全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)12.7萬家行業(yè)競爭格局分析

全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)12.7萬家行業(yè)競爭格局分析

近年來，隨著政策側(cè)市場化的推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在價(jià)格控制和資質(zhì)管理上取得了突破，同時(shí)需求方居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到了升級，家庭服務(wù)消費(fèi)得到了提升。從物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營形式來看，除了傳統(tǒng)的社區(qū)住宅物業(yè)外，還包括寫字樓、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等場所;從物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)服務(wù)也逐漸從傳統(tǒng)的“四保”(安全、清潔、綠色、保修)擴(kuò)展到多種增值服務(wù)。

從政策來看：2012年《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》以來，物業(yè)服務(wù)業(yè)的市場化改革逐步明確;物業(yè)服務(wù)行業(yè)的政策市場化方向逐漸明確;2014年《關(guān)于放開服務(wù)價(jià)格意見的通知》發(fā)布后，后期（成立業(yè)委會后）物業(yè)費(fèi)開始市場化;2016年至2018年，有關(guān)取消物業(yè)管理相關(guān)資質(zhì)的文件陸續(xù)出臺。物業(yè)服務(wù)行業(yè)資質(zhì)要求的取消，促進(jìn)了行業(yè)的有效競爭，增強(qiáng)了行業(yè)活力，增強(qiáng)了企業(yè)積極參與的意愿。2013年至2018年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量達(dá)到12.7萬家，增長79%，市場活力和競爭進(jìn)一步增強(qiáng)。

《改革價(jià)格與改革方案》[2014]2755號規(guī)定，成立業(yè)委員會的社區(qū)可以通過協(xié)商重新定價(jià)，打破了物業(yè)服務(wù)“成本緊但價(jià)格難漲”的問題，給予業(yè)委會更大的定價(jià)彈性。從36個(gè)城市住宅物業(yè)費(fèi)上漲情況看，平均漲幅(16-18年)為5.4%，高于平均漲幅(09-10年)2.1%，漲幅明顯擴(kuò)大。

從需求來看：城市化的發(fā)展、老齡化的加深和居民服務(wù)消費(fèi)需求的增強(qiáng)，都從不同角度促進(jìn)了服務(wù)經(jīng)濟(jì)的繁榮。物業(yè)服務(wù)作為與居民日常生活息息相關(guān)的行業(yè)，與家庭服務(wù)的需求高度契合，其可用空間正在迅速擴(kuò)大。2015年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》指出：“今后一個(gè)時(shí)期，重點(diǎn)發(fā)展貼近服務(wù)人民群眾生活、需求潛力大、帶動作用強(qiáng)的生活性服務(wù)領(lǐng)域”。

近年來，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出增速保持較高水平。2019年前三季度，全國城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出2.04萬元，同比增長7.18%。隨著總消費(fèi)支出的增加，食品支出占總消費(fèi)支出的比重下降，服務(wù)消費(fèi)比重明顯上升。2018年，全國人均服務(wù)消費(fèi)支出8781元，同比增長12.5%，消費(fèi)總支出比重增長1.6%，達(dá)到44.2%。服務(wù)消費(fèi)方面，居民支出、醫(yī)療服務(wù)支出和其他服務(wù)支出分別同比增長32.1%、20.5%和14.9%。

2019年11月5日，中國消費(fèi)者協(xié)會發(fā)布了《國內(nèi)部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)調(diào)查體驗(yàn)報(bào)告》，結(jié)果顯示，消費(fèi)者滿意度和現(xiàn)場體驗(yàn)得分均處于及格水平（保潔、綠化、秩序、維修滿意度分別為57.34、65.17、62.76、62.48）。11月7日，中央電視臺《新聞1+1》以“中國的小區(qū)難題，如何破解？”集中報(bào)道。居民滿意度低凸顯出，目前物業(yè)服務(wù)的整體水平與消費(fèi)者預(yù)期仍有差距，服務(wù)質(zhì)量仍有明顯提升空間，行業(yè)發(fā)展仍處于起步階段。

“房企派”VS“獨(dú)立派”：從我國房地產(chǎn)的正式開發(fā)流程和交付流程開始，開發(fā)商為更好地將物業(yè)服務(wù)所需的硬件設(shè)施和設(shè)備提前納入設(shè)計(jì)考慮，并提前進(jìn)行日常管理的銷售辦公室，一般選擇物業(yè)前服務(wù)提供商提前介入，在設(shè)計(jì)、施工和銷售過程中提供物業(yè)咨詢服務(wù)（屬于非業(yè)主增值服務(wù)內(nèi)容）。這一過程使得物業(yè)服務(wù)業(yè)在一定程度上繼承了開發(fā)商的地域布局和資源優(yōu)勢，從而形成了“房企派”。

樓盤竣工交付及業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》代表業(yè)主及業(yè)主大會選出的企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合約。獨(dú)立的第三方物業(yè)服務(wù)提供商通過豐富的經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的擴(kuò)張能力以及低成本的控制能力，有更多的機(jī)會進(jìn)行干預(yù)。由于這些物業(yè)服務(wù)公司不附屬于房企，我們稱他們?yōu)椤胺科笈伞薄?/p>

目前，"房企"物業(yè)服務(wù)商的優(yōu)勢比較明顯，主要是因?yàn)樗梢猿袚?dān)母公司前期的大量物業(yè)服務(wù)需求，以及項(xiàng)目建成后可以承接大量新的交付物業(yè)。同時(shí)背靠大樹或增資，"房企"物業(yè)服務(wù)商有較強(qiáng)的資金實(shí)力，在服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)新科技手段方面居于首位。目前，A/H上市房地產(chǎn)企業(yè)，"房企派"房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)16個(gè)席位，只有4家屬于獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)提供商。在中國指數(shù)研究院發(fā)布的2018年房地產(chǎn)服務(wù)TOP10中，只有長城物業(yè)一家獨(dú)立物業(yè)公司入圍。

隨著居民服務(wù)消費(fèi)意識的增強(qiáng)，以及我國老齡化的不斷深入，物業(yè)服務(wù)業(yè)的市場空間巨大。據(jù)測算，到2020年，物業(yè)服務(wù)業(yè)管理面積將達(dá)到235億平方米，如果保守地按照2018年百強(qiáng)企業(yè)平均物業(yè)成本4.22元/平/月，那么年市場容量接近1.2萬億。目前行業(yè)集中度較低，按照2018年底管理區(qū)域計(jì)算，TOP3企業(yè)市場占有率約為3.5%