沈陽渾南地塊可行性研究報告

渾南區(qū)白塔鎮(zhèn)某地塊項目可行性研究報告

小組分工總策劃：現(xiàn)場勘查：全體小組成員文獻(xiàn)查閱及課件制作：全體小組成員圖表制作：PPT制作：主講人：、項目調(diào)研情況

報告綱要第一部分：項目政策背景第二部分：區(qū)域市場分析第三部分：競爭樓盤分析第四部分：項目解讀第五部分：項目開發(fā)計劃一、項目政策背景

項目政策背景

2015年，國家出臺一系列涉及土地、房地產(chǎn)等的行政、稅收、金融等方面的政策，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。

寬松的金融環(huán)境2015年2月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點

內(nèi)容：自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。同時，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)的支持力度，對小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個百分點。

寬松的金融環(huán)境2015年2月28日，中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點

內(nèi)容：自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，同時結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2015年4月20日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，超預(yù)期降準(zhǔn)備金率凸顯實體經(jīng)濟(jì)的困難和央行救市的決心，對樓市也是重大利好。降準(zhǔn)1個點釋放超1.2萬億流動性，部分資金會流入樓市，也使得銀行房貸下款更快。資金面充裕對樓市是較大支撐，未來降息降準(zhǔn)仍有空間，樓市反彈可期。

寬松的金融環(huán)境

財政政策2015年3月18日，中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房公積金個人貸款有關(guān)問題的通知》

內(nèi)容：通知明確將加大對職工購買首套房的貸款支持力度。借款申請人購買首套自住住房且貸款受理前1年之內(nèi)未提取住房公積金的，將原規(guī)定的個人賬戶余額不足2萬元按照2萬元計算，調(diào)整為個人賬戶余額不足5萬元按照5萬元計算。同時，將加大對職工購買“自住型商品住房”的貸款支持力度。具體為：自2015年2月9日起，借款申請人購買“自住型商品住房”且為首套自住住房的，比照政策性住房辦理貸款，借款申請人建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，申請貸款前6個月足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請時處于繳存狀態(tài)，即可申請住房公積金個人貸款，貸款最高額度為120萬元。

財政政策2015年3月30日央行：“二套房貸款首付比降至四成”

內(nèi)容：央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

行政條例2015年2月26日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式公布

內(nèi)容：統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣本正式對外公布。新證啟用后，以前的簿證繼續(xù)有效，新證按照不變不換的原則，權(quán)利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。各地不能要求當(dāng)事人強(qiáng)制更換新證，小產(chǎn)權(quán)房不會發(fā)證。

嚴(yán)格的土地供給2015年3月27日國土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系

內(nèi)容：1）合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模；2）優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；3）統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；4）加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。

稅收政策2015年3月30財政部：個人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅

內(nèi)容：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、區(qū)域市場分析

沈陽市房地產(chǎn)市場總體分析投資分析：沈陽市固定資產(chǎn)投資完成6544億元（截至11月），房地產(chǎn)投資（截至11月份）完成1970億元，占固定資產(chǎn)投資30.1%，連續(xù)3年持續(xù)走低施工及開工情況：2014年，房地產(chǎn)施工面積11494萬平，20%新開工。房地產(chǎn)投資1970億元，首現(xiàn)負(fù)增長，占固定資產(chǎn)投資30.1%，連續(xù)3年下滑。截至2014年11月，沈陽市施工面積11494萬平，同比下降0.7%，為2008年以來首次下滑；新開工面積2309萬平，同比下降35%，下降幅度近年最高，新開工面積占施工面積20%（2013年為30%）。

沈陽市土地市場分析2014年沈陽市土地市場急速降溫，成交面積及成交金額分別同比大幅下跌66%、60%

各類土地情況2014年土地成交仍然主要集中二環(huán)外區(qū)域，占土地成交79%

商品房市場分析2014年沈陽市房地產(chǎn)市場全面降溫，供銷大幅回落，成交量滑落至近年低谷商品住宅市場供銷雙降，成交均價首次下跌截至2014年，沈陽市商品住宅庫存量2904.23萬㎡，去化周期26.36個月（2.19年），市場繼續(xù)高庫存運(yùn)行渾南新城板塊集中供應(yīng)，導(dǎo)致存量過高，去化周期高達(dá)2.7年區(qū)域均價集體下滑，跌幅渾南新區(qū)、蘇家屯區(qū)最大、鐵西區(qū)最小

白塔鎮(zhèn)市場分析1、城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢

白塔堡鎮(zhèn)位于沈陽城南8公里處，轄16個行政村，二個社區(qū)，五個居委會，地域面積50.9平方公里，耕地面積5.2萬畝，人口3.6萬人，人口密度:457人/km22、居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)白塔是周邊鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的聚集地，在周邊村鎮(zhèn)中屬于繁榮的集鎮(zhèn)，現(xiàn)在城鎮(zhèn)基本擺脫了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)以逐步向商業(yè)經(jīng)濟(jì)靠攏。各家開發(fā)商的進(jìn)入帶動了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，多數(shù)開發(fā)商不選擇貨幣安置而選擇房屋安置，為當(dāng)?shù)厝罕妿砹溯^大的利益。本地普通居民住宅需求量不大，但學(xué)區(qū)周邊的房屋建筑需求量較高。3、白塔鎮(zhèn)居民日常消費(fèi)支出水平和結(jié)構(gòu)項目自身主要是通過低價來吸引沈城中檔消費(fèi)群體到此購買。消費(fèi)人群以年輕首次置業(yè)者或者為孩子教育置辦房屋，以及老年人為主（因為此處環(huán)境較適合人居，很多老人選擇在這里安度晚年）。針對初次置業(yè)的年輕人，開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品一般為電梯小高層，面積區(qū)間一般都在70m2—130m2。其中以70—100m2的二室一廳、二室二廳的戶型最為暢銷，其戶型配比也占總戶數(shù)的40%—60%之間。同時由于經(jīng)濟(jì)條件的約束，本地百姓及中檔消費(fèi)者在住房的消費(fèi)能力以120m2為較高承受額度。針對在學(xué)區(qū)周邊買房的，開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品一般為電梯小高層，面積區(qū)間為50-90m2，其中兩室一廳的戶型較為暢銷。針對老年人，開發(fā)企業(yè)一般為小別墅或者低層住宅，以獲得更好的舒適感。

白塔鎮(zhèn)不同類型商品房需求分析三、競爭樓盤分析

周邊環(huán)境介紹擬選擇地塊處于白塔商圈，鄰接全運(yùn)村，眺望三好街商圈、五里河商圈和奧體商圈。

蘇黎士堡

主題：白塔堡數(shù)萬人成熟生活圈內(nèi)的潛力商鋪。

百荷灣

主題：臨近新沈陽南站低密度社區(qū)

富城銘邸

主題：白塔核心醇熟生活體系，中小戶為主適合剛需置業(yè)

府城銘邸

主題：新南站樞紐，都市繁華所向四、項目解讀

區(qū)域規(guī)劃項目宗地處于沈陽市的南部，城市三環(huán)交通道路外延，北靠沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，位于沈營路西側(cè)，行政區(qū)域劃分上歸屬于渾南區(qū)。宗地位置基本情況東面用地界，折線長190.79米西面

用地界，折線長185.46米南面165米規(guī)劃路中心線北面160米規(guī)劃路中心線項目的地塊面積：宗地面積約60畝。

項目地塊情況介紹區(qū)位：宗地位于渾南區(qū)全運(yùn)路南側(cè)，北臨沈陽市渾南二中，東臨沈陽市國際學(xué)校，西側(cè)為工廠，南側(cè)為農(nóng)田。西、北、南三側(cè)有城市規(guī)劃道路。

開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀：地塊內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)業(yè)用地，少量村民住宅已拆除地塊本身較為干凈。銷售項目：百合灣項目正在預(yù)售第三期；正在施工項目：盛榮萬恒項目主體工程已完工；準(zhǔn)備動工項目：府城名邸項目尚未施工。

區(qū)域交通條件項目地塊道路與沈營路、沈蘇快速干道連接，交通便利。該地塊距工農(nóng)橋及渾河橋道路直線距離均不到6公里。序號主要道路位置道路走向車道數(shù)量（雙向）道路狀況1沈蘇快速干道項目西側(cè)南北，市區(qū)至蘇家屯8良好2沈營路項目東側(cè)南北，市區(qū)至營口8良好2.輕軌1號線途經(jīng)本項目，在黑牛財富站及國際學(xué)院站均可到達(dá)本項目，且步行僅需5分鐘線路輕軌1號線行駛區(qū)間奧體中心至國際會展中心運(yùn)行時間8：00至20：00線路走向奧體中心始發(fā)，途經(jīng)運(yùn)行中心、白塔大街、新沈陽南站、航天路，終點至國際會展中心公交車188路、333路、335路均經(jīng)過本項目，步行10分鐘可到達(dá)車站，乘公交車可分別到達(dá)奧體中心、五愛市場、中街、北站等商業(yè)中心及車站線路333334行駛區(qū)間蘇家屯客運(yùn)站至沈陽北站白塔堡至二十一世紀(jì)廣場運(yùn)行時間6：00至20：006：30至18：00線路走向蘇家屯客運(yùn)站始發(fā)，經(jīng)雪松路、沈蘇快速干道、沈營公路、渾南大道（外行）、渾河大街、青年大街、文萃路（文化路）、五愛街、西順城路、友好街、北站路（內(nèi)行），至沈陽北站終點白塔堡始發(fā)，沈營公路、富民南街、渾南大道、渾河大街、青年大街、五愛街、友好街至沈陽二十一世紀(jì)廣場終點項目的土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)項目的土地使用權(quán)年限：50年規(guī)劃條件：

建筑標(biāo)準(zhǔn)：該宗地為城鎮(zhèn)混合住宅用地，容積率不大于1.6，建筑密度不大于30%，建筑高度不超過54米。序號物業(yè)類型容積率建筑面積戶型面積戶數(shù)棟數(shù)1聯(lián)排別墅

52800220240482花園洋房

187200120156065318層電梯小高層

288001002884

4商業(yè)面積

8000

合計0.94276800

2088117

項目分析項目優(yōu)勢分析1、項目規(guī)模適中，形狀較為規(guī)則，且地塊平整，有利于小區(qū)規(guī)劃。2、宗地東西兩側(cè)是沈蘇快速干道及沈營公路，為沈陽城郊主要交通干道，且處于城區(qū)三環(huán)外延，位于城市主要發(fā)展軸線上。3、地塊內(nèi)為農(nóng)用地，有很少量住宅，已拆遷完畢，地塊本身較為干凈。項目劣勢分析1、地塊雖臨近三環(huán)，但目前看來區(qū)位較偏，項目周邊生活配套尚不完善，周邊環(huán)境不佳，公共交通相對缺乏。2、地塊缺乏市政配套，污水管道待項目西側(cè)的白塔堡污水處理廠建成后才能接入排水管網(wǎng)。3、項目位于沈蘇快速干道和沈營公路中間地帶，高尚居住的大環(huán)境社區(qū)尚未形成。項目機(jī)會分析1、近年來，沈陽市城郊化發(fā)展迅速，在可見的未來幾年內(nèi)，宗地周邊會有較大的發(fā)展契機(jī)。2、項目地處三環(huán)外延，在‘大渾南’區(qū)域內(nèi)，隨著城市中心南移，擴(kuò)城三環(huán)以外是城市化發(fā)展的必然選擇，大渾南’將成為沈陽新中心，該地塊有一定的發(fā)展?jié)摿Α?、項目宗地附近的新沈陽南站將為項目地區(qū)帶來出行方便的同時，也將進(jìn)一步推動該地區(qū)的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

項目功能定位功能定位：學(xué)區(qū)房宗地規(guī)劃容積率為1.6，根據(jù)項目區(qū)位、客戶需求，擬將本項目打造成低密度社區(qū)，物業(yè)形態(tài)以聯(lián)排別墅和花園洋房為主并輔以少量18層小高。

項目價格定位項目的價格：1.與轉(zhuǎn)讓方溝通了解到該宗地出讓約35萬/畝（包括土地出讓金、土地變性費(fèi)用和一些規(guī)費(fèi)），轉(zhuǎn)讓方作價3.8億包含該地塊。2.項目產(chǎn)品計劃的價格定位：聯(lián)排別墅：均價7200元/㎡花園洋房：均價5500元/㎡小高層/高層：均價4000元/㎡五、項目開發(fā)計劃項目名稱：翰林欣苑項目設(shè)想項目主題：學(xué)府旁、自然里，翰林苑、育英才

翰林欣苑，豪宅風(fēng)范比鄰學(xué)府，謙遜境界明德育人，書香府邸四面環(huán)路，順捷交通自然共生，珍惜靜土

項目客戶定位基于本項目區(qū)域及體量，建議按以下原則對目標(biāo)客戶進(jìn)行界定：主體目標(biāo)客戶的地域分布應(yīng)以沈陽市區(qū)為主，同時綜合考慮白塔堡和蘇家屯客戶目標(biāo)客戶群職業(yè)特征：大中型企業(yè)中高層管理人員；學(xué)校教師（主要來自大學(xué)城、渾南二中、附小及國際學(xué)校）周邊工業(yè)園中高層管理人員；政府公務(wù)員及事業(yè)單位中層以上管理人員；中高收入白領(lǐng)階層；私營業(yè)主；

項目價格定位項目的價格：1.與轉(zhuǎn)讓方溝通了解到該宗地出讓約35萬/畝（包括土地出讓金、土地變性費(fèi)用和一些規(guī)費(fèi)），轉(zhuǎn)讓方作價3.8億包含該地塊。2.項目產(chǎn)品計劃的價格定位：聯(lián)排別墅：均價7200元/㎡花園洋房：均價5500元/㎡小高層/高層：均價4000元/㎡

項目銷售計劃表按年劃分

物業(yè)類型建筑面積2009201020112012聯(lián)排別墅528005.282.52.78

花園洋房18720018.722.55.005.505.7218層電梯小高層288002.88

20.88商業(yè)80000.80

0.80合計27680027.6857.787.57.4按期劃分

物業(yè)類型建筑面積一期二期三期四期聯(lián)排別墅5.283.891.39

花園洋房18.725.005.255.612.8618層電梯小高層2.88

1.001.440.44商業(yè)0.8