物業(yè)防盜、防火及設(shè)備檢修維護(hù)方案

物業(yè)防盜、防火及設(shè)備檢修維護(hù)方案一、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防盜、防火的安全防范巡查1、加強(qiáng)管理轄區(qū)的安全防范，配備防盜、防火設(shè)備。2、學(xué)校的實(shí)驗(yàn)室、計(jì)算機(jī)房、圖書館、檔案室、財(cái)會(huì)室，實(shí)行專人負(fù)責(zé)、責(zé)任到人。3、重點(diǎn)部位的負(fù)責(zé)人，應(yīng)嚴(yán)格按照本部門規(guī)定的操作規(guī)程工作，自覺遵守崗位職責(zé)，及時(shí)關(guān)門關(guān)窗，做好防盜工作。4、加強(qiáng)設(shè)備的保養(yǎng)和維修工作，定期檢查設(shè)備的安全和財(cái)物規(guī)定存放的數(shù)量。5、嚴(yán)禁非無關(guān)人員隨意進(jìn)入重點(diǎn)部位。6、物業(yè)服務(wù)小組對(duì)重點(diǎn)部位要常巡查，勤查看、細(xì)防范，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并及時(shí)通報(bào)有關(guān)部門。7、定期全面檢查，遇節(jié)假日增加檢查次數(shù)，發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時(shí)堵塞漏洞、消除隱患。、安全巡查、檢查制度1、學(xué)校安全檢查、巡查工作要做到有計(jì)劃、有步驟，巡查、檢查要有記錄。2、各崗位工作人員要堅(jiān)持進(jìn)行日巡查，發(fā)現(xiàn)隱患立即采取措施。3、主管人員對(duì)校內(nèi)重點(diǎn)部位的檢查每周不少于一次，領(lǐng)導(dǎo)小組成員和相關(guān)崗位人員每月各部位檢查一次，每學(xué)期初、末分別進(jìn)行全面檢查一次。4、對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患，能及時(shí)整改的及時(shí)整改，一時(shí)難以整改的，要以書面形式報(bào)告教育組、教育局部門領(lǐng)導(dǎo)，并落實(shí)防范措施，防止事故發(fā)生。5、值班人員每天進(jìn)行檢查，并做好記錄。三、供電系統(tǒng)日常管理維護(hù)方案及應(yīng)急檢修方案（一）供電系統(tǒng)日常管理維護(hù)方案日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目部位內(nèi)容1外殼、查低壓母線2、檢查殼體1溫度計(jì)、檢查是否完好2電力變、觀察溫度指示1壓器聲響監(jiān)聽變壓器聲響（干式）1、檢查門窗、地面、四壁2、檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施變壓器室3、檢查室內(nèi)照明設(shè)施4、檢查室內(nèi)消防設(shè)施

要求低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無放電痕跡顯示正常、無損壞、溫度不超過140C發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音無雜物、不滲水、能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常2

柜正面低壓開關(guān)柜

1、清掃（擦拭）柜正面2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)3、檢查空氣開關(guān)4、檢查閘門開關(guān)操作機(jī)構(gòu)

無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常柜背面

5、檢查分閘、合閘指示燈1、觀察母線、連接點(diǎn)、引出連接良好、接點(diǎn)無發(fā)熱變色，線電度表鋁盤轉(zhuǎn)動(dòng)正常2、檢查電度表34序號(hào)

柜正面電容器柜柜內(nèi)機(jī)身柴油控制房發(fā)電機(jī)蓄電池項(xiàng)目 部位

1、清掃（擦拭）柜正常2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)3、檢查自動(dòng)補(bǔ)償器4、檢查各組電容指示燈1、觀察電容器殼體、套管2、檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)3、檢查柜內(nèi)溫度清掃機(jī)身及周圍地面1、檢查信號(hào)指示2、檢查各控制形式、狀態(tài)1、檢查浮充電壓、電流值2、檢查蓄電池液比重及內(nèi)容液位

無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色、無熱熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45°C無灰塵、無雜物機(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合運(yùn)行規(guī)程要求浮充電壓26±1V,浮充電流~2A（觀察充電電流表），要求電池液比重1.26?1.30（采用吸式比重計(jì)），液位不低于極板5

冷卻水箱檢查水位儲(chǔ)油箱 檢查油位潤(rùn)滑油 檢查潤(rùn)滑油位通風(fēng) 檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施1、檢查房頂、四壁、地面、門強(qiáng)電井強(qiáng)電井室2、檢查室內(nèi)照明設(shè)施3、檢查電纜、母線槽

水位在正?？潭确秶ＷC儲(chǔ)油至少能供機(jī)組運(yùn)行24小時(shí)潤(rùn)滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無（二）供電系統(tǒng)應(yīng)急檢修措施外線故障：1、當(dāng)外線故障導(dǎo)致甲方主供電源停電時(shí)，值班人員要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備供電源進(jìn)線柜之電表和指示燈、真空開關(guān)應(yīng)處準(zhǔn)備合閘位置，合上備供電源進(jìn)線柜開關(guān)。3、檢查變壓器出線柜，是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。5、向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。內(nèi)部故障：當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娀騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序:1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，一人用手提式1211滅火器滅火，一人向消防中心報(bào)告）。2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，保證校園設(shè)施用電。4、向工程部主管報(bào)告故障經(jīng)過和處理情況。5、召開事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門。市電全停：1、當(dāng)主供、備用兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電供電。4、作好記錄，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。5、市電失壓，發(fā)電機(jī)正常情況下將在15秒鐘自動(dòng)啟動(dòng)。若有異常改用手動(dòng)啟動(dòng)。通知甲方：1、供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后應(yīng)馬上由工程主管預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。2、4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的故障，應(yīng)由物業(yè)辦指揮中心通知甲方。自備發(fā)電機(jī)發(fā)電措施：1、將發(fā)電機(jī)打在“手動(dòng)”檔上；2、在有“市電供電”和“發(fā)電供電”的雙回路供電中，斷開“市電供電”回路，并掛牌；3、斷開主變的低壓進(jìn)線開關(guān)，并退出母線，使開關(guān)與母線有明顯的斷開點(diǎn)；4、在退出母線后的低壓進(jìn)線開關(guān)上掛牌；5、起動(dòng)發(fā)電機(jī)，并多巡視，確保發(fā)電機(jī)的正常運(yùn)行和可靠的供電質(zhì)量。四、給排水設(shè)備日常管理維護(hù)方案及應(yīng)急檢修方案1、給排水設(shè)備的日常管理（1）維修工負(fù)責(zé)給排水泵的操作、監(jiān)控、記錄，在潛水泵啟動(dòng)時(shí)觀察電流、電壓、并傾聽有無異響。每日最少應(yīng)對(duì)給排水設(shè)備巡查一次，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水，檢查水控制柜的指示燈指示，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示并填寫好《給排水巡檢日記》。（2）在正常情況下，生活泵、消防泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關(guān)置于自動(dòng)位置。（3）生活水泵每星期輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動(dòng)。（4）按照水泵保養(yǎng)要求定期進(jìn)行維修保養(yǎng)。確保泵房地面和設(shè)備外表清潔、無塵、無銹，保證泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急照明在停電狀態(tài)下的正常使用。2、停水應(yīng)急處理（1）停水事故原因：1）二次供水機(jī)房停電造成停水。2）水箱水位低停水。3）清水池水位低停水。4）水泵故障停水。5）市電、備用電源故障停水。上述停水事故發(fā)生,應(yīng)立即報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、客服部。非上班時(shí)間，全小區(qū)停水可能超過4小時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)、工程、客服、秩序風(fēng)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)及相關(guān)主管到場(chǎng)。（2）檢查排除故障:1）設(shè)備斷電，現(xiàn)場(chǎng)檢查停電原因，恢復(fù)。若不能及時(shí)恢復(fù)，應(yīng)采用臨時(shí)供電措施，恢復(fù)供水。2）檢查水箱水位情況，檢查水箱給水水泵及閥門，排除故障，增加水箱儲(chǔ)水，恢復(fù)供水。3）檢查機(jī)房?jī)?nèi)處理水泵，如水泵故障，立即啟用備用水泵，組織維修人員對(duì)故障水泵進(jìn)行維修。4）如供水設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重故障超過4小時(shí)不能供水及時(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，請(qǐng)求自來水公司提供支援。5）因市電、備用電源出現(xiàn)的停水事故時(shí)，工程部維修人員應(yīng)立即啟用物業(yè)專用應(yīng)急發(fā)電設(shè)備，提供電源，恢復(fù)供水。（3）客戶告知：1）客服部及時(shí)向住戶通報(bào)維修情況并做好安撫工作。2）如停水時(shí)間較長(zhǎng)，聯(lián)系自來水公司/消防單位為急需住戶提供必要生活用水。（一）空調(diào)系統(tǒng)日常管理維護(hù)方案空調(diào)機(jī)組日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目序號(hào)部位內(nèi)容要求1潤(rùn)滑系統(tǒng)壓縮機(jī)潤(rùn)滑軸承的油壓、油位油壓、油位正常，必要時(shí)進(jìn)行放油與加油2冷凝器檢查冷凝器壓力、飽和溫度符合設(shè)計(jì)工作情況3蒸發(fā)器檢查蒸發(fā)器壓力符合設(shè)計(jì)工作情況4冷凍水檢查冷凍水進(jìn)出水溫度水溫正常、進(jìn)出水溫度差正常5冷卻水檢查冷卻水進(jìn)出水溫度水溫正常、進(jìn)出水溫度差正常6壓縮機(jī)電機(jī)檢查電機(jī)的壓力、電流及聲音電壓、電流正常，無異常聲音7冷凝器管束檢查管束清潔及污垢清潔、無污垢8水處理檢查水質(zhì)確認(rèn)水質(zhì)良好9水泵電機(jī)檢查冷凍水泵、冷卻水泵電機(jī)的電電流、電壓正常，無異常聲音，壓、電流及運(yùn)行情況無過熱1、檢查冷卻塔進(jìn)出水是否正常，進(jìn)出水正常、無溢流水位及有無溢流冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常無異常10冷卻塔2、檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況噪聲3、檢查冷卻水塔和水箱補(bǔ)水浮球閥正常、閥門無滲漏浮球閥，系統(tǒng)閥門有無滲漏1、檢查過濾網(wǎng)、給風(fēng)機(jī)清潔過濾網(wǎng)、給風(fēng)機(jī)傳動(dòng)部分11盤管風(fēng)機(jī)注油2、檢查電磁閥和溫控開關(guān)電磁閥、溫控開關(guān)正常（二）應(yīng)急檢修措施冷水機(jī)組：1、巡查技工發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告工程部主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后作維修報(bào)告。水泵：1、巡查人員發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)馬上停止該泵并開啟備用水泵。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進(jìn)行檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題馬上修復(fù)并記錄在當(dāng)值日記上。3、水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)馬上報(bào)告工程部主管，由其安排組織人員維修，并在事后作維修報(bào)告。冷卻水塔：1、水塔電機(jī)故障1）巡查人員發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開備用電機(jī)。2）發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進(jìn)行檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題馬上修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日記上。3）屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)馬上報(bào)告工程部主管，由其組織人員維修。并在事后作維修報(bào)告。2、水塔穿底漏水1）巡查技工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)馬上開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。2）發(fā)現(xiàn)故障人員馬上將情況報(bào)告工程部主管，由其組織人員修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。3、水塔溢漏1）巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)解決的馬上修復(fù)。2）浮球開關(guān)損壞則馬上停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。3）發(fā)現(xiàn)故障的人員將情況報(bào)告工程部主管，由其組織人員維修并在事后作維修報(bào)告。管網(wǎng)系統(tǒng)：1、主豎管道1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)馬上關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電纜引穿、走廊，以防水浸入二樓電房、用戶單元，并將水引入地漏，如地漏排水量不夠則將漫出的水導(dǎo)入走火梯。3）用薄鐵皮將裂圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。4）將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水打開排水，但要留意水泵房污水泵抽水情況，一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水。5）馬上報(bào)告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報(bào)告。2、水平管網(wǎng)1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)馬上將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門和走廊以防水漫入用戶單元，將水導(dǎo)入地漏。3）用薄鐵皮圍住裂并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。4）馬上報(bào)告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報(bào)告。3、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié)1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。2）將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。3）報(bào)告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。注：如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則馬上將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。4、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的管道1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)馬上停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。2）用鐵皮將裂包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。3）用沙包攔住機(jī)房門以防水浸入內(nèi)。4）開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水排水。5）報(bào)告工程部主管，由其組織人員搶修。（五）知會(huì)受影響用戶事件發(fā)生后，工程部主管認(rèn)為4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)馬上通過緊急知會(huì)甲方。六、電氣照明裝置日常管理維護(hù)方案和應(yīng)急檢修措施（一）電氣照明裝置日常維護(hù)管理1、照明供電設(shè)備、線路定期維護(hù)保養(yǎng)；2、加強(qiáng)日常巡視檢查、維修養(yǎng)護(hù)，公共使用的照明指示燈具、開關(guān)及線路要保證完好。（二）停電應(yīng)急預(yù)案1、物業(yè)公司任何員工在接到停電通知的情況下，客戶服務(wù)中心、工程部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知業(yè)主，并在主要出入發(fā)布停電通告；同時(shí)做好停電前的應(yīng)變工作。2、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解的情況通知客戶服務(wù)中心、工程部。3、值班人員部立即會(huì)同工程部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。4、客戶服務(wù)中心、工程部立即將停電情況通知校內(nèi)師生，并在主要出入發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保