上海鵬潤地產(chǎn)公司寶山項目可研報告

上海寶山區(qū)顧村項目可行性研究報告投資管理中心&營銷策劃中心上海鵬潤地產(chǎn)公司二○○八年八月11頁CONTENTS目錄第一部分項目背景第二部分項目概況第三部分市場分析第四部分項目定位第五部分開發(fā)與銷售計劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項目風險評判目錄目錄12頁第一部分第一部分項目背景第二部分項目概況第三部分市場分析第四部分項目定位第五部分開發(fā)與銷售計劃第六部分成本估算與收益分析第七部分風險評判1.1項目來源1.2掛牌出讓時間表1.3出讓要求關鍵點

項目背景項目背景13頁1.1項目來源本項目為上海市房地局推出的土地公開市場掛牌項目，項目信息由上海鵬潤公司提供。1.2掛牌出讓時間表

接受競買申請起始時間2008-09-0109:30截止時間2008-09-1716:00

保證金到帳截止時間2008-09-0816:30

掛牌交易活動掛牌報價開始時間2008-09-1009:30

掛牌截止及現(xiàn)場競價時間2008-09-1915:30

1.3出讓要求關鍵點起始價格13億元，增價幅度700萬元，競買保證金1.3億元；地價款支付兩種方式：1兩個月一次支付；2分期支付(通常半年），二個月以后的需支付利息。掛牌截止活動中宣布最高報價和報價者后，征詢競買人是否愿意繼續(xù)競價。如有則進入現(xiàn)場競價程序?，F(xiàn)場競價采用書面密封報價形式，如果本輪報價產(chǎn)生的最高有效價不唯一，進入下一輪，依此類推，直至產(chǎn)生唯一最高有效報價。項目背景項目背景14頁第二部分第一部分項目背景第二部分項目概況第三部分市場分析第四部分項目定位第五部分開發(fā)與銷售計劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項目風險評判2.1項目地塊規(guī)劃條件2.2項目位置及現(xiàn)狀2.3公共配套情況2.4區(qū)域發(fā)展規(guī)劃

項目概況項目概況15頁2.1項目地塊規(guī)劃條件項目概況出讓土地面積241796.1平方米（362.7畝）規(guī)劃建筑面積403913平方米容積率A-1地塊(15.66萬平米)不大于1.6A-2地塊(8.52萬平米)不大于1.8住宅比例100％綠地率不小于40％建筑密度不大于25％建筑控制高度無戶型要求90平米以下戶型比例不少于74％A-2A-1項目概況－－項目地塊規(guī)劃條件16頁『項目地塊建設指標』項目概況項目概況－－項目地塊規(guī)劃條件指標名稱指標單位功能分類指標單位建設占地面積241,796平方米總建筑面積478,841平方米建設用地241,796平方米住宅面積400,913平方米平均容積率1.67

A2多層住宅(4.5-5.5)58,080平方米建設密度25%

A2小高層住宅(11.5)53,672平方米容積率建筑面積

403,913平方米A2高層住宅(17.5)38,602平方米園林景觀面積181347M2A1聯(lián)排別墅(3)48,510平方米項目開發(fā)期

季度A1小高層住宅(11.5)202,049平方米

商業(yè)

平方米總戶數(shù)

4,014

可銷售建筑面積400,913平方米車位比

0.70

會所3,000平方米總車位數(shù)

2,808個地上建筑面積403,913平方米地上

935個地下面積小計74,928平方米地下人防647個地下人防面積25,894平方米地下可售1226個地下面積49,034平方米17頁2.2項目位置及現(xiàn)狀宗地位于上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)核心區(qū)西面。項目地塊項目概況項目概況－－項目位置及現(xiàn)狀18頁四至范圍：南至陳富路、西至中心河、北至沙浦河、東臨規(guī)劃商業(yè)地塊地塊面積：地塊南北長約300米，東西長約800米，面積約合241745平米地塊現(xiàn)狀：地塊東、南、西三面被顧村公園（規(guī)劃建設中）包圍,北對沙浦河。地塊方正，地勢較平坦?，F(xiàn)主要為農地，宗地內含部分水系，可規(guī)劃利用?！鹤诘噩F(xiàn)狀』地塊內部地鐵建設中心河沙浦河道路現(xiàn)狀項目概況項目概況－－項目位置及現(xiàn)狀19頁顧村現(xiàn)有重點規(guī)劃建設內容：①顧村公園（2010年完成一期）②軌道交通7號線（2009年通車）③上海萊蒙商業(yè)中心（2010年投入營業(yè)）A-1A-2菊翔苑采菊苑文寶苑陸翔苑愛建顧園保利·葉上海上海萊蒙商業(yè)中心建設中的地鐵7號線12萬平米商辦用地項目概況1000米項目概況－－項目位置及現(xiàn)狀

顧村公園（開放式）－－424.5公頃，上海最大的生態(tài)公園。分兩期建設，一期2009年初步完成，預計到2010年底全部完成。

110頁交通狀況：毗鄰外環(huán)線及滬太路主干道距離上?；疖囌炯s10公里、人民廣場約14公里至虹橋機場車程20分鐘，至浦東機場約1小時車程進入市區(qū)主要通道：建設中的軌道交通7號線(2009年建成通車)，全程44公里，33個車站，縱貫上海南北。地塊周邊有701、702、761三條公交線路，站點距離地塊約100米。地塊東側為滬太路地面道路沿外環(huán)線上南北高架軌道交通7號線2.3公共配套情況項目概況項目位置項目概況－－公共配套情況111頁『項目周邊公共配套環(huán)境』休閑具備上海最大的生態(tài)公園顧村公園大型景觀和生活休閑配套。教育距離顧村中心小學和顧村中學約1.5公里。周邊還有3所其他小學幼兒園，旁邊保利項目規(guī)劃有9年制一貫學校和幼兒園。距離上海大學2.5公里。醫(yī)療現(xiàn)有地區(qū)醫(yī)療設施比較缺乏，東側約一公里處有規(guī)劃市級中山醫(yī)院在選址。商業(yè)現(xiàn)周邊以社區(qū)小型商業(yè)為主。后期有14.5萬地鐵上蓋商辦綜合物業(yè)和東側1000米內的上海萊蒙商業(yè)中心區(qū)域級別的商業(yè)配套。1KM3KM寶虹小學、楊波幼兒園萊蒙商業(yè)中心上海大學顧村中學、小學四高居住區(qū)，社區(qū)商業(yè)、好又多賣場軌道交通7號線顧村公園12萬集中商業(yè)中山醫(yī)院（規(guī)劃）項目概況項目概況－－公共配套情況112頁寶山區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2005-2020年）寶楊路-寶安公路軸（東城、西城、顧村、輻射羅店，城市擴張）濱江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸（三江景觀帶）滬太路城鎮(zhèn)發(fā)展軸（上大、顧村、羅店、羅涇，新城鎮(zhèn)居住組團）①②③顧村ABC大城市空間布局與功能A：中心城（南分區(qū)）——外環(huán)線以南，形成與市中心相匹配的現(xiàn)代化城區(qū)；B：新城（中分區(qū)）——商貿、商務辦公、房地產(chǎn)、文化、教育等產(chǎn)業(yè)；C:產(chǎn)業(yè)區(qū)（北分區(qū)）——重點發(fā)展建設寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)。2.4區(qū)域發(fā)展規(guī)劃項目概況－－區(qū)域發(fā)展規(guī)劃顧村處于新城(B)與發(fā)展軸③交匯處，區(qū)位優(yōu)勢明顯。113頁第三部分第一部分項目背景第二部分項目概況

第三部分市場分析第四部分項目定位第五部分開發(fā)與銷售計劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項目風險評判3.1上海房地產(chǎn)市場概述3.2區(qū)域（寶山）市場概述3.3項目片區(qū)及相關片區(qū)市場分析3.4類比區(qū)域分析

市場分析市場分析114頁市場分析－－上海房地產(chǎn)市場概述2008年以來成交量下降明顯，1月至7月比去年同期成交量下降54.3%，供求關系已經(jīng)由2007年的供小于求轉變?yōu)槟壳暗墓┐笥谇?。時間段成交面積（剔除動遷房和配套房）2007年1月至12月2067.06萬平方米2007年1月至7月1259.84萬平方米2008年1月至7月576.64萬平方米3.1上海房地產(chǎn)市場概述115頁市場分析－－上海房地產(chǎn)市場概述3.1上海房地產(chǎn)市場概述上海市場同全國大部分地區(qū)走勢相同，成交量萎縮，成交均價也有所下降，供求關系已經(jīng)由2007年的供小于求轉變?yōu)槟壳暗墓┐笥谇蟆Ｔ诋斍皣鴥韧饨?jīng)濟仍然處于波動震蕩走勢的環(huán)境下，上海房地產(chǎn)市場仍然缺乏短期內回暖上升的支撐。市內成交量萎縮較大，成交結構開始外環(huán)以外外移。全市供求比：旺銷期1：1.8-2.0，現(xiàn)在1：0.53.短期內由于消費者觀望，供求比相對失衡。全市推案去化率：旺銷期40-60％，現(xiàn)在18％。項目去化速度明顯放緩?！斍吧虾７康禺a(chǎn)市場特征總結：116頁市場分析－－上海房地產(chǎn)市場概述3.1上海房地產(chǎn)市場概述——未來上海房地產(chǎn)市場如何發(fā)展？國際國內經(jīng)濟形勢疲軟；國家從緊的宏觀環(huán)境（土地、信貸政策等）影響樓市；上海市08年的供需矛盾突出；從市場表現(xiàn)來看，客戶觀望情緒蔓延，發(fā)展商降價促銷。特別是進入第二季度來，萬科、金地等一線品牌開發(fā)商加大了降價促銷的力度。3.1.1上海房地產(chǎn)市場未來2年價格趨勢定性分析判斷我們認為上海未來2年商品住宅價格繼續(xù)大幅上漲的概率不大，特別是未來一年基本上不可能上漲。117頁市場分析－－上海房地產(chǎn)市場概述3.1上海房地產(chǎn)市場概述——未來上海房地產(chǎn)市場如何發(fā)展？3.1.2上海房地產(chǎn)市場未來價格趨勢定量分析判斷方法一、房價收入比法預測房價按以上方法推算，2008年房價應在7055元，而目前實際成交價為8363元，年內還可能下跌15.6%；恢復至目前的價格水平，時間點約在2009年底至2010年初。房價收入比2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城鎮(zhèn)居民人均支配收入(元)14867166831864520668236232645829633331893717141632人均支配收入增長率

0.120.120.110.140.120.120.120.120.12實際成交均價(元/㎡)498957616689703982538363

預測均價

705579028850991211102成交單套面積(㎡)90909090909090909090單套商品住宅平均成交總價(元)449010518490602820633510742770752670711185796527892110999163平均房價收入比10.0710.3610.7810.2210.488.008888118頁市場分析－－上海房地產(chǎn)市場概述3.1上海房地產(chǎn)市場概述——未來上海房地產(chǎn)市場如何發(fā)展？3.1.2上海房地產(chǎn)市場未來價格趨勢定量分析判斷方法二、漲幅預測法按以上方法推算，2008年房價應在7989元，而目前實際成交價為8363元，年內還可能下跌4.5%；恢復至目前的價格水平，時間點約在2009年第二季度。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年實際房價498957616689703982538363

增長率

15.47%16.26%5.09%17.25%13.52%13.52%13.52%13.52%13.52%預測房價

79899069102961168813268119頁市場分析－－上海房地產(chǎn)市場概述3.1上海房地產(chǎn)市場概述——未來上海房地產(chǎn)市場如何發(fā)展？3.1.2上海房地產(chǎn)市場未來2年價格趨勢定量分析判斷方法三、線性擬合法按以上方法推算，2008年房價應在8613元，而目前實際成交價為8363元。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年實際價格498957616698703982538363

模擬價格508657926497720279088613931810024120頁市場分析－－上海房地產(chǎn)市場概述3.1上海房地產(chǎn)市場概述——未來上海房地產(chǎn)市場如何發(fā)展？3.1.2上海房地產(chǎn)市場未來2年價格趨勢定量分析判斷小結：根據(jù)前面三種不同的分析方法，我們得到三個結果綜合：2008年上海市均衡均價為7647元/平米，與目前的實際均價8363，仍有716元的距離，市場還有8.6%下調的空間

。在市場規(guī)律作用下，上海市均價必然存在向合理均衡價格回歸的拉力，但究竟是以何種方式實現(xiàn)回歸呢？我們認為，比較大的可能是上海市住宅均價在08年下半年繼續(xù)逐步回落，至年底回落到最低點左右，然后緩慢回升，在09年3-4季度回復至目前的價格水平，09年下半年仍然保持緩慢回升，2010年之后將保持年均8%-10%的漲幅。預測方法預測結果2008影響權重房價收入比預測法變動705550%漲幅預測法798930%線性擬合法861320%121頁區(qū)域成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交金額(萬元)成交均價(元/㎡)寶山613246520963907210421崇明460507334265055756奉賢15971211391226347678嘉定33368026532987888954金山2253811497984844370閔行547264393159557210883南匯35980930742507396969青浦19064214711774499308松江58145845025196508937總計305724223810272889289262008年1-6月份上海外環(huán)所在區(qū)商品房普通住宅成交均價一覽

寶山區(qū)房地產(chǎn)市場在當前市場調整期內，仍然處在外環(huán)所在區(qū)的前列；區(qū)政府積極建設寶山新城，區(qū)域內已崛起了一批較有特色的中高檔生活社區(qū)，吸引萬科、綠地、保利等大型開發(fā)企業(yè)入駐；市場分析－－區(qū)域（寶山）市場概述3.2寶山房地產(chǎn)市場概述122頁

寶山區(qū)房地產(chǎn)市場由南向北依次發(fā)展，南面的大華板塊距離市區(qū)最近，最早開發(fā)、經(jīng)過5年時間，已經(jīng)相當成熟； 中部的西城區(qū)、祁連、顧村板塊由于軌道交通的建設，市場已經(jīng)啟動，正在迅速發(fā)展，已成為寶山區(qū)的熱點板塊。顧村板塊的房地產(chǎn)市場啟動時間為2003年。。大華板塊市中心西城區(qū)上大祁連板塊顧村羅店新鎮(zhèn)大盤比較集中的區(qū)域，2001年開始啟動，現(xiàn)比較成熟2000年開始啟動，市場成熟，已與市區(qū)板塊融為一體。大華集團的“發(fā)家地”上海最早啟動的“九鎮(zhèn)”，由上海置業(yè)一級土地整理后，地塊逐步推向市場，2003年開始對外推地?！簩毶椒康禺a(chǎn)板塊分析』市場分析－－區(qū)域（寶山）市場概述123頁1.2－1.5萬元/㎡0.8—0.9萬元/㎡（顧村西）0.85萬元/㎡0.78萬元/㎡1.2-1.4萬元/㎡0.9－1.0萬元/㎡（顧村以東）

1.1－1.2萬元/㎡0.9－1.1萬元/㎡市場分析－－區(qū)域（寶山）市場概述124頁市場分析－－項目片區(qū)及相關片區(qū)市場分析板塊特點——未來寶山濱江新城三大組成部分之一,上海市配套四大商品房基地之一，被定位為最適宜居住的地區(qū)；配套——基本生活配套已初步形成，但整體檔次較低；交通——地鐵有7號線，地面公交系統(tǒng)尚不發(fā)達；板塊擁有多條主干道路，自駕出行較為便捷；房地產(chǎn)——以公寓為主；商品住宅呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢,總價低是最大的特點，在售樓盤主要集中在富聯(lián)路、寶安公路、顧北路附近區(qū)域3.3項目片區(qū)及相關片區(qū)市場分析『顧村片區(qū)』125頁由于軌道線尚未貫通，沿線項目吸收軌交導入客群的能力尚未得以體現(xiàn)，典型在售項目仍以寶山及周邊去化為主客群分析市場分析－－項目片區(qū)及相關片區(qū)市場分析

顧村片區(qū)樓盤建面大多在20萬平米以下，容積率一般在1.2-1.35之間；一般運用分期開發(fā)的策略，即使不分期開發(fā)，在銷售上也會分批推廣，且多采用先推低層產(chǎn)品，再推高層產(chǎn)品的模式；低密度混合類住宅的開發(fā)成為主流，物業(yè)類型基本上以小高層+疊加別墅+聯(lián)排別墅的形式組合，多層產(chǎn)品尤其是有特點的多層產(chǎn)品較為缺乏。物業(yè)類型與容積率分析

從戶型上看，小高層戶型多為普通戶型為主，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新與亮點

從面積上看，由于許多產(chǎn)品沒有遵循90/70政策，戶型區(qū)間較大，但后期產(chǎn)品由于必須遵循90/70，因此高層戶型面積會趨于雷同，競爭較為激烈戶型分析126頁近一年來，顧村板塊由于推盤量以及供應結構的原因呈現(xiàn)“價升量縮”態(tài)勢，隨著區(qū)域成交均價不斷上漲，目前已達到8000元/平方米，。目前板塊月成交量在10000-15000平方米左右。（剔除動遷和配套商品房。）銷售價格與銷售情況分析市場分析－－項目片區(qū)及相關片區(qū)市場分析銷售速度：08年5月后略有好裝，依云灣更是開盤即銷售了65%。樓盤價格：高層整體均價在8000元/㎡，差別不大（但是品質好壞導致速度有差別），聯(lián)排多在12000元/平米，品質較好的依云灣售價在15000元左右。價格漲幅：最近1年內價格波動不大。在售項目未來可上市面積：16萬平方米未來供應量分析已拍地塊潛在供應量合計總建筑面積：92萬平方米127頁北歐現(xiàn)代化生態(tài)新鎮(zhèn)；規(guī)劃面積6.8平方公里，3.4平方公里居住區(qū)，規(guī)劃人口3萬人。3.4平方公里的生態(tài)林區(qū)，36洞高爾夫球場。會議中心、商業(yè)街、美蘭湖等配套（已建成）高尚公寓區(qū)區(qū)高爾夫會館五星級酒店『羅店片區(qū)』－主要區(qū)域競爭對手羅店城鎮(zhèn)規(guī)劃市場分析－－項目片區(qū)及相關片區(qū)市場分析128頁形成時間：2003年10月對外首推3幅別墅用地，2004年底，再推3幅公寓住宅用地，標志區(qū)域住宅市場的開端。各檔次住宅區(qū)域內分布狀況：核心區(qū)為低密度高檔住宅（FAR=0.5，0.3），外圍統(tǒng)一規(guī)劃為公寓住宅（FAR=1.2,1.0），產(chǎn)品類型為花園洋房、情景洋房為主，限高6層。購買人群：主要以寶山當?shù)厝藶橹?。區(qū)域原來在售樓盤均價為7500元/平米，2008年3月基本售罄，至8月萬科樓盤推出，市場經(jīng)歷了約5個月的斷檔期。目前，區(qū)域在售的樓盤為8月中旬開盤萬科琥珀郡園一期，2.5萬方，260套，均價1.1萬/平米（6層電梯洋房），全裝修，至今去化約40%，客源主要為寶山當?shù)兀_店、羅涇、寶山工業(yè)園等）。萬科的進入，使原來區(qū)域樓盤均價提升了1000多元/平方米。羅店房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市場分析－－項目片區(qū)及相關片區(qū)市場分析129頁

2008—2013年，區(qū)域總推案量將達到184萬方，其中2009、2010年將達到頂峰，約60萬方，市場競爭壓力較大（此數(shù)據(jù)不包括未推出地塊）?！何磥硐嚓P片區(qū)市場競爭』市場分析－－項目片區(qū)及相關片區(qū)市場分析2009～2010年項目所在片區(qū)住宅整體推盤比較集中。未來競爭項目的容積率普遍小于1.2，因此這對本項目定位當?shù)刂懈叨耸袌?，確定較高價格的策略形成一定的壓力。未來市場的物業(yè)類型供應中，聯(lián)排別墅等類別墅項目的競爭壓力會很大。從供應項目的規(guī)模上來看，只有保利與本項目的建筑面積超過20萬平米，可以發(fā)揮規(guī)模效應，利于產(chǎn)品的檔次的拔高。130頁市場分析－－類比區(qū)域分析閔行莘莊板塊15000-18000元/㎡松江九亭板塊9000-12000元/㎡公寓15000-18000元/㎡別墅浦東高行板塊14000-15000元/㎡嘉定南翔板塊10000-12000元/㎡公寓13000-15000元/㎡別墅新江灣城板塊21000-23000元/㎡公寓35000-40000元/㎡別墅閔行七寶板塊12000-15000元/㎡顧村板塊3.4類比區(qū)域分析131頁第四部分第一部分項目背景第二部分項目概況

第三部分市場分析第四部分項目定位第五部分開發(fā)與銷售計劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項目風險評判4.1項目SWOT分析4.2客戶定位4.3產(chǎn)品定位4.4價格定位4.5推盤節(jié)奏

市場分析項目定位132頁S4.1本項目SWOT分析W優(yōu)勢（S）

：地塊東、南、西三面被顧村公園（建設中）包圍，北對沙浦河，西臨中心河，自然資源優(yōu)越。東南100米處為地鐵7號線陳富路站，計劃于2009年通車，覆蓋了長壽路、靜安寺、淮海路等辦公區(qū)域，地塊通往市區(qū)的交通便捷度大大提高。東側毗鄰14.5萬平米建面的商辦綜合規(guī)劃地塊。此物業(yè)與距離較近的萊蒙商業(yè)區(qū)將是項目未來主要依托的大型商業(yè)。地塊干凈齊整，內部有部分天然水系，開發(fā)基礎條件較好，可以迅速開始建設。劣勢（W）：項目所在寶山區(qū)域發(fā)展相對滯后，片區(qū)形象有待改善。周邊教育、醫(yī)療、生活、交通等生活配套現(xiàn)狀不夠完善，周邊環(huán)境和配套還處在改造階段。&項目定位－－項目SWOT分析133頁OT機會（O）

：地塊掛牌起始價格較低，但體量較大，總價較高。目前大部分開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，一些品牌開發(fā)商已表明年內不會拍地。所以存在可能以較合適的市場價位獲取地塊的機會。項目先天條件較好，規(guī)模也較大，有利于打造成為區(qū)域乃至全市有很大影響力和品牌效應的優(yōu)質樓盤。如能拿下并成功開發(fā)，將是我公司進入上海市場一個很好的品牌項目，在上海市場奠定良好基礎。威脅（T）：目前市場仍然處在調整期，調整周期和調整幅度仍然需要密切關注。本片區(qū)2009-2010年低密度項目推盤量較大，市場競爭壓力相對集中。&項目定位－－項目SWOT分析134頁1、產(chǎn)業(yè)導向吸引寶鋼、寶山經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、寶山城市工業(yè)園區(qū)、羅店工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)區(qū)域的客戶群體2、居住導向來自于寶山周邊區(qū)域以及部分原有居民的分戶需求3、交通導向交通沿線分戶需求客戶、以及地鐵7號先沿線辦公區(qū)域的客戶?？驮捶治觯?.2客戶定位項目定位－－客戶定位

135頁項目定位－－產(chǎn)品定位項目資源獨特，地塊具備打造高品質樓盤的潛質4.3

產(chǎn)品定位周邊項目品質一般，地塊應超越區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀，走品質化區(qū)域未來競爭產(chǎn)品高端低密度項目的競爭激烈，項目規(guī)模優(yōu)勢在后期會加大體現(xiàn)，本項目需走出一定的差異化路線，加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度本項目區(qū)位和交通條件較好，具備吸納高端客戶的潛力136頁物業(yè)類型面積區(qū)間（平米）聯(lián)排別墅180—2504.5-5.5層洋房130-180小高層公寓90以下項目定位－－產(chǎn)品定位對市場狀況以及項目本身規(guī)模進行詳細分析推論，項目產(chǎn)品初步建議定位為：別墅產(chǎn)品+多層洋房+高層公寓綜合型產(chǎn)品137頁4.4價格定位項目定位－－價格定位綜合利用項目市場比較法與產(chǎn)品打分法分析測算得出結論：公寓產(chǎn)品現(xiàn)實定價為9516元/平米聯(lián)排別墅定價為17949元/平米多層洋房定價為12688/平米138頁項目1期2期3期4期一、建筑面積(M2)9167210668211000095559三、可售面積(M2)88672106682110000955593層聯(lián)排別墅

30000185104.5-5.5花園洋房3500023080

11.5層小高層5367245000800007704917.5層中高層

38602

項目定位－－推盤節(jié)奏4.5項目推盤節(jié)奏---參考周邊項目歷史年消化量量每期開發(fā)量在8-11萬平方米一期推盤推出A2地塊的花園洋房和小高層，用花園洋房產(chǎn)品做差異化競爭，用小高層產(chǎn)品做品質化競爭；在第三期推出A1地塊的聯(lián)排別墅，可充分提高產(chǎn)品價值，并避開市場同類型產(chǎn)品競爭。139頁項目定位－－推盤節(jié)奏4.5項目推盤節(jié)奏一期二期三期四期3層聯(lián)排別墅15%15%15%4.5-5.5層花園洋房12%11.5層小高層12%6%12%17.5層小高層漲幅一期開盤時，按當前時點預測的價格開盤，并不做漲幅預計，以高品質的產(chǎn)品和較低的價格樹立產(chǎn)品和公司品牌形象，建立客戶與行業(yè)口碑；二期于2010年推盤時公園已經(jīng)建成，地鐵已經(jīng)正式運營，上海正在舉辦世博會，我司已經(jīng)通過一期優(yōu)質的產(chǎn)品優(yōu)惠的價格確立了競爭地位，房地產(chǎn)市場應已經(jīng)明確回暖，積聚三年的剛性需求將快速釋放，因此二期價格相對一期有較大幅度的提價；第三期推出A1地塊的聯(lián)排別墅，區(qū)域內低密度產(chǎn)品競爭度較低，因此可對別墅產(chǎn)品價格定位較高；同時考慮消化速度，僅對小高層產(chǎn)品做較低幅度（6%）的提價。第四期產(chǎn)品是全盤的最后部分，社區(qū)形象、片區(qū)環(huán)境、配套設施已經(jīng)成熟，因此預計可再次較高幅度提價。140頁第五部分第一部分項目背景第二部分項目概況

第三部分市場分析第四部分項目定位第五部分開發(fā)與銷售計劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項目風險評判5.1開發(fā)與銷售計劃（正常周期）

開發(fā)與銷售計劃開發(fā)與銷售計劃141頁銷售開發(fā)開發(fā)與銷售計劃5.1開發(fā)與銷售計劃（正常周期）

142頁第六部分第一部分項目背景第二部分項目概況

第三部分市場分析第四部分項目定位第五部分開發(fā)與銷售計劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項目風險評判成本估算與收益分析成本估算與收益分析6.1成本估算6.2收益分析

143頁土地成本分析序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）小計（萬元）可售面積成本（元/㎡）一地價合計40391341451674254176

土地出讓金40391337141500003741

契稅1500003%4500112

基礎設施配套費40391332012925322144頁建安成本分析序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）小計（萬元）可售面積成本（元/㎡）二前期工程費4009131004009100三建筑安裝工程費

1110422770（1）建安費用

22961099422742

地下人防面積2589433508674216

地下面積49034272013337333

A2多層住宅(4.5-5.5)5808016409525238

A1聯(lián)排別墅(3)48510241011691292

A2小高層住宅(11.5)53672220011808295

A1小高層住宅(11.5)2020492200444511109

A2高層住宅(17.5)3860223208956223

商業(yè)0

00

不可售配套公建30005000150037（2）監(jiān)理費1099421%109927四園林景觀費4039132008078201五紅線內市政配套費40391332012925322六全建安合計

1360543394145頁收益估算---正常周期序號項目單價總價(萬元)單位利潤1項目總收入524724130881.1銷售收入498822124421.2處理剩余物業(yè)收入259026462項目總成本費用430729107442.1土地成本16742541762.2前期費用40091002.3建安工程成5營業(yè)費用157423932.6公司管理費157423932.7營業(yè)稅及附加288607202.8財務費用380119482.9土地增值稅288967214稅前利潤9399523455所得稅25%234995867稅后凈利潤7049617589成本利潤率16.37%37.7%10IRR16.40%

11NPV5822

146頁收益估算---結轉現(xiàn)金流量表請查看：資金峰值167196

年份利潤結轉年度回款2008002009-709118122010218192526201111139116013201226157148196201327246156177201444820147頁收益模擬---正常周期報價單價報價總額利潤總額成本利潤率IRR32001292528480920.60%20.26%32501312728345120.18%19.83%33001332918209219.77%19.42%33501353118073419.36%19.02%34001373307937618.95%18.63%34501393507801818.54%18.25%35001413707665918.14%17.88%35501433897530117.75%17.51%36001454097365017.27%17.17%36501474287226316.87%16.82%37001494487087516.47%16.49%37501514676948816.08%16.16%38001534876810015.69%15.84%38501555076671315.31%15.52%39001575266532614.93%15.21%39501595466393814.55%14.92%148頁收益模擬---正常周期IRR32003300340035003600370038003900400041004200850015.70%15.02%14.37%13.75%13.17%12.61%12.09%11.58%11.09%10.63%10.19%860016.15%15.43%14.77%14.15%13.55%12.98%12.44%11.94%11.44%10.97%10.52%870016.60%15.86%15.18%14.54%13.93%13.36%12.81%12.29%11.79%11.31%10.85%880017.05%16.30%15.59%14.93%14.32%13.73%13.17%12.64%12.14%11.65%11.18%890017.50%16.74%16.01%15.33%14.70%14.11%13.54%13.00%12.48%12.00%11.52%900017.94%17.17%16.44%15.74%15.09%14.48%13.90%13.35%12.83%12.33%11.86%910018.39%17.60%16.86%16.16%15.48%14.86%14.27%13.71%13.18%12.67%12.18%920018.84%18.04%17.29%16.57%15.89%15.24%14.64%14.07%13.53%13.01%12.51%930019.29%18.48%17.71%16.99%16.29%15.63%15.00%14.43%