濟(jì)南人防商業(yè)開(kāi)發(fā)前期策劃P

關(guān)于山東濟(jì)南

人防商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步研判

二〇一二年八月十五日目錄城市概況商圈分析濟(jì)南人防商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目選址分析售價(jià)初步估算2023/2/42上海浦商投資管理有限公司01城市概況Citystatus2023/2/43上海浦商投資管理有限公司濟(jì)南簡(jiǎn)介濟(jì)南，中國(guó)環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)中心城市，國(guó)家重要的政治、軍事、文化中心，區(qū)域性金融中心，副省級(jí)城市，山東省省會(huì)。濟(jì)南歷史文化底蘊(yùn)深厚，有著4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美譽(yù)，是象征中華文明起源的龍山文化發(fā)祥地之一，國(guó)家歷史文化名城、國(guó)家創(chuàng)新型城市、中國(guó)軟件名城、全國(guó)重要的交通樞紐和物流中心。2013年濟(jì)南將舉辦第十屆中國(guó)藝術(shù)節(jié)，并成為2015年“第二十二屆國(guó)際歷史科學(xué)大會(huì)”的主辦城市，為濟(jì)南加速建設(shè)國(guó)際大都市注入了新的活力。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司行政區(qū)劃2023/2/4上海浦商投資管理有限公司5濟(jì)南市現(xiàn)轄7個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣，代管1個(gè)縣級(jí)市：濟(jì)南市市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、

槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)；縣：平陰縣、濟(jì)陽(yáng)縣、商河縣；縣級(jí)市：章丘市。

人口概括根據(jù)《濟(jì)南市2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，全市常住人口為681.40萬(wàn)人。濟(jì)南市是中國(guó)東部散雜居少數(shù)民族人口較多的省會(huì)城市，有49個(gè)少數(shù)民族，人口109299人，占全市總?cè)丝?.84%。其中回族占少數(shù)民族人口的88.79%，居住著回族、滿族、蒙古族、哈尼族、朝鮮族、苗族、壯族、維吾爾族、彝族、藏族等十個(gè)少數(shù)民族占濟(jì)南市少數(shù)民族人口的98.42%。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司6經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，全市完成生產(chǎn)總值4406.3億元，比2007年增長(zhǎng)58%，人均64331元；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入325.4億元，比2007年增長(zhǎng)107.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2023.1億元，比2007年增長(zhǎng)83.4%；固定資產(chǎn)投資1934.3億元，比2007年增長(zhǎng)106.2%。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司7，加快金融、信息服務(wù)、商貿(mào)物流、文化旅游和商務(wù)會(huì)展五大區(qū)域性服務(wù)業(yè)中心建設(shè)，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值比重達(dá)到53.1%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重達(dá)到46.9%，分別比2007年提高4.3個(gè)和5.5個(gè)百分點(diǎn)。金融支撐作用明顯增強(qiáng)，2011年末人民幣存貸款余額分別達(dá)到8275.8億元和6893.7億元，比2007年增長(zhǎng)103.7%和87.4%。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司8濟(jì)南是山東的文化、教育中心。這里有國(guó)家教育部985工程、211工程的重點(diǎn)大學(xué)山東大學(xué)以及山東師范大學(xué)等一系列本、?？圃盒?，每年為國(guó)家和地方輸送人才。濟(jì)南總共有44所高校，文化氛圍極其濃郁，書店三五步之內(nèi)必有一個(gè)，種類豐富齊全。近年來(lái)隨著高校擴(kuò)招趨勢(shì)的展開(kāi)，市區(qū)高校規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能容納眾多的來(lái)濟(jì)學(xué)子，自2000年左右，各高校開(kāi)始擴(kuò)建校區(qū)，距今為止已經(jīng)興建了長(zhǎng)清大學(xué)城和章丘大學(xué)城。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司9小結(jié)從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，結(jié)合該地區(qū)人口密度及人均收入水平，濟(jì)南是適合投資開(kāi)發(fā)地下人防商業(yè)的。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司1002商圈分析Circleanalysis2023/2/411上海浦商投資管理有限公司商圈描述2023/2/4上海浦商投資管理有限公司12目前濟(jì)南市具有城市級(jí)影響力的商圈有：老商圈：泉城路、經(jīng)四路為龍頭；西市場(chǎng)為輔新興主力商圈：花園路商圈、英雄山商圈專業(yè)商圈：濼口服裝批發(fā)商圈、北園家居建材商圈、山大路科技商圈。濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展分析2023/2/4上海浦商投資管理有限公司13作為省會(huì)城市，濟(jì)南文化底蘊(yùn)濃厚，整體商業(yè)檔次不高，現(xiàn)代商業(yè)成熟期出現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；商業(yè)布點(diǎn)明顯，集中在八大商圈，分布均勻；八大商圈專業(yè)性市場(chǎng)占據(jù)一半，有洛口服裝商圈、北園家居商圈、山大路科技商圈、西市場(chǎng)小商品商圈；集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的綜合性商圈只有泉城路商圈、英雄山路商圈和改造中的經(jīng)四路商圈。現(xiàn)代商業(yè)體量和氛圍不夠。除八大商圈外，區(qū)域性的城市副級(jí)商圈欠缺，特別是集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)為一體的整合性區(qū)域商圈不足，有極好的發(fā)展空間；濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策性強(qiáng)，政府規(guī)劃對(duì)商業(yè)發(fā)展有很大的影響力，如花園路商圈、英雄山美食街和魯商廣場(chǎng)，隨著濟(jì)南“東西兩翼布局”和“整體網(wǎng)點(diǎn)推進(jìn)”發(fā)展策略的加快，區(qū)域性商業(yè)將雨后春筍般涌現(xiàn)。03濟(jì)南市人防發(fā)展概況2023/2/414上海浦商投資管理有限公司濟(jì)南市人防發(fā)展概況2023/2/4上海浦商投資管理有限公司15炫街區(qū)經(jīng)四路人防槐蔭廣場(chǎng)英雄山人防南門人防商城2023/2/4上海浦商投資管理有限公司16人防商城名行政區(qū)劃歸屬地址所屬商圈經(jīng)四路人防商城市中區(qū)經(jīng)四路（緯二路至順河高架路段）大觀園商圈英雄山人防商城市中區(qū)經(jīng)十一路（英雄山路至體育中心路段）體育中心商圈南門人防商城歷下區(qū)濼源大街與南門街交匯口泉城路商圈炫街區(qū)天橋區(qū)北園大街與濟(jì)洛路交匯口洛口商圈槐蔭廣場(chǎng)槐蔭區(qū)經(jīng)七路（省立醫(yī)院南）西市場(chǎng)商圈濟(jì)南市人防商城分布經(jīng)四路人防商城總建筑面積18000平米（地下一層）鋪位數(shù)量約1300個(gè)鋪位面積6-20平米/鋪鋪位形式柜臺(tái)（2.2米--3.3米/組）精品屋（6-20平米/鋪）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾、工藝品、婚紗、小吃、網(wǎng)吧、美容客群分布濟(jì)南市中西部西部客戶、學(xué)生、中檔收入客戶等年輕客群經(jīng)營(yíng)模式市人防辦持有，委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng),散租，一年起租租金水平柜臺(tái)：4-7萬(wàn)/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金漲幅約20%--40%最早經(jīng)營(yíng)時(shí)間1999年配套設(shè)施自動(dòng)噴淋、煙感；中央空調(diào)；字幕機(jī)及監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)啟示步行街總長(zhǎng)度800-1000米，連通大觀園和振華商廈，實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)商業(yè)軟點(diǎn)的鏈接，長(zhǎng)度適中有效吸引了客群。針對(duì)龐大的客群，以及其消費(fèi)欲望強(qiáng)烈但消費(fèi)水平有限的特點(diǎn)，突出個(gè)性化差異，以小飾品、個(gè)性服飾和小吃作為主營(yíng)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)客戶的聚攏效應(yīng)。有梯度的租金增長(zhǎng)。低價(jià)吸引商戶，通過(guò)有效的管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，逐步提高租金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)收益?？偨ㄖ娣e一、二期3.5萬(wàn)平米，三期3.4萬(wàn)平米鋪位數(shù)量一、二期約1200個(gè)鋪位面積8-22平米鋪位形式柜臺(tái)、精品屋經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城客群分布周邊企事業(yè)單位職工，高校學(xué)生經(jīng)營(yíng)模式前期返租的形式培養(yǎng)商業(yè)氣氛，成熟后采用常規(guī)的商業(yè)租賃模式，年度合同，付款方式為季付市防辦持有租金水平6-10元/平米·天年租金漲幅約15%最早經(jīng)營(yíng)時(shí)間2005年10月1日配套設(shè)施停車場(chǎng)、ATM機(jī)、消防噴淋、廣播及液晶電視展示英雄山人防商城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)啟示連通八一銀座和體育中心商圈，貫穿經(jīng)十一路美食城，將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、健身、停車等有效的整合在一起。前期通過(guò)返租、減免租金的方式來(lái)培養(yǎng)人氣，目前商鋪只短租、不銷售，鋪位供不應(yīng)求。吸取了經(jīng)四路人防的成功經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)態(tài)定位，招商運(yùn)營(yíng)的方向上把握正確，符合區(qū)域消費(fèi)特征，并在娛樂(lè)休閑上有所升級(jí)?？偨ㄖ娣e4500平米鋪位數(shù)

300余個(gè)店鋪，柜臺(tái)100余個(gè)鋪位面積8-15平米鋪位形態(tài)精品屋經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)韓國(guó)服裝、小首飾、小吃、箱包客群分布年輕職員、自由職業(yè)者等中檔消費(fèi)客群經(jīng)營(yíng)模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2-4萬(wàn)元年租金漲幅約20%最早經(jīng)營(yíng)時(shí)間2001年配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、廣播系統(tǒng)南門人防商城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)啟示南門人防商城作為泉城路/泉城廣場(chǎng)-銀座商廈路徑中必經(jīng)的路口，敏銳的把握了商業(yè)空白地帶，實(shí)現(xiàn)了人流的入。結(jié)合市中心核心商圈的客群層次，是濟(jì)南市人防商城中定位最高的，主打充滿時(shí)尚氣息的“韓國(guó)”牌，差異化定位帶來(lái)成功的商業(yè)模式。將路口處地面人行道取消，人行過(guò)路口必經(jīng)地下商城，確保了人流的數(shù)量，也帶動(dòng)了過(guò)街通道中鋪位的價(jià)格提升。總建筑面積5800平米鋪位數(shù)322個(gè)經(jīng)營(yíng)模式銷售價(jià)格最早經(jīng)營(yíng)時(shí)間3.35平米-45平米（公攤45%）鋪位形式精品屋經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服裝、小商品、小吃客群分布主要針對(duì)外來(lái)差旅客戶以及周邊商戶經(jīng)營(yíng)模式區(qū)人防辦開(kāi)發(fā)統(tǒng)一招商，一次性轉(zhuǎn)讓50年使甠權(quán)，提供代租服務(wù)，收取一個(gè)月的房租作為代租服務(wù)費(fèi)。部分大面積商鋪提供包租服務(wù)，直接返5年租金，年回報(bào)率7%。銷售價(jià)格以及租金均價(jià)：2萬(wàn)元/平米（1.8萬(wàn)-2.4萬(wàn)元/平米），代租均價(jià)為7元/㎡*天（建筑面積），物業(yè)費(fèi)17.1元/㎡*月。項(xiàng)目現(xiàn)狀銷售完成率95%以上，開(kāi)始交房并進(jìn)行裝修（2010年7月更新），預(yù)計(jì)2010年十一開(kāi)業(yè)配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、液晶電視展示系統(tǒng)、語(yǔ)音廣播。炫街區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)啟示有效利甠長(zhǎng)途汽車站的客流優(yōu)勢(shì)，作為北園商圈和洛口商圈的有效過(guò)渡，依托中恒小商品市場(chǎng)，迅速培養(yǎng)商業(yè)氣氛。借勢(shì)09年火爆的市場(chǎng)，一次性出售50年使甠權(quán)，讓利的同時(shí)，快速的收回了投資。但是租金制定的過(guò)高，不利商鋪的短期出租和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。與常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目形成差異化，主打“小面積、低總價(jià)的核心優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高關(guān)注度。更是借鑒了常規(guī)項(xiàng)目蓄卡開(kāi)盤的營(yíng)銷模式?；笔a廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：槐蔭經(jīng)七緯八路交匯處（省立醫(yī)院南鄰）項(xiàng)目性質(zhì)：地下商業(yè)人防工程項(xiàng)目規(guī)模：占地面積2.7公頃，建筑面積45000平方米，綠化率為46%，停車位400-500個(gè)；建筑結(jié)構(gòu)：B2-B1，B1商業(yè)，B2停車場(chǎng)，東北、西南角附屬B1商業(yè)。裝修風(fēng)格：夢(mèng)幻天空主題的頂棚（濟(jì)南第一家）。硬件設(shè)施：中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、兩主入口上下扶梯、步梯層高：

B2\B1樓板凈高5.1m樓層布局：B2：停車場(chǎng)1.5萬(wàn)㎡，東北角超市，西南角時(shí)尚服飾1500㎡，鋪位面積：待定。業(yè)態(tài)：時(shí)尚服飾、化妝品、飾品、童裝、餐飲主力店：華聯(lián)超市1.5萬(wàn)㎡）、KFC開(kāi)發(fā)商：濟(jì)南三誠(chéng)匯鼎置業(yè)有限公司；開(kāi)盤時(shí)間：待定銷售模式：產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)模式未定。銷售價(jià)格：商鋪均價(jià)2萬(wàn)每平方，2010年1月份開(kāi)始出售vip卡，交兩萬(wàn)低3萬(wàn)，總房款再打97折。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)不佳項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：屬居民基本生活配套類商業(yè)，輻射周邊社區(qū)以及商業(yè)。但周邊的省立醫(yī)院和豐富的居民區(qū)可以提供足夠的消費(fèi)力。人防商城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)啟示1區(qū)域、規(guī)模3經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)2運(yùn)營(yíng)模式

連通兩個(gè)商業(yè)中心點(diǎn)（不低于城市二級(jí)商圈標(biāo)準(zhǔn)），實(shí)現(xiàn)“兩進(jìn)兩出”的人流動(dòng)線，避免循環(huán)動(dòng)線和“死角”的出現(xiàn)；步行長(zhǎng)度不宜超過(guò)1000米。超過(guò)1000以上必須要有有效吸引客流的商家進(jìn)行銜接。業(yè)態(tài)定位以中低端為主，不宜定位于高端；業(yè)態(tài)以小飾品、服

裝、餐飲和娛樂(lè)（電玩、桌球、網(wǎng)吧等）為主；可考慮通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司引入品牌店鋪，快速拉動(dòng)人氣。。出售使用權(quán)（長(zhǎng)期租賃合同）可實(shí)現(xiàn)投資的有效回收，但業(yè)態(tài)分布和甄選不可控，商業(yè)價(jià)值的提升周期較長(zhǎng)，租金的溢價(jià)能力弱;需要有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)或委托專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，可有效控制業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營(yíng)模式，使商業(yè)價(jià)值迅速體現(xiàn)，但投資的收回周期較長(zhǎng)；。04項(xiàng)目選址分析Siteselection2023/2/427上海浦商投資管理有限公司選址條件主要參考因素租金水平：目標(biāo)開(kāi)發(fā)地塊現(xiàn)有租金應(yīng)在5元/天·㎡水平以上，為售價(jià)提供支撐的同時(shí)，也為銷售加速增加籌碼。施工條件：因地下步行街需根據(jù)規(guī)范，按照消防分區(qū)設(shè)置上下出入口，因此，選址需參考地面出入口施工可行性。商業(yè)在售供應(yīng)量：開(kāi)發(fā)片區(qū)的商業(yè)在售、招商供應(yīng)量的多寡，直接對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，也制約著銷售價(jià)格的浮動(dòng)。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司28洪樓廣場(chǎng)洪樓廣場(chǎng)占地面積約15000平米，可以開(kāi)挖建設(shè)地下一層，增加15000平米人防工程，平時(shí)作為商業(yè)使用，增加城市15000平米的商業(yè)面積及，可解決近兩千人就業(yè)。地處花園路城市核心商圈，客流量充足，地塊較為方正，有利于日后的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司29洪樓廣場(chǎng)2023/2/4上海浦商投資管理有限公司30廣場(chǎng)現(xiàn)狀廣場(chǎng)位于城市核心，缺點(diǎn)是無(wú)明晰的主題，周邊新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形式不明朗。2023/2/4上海浦商投資管理有限公司31洪樓廣場(chǎng)周邊現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景山大路：山大路地處濟(jì)南核心科技商圈，同時(shí)毗鄰花園路中心商圈