2023年房地產(chǎn)年終總結(jié)（一）

第3頁(yè)共3頁(yè)2023年?房地產(chǎn)年終?總結(jié)（一）?一、交易?市場(chǎng)走勢(shì)前?低后高。伴?隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)?增幅下行的?態(tài)勢(shì)，中國(guó)?房地產(chǎn)市場(chǎng)?在上半年處?于相對(duì)冷峻?、冷清和觀?望的狀況。?下半年趨好?并在第四季?度夯實(shí)底部?，走入穩(wěn)定?，交易回暖?，信心提升?。__月份?全國(guó)房地產(chǎn)?銷銷面積和?銷售金額均?創(chuàng)年內(nèi)月度?最高水平。?全年房地產(chǎn)?開(kāi)發(fā)投資總?額可超__?_萬(wàn)億元，?同比增長(zhǎng)在?___%左?右，雖比去?年回落七、?八個(gè)百分點(diǎn)?，但仍然傲?視中國(guó)各個(gè)?產(chǎn)業(yè)。商品?房銷售面積?應(yīng)在___?億平方米上?下，僅比_?_年低__?_億平方米?，仍處高位?運(yùn)行。如作?過(guò)去五年中?期分析，中?國(guó)房地產(chǎn)市?場(chǎng)仍然處于?上升通道中?，毫無(wú)崩盤?跡象。二?、調(diào)控政策?去行政化。?讓市場(chǎng)機(jī)制?發(fā)揮資源配?置__決定?性作用，己?成為經(jīng)濟(jì)政?策決策的指?導(dǎo)思想。政?策重點(diǎn)已從?房?jī)r(jià)走向保?障房，特別?是棚戶危房?舊區(qū)改造;?調(diào)控責(zé)任已?從中央走向?地方，賦予?地方依據(jù)本?地實(shí)際狀況?調(diào)整政策的?更多權(quán)限。?不要求地_?__府制定?年度房?jī)r(jià)控?制目標(biāo)并向?___立軍?令狀，不分?解保障房建?設(shè)配售年度?硬性指標(biāo)并?允許各地創(chuàng)?新內(nèi)容措施?，不擴(kuò)大_?__試點(diǎn)范?圍并將其納?入全國(guó)人大?職責(zé)范圍，?不追責(zé)地_?__府放松?放購(gòu)限貸政?策并允許應(yīng)?地制宜創(chuàng)新?內(nèi)容，不立?即全國(guó)范圍?全面復(fù)蓋地?實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)?權(quán)籍登記和?房地產(chǎn)信息?聯(lián)網(wǎng)并做出?___和法?律基礎(chǔ)準(zhǔn)備?，不阻止房?地產(chǎn)企業(yè)兼?并、上市、?增發(fā)、發(fā)債?、海外融資?并實(shí)現(xiàn)降準(zhǔn)?、降息。?三、城市、?企業(yè)間差異?顯著高度分?化。一榮俱?榮，一損俱?損，無(wú)差別?少差別的產(chǎn)?業(yè)狀況不復(fù)?存在。不同?城市間，不?同企業(yè)間，?不同項(xiàng)目間?，同一城市?不同區(qū)域間?、企業(yè)間、?項(xiàng)目間，同?一企業(yè)不同?區(qū)域、不同?項(xiàng)目間，出?現(xiàn)分化落差?甚至冰火兩?重天，似乎?正在成為新?常態(tài)。萬(wàn)科?、綠地、萬(wàn)?達(dá)、恒大等?中國(guó)領(lǐng)頭大?型房企繼續(xù)?擴(kuò)大其市場(chǎng)?份額，全面?完成其年初?制定的銷售?指標(biāo)，中小?型房企購(gòu)地?能力不斷下?降，僅依靠?官商關(guān)系和?銀行貸款而?獲得發(fā)展機(jī)?遇的模式不?復(fù)存在。?四、商品房?市場(chǎng)價(jià)格總?體趨穩(wěn)微幅?下滑。全年?各地商品房?連續(xù)多個(gè)月?價(jià)格指數(shù)連?續(xù)下跌，房?價(jià)環(huán)比降幅?進(jìn)一步收窄?。國(guó)家統(tǒng)計(jì)?局統(tǒng)計(jì)__?月份___?個(gè)大中城市?新建商品住?宅價(jià)格環(huán)比?下降的城市?有___個(gè)?，二手住宅?價(jià)格環(huán)比下?降的城市有?___個(gè)。?但是應(yīng)該清?醒的看到，?現(xiàn)在公告的?___都是?指各個(gè)城市?的均價(jià)下跌?。而實(shí)際情?況是，各個(gè)?城市的新建?商品住宅供?應(yīng)和成交區(qū)?位不斷外移?，中心城區(qū)?供應(yīng)量非常?小。雖然均?價(jià)下跌，但?并不一定表?示同一區(qū)域?房?jī)r(jià)現(xiàn)在比?一年以前有?所回落。二?手房交易普?遍存在實(shí)際?交易價(jià)格高?于登記交易?價(jià)格的情況?，這種因?yàn)?規(guī)避稅費(fèi)的?做法，導(dǎo)致?我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)?上出現(xiàn)價(jià)格?下滑的表現(xiàn)?。五、土?地供應(yīng)面積?減少價(jià)格繼?續(xù)上升。今?年各地土地?供應(yīng)面積和?成交面積均?有一定程度?的下行。但?土地出讓金?總收入依然?增長(zhǎng)，表現(xiàn)?為土地價(jià)格?(總量和單?價(jià))持續(xù)上?漲。__年?___和_?__的土地?出讓金總收?入會(huì)高于_?_年，但土?地成交面積?都有較大幅?度的回落。?下半年各地?單價(jià)和總價(jià)?的“地王”?頻現(xiàn)，源于?政府加大推?地力度和頻?度，加大住?宅和中心城?區(qū)土地的供?應(yīng)量。一批?開(kāi)發(fā)商因?yàn)?土地儲(chǔ)備量?的減少，也?需要入市購(gòu)?地。另有一?些企業(yè)看準(zhǔn)?土地供應(yīng)量?每年都只減?不增的長(zhǎng)趨?勢(shì)，認(rèn)準(zhǔn)土?地資產(chǎn)的稀?缺性和房屋?市場(chǎng)的增值?性。六、?商品房庫(kù)存?在可以接受?的范圍內(nèi)。?當(dāng)前中國(guó)老?百姓在商品?住房市場(chǎng)上?購(gòu)房，__?_%購(gòu)買的?都是期房(?交房期限一?般是兩年左?右)，只有?___%購(gòu)?買的是現(xiàn)房?(主要是別?墅、高檔公?寓、大戶型?住房等)。?這種現(xiàn)象表?明我國(guó)商品?住房直到今?天依然是總?體供不應(yīng)求?。當(dāng)然這種?總體上的供?不應(yīng)求和部?分城市階段?周期性的供?過(guò)于求是交?織在一起的??，F(xiàn)在輿論?媒體上所講?的庫(kù)存絕大?多數(shù)都是虛?假性的庫(kù)存?：指的是政?府批準(zhǔn)銷售?、正在建設(shè)?施工、未經(jīng)?竣工驗(yàn)收、?未實(shí)現(xiàn)銷售?的商品房屋?。真正的庫(kù)?存是待售商?品房(國(guó)家?統(tǒng)計(jì)局__?年開(kāi)始頒布?)到今年_?_月底共有?___萬(wàn)平?方米，全是?現(xiàn)房庫(kù)存。?其中住宅待?售面積__?_萬(wàn)平方米?，辦公樓待?售面積__?_萬(wàn)平方米?，商業(yè)營(yíng)業(yè)?用房待售面?積___萬(wàn)?平方米。上?述待售商品?房在沒(méi)有后?續(xù)庫(kù)存的情?況下需要半?年消化時(shí)間?。這個(gè)數(shù)量?并不嚴(yán)重，?更不可怕。?這個(gè)數(shù)量還?包括開(kāi)發(fā)企?業(yè)并不打算?現(xiàn)在就實(shí)現(xiàn)?市場(chǎng)銷售的?那一部分商?品房(相當(dāng)?一部分作為?長(zhǎng)期持有經(jīng)?營(yíng)的戰(zhàn)略資?產(chǎn)，當(dāng)然存?在避稅因素?的長(zhǎng)期持有?。)七、?__年中國(guó)?房地產(chǎn)市場(chǎng)?期待向好。?__年中國(guó)?房地產(chǎn)市場(chǎng)?情況是四季?度比三季度?好，下半年?比上半年好?。造成這一?局面的原因?是政府對(duì)房?地產(chǎn)市場(chǎng)的?政策調(diào)控走?向去行政化?和寬松：限?購(gòu)逐步取消?，鼓勵(lì)貸款?優(yōu)惠，降低?準(zhǔn)備金率和?銀行利率，?提高普通商?品房認(rèn)定標(biāo)?準(zhǔn)、公積金?貸款調(diào)整、?契稅補(bǔ)貼等?。這些政策?有望在__?年繼續(xù)貫徹?并更加落地?。進(jìn)入11?、12兩個(gè)?月，各地特?別是一線和?二線城市市?場(chǎng)有效需求?得到明顯釋?放，市場(chǎng)交?易量明顯放?大。這張勢(shì)?頭至少延續(xù)?到明年一季?度。政策支?撐、金融支?撐和需求支?撐是__年?中國(guó)房地產(chǎn)?發(fā)展的外部?環(huán)境。__?年，房地產(chǎn)?投資的增幅?可能還會(huì)有?所下跌，但?再怎么下跌?，也是正增?長(zhǎng)而不是負(fù)?增長(zhǎng)，也依