第六章農(nóng)用地估價(jià)

第六章農(nóng)用地估價(jià)主講人：趙盼盼email：pan_pan_zhao@126.com第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征一、土地價(jià)格的內(nèi)涵馬克思勞動(dòng)價(jià)值理論“土地本身并無價(jià)值”土地價(jià)格的產(chǎn)生：“壟斷性”土地本身的稀缺性及具有滿足人類需要的特殊的使用價(jià)值。第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征土地價(jià)格：是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益而支付的代價(jià)。也就是說土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益。購買土地實(shí)際上購買的是土地的權(quán)利，土地的權(quán)利不同，其價(jià)格表現(xiàn)也不同。一般表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征

土地所有權(quán)價(jià)格：是指購買土地所有權(quán)的價(jià)格；

土地使用權(quán)價(jià)格：是指購買土地使用權(quán)的價(jià)格。

我國土地價(jià)格：是指土地使用權(quán)的購買價(jià)格。第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征

我國農(nóng)用土地價(jià)格問題，必須基于農(nóng)用土地表象上屬于集體所有的前提之下，農(nóng)用土地價(jià)格形成主要表現(xiàn)為土地使用權(quán)價(jià)格，其中包括農(nóng)用土地使用權(quán)的承包、租賃、轉(zhuǎn)包、土地入股等具體的價(jià)格形式。二、農(nóng)用地價(jià)格內(nèi)涵第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征土地內(nèi)轉(zhuǎn)價(jià)格農(nóng)用土地在不改變用途的前提下在農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體之間流轉(zhuǎn)的價(jià)格。土地外轉(zhuǎn)價(jià)格農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為集體非農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格，使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。征用價(jià)格農(nóng)用土地被征為國家建設(shè)用地，是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征

農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)包括土地轉(zhuǎn)包、土地入股、合作經(jīng)營等；所有權(quán)不發(fā)生改變。

農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用包括農(nóng)用土地向市地、獨(dú)立工礦用地、交通運(yùn)輸用地等的流轉(zhuǎn)。所有權(quán)由基體變?yōu)閲宜?。農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用市場第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征（1）農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價(jià)格內(nèi)涵：以不改變農(nóng)用土地用途為前提條件下從農(nóng)業(yè)社會角度評定的農(nóng)用土地價(jià)格。農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價(jià)格水平取決于農(nóng)用土地生產(chǎn)能力即農(nóng)用土地質(zhì)量，因而又可稱之為農(nóng)用土地質(zhì)量價(jià)格。第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征（2）農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格內(nèi)涵：農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格指在一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，從宏觀社會角度評定的農(nóng)用土地地價(jià)。征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格用公式可表示為：農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格=農(nóng)用土地質(zhì)量價(jià)格+農(nóng)用土地社會價(jià)值量化值第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征三、土地價(jià)格的特點(diǎn)土地價(jià)格是土地權(quán)利價(jià)格土地價(jià)格市場不統(tǒng)一土地價(jià)格呈上升趨勢土地價(jià)格主要由土地需求決定土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征四、農(nóng)用土地價(jià)格的特征農(nóng)用土地以其現(xiàn)實(shí)收益能力和現(xiàn)實(shí)收益水平為價(jià)格的基礎(chǔ)。農(nóng)用土地質(zhì)量價(jià)格僅指土地用作農(nóng)業(yè)用途時(shí)，由其收益能力和收益水平所決定的價(jià)格。由于耕地肥、水、氣等條件有區(qū)域差異，以及作物種植制度也有區(qū)域差異性，從而導(dǎo)致農(nóng)用土地地價(jià)的區(qū)域變異性。土地價(jià)格受自然條件影響較大，因而可信的土地價(jià)格應(yīng)取正常年份的土地收益或連續(xù)若干年的土地平均收益作為評估的基礎(chǔ)。第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征五、土地價(jià)格分類按土地權(quán)利分按土地價(jià)格形成方式按政府管理手段按土地價(jià)格表示方法所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格等。分為交易價(jià)格和評估價(jià)格。評估價(jià)格包括①交易底價(jià)②基準(zhǔn)底價(jià)，③課稅價(jià)格①申報(bào)低價(jià)②公告底價(jià)①土地總價(jià)格②面積地價(jià)③樓面地價(jià)第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征六、土地估價(jià)原則預(yù)期收益原則替代原則最有效利用原則供需原則報(bào)酬遞增遞減原則貢獻(xiàn)原則變動(dòng)原則邊際效益第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征七、農(nóng)用地估價(jià)原則綜合性原則資源稀缺性原則連續(xù)可比原則分區(qū)分類估價(jià)的原則科學(xué)性與易操作性相結(jié)合的原則公正合理和正確可信原則第一節(jié)農(nóng)用土地價(jià)格內(nèi)涵與特征八、土地估價(jià)方法基本估價(jià)法應(yīng)用估價(jià)法收益還原法市場比較法剩余法

成本逼近法路線估價(jià)法標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)

修正法第二節(jié)農(nóng)用地價(jià)格的影響因素一、自然因素

自然因素是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括氣候（≥10℃積溫、降雨均衡度、無霜期、災(zāi)害性氣候狀況）、地貌（地形、坡度等）、土壤（土壤質(zhì)地、土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、鹽漬化程度）、水文（地下水埋深度）、農(nóng)田基本建設(shè)狀況、地塊形狀等。第二節(jié)農(nóng)用地價(jià)格的影響因素二、社會經(jīng)濟(jì)因素社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境農(nóng)產(chǎn)品供求狀況人口狀況位置農(nóng)用設(shè)施面積和形狀后備土地資源狀況第二節(jié)農(nóng)用地價(jià)格的影響因素三、行政因素農(nóng)業(yè)政策土地政策土地利用規(guī)劃第二節(jié)農(nóng)用地價(jià)格的影響因素四、其他因素特殊氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況、心理因素等。第三節(jié)農(nóng)用土地估價(jià)資料的調(diào)查與整理一、背景資料的收集與整理1）資料采集

背景資料主要包括影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的資料及其他影響地價(jià)的資料。主要有：近3年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)副產(chǎn)品的價(jià)格資料和物價(jià)上漲指數(shù)、近年來的存、貸款利率等農(nóng)業(yè)投入產(chǎn)出資料。第三節(jié)農(nóng)用土地估價(jià)資料的調(diào)查與整理一、背景資料的收集與整理2）資料整理

調(diào)查的背景材料可分為三類：第一類是反映全區(qū)總體情況的資料，如國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒、土地利用總體規(guī)劃報(bào)告、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃報(bào)告、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、土地詳查報(bào)告等其他有關(guān)文獻(xiàn)。第二類是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格、工日值的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等。第三類是其他方面的資料，如農(nóng)用土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、社會平均物價(jià)上漲指數(shù)、存款和貸款利率。第三節(jié)農(nóng)用土地估價(jià)資料的調(diào)查與整理二、樣本資料的調(diào)查與整理（1）資料調(diào)查的要求

樣本的空間分布相對均勻。

保證樣本有足夠數(shù)量。

農(nóng)用土地的效益盡量是最近3年的情況。第三節(jié)農(nóng)用土地估價(jià)資料的調(diào)查與整理二、樣本資料的調(diào)查與整理（2）調(diào)查內(nèi)容。①基本情況：戶主姓名，家庭人口，勞動(dòng)力數(shù)量，承包耕地面積，承包耕地土壤類型，利用類型，種植的主要作物。②投入情況：種子投入、農(nóng)藥投入、肥料投入、農(nóng)機(jī)投入（農(nóng)機(jī)費(fèi)和排灌溉費(fèi)）、勞動(dòng)力投入和其他費(fèi)用等。③產(chǎn)出情況：畝均產(chǎn)量、畝均產(chǎn)值、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格。第三節(jié)農(nóng)用土地估價(jià)資料的調(diào)查與整理三、資料的整理（1）原始表格整理。（2）進(jìn)行樣本統(tǒng)一編號和圖上標(biāo)注。（3）輸入原始數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫。（4）建立估價(jià)數(shù)據(jù)庫和進(jìn)行方差檢驗(yàn)。第四節(jié)土地還原率的確定土地還原利率是將土地純收益還原成土地價(jià)格的利率，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資的收益率。目前國內(nèi)確定土地還原利率的常用方法大體有以下幾種：（1）用一年期銀行存款利率或多年銀行存款利率平均值代替；（2）通過年地租與地價(jià)的比例確定；（3）用多年銀行存款利率平均值加（減或除以）物價(jià)指數(shù)求?。唬?）用當(dāng)?shù)赝ㄐ械哪晖顿Y利率作為還原利率；（5）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率；（6）實(shí)質(zhì)利率，以銀行一年定期存款利率為基礎(chǔ)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)

整后，再扣除一成所得稅得到的利率。第四節(jié)土地還原率的確定土地還原利率是將土地純收益還原成土地價(jià)格的利率，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資的收益率。目前國內(nèi)確定土地還原利率的常用方法大體有以下幾種：（1）用一年期銀行存款利率或多年銀行存款利率平均值代替；（2）通過年地租與地價(jià)的比例確定；（3）用多年銀行存款利率平均值加（減或除以）物價(jià)指數(shù)求??；（4）用當(dāng)?shù)赝ㄐ械哪晖顿Y利率作為還原利率；（5）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率；（6）實(shí)質(zhì)利率，以銀行一年定期存款利率為基礎(chǔ)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)

整后，再扣除一成所得稅得到的利率。第四節(jié)土地還原率的確定安陽市郊區(qū)農(nóng)用土地估價(jià)采用第三種和第五種相結(jié)合的方法計(jì)算土地還原利率。土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)利率（對于農(nóng)用地長期風(fēng)險(xiǎn)利率=0）土地還原率=安全利率=一年期存款利率-物價(jià)指數(shù)（其中一年期存款利率取多年平均值）。第四節(jié)土地還原率的確定洛陽市郊區(qū)農(nóng)用土地估價(jià)采用第六種方法計(jì)算上地還原利率。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法農(nóng)用地估價(jià)方法

收益還原法市場比較法成本逼近法剩余法評分估價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法1.搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用資料2.測算年總收益3.測算年總費(fèi)用計(jì)算年純收益確定土地還原率計(jì)算土地價(jià)格收益還原法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法測算年總收益年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。當(dāng)待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式時(shí)，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。土地總收益=主產(chǎn)品產(chǎn)量×單價(jià)+副產(chǎn)品產(chǎn)量×單價(jià)收益還原法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法測算年總費(fèi)用年總費(fèi)用指待估宗地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。當(dāng)待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)，農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。土地總費(fèi)用=物質(zhì)費(fèi)用+人工費(fèi)用+投資機(jī)會成本+稅金物質(zhì)費(fèi)用=種子費(fèi)+肥料費(fèi)+植保費(fèi)+機(jī)械費(fèi)+勞力作業(yè)費(fèi)+排灌作業(yè)費(fèi)+畜力+其他人工費(fèi)用=標(biāo)準(zhǔn)工日×標(biāo)準(zhǔn)工值投資機(jī)會成本=物質(zhì)費(fèi)用×社會平均利潤率收益還原法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法測算年總費(fèi)用

對于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限權(quán)攤銷費(fèi)用。當(dāng)待估宗地為租賃經(jīng)營時(shí)，用農(nóng)用地租賃過程中發(fā)生的年平均費(fèi)用作為年總費(fèi)用。它主要是指在進(jìn)行土地租賃過程中所必須支付的年平均客觀總費(fèi)用。收益還原法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法計(jì)算年純收益

土地年純收益為年總收益與年總費(fèi)用只差。對于投入所形成的的固定資產(chǎn)應(yīng)扣除其所產(chǎn)生的年純收益。如果所取的年純收益為負(fù)值，應(yīng)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況考慮農(nóng)用地的客觀收益。土地純收益=土地總收益-土地總費(fèi)用收益還原法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法確定土地還原率租價(jià)比較法

安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

投資風(fēng)險(xiǎn)與投資利率綜合排序插入法收益還原法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法計(jì)算土地價(jià)格無限年期的土地價(jià)格計(jì)算式為：

有限年期額待估農(nóng)用地價(jià)格應(yīng)根據(jù)其使用年限進(jìn)行年期修正。

當(dāng)土地的年純收益每年不變，土地還原率每年不變且大于0時(shí)，土地價(jià)格為：式中P—土地價(jià)格；a—土地年純收益；r—土地還原率；n—土地使用年期。收益還原法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法收益還原法適用于正常條件下有客觀收益且土地純收益較易測算的農(nóng)用地價(jià)格評估。采用收益還原法進(jìn)行宗地價(jià)格評估時(shí)，應(yīng)以宗地為單位進(jìn)行評估，即應(yīng)考慮農(nóng)用地收益是由宗地總面積產(chǎn)生的，不能只考慮農(nóng)用地收益面積。收益還原法適用范圍第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法收益還原法公式：農(nóng)用土地價(jià)格=土地年純收益÷土地還原率公式：土地純收益=土地總收益-土地總費(fèi)用公式：土地總收益=主產(chǎn)品產(chǎn)量×單價(jià)+副產(chǎn)品產(chǎn)量×單價(jià)公式：土地總費(fèi)用=物質(zhì)費(fèi)用+人工費(fèi)用+投資機(jī)會成本+稅金公式：物質(zhì)費(fèi)用=種子費(fèi)+肥料費(fèi)+植保費(fèi)+機(jī)械費(fèi)+勞力作業(yè)費(fèi)+排灌作業(yè)費(fèi)+畜力+其他公式：人工費(fèi)用=標(biāo)準(zhǔn)工日×標(biāo)準(zhǔn)工值公式：投資機(jī)會成本=物質(zhì)費(fèi)用×社會平均利潤率收益還原法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法市場法，是由另一位德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾瑞藻提出的，他對德國東北部地區(qū)大農(nóng)場進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際交易價(jià)格與收益價(jià)格有較大差距，乃于1912年發(fā)表了《農(nóng)場與農(nóng)用土地評價(jià)學(xué)》一書，主張采用市場法，意在糾正收益法估價(jià)所產(chǎn)生的偏差，且主張將耕地置于整個(gè)土地市場之中，根據(jù)耕地供求關(guān)系進(jìn)行估價(jià)。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法1.收集和選擇比較交易實(shí)例2.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)3.進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行日期修正進(jìn)行影響因素修正進(jìn)行年期修正市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法1.收集和選擇比較交易實(shí)例遵循原則:與評估對象處于同一地區(qū)的實(shí)例，次選處于臨近地區(qū)或類似地區(qū)的實(shí)例；

所選實(shí)例與待估土地用途相同，價(jià)格類型應(yīng)相同或者可比，成交日期與估價(jià)日期應(yīng)接近，不宜超過3年；

應(yīng)至少選擇3個(gè)可比較的正常交易實(shí)例。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法1.收集和選擇比較交易實(shí)例在收集與調(diào)查交易實(shí)例時(shí)要調(diào)查的內(nèi)容有：交易雙方的情況及交易目的、交易實(shí)例的狀況（一般應(yīng)包括宗地本身的各種自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件和特殊條件）、成交價(jià)格、付款方式、成交日期。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法2.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

選取比較實(shí)例后，應(yīng)對比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、統(tǒng)一表達(dá)方式和土地價(jià)格內(nèi)涵，主要包括統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵、統(tǒng)一付款方式（應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次付清的付款方式）、統(tǒng)一采用單位面積地價(jià)、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法3.進(jìn)行交易情況修正交易情況修正是排出交易行為中一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常情況下的價(jià)格。通常引起特殊交易行為因素有這幾種情況：①有利害關(guān)系著之間的交易；②急買急賣的交易③受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易④交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易⑤相鄰地塊的合并交易⑥特殊方式的交易⑦交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易⑧有糾紛的交易。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法在測定各種特殊因素對土地價(jià)格影響的基礎(chǔ)上，計(jì)算情況修正系數(shù)，公式為:Kc—情況修正系數(shù)；Icp—待估農(nóng)用地情況指數(shù)；Icb—交易實(shí)例農(nóng)用地情況指數(shù)市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法4．進(jìn)行日期修正應(yīng)把成交實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)日期的價(jià)格。利用本地區(qū)農(nóng)用地價(jià)格指數(shù)計(jì)算修正系數(shù)Kt—期日修正系數(shù)；Ip—估價(jià)日期的地價(jià)指數(shù)；Ib—交易日期的地價(jià)指數(shù)。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法4．進(jìn)行日期修正②利用類似農(nóng)用地價(jià)格變動(dòng)率確定日期修正系數(shù)。③

在沒有農(nóng)用地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，確定期日修正系數(shù)。

④通過分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型，求取日期修正系數(shù)。。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法5．進(jìn)行影響因素修正自然修正系數(shù)采用下式計(jì)算：Kn—自然因素修正系數(shù)；Ioi—待估農(nóng)用地因素i的指數(shù)；Ibi—交易實(shí)例因素i的指數(shù)；n—影響因素個(gè)數(shù)。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法5．進(jìn)行影響因素修正社會經(jīng)濟(jì)因素的修正系數(shù)采用下式計(jì)算：Ke—社會經(jīng)濟(jì)因素修正系數(shù)；Ioi—待估農(nóng)用地因素i的指數(shù)；Ibi—交易實(shí)例因素i的指數(shù)；n—影響因素個(gè)數(shù)。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法5．進(jìn)行影響因素修正特殊因素修正系數(shù)采用下式計(jì)算：Ks—特殊因素修正系數(shù)；Ioi—待估農(nóng)用地因素i的指數(shù)；Ibi—交易實(shí)例因素i的指數(shù)；n—影響因素個(gè)數(shù)。市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法6．進(jìn)行年期修正所選比較實(shí)例的土地使用年期會不盡相同，與待估土地的使用年期也會不一樣，利用市場比較法則必須進(jìn)行年期修正。年期修正系數(shù)為：Ky—把比較實(shí)例年期修正到待估農(nóng)用地使用年期的年期修正系數(shù)；r—土地還原率；m—待估農(nóng)用地的使用年期；n—比較實(shí)例的使用年期市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法7.計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格P—交易實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格；Pb—交易實(shí)例價(jià)格；市場比較法的評估程序第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法市場比較法必須以發(fā)育健全的市場為基本條件。具體地說，市場比較法使用條件為：

要有足夠數(shù)量的比較案例交易案例資料與待估土地具有相關(guān)性與可替代性

交易資料的可靠性

合法性，利用比較法評估時(shí)，不僅要排除不合理的土地市場交

易資料，而且要注意研究有關(guān)法律規(guī)定。市場比較法適用條件和范圍第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法市場比較法適用范圍：

市場比較法適用于土地交易市場發(fā)達(dá)、有充足具有替代性的土地交易案例的地區(qū)。市場比較法除了可直接用于評估土地價(jià)格外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

市場比較法適用條件和范圍第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法成本逼近法

指以開墾農(nóng)用地、土地整理或開發(fā)土地過程所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益，并進(jìn)行各種修正來確定土地價(jià)格的方法。

第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法成本逼近法

P—土地價(jià)格；Ea—土地取得費(fèi)；Ed—土地開發(fā)費(fèi)用；T—稅費(fèi)；R1—利息；R2—利潤；R3—土地增值收益。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法成本逼近法

農(nóng)用地取得費(fèi)主要表現(xiàn)為取得未利用土地或中低產(chǎn)田時(shí)客觀發(fā)生的費(fèi)用。

開發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進(jìn)行的個(gè)各種投入的客觀費(fèi)用，如農(nóng)田平整、處理耕作層、建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施、田間道路、田間防護(hù)林等。

各項(xiàng)稅費(fèi)主要指取得待開發(fā)農(nóng)用地和在進(jìn)行農(nóng)用地開發(fā)過程中所應(yīng)支付的有關(guān)稅費(fèi)，具體項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定確定。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法成本逼近法

農(nóng)用地增值收益是指待估農(nóng)用地因追加投資進(jìn)行農(nóng)用地開發(fā)整理，使農(nóng)用地生產(chǎn)能力得到提高而引起的農(nóng)用地價(jià)格的增值。

利潤是對農(nóng)用地開發(fā)投資的回報(bào)，是土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)在合理投資回報(bào)率下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法成本逼近法

如取得的是有限年期的農(nóng)

用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)判斷是否進(jìn)行年期修正。判斷是否進(jìn)行年期修正的標(biāo)準(zhǔn)如下：

當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以有限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正。

當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以無限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，農(nóng)用地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。

當(dāng)農(nóng)用地為承包、轉(zhuǎn)包時(shí)，應(yīng)使用年期或者剩余使用年期修正；

當(dāng)評估是農(nóng)用地?zé)o限年期價(jià)格時(shí)不用進(jìn)行年期修正。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法成本逼近法

需要進(jìn)行年期修正時(shí)，其公式為:PT—年期修正后的農(nóng)用地價(jià)格；P—年期修正前農(nóng)用地價(jià)格；Ky—年期修正系數(shù)。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法成本逼近法

年期修正系數(shù)的計(jì)算公式為：Ky—年期修正系數(shù)；r—農(nóng)用地還原率；n—農(nóng)用地使用年期；第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法成本逼近法適用范圍成本逼近法適用于經(jīng)過未利用土地開發(fā)或土地整理后的農(nóng)用地價(jià)格評估。特別適用于土地市場不發(fā)育、土地成交實(shí)例不多、無法利用市場比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法剩余法

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法。剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后農(nóng)業(yè)地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。其基本公式為：P—待估農(nóng)用地價(jià)格A—總開發(fā)價(jià)值或者開發(fā)完成后農(nóng)用地總價(jià)格；B—整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本；C—開發(fā)者的合理利潤。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法評分估價(jià)法

評分估價(jià)法是按一定的原則，建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)因素評分標(biāo)準(zhǔn)對待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行賦分，按其分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格，從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法評分估價(jià)法評分估價(jià)程序建立農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評分標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況，對待估宗地進(jìn)行評分確定單位分值價(jià)格計(jì)算待估宗地價(jià)格對農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行年期修正第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法評分估價(jià)法評分估價(jià)程序制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評分標(biāo)準(zhǔn)

由縣（市）級土地行政主管部門依據(jù)農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系制定本區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地評分表。自然因素和社會經(jīng)濟(jì)因素的得分值和最高位100。當(dāng)待估農(nóng)用地沒有特殊因素時(shí)，特殊因素得分為0，當(dāng)有特殊因素時(shí)，可根據(jù)特殊因素對農(nóng)用地的實(shí)際影響程度對其進(jìn)行評分。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法評分估價(jià)法評分估價(jià)程序確定單位分值價(jià)格農(nóng)用地單位分值價(jià)格每6年更新一次。農(nóng)用地單位分值價(jià)格的回歸模型有兩種類型，見下式：PB—農(nóng)用地價(jià)格；C—農(nóng)用地單位分值價(jià)格；S—農(nóng)用地總得分；A—回歸系數(shù)；第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法評分估價(jià)法評分估價(jià)程序計(jì)算待估宗地價(jià)格農(nóng)用地價(jià)格計(jì)算公式為：P—待估農(nóng)用地價(jià)格；C—農(nóng)用地單位分值價(jià)格；S—農(nóng)用地總得分；A—回歸系數(shù)；第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法評分估價(jià)法評分估價(jià)法的使用范圍計(jì)算待估宗地價(jià)格評分估價(jià)法適用于所有農(nóng)用地價(jià)格評估，特別適用于成片農(nóng)用地價(jià)格評估。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法系數(shù)修正法系數(shù)修正法步驟收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料，包括基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地地價(jià)修正體系及有關(guān)各種地價(jià)影響因素資料等。

確定待估宗地所處級別及基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖和有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)批文，確定待估宗地所處級別及基準(zhǔn)地價(jià)，并說明基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)含。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法系數(shù)修正法系數(shù)修正法步驟分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表。

依據(jù)影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表確定修正系數(shù)。按下式計(jì)算：

----宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和。----待估宗地第1,2，…,n個(gè)因素的修正系數(shù)。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法系數(shù)修正法系數(shù)修正法步驟期日修正。當(dāng)待估宗地的估價(jià)期日與基準(zhǔn)地價(jià)的評估期日如不相同，則需要根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。

年期修正。當(dāng)待估農(nóng)用地使用年期為有限年期時(shí)，應(yīng)進(jìn)行年期修正。

計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格。在確定好各修正系數(shù)后，用下式計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格：P—待估農(nóng)用地價(jià)格；P0—基準(zhǔn)地價(jià)；—宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和；Kt—交易日期修正系數(shù)；Ky—年期修正系數(shù)。第五節(jié)農(nóng)用地估價(jià)方法系數(shù)修正法系數(shù)修正法步驟（二）定級指數(shù)模型評估法（三）基準(zhǔn)地塊法基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于有基準(zhǔn)地價(jià)成果區(qū)域的農(nóng)用地價(jià)格評估。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)農(nóng)用宗地價(jià)格農(nóng)用地宗地價(jià)格是指具體某一宗地農(nóng)用地在正常市場條件下于某一基準(zhǔn)日的價(jià)格。農(nóng)用宗地交易價(jià)格農(nóng)用宗地評估價(jià)格第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)農(nóng)用宗地估價(jià)程序

接受估價(jià)委托

明確估價(jià)基本事項(xiàng)

擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

估價(jià)資料的收集與整理

選定估價(jià)方法

確定最終估價(jià)結(jié)果第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)農(nóng)用宗地估價(jià)程序明確估價(jià)基本事項(xiàng)對象：類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件；明確估價(jià)目的；確定估價(jià)期日；確定估價(jià)作業(yè)日期第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)農(nóng)用宗地估價(jià)程序擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

擬定估價(jià)工作的計(jì)劃安排，如確定估價(jià)項(xiàng)目的性質(zhì)和工作量，調(diào)查收集資料與來源渠道、擬采用估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法、預(yù)計(jì)估價(jià)所需要的時(shí)間，擬定作業(yè)步驟、進(jìn)度、成果組成。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)農(nóng)用宗地估價(jià)程序估價(jià)資料的收集與整理自然條件及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

土地利用狀況

土地權(quán)利狀況資料

地價(jià)影響因素資料

交易實(shí)例資料

收益資料

成本費(fèi)用資料

基準(zhǔn)地價(jià)資料

參考數(shù)據(jù)

其他資料第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)不同利用類型的農(nóng)用宗地估價(jià)

耕地地價(jià)評估

園地地價(jià)評估林地地價(jià)評估

牧草地地價(jià)評估

養(yǎng)殖水面的地價(jià)評估

未利用地價(jià)格評估第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)耕地地價(jià)評估耕地地價(jià)影響因素的確定旱地地價(jià)評估因素的確定

注意保水能力、水源條件、災(zāi)害性氣候等因素對地價(jià)的影響。

水田地價(jià)評估因素的確定注意地塊形狀、地形坡度、灌溉條件、災(zāi)害性氣候等因素對地價(jià)的影響。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)耕地地價(jià)評估耕地地價(jià)評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：在評估耕地地價(jià)時(shí)，應(yīng)首先根據(jù)土地所處的地域條件、近三年耕地的實(shí)際耕作狀況及可能的新的耕作方式，確定耕作制度、復(fù)種指數(shù)等，并根據(jù)其耕作制度分析其利用狀況及收益能力。2.要充分考慮農(nóng)田基本設(shè)施對耕地價(jià)格的影響，包括引水渠、排水渠、田間道路、機(jī)耕道路等，分析其可用程度對地價(jià)產(chǎn)生的影響，對于通過性設(shè)施對農(nóng)用地可能產(chǎn)生的負(fù)面影響也應(yīng)考慮。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)耕地地價(jià)評估耕地地價(jià)評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：3.用收益還原法評估耕地地價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果的可信度主要取決于土地的預(yù)期純收益和還原率是否準(zhǔn)確。4.采用市場比較法時(shí)應(yīng)注意比較案例交易對象與評估對象的構(gòu)成是否一致。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)園地地價(jià)評估園地地價(jià)影響因素的確定注意的是有機(jī)質(zhì)含量、地下水埋深、園藝設(shè)施狀況、距城市遠(yuǎn)近、獨(dú)特的小氣候及特殊土壤等因素對地價(jià)的影響。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)園地地價(jià)評估評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：1）在評估園地價(jià)格時(shí)，應(yīng)首先準(zhǔn)確界定估價(jià)對象是夠包括果樹等有關(guān)設(shè)施等；2）應(yīng)適當(dāng)考慮特殊土壤及氣候條件對園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價(jià)格。3）對于果園用地應(yīng)適當(dāng)?shù)目紤]其區(qū)位條件，如距離消費(fèi)地的距離、路網(wǎng)狀況。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)園地地價(jià)評估評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：4）用收益還原法評估果園用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)盡量消除大小年對純收益的影響，其收益及費(fèi)用數(shù)據(jù)采用最近連續(xù)3~5年的客觀平均值。5）采用市場比較法評估園地地價(jià)時(shí)，也應(yīng)注意比較案例交易對象與評估對象的構(gòu)成是否一致。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)林地地價(jià)評估林地地價(jià)影響因素的確定注意的是立地條件、礫石含量、地形坡度、林地設(shè)施狀況、林地經(jīng)營結(jié)構(gòu)、交通運(yùn)輸條件等因素對地價(jià)的影響第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)林地地價(jià)評估評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：在評估林地價(jià)格時(shí)，應(yīng)首先準(zhǔn)確界定估價(jià)對象是否包括林木及有關(guān)林業(yè)設(shè)施等。如果包括應(yīng)充分考慮包括后對林地價(jià)格的影響。2.采用市場比較法評估林地地價(jià)時(shí)，比較案例的林木類別及林地開發(fā)經(jīng)營方式應(yīng)與評估對象一致，即交易對象是否包括地上林木、林業(yè)設(shè)施等。如果不一致應(yīng)進(jìn)行一致性調(diào)整。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)林地地價(jià)評估評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：3.用收益還原法評估林地價(jià)格時(shí)，宜以林木生長期和采伐期為周期計(jì)算平均收益和總費(fèi)用。4.對具有生態(tài)及旅游價(jià)值的林地，應(yīng)考慮生態(tài)及旅游價(jià)值對土地價(jià)格的影響。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)牧草地地價(jià)評估牧草地地價(jià)影響因素的確定注意的是土壤沙化程度、草地經(jīng)營方式、操場設(shè)施狀況等因素對地價(jià)的影響。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)牧草地地價(jià)評估評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：1）在評估牧草地價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮牧草地的經(jīng)營方式和草種結(jié)構(gòu)，區(qū)分圈養(yǎng)和單獨(dú)經(jīng)營草場等不同方式。2）采用收益還原法進(jìn)行評估時(shí)，區(qū)分圈養(yǎng)和單獨(dú)草場經(jīng)營的收益計(jì)算。3）采用市場比較法評估牧草地地價(jià)時(shí)，比較案例的草場類型及利

用方式應(yīng)與評估對象的相一致。4）對牧草地地價(jià)評估時(shí)應(yīng)考慮其生態(tài)價(jià)值。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)養(yǎng)殖水面地地價(jià)評估養(yǎng)殖水面地地價(jià)影響因素的確定注意的是保水能力、水質(zhì)條件、養(yǎng)殖設(shè)施狀況、養(yǎng)殖種類結(jié)構(gòu)、距離消費(fèi)地距離等因素對地價(jià)的影響。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)養(yǎng)殖水面地地價(jià)評估評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)1）評估養(yǎng)殖水面應(yīng)首先確定估價(jià)對象類型及構(gòu)成，是否包括養(yǎng)殖

池及有關(guān)設(shè)施等。2）適當(dāng)?shù)目紤]特的水質(zhì)、氣候條件對養(yǎng)殖水面產(chǎn)生的壟斷收益及

壟斷價(jià)格。3）對養(yǎng)殖水面應(yīng)適當(dāng)考慮其作為水產(chǎn)養(yǎng)殖及消費(fèi)的區(qū)位條件，如

距消費(fèi)地的距離、路網(wǎng)狀況等。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)養(yǎng)殖水面地地價(jià)評估評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)4）采用收益還原法進(jìn)行評估時(shí)，其經(jīng)營收益來源于水產(chǎn)品的出售收益，在測算總收益時(shí)應(yīng)考慮所養(yǎng)殖水產(chǎn)品的種類及其生長周期等，收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)一般應(yīng)采用連續(xù)3~5年的客觀平均值。5）采用市場比較法評估養(yǎng)殖水面地價(jià)時(shí)。比較案例構(gòu)成與評估對象應(yīng)一致，如是否包括養(yǎng)殖池等。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)未利用地地價(jià)評估評估方法及其技術(shù)要點(diǎn)1）未利用低價(jià)格評估時(shí)應(yīng)先確定未利用地的開發(fā)利用方式，包括未利用地的開發(fā)用途、開發(fā)利用率等。2）未利用地價(jià)格評估時(shí)應(yīng)適當(dāng)考慮未利用地開發(fā)后的價(jià)格增值，并充分考慮未利用地的可利用與未利用程度。3）用剩余法評估時(shí)，按照所確定的未利用地開發(fā)利用方式調(diào)查和評估開發(fā)后的買賣價(jià)格，要求有可比較的市場案例。4）市場比較法評估時(shí)，應(yīng)調(diào)查當(dāng)?shù)仡愃茥l件的未利用地拍賣等市場價(jià)格。第六節(jié)農(nóng)用宗地估價(jià)不同估價(jià)目的的農(nóng)用宗地估價(jià)承包農(nóng)用地價(jià)格評估轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價(jià)格農(nóng)用地租金評估荒地拍賣底價(jià)評估荒地抵押價(jià)格評估第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)農(nóng)用基準(zhǔn)地價(jià)概念農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指縣（市）政府根據(jù)需要對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)低地域，按照不同利用類型，分別評估確定某一估價(jià)期日的平均價(jià)格。第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)農(nóng)用基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路線

基準(zhǔn)地塊評估法

定級指數(shù)模型法

樣點(diǎn)地價(jià)平均法第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法具體估價(jià)步驟a)資料調(diào)查；

b)按農(nóng)用地級別確定農(nóng)用地的土地利用類型；

c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查；

d)利用投入產(chǎn)出資料分析計(jì)算土地利用純收益，并以此

計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；

e)利用市場交易案例資料，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；

f)根據(jù)所測算的樣點(diǎn)地價(jià)資料，計(jì)算各級別基準(zhǔn)地價(jià)。第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法資料調(diào)查的內(nèi)容和要求

a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

農(nóng)用地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級成果及資料；

農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料，農(nóng)地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及實(shí)際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等；

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法資料調(diào)查的內(nèi)容和要求

a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

社會經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等；

其它資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法資料調(diào)查的內(nèi)容和要求

b)資料和外業(yè)調(diào)查要求

資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行，按土地級別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理；

調(diào)查、收集到有關(guān)地價(jià)樣點(diǎn)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫；

農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；

樣點(diǎn)調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法確定土地利用類型

根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時(shí)考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場交易資料調(diào)查

a)調(diào)查樣點(diǎn)的要求

樣點(diǎn)單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應(yīng)適中；

樣點(diǎn)抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查；

樣點(diǎn)要有代表性，樣點(diǎn)分布要均勻，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)應(yīng)調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料；

樣點(diǎn)單位總數(shù)、調(diào)查樣點(diǎn)單位總數(shù)、各類樣點(diǎn)單位數(shù)及調(diào)查樣點(diǎn)單位數(shù)，應(yīng)符合下式的要求：

Eni／En=ENi／EN

式中：Eni——第i類用地抽取的樣點(diǎn)單位數(shù)；

En——各類用地抽取的樣點(diǎn)單位總數(shù)；

ENi——第i類用地的樣點(diǎn)單位數(shù)；

EN——各類用地的樣點(diǎn)單位總數(shù)。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場交易資料調(diào)查

b)樣點(diǎn)資料的整理

樣本資料補(bǔ)充完善或剔除

樣本資料歸類

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法投入產(chǎn)出資料和市場交易資料分析計(jì)算

a)投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算

樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算方法可以收益還原法的步驟和要求進(jìn)行計(jì)算。

b)市場交易樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算

根據(jù)樣點(diǎn)類型，采用相應(yīng)的估價(jià)方法計(jì)算市場交易樣點(diǎn)地價(jià)。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理

b）樣點(diǎn)地價(jià)的期日修正

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理

c)樣點(diǎn)地價(jià)的其他修正交易情況修正

農(nóng)用地開發(fā)程度修正

權(quán)利修正第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理

d）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

同一土地級別中，同一交易方式的樣點(diǎn)地價(jià)要通過樣點(diǎn)同一性檢驗(yàn)。同一級別中樣點(diǎn)數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對級別進(jìn)行差別判斷歸類，按類進(jìn)行樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。

同一級別中，不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，也要通過樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。

用t檢驗(yàn)法或均值——方差法對樣點(diǎn)進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理

e)樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的繪制

按不同用途分布繪制樣點(diǎn)資料分布圖；

土地級別界線要反映在圖上；

直接在圖上表示樣點(diǎn)地價(jià)；樣點(diǎn)地價(jià)資料多時(shí)，采用分級圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)；

樣點(diǎn)資料應(yīng)有編碼，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣點(diǎn)類型和樣點(diǎn)序號等。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理

f)數(shù)據(jù)整理

將經(jīng)過修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級別、用地類型和交易方式順序進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)平均法計(jì)算級別基準(zhǔn)地價(jià)

a)樣點(diǎn)數(shù)量的確定。合格樣點(diǎn)量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。

b)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。以級別為單位，按不同用途采用樣點(diǎn)地價(jià)的簡單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級別的基準(zhǔn)地價(jià)。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法評估步驟

采用定級指數(shù)模型評估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，根據(jù)定級單元定級指數(shù)、市場交易地價(jià)資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級指數(shù)與地價(jià)關(guān)系模型，并利用該模型評估級別基準(zhǔn)地價(jià)。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法評估步驟

a)資料調(diào)查；

b)按農(nóng)用地級別確定農(nóng)用地的土地利用類型；

c)按土地利用類型進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查、計(jì)算與整理；

d)測算有樣點(diǎn)地價(jià)定級單元的平均地價(jià)；

e)選擇確定有樣點(diǎn)地價(jià)定級單元的指數(shù)；f)建立定級單元平均地價(jià)與定級指數(shù)系數(shù)模型；

g)計(jì)算各級別基準(zhǔn)地價(jià)。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法測算有樣點(diǎn)地價(jià)定級單元的平均地價(jià)

對于有樣點(diǎn)地價(jià)的定級單元，如果樣點(diǎn)單元內(nèi)樣點(diǎn)數(shù)量有3個(gè)以上且樣點(diǎn)條件能代表定級單元的一般條件，可采用平均法計(jì)算定級單元的平均地價(jià)；如果樣點(diǎn)數(shù)量為3個(gè)以下，或雖樣點(diǎn)數(shù)量為3個(gè)以上，但樣點(diǎn)不具有代表性，則采用比較法修正并計(jì)算定級單元地價(jià)，計(jì)算方法按照市場比較法的要求進(jìn)行。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法選擇確定有樣點(diǎn)地價(jià)定級單元的指數(shù)

根據(jù)定級單元的指數(shù)圖和表格，將有樣點(diǎn)地價(jià)的定級單元及其指數(shù)選擇出來，作為建立模型的基本數(shù)據(jù)。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法建立定級指數(shù)與定級單元地價(jià)關(guān)系模型

a)基本模型

用于分析定級指數(shù)和定級單元地價(jià)之間關(guān)系的基本模型見下式：

線性模型

y＝aX+b

對數(shù)模型

乘冪模型

指數(shù)模型

多項(xiàng)式模型

式中：Y——評估單元地價(jià)

X——評估單元定級指數(shù)；

a、b、c——為常數(shù)；

e——自然對數(shù)的底。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法建立定級指數(shù)與定級單元地價(jià)關(guān)系模型

b)模型的確定

方法和步驟如下：

繪制評估單元地價(jià)與評估單元定級指數(shù)的二維散點(diǎn)圖來初步確定應(yīng)該選擇線性回歸模型還是非線性回歸模型；

如果二維散點(diǎn)圖能夠反映二者的線性關(guān)系，則選擇線性回歸模型，并對模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)如果二維散點(diǎn)圖樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的分布不呈線性時(shí)，應(yīng)引入非線性回歸模型。第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法建立定級指數(shù)與定級單元地價(jià)關(guān)系模型

c)線性回歸模型的檢驗(yàn)

線性回歸模型需對以下結(jié)果進(jìn)行說明：

描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果，包括變量Y與X的均值、標(biāo)準(zhǔn)差、樣點(diǎn)數(shù)；

相關(guān)分析結(jié)果，包括相關(guān)系數(shù)R、判定系數(shù)R2、調(diào)整判定系數(shù)R3、單項(xiàng)顯著性檢驗(yàn)P值、回歸系數(shù)95％的置信區(qū)間；

對全部觀察單位進(jìn)行回歸診斷的結(jié)果；

殘差統(tǒng)計(jì)結(jié)果；

殘差的直方圖，判斷標(biāo)準(zhǔn)化殘差是否服從正態(tài)分布；

觀察值的累加概率圖。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法建立定級指數(shù)與定級單元地價(jià)關(guān)系模型

d)經(jīng)濟(jì)系數(shù)估價(jià)值的經(jīng)濟(jì)意見檢驗(yàn)

一般從符號和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)定級指數(shù)模型法算各級別基準(zhǔn)地價(jià)

利用上述建立的定級指數(shù)與單元地價(jià)關(guān)系模型，計(jì)算所有定級單元地價(jià)，并利用定級單元地價(jià)采用簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為級別基準(zhǔn)地價(jià)。

第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)基準(zhǔn)地塊評估法評價(jià)步驟

采用基準(zhǔn)地塊評估基準(zhǔn)地價(jià)，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分均質(zhì)區(qū)域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準(zhǔn)地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的平均地價(jià)作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)。第七節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地估價(jià)基準(zhǔn)地塊評估法評價(jià)步