第五章收益法

第七章收益法

7．1

收益法的基本原理7．1．1

收益法的概念

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

7．1．2

收益法的理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。

例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時此人有40萬元資金以5％的年利率存人銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

7．1．3

收益法適用的對象和條件

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。

7．1．4

收益法的操作步驟

運(yùn)用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價格。

7．2

報(bào)酬資本化法公式7.2.1報(bào)酬資本化法最一般公式

V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]

7．2．2

凈收益每年不變的公式

凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。

7．2．2．1

收益年限為有限年的公式

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。

7．2．2．2

收益年限為無限年的公式

V=A/Y

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率大于零為了；③收益年限n為無限年。

7．2．2．3

凈收益每年不變公式的作用

凈收益每年不變的公式除了可以用于計(jì)算價格，還有許多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡稱不同年限)價格之間的換算；②用于比較不同年限價格的高低；③用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價格調(diào)整。

(1)直接用于計(jì)算價格

[7—1]某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格。[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價格計(jì)算如下：

V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(萬元)

[例7—2]

某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格。

[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價格計(jì)算如下：

V=A/Y=8/8.5%=94．12(萬元)(2)用于不同年限價格之間的換算

為論述上的簡便，現(xiàn)以K。代表上述收益年限為有限年公式中的中括號內(nèi)的內(nèi)容，即：

Kn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)n

由此，如K70即表示n為70年時的K值，K∞表示n為無限年時的K值。另用Vn表示收益年限為n年的價格，如V50即表示收益年限為50年的價格，V∞表示收益年限為無限年的價格。

于是，不同年限價格之間的換算方法如下：

若已知V∞，求V70,V50如下：

V70=V∞*K70

V50=V∞*K50

若已知V50，求V∞、V40如下：

V∞=V50/K50

V40=V50*K40/K503)用于比較不同年限價格的高低

要比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價格的方法與上述不同年限價格之間的換算方法相同。

[例7-3]

有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價2000元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價l800元／㎡。假設(shè)報(bào)酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。

[解]

要比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無限年下的價格：

甲房地產(chǎn)V∞=V50/K50=2114.81元/平方米

乙房地產(chǎn)V∞=V30/K30=2179.47元/平方米

通過上述處理之后知道，乙房地產(chǎn)的價格名義上低于甲房地產(chǎn)的價格(1800元／㎡低于2000元／㎡)，實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價格(2179．47元／㎡高于2114．81元／㎡)。

(4)用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價格調(diào)整

上述不同年限價格之間的換算方法，對于市場法中因可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的年限不同而需要對價格進(jìn)行調(diào)整是特別有用的。在市場法中，可比實(shí)例房地產(chǎn)的年限可能與估價對象房地產(chǎn)的年限不同，因此需要對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價對象相同年限下的價格。

[例7—4]

某宗50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價為：1200元／m2，在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10％。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格。

[解]

本題通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格，實(shí)際上就是將土地使用年限為無限年的基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地價。具體計(jì)算如下：

V50=V∞*K50=1189.78元/平方米

7．2.3

凈收益在前若干年有變化的公式

凈收益在未來的前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。

7．2．3．1

收益年限為有限年的公式V=∑Ai/（1+Y）I+A[1-1/(1+Y)N-T]/Y(1+Y)T

式中

t——凈收益有變化的年限。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益在未來的前t年(含第；年)有變化,在t年以后無變化為A：②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。

7．2．3．2

收益年限為無限年的公式

V=∑Ai/（1+Y）I+A/Y(1+Y)T此公式的假設(shè)前提是：①凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為A；②報(bào)酬率大于零為Y；③收益年限n為無限年。

[例7—5]

某宗房地產(chǎn)已知可取得收益的年限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格。

解]

該宗房地產(chǎn)的收益價格計(jì)算如下：

V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]

＝300．86(萬元)

7．2．4

凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

7．2．4．1

收益年限為有限年的公式

V=(A/Y+b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]-b/Y×n/(1+Y)n

式中

b——凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為(A+b)，未來第3年為(A+2b)，依此類推，未來第n年為[A十(n-1)b]。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定數(shù)額遞增；②報(bào)酬率不等于零為Y；

③收益年限為有限年n。

7．2．4．2

收益年限為無限年的公式

V=A/Y+b/Y2

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定數(shù)額b遞增;②報(bào)酬率大于零為Y；③收益年限n為無限年。

7．2．5

凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年限為有限年一種，公式為：

V=(A/Y-b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n

式中

b——凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為(A-b)，未來第3年為(A-2b)，依此類推，未來第n年為[A一(n—1)b]。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定數(shù)額6遞減；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n，且n≤A/b+1。

7．2．6

凈收益按一定比率遞增的公式

7．2．6．1

收益年限為有限年的公式

V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}

式中

g——凈收益逐年遞增的比率，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為A(1+g)，未來第3年為A(1+g)2，依此類推，未來第n年為A(1+g)n-1。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞增；②報(bào)酬率y不等于凈收益i年遞增的比率；③收益年限為有限年n．

7．2．6．2

收益年限為無限年的公式

V=A/(Y-g)

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞增；②報(bào)酬率Y大于凈收益逐年遞增的比率g；③收益年限”為無限年。

7．2．7

凈收益按一定比率遞減的公式

7．2．7．1

收益年限為有限年的公式

V=A/(Y+g)×{1-[(1-g)/(1+Y)]n}

式中

g——凈收益逐年遞減的比率，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為A(1一g)，未來第3年為A(1一g)2，依此類推，未來第n年為A(1一g)n-1。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞減；②報(bào)酬率不等于零為h；③收益年限為有限年。

7．2．7．2

收益年限為無限年的公式

V=A/(Y+g)

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞減；②報(bào)酬率大于零為Y；③收益年限”為無限年。

7．3

凈

收

益7．3．1

房地產(chǎn)收益的種類

(1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100％出租)情況下的收入。

(2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。

(3)凈運(yùn)營收益通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用。

(4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。

7．3．2

凈收益測算的基本原理

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。

7．3．2．1

基于租賃收入測算凈收益

凈收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用

(1)潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。

(2)空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)算。

(3)運(yùn)營費(fèi)用與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

7．3．2．2

基于營業(yè)收入測算凈收益

有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。[例7—27]

某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30％，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試選用所給資料測算該旅館的價值。

[解]

該題主要是注意區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進(jìn)行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值測算如下：

年有效毛收入＝300X45X365X(1—20％)

＝394．20(萬元)

年運(yùn)營費(fèi)用＝394．2X30％

＝118．26(萬元)

年凈收益＝394．2一118．26

＝275．94(萬元)

旅館價值＝275．94÷10％

＝2759．4(萬元)

7．3．5

凈收益流模式在實(shí)際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有

下列幾種：

(1)“過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。

(2)“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。

(3)“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。7．3．6

收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。收益年限應(yīng)視估價對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如土地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。一般情況下，估價對象的收益年限為其剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中，土地為剩余使用年限。

7．4

報(bào)

酬

率7．4．1

報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

報(bào)酬率(yieldrate，Y)=投資回報(bào)/所投入的資本從全社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。7．4．2

報(bào)酬率的求取方法

7．4．2．1

累加法報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率即安全利率，一般選用同一時期的國債利率或者是銀行的存款利率。

7．4．2．2

市場提取法

市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。例如：

(1)在y＝A/Y的情況下，是通過Y＝A/V來求取Y，即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報(bào)酬率。（2）在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]的情況下，V-A/Y*[1-1/(1+Y)n]=0，可用試錯法，再用線性內(nèi)插法求取。

7．4．2．3

投資報(bào)酬率排序插入法

報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價對象的報(bào)酬率。

報(bào)酬率與資本化率資本化率在直接資本化法中采用，是房地產(chǎn)某一年（通常為第一年）的凈收益