豐泰華園山莊調研報告

豐泰華園山莊調研報告1、地理位置豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結合部——屬于赤崗管理轄區(qū)。該項目地塊緊鄰虎門林場且環(huán)繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山；因此，該項目自然景觀優(yōu)勢非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門范圍內具有唯一性和較強的排它性，綜合形成了該項目豪宅指標地段的獨特魅力。2、項目規(guī)模豐泰華園山莊的設計規(guī)模由14棟小高層商住樓、17棟高層、304棟別墅以及山莊公園等組成。設計總用地為500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項目。3、建筑外立面圖7豐泰華園建筑外立面該項目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強，與自然景觀及項目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結構設計一般，綜合形成該項目無特色的整體外觀形象；另外，該項目的外墻涂料的品質較差，對項目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會產(chǎn)生相當?shù)挠绊憽?、社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點（1）建筑規(guī)劃思想：湖光山色，自在自我------主要思想是融合英國泰晤士河畔的河光月色，招攬地方名流雅士，創(chuàng)造地區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家；突出表達人性健康特點的建筑風格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨特優(yōu)勢。但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產(chǎn)生不利影響。圖8豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點（2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源------8000畝的水庫和200畝的郊野環(huán)保公園，景觀設計上突出親水創(chuàng)意。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。景觀綠化上融會多國情調，形成8個人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場、中心廣場、人造沙灘）；通過山莊公園的規(guī)劃建設，形成郊野公園特色景區(qū)(如燒烤區(qū)、戀愛角、觀景臺、半山亭、荔枝園)。小區(qū)內設置有24個休閑娛樂景觀小品，分別為：金棕櫚大道、澳洲風土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、(澳洲疊石)、綠野仙蹤。（3）建筑布局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項目規(guī)劃有8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套的同時更有利于回避外圍環(huán)境對項目的影響。從整體看，項目的產(chǎn)品布局基本是合理的。（4）配套設施規(guī)劃：社區(qū)修建有體育中心：大型室外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場。社區(qū)的文化設施：雕塑廣場、藝術中心、中英文幼兒園、進修學校等。5、豐泰華園山莊戶型比例分析表1豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計比例單位建筑面積（平方米）每套售價（萬元）套數(shù)所占比例大兩房兩廳96-10121-302415%小兩房兩廳6519-252415%小三房兩廳117-12229-414931%大三房兩廳14031-42138%小四房兩廳131-14033-472616%大四房兩廳179-18055-692415%合計160100%注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第11、12、13座的戶型面積6、會所的設計特點會所內項目的設置比較全，上層設有乒乓球室、健身室、桌球室等室內項目，會所外面設有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚、游艇觀光等服務；會所缺乏主題和亮點，個性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身的氛圍。筆者對國內知名會所進行了深入分析和研究，引進了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經(jīng)驗，豐泰華園會所的完善可以采取如下改進措施：?1．將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所利用率。2．重點調整會所商場，側重居民便利服務，綠色蔬菜、食品等日用消費品品種齊全。3．將酒店管理引入到會所管理，引入高層次培訓，側重中高層次培訓，帶動基層培訓，全面提高物業(yè)管理水準，重點開展知識型社區(qū)服務。7、物業(yè)管理物業(yè)管理小高層收費：物業(yè)管理基金每戶2000元，物業(yè)管理費1.5元/月.平方米。物業(yè)管理：具有四星級的環(huán)境，三星級的建筑設計和施工，一星級的物業(yè)管理隊伍。結論：一星級的物業(yè)管理水平。以人為本設計：在設計上，采用相對較多的智能型的設置和設備。如：紅外感應式的水龍頭和沖水器。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內的交通與景點的方位沒有明確的指示圖）。開通客戶專車：目前，虎門鎮(zhèn)在豐泰華園山莊周邊沒有公交線路。總體看，物業(yè)管理對于定位高檔的房地產(chǎn)項目的影響非常的大，該項目的物業(yè)水平直接影響到項目的后續(xù)知名度和客戶口碑。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購買的需求是應該得到滿足的，配套設施的滯后性將影響到項目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應該成為本項目的重要宣傳渠道之一。8．銷售情況價格定位：小高層的均價在3600元/平方米左右，其中西向街景的單位平米價格較低,為3000元/平米左右，湖景單位的每平方米價格較高為4000元/平米左右；別墅的定價6000元/平方米左右，靠近湖邊的單位價格明顯較高。一期小高層住宅已全部銷售完畢（總數(shù)400多套），二期銷售過大半（總數(shù)400多套），三期開發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園靠近湖邊的別墅比較受歡迎外，其余別墅部分銷售不理想。從客戶構成來看，別墅部分的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳門人、內地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時也有部分臺港澳內地求親置業(yè)者,其中各個市場工商戶購買就有50多戶，白領人士結婚一次置業(yè)占有相當比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購買住房送給父母居住也占有一定比例，購買別墅的人群很多是度假居住。9、綜合評價該項目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條件，對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調。戶型設計方面，小高層物業(yè)的戶型設計與市場需求的對接情況較好。該項目的宣傳推廣缺乏整體性，會所建設主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶需求尚存在一定的差距，對項目的推廣銷售產(chǎn)生一定的不利影響。從整體上看該項目運作比較成功，從發(fā)展趨勢看，部分別墅的滯銷、配套設施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會在虎門獨領風騷。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢。因此，長遠看，該項目的別墅對裕隆花園的影響不大，但是小高層對我們具有較大的競爭壓力。10.豐泰華園山莊二期豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地35萬平方米，將