宏福家園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

平昌縣宏運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)宏富家園住宅小區(qū)工程可行性論證報(bào)告〔代工程建議書〕第一章工程總說(shuō)明“川北重鎮(zhèn)”2229.12K㎡,100.2315萬(wàn)。2023年中共平昌縣縣委、縣人民政府先后通過(guò)《平昌縣城市建設(shè)規(guī)劃書〔2023年-2023年城根底設(shè)施建設(shè)和舊城改造步伐加快，人居環(huán)境得到了較大改善。至去年底，信義大道區(qū)完全實(shí)現(xiàn)了“三通一平”，管我司在此區(qū)建宏富家園小區(qū)規(guī)劃方案已獲得縣規(guī)劃評(píng)審會(huì)議通過(guò)。我們平昌縣宏運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)具有三級(jí)房產(chǎn)開800萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、建筑裝修和物業(yè)治理。公司機(jī)構(gòu)健全，設(shè)備先進(jìn)，資金雄厚，技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，規(guī)章制度健全，生產(chǎn)治理標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)效益良好，業(yè)績(jī)優(yōu)秀。已成功開發(fā)或建設(shè)平昌縣城第一個(gè)花12號(hào)樓、-1-3號(hào)樓等工程,社會(huì)滿足度高，群眾口碑好。先后榮獲“2023年四川50家優(yōu)秀品牌開發(fā)企業(yè)”“巴中十年創(chuàng)輝煌紅旗單位”、“巴中市建設(shè)工程先進(jìn)集體”。其次章工程狀況宏富家園工程被城鄉(xiāng)規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，平昌縣宏運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)以5150000.00萬(wàn)元競(jìng)得PC—0412宗地開發(fā)權(quán)。宏富家園住宅小區(qū)占地800444308㎡，其中住宅39528.5㎡，公建面積1591㎡，小區(qū)堅(jiān)持集山水景觀于一體，著力打造濱河半島特色。按現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，其水準(zhǔn)屬于平昌縣迄今設(shè)計(jì)思想、規(guī)模適中、景觀好、功能齊、環(huán)境優(yōu)、居住人口適中的集居住、商貿(mào)、休閑于一體的水岸小區(qū)。宏富家園小區(qū)地處規(guī)劃中的城區(qū)與老縣城接合地段西城區(qū)信義大道，該片區(qū)位于江口鎮(zhèn)西城區(qū)管委會(huì)，東北抵達(dá)巴大路主干道，直接聯(lián)通三江大道小區(qū)外，小區(qū)內(nèi)曲經(jīng)通幽，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，生態(tài)環(huán)境獨(dú)特，屬上檔居住首先。而且小區(qū)所在地是建設(shè)行政主管部門確定的2023年-2023年平昌城市建設(shè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。該住宅小區(qū)工程確實(shí)立和開發(fā)建設(shè)對(duì)加速打造生態(tài)園林城市，提升平昌對(duì)外形象、優(yōu)化城鄉(xiāng)人口經(jīng)濟(jì)構(gòu)造，進(jìn)一步改善人居環(huán)境，提-2-升城市品位，加速經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式進(jìn)展都具有樂(lè)觀深廣的意義和影響。第三章工程開發(fā)建設(shè)的政策依據(jù)及前期預(yù)備工作〔一〕政策依據(jù)：1、平昌縣進(jìn)展和改革委員會(huì)《企業(yè)投資工程備案通知202369號(hào)2、平昌縣建設(shè)局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》編號(hào)：73號(hào)3編號(hào)：2023—000171號(hào)4、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照；5、公司資質(zhì)證明書；〔二〕前期預(yù)備工作：1、前期工程的可行性論證；2、平昌縣宏富家園住宅小區(qū)修建方案；3、建設(shè)規(guī)劃許可證；4、用地規(guī)劃許可證；第四章開發(fā)建設(shè)條件及市場(chǎng)分析依據(jù)政策爭(zhēng)論及平昌現(xiàn)行房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)，宏富家園小區(qū)開發(fā)建設(shè)優(yōu)勢(shì)明顯。〔一〕開發(fā)的有利條件1、國(guó)家和地方政府進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革，穩(wěn)步推-3-進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)居民住戶體系，加強(qiáng)環(huán)境建設(shè)與保護(hù)，提高人民生活品質(zhì)，為宏富家園小區(qū)開發(fā)建設(shè)工程供給了極為有利的宏觀環(huán)境。2、近年來(lái)，平昌縣的房地產(chǎn)雖然有較快進(jìn)展，但仍落后周邊市縣進(jìn)展水平，特別是低能耗，高環(huán)保的建設(shè)和人居要求，促成著工程片區(qū)的快速改造，隨著城鎮(zhèn)水平的提高和國(guó)家戶籍治理制度的深化改革，城市根底設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)資源配置和農(nóng)村人口的有序轉(zhuǎn)移以及百姓對(duì)環(huán)保型住房的需求為工程開發(fā)建設(shè)制造了前所未有的良好機(jī)遇。3、該工程對(duì)轉(zhuǎn)變城市面貌，擴(kuò)大城市容量，提升城市品位，優(yōu)化平昌對(duì)外形象和進(jìn)展環(huán)境都有重要的現(xiàn)實(shí)意義。特別是人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求推動(dòng)了小區(qū)開發(fā)建設(shè)后房屋銷售的樂(lè)觀態(tài)勢(shì)。4、工程開發(fā)單位有豐富和完整的小區(qū)開發(fā)建設(shè)與治理閱歷，且經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，技術(shù)力氣強(qiáng)，治理班子精干，員工團(tuán)隊(duì)精神好，完全能夠擔(dān)當(dāng)該工程的開發(fā)建設(shè)?！捕彻酶自O(shè)施由于該工程地處平昌縣西城區(qū)信義大道，軸心地帶緊鄰縣國(guó)稅局辦公大樓及住宅小區(qū)。并與區(qū)規(guī)劃的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、信義小學(xué)等街相對(duì)，與江龍醫(yī)院缺乏1公里之路，與規(guī)劃馬上建設(shè)的市民廣場(chǎng)近在咫尺，凹凸壓輸電線路、自來(lái)水供水管道、天燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)、播送電視光纖網(wǎng)絡(luò)、電信通信設(shè)-4-施、污水、排水管道搭建均在本小區(qū)入口處人行道路上，十分便利節(jié)省。本小區(qū)的建成將是我縣特有獨(dú)尊的標(biāo)志性小區(qū)，更是特有的亮點(diǎn)之一。〔三〕市場(chǎng)分析1“三農(nóng)”問(wèn)題的漸漸改善和平昌經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)15%16萬(wàn)。據(jù)調(diào)查，平昌近幾年來(lái)平均每年增住宅上千套約10萬(wàn)平方米，尚不能滿足城鎮(zhèn)人口住戶需求，因此平昌房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍格外看好。2、本工程位于平昌縣人民政府打造的城——西城區(qū)，是將來(lái)平昌縣城商業(yè)繁華地段，該片區(qū)正在建設(shè)平昌縣〔附設(shè)初中部將容納學(xué)生約1萬(wàn)人，平昌大多數(shù)縣級(jí)單位都在該區(qū)域征地修建辦公樓，有的單位已建成并投入使用，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)有著絕佳的區(qū)位條件，人氣比較旺盛，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前景良好；將來(lái)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅主要分布在信義大道兩側(cè)，開發(fā)建設(shè)圍繞信義大道進(jìn)展，交通條件良好。平昌縣政府為加快城市進(jìn)展，對(duì)這一片區(qū)進(jìn)展了重點(diǎn)規(guī)劃，并完善了大量的城市配套設(shè)施和公建設(shè)施，這對(duì)于將來(lái)社區(qū)的完善和居民生活具有很大的實(shí)際意義，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)不僅有利于房產(chǎn)的銷售，而且房地產(chǎn)在將來(lái)會(huì)有極大的增值潛-5-獲得了很高的投資回報(bào)率。3、該工程圍繞環(huán)保、景觀設(shè)計(jì)，立意穎，規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)先進(jìn)，附屬設(shè)施配套齊全，綠化面積大，環(huán)境美麗，上學(xué)、就醫(yī)、購(gòu)物就近等，使該工程競(jìng)爭(zhēng)力更加強(qiáng)勁。4、該工程經(jīng)濟(jì)效益可觀，商業(yè)用房住宅設(shè)計(jì)品類齊全，60-70㎡、80㎡、90㎡、100㎡、110㎡、120㎡、140㎡等不同套型的商品住宅，適合各類用戶需求，銷售愿景樂(lè)觀。5、工程擔(dān)當(dāng)機(jī)構(gòu)技術(shù)實(shí)力、組織治理力量強(qiáng)，信譽(yù)好，融資渠道暢，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)小，還貸目標(biāo)切實(shí)牢靠，通過(guò)企業(yè)的自身努力和信貸支持，工程可在2023年底竣工，2023年6月底前可完畢售房業(yè)務(wù)，通過(guò)統(tǒng)籌籌劃、分期運(yùn)作、滾動(dòng)第五章工程建設(shè)規(guī)模與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案宏富家園住宅小區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)聘請(qǐng)技術(shù)實(shí)力雄厚的達(dá)州市建筑設(shè)計(jì)爭(zhēng)論院擔(dān)當(dāng)，能因地制宜，適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平，其規(guī)劃設(shè)計(jì)具有創(chuàng)性與科學(xué)性〔規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖附后?！惨弧彻こ涕_發(fā)規(guī)模44308.5㎡，其中住房面積39528.5㎡；公建占地1591㎡，綠地率30.3%28.7%3.97〔見表一〕-6-表一 單位：平方米工程名稱工程名稱備注規(guī)劃占地面積8004公建1591商業(yè)、住房面積門市及商業(yè)用房3780綠化3300住房39528.5小計(jì)43308.5小計(jì)489〔二〕用地平衡800444308.53.9728.7%30.3%〔見表二〕工程用地平衡及主要技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表表二單位：平方米、%工程名稱規(guī)劃占地面積8004宏富家園商、住建筑面積44308.5備注不含地下倉(cāng)儲(chǔ)和車庫(kù)商、住建筑基底面積2680建筑密度28.7占規(guī)劃面積平均層數(shù)公建面積1591容積率3.97占規(guī)劃面積14.3總居住戶數(shù)378綠化面積3300總居住人口1210占規(guī)劃面積30.30人居密度〔人/公頃〕占規(guī)劃面積30.30人居密度〔人/公頃〕1100/公頃第六章工程建設(shè)治理、總本錢與投資〔一〕工程建設(shè)治理工程由平昌縣宏運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)擔(dān)當(dāng)建設(shè)治理，平昌縣糧油建筑有限責(zé)任公司擔(dān)當(dāng)主要施工任務(wù)。宏運(yùn)公司80人，其中：工程師10人，助理工程師15人，會(huì)計(jì)師1人，助理睬計(jì)師1人，初級(jí)技術(shù)人員25人。全部5062.5%。自宏運(yùn)公司成立至今，在平昌縣內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)業(yè)績(jī)已超過(guò)30100%%該工程由平昌縣糧油建筑有限責(zé)任公司承建，該公司是12年資格的建筑為主業(yè)，兼建材、砼構(gòu)件綜合生產(chǎn)的知名建筑公司，資源潛力深厚，技術(shù)力氣雄厚，治理標(biāo)準(zhǔn)，施工閱歷豐富，質(zhì)量信譽(yù)過(guò)硬，業(yè)績(jī)卓著，曾連續(xù)多年累獲省、市、縣先進(jìn)企業(yè)稱號(hào)。〔二〕工程建設(shè)銷售總本錢匯總表及明細(xì)帳〔見表三〕-8-表三 單位：平方米、萬(wàn)元工程類別工程類別土地本錢(萬(wàn)元)前期本錢(萬(wàn)元)施工本錢銷售本錢建筑面積單價(jià)(元)小計(jì)(萬(wàn)元)銷售面積金額(萬(wàn)元)后期費(fèi)用(萬(wàn)元)總本錢備注門市、商用房屋及住宅44308.5 737.563268 44308.5 194.87土建業(yè)用房小計(jì)及住宅110748..81821500.866004.53本錢均公價(jià)為：建1377元。合計(jì)748.818244308.5 737.563378 44308.5 194.87 1500.866004.53〔三〕工程本錢明細(xì)帳1、土地本錢及土地契稅：748.82、土建本錢：3268萬(wàn)元。3、公建費(fèi)：110萬(wàn)元。4、前期本錢：182萬(wàn)元。B30萬(wàn)元。C、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)43萬(wàn)元。D52萬(wàn)元。E7萬(wàn)元。-9-F50萬(wàn)元。51500.86萬(wàn)元。A486.77萬(wàn)元。B、治理費(fèi)按銷售收入的3%計(jì)：7914.96 萬(wàn)元×3%＝237.45萬(wàn)元。C、銀行貸款利息：776.64萬(wàn)元。6、銷售本錢：194.87萬(wàn)元。6004.53萬(wàn)元〔四〕工程銷售收入依據(jù)該工程所處的地理位置，參照平昌現(xiàn)行房地產(chǎn)交易行情，結(jié)合2023年上半年建筑材料價(jià)格，估量銷售收入為7914.96萬(wàn)元〔見表四〕工程建成后，房地產(chǎn)銷售價(jià)格按當(dāng)前市場(chǎng)根本價(jià)位定，住宅綜合單價(jià)1600元/平方米，商業(yè)及門市綜合單價(jià)分別為2800元/4000元/1500元/平方米。全面銷售總收入為7914.96萬(wàn)元-10-表四 單位：平方米商業(yè)用房28002680750.4商住房160039528.56324.56合 計(jì)44308.57914.96項(xiàng)目單價(jià)〔元〕面項(xiàng)目單價(jià)〔元〕面積金額〔萬(wàn)元〕門市40002100840〔五〕工程投資與資金來(lái)源1、該工程建設(shè)時(shí)間為3_6101.61萬(wàn)元，依據(jù)商品房預(yù)售條件：投資額到達(dá)本錢的30%，即可預(yù)售房。用預(yù)售房資金可進(jìn)展?jié)L動(dòng)進(jìn)展。21000萬(wàn)元。33000萬(wàn)元。43000萬(wàn)元。-11-工程投資、建設(shè)、銷售分年度打算表年度投資金額年度投資金額竣工面積實(shí)現(xiàn)銷售凈收入202318000020233500038002023704.5344308.5290020231214.96合計(jì)6004.5344308.57914.96第七章效益分析〔一〕效益靜態(tài)分析宏富家園工程可實(shí)現(xiàn)銷售收入7914.96萬(wàn)元，減去總成本6004.53萬(wàn)元，利潤(rùn)總額可達(dá)1910.43萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率24.14%?！捕承б鎰?dòng)態(tài)分析1、當(dāng)本錢不變，銷售價(jià)格增加5%，可實(shí)現(xiàn)銷售收入8310.712306.18萬(wàn)元；當(dāng)本錢不變，銷售價(jià)格降低5%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)銷售收入7519.211514.68萬(wàn)元；2、當(dāng)銷售價(jià)不變，使本錢降低5%5704.32210.66萬(wàn)元；-12-5%6304.761610.2萬(wàn)元。經(jīng)以上分析，即使銷售價(jià)降低5%，本錢上升5%，兩種因素同時(shí)消滅，仍可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1214.45萬(wàn)元，該工程經(jīng)濟(jì)效益仍舊可觀。表六 單位：萬(wàn)元系數(shù)202328000-28000.8929-2800202325001800-7000.7972-797.292023704.5349004195.470.71182926961214.960.6355772.11合計(jì)7914.961910.43100.99年度資金投入年度資金投入銷售收入現(xiàn)金凈流量折現(xiàn)凈現(xiàn)值表七單位：萬(wàn)元年度現(xiàn)金凈流量14%折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值12%折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值2023-8000.8772-28000.8929-28002023-17000.7695-807.90.7972-797.2920234195．470.67502765.360.71182926.1720231214．960.5921719.380.6355772.11合計(jì)-123.16100.99-13-內(nèi)部酬勞率為：12.9%12%為折現(xiàn)率折現(xiàn)后，凈現(xiàn)值為100.99萬(wàn)元，內(nèi)部酬勞率為12.9%，效益極佳?！踩成鐣?huì)效益1、該工程的實(shí)施可進(jìn)一步提升了平昌的化功能，改善人居環(huán)境，提高生活品質(zhì)，將進(jìn)一步推動(dòng)平昌社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展。2、該工程能供給商業(yè)用房 多個(gè)門市〔共 層，按每個(gè)門市二人經(jīng)營(yíng)計(jì)算，可為社會(huì)供給 多人的就業(yè)崗位。3、該工程能供給水、山、路自然型環(huán)保住房 既中改善居民住房條件，同時(shí)加速城市化進(jìn)程，提高城市環(huán)境質(zhì)量和治理水平。4、該工程建 平方米的商業(yè)內(nèi)街、 米的觀景廣場(chǎng)，能實(shí)現(xiàn)信義大道旺盛人氣，建設(shè)特色餐飲、休閑、消遣“一條街”，能增大人流物流，建設(shè)濱水建筑，更能突顯依山傍水特色，為市民供給安康身心的優(yōu)良環(huán)境。5、該工程實(shí)施中能解決建筑行業(yè)職工1000余人就業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)穩(wěn)定起著重要作用。-14-第八章 投資打算與償貸力量〔一〕投資打算工程投資由平昌縣宏運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金100016.65%3000萬(wàn)元，占總投資49.96，申請(qǐng)銀行住房開發(fā)代款3000萬(wàn)元，占工程投資總額49.96%零?！捕硟斮J力量該工程實(shí)施單位無(wú)貸款、無(wú)債務(wù)、償貸力量強(qiáng)。依據(jù)公司過(guò)去開發(fā)小區(qū)建設(shè)