土地產(chǎn)權(quán)制度

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)【案例1】1968年，美國學(xué)者哈丁在《科學(xué)》雜志上發(fā)表了一篇題為《公地的悲劇》的文章。英國曾經(jīng)有這樣一種土地制度——封建主在自己的領(lǐng)地中劃出一片尚未耕種的土地作為牧場(稱為“公地”)，無償向牧民開放。這本來是一件造福于民的事，但由于是無償放牧，每個牧民都養(yǎng)盡可能多的牛羊。隨著牛羊數(shù)量無節(jié)制地增加，公地牧場最終因“超載”而成為不毛之地，牧民的牛羊最終全部餓死。公地悲劇【案例2】

某個山區(qū)有一個十幾戶人家的小村莊，集體土地按照土地承包的要求分到了各家各戶，同時村莊的竹林大部分也被劃分到各家，同時留有一部分的集體竹林，20世紀(jì)90年代初，村里修了一條通向村外的公路，山里各種資源的經(jīng)濟價值迅速增加。同樣是竹林不同的歸屬導(dǎo)致不同的命運，分到各家各戶的竹林都受到了很好的管理，不少村民在自家的竹林外圍上石頭或者圍欄，防止被他人砍伐，春天的時候，防止牲口糟蹋竹筍。各家的竹林都是郁郁蔥蔥，帶來的很好的經(jīng)濟效益。形成鮮明對照的是公有竹林，砍伐殆盡，竹筍被盜挖或是被牲口糟蹋嚴重，生長的竹子也是彎彎曲曲，發(fā)育不良，有幸長成的竹子也被各家砍伐自用。第一節(jié)產(chǎn)權(quán)制度概論

生產(chǎn)資料所有制成為人類社會生產(chǎn)關(guān)系的軸心，其他一切關(guān)系都要圍繞它來運轉(zhuǎn)。明確產(chǎn)權(quán)至關(guān)重要。比如：為什么野生動物越來越少，家禽越來越多？【案例3】

在一塊公地里，存在許多的權(quán)利所有者，為了達到某種目的，每個當(dāng)事人都有權(quán)阻止其他人使用該資源或相互設(shè)置使用障礙，而沒有人真正擁有有效地使用權(quán)，最終導(dǎo)致資源的閑置和使用不足。反公地悲劇

通常情況下產(chǎn)權(quán)具有排他性，這意味著兩個人不能同時擁有控制同一事物的權(quán)利但是社會在賦予其成員權(quán)利時，也必然限制其活動范圍。比如：甲有一輛汽車，這對甲意味著什么呢？

財產(chǎn)交易的實質(zhì)是財產(chǎn)所有者的一組權(quán)利的交換。商品經(jīng)濟的發(fā)展使得在財產(chǎn)上的利益關(guān)系復(fù)雜化，他物利用的現(xiàn)象逐漸增加

一、產(chǎn)權(quán)制度的歷史演進產(chǎn)權(quán)是一個古老的概念，馬克思早于西方經(jīng)濟學(xué)者一百多年就創(chuàng)立了科學(xué)的產(chǎn)權(quán)思想馬克思認為財產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)，所有制是經(jīng)濟范疇，是生產(chǎn)資料歸誰所有的經(jīng)濟制度，是生產(chǎn)關(guān)系的核心；所有權(quán)是法律范疇，是所有制的法律形式，是財產(chǎn)歸誰所有的法律制度，是產(chǎn)權(quán)關(guān)系的核心一般認為產(chǎn)權(quán)的概念源于西方經(jīng)濟學(xué)?？扑贡救瞬]有對產(chǎn)權(quán)作出明晰的定義，西方經(jīng)濟學(xué)家們對產(chǎn)權(quán)的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：

1）產(chǎn)權(quán)是一種排他性權(quán)利，屬于上層建筑的范疇

2）產(chǎn)權(quán)是規(guī)定人們相互行為關(guān)系的一種規(guī)則，它強調(diào)了相關(guān)人的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任

3）產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，并處于一種結(jié)構(gòu)狀態(tài)。

產(chǎn)權(quán)的定義：

產(chǎn)權(quán)就是對財產(chǎn)的權(quán)利，是人們圍繞或通過財產(chǎn)形成的權(quán)利關(guān)系產(chǎn)權(quán)是一束概念的總稱

商品經(jīng)濟的發(fā)展還產(chǎn)生了不同形式的產(chǎn)權(quán)利益，從而使同一財產(chǎn)上的利益關(guān)系趨于復(fù)雜化，只憑占有關(guān)系不能反映這種復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)制度演進到一定過程，產(chǎn)權(quán)登記制度就產(chǎn)生了。動產(chǎn)、不動產(chǎn)

國家所有權(quán)集體所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)個人財產(chǎn)所有權(quán)擔(dān)保物權(quán)——抵押權(quán)用益物權(quán)

著作權(quán)專利權(quán)商標(biāo)權(quán)其他二、產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系產(chǎn)權(quán)有體財產(chǎn)權(quán)無體財產(chǎn)權(quán)物權(quán)自物權(quán)他物權(quán)債權(quán)最充分最完全的物權(quán)自物權(quán)（所有權(quán)）是一切財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)和核心，是最充分最完全的物權(quán)。自物權(quán)是一種對世權(quán)，其權(quán)利是所有者獨享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權(quán)利。自物權(quán)的取得途徑主要是原始取得和繼受取得。所有權(quán)具有占有、使用、收益、處分四項權(quán)能英國首相威廉·皮特的演講占有、時效取得買賣、贈與、繼承自物權(quán)取得途徑原始取得繼受取得占有時效取得買賣贈與繼承四項權(quán)能占有使用收益處分他物權(quán)是在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利，分為

用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩個屬概念。用益物權(quán)是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是為保證債權(quán)的行使，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利債權(quán)，是財產(chǎn)權(quán)的動態(tài)規(guī)則。三、現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)發(fā)展趨勢

1）權(quán)利社會化①所有權(quán)受到限制②他物權(quán)的優(yōu)位

2）關(guān)系擴張化①在所有權(quán)方面②在他物權(quán)方面

3）邊際模糊化①債權(quán)物權(quán)化②物權(quán)債權(quán)化③物權(quán)與債權(quán)互補著名案例：刁難人的籬笆典型例子：租賃權(quán)物權(quán)化[案例]A和B原本是一對情侶，２００8年為結(jié)婚兩人買了一套房，當(dāng)時兩人各出２０萬元付了首付，以后按月償還按揭貸款。房子由二人按份共有，一人一半，并在公證處予以公證。２００9年年底，兩人因感情不和而分手，由于房價走低，兩人不打算將房出售，而是以每月１０００元的價錢出租給了C。今年年初，A因急于用錢，在未通知B的情況下，她將自己所有的１／２的房屋份額轉(zhuǎn)讓給了C。其后不久，C想將另一半房子也買下，當(dāng)他找到B時才得知此事。

B認為自己是房子的共有人，A轉(zhuǎn)讓的份額自己可以優(yōu)先購買，但A在沒有通知自己的情況下就將房子的另一半賣給了他人。

B訴至法院，想讓法院確定A的轉(zhuǎn)讓行為無效。我國地權(quán)制度的歷史變遷一、我國古近代地權(quán)制度

1、夏代之前土地共有制時期

2、夏代至春秋的公有制時期

3、戰(zhàn)國至西晉的私有制萌芽期

4、南北朝至隋唐公有制恢復(fù)期

5、宋朝至明清私有制時期

6、近代半封建半殖民地不同土地制度并存時期二、我國現(xiàn)代地權(quán)制度的建立

1、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的建立（1）農(nóng)民土地私有制的建立

（2）農(nóng)村土地集體所有制的建立（3）農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立（1）農(nóng)民土地私有制的建立

1950年6月中央人民政府頒布了《中華人民共和國土地改革法》

根據(jù)《土地改革法》除規(guī)定屬于國家所有的土地以外，將沒收的地主的土地、公地，以及其他土地，按人口分給農(nóng)民，實行個人土地所有制。沒收的地主土地按人口分給農(nóng)民，實行個人土地所有制。為此，全國各地廣泛開展了清丈、劃界、定樁等地籍整理工作。（2）農(nóng)村土地集體所有制的建立

1951年9月9日中央通過“關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作決議（草案）”，決定開展勞動互助運動。1953年，新一輪的農(nóng)村土地制度變遷啟動，分三步：第一步，建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組。第二步，建立初級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。第三步，建立高級的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。

1958年全國實行人民公社化標(biāo)志著我國社會主義土地公有制的建立。（3）農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立

20世紀(jì)70年代末，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了巨大變化，在農(nóng)村實行了土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制。這時期的農(nóng)村地權(quán)內(nèi)容由原來的高度集中的土地所有權(quán)分化出了集體土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)等各種權(quán)利。

2.城市土地產(chǎn)權(quán)制度的形成

(1)城市土地基本國有化時期（2）城市土地國有化完成時期（3）城市土地制度改革期(1)城市土地基本國有化時期新中國成立之后，相繼沒收了國民黨政府、官僚資本家、大地主和戰(zhàn)爭罪犯等的地產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)為國有，奠定了社會主義城市土地國有化的基礎(chǔ)。從1953～1966年，通過對農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對出租私有房屋的社會主義改造，逐步使城市土地實現(xiàn)基本國有化。土地國家所有權(quán)迅速上升為主要權(quán)種我國地權(quán)制度的歷史變遷（2）城市土地國有化完成時期在文化大革命期間，各地相繼實現(xiàn)了城市土地的國有，直到1982年12月4日，才在全國人大五屆五次會議通過的《憲法》修正案中將其固定下來。從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國家所有”，城市土地國有化經(jīng)歷了實施完成和法律固定兩個階段。（3）城市土地制度改革期

1982年以來，是我國城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產(chǎn)市場行為公開化、合法化。土地的經(jīng)濟價值被重新認識。

1988年《憲法》確定了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的制度。我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)體系包括國家所有集體所有國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地他物權(quán)土地所有權(quán)禁止交易一、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對性的權(quán)利。

土地所有權(quán)的主體：國家和農(nóng)民集體。土地所有權(quán)的客體：土地所有權(quán)的客體即為歸國家或特定農(nóng)民集體所有的土地。土地所有權(quán)的內(nèi)容占有，通常由所有人行使，但也可以根據(jù)所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。

使用，所有權(quán)主體按照土地的性能和用途進行事實上的利用和運用。收益，所有權(quán)主體在土地上獲取經(jīng)濟利益的權(quán)利。

處分，所有權(quán)主體在法律允許的范圍內(nèi)對土地的處理權(quán)利。所有權(quán)的核心1、國家土地所有權(quán)

《物權(quán)法》第四十五條指出:法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。第四十七條指出：城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

（1）國家土地所有權(quán)的代表國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。國務(wù)院可以通過制定行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權(quán)。國有土地使用權(quán)的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實施（2）國家土地所有權(quán)的獲得與滅失

國有土地所有權(quán)的取得①繼承：②沒收

③土地改革

④依《憲法》直接取得

⑤征收

國有土地所有權(quán)的滅失引起財產(chǎn)滅失的原因有五個：①所有權(quán)主體的滅失；②所有權(quán)客體的滅失；③所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；④所有權(quán)的拋棄；⑤所有權(quán)因強制手段被滅失。我國的國家土地所有權(quán)滅失的唯一原因是社會制度的變遷

（3）國家土地所有權(quán)的客體城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)中，國家已經(jīng)沒收、征收、征購為國有的土地屬于國家所有。除依集體所有權(quán)證或者享有集體所有權(quán)的事實被依法確認的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國家所有。原屬農(nóng)民集體所有，但后來事實上轉(zhuǎn)歸國有單位、城市集體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟組織的土地，按照有關(guān)法律確權(quán)后，確定為國家所有。

城市建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，存在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織，但該組織農(nóng)民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，國家可以依法將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，國家應(yīng)當(dāng)依法將國有土地與原集體土地進行置換，遷移的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體對置換后的土地享有集體土地所有權(quán)。2、

集體土地所有權(quán)（1）集體土地所有權(quán)的主體及代表農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理在一個村范圍內(nèi)存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組作為所有者代成員或者2/3以上村民代表同意，可以設(shè)立以村民小組為單位的集體經(jīng)濟組織，將村農(nóng)民集體所有的土地劃分確定為各該集體經(jīng)濟組織或者相應(yīng)的村民小組所有，由各該集體經(jīng)濟組織或村民小組作為所有者經(jīng)營、管理；村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為所有者代表經(jīng)營、管理。

我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論（2）集體土地所有權(quán)的客體土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或其成員使用的。根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等。不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其它農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續(xù)使用滿20年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認其所有權(quán)的。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的。土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的一般屬于國家所有【案例】1989年，平貴村為耕種方便，將與初家村相鄰的一塊土地與初家村進行交換。為交換這塊土地，兩個村委會委員進行了多次協(xié)商，并且多次到鄉(xiāng)里請示，鄉(xiāng)里同意雙方交換土地。同時，兩個村還分別召開了村民大會，絕大多數(shù)村民表示贊同。這樣，雙方就進行了土地交換。在進行土地交換時，平貴村土地上有50余株新栽的楊樹。交換土地后，初家村沒有將楊樹砍伐。

2005年，50余株楊樹已經(jīng)成材，初家村到林業(yè)管理部門申請砍伐，林業(yè)管理部門為其辦理了采伐許可證。在初家村堆備采伐時，平貴村出面阻止，稱該土地交換違反法律無效，即使交換有效，當(dāng)時交換土地時沒有對楊樹的歸屬作出約定，楊樹的所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而應(yīng)當(dāng)由平貴村砍伐。（3）集體土地所有權(quán)的獲得與滅失集體土地所有權(quán)的取得隨著土地改革運動的基本完成，農(nóng)村土地除依法屬于國家所有的以外，均屬農(nóng)民私人所有。直到1962年《人民公社六十條》才使三級所有，隊為基礎(chǔ)的土地權(quán)屬關(guān)系確定下來。

1979年以后由原來的集體所有、集體共同使用的體制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、農(nóng)戶承包經(jīng)營的體制。集體土地所有權(quán)的滅失

國有化：國有化使國家取得了土地所有權(quán)，相應(yīng)地使一些農(nóng)民集體喪失了一部分土地所有權(quán)

征收：國家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權(quán)

調(diào)整：被調(diào)出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權(quán)

合并：一是吸收合并；二是新設(shè)合并

分立：一種是原農(nóng)民集體存在，其中一部分農(nóng)民帶一部分土地重新組成一個農(nóng)民集體；另一種是原農(nóng)民集體分立為兩個新的農(nóng)民集體，其本身歸于滅失分立與合并是集體土地取得的重要途徑

我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論二、土地使用權(quán)

《物權(quán)法》第一百一十八條規(guī)定：國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。這是我國法律對土地使用權(quán)的基本規(guī)定。

1、國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)的主體境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可依法取得國有土地使用權(quán)。

國有土地使用權(quán)的取得國有土地使用者可以通過出讓、租賃和劃撥等方式取得國有建設(shè)用地、農(nóng)用地或未利用地的土地使用權(quán)；外商投資企業(yè)場地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)，可以按照法律、行政法規(guī)規(guī)定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通過承包經(jīng)營方式取得國有農(nóng)用土地的使用權(quán)。

國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制國有土地使用權(quán)人對國有土地享有占有權(quán)和使用權(quán)，并依取得方式不同享有不同的收益權(quán)和處分權(quán)。國有土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途。國有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)。（1）出讓國有土地使用權(quán)

出讓國有土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限的國有土地使用權(quán)。1）出讓國有土地使用權(quán)的主體境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可以依法取得出讓國有土地使用權(quán)外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)2）出讓國有土地使用權(quán)的取得出讓國有土地使用權(quán)的取得方式主要有：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌最高應(yīng)價者獲得拍賣標(biāo)的接受競買人報價申請并更新掛牌價格招標(biāo)人一次報價雙方協(xié)商達成一致國有土地使用權(quán)拍賣出讓程序市土地局制定土地拍賣方案發(fā)布拍賣公告發(fā)放應(yīng)價牌獲勝者簽訂土地出讓合同，繳付定金付清全部土地出讓金領(lǐng)取國有土地使用證領(lǐng)取國有土地使用證國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓程序市土地局制定出讓土地招標(biāo)方案發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)者繳納保證金，并投標(biāo)書中標(biāo)者簽訂土地出讓合同付清全部出讓金領(lǐng)取土地使用證國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓程序市土地局發(fā)布出讓土地信息填寫用地申請雙方協(xié)商達成一致簽訂土地出讓合同，繳付定金付清全部土地出讓金辦理國有土地使用證國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序發(fā)布地塊信息交納保證金參加競買最終掛牌者獲勝繳納拆遷款繳納土地出讓金辦理國有土地使用權(quán)

我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論3）出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿1年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。超過合同約定的期限滿2年未開發(fā)土地的，可以無償收回土地使用權(quán)。

我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論4）出讓國有土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，可以申請續(xù)期。土地使用者申請續(xù)期的，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者依照規(guī)定支付新的土地使用權(quán)出讓金。土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，出讓土地使用權(quán)由國家無償收回。出讓土地有使用年限限制物權(quán)法規(guī)定住宅土地使用權(quán)為70年

我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論(2)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。1）劃撥國有土地使用權(quán)的主體①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地⑤經(jīng)國家征收而用地者閑置的原農(nóng)民集體所有的土地，由國家依法收回后應(yīng)當(dāng)無償劃撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體使用，農(nóng)民集體成為劃撥土地使用權(quán)主體之一我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論2）劃撥國有土地使用權(quán)的取得除上面規(guī)定的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)外，用地者申請取得劃撥土地使用權(quán)需征收集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費或拆遷安置費；申請用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可以無償取得。3）劃撥國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制劃撥土地使用權(quán)人對劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準(zhǔn)處分土地所獲得收益按有關(guān)規(guī)定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。符合一定條件經(jīng)批準(zhǔn)后，劃撥土地及其上建筑物方可轉(zhuǎn)讓或抵押[案例]

某市一國有企業(yè)因經(jīng)營不善，連年虧損，便打算將企業(yè)所使用的劃撥土地使用權(quán)分別作如下處理：一是為了賒購產(chǎn)品，將1.5畝國有土地使用權(quán)抵押給產(chǎn)品供應(yīng)方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權(quán)以協(xié)議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等四人，協(xié)議出租期為50年。張某等四人可以該公司拖欠他們的工資抵交土地租金。

1.該企業(yè)抵押劃撥土地使用權(quán)的行為需要具備哪些條件才可行？

2.該企業(yè)私下將劃撥土地使用權(quán)出租的行為是否合法？

【案例】：海某、居某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢6層廠房后(廠房土地性質(zhì)為國有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出售，并要求國土部門為購房戶辦理土地使用證，請問：國土部門能否辦理，為什么?

4）劃撥國有土地使用權(quán)的終止①因公共利益需要使用土地的；②為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；③因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；④公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。依前款第①項、第②項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予補償(3)租賃國有土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者代表支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃國有土地使用權(quán)≠國有土地使用權(quán)租賃1）租賃國有土地使用權(quán)的主體下列用地的土地使用者可以依法取得租賃土地使用權(quán)：①新增經(jīng)營性用地；②存量經(jīng)營性劃撥用地③依法取得場地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地；④短期用地；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地2）租賃國有土地使用權(quán)的取得租賃土地使用權(quán)由國有土地所有者代表與土地使用者通過協(xié)商方式設(shè)定，也可以采用招標(biāo)、拍賣的方式設(shè)定。租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同，并約定租期、租金及其調(diào)整、租賃關(guān)系終止等內(nèi)容。租賃期限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。租金由土地使用者按年向國家支付，但國有土地租賃合同另有約定的除外。3）租賃國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制租賃土地使用權(quán)人在租賃期內(nèi)依法對承租的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。租賃土地使用權(quán)人在租賃期內(nèi)，需要改變租賃合同約定的用途，應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)當(dāng)與國有土地所有者代表重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并相應(yīng)調(diào)整租金。租賃土地使用權(quán)人將其土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的，應(yīng)經(jīng)國有土地所有者代表同意。租賃地塊上的建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、抵押時。其占有范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承租人取得土地租賃權(quán)，租賃土地使用權(quán)人需繼續(xù)履行原有土地租賃合同。4）租賃國有土地使用權(quán)的終止租期屆滿，土地使用者可以申請續(xù)租，但申請續(xù)租的期限與前一階段的租期相加不得超過國家規(guī)定的國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。經(jīng)審批批準(zhǔn)予續(xù)租的，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂國有土地租賃合同。租賃期滿，土地使用者未申請續(xù)租的，或者申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，租賃關(guān)系終止，國家無償收回租賃土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由國家無償取得。除公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)租申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。2.集體土地使用權(quán)

集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。1）集體土地使用權(quán)的主體農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)農(nóng)地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)承包經(jīng)營鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地宅基地2）集體土地使用權(quán)的分類和取得3）集體土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制集體土地使用權(quán)人對集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收益權(quán)處分權(quán)。集體土地使用權(quán)的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，或者權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)國家規(guī)定：集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。【案例】

甲公司想建一個分公司，把廠址選在了乙村的土地上。經(jīng)與乙村村委會商議，乙村村委會決定以本村的土地使用權(quán)出資，按照公司每年收益的30％分取利潤，雙方達成了合意，并簽訂了合同。本合同是否有效?

【案例】2009年1月28日，江蘇某村民小組將該小組長期耕種的11.8畝耕地出租給某木器廠，雙方于當(dāng)日簽訂了題為“聯(lián)營協(xié)定”的合約，雙方約定：村民小組將土租給木器廠建廠房，使用期為30年，木器廠每年向村民小組上交5萬元的租地費用，之后雙方開始履行協(xié)定。2009年7月，木器廠在承租的地塊上挖掉耕作層，建設(shè)了面積為5000平方米的廠房，并投入使用。同年9月，木器廠又將部分廠房出租給某家具公司，并向家具公司收取了當(dāng)年租金6萬元。同年10月，國土資源部門對此案立案查處。查處過程中，村民小組和木器廠辯稱其只是聯(lián)營，并非租地。4）集體土地使用權(quán)的終止終止情形：第一，國家征收集體土地；第二，集體經(jīng)濟組織因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的用地需要，或者因用地人不按照批準(zhǔn)的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)農(nóng)地使用權(quán)宅基地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)(1)農(nóng)地使用權(quán):

農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動，有期限限制的集體土地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)的權(quán)限為30年。農(nóng)地使用人對土地應(yīng)進行合理開發(fā)，不得擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地?！景咐?/p>

被告梁慶盛現(xiàn)年40歲，系廣西上林縣塘紅鄉(xiāng)人。2006年10月10日，被告謝龍杰來到梁慶盛家中，在其妻子韓美金不在場的情況下，商討承包梁慶盛與妻子韓美金共同承包經(jīng)營的弄骨山（地名）荒地開采方塊石一事。梁慶盛與謝龍杰經(jīng)協(xié)商一致，同意把自己與韓美金承包的弄骨山荒地轉(zhuǎn)包給謝龍杰，從事經(jīng)營開采方塊石。且梁慶盛在未經(jīng)妻子同意的情況下，以韓美金的名義與謝龍杰簽訂了《開采方塊石合同書》。2007年11月，謝龍杰發(fā)現(xiàn)韓美金將自己承包的弄骨山（地名）荒地轉(zhuǎn)包給他人經(jīng)營，被告前往干涉，故引發(fā)糾紛。韓美金遂于2008年1月向本院提起訴訟，要求確認丈夫梁慶盛以妻子韓美金的名義與謝龍杰于2006年10月10日簽訂的《開采方塊石合同書》為無效合同。（2）宅基地使用權(quán)：宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用人對宅基地享有占有、使用、收益和有限制的處分權(quán)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。申請宅基地使用權(quán)后，滿兩年未建設(shè)房屋，或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的，其宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織無償收回。非農(nóng)民集體內(nèi)部成員，不得申請宅基地

權(quán)利人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)、出租房屋的，不得再申請其他宅基地使用權(quán)?！景咐?002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價款45000元后來，宋莊逐漸發(fā)展為畫家聚集區(qū)，房屋價格大幅上漲，再加之政府要重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)和道路，很多農(nóng)家院落面臨拆遷，按照現(xiàn)在的房價，房主會得到巨額的拆遷補償。于是，2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，返還房屋。

這一請求獲得北京市第二中級人民法院的終審支持。

2007年12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。雖然法院在判決書中同時指出，馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方，判決馬海濤支付李玉蘭93808元。但賠償?shù)姆秶话ǚ课菁疤砀讲糠謨r款，而沒有涉及土地增值和溢價部分。這一判決一出，在當(dāng)時曾引起廣泛的爭議。

2008年10月20日，北京宋莊畫家李玉蘭因小產(chǎn)權(quán)房糾紛訴農(nóng)民馬海濤一案在宋莊法庭宣判。最終，法院判決李玉蘭獲賠18萬。小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金的概念【案例】

曹穎10年前以12萬元賣掉大興區(qū)的一處宅基地，之后宅基地再易他手，新房主獲得249萬補償款，演員、主持人曹穎將新房主告上法庭要求返還該錢款。日前，大興法院開庭審理了此案，因曹穎有大興區(qū)的集體土地宅基地使用證，大興法院將對證件來源進行調(diào)查。

起訴兩名后任房主

2月27日下午2時許，大興法院公開審理此案。曹穎沒有到庭參與訴訟，而是委托了代理人出庭。

曹穎共起訴了兩名被告，分別是從曹穎手中購買了該房屋的曹先生，和之后從曹先生手中購買了房屋的邱女士。

據(jù)曹穎起訴稱，1998年時其擁有當(dāng)時被稱為北京市大興縣太和鄉(xiāng)(現(xiàn)為大興區(qū)瀛海鎮(zhèn))四海二村的宅基地及房屋院落一處，并持有當(dāng)時的大興縣土地管理局發(fā)放的《集體土地宅基地使用證》，2002年4月，曹先生以12萬元的價格取得了該房屋，之后賣給了邱女士。

索要249萬拆遷款

曹穎起訴稱，2010年7月，因為房子拆遷，邱女士以被拆遷人的名義取得拆遷安置款249萬元。

曹穎認為，曹先生將房賣給邱女士是“惡意串通”，邱女士無權(quán)取得該房屋的拆遷利益，要求將拆遷款返還給她。曹穎起訴房主的勝算有多大呢?

為什么預(yù)測一下案件可能出現(xiàn)的最終的結(jié)果？（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)申請由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，該土地的使用權(quán)由集體組織享有；提供給外來企業(yè)，集體組織可以把土地使用權(quán)作價入股，土地使用權(quán)歸該企業(yè)享有。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。收益是按照企業(yè)規(guī)定或約定處置。（4）鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)公益性組織包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)等。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，向上級行政部門申請，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，涉及到占用農(nóng)用地的，須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。非農(nóng)公益性用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經(jīng)營活動，不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。三、土地他物權(quán)土地他物權(quán)是指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)以外的其他土地權(quán)利。土地他物權(quán)的實質(zhì)是對其所有權(quán)人和使用權(quán)人行使所有權(quán)和使用權(quán)的一種限制。

我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論

他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

用益物權(quán)：是指以物的使用收益為標(biāo)的的他物權(quán)，主要包括地上權(quán)、地役權(quán)、經(jīng)營權(quán)和用益權(quán)等形態(tài)；

擔(dān)保物權(quán)：是指以確保債務(wù)清償為目的而于債務(wù)人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的定限物權(quán)，主要包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等形態(tài)。我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論土地他物權(quán)是在他人土地上享有的權(quán)利。土地他物權(quán)的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外與其存在著某種法律關(guān)系的民事主體。土地他物權(quán)不受一物一權(quán)主義的限制。土地他物權(quán)是長期存續(xù)的權(quán)利，因而通常有登記的必要。1.用益物權(quán)1）地役權(quán)地役權(quán)是為自己土地的便利而利用他人土地的權(quán)利。地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。以有兩塊土地為必要：其一為享有地役權(quán)的土地，稱為需役地；其二為供使用的土地，稱為供役地。我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論地役權(quán)約定合同是債權(quán)的體現(xiàn)，在雙方間有效登記后是物權(quán)的體現(xiàn)，可以對抗第三人我國《物權(quán)法》第一百五十六條規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益?！景咐緼公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于1994年5月訂立一項書面合同，約定：B在20年內(nèi)不得興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，B因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C.在與C訂立合同時，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請求法院責(zé)令C停止興建旅館，請求確認B與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。區(qū)分相鄰權(quán)和地役權(quán)：①相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，成立即對抗第三人，無需登記；地役權(quán)的取得主要是依法律行為取得或約定，有登記的必要②地役權(quán)的存續(xù)期可由當(dāng)事人約定，有償與否也要約定；相鄰權(quán)是法律直接規(guī)定，法定的，通常也是無償?shù)?。③相鄰?quán)的權(quán)利主體必須相互毗鄰；地役權(quán)不受土地十分毗連的限制。相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，不得影響他人通風(fēng)、采光或生活2）土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對土地使用、收益的土地他物權(quán)?！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期不得超過承租期限。根據(jù)《合同法》規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。3）地上權(quán)地上權(quán)是指以在他人土地上設(shè)置或保有建筑物、其他工作物為目的而使用其土地的權(quán)利。我國立法上沒有采用“地上權(quán)”而是以“建設(shè)用地使用權(quán)”的物權(quán)關(guān)系加以調(diào)整。2.擔(dān)保物權(quán)抵押是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。在我國，土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)耐恋厮餀?quán)。

土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則。①土地抵押不是實物抵押而是權(quán)利抵押。在我國，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。②抵押權(quán)客體的限制性。③抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。④土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利?！纠?/p>

甲先將自己一塊價值100萬的土地抵押給乙，向乙借款50萬；后又將此土地抵押給了丙，向丙借款40萬。

1、甲該行為在法律上是否允許

2、當(dāng)甲不能清償債務(wù)時，如何辦理1、我國個人不能取得土地所有權(quán)。2、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，村民委員會或者村民小組全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地仍為集體所有。3、國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用。判斷題√×√1、中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即______。

A、全民所有制B、勞動群眾集體所有制

C、全民所有制和勞動群眾集體所有制2、是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

A.繼承B.拍賣C.贈與D.出租3、國家建設(shè)所征用的集體所有土地，所有權(quán)屬于。

A、用地單位B、集體C、國家D、另行確定CBC4、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于所有。

A、集體B、個人C、城鎮(zhèn)集體

D、以上答案都不對5、國家以身份出讓土地使用權(quán)。

A、政權(quán)主體B、產(chǎn)權(quán)代表C、法人。

D、土地所有者6、國家土地使用權(quán)出讓后，其地下資源和埋藏物。

A、仍屬國家所有B、屬受讓方所有

C．屬當(dāng)?shù)卣蠨、屬地礦部門所·有ADA7、土地所有權(quán)是土地所有者對其擁有土地享有的權(quán)利。

A、管理、使用、收益和處分

B、經(jīng)營、使用、仗益和處分

C、占有、使用、收益和處分8、城市的土地屬于所有。

A、用地單位B、法人C、國家CC9、國家法律規(guī)定、土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地為年。

A、40B、70C、50B第四節(jié)土地權(quán)屬確定和爭議調(diào)處目前確定我國土地權(quán)屬的法律依據(jù)主要見于國家基本法律和各種土地法規(guī)中。①《憲法》和《民法通則》分別確定了我國的土地所有制②《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管法》，對土地權(quán)屬關(guān)系進行了規(guī)范③《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等為行政法規(guī)和部門規(guī)章一、土地權(quán)屬確定的基本原則（1）產(chǎn)權(quán)法定原則：

（2）一物一權(quán)原則：（3）城市土地屬國家所有的原則：（4）國家土地所有權(quán)性質(zhì)不可逆轉(zhuǎn)的原則：（5）尊重歷史面對現(xiàn)實處理土地權(quán)屬問題的原則：土地他物權(quán)不受一物一權(quán)限制【例題】

甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權(quán)法》規(guī)定的是（）。

A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

C．只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新C【例題】

甲、乙結(jié)婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時價出售給不知情的丙。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列選項中，正確的是（）。

A．買賣合同有效B．買賣合同無效B【案例討論1】65歲的李麗是李勇夫婦的養(yǎng)女。1955年，李勇在南昌市擁有一塊私有土地，并持有政府發(fā)的《土地所有權(quán)證》。1956年，李勇將該塊土地租給張大強的父母建住宅。上世紀(jì)70年代，李勇夫婦和張大強夫婦先后去世，李麗也落戶外省。70年代末，張大強不再向李麗的家人繳納土地租金，直接向房管所交納地租。到80年代末，張大強申請登記辦理了該地塊上房子的產(chǎn)權(quán)。2006年，張大強將房子出賣，得款32萬元。李麗認為，張大強賣房所得的32萬元，主要是賣房屋宅基地的所得，而該地塊，是屬于她的養(yǎng)父李勇的。因此，她向法院起訴，要求張大強賠償16萬元。二、土地權(quán)屬確定的法律規(guī)定

1.所有權(quán)確定國有土地根據(jù)我國有關(guān)法律，以下情況土地屬于國家所有：①城市市區(qū)的土地②農(nóng)村和城市郊區(qū)已經(jīng)依法沒收、征收、收購為國家所有的土地③依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地④農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地⑤因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地

集體所有土地根據(jù)我國有關(guān)法律，以下情況土地屬于集體所有：①鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設(shè)施用地，屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村農(nóng)民集體所有②鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，屬于該鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村農(nóng)民集體所有

確定城市市區(qū)以外土地的國家所有或集體所有的問題，首先要搞清楚土地權(quán)屬的來龍去脈和變化情況，主要是兩大方面：①判斷土地是否曾經(jīng)被確定為集體所有②考察曾經(jīng)被確定為集體所有的土地，其后的所有權(quán)性質(zhì)有沒有發(fā)生變化

國有土地和集體土地的確定：1．土改中是否頒發(fā)土地所有證是劃分國家所有土地與集體所有土地的重要依據(jù)2．農(nóng)業(yè)合作化時期土地入社和實施《六十條》時土地已確定為集體所有是確定集體所有權(quán)的主要依據(jù)。3．以是否征用作為劃分國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的標(biāo)志。4．國家土地所有權(quán)推定原則5.國家建設(shè)對農(nóng)民集體全部進行移民安置并調(diào)劑土地的，遷移農(nóng)民集體原有土地轉(zhuǎn)為國家所有。6．因國家建設(shè)征收土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征收的土地歸國家所有。2．使用權(quán)確定國有土地使用權(quán)的確定：

我國國有土地使用權(quán)的主體十分廣泛，不僅包括公民、法人、還包括外國人和非法人組織；不僅包括城鎮(zhèn)居民，還包括農(nóng)民集體。鐵路、公路、大型水利、電力設(shè)施以及軍隊使用的土地基本上都是國有土地。土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土地，可確定其國有土地使用權(quán)。

【案例2】

爭議雙方當(dāng)事人為A縣B鎮(zhèn)農(nóng)村居民何某和A縣B鎮(zhèn)供銷社，爭議位置位于B鎮(zhèn)集貿(mào)中心，爭議面積210平方米。

何某在1953年前在該集鎮(zhèn)上擁有宅基地一處，有平房三間，且有《土地房產(chǎn)所有權(quán)證》。1953年該鎮(zhèn)供銷社擴建，經(jīng)當(dāng)時人民公社批準(zhǔn)，占用了何某的宅基地及房屋，由供銷社出資、當(dāng)時的生產(chǎn)大隊出人出工，重新給何某安排了宅基地一處并建房屋4間。此后，供銷社對房屋進行了改建，并一直使用至今。2002年根據(jù)B鎮(zhèn)供銷社的申請，A縣政府為B鎮(zhèn)供銷社頒發(fā)了國有土地使用證。

2004年B鎮(zhèn)供銷社根據(jù)鎮(zhèn)政府的規(guī)劃，對沿街門市進行拆除改造，何某以持有《土地房產(chǎn)所有權(quán)證》為由阻擾B鎮(zhèn)供銷社施工，B鎮(zhèn)供銷社以何某侵權(quán)為由將何某告上法庭，何某以縣政府為B鎮(zhèn)供銷社頒發(fā)國有土地證侵犯了其合法權(quán)益為由，將A縣人民政府告上法庭。集體土地使用權(quán)的確定：包括兩類:集體農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其成員在不改變土地集體所有的前提下，對農(nóng)村集體土地享有占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。⑴確定農(nóng)村居民宅基地建設(shè)用地使用權(quán)

1）符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

2）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。

3）接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。4）農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與宅基地分別確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。5）按照以上規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用土地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。6）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，確定土地使用權(quán)已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。【案例3】

城鎮(zhèn)居民李某于2008年6月與城郊農(nóng)民肖某簽訂《購房合同》一份，約定李某以8萬元的價格向肖某購買農(nóng)房一座。李某將購房款付清與肖某后，得知無法取得房屋所有權(quán)證，遂與肖