某地產規(guī)劃設計管理案例匯編

規(guī)劃設計篇1.游泳池設備房位置的設置**規(guī)劃設計管理公司***2.追求理想敢于實踐**規(guī)劃設計管理公司***3.參與設計自繪，有效提高溝通效率**規(guī)劃設計管理公司***4.盡可能挖掘設計管理工作的價值**規(guī)劃設計管理公司**5.不同地域項目外墻保溫做法有差異**規(guī)劃設計管理公司***6.運營信息應動態(tài)管理**規(guī)劃設計管理公司***7.青山湖**園西北區(qū)規(guī)劃設計回顧**規(guī)劃設計管理公司***8.精益求精做好戶型優(yōu)化青島****公司***9.要重視那些先于設計的先決條件無錫**公司***10.****項目規(guī)劃階段的成本控制游泳池設備房位置的設置**規(guī)劃設計管理公司***【事實描述】關于泳池設備房的布置，常規(guī)做法為緊鄰泳池做直埋式處理。其優(yōu)點是：施工簡單，布置靈活，能夠減少水泵及管線的功率損耗；缺點是：設備房內部易結露，業(yè)主使用不便，同時增加土建成本。常規(guī)做法（圖一、圖二）：（圖一）（圖二）經過多輪方案比較，并參照紹興玉園項目，我們決定將游泳池設備房設置于建筑單體地下室設備的區(qū)域內。其優(yōu)點是能充分利用已有建筑的設備空間，不需再另做設備間，降低了工程成本，消除了設備房內部結露現象，方便業(yè)主使用；缺點是增加管線長度，可能會導致泳池出水效果不理想，或需增大水泵功率及管線管徑，導致泳池設備成本增加（此部分增加的成本要大大低于另建設備間增加的土建成本）；設備噪音可能會對業(yè)主造成影響，需要設置吸音、隔聲措施加以解決。綜合以上種種，我們認為，將游泳池設備房設置于建筑單體地下室設備區(qū)域內的方法具有很強的可行性，同時在使用上帶來極大的便利性。改進后游泳池設備房位置如下圖：游泳池設備房游泳池設備房【案例分析】這是一個工程創(chuàng)新的典型案例。在平時的工作中，我們通過細心觀察并結合工程實踐，提出了“游泳池設備房位置的設置”這個普遍存在、又易被大家忽視的課題。我們首先將“游泳池設備房設置在普通位置”的優(yōu)缺點逐條羅列，尋求能夠優(yōu)化改進之處。通過認真思考分析，提出多個備選方案，然后結合實際情況以及過往工程實踐經驗，對各個備選方案進行詳細的研討分析，經過多輪方案比較篩選，直到得出最佳方案。這一創(chuàng)新課題的成功能夠為我們節(jié)約成本，改善使用效果，具有很強的實用價值。試想，如果我們平時工作中，能夠更細心一些，更用心一些，我們的工作將更加富有成效，更具創(chuàng)造性。追求理想敢于實踐**規(guī)劃設計管理公司***【事實描述】2009年，南京**園二期、三期規(guī)劃設計面臨一些困難。由于地塊形狀的特殊性（扇形），二期C組團規(guī)劃存在以下問題：同一戶型矩陣式排布，過于死板，不利于街景營造；別墅庭院分布不均，局部別墅庭院過小，庭院景觀營造困難，土地利用率較低，此時總共有27個別墅；由于控制間距的因素（南北15m，東西10m），部分戶型難以使用，整個地塊戶型種類太少；方案經過多輪調整始終不能達成一致，于是，我們著手設計規(guī)劃方案。經過現場考察、方案類比、深化設計后，最終確定了規(guī)劃方案，即在原有27幢別墅的基礎上，增加1幢別墅，為28幢，基本彌補了原有方案的不足。三期南側地塊有保留水塘，由于各種因素，我們和設計院做了許多規(guī)劃方案都不甚理想。在大家都對此感到比較困惑的時候，我發(fā)現我們的思路都限制在原有道路的銜接方式上，因為思路受限，設計出的規(guī)劃道路只能是彎彎曲曲的一條，無疑給土地利用及地塊分割造成了困難。于是我打破常規(guī)做法，改變道路布局，重新規(guī)劃南側地塊。如此一來，解決了別墅數量、道路公共景觀、別墅布局、次入口設置等一系列問題，并得到了設計師、項目公司、集團領導和同事的一致認可?！景咐治觥课覀兪抢硐爰?，更是實踐者。理想如果不付諸于實際便是空想，**是理想主義的先行者，宋衛(wèi)平董事長更是理想主義的實踐者。高標準、高質量的樓盤，業(yè)主較高的評價，業(yè)界較好的口碑更是證明了我們一直在努力，在實踐。在項目管理工作中，我最大的感受是：發(fā)現問題很重要，但更重要的是解決問題。設計師看問題的角度和我們不同，設計師不是萬能的。有時需要我們自己站出來，用一切可以利用的資源去處理問題。事實證明，通過自己的力量，也可以解決問題，最大限度地幫助項目推進。有人說，我們規(guī)劃設計部的工作就是管理，提出意見給設計院就可以了，為什么自己還要畫圖？但是我覺得，我們每個人都應該參與到方案的設計中，這樣能夠更全面地表達出自己的想法，還能更深入地了解項目，更快、更好地推進項目。項目管理工作就是保證項目的順利進行，“為達目的，不擇手段”雖然原為貶義，但用在項目管理工作中卻也恰如其分。因為我們是理想家，更是實踐者。參與設計自繪，有效提高溝通效率**規(guī)劃設計管理公司***【事實描述】在與設計師進行的項目溝通中，對于方案的調整或想法，我們習慣于自己進行方案的繪制示意。在一次朱家尖東沙度假村項目villa設計方案的調整中，我們認為規(guī)劃總圖布局過于疏松，容積率偏低。我們結合東南亞阿里拉酒店、寶格麗酒店及海南陵水等相關項目的設計方案，對基地尺寸、院落空間、建筑的開間及進深等進行了分析討論，之后我們對方案中的園區(qū)道路、單棟基地、戶型等進行了微調，在保證基本建筑面積的前提下，單棟建筑的占地面積減少了約50平方米。同時我們還進行了方案的試排，從原先的34棟調整為38棟（根據初步價格定位，調整后的方案可增加約2100萬銷售額）。我們與設計師進行了多次溝通探討，最后設計師基本采納了我們的意見。1.規(guī)劃方案試排及分析（圖一）（圖一）2.戶型調整示意分析及與設計公司方案比較（例舉戶型A）（圖二至圖四）圖二（圖三）（圖四）【案例分析】在設計管理中，與設計師的溝通、互動很重要，用圖紙表達我們的想法與要求，不僅能使溝通變得更具有針對性，具體形象化，而且能使調整意見更具有效性及可實施性，提高溝通效率，提高設計價值。同時，我們在進行方案繪制中，會思考更多的問題，進行資料收集分析，可以提前發(fā)現并解決設計師也會遇到的問題或難題。雖然，我們繪制的方案會有許多不成熟的地方，但通過和設計師進行多次溝通探討及兩者之間方案的比較分析，歸納匯總，從而也可以漸漸提高專業(yè)設計水平。盡可能挖掘設計管理工作的價值**規(guī)劃設計管理公司**【事實描述】杭州***項目的F1地塊在規(guī)劃定位階段，預設套用上海**園的西式大宅戶型。該戶型在上海項目樣板區(qū)每戶用地大約在7～8畝，總建筑面積約1500平方米，地上兩層，地下一層。F1地塊總用地面積76畝，位于***中心地帶，規(guī)劃時其紅線范圍已不可調整。經過先期幾輪的淘汰，最后分別規(guī)劃了10幢和8幢的兩個方案，各有支持者。支持10幢方案的理由有：1.總建筑面積多，能售出較高的總價；2.每幢平均用地7.6畝，比***其他組團的別墅占地大出許多，與上海**園的標準也非常接近，如果再大就有浪費嫌疑；3.10幢可以選10個戶型，客戶選擇余地大。這些理由聽上去都很符合傳統的判斷，支持者眾多。另一方面，專門的設計管理人員通過綜合設計效果、成本分析、客戶意向和銷售判斷等有關信息，對眾多資料進行推理和計算，提出了如下支持8幢方案的理由：1.按現行的別墅售價計算方法，庭院的利潤率高于建筑的利潤率，在一定量的土地面積上，庭院的面積越大，則該地塊的利潤率越高。把8幢和10幢兩個方案進行成本分析后，8幢方案不僅利潤率高，總的利潤也高于10幢方案的利潤。2.每戶的用地規(guī)模雖然與上海**園接近，但由于F1地塊紅線范圍已確定，分攤到每戶庭院在東西方向上要寬出七八米，南北方向上則要短十幾米。而西式大宅戶型的特點是一層平面的出入口在建筑的南北兩側，東西兩側除車庫外基本沒有出入庭院的通道，也就是說，該戶型對應的庭院特點是主庭院在南北方向，而東西方向的花園雖大卻形不成應有的優(yōu)勢。通過視線分析，主要庭院會變得非常壓抑，舒適度不高，該戶型應具備的景觀序列也無法成形。因此必須拉長庭院，以保證庭院品質。3.10幢方案雖然戶型多，但各戶型的優(yōu)劣勢差異較大，通過對有效客戶的摸底訪談發(fā)現，即使把15個戶型全部拿出來以供選擇，也是基本都集中在對其中二三個戶型的喜好上。客戶并不太在乎自己的戶型是否跟別人不同，最在乎的還是這個戶型是否符合自己的使用和價值需求。通過詳細分析和數據證明，經過討論，我們最終確定了8幢的方案?！景咐治觥可厦孢@個別墅項目的規(guī)劃實例，主要講了規(guī)劃定位階段在保證設計品質的前提下，在設計過程中對利潤和銷售提前做了控制。按通常的項目開發(fā)流程，在規(guī)劃設計階段，根據所設定的總建筑面積等規(guī)劃指標，設計重心往往放在建筑面積是否能做足，綠化率是否足夠，園區(qū)空間和建筑形態(tài)是否宜人和經典，即關注在項目的品質上。成本管理部門和銷售部門的工作體現在對已設計好的產品上：成本管理部主要是對項目建設過程中量和價的核實控制，對產品本身成本存在的合理性是不加質疑和無法控制的；銷售人員主要是對已設計好的產品進行銷售特點的挖掘和售價的確定，對市場真實需求進行針對性的設計卻是沒有著力點的。因此設計管理人員在規(guī)劃設計前應先詳細進行產品的定位分析，綜合設計品質、成本管理和市場需求的預測，不僅關注設計品質，也對利潤和銷售做提前預控，讓品質最優(yōu)化，讓利潤擴大化，讓銷售風險縮小化，這正是體現了設計管理工作價值的珍貴之處。不同地域項目外墻保溫做法有差異**規(guī)劃設計管理公司***【案例描述】濟南***項目為**集團在濟南開發(fā)的第一個項目，是第11屆全運會的配套項目，其中E地塊“百合”系列產品延續(xù)**集團經典城市公寓的特點，整體建筑風格穩(wěn)重、典雅。濟南市住宅節(jié)能設計按照節(jié)能率65%的地方標準要求，執(zhí)行國家標準《民用建筑節(jié)能設計標準〈采暖居住建筑部分〉》JGJ26-95，《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176-93,《外墻外保溫工程技術規(guī)程》JGJ144-2004；山東省工程建設標準《居住建筑節(jié)能設計標準》DBJ14-037-2006等，外墻保溫層的厚度增加到60-75mm（圖一、圖二）。因工程時間相當緊迫，建筑設計時直接參照了南方地區(qū)的項目圖紙，未充分考慮北方項目外墻保溫厚度對立面尺度的影響，導致立面上窗間墻部分比例不合適（圖三）。（圖一）面磚外墻保溫做法（圖二）石材外墻保溫做法（圖三）E地塊外墻實景發(fā)現問題后，我們及時與設計院溝通，在后續(xù)施工過程中，對帶柱陽臺的柱結構形式進行了調整，以鋼結構柱代替原混凝土結構柱，減小柱體截面，最后基本保持原立面比例的要求（圖四、圖五）。（圖四）帶柱陽臺柱處理方法（圖五）帶柱陽臺實景【案例分析】北方地區(qū)有外墻保溫要求的地區(qū)，設計時應充分考慮保溫層厚度對建筑立面尺度、空調室外機位尺寸、陽臺等空間使用舒適性的影響，根據不同地域的特點及要求，應對產品進行優(yōu)化，提升產品品質?，F在我們面臨越來越多不同地域的項目，不同地域對于設計有不同要求，需要項目公司落地設計管理人員對于當地規(guī)范、要求進行熟悉和梳理，及時提醒設計院，在設計中予以注意。如沈陽***項目建筑設計啟動之前，我們已就當地建筑、結構、水暖電各專業(yè)的南北設計差異進行總結整理，及早提交設計院，在設計周期緊迫的情況下保證設計工作順利開展，為后續(xù)施工消除隱患。運營信息應動態(tài)管理**規(guī)劃設計管理公司***【事實描述】2010年7月，**建筑設計管理公司運營部統計了某項目設計的進度信息，各項進度基本按計劃順利進行，但項目設計管理人員上報時說明，統計日之后馬上要上報該項目的抗震審查、消防審查，報審情況存在不確定性。如果報審順利，設計進度不會有任何影響，但如果報審不順利，設計就要面臨修改，修改的工作量大小將會直接影響設計進度。后來，在報審過程中，第一次抗震評審沒能通過，有較大修改，直至8月20日才通過抗震設計，并在8月27日完成政府擴初評審會，且該市消防規(guī)范與其他城市有差異，南陽臺不能作為消防前室用。8月底完成溝通，但是在人防設計方面，該市市場壟斷，指定人防設計院工作效率較低。由于上述抗震審查、消防審查及人防設計等原因，原定9月30日完成的施工圖設計，已不能按時完成。掌握這些情況后，設計管理人員和運營部在8月底與設計單位溝通，及時增加了設計人員，并通過協商，先完成樁位設計，保障了施工要求?！景咐治觥窟@些情況發(fā)生在運營信息收集的時間節(jié)點之間，易導致進度掌控不及時，項目設計管理人員和運營部人員要對設計報審等重要事件認識充分，隨時掌握報審進度。根據這些重要節(jié)點的進行情況預測設計進度，并預估設計進度對項目施工、銷售等重要節(jié)點的保障，及時發(fā)現問題，及時采取有效地措施，減少報建等關聯問題對設計進度的影響，保障項目整體進度。青山湖**園西北區(qū)規(guī)劃設計回顧**規(guī)劃設計管理公司***【案例描述】青山湖**園西北區(qū)占地約250畝，原始地形主要由兩個山體和兩條山谷組成（圖一、圖二）。最早我們請濟景公司做了概念規(guī)劃，這一稿方案集中保留了一些自然區(qū)域，在園區(qū)環(huán)境和公共界面的處理上有不少亮點，但規(guī)劃的結構不夠清晰，道路豎向與原始地形的關系也不是很合理。針對上述問題，我們配合設計師一起對規(guī)劃方案進行了多輪調整。調整方案擴大了水系面積，并且各個組團的結構及相互間的關系也更為清晰（圖三，但灰色區(qū)域并列擺了4排別墅，整體效果不佳，而且東北角組團（H1組團）處的豎向與地形有較大沖突，填挖方較為嚴重。于是我們將規(guī)劃方案繼續(xù)予以優(yōu)化，調整了水系的位置，并將H1組團的道路改為順等高線上爬（圖四）。調整后的方案在組團結構和資源均好性等方面都較原來有了較大的改進，項目公司根據該規(guī)劃在現場毛路放樣，并請**設計公司的鄔總（鄔曉明）到現場踏勘。據現場放樣的情況顯示，圈示段道路處原始地形坡度太大，為解決豎向，在灰色區(qū)域需要較大的填方；而A、B兩點的水平距離和標高都很接近。為了更好地順應地形，考慮將A、B點連接起來，而取消圈示段道路。將原來的一個組團根據地形的高差順勢分為兩個部分（圖五）。至此西北區(qū)的規(guī)劃就較為合理了。【案例分析】青山湖**園西北區(qū)的規(guī)劃，在上述多輪調整中，結構的清晰合理、資源的均好性以及和原始地形的契合程度等都一步步得到優(yōu)化。在這個過程中，我們對場地的理解逐漸深入，通過把握住地形的脈絡，使規(guī)劃方案顯得較為有機。然而，回過頭來再看這個過程，有些修改還是可以商榷的，例如，臨近水系等自然資源的界面后來大多被劃入了私家庭院，而公共區(qū)域缺少人可以活動停留的地方，道路在行進過程中的視覺和空間缺乏趣味，而這一點，在最初的方案中倒有更好的體現。（圖一）（圖二）（圖三）（圖四）（圖五）精益求精做好戶型優(yōu)化青島****公司***【事實描述】戶型設計與評審工作，是規(guī)劃設計管理工作過程中至關重要又很普通基本的環(huán)節(jié)。在理想之城二、三期的建筑設計過程中，總體住宅規(guī)模達到50萬平方米。完成了方案階段的戶型評審工作后，在項目公司領導的支持下，我們規(guī)劃設計部組織邀請了集團精裝修部的謝工（謝鮑森）、**設計院及項目公司的相關人員參加所有主力戶型的精裝修梳理優(yōu)化會議。會議歷時一周多的時間，全天的會議經常持續(xù)到晚上八九點，最后一天甚至到凌晨2點多。在此過程中謝工一直與大家一起，我們這些年輕人都被謝工對待工作嚴格、認真的態(tài)度所感動和激勵著。在戶型優(yōu)化過程中，大家通過熱烈的討論，充分尊重青島當地的居住習慣，依據室內設計的空間尺度標準，仔細推敲廚衛(wèi)空間的廚具、潔具良好的布局關系，在有限的空間內，創(chuàng)造出更多的使用空間。比如在廚房布局的優(yōu)化過程中，滿足基本操作流程的同時，盡量爭取更多吊柜空間的設置，使該空間更加實用；通過逐一對戶型的主要居住空間的家具布局優(yōu)化、強弱電箱位置、可視對講、分集水器的設置定位，統籌考慮后為建筑、設備及結構設計專業(yè)反提條件，使整個室內空間設計涉及的各專業(yè)在建筑設計方案階段就有了“良好對話”的機會。雖然我們二、三期的項目是毛坯交付項目，但是通過這樣細致的精裝修梳理工作之后，交付時的室內空間更加符合入住者二次裝修前的基礎要求，避免入住者二次裝修時“大動干戈，傷筋動骨”?！景咐治觥?*集團主要是以中高端住宅項目開發(fā)為主，大家都知道住宅空間是有限的，怎樣才能將這樣有限的空間最終呈現為豐富而又舒適的居住環(huán)境呢？這其中必然凝聚了各個環(huán)節(jié)**人及合作伙伴的聰明才智。如同**“精致、完美”價值觀的追求一樣，細節(jié)決定成敗。除了整合國內外優(yōu)秀的設計資源、培養(yǎng)鍛煉優(yōu)秀的營造團隊外，對于各個設計環(huán)節(jié)的細致推敲設計，更是不容忽視的。細致設計無捷徑，只有秉承精益求精、一絲不茍的工作態(tài)度，我們才會走得更遠。要重視那些先于設計的先決條件無錫**公司***【事實描述】從2010年開始，無錫**有兩個項目同時在建，一是2009年5月份開工的玉蘭花園項目，一是2010年4月份開工的蠡湖項目。這兩個項目地塊的用地總面積加起來就有40萬平方米。從3月份開始，兩個項目的幾個地塊各階段報建工作接踵而來，面對繁瑣的日常事務，一時之間我忙得顧頭不顧尾，加上又是產假之后接手前人的工作，讓我更加像一個來不及熟悉課本內容就需上場考試的學生一樣。而且繁重的工作量導致我沒有時間與相關部門直接進行溝通，有問題都是委托前期幫忙咨詢，因為專業(yè)局限，許多都無法得到及時解決。尤其是蠡湖項目的河道改建問題，一直到2-7地塊的規(guī)劃、施工許可證報建時才發(fā)現。最早的規(guī)劃（圖一）要點中，因為河道的位置處于地塊中間，極大地影響了地塊的土地利用及組團規(guī)劃，所以在報整個地塊的總平面規(guī)劃時，設計院在獲得規(guī)劃局允許不改動用地面積的情況下，對土地格局進行了些微調（圖二），并獲得了整個地塊的規(guī)劃方案批復。（圖一）最初規(guī)劃要點圖（圖二）調整后規(guī)劃總平面設計院改動的總平面中將原來的位于2-5、2-6地塊內的河道移至了2-5、2-6地塊的最南端，且將20m寬的河道變?yōu)榱?-10m寬，并局部占用了2-7地塊的少量綠化面積，這樣的改動保持了總用地面積不變，但實際可建設用地面積增加。由于規(guī)劃方案報批過程中并未有政府部門提出異議，故我們以為此方案并無問題。但在后期2-7地塊的施工圖報建階段，水利部門要求河道變?yōu)?0m寬（圖三），這樣的調整導致綠化面積又大面積減少，從而引發(fā)了園林局的異議。（圖三）水利局調整河道圖目前，受影響較小的2-7地塊的施工許可證已經在大家的努力下取得，但2-7地塊河道的正式實施及2-5和2-6地塊的后期設計都無可避免會受到影響。目前各個專業(yè)、各個部門都在積極配合，出了多輪方案，以“盡量減少綠化占用面積、減少河道對建筑的影響”為最終目標，爭取及早將問題解決?！景咐治觥吭谧鲰椖康母黜椩O計之前，我們需要把先決條件搞清楚。有些無法確定的因素，不應該想當然的直接按自己的意愿去做，而是應該與相關的部門多溝通，否則，就無異于閉門造車，很大程度上會遭遇設計或施工受阻的局面。如果蠡湖項目在最早做總平面規(guī)劃的時候，就能與政府園林、水利部門溝通好，或者是在各個地塊的設計深化過程中將問題發(fā)現并進行補救，就不會像目前這么被動，使問題變得棘手且難以解決。****項目規(guī)劃階段的成本控制（一）論證規(guī)劃方案節(jié)省建設成本【事實描述】****項目在規(guī)劃之初設置售樓部的時候，曾經經過多次論證。一種是搭建一個臨時性售樓部，另一種是設置在以后的幼兒園、商業(yè)等建筑內。經過對工期和成本的考慮，決定采用后一種方案，以節(jié)省建設成本。（圖一）****總平面在售樓部的位置選擇上（圖一），項目公司曾經提出設置在阡陌路和月明路的交叉口（紅色圈），認為這邊是主要交通流向，這個路口辨別性比較強。經過討論，認為共聯路是兩個地塊的中間位置，商業(yè)比較適宜設置在共聯路上，而且可以延續(xù)園區(qū)南面的商業(yè)，形成商業(yè)的集中效應。而對于售樓部的醒目性，我們認為可以通過廣告牌，燈箱等廣告設置在附近街區(qū)，將人流、車流合理的引導過來。設計的優(yōu)化，為以后招商以及管理等方面節(jié)省了大量成本?！景咐治觥恳?guī)劃方案上的成本控制可考慮以下方面：1．設計費方面，如采用協議價設計單位、套用成熟的戶型等。設計費協商余地，如二代高層逐漸成熟，節(jié)點等趨向統一和可套用，高層標準層多，圖紙量相對簡化，**設計公司方面可進一步協商設計費單價。2．合理的功能分區(qū)，如減少各種配套設施等。會所、公建的定位，功能、面積設定，合適的配套減少營造成本，相鄰多個地塊配套設施進行合理規(guī)劃布置，避免重復建設，適當節(jié)省固定資產投入。3．合理利用地形，如合理確定正負零標高，減少土方開挖量。（二）合理規(guī)劃設計節(jié)約工程成本【事實描述】合理的套用可以加快設計和開發(fā)進度，減少開發(fā)周期，提高項目資金周轉率。隔層挑空1）在一梯三戶或一梯四戶設計中，根據建筑造型，入戶花園結合隔層挑空的做法，在工程成本增加有限的情況下，可實現中間套的南北通風、采光，也為邊套帶入戶花園（不計銷售面積）帶來賣點，增加銷售收入。如下圖隔層挑空2）樓梯間、自行車坡道及自行車車庫高層消防樓梯由于較少人使用，且有防火門作為空間分隔，宜采用耐磨漆地坪和踢腳線，方便衛(wèi)生清潔，也便于成本控制。3）地下車庫、下沉庭院及地下室?guī)旆俊衿噹?、自行車庫等部位照明需間隔分路控制，便于物業(yè)進行管理，對后期使用成本控制帶來好處；靠近下沉庭院采光井處照明單獨分區(qū)控制，白天可關閉，節(jié)省電費；另外，出于考慮宜裝28W的T5燈管代替普通40W的日光燈，同樣的照度，可節(jié)省使用費用；●合理的車位排布，減少交通空間所占面積比，可提高可銷售額?！窦訌姷叵率铱臻g的優(yōu)化，增加可銷售面積。建筑地下室部分可分隔成庫房銷售，合理的面積（單個不宜超過30平方米），充分的邊角空間利用，可增加銷售總額。4）單元門廳、地下室門廳、電梯前室這些公共部位強調裝修的尊貴感，墻地面材料一般采用石材，考慮室內空間尺度及成本因素，墻面宜選擇采用石材點掛（或掛銅絲）結合膠泥粘貼，每平方米比干掛做法成本降低200元左右。電梯前世墻面選擇合適的墻磚既能滿足裝修效果，也可節(jié)省成本。5）陽臺、設備陽臺陽臺、露臺地面選選擇價位合適適的地磚，利利用鋪裝形式式增加價值感感（如藍庭在在幾經比較后后，選用的仿仿古磚每平方方米在40元以內，但但效果比較符符合其產品形形態(tài)）?！景咐治觥恳?guī)劃設計上的成本本控制可考慮慮以下方面：：1、標準復制，如戶戶型套用、成成熟立面等。2、細部部、線腳等推推敲。按照成成熟品類樣板板，確定線腳腳、細部做法法，大高層可可適當減少過過于細膩的線線腳形式，適適當減少成本本。3、景觀觀、室內等其其他專業(yè)盡早早介入。室內內提前介入對對住宅戶型、公公建布局等進進行優(yōu)化，建建筑施工圖時時就結合修改改，避免后期期裝修改造帶帶來的二次建建設費用。景景觀提前介入入有利于地下下車庫頂板消消防通道、游游泳池等結構構優(yōu)化，適度度減少結構投投資。（圖一）*****總平面在售樓部的位置選選擇上（圖一一），項目公公司曾經提出出設置在阡陌陌路和月明路路的交叉口（紅紅色圈），認認為這邊是主主要交通流向向，這個路口口辨別性比較較強。經過討討論，認為共共聯路是兩個個地塊的中間間位置，商業(yè)業(yè)比較適宜設設置在共聯路路上，而且可可以延續(xù)園區(qū)區(qū)南面的商業(yè)業(yè)，形成商業(yè)業(yè)的集中效應應。而對于售售樓部的醒目目性，我們認認為可以通過過廣告牌，燈燈箱等廣告設設置在附近街街區(qū)，將人流流、車流合理理的引導過來來。設計的優(yōu)優(yōu)化，為以后后招商以及管管理等方面節(jié)節(jié)省了大量成成本?！景咐治觥恳?guī)劃方案上的成本本控制可考慮慮以下方面：：1．設計費方面，如如采用協議價價設計單位、套套用成熟的戶戶型等。設計計費協商余地地，如二代高高層逐漸成熟熟，節(jié)點等趨趨向統一和可可套用，高層層標準層多，圖圖紙量相對簡簡化，**設計公司司方面可進一一步協商設計計費單價。2．合理的功能分區(qū)區(qū)，如減少各各種配套設施施等。會所、公公建的定位，功功能、面積設設定，合適的的配套減少營營造成本，相相鄰多個地塊塊配套設施進進行合理規(guī)劃劃布置，避免免重復建設，適適當節(jié)省固定定資產投入。3．