li 第八章 港臺及國外土地管理簡介

港臺及國外土地管理簡介1中國香港地區(qū)現(xiàn)行土地制度中國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地制度港臺土地管理簡介2第一節(jié)中國香港地區(qū)現(xiàn)行

土地制度

一、香港地區(qū)的土地所有制《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定：“香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團(tuán)體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配。”

3二、香港地區(qū)的土地使用制香港土地使用制是土地租用制（Leaseholdsystem）。其特點之一是只租不買斷。政府將土地租給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者，承租者要支付一筆“地價”，同時要簽訂土地契約（俗稱租約）。租約規(guī)定了土地的用途、租用年限和每年應(yīng)繳的地租。

一般而言，租約有效期為75年，租戶可以于租約期滿后續(xù)約75年，但須繳納相當(dāng)于地段租約價格的金額作為土地補(bǔ)價。

4三、香港地區(qū)的土地出讓方式香港特區(qū)政府出讓土地的方式有拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議、無償劃撥和臨時出租五種。

5四、香港地區(qū)的土地出讓年限香港特區(qū)政府出讓土地的年限因用途而異。

6五、香港地區(qū)的土地契約香港特區(qū)政府作為行政管理者和土地所有者，對土地的管理主要通過土地契約來實現(xiàn)。香港特區(qū)政府根據(jù)每幅土地的不同情況，在土地契約中規(guī)定了不同的限制條件。土地契約一經(jīng)簽訂，未經(jīng)政府和承租者雙方同意，不得改變。即使土地經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手，最終的承租者也必須遵守最初批地時的土地契約條款，不得違反，這叫做“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。

7土地契約的基本內(nèi)容（1）土地詳情，包括地段號數(shù)、位置、范圍、面積等。（2）一般條款，是通用性的規(guī)定，如應(yīng)課差餉租值金額、土地契約生效日期、違反契約條款的處置等等。（3）特別條款，主要是根據(jù)每幅地塊的具體情況，規(guī)定不同的容積率、樓宇覆蓋率，以及應(yīng)興建的各種輔助建筑、公用建筑，包括交通、環(huán)境保護(hù)、消防、綠化等方面的設(shè)施和工程。

8六、香港地區(qū)的土地管理機(jī)構(gòu)香港特區(qū)政府的行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)置序列是司、局、署、處。

9七、香港地區(qū)的土地租稅制度 除了向房地產(chǎn)開發(fā)商征收的所得稅外，香港特區(qū)政府在土地上的租稅有下列九項： （1）土地批租所收取的一次性地價； （2）已批租土地續(xù)期的一次性補(bǔ)地價； （3）改變土地用途的一次性補(bǔ)地價； （4）批租土地按年收取的象征性地租（也

稱地稅)；10七、香港地區(qū)的土地租稅制度（5）短期臨時租出土地收取的地租；（6）對房地產(chǎn)交易征收的印花稅；（7）對物業(yè)出租向擁有人征收的物業(yè)稅；（8）對物業(yè)使用人征收的差餉；（9）房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅。

11八、香港地區(qū)的土地法律香港土地法律的主要特點是：（1）法律規(guī)定明確、具體，透明度高，便于執(zhí)行和檢查。

（2）不斷修改、補(bǔ)充和完善。香港許多現(xiàn)行法律都是經(jīng)過了若干次修改，不斷加以完善的。（3）已形成了一套內(nèi)容各不相同，但又彼此銜接，較為完整的土地法律。（4）立法的同時設(shè)立相應(yīng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

12第二節(jié)中國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土

地制度

一、臺灣地區(qū)的基本土地制度臺灣地區(qū)現(xiàn)行的土地制度，是“平均地權(quán)”的土地制度，“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展。蓋民生主義土地政策之理想，在于地盡其利，民廣其生，故何種土地之應(yīng)為公有或私有，全視其如何達(dá)成此理想以為斷，是即以公有為宜則公有之，以私有為宜則私有之也?！?3一、臺灣地區(qū)的基本土地制度“因此，為建立平均地權(quán)的土地制度，農(nóng)地是宜于農(nóng)有（農(nóng)民私有）的，市地是宜于市有（市民公有）的，富源地是宜于國有（全體國民公有）的。換言之，農(nóng)地農(nóng)有、市地市有、富源地國有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目。”

“平均地權(quán)之實施方法，即是(A)規(guī)定地價；(B)照價征稅；(C)照價收買；(D)漲價歸公。四者是相互聯(lián)系，交互為用的?！?4二、臺灣地區(qū)的土地權(quán)利臺灣地區(qū)在土地上設(shè)置的權(quán)利有土地所有權(quán)和土地他項權(quán)。土地他項權(quán)包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種。

15三、臺灣地區(qū)的地權(quán)限制（一）禁止私有的土地

（二）礦產(chǎn)不得私有

（三）私有土地面積最高額的限制

（四）私有土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)的限制

（五）土地細(xì)分的禁止

（六）公有土地的管理

（七）外國人土地權(quán)

16四、臺灣地區(qū)的土地使用管制總的說來，中國臺灣地區(qū)土地使用管制由都市土地使用管制和非都市土地使用管制兩大類構(gòu)成。17都市土地使用管制是通過都市土地使用分區(qū)來實現(xiàn)的，即將都市土地劃分為各種使用分區(qū)，再對每種分區(qū)規(guī)定不同使用管制事項、性質(zhì)及建筑強(qiáng)度，并通過建筑管制與工商管理，使其達(dá)到都市整體目標(biāo)。為了防止都市土地使用管制“統(tǒng)”的過死，抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，當(dāng)局又將彈性管理貫徹到管制的過程中，創(chuàng)造了一種“有張有弛”的管制模式，具體體現(xiàn)在以下幾方面：18（1）特別使用分區(qū)管制，為特別目的的需要而給予有別于一般土地使用分區(qū)管制的規(guī)定。（2）計劃單元開發(fā)，在以一個單元為整體開發(fā)對象時，賦予開發(fā)者在規(guī)劃、建筑設(shè)計、土地使用、開放空間、設(shè)計元素等上具有自由度。（3）重疊分區(qū)管制，土地使用要受到兩種規(guī)劃的規(guī)范，其主要對象是歷史古跡和環(huán)境敏感地，如臺北市的山線區(qū)，既要受臺北市土地使用分區(qū)管制規(guī)劃的約束，又要遵守山坡地開發(fā)建筑辦法的規(guī)定。19（4）密度分區(qū)管制，通過群體開發(fā)使某一地區(qū)總量控制下的開放空間增加。（5）大基地分區(qū)管制，為避免產(chǎn)生郊區(qū)化現(xiàn)象，有效控制密度而提出。（6）積效分區(qū)管制，綜合考慮土地需求條件和自然供給因素，確定土地發(fā)展?jié)摿Α＿@種都市土地使用管制對于控制都市發(fā)展密度，排除不當(dāng)土地利用，活潑都市景觀，提高房地產(chǎn)價值，優(yōu)化居住環(huán)境，節(jié)省政府開支有重要作用。20非都市土地使用管制相對而言更加嚴(yán)格，它在土地使用分區(qū)使用計劃和土地使用分區(qū)圖的基礎(chǔ)上還要編定各種使用地。土地使用分區(qū)計劃劃分出各區(qū)土地使用的基本方向和主要用途，包括特定農(nóng)業(yè)區(qū)、一般農(nóng)業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、鄉(xiāng)村區(qū)、森林區(qū)、風(fēng)景區(qū)等，而使用地編定則針對每一宗地的具體用途加以規(guī)定，例如甲種建筑用地——供農(nóng)業(yè)區(qū)建筑使用者，乙種建筑用地——供鄉(xiāng)村區(qū)內(nèi)建筑使用者，丙種建筑用地——供森林區(qū)、山坡地保育區(qū)及風(fēng)景區(qū)內(nèi)建筑使用者等。一旦擅自違反規(guī)定用途，非法變更土地用途除被處以罰款外，情節(jié)嚴(yán)重還將被判有期徒刑或拘役。所以，一般情況下中國臺灣地區(qū)土地一經(jīng)編為某種使用地后，即應(yīng)按編定的用途使用，不得再任意變更（因客觀條件變化引起的除外），以達(dá)到編定與管制的目的。21五、臺灣地區(qū)的地政機(jī)關(guān)臺灣地區(qū)將土地管理機(jī)構(gòu)習(xí)稱為地政機(jī)關(guān)，全稱是土地行政機(jī)關(guān)。臺灣地區(qū)《土地法》規(guī)定，“中央”、省、市、縣均應(yīng)設(shè)立專管地政的機(jī)關(guān)。

22六、臺灣地區(qū)的土地稅制臺灣地區(qū)對土地的課稅，主要有地價稅、田賦、土地增值稅、工程受益費(fèi)、空地稅、荒地稅、不在地主稅。

23國外土地管理簡介一、各國土地制度比較1.以公有制為基礎(chǔ)的土地所有制

采取一個國家全體人民或集體共同擁有土地所有權(quán)，具體由國家（或集體）代表全民擁有屬于全民占有、使用、收益、處分的權(quán)力。如朝鮮、越南、匈牙利等國。242.以私有制為基礎(chǔ)的土地所有制

土地所有權(quán)可以私有，并允許買賣，土地交易方式和交易價格由供求關(guān)系決定。主要存在于美國、日本等國家。25日本國家所有(國家財產(chǎn)，中央政府管理)：23.7%公共所有(各級地方政府擁有)：5.6%個人與法人所有：70.7%美國私人所有：58%聯(lián)邦政府所有：32%州政府所有：10%互相不能平調(diào)，如確實需要，相互買賣和租賃。不同地區(qū)，土地所有制狀況并不完全相同，如阿拉斯加州，目前聯(lián)邦政府擁有或控制該州96%的土地。263.由國家控制的土地所有制土地屬于國家(皇家)所有,使用土地通過批租獲得，國家控制土地最終權(quán)力并獲得大量批租收入。這種土地所有制形式存在于英國、加拿大、新加坡等國家。27英國法律上英王所有個人、企業(yè)擁有使用權(quán)Freehold自由保有權(quán)(永業(yè)權(quán)),不違反法律法規(guī)情況下,可自由處置,實際意義的所有權(quán).Leasehold有期限保有權(quán)(業(yè)權(quán)),承租獲得的定期保有全,或稱租賃權(quán).加拿大法律上與英國同(所有權(quán)屬英王)實際上與美國同聯(lián)邦公有:40%省公有:50%私人:10%(肥沃土地)28二、各國土地管理體制比較1.分層次管理模式以私有制為基礎(chǔ)國家，如美國、加拿大、英國等。2.統(tǒng)一垂直管理模式主要在土地不足、人多地少國家或地區(qū)，實行自下而上統(tǒng)一垂直管理，以加強(qiáng)土地資源保護(hù)和合理利用。如日本、俄羅斯和我國的香港地區(qū)。3.多部門管理模式這些國家一般地處亞洲、非洲和拉丁美洲，國情復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)建設(shè)處在發(fā)展階段，土地以私有制為基礎(chǔ)。29三、土地管理內(nèi)容和目的比較1.以土地合理利用為目的的綜合土地管理主要發(fā)生在土地資源比較少，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家。政府非常重視對土地利用過程的管理，最突出國家是日本，其次是德國。2.以土地市場為核心的地籍管理和權(quán)屬管理主要發(fā)生在以土地私有制為基礎(chǔ)，且市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，主要通過對土地市場交易的管理，來促進(jìn)土地資源的合理分配和利用，并實現(xiàn)土地收益再分配。如美國、加拿大、芬蘭等國家。30四、土地使用制度和政策（一）海外土地征購制度

在私有制國家，憲法保障土地私人所有權(quán)，但是，為了公共目的，可以根據(jù)法律，采取征購方式，使私有土地成為公有土地。31國外土地征收普遍特點（1）必須為了公共目的，非公共目的不得動用征收權(quán)。（2）必須經(jīng)過嚴(yán)格的法律程序，借助公示、聽證，申訴，審批等手段避免公共權(quán)力濫用。（3）必須參照市場價格對被征地者進(jìn)行合理補(bǔ)償。（4）為了公共利益擴(kuò)大土地公有權(quán)，限制土地私有權(quán)。32

土地征收具有強(qiáng)制性，但是土地征收是有條件的為了公共利益的目的；

“公共利益”通常包括交通建設(shè),公共建筑,軍用目的,公共輔助設(shè)施,公園?運(yùn)動場建設(shè)等6個方面的用途?

必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序；

A.征收土地的公告或通知;B.被征收土地權(quán)利人參與土地過程的透明程序;C.申訴程序?33必須予以公正補(bǔ)償

A.被征收部分的補(bǔ)償,必須依據(jù)土地的最高和最佳用途,根據(jù)市場價格補(bǔ)償;B.有害或不良影響補(bǔ)償,主要針對被征收地塊剩余的非征地,因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害;C.干擾損失補(bǔ)償,被征地所有者或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本被征收,因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償;D.重新安置的困難補(bǔ)償

34為了社會公用事業(yè)和社會公益事業(yè)，各國普遍建立了土地征購制度。由于土地市場的不完全性，政府需要掌握一定的土地宏觀調(diào)控土地市場。為此各個國家普遍建立了土地儲備制度35（二）、土地儲備制度

（1）土地儲備模式依據(jù)各地不同的社會經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行選擇

各國根據(jù)自己獨(dú)特的社會經(jīng)濟(jì)背景，選擇了不同的土地儲備模式，都取得了不同程度的成功。明確土地儲備的核心目標(biāo)，以目標(biāo)為導(dǎo)向，界定土地收儲范圍。

（2）根據(jù)規(guī)劃指向和市場指向，選擇有增值潛力的土地分期分區(qū)推進(jìn)土地儲備

第一是規(guī)劃指向。新開辟的（新拓展的）干線沿線、規(guī)劃中重點發(fā)展區(qū)域如衛(wèi)星城、規(guī)劃中的物流通道、各個組團(tuán)及活動中心之間的交匯點、擬建的公園、廣場、清水河流周圍及沿線是具有升值潛力的地塊。36第二是市場指向。開發(fā)商去尋找那些適合潛在的需求的開發(fā)地塊。一般來說，以市場為指向，開發(fā)商所選擇儲備的土地，只要達(dá)到一定的回報率，都可以適量買進(jìn)。由人口移動（遷戶）所形成的未來居住區(qū)，即是一個典型的未來增長點。比如，農(nóng)村人口向城郊結(jié)合部的聚集，外來人口常住化形成的某村、某城，隨著舊城改造，新開辟的成片外遷安置區(qū)，大型產(chǎn)業(yè)基地的建立所吸引的人口聚集，以上這些都是人口指向所決定儲備土地所在地。37（3）土地儲備政策保持彈性，以滿足城市建設(shè)發(fā)展需要

土地儲備政策應(yīng)保持彈性，根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)狀況，即時對土地供應(yīng)的量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，以滿足城市建設(shè)發(fā)展需要。（4）土地儲備要有完善的法律體系支撐，保留政府以征用權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)為代表的強(qiáng)制執(zhí)行力

美國土地儲備的相關(guān)法律體系：增長管理、建筑約束、分區(qū)條例、土地細(xì)分條例、歷史古跡區(qū)保護(hù)以及其他財政、稅務(wù)條例等韓國土地儲備的相關(guān)法律體系：《國家均衡發(fā)展特別法》、《有關(guān)制定及管理開發(fā)限制區(qū)域的特別措施法》、《國有財產(chǎn)法》、《有關(guān)國土規(guī)劃及利用的法律》、《韓國土地公社法》等38（5）土地儲備要優(yōu)先保障公共設(shè)施建設(shè)和城市低收入群體住房建設(shè)等公益性用地需求

法國：土地儲備核心目標(biāo)是解決城市住房困難問題/解決市政設(shè)施不足問題；國家和地方政府投資建設(shè)優(yōu)先發(fā)展區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

韓國：保證低收入群體居住條件：廉租房建設(shè)、韓國土地公社以市場評估價格采用抽簽或搖號供應(yīng)住宅用地等，保證國民居住條件；保障公共設(shè)施用地供應(yīng)：在收購國家公有地后，通常會在項目開發(fā)建設(shè)中為國家無償建設(shè)一定數(shù)量的基礎(chǔ)設(shè)施。39（三）土地用途管制制度

1.加拿大和美國的土地用途管制制度加拿大和美國均屬于人少地多的國家，其中加拿大土地面積約為997萬km2，人均耕地2hm2；美國總面積為937.3萬km2，人口密度每平方公里229.2人。兩國雖然土地資源豐富，但為了防止城市規(guī)模盲目擴(kuò)大，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,兩國都實行了嚴(yán)格的土地用途管制制度40土地利用規(guī)劃是實行土地用途管制的基礎(chǔ)加拿大聯(lián)邦政府主要是通過制定計劃和政策來指導(dǎo)聯(lián)邦土地的利用，其土地利用規(guī)劃權(quán)主要集中在省以下的地方政府，大致可分為國家級、省級、地區(qū)級和市級規(guī)劃。國家級“土地利用指南”主要是制定聯(lián)邦政府部門、機(jī)關(guān)在執(zhí)行各自的方針、計劃和活動時必須遵循的原則，并根據(jù)這些原則由聯(lián)邦政府土地利用委員會對部門用地進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，以保證土地資源的合理配置。41省級規(guī)劃又稱省級政策宣言，是一種貫徹聯(lián)邦政府《土地利用指南》精神的相對細(xì)化的政策性和綱領(lǐng)性文件，旨在劃分城市和農(nóng)村地區(qū)的界線，保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，提高存量建設(shè)用地的利用率，主要內(nèi)容包括：確定一種能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的土地利用模式；引導(dǎo)有害公共健康和安全的開發(fā)項目遠(yuǎn)離居住區(qū)，從而減少潛在的公共開支；保護(hù)自然資源以確保其經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。42地區(qū)級規(guī)劃即土地利用大綱，它是由地方政府制定，省政府批準(zhǔn)的政策性文件，目的是把省級政策宣言化為自己的行動綱領(lǐng)。在土地利用大綱的指導(dǎo)下，市級政府就可以編制土地利用分區(qū)管理法即市級規(guī)劃。與省級政策宣言和地區(qū)級土地利用大綱不同，《土地分區(qū)管理法》是法律條文，非常詳細(xì)和具體地對土地用途、土地承載密度、建筑體積、停車場以及其他有關(guān)土地的利用活動進(jìn)行了規(guī)定，而且強(qiáng)制性大，彈性小，能有效控制土地用途方向的轉(zhuǎn)移43加拿大聯(lián)邦政府在實施土地用途管制時，運(yùn)用了多樣化的手段。通過《土地分區(qū)管理法》實施用途管制，也就是據(jù)此法對城市按土地的功能和密度進(jìn)行用途分區(qū)，從而保證公共設(shè)施建設(shè)，居民居住環(huán)境改善，交通便利，地價穩(wěn)定，用地合理；通過土地分塊控制實行用途管制，這種手段主要是針對建成區(qū)以外成片開發(fā)土地的用途控制，規(guī)定成片開發(fā)的土地必須經(jīng)過復(fù)雜的審批程序，并上報圖件以便政府管理；通過農(nóng)用地的等級限制變更制度來實施用途管制，規(guī)定一、二類農(nóng)地不能改變用途，三、四類農(nóng)地有條件改變用途，五、六、七類農(nóng)地可以改變用途。44美國土地用途管制起源于民法的地權(quán)限制，是在地權(quán)限制難以盡收合理利用土地之效時而采取的一種法律手段，其基本內(nèi)涵是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的行使不能給社會公共利益和他人利益造成危害美國土地用途管制可分為兩大類，一類是以控制土地使用密度與容積為核心的土地用途管制，一類是以控制城市規(guī)模和保護(hù)農(nóng)地為核心的土地用途管制。45控制土地使用密度與容積，主要是對建筑物及其布局進(jìn)行管制，例如建筑物及其他構(gòu)筑物的高度、層數(shù)、規(guī)模、建筑線，最小空地率，建筑密度，最小容積率等，這樣綜合考慮建筑物的通風(fēng)、光照、景觀和公共設(shè)施配套建設(shè)，將極大有利于分離工業(yè)區(qū)和居住區(qū)，隔離污染源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境?？刂瞥鞘幸?guī)模和保護(hù)農(nóng)地，是通過建筑許可的總量管制，實施分期分區(qū)發(fā)展和設(shè)立發(fā)展管制區(qū)來實現(xiàn)的，這些措施以量的控制和公共設(shè)施的配置來引導(dǎo)土地開發(fā)利用的區(qū)位和時序，防止了不成熟的土地開發(fā)行為；在保護(hù)農(nóng)業(yè)用地上，則是通過劃定基本的農(nóng)地，實施稅款優(yōu)惠與減免方案，制定農(nóng)業(yè)區(qū)劃以及購買或轉(zhuǎn)讓土地發(fā)展權(quán)來實現(xiàn)，力求將政府的強(qiáng)制行為和土地使用者的自覺行為結(jié)合起來使農(nóng)地得到更有效的保護(hù)。46美國的土地用途管制制度的實施途徑也是土地利用規(guī)劃，只不過土地利用規(guī)劃體系自有其特點。一般地說，土地管理的規(guī)劃權(quán)是屬于州政府的，直接介入地方土地管理工作，要求地方政府在擬定土地使用計劃、公共設(shè)施建設(shè)及城市發(fā)展方案等必須將州政府的土地管制納入其中，而聯(lián)邦政府不參與地方政府的規(guī)劃與土地管理工作，只是對聯(lián)邦政府土地的管理負(fù)責(zé)。美國的土地利用規(guī)劃由州土地利用規(guī)劃和地方土地利用規(guī)劃構(gòu)成。州土地利用規(guī)劃是一種政策性的指導(dǎo)文件，為下級政府提供政策目標(biāo)。地方土地利用規(guī)劃比較詳細(xì)，是一種實施性文件，包括作為土地使用憲法的總體規(guī)劃，詳細(xì)直觀標(biāo)明現(xiàn)狀和規(guī)劃方案的官方地圖以及劃分用地性質(zhì)、范圍的分區(qū)規(guī)劃。美國的土地利用規(guī)劃在制定過程中，集思廣益，讓政府、專家學(xué)者和公眾共同參與，因此具有很強(qiáng)的可行性和明顯的成效。47美國土地規(guī)劃利用土地規(guī)劃和城市規(guī)劃一體化沒有全國，全州的總體規(guī)劃規(guī)劃由縣，市政府負(fù)責(zé)制定和修改縣，市規(guī)劃之間沒有上下級關(guān)系48

土地利用規(guī)劃法律文件土地利用總體規(guī)劃（COMPREHENSIVEPLANNING）ZONING

（區(qū)劃法）：落實總規(guī)的工具土地細(xì)分法（SUBDIVISION）49土地所有者私人（公司，個人）聯(lián)邦政府州政府地方政府（縣，市政府）印第安部落50政府的角色所有者

-規(guī)劃經(jīng)營自己的土地；

-作為普通成員參與市場交易合作

管理者

-征稅

-征用：公共目的，公平賠償

-規(guī)劃（警察權(quán)的體現(xiàn)）

側(cè)面控制引導(dǎo)（環(huán)保法律等，財政機(jī)制）51聯(lián)邦土地管理主要相關(guān)部門

美國內(nèi)政部美國農(nóng)業(yè)部（含國家林業(yè)服務(wù)局和農(nóng)村發(fā)展局）國家環(huán)保署美國住房和城市開發(fā)部（資助低收入人購房和社區(qū)改造）

美國交通部（負(fù)責(zé)聯(lián)邦航空，公路，鐵路，海運(yùn)等）美國國防部52俄州政府在規(guī)劃管理中的角色

土地所有者：管理州擁有的土地

--州屬土地管理部（州行政機(jī)構(gòu)）

全州土地規(guī)劃體系目標(biāo)制定者

--19個具有行政法令地位的州土地利用目標(biāo)

認(rèn)可地方政府（縣，市）的總體規(guī)劃53波特蘭市編制規(guī)劃的程序市規(guī)劃局起草綜合規(guī)劃候選方案最初，召開各種市民會議，聽取意見由市規(guī)劃委員推薦由義務(wù)市民組成；市長任命，市議會通過；任期四年市議會通過州土地保護(hù)開發(fā)委員會批準(zhǔn)專業(yè)規(guī)劃師-公務(wù)員民選官員義務(wù)市民，州長任命，州議會通過州土地保護(hù)開發(fā)部提供咨詢專業(yè)人士，公務(wù)員大都市功能規(guī)劃54波特蘭市制定zoning法令的程序市規(guī)劃局根據(jù)綜合規(guī)劃，起草zoning法令市開發(fā)服務(wù)局提供意見和建議由市規(guī)劃委員會推薦市議會采納通過，成為法律要想改變符合現(xiàn)行綜合規(guī)劃的區(qū)劃法令，必須先改變現(xiàn)行綜合規(guī)劃許可證發(fā)放的法律依據(jù)55俄州土地糾紛訴訟程序市，縣議會的決定規(guī)劃或設(shè)計或歷史保護(hù)等委員會決定聽證官決定

俄勒岡土地上訴委員會（準(zhǔn)司法性質(zhì)的行政機(jī)構(gòu)，三名律師）俄勒岡州上訴法院俄勒岡州最高法院聯(lián)邦最高法院56

日本的土地用途管制日本存在人多地少，土地資源匱乏的情況。日本國土總面積為37.78萬km2，人口1.24億，人均密度達(dá)每平方公里2328.2人。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地保護(hù)的矛盾對于日本來說就顯得尤為嚴(yán)峻，土地用途管制在土地管理中的核心地位更是不可動搖。

57為了從根本上扼制工業(yè)化迅猛發(fā)展帶來的城市盲目擴(kuò)張、耕地急劇減少、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列社會問題，日本政府早在1919年便頒布《城市規(guī)劃法》和《市街地建筑物法》，初步確立了土地用途分區(qū)管制制度。之后日本政府又于1952年頒布了《農(nóng)地法》，1969年頒布了《新城市規(guī)劃法》，1970年頒布了《建筑標(biāo)準(zhǔn)法》，對土地用途分區(qū)制度作了更為詳細(xì)的規(guī)定58日本的土地用途分區(qū)管制建立在科學(xué)的土地用途區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，所謂“科學(xué)的”就是說：首先，該規(guī)劃的基礎(chǔ)資料是通過認(rèn)真調(diào)查而來，不僅內(nèi)容全面而且可靠性強(qiáng)；其次，土地用途區(qū)域劃分是將不同用途區(qū)域的特性和各塊土地的具體情況結(jié)合考慮而來；最后，該規(guī)劃的審批十分嚴(yán)格，既要接受有關(guān)專家的反復(fù)論證，又要聽取市民的意見，還要經(jīng)過各種法定審批程序后才能公布。由于日本全國的土地分為都市區(qū)域、農(nóng)業(yè)區(qū)域、森林區(qū)域、自然公園區(qū)域和自然保護(hù)區(qū)域，日本的土地用途管制制度也就主要包括農(nóng)地管制制度、城市土地利用規(guī)劃制度、林地保護(hù)制度和空閑土地的管制制度四大部分。

59農(nóng)地管制是依據(jù)農(nóng)業(yè)振興區(qū)域的整治法律和農(nóng)地法對農(nóng)業(yè)區(qū)域中的農(nóng)地加以特殊管制，一方面限制以耕作為目的的農(nóng)用地權(quán)利移動和用途轉(zhuǎn)用，保證“農(nóng)地農(nóng)用”，提高農(nóng)用地使用效率；一方面不斷圍海造地，減輕工業(yè)化對耕地占用的壓力。這樣，日本的耕地面積基本上就能維持平衡。城市土地利用規(guī)劃制度突出強(qiáng)調(diào)合理利用城市土地，防止盲目擴(kuò)張，它根據(jù)《城市規(guī)劃法》把城市規(guī)劃區(qū)分成城市建設(shè)區(qū)和城市調(diào)整區(qū)，城市建設(shè)只允許在城市建設(shè)區(qū)內(nèi)開展，而城市調(diào)整區(qū)內(nèi)只允許建住宅或體育場，且審批嚴(yán)格，從而實現(xiàn)有計劃有步驟地發(fā)展城市。林地保護(hù)制度從保護(hù)生態(tài)環(huán)境出發(fā)，指定880萬hm2

的林地作為“森林保護(hù)區(qū)”，不得濫砍濫伐，其中60%又被列入“國家公園”，由國家享有所有權(quán)，更不能隨意侵占?？臻e土地的管制旨在提高土地利用程度，防止投機(jī)性囤積土地，規(guī)定凡符合空閑地制度中關(guān)于確認(rèn)為空閑地條件的土地，都道府縣知事有權(quán)要求其所有者提出這塊土地的利用處理計劃，并監(jiān)督其利用方式是否符合規(guī)劃用途。

60日本的土地用途區(qū)域規(guī)定得很詳細(xì)和具體，而且一旦確定其用途后，幾乎不準(zhǔn)變更，就算要變更也必須經(jīng)過與其決定時同樣的程序。因此，日本的土地用途管制有效性極強(qiáng)，能在滿足當(dāng)代人生存和發(fā)展需求的同時為后代人留下一定的余地61為了保護(hù)和合理利用土地資源，這些國家和地區(qū)都將土地用途管制作為土地管理的核心來抓，并且都通過土地利用規(guī)劃來實施土地用途管制。同時，他們普遍比較重視土地使用分區(qū)，尤其是強(qiáng)調(diào)對農(nóng)地實行特殊保護(hù)，而且還賦予土地利用規(guī)劃法律效力，將任何隨意變更土地用途的行為視為違法