第一章房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)

第一章房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物以及附含于其中的各種房地產(chǎn)權(quán)益的統(tǒng)稱。二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義（一）土地的含義土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間一宗土地的空間范圍，可分為以下3層：①地球表面，簡稱地表；②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間；③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。土地的實(shí)物形態(tài)是連綿無垠的，本身無范圍可言，但在實(shí)際生活中人們?cè)诘乇砩稀皠澮胺纸保瑥亩纬闪艘粔K一塊或者一宗一宗的土地，也使得每塊或每宗土地有了平面界址、形狀和面積。例如，政府出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的地塊，其地表范圍通常是根據(jù)標(biāo)有界址點(diǎn)坐標(biāo)的平面界址圖或建設(shè)用地紅線圖，由土地管理部門或城市規(guī)劃管理部門在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石并放線來確認(rèn)，形狀為封閉多邊形，面積大小依水平投影面積計(jì)算。

從理論上講，一宗土地的地上空間范圍是從該宗土地的地表邊界向上擴(kuò)展到無限天空的空間，地下空間范圍是從該宗土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間。例如，《牛津法律大辭典》寫道：“一般而言，土地所有權(quán)的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土，正如‘土地屬誰所有，土地的上空和地下也屬誰所有’這一格言所述?！钡牵诂F(xiàn)代法律規(guī)定中，土地所有權(quán)的上下空間范圍已不再是“上窮天空，下盡地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范圍內(nèi)”，“如他人的干涉無礙其所有權(quán)之行使，不得予以排除”。通常，地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。例如，現(xiàn)代立法規(guī)定，飛行器飛越土地所有權(quán)人的土地上空不構(gòu)成非法侵入。另外，地下資源、埋藏物等可以出售、出租或以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。土地自然土地人工土地土地上的人工附屬物生地毛地熟地土地利用所受的限制土地利用所受的限制，分為兩個(gè)方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術(shù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等，二是受自身能力以外的限制，以下所講均為這方面的限制。

對(duì)土地利用的限制可歸納為3個(gè)方面：(1)土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制；(2)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制；(3)土地使用管制。城市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施（infrastructure）是指基礎(chǔ)設(shè)施是指為企業(yè)生產(chǎn)和居民生活提供基本條件、保障城市存在和發(fā)展的各種工程及其服務(wù)的統(tǒng)稱。主要有兩類：一是城市公用事業(yè)設(shè)施，如自來水、煤氣、電力、公共交通等設(shè)施；二是市政工程設(shè)施，如道路、橋梁、隧道、下水道等。能源設(shè)施:電力、燃?xì)猓簹狻⑻烊粴?、液化石油氣）、暖氣等的生產(chǎn)、輸配和供應(yīng)設(shè)施供、排水設(shè)施:城市水資源開發(fā)、利用和保護(hù)；自來水生產(chǎn)和供應(yīng)系統(tǒng)；污水、廢水和雨水的接納、輸送、凈化及排放系統(tǒng)；中水供應(yīng)系統(tǒng)等交通設(shè)施:對(duì)外交通設(shè)施，如鐵路、公路、航空、航運(yùn)、長途汽車和高速公路等；對(duì)內(nèi)交通設(shè)施，如道路、橋梁、隧道、地鐵、高架輕軌、公共交通、出租汽車、停車場、輪渡和交通安全設(shè)備等。郵電通信設(shè)施:郵政、電信、通信、信息網(wǎng)絡(luò)、電視和廣播環(huán)境設(shè)施:綠化、園林、垃圾收集與處理環(huán)境監(jiān)測(cè)和治理環(huán)境污染等。防災(zāi)設(shè)施:防洪、公共消防、防地震、防地面沉降、人民防空、防風(fēng)、防潮等

1．從土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制來看，中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。其中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。他物權(quán)是對(duì)他人之物所擁有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。拿地役權(quán)來說，對(duì)于供用地而言，它是他人對(duì)土地享有一種有限的使用權(quán)，字面的意思是該土地為他人服役。地役權(quán)在給他人方便時(shí)，土地所有人或土地使用權(quán)人有可能受到某種損失，所以，地役權(quán)的存在會(huì)降低土地的價(jià)值。

2．從房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制來看，房地產(chǎn)所有人或使用人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動(dòng)及行使其他權(quán)利時(shí)，負(fù)有注意防免損害相鄰房地產(chǎn)的義務(wù)，就相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人而言，則享有請(qǐng)求房地產(chǎn)所有人、使用人注意防免損害發(fā)生的權(quán)利。相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)，從義務(wù)方面來說是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。

在現(xiàn)實(shí)中，主要存在2類相鄰關(guān)系：(1)通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。例如，相鄰關(guān)系人在建造建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)照顧到周圍相鄰人的實(shí)際需要，與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并且適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。(2)險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。

3．從土地使用管制來看，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度等的規(guī)定。其中，容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷土地總面積。容積率有包括±0.00以下地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下地下建筑面積的容積率。故在估價(jià)時(shí)一定要了解清楚所說的容積率的確切內(nèi)涵。

建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積÷土地總面積。建筑密度有時(shí)還采用建筑物的最大水平投影面積占土地總面積的比例來表示。城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風(fēng)、采光、防火以及居住者的隱私權(quán)等要求。如果各層建筑面積均相同，則有：容積率=建筑密度x建筑層數(shù)。因?yàn)椋嚎偨ㄖ娣e=土地總面積x建筑密度x建筑層數(shù)。

（二）建筑物的含義建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物。建筑物是最主要的土地定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解，對(duì)建筑物的定義是：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中，房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼?、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備（如給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)備）等組成的空間場所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

值得指出的是，由于特殊的需要或者約定俗成，目前不同的領(lǐng)域?qū)ㄖ?、房屋的范圍有不同的界定，特別是與房地產(chǎn)估價(jià)密切相關(guān)的建筑領(lǐng)域和會(huì)計(jì)領(lǐng)域。其中，建筑領(lǐng)域多將建筑物與構(gòu)筑物并列，把建筑物視為不包括構(gòu)筑物。會(huì)計(jì)領(lǐng)域則多將房屋與建筑物并列，把建筑物視為不包括房屋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》把房屋定義為包括建筑物及構(gòu)筑物。因此，本課程中除涉及有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定時(shí)應(yīng)依照其特定的含義理解外，對(duì)建筑物、房屋、構(gòu)筑物三者含義的界定是：建筑物、房屋和構(gòu)筑物都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范圍最大，包括房屋和構(gòu)筑物。房屋和構(gòu)筑物是同一層次的，之間的區(qū)別主要有以下兩點(diǎn)：①人們是否直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)。人們通常直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)的，一般為房屋；人們通常不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)的，一般為構(gòu)筑物。②是否有門、窗、頂蓋。有門、窗、頂蓋的，一般為房屋；沒有門、窗、頂蓋的，一般為構(gòu)筑物。當(dāng)然，有時(shí)對(duì)于亭子、寶塔之類的建筑物，稱其為房屋似乎不妥，稱其為構(gòu)筑物似乎也不妥，一般只好直呼其為建筑物。（三）其他土地定著物的含義土地定著物也稱為地上定著物、土地附著物、地上附著物。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。其他土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離，但這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯減損。例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，例如，擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他土地定著物。在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的范圍如果不包含屬于房地產(chǎn)范疇的其他土地定著物的，應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)；如果包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。

在現(xiàn)實(shí)中，其他土地定著物往往被視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分。因此，本課程通常把房地產(chǎn)簡化為包括土地和建筑物兩大部分。三、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢(shì)、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)實(shí)物，需要測(cè)繪、建筑等專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實(shí)體，就該房屋的建筑結(jié)構(gòu)而言，是指它是磚木結(jié)構(gòu)的，還是磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的；實(shí)體的質(zhì)量，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)的，則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量如何；組合完成的功能，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)，采用的磚和木材的質(zhì)量也相同，并且施工質(zhì)量也是相同的，則是指它的空間布局如何，例如住宅的戶型如何。

房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。（2004年試題）

A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B．土地的形狀

C．組合完成的功能

D．立體空間（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的；不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利（rights）、利益（intorests）和好處（benofits）。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：①房地產(chǎn)的各種權(quán)利。例如，所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。②受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。同一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如，設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。③受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利．例如，城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制。④房地產(chǎn)的額外利益或收益。例如，屋頂（也稱為樓頂、屋蓋）或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取收入。

以房地產(chǎn)權(quán)利的種類為例，中國目前主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)等多種。

房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)（該部分通常為單獨(dú)所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有）、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)（該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有）和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按照取得方式，建設(shè)用地使用權(quán)可分為出讓的建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)（airrights）?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！币虼耍蛔谕恋氐目臻g，可以分割為很多個(gè)共維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。

例如，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將受讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10m至地上80m的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20m至地下40m的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場。更常見、更典型的是“沒有分?jǐn)偟耐恋孛娣e”的建設(shè)用地使用權(quán)，例如，一個(gè)地面為公共綠地或者公園的地下商場，一個(gè)建造在公共道路、公共汽車停車場或者火車站上的商場、寫字樓等。與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價(jià)入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。例如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂出售給他人加蓋房屋，或者作為合作條件與出資加蓋房屋的一方分成加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或者出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車場，等等。

宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)都屬于土地使用權(quán)。

地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)具體稱為通行地役權(quán)。例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個(gè)東門，為了解決本單位職工上下班通行方便，想開一個(gè)西門，但必須借用乙單位的道路通行。于是，甲乙兩單位約定，甲單位向乙單位支付使用費(fèi)，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此時(shí)，乙單位提供通行的土地稱為供役地，甲單位的土地稱為需役地。具體的地役權(quán)還有排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)等。

抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)租賃權(quán)是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個(gè)租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權(quán)。上述房地產(chǎn)權(quán)利中，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。

債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。因此，債權(quán)被稱為“對(duì)人權(quán)”、“相對(duì)權(quán)”。物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。由于物權(quán)是直接支配物的權(quán)利，所以物權(quán)被稱為“絕對(duì)權(quán)”，物權(quán)的權(quán)利人享有物權(quán)，任何其他人都不得非法干預(yù)，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此物權(quán)又被稱為“對(duì)世權(quán)”。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)；有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。通常強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：①一般的有形資產(chǎn)，如機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值，即主要是實(shí)物的好壞決定其價(jià)值的高低。如珠寶玉石、家具、機(jī)器設(shè)備等。②一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。如著作權(quán)（版權(quán)）、專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)專用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券（股票、債券）等，通常不具有實(shí)物形態(tài)，有的雖然依附在某種實(shí)物上，但該實(shí)物本身的好壞對(duì)其價(jià)值影響不大，甚至可以忽略不計(jì)，所以，主要是權(quán)益的價(jià)值。③房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價(jià)值就有很大的差異。因此，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。（三）房地產(chǎn)的權(quán)益的進(jìn)一步理解在房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)是一個(gè)很容易忽略和混淆的問題。正確區(qū)分房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，是評(píng)估的基礎(chǔ)，也是關(guān)系到評(píng)估結(jié)論正確與否的關(guān)鍵。房地產(chǎn)價(jià)值是由自然、區(qū)位、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、行政等一系列因素決定的，但最基本及最重要的是由房地產(chǎn)的權(quán)益決定的。隨著住房制度改革和城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，我國城鎮(zhèn)職工住房逐步由福利性實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^程中形成了我國特有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。我國城市房地產(chǎn)的權(quán)利分為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)兩項(xiàng)權(quán)能。房屋所有權(quán)為自物權(quán)，占有人享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；國有土地使用權(quán)是從國有土地所有權(quán)中分離出來的一種他物權(quán)，指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定，對(duì)依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權(quán)利。在土地使用權(quán)存續(xù)期間，土地使用者在法律設(shè)定的權(quán)利范圍內(nèi)，可以享有轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利。我國房地產(chǎn)權(quán)利在轉(zhuǎn)讓過程中一直實(shí)行的是“房地合一”原則，這使房屋所有權(quán)在行使過程中受到了土地使用權(quán)的嚴(yán)格限制，以非出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)在市場上轉(zhuǎn)讓時(shí)將受到法律法規(guī)的嚴(yán)格約束，具體表現(xiàn)為交易時(shí)必須辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補(bǔ)交土地出讓金。

從目前來看，我國房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)按用途來分主要有居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)共10個(gè)大類，每種用途下還可細(xì)分為若干小類用途，如商業(yè)房地產(chǎn)可以分為百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場、批發(fā)市場等，住宅可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、別墅等。

從產(chǎn)權(quán)類型來看，我國城市房地產(chǎn)的土地所有權(quán)單一，然而使用權(quán)復(fù)雜，有的是單純的自用益權(quán)，有的使用權(quán)則包含地役權(quán)、租賃權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等，而自用益權(quán)又分自由使用及限制使用，如對(duì)建筑容積率及建筑高度的限制。在房產(chǎn)方面，房屋所有權(quán)按其類型來分可分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)和區(qū)分所有權(quán)。按產(chǎn)權(quán)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例分為全部產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。按管理權(quán)限分為公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)、全民所有制單位自管公產(chǎn)、集體單位自管公產(chǎn)、私產(chǎn)、中外合資產(chǎn)、外產(chǎn)、軍產(chǎn)和其它產(chǎn)別共11種產(chǎn)別，每種產(chǎn)別的政策都有區(qū)別。

地產(chǎn)和房產(chǎn)相結(jié)合后，組成的權(quán)利狀態(tài)就會(huì)形成種種復(fù)雜集合的產(chǎn)權(quán)體系，如住宅中有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房以及房改房、單位聯(lián)建房、危舊房改造回遷房等產(chǎn)權(quán)的區(qū)分，也有是否含有他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、通行權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)、不受污染權(quán)、期房流通權(quán)等的區(qū)別，有的還有租約限制。在這些不同性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中，除了以出讓方式取得國有土地使用權(quán)并有房屋全部產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)在市場上可以直接上市交易外，其余房地產(chǎn)在交易過程中均要受到土地使用權(quán)或有關(guān)法律、法規(guī)和政策的嚴(yán)格限制。因此，在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)人員應(yīng)注意正確區(qū)分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況與產(chǎn)權(quán)類型，充分了解估價(jià)對(duì)象在合法占有、使用、收益與處分方面的產(chǎn)權(quán)狀況，切實(shí)把握房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。只有這樣，才能正確地評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)格，這也是估價(jià)報(bào)告合法性的基礎(chǔ)。

在目前估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)對(duì)象既有住宅房地產(chǎn)，也有各種形式的非住宅房地產(chǎn)，既有以出讓方式取得土地使用權(quán)的房屋全部產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，也有,而且大量存在的是受土地使用權(quán)取得方式或有關(guān)法律、法規(guī)、政策嚴(yán)格約束的具有不完全占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和不完全處分權(quán)的房地產(chǎn)。下面，我們僅就住宅房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作一簡單分析。

在住宅中，由于商品房中土地使用權(quán)是通過出讓方式取得的，且具有房屋全部產(chǎn)權(quán)，其所擁有的權(quán)利除了處分權(quán)、使用權(quán)以及占有權(quán)三種權(quán)利外，還擁有完全的收益權(quán)。也就是說，擁有商品房產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人在其土地使用權(quán)存續(xù)期間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與、繼承等交易時(shí)，不受任何單位或者個(gè)人的限制（已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的房地產(chǎn)除外），并且其所取得的收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。

而經(jīng)濟(jì)適用住房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其價(jià)格為政府限定價(jià)格，土地使用權(quán)屬于劃撥性質(zhì)，目前無使用年限規(guī)定，其再轉(zhuǎn)讓可以有兩種方式：一種是先按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)后，按商品房上市交易；另外一種是在上市交易的同時(shí)補(bǔ)交土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。

房改房產(chǎn)權(quán)分為全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)以及上市準(zhǔn)入政策限制等。全部產(chǎn)權(quán)的房改房，已取得上市交易許可證的，其權(quán)利內(nèi)涵與商品房完全一致。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)屬于房屋全部產(chǎn)權(quán)，再上市交易時(shí)如果與單位沒有特殊約定的，則不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意而直接交易。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)由于購買者只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，所以其在處置和收益上就會(huì)受到一定的限制。該類房屋再上市交易時(shí)，由于原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)，所以需要征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，并且交易后，其收益需按照比例進(jìn)行分成。不過，如果該產(chǎn)權(quán)人不想與單位進(jìn)行收益分成，產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，購買了另一部分產(chǎn)權(quán)，則可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)，這樣就與成本價(jià)房改房交易方式一樣了。

集資房根據(jù)個(gè)人出資的多少?zèng)Q定權(quán)屬比例，分屬房改房和經(jīng)濟(jì)適用房。這里需要說明的是，集資建房有也有兩種產(chǎn)權(quán)：一種是出資價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)，其產(chǎn)權(quán)界定為全部產(chǎn)權(quán)；另一種是出資價(jià)格低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為部分產(chǎn)權(quán)。集資房上市交易方式與相應(yīng)的房改房一致。在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中估價(jià)人員會(huì)大量遇到另兩種產(chǎn)權(quán)形式一種是城市私房，具有房屋全部產(chǎn)權(quán)，但土地使用權(quán)多為國有劃撥性質(zhì)，其上市交易時(shí)，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，具體怎樣辦理，目前我國已有的法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定，各地的規(guī)定也參差不齊，另一種是在農(nóng)村集體所有權(quán)土地上的農(nóng)房所有權(quán)，這類房地產(chǎn)也具有房屋全部產(chǎn)權(quán)，但是土地必須經(jīng)過征用變成國有土地后方能照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)交易。在這里需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在我國，城市土地國有制度的形成有一個(gè)發(fā)展的過程，而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上私房產(chǎn)權(quán)人實(shí)際享有的私房土地使用權(quán)的原因是十分復(fù)雜的。這里有城市居民世代相傳的私有房產(chǎn)占有的土地；也有解放前或解放初期土地私有期間，城市居民買地蓋房、買房買地或借地蓋房取得的土地使用權(quán)；還有其他海外人士或華僑解放前后購置的房地產(chǎn)；也還有城市居民通過購買私房同時(shí)取得的土地使用權(quán)等等，這種種情況雖然歷經(jīng)年代久遠(yuǎn)，但當(dāng)時(shí)購置房產(chǎn)的房契、地契（包括解放前和解放初期的），甚至現(xiàn)在還能查到。按照我國有關(guān)的法律和政策，對(duì)敵偽財(cái)產(chǎn)可以沒收，對(duì)資本主義工商業(yè)的生產(chǎn)資料可以通過贖買政策進(jìn)行社會(huì)主義改造，而對(duì)于公民個(gè)人的生活資料及相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，既不能剝奪，也不能無償征收，更不能無償征用。房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。由于房地產(chǎn)的自然地理有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的，并非房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)益。所以，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)利狀態(tài)并不總是一致的，由于每種權(quán)益均形成價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)，權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。例如同一宗房地產(chǎn)，當(dāng)它為抵押、市場交易、拍賣等不同的用途作評(píng)估時(shí)，評(píng)估師經(jīng)過認(rèn)真的工作后，所得到的評(píng)估結(jié)論是不同的。由于個(gè)案用途性質(zhì)決定了其權(quán)益成份轉(zhuǎn)移的不同，因而該宗房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格則隨其權(quán)益的不同而相差很大。因此，在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，評(píng)估師的一項(xiàng)重要工作是對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的確認(rèn)。進(jìn)行權(quán)利狀態(tài)的確認(rèn)時(shí)，對(duì)于既經(jīng)確認(rèn)的對(duì)象房地產(chǎn)，應(yīng)明確該房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，已確認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的權(quán)利的，應(yīng)以確認(rèn)其權(quán)利是否存在及其與資料內(nèi)容是否一致。對(duì)評(píng)估所有權(quán)中的收益權(quán)、處置權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)，所有權(quán)的形態(tài)中共有與區(qū)分權(quán)利；所有權(quán)以外的各項(xiàng)權(quán)利和數(shù)種權(quán)利組合狀態(tài)等等各項(xiàng)權(quán)利作詳盡明確的調(diào)查，其中包括各項(xiàng)權(quán)利存續(xù)時(shí)間及內(nèi)容的調(diào)查等等。為了正確維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，估價(jià)人員在估價(jià)過程中還必須注意以下問題：

（一）注意房地產(chǎn)權(quán)利主體的一致《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@里講的轉(zhuǎn)讓，是指產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的變更；講的“同時(shí)”，包括轉(zhuǎn)讓時(shí)間一致和主體一致，即房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人在轉(zhuǎn)讓前是一個(gè)主體，轉(zhuǎn)讓后也同樣是一個(gè)主體，不允許出現(xiàn)房屋所有權(quán)是張家的，而土地使用權(quán)卻是李家的分離狀況。因此，估價(jià)人員在為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循法律、法規(guī)規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。否則，房地產(chǎn)權(quán)利人的利益將無法得到充分體現(xiàn)，甚至?xí)斐蓢匈Y產(chǎn)的流失。

例如，某區(qū)域內(nèi)的某國有企業(yè)酒店，擬以自有的房地產(chǎn)與外商合資。當(dāng)時(shí)該酒店的房地產(chǎn)價(jià)值約為950萬元人民幣，其中房屋價(jià)值450萬元，土地使用權(quán)價(jià)值500萬元。如果在估價(jià)報(bào)告中只明確了房屋重估值為450萬元，而忽略土地使用權(quán)價(jià)值，那么就有一半左右的價(jià)值未計(jì)入該酒店的房地產(chǎn)總價(jià)值。若僅以房屋價(jià)值作資入股，實(shí)際上就意味著有500萬元左右的國有資產(chǎn)流失。因?yàn)椤吨腥A人民共和國公司法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，有限責(zé)任公司股東以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資(抵作股款)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。而房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。因此，無論在估價(jià)中是否計(jì)入土地使用權(quán)價(jià)值，一旦房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)價(jià)值也一并轉(zhuǎn)移。國家國有資產(chǎn)管理局也多次強(qiáng)調(diào)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，要求在整體資產(chǎn)和房地產(chǎn)評(píng)估中，將土地使用權(quán)納入評(píng)估范圍。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估中，也應(yīng)從遵循房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的角度來考慮。凡有建筑物的抵押，房屋所有權(quán)抵押時(shí)，土地使用權(quán)隨之抵押；土地使用權(quán)抵押時(shí)，房屋所有權(quán)隨之抵押，不能只抵押房屋或土地使用權(quán)。因?yàn)橐坏┑盅喝说狡诓荒軆斶€債務(wù)時(shí)，房屋和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)將一同拍賣。因此，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)將房屋和土地使用權(quán)一并考慮，計(jì)入房地產(chǎn)總價(jià)。有鑒于此，在為房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、繼承、交換、兼并、聯(lián)營、投資入股、抵押等交易活動(dòng)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，都應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。（二）應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待房地產(chǎn)權(quán)利在城鎮(zhèn)國有土地范圍內(nèi)，土地除非發(fā)生劇烈的、極具破壞力的地殼運(yùn)動(dòng)，一般不會(huì)滅失，而房屋就其自然屬性而言，有可能遭受火災(zāi)、水淹、風(fēng)力摧毀等自然破壞，房屋就其社會(huì)屬性而言，還可因國家建設(shè)需要而拆遷，或因權(quán)屬受侵而訴訟等。所以，在為房屋投保、受損賠償和拆遷補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)行估價(jià)時(shí)，不能盲目、生搬硬套地將房地產(chǎn)價(jià)值結(jié)合在一起進(jìn)行評(píng)估，也不能機(jī)械地將房、地收益率劃定為各占50％，或簡單地在房地產(chǎn)總價(jià)值中扣除房屋重置成本后，將所有收益歸于土地，而應(yīng)當(dāng)在估價(jià)中根據(jù)不同的委估目的，采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，科學(xué)、合理地進(jìn)行，并將房地產(chǎn)經(jīng)營中的機(jī)會(huì)成本、風(fēng)險(xiǎn)收益等在房價(jià)和地價(jià)中合理分?jǐn)?，正確評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。例如，在為委估人進(jìn)行房屋投保評(píng)估時(shí)，可以只評(píng)估房屋的價(jià)值。因?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)利人投保后，一旦發(fā)生房屋被火燒、水淹、風(fēng)毀等情形，保險(xiǎn)公司在辦理理賠時(shí)，因土地未滅失，只對(duì)被毀損的房屋價(jià)值進(jìn)行賠償。如果在受理保險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，將房地產(chǎn)價(jià)值結(jié)合在一起，勢(shì)必使房地產(chǎn)權(quán)利人不但要多付評(píng)估費(fèi)用；而且要多付保險(xiǎn)費(fèi)用。（三）充分考慮相關(guān)因素由于房地產(chǎn)交易的類型呈多樣性，既有權(quán)屬(指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、兼并、入股、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等，也有權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?。在?quán)屬轉(zhuǎn)移的交易中，由于房地產(chǎn)權(quán)利一次性讓渡，所以在一般情況下是比較容易把握住市場因素的，但在權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的交易中，就應(yīng)注意市場波動(dòng)因素對(duì)該類交易的作用。同時(shí)，由于我國現(xiàn)階段土地的供給存在出讓和行政劃撥雙軌制，即使在出讓或轉(zhuǎn)讓中，也有熟地、毛地出讓、轉(zhuǎn)讓的情形。所以在為這類交易進(jìn)行估價(jià)時(shí)，尤其應(yīng)當(dāng)重視政策因素。1.為房地產(chǎn)租賃評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮客觀租價(jià)水平。在房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)租賃是最活躍的部分。由于租賃價(jià)格與政府征收稅費(fèi)聯(lián)系在一起，不少單位或個(gè)人都能按國家有關(guān)規(guī)定如實(shí)申報(bào)租價(jià)，但也有一些單位或個(gè)人相當(dāng)程度地存在著瞞租、瞞價(jià)現(xiàn)象，表現(xiàn)在租賃合同中的租金往往是不真實(shí)的，以此逃避國家稅收。雖然這是房地產(chǎn)市場管理問題，但也給評(píng)估機(jī)構(gòu)確定市場租金、判斷房地產(chǎn)收益造成了一定的難度。因此，我們?cè)谠u(píng)估時(shí)，不能簡單地將租賃合同中的租金作為參照系，而要在掌握各類市場信息的前提下，從中剖析有關(guān)信息資料，對(duì)租賃合同以外的相關(guān)合同中的附加條件進(jìn)行分析和價(jià)值折算，從合理受益角度求取合理租、售比值，以此估算房地產(chǎn)租賃市價(jià)。2.為房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮市場波動(dòng)因素。房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓那樣一次性將產(chǎn)權(quán)讓渡，其存續(xù)期較長，少則三個(gè)月或半年，多則一、二年甚至更長。在此存續(xù)期間，由于受供求狀況、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等影響，房地產(chǎn)市場價(jià)格呈波動(dòng)狀態(tài)。今天這類結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)因供小于求價(jià)格上揚(yáng)，過一段時(shí)間又可能因供大于求價(jià)格下跌。因此，我們?yōu)榈盅?、典?dāng)?shù)刃袨檫M(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握房地產(chǎn)市場波動(dòng)趨勢(shì)，求取估價(jià)值時(shí)取一定比例的下限，以保障抵押權(quán)、典權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全性。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備以其所屬的高檔商品住宅樓作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估時(shí)，分析到這類高檔商品住宅樓目前供求狀況趨于飽和，國家正抓緊實(shí)施安居工程，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)的情況后，就應(yīng)在估價(jià)中考慮銷售實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，適當(dāng)下調(diào)評(píng)估值，以維護(hù)銀行的抵押權(quán)益。當(dāng)然，在評(píng)估中也不能任意壓低評(píng)估值，否則將損害抵押人、出典人的經(jīng)濟(jì)利益。3.為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮政策因素。長期以來，我國在土地使用權(quán)上實(shí)行的是行政劃撥、無償使用制度。黨的十一屆三中全會(huì)以后，從理論與實(shí)踐上逐步確定了社會(huì)主義初級(jí)階段土地的商品屬性。1990年國務(wù)院55號(hào)令頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開始了土地有償、有限期使用。因此，我們?cè)跒橥恋厥褂脵?quán)出讓、轉(zhuǎn)讓評(píng)估時(shí)，要考慮相關(guān)的政策因素。

(1)要以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以法律的形式規(guī)定政府應(yīng)當(dāng)定期確定和公布基準(zhǔn)地價(jià)。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，按有關(guān)規(guī)定，結(jié)合委估地塊的具體情況，進(jìn)行系數(shù)修正，不宜參照因特殊情況而產(chǎn)生的低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓的交易實(shí)例，以免造成估價(jià)結(jié)果的偏差。如果沒有基準(zhǔn)地價(jià)可供參考，也可采用收益法、成本法或假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評(píng)估。

(2)要依據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行評(píng)估。一定的出讓、轉(zhuǎn)讓合同總是與一定的規(guī)劃條件相聯(lián)系的，出讓、轉(zhuǎn)讓合同一旦生效，受讓人就必須按合同中的約定(如建筑容積率、規(guī)定用途等)對(duì)受讓地塊進(jìn)行開發(fā)利用。因此，我們?cè)谠u(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府規(guī)定的規(guī)劃條件進(jìn)行合理估價(jià)，而不能根據(jù)土地受讓人在開發(fā)利用過程中超過規(guī)劃條件限制或末合理使用規(guī)劃條件的情況進(jìn)行評(píng)估。

(3)要依照規(guī)定的土地使用年限進(jìn)行評(píng)估。自我國實(shí)行土地有償、有限期使用以來，凡經(jīng)出讓后的土地均在土地使用合同中規(guī)定了土地使用年限。我國土地使用權(quán)出讓的最高年限根據(jù)土地用途分為70年、50年、40年。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。因此，在為出讓后土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意原出讓年限與轉(zhuǎn)讓后剩余使用年限的關(guān)系，加以扣減，合理確定轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)價(jià)值。對(duì)于出讓合同標(biāo)明的土地使用年限與國家規(guī)定的最高使用年限相悖時(shí)，我們認(rèn)為應(yīng)不超過國家規(guī)定的相應(yīng)土地用途最高使用年限。例如，在為某綜合大廈評(píng)估時(shí)，當(dāng)時(shí)出讓合同中標(biāo)明的土地使用年限為70年，但對(duì)照國務(wù)院規(guī)定的綜合用途的土地使用最高年限為50年，故我們?cè)谠u(píng)估中只能按50年計(jì)算。（四）房地產(chǎn)區(qū)位的含義區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動(dòng)而內(nèi)在化，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位（Location）是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通，周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。一宗房地產(chǎn)的位置，是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括：①坐落——該宗房地產(chǎn)所在的具體地點(diǎn)（如門牌號(hào)等）。②方位——該宗房地產(chǎn)所在的方向和位置，特別是在所在區(qū)域（如城市、住宅小區(qū)、十字路口地區(qū)等）中的方向和位置。③距離——該宗房地產(chǎn)與有關(guān)場所（如市中心、汽車客運(yùn)站、火車站、機(jī)場、碼頭、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地等）的遠(yuǎn)近。④朝向——該宗房地產(chǎn)的建筑物正門或房門窗戶等正對(duì)著的方向。⑤樓層——當(dāng)該宗房地產(chǎn)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，其所在的樓層。

一宗房地產(chǎn)的交通，是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度——通達(dá)性（accesibility)?？煞譃閺钠渌胤降竭_(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性。用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”，“進(jìn)來”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”’到“外”，“出去”的方便程度，是為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通。某些房地產(chǎn)由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內(nèi)的方便程度與由內(nèi)到外的方便程度是不同的。一宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境和景觀，是指該宗房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。其中，人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征（如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。

一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施，是指該宗房地產(chǎn)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。如果是該宗房地產(chǎn)內(nèi)部的配套設(shè)施，則屬于該宗房地產(chǎn)的實(shí)物因素?；A(chǔ)設(shè)施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施一般是指教育（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施。雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變；其他資產(chǎn)可以移動(dòng)，其位置能夠改變。因此，區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的（不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價(jià)不同）?！發(fā)oca-tion,locationAndlocation"是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)的三大秘訣，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。當(dāng)然，區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切．但它強(qiáng)調(diào)了區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的極端重要性,一般你能夠改變房地產(chǎn)除了區(qū)位以外的東西，但你改變不了房地產(chǎn)的區(qū)位，這就是為何區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)如此重要的原因。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果它們的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價(jià)值會(huì)有很大的不同。

如一棟房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，例如，該房屋的產(chǎn)權(quán)是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價(jià)值就有很大的差異。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大的不同兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，其價(jià)值也可能有很大的不同。區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置外，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。任何資產(chǎn)雖然在某一時(shí)點(diǎn)都有—個(gè)具體的位置，但房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)，其他資產(chǎn)的位置可以隨時(shí)改變，因此，區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同、其價(jià)值可能有很大的不同。三、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列三種存在形態(tài)：（一）土地最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，也可能需要把它單獨(dú)看待、只評(píng)估其中的土地價(jià)值。例如為征收土地稅費(fèi)，或者確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，就只單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值。對(duì)于有建筑物的土地，在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地，有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地；（2）考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。至于在估價(jià)中采用哪種看待方式，如何考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。將在最高最佳使用原則中介紹。（二）建筑物建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，為計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，都只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。在在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物，有下列兩種做法：（1）無視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”；(2)考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。而在估價(jià)中應(yīng)采用哪種看待方式，如何考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響，將在最高最佳使用原則中介紹。（三）房地當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物已開始建設(shè)建筑物尚未建成的房地產(chǎn)，即在建工程(包括停建工程)，往往成為估價(jià)對(duì)象；也有要求對(duì)正在開發(fā)建造或計(jì)劃開發(fā)建造，但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，如期房(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含土地)進(jìn)行估價(jià)，還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，如對(duì)人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估；估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某一部分，如某個(gè)樓層、某套房或其中的裝修裝飾部分；另外，房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有屬于房地產(chǎn)以外的，作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價(jià)，該評(píng)估價(jià)格除了包含該賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價(jià)值外，還可能包含其中的設(shè)施、設(shè)備(如室內(nèi)配備的家具、電視機(jī)、電話機(jī)等)的價(jià)值。

概括起來，從實(shí)物角度來看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)存在形態(tài)，主要有下列幾種：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚來建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地與建筑物的合成體(已建成的建筑物)；(5)在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體，包括停建工程）；(6)未來狀況下的房地產(chǎn)；(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；(8)房地產(chǎn)的過去狀況與現(xiàn)在狀況的差異部分，如后來增加的裝修狀況；(9)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)；(10)作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)；(11)房地產(chǎn)的局部。(四)房地產(chǎn)的其他名稱

1、中國、法國、意大利、日本及臺(tái)灣地區(qū)將房地產(chǎn)稱為不動(dòng)產(chǎn)；

2、中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”來代替房地產(chǎn)。

(六)本課程對(duì)房地產(chǎn)的用詞

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個(gè)關(guān)鍵詞，

其含義分別如下：

1．“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格既包含土地的價(jià)格，也包含地上建筑物的價(jià)格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格。值得說明的是，這里的“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內(nèi)的所有建筑物，以區(qū)別于建筑物真正的地上部分和地下部分。

4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。

第二節(jié)房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，并且是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個(gè)特性。

一、不可移動(dòng)不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動(dòng)。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。有時(shí)為了道路建設(shè)和古建筑保護(hù)等，需要對(duì)建筑物實(shí)施整體平移。例如，因城市道路擴(kuò)建需要，廣西壯族自治區(qū)一級(jí)保護(hù)文物“英國領(lǐng)事館舊址”被整體平移了35m.盡管如此，建筑物被移動(dòng)的情況很少見，被移動(dòng)的建筑物數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存的建筑物數(shù)量微不足道，并且這種移動(dòng)的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，移動(dòng)的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見，但建筑物被拆除之后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或是還原成了建筑材料。

由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場所（如市中心）的距離、對(duì)外交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常是隨著城市建設(shè)和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國目前城市建設(shè)和發(fā)展變化較大較快的情況下。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境（當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等），而不像其他產(chǎn)品，原料地、生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從生產(chǎn)地或者供給過剩、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到消費(fèi)地或者供給短缺、價(jià)格較高的地區(qū)。由于人們無法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場不是一個(gè)全國性市場，更不是一個(gè)全球性市場，而是一個(gè)地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場可視為一個(gè)市場，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場。

二、獨(dú)一無二獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來的汽車、電視機(jī)等產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，如同沒有兩個(gè)完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物可能一模一樣，但由于它們的位置、朝向、地形、地勢(shì)、周圍環(huán)境和景觀等的不同，該兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受個(gè)別因素的影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對(duì)象實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則（見本書第五章第六節(jié)）及估價(jià)方法之一的市場法（見本書第六章）正是基于這一點(diǎn)。

房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。（2007年試題）（2003年相關(guān)試題）

A．難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B．房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭

C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D．房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

E．房地產(chǎn)價(jià)值量大

三、壽命長久壽命長久特性也稱為耐久性，對(duì)于土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒或者發(fā)生荒漠化、鹽漬化等，但它在地球表面所標(biāo)明的場所、作為空間是永存的。實(shí)際上，人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)保護(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用。而其他物品，都會(huì)在使用中磨損，經(jīng)過一定期限或者較長久的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。

由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其所有者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，例如在中國通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義，例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對(duì)于耕地來說，如果采用一種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護(hù)，土地也有“毀滅”的可能。

四、供給有限土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性被稱為有限性、不可再生性、不增性。但是對(duì)于狹義的土地（可用的陸地）來說，如果地價(jià)高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國家，都有填海造地的大量實(shí)例。例如，日本的關(guān)西機(jī)場就是用填海的方式建成的。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存的土地?cái)?shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是區(qū)位較好的土地供給有限，導(dǎo)致了建筑物特別是區(qū)位較好的建筑物數(shù)量也是有限的。

房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定區(qū)位特別是好區(qū)位的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景（如海水、陽光、沙灘），或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟(jì)中，除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無法享有。進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限的特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。目前，相對(duì)于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。如果沒有不可移動(dòng)特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。因此，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，例如向郊區(qū)擴(kuò)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加容積率或建筑高度、建筑密度。但這些又要受到耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件（包括容量）、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術(shù)等的約束。

房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。（2004年試題）（2003年相關(guān)試題）

A．土地總量有限

B．規(guī)劃限制

C．房地產(chǎn)不可移動(dòng)

D．價(jià)值量大

五、價(jià)值量大與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。從單價(jià)高來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說。從總價(jià)大來看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模（如面積），因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價(jià)值，比一件家具或者一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，一般在十萬元以上。對(duì)于普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價(jià)值就更大了，通常為上百萬元，甚至上千萬、上億元。

六、用途多樣用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場或者拆除重新利用的大量實(shí)例。多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將其房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價(jià)中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”。從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

七、相互影響一般物品的使用基本上是孤立的，相互間較少有影響，并由于可以移動(dòng)，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時(shí)的。而房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會(huì)對(duì)周圍其他房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響；反之，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到采光、日照、通風(fēng)、視野、可視性，使環(huán)境美化或者帶來人流、噪聲、異味等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響的特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受其周圍房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值降低；而如果在該住宅旁邊興建一個(gè)花園、開辟一塊綠地，則可使其價(jià)值升高。修筑一條道路或者建造一個(gè)購物中心，對(duì)其周圍房地產(chǎn)的價(jià)值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！?/p>

進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補(bǔ)償費(fèi)。

八、易受限制房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，并且是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，關(guān)系民生及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，即使是那些標(biāo)榜“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國家和地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴(yán)格管制的?！八接胸?cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的國家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行限制的一種理由是：“正為了要維護(hù)自由才限制自由”-“私有財(cái)產(chǎn)的存在是美國生活方式的基礎(chǔ)之一……但‘私有財(cái)產(chǎn)’這個(gè)名稱很需要詮釋一番，因?yàn)椴徽撀?lián)邦、州或市政府都時(shí)常為了公眾利益而干預(yù)私有財(cái)產(chǎn)，或規(guī)定所有人如何才能享用其財(cái)產(chǎn)，或向私產(chǎn)所有人抽稅，甚或把他的財(cái)產(chǎn)完全沒收?！薄耙粋€(gè)地主享有‘天然權(quán)利’使其土地不受鄰人開掘工作的損害，可是倒過來說，他自己的自由也不免受到限制。同樣，如果他的土地沿著一條水道，那末他有權(quán)要求上游的地主不使流到他那里的水受到‘不合理’的污染或在量方面減少。更廣泛地說在不成文法里有一項(xiàng)有關(guān)‘騷擾’的理論，要求每一個(gè)業(yè)主避免在自己的土地上進(jìn)行‘不合理’的侵?jǐn)_附近土地使用或享受的活動(dòng)（例如以煙、氣味或嘈雜聲）?！?/p>

政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的：（1）管制權(quán)（policepower）。政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的利用作出限制。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。（2）征收權(quán)（eminentdomain）。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，哪怕是違反了被征收單位和個(gè)人的意愿，但要對(duì)被征收單位和個(gè)人給予公正、合理的（just，fair）補(bǔ)償。（3）征稅權(quán)（taxation）。政府為了增加財(cái)政收入等，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。（4）充公權(quán)（escheat）。政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產(chǎn)。房地產(chǎn)易受限制的特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這一點(diǎn)既說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。一般地說，在社會(huì)動(dòng)亂、戰(zhàn)爭年代，房地產(chǎn)價(jià)格低落，而動(dòng)產(chǎn)特別是食品、黃金的價(jià)格暴漲；在社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格往往有上漲的趨勢(shì)，而動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩(wěn)或者低落（不考慮通貨膨脹因素）。

九、難以變現(xiàn)難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，稱為變現(xiàn)能力弱。房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使作了一定幅度的降價(jià)，在短期內(nèi)也可能找不到買者。值得注意的是，這里只是講一定幅度的降價(jià)，沒有講無限度地降價(jià)。從理論上講，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購買。另外，對(duì)于房地產(chǎn)持有人來說，有時(shí)可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來解決所需資金問題。

不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：①該宗房地產(chǎn)的通用性。所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。例如，廠房通常比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。②該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。所謂獨(dú)立使用性，通俗地說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門封閉，便難以出人。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力就越弱。③該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。一般地說，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。例如，大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

④該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場的一個(gè)球洞，工廠的一個(gè)車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價(jià)值越大的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。⑤該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力就越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內(nèi)的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期比在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期的變現(xiàn)能力弱。十、保值增值

一般地說，豆腐、牛奶之類的易腐爛變質(zhì)物品，經(jīng)過一段時(shí)間以后，其價(jià)值會(huì)完全喪失；電腦、手機(jī)之類的高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝不斷出現(xiàn)、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好產(chǎn)品面世等，其價(jià)值會(huì)大幅度降低。但是，房地產(chǎn)由于土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值。

引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如更新或添加設(shè)施設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理等；②外部經(jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加；④通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲；⑤房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。其中，房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

房地產(chǎn)通常具有保值功能，因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎洝Ｈ绻霈F(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購買力會(huì)下降，今天能用1元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項(xiàng)投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來講的。房地產(chǎn)價(jià)格是波浪式上漲的，不排除隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境惡化、景觀被破壞導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值，甚至過度投機(jī)、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌。

在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長時(shí)期的連續(xù)下跌也是可能的。例如，日本1955年至1991年的幾十年間地價(jià)持續(xù)上漲，但1991年以后隨著“泡沫經(jīng)濟(jì)”的破滅，地價(jià)一路下滑。就日本全國而言，其地價(jià)峰值出現(xiàn)在1991年9月，而東京等6大城市的地價(jià)峰值出現(xiàn)在1990年9月。地價(jià)下跌尤以東京等6大城市為甚，如1999年3月底，東京等6大城市商業(yè)用地和住宅用地的平均價(jià)格只有1990年9月泡沫經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)的21．7%和45%.再如一座礦山城鎮(zhèn)，如果礦產(chǎn)資源被開采完后沒有其他產(chǎn)業(yè)相繼興起，則其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢(shì)。另外，中國現(xiàn)行的土地價(jià)格是有期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用期限較長的土地來說，在其使用期限的前若干年，價(jià)格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但因總有一天土地剩余使用期限會(huì)降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格從長遠(yuǎn)看是趨于下降的；但如果預(yù)計(jì)可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)很少或者完成了續(xù)期，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來。

房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。（2005年試題）（2007年相關(guān)試題）

A．裝飾裝修改造

B．通貨膨脹

C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D．改進(jìn)物業(yè)管理

E．周圍環(huán)境改善第三節(jié)

房地產(chǎn)的種類一、按用途劃分的種類按照房地產(chǎn)的用途，首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)，具體可細(xì)分為下列10類：（1）居住房地產(chǎn)：是指供家庭或個(gè)人居住使用的房地產(chǎn)，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)，又可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍又可分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。（2）辦公房地產(chǎn)：是指供處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn)，即辦公樓，又可分為商務(wù)辦公樓（俗稱寫字樓）和行政辦公樓兩類。（3）商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級(jí)市場、批發(fā)市場等。（4）旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

（5）餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。（6）體育和娛樂房地產(chǎn)：是指供人健身、消遣使用的房地產(chǎn)，包括體育場館、保齡球館、高爾夫球場、滑雪場、影劇院、游樂場、娛樂城、康樂中心等。（7）工業(yè)房地產(chǎn)：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括廠房、倉庫等。工業(yè)房地產(chǎn)按照用途，又可分為主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房、動(dòng)力用廠房、儲(chǔ)存用房屋、運(yùn)輸用房屋、企業(yè)辦公用房、其他（如水泵房、污水處理站等）。（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。（9）特殊用途房地產(chǎn)：包括汽車站、火車站、機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。（10）綜合用途房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產(chǎn)，如商住樓。

二、按開發(fā)程度劃分的種類按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可把房地產(chǎn)分為下列5類：（1）生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，例如荒地、農(nóng)地。（2）毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?。?）熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，熟地又可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地?！叭ㄒ黄健保话闶侵竿?、通水、通電和場地平整：“五通一平”‘一般是指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整：“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、電力、電信、燃?xì)狻崃Φ然A(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。

（4）在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程從另一角度通常又被稱為“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。未完成工