高端住宅(公寓類)ok

高端住宅（公寓類）設(shè)計(jì)研究

上海尤埃建筑設(shè)計(jì)有限公司︱UA國際︱上海尤安建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所目錄前言 一. 總則 二. 定位理念篇 三. 規(guī)劃建筑篇 四. 景觀設(shè)計(jì)篇（另詳） 五. 精裝設(shè)計(jì)篇 （另詳）六. 機(jī)電設(shè)計(jì)篇 （另詳）七. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)篇 （另詳）結(jié)語 前言

為了指導(dǎo)UA豪宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，特此研究高端住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，本研究主要針對除別墅外的公寓類高端住宅，UA設(shè)計(jì)的高端住宅項(xiàng)目應(yīng)參照本研究進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他住宅項(xiàng)目可選擇性參考。本文中的基本項(xiàng)適用于所有高端住宅項(xiàng)目，優(yōu)選項(xiàng)適用于頂級高端住宅項(xiàng)目。一、總則

1.1.我們對高端住宅進(jìn)行定義，即：面向城市高端人群，價(jià)格數(shù)倍于城市平均房價(jià)，具有稀缺性、高品質(zhì)、獨(dú)特性、高科技、精細(xì)化和人性化的住宅產(chǎn)品，包括有形的產(chǎn)品和無形的服務(wù)、品牌，并且在城市中享有較高的聲譽(yù)和知名度。1.2.高端住宅依據(jù)產(chǎn)品檔次分為頂級高端住宅和普通高端住宅兩類，頂級高端住宅指位于上海、北京等一線城市核心地段、預(yù)期售價(jià)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)的住宅項(xiàng)目，普通高端住宅指除一線城市核心地段以外預(yù)期售價(jià)超過一萬以上并且數(shù)倍于當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)的住宅項(xiàng)目。二、定位理念篇

2.1.產(chǎn)品定位UA高端住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位于量產(chǎn)高端住宅，注重營造健康、舒適、環(huán)保的生活方式，整合各類資源，提供高附加值一體化產(chǎn)品，包括實(shí)體產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)、高端配套等，在產(chǎn)品定位時(shí)應(yīng)將以上內(nèi)容整合在一起。2.2.產(chǎn)品特質(zhì)奢侈品因其稀缺而珍貴，同樣高端住宅也因其稀缺而具有高溢價(jià)。高端住宅產(chǎn)品首先應(yīng)充分利用高端資源，包括城市資源、自然資源、文化資源、生活資源等；其次，產(chǎn)品應(yīng)做到某種極致，創(chuàng)造若干具有差異化、超越一般思維想象的賣點(diǎn)，形成產(chǎn)品獨(dú)特引領(lǐng)性和核心競爭力，從而成為具有極大溢價(jià)空間的稀缺產(chǎn)品。產(chǎn)品注重主題創(chuàng)造，體現(xiàn)卓越、專屬、創(chuàng)新、人文的高附加值產(chǎn)品特質(zhì)，跳脫一般居住功能的基本框架而定位于高端生活方式的提供者。

高端住宅會所——高端生活方式的象征2.3.產(chǎn)品分類及特征分析2.3.1.產(chǎn)品分類高端住宅對高端稀缺資源的占有，首先應(yīng)集中體現(xiàn)在其區(qū)位選址的稀缺性，這是豪宅社區(qū)在定位前所必備的潛力基礎(chǔ)。城市稀缺區(qū)位主要定義在城市綜合設(shè)施環(huán)境的稀缺、城市文化價(jià)值認(rèn)同的稀缺、區(qū)域優(yōu)勢自然景觀的稀缺、城市規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Φ南∪彼膫€(gè)特征基礎(chǔ)之上，根據(jù)其在城市的空間分布和占據(jù)資源的不同，可劃分為城市核心地段、傳統(tǒng)高尚地段、城市新興發(fā)展地段、自然人文資源地段四類高端住宅。2.3.2.特征分析：2.3.2.1.城市核心地段高端住宅：區(qū)位特征：位于城市商業(yè)金融核心地段，是全體城市居民認(rèn)同的城市核心區(qū)域，區(qū)域價(jià)值極高，是城市的經(jīng)濟(jì)文化中心。地塊通常毗鄰標(biāo)志性城市景觀和公共活動中心，如上海陸家嘴地區(qū)、外灘沿岸，具備完善的交通、生活、休閑配套資源，一般地塊面積較小。例如湯臣一品、翠湖天地。規(guī)劃特征：設(shè)計(jì)地塊面積較小、高容積率、多采用圍合式布局；產(chǎn)品特征：產(chǎn)品形態(tài)為高層甚至超高層，產(chǎn)品定位于或超越五星級酒店，挖掘和利用城市標(biāo)志性景觀優(yōu)勢，彰顯和表達(dá)城市文化價(jià)值認(rèn)同；生活配套依托區(qū)域既有資源。城市核心區(qū)域——陸家嘴的高端住宅2.3.2.2.傳統(tǒng)高尚地段高端住宅：區(qū)域特征：位于城市中心或成熟區(qū)域，如毗鄰歷史文化街區(qū)、城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、商貿(mào)保稅區(qū)、名校、高等級醫(yī)院等，在城市長期歷史發(fā)展中已經(jīng)形成了穩(wěn)定、優(yōu)越的社區(qū)居住大環(huán)境，如老徐匯、長寧、盧灣、靜安等傳統(tǒng)高尚地區(qū)，區(qū)域價(jià)值很高。一般用地較小，周邊建筑密度大，綜合配套設(shè)施齊全，人文環(huán)境好。例如上海香山麗舍、御華山。規(guī)劃特征：設(shè)計(jì)地塊面積小，容積率高，注重與城市之間密切關(guān)系；產(chǎn)品特征：產(chǎn)品形態(tài)為高層或超高層，產(chǎn)品定位貼近五星級酒店，生活配套依托區(qū)域既有資源。城市傳統(tǒng)高尚區(qū)域豪宅——香山麗舍2.3.2.3.城市新興發(fā)展地段高端住宅：區(qū)域特征：城市規(guī)劃中確定的城市發(fā)展主軸和新城中心區(qū)及城市生長過程中的經(jīng)濟(jì)活力潛力區(qū)，有著明晰的區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展動力，并伴隨有近期重大基礎(chǔ)性、服務(wù)性設(shè)施的建設(shè)，規(guī)劃起點(diǎn)高，設(shè)施配套全，發(fā)展前景好，區(qū)域升值空間大。例如位于浦東新區(qū)的星河灣。規(guī)劃特征：地塊面積較大，空間尺度寬裕，規(guī)劃商業(yè)、酒店、教育等配套設(shè)施；產(chǎn)品特征：產(chǎn)品形態(tài)為高層或低層、高層混合，由于用地面積大，產(chǎn)品在景觀上有較大塑造空間，同時(shí)通過公共部位、戶型裝飾、內(nèi)部高端服務(wù)設(shè)施配置來塑造高端形象。城市新興區(qū)域高端住宅——上海星河灣2.3.2.4.自然人文資源地段高端住宅：區(qū)域特征：距離城市中心較遠(yuǎn)，擁有優(yōu)勢顯著、特征突出的自然人文資源，易于形成高端居住氛圍，綜合配套設(shè)施有待完善。例如17英里、大連星海灣。規(guī)劃特征：設(shè)計(jì)地塊規(guī)模較大、較低容積率、較低密度，區(qū)域規(guī)劃各類高端設(shè)置產(chǎn)品特征：依托優(yōu)越自然人文環(huán)境進(jìn)行社區(qū)打造和產(chǎn)品塑造，全面提升周邊道路、水系等基礎(chǔ)環(huán)境，配備高端會所，產(chǎn)品形態(tài)為高層、或低層、高層混合，加強(qiáng)周邊高端服務(wù)設(shè)施的配置，如五星級酒店等。占據(jù)優(yōu)越自然資源的高端住宅2.4.價(jià)值定位從產(chǎn)品價(jià)值角度分析，一般來講高端住宅目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的景觀環(huán)境、公共部位、建筑立面、戶型精裝、空間尺度、設(shè)施配置感受最為直接，因此也最為敏感。在這幾方面，產(chǎn)品應(yīng)盡量做到極致，以形成產(chǎn)品核心競爭力，為提高產(chǎn)品溢價(jià)空間提供重要元素。如華僑城波托菲諾結(jié)合自然水景成功打造極富魅力的意大利小鎮(zhèn)異域風(fēng)情、星河灣以世外桃源般景觀、豪華裝修和超大尺度空間感受塑造了豪宅標(biāo)桿；萬科17英里以無可替代的絕版資源——山地海景打造稀缺豪宅產(chǎn)品；上海御華山雙層幕墻、自由分隔大空間創(chuàng)造豪宅新理念，這些產(chǎn)品在不同方面、不同程度做到了某種極致，從而具有了稀缺性和高價(jià)值。下列的產(chǎn)品價(jià)值樹劃分了三個(gè)價(jià)值等級，根據(jù)客戶的敏感度對產(chǎn)品各價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行定位。產(chǎn)品價(jià)值分析樹備注；標(biāo)準(zhǔn)線指品質(zhì)要求需達(dá)到高端住宅產(chǎn)品平均線，標(biāo)桿線指品質(zhì)需達(dá)到一定極致從而能引領(lǐng)高端住宅產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線2.5.設(shè)計(jì)理念要從普通住宅設(shè)計(jì)思維上徹底轉(zhuǎn)變，自始至終立足于高品質(zhì)產(chǎn)品定位目標(biāo)不動搖，；要打破價(jià)格的限制，必須打破思維的限制，先做好產(chǎn)品，再合理控制造價(jià)，將產(chǎn)品做到某些方面的極致性，如景觀、尺度等，才能形成產(chǎn)品的稀缺性，而這必將為業(yè)主帶來豐厚的溢價(jià)回報(bào)。2.6.服務(wù)理念高端住宅產(chǎn)品由硬件和軟件組成，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量決定了產(chǎn)品品質(zhì)的完美延續(xù)。高端住宅產(chǎn)品應(yīng)提供五星級賓館般細(xì)致周到服務(wù)，嚴(yán)密的安保措施，引入高端物業(yè)公司或五星級酒店管理公司進(jìn)行管理，提供個(gè)性化高端服務(wù)，如個(gè)人金融服務(wù)等。三、規(guī)劃建筑篇

3.1.區(qū)域規(guī)劃3.1.1整合或提升區(qū)域內(nèi)外各類資源3.1.1.1充分挖掘利用區(qū)位選址的優(yōu)勢和特征，如周邊有景觀資源則應(yīng)讓盡可能多的住戶享受到，將周邊景觀資源作為本項(xiàng)目的背景；有歷史人文資源則可保留作為社區(qū)的組成部分；占據(jù)獨(dú)特自然資源

3.1.1.2配置高端設(shè)施如會所、名校、商業(yè)配套、五星酒店等，營造區(qū)域高端階層生活方式，打造區(qū)域高端生活場景；3.1.2.3優(yōu)化設(shè)計(jì)地塊外環(huán)境，如全面提升項(xiàng)目周邊道路、河道景觀質(zhì)量，打造優(yōu)美的區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境

配備高端會所

優(yōu)化周邊道路景觀，創(chuàng)造優(yōu)美社區(qū)環(huán)境3.2.規(guī)劃理念3.2.1.注重產(chǎn)品主題精神的挖掘打造，規(guī)劃有生命力的社區(qū)前期定位應(yīng)確定社區(qū)規(guī)劃主題，規(guī)劃、景觀、建筑都要圍繞主題展開設(shè)計(jì)，并在保證基本品質(zhì)基礎(chǔ)上突出契合主題的產(chǎn)品特質(zhì)，如17英里突出濱海生活產(chǎn)品特質(zhì)、北京MOMA突出源于歐洲的高科技產(chǎn)品特質(zhì)、湯臣一品突出濱江金融核心的產(chǎn)品特質(zhì)。3.2.2.創(chuàng)造高品質(zhì)的鄰里生活交流平臺，為營造社區(qū)活力提供設(shè)施場所在設(shè)計(jì)上，通過四維設(shè)計(jì)來創(chuàng)造高品質(zhì)的鄰里生活交流平臺。四維設(shè)計(jì)是跳脫傳統(tǒng)三維空間設(shè)計(jì)概念，將規(guī)劃、景觀、建筑整合一體，針對人們的生活方式進(jìn)行設(shè)計(jì),將第四維——時(shí)間融入空間設(shè)計(jì)，把焦點(diǎn)關(guān)注在人們是怎么使用和感知他們所處的環(huán)境。3.2.3.創(chuàng)造行人的社區(qū),為人的尺度而設(shè)計(jì)的社區(qū)為行人設(shè)計(jì)的社區(qū)，滿足其步行的功能和便捷，考慮到老人和孩子的活動場所，配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)在步行距離范圍內(nèi)。3.2.4.空間滲透理念，減少呆板單一化的空間建筑與景觀互為界面互相滲透，景觀以建筑為背景，建筑以景觀為襯托，通過空間滲透、對景借景，減少空間呆板單一化。3.2.5.合理多樣化的社區(qū)建筑及景觀環(huán)境在空間層次、造型和材料上豐富多元化，提供人們精神層次上的享受；活動的靈活性、多樣性必須貫穿于環(huán)境設(shè)計(jì)的各個(gè)角落。建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)所追求的境界就是使多元的因素秩序化，形成有機(jī)統(tǒng)一和諧共存的整體，從而產(chǎn)生美的享受。3.2.6.為未來而設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)永久的社區(qū)以前瞻規(guī)劃發(fā)展視角來作為規(guī)劃原則，通過空間環(huán)境的舒適度和人性化、設(shè)施材料的先進(jìn)性和高品質(zhì)、綠色環(huán)保的可持續(xù)性、設(shè)計(jì)實(shí)施的精細(xì)化來實(shí)現(xiàn)面向未來、具有長久生命力的社區(qū)。3.3.規(guī)劃設(shè)計(jì)策略——基本項(xiàng)3.3.1.整體規(guī)劃布局應(yīng)有統(tǒng)一性、系統(tǒng)性，同時(shí)注重層次感，并重點(diǎn)處理過渡部位空間節(jié)點(diǎn)。3.3.1.1.規(guī)劃布局應(yīng)首先具有統(tǒng)一、完整的結(jié)構(gòu)。如結(jié)構(gòu)分類上主要有自由式和禮儀式兩類。采用自由式布局，應(yīng)重點(diǎn)營造庭院深深、世外桃源般景觀體驗(yàn)，體現(xiàn)低調(diào)、內(nèi)斂的風(fēng)格特征；采用禮儀式布局，應(yīng)重點(diǎn)控制軸線的設(shè)置，建筑與景觀序列的組合關(guān)系與尺度配合，全面彰顯空間的莊重與尊貴。優(yōu)美室外景觀3.3.1.2規(guī)劃層級設(shè)置：規(guī)劃形成小區(qū)——組團(tuán)——單元多級體系，組團(tuán)出入口設(shè)組團(tuán)大堂，并綜合考慮私家車、步行、出租、訪客多種交通方式的進(jìn)出；對應(yīng)的景觀院落形成既隔斷又聯(lián)系的整體，形成?。ㄍピ?、花園、社區(qū)）到大（庭院、花園、社區(qū)）的有機(jī)結(jié)合；組團(tuán)大堂的設(shè)計(jì)3.3.2.從進(jìn)入小區(qū)開始，塑造宜人尊貴的規(guī)劃尺度，小區(qū)入口應(yīng)有標(biāo)志性，并有效遮擋外界視線，注重私人住宅的隱秘性。3.3.3.場地條件允許的話，地塊標(biāo)高盡量抬高，從區(qū)域向外看有俯瞰的感覺，產(chǎn)生高貴的感覺，同時(shí)也便于形成高低錯(cuò)落的景觀、開放式環(huán)境優(yōu)美的車庫、順暢的排水系統(tǒng)；3.3.4.組團(tuán)內(nèi)實(shí)行人車分流，車輛全部進(jìn)入組團(tuán)地下車庫，車庫應(yīng)整潔明亮，采用下沉庭院或采光天窗將綠化園林還有陽光延伸至地下室，停車位比例大于每戶1.5輛轎車，車庫凈高應(yīng)考慮家具搬運(yùn)車輛通行，同時(shí)考慮適當(dāng)比例的訪客停車位；車庫的下沉綠化

從車庫看室外下沉綠化

3.3.5.室外環(huán)境充分考慮人性化尺度，設(shè)置步行道、老人和兒童活動場所，結(jié)合多級物管體系營造層次化景觀空間；3.3.6.設(shè)置泛會所設(shè)施如室外泳池、活動健身場所等，有條件應(yīng)盡可能設(shè)置大型水景，活躍社區(qū)氣氛，營造優(yōu)美環(huán)境。如設(shè)置室外泳池與金魚池，中間以透明有機(jī)玻璃隔斷，形成人魚共泳的奇特感受，營造優(yōu)美環(huán)境、活躍社區(qū)氣氛；高低錯(cuò)落的水景優(yōu)選項(xiàng)3.3.7.小區(qū)空間私有化,公寓別墅化，每棟公寓可設(shè)置獨(dú)享的私家花園、游泳池和私屬的“領(lǐng)地”，每棟樓設(shè)置尊貴的獨(dú)立出入口設(shè)計(jì)；3.3.8.可考慮全組團(tuán)設(shè)風(fēng)雨長廊，從組團(tuán)大堂連接各單元入戶大堂，形成全天候室外步行空間；3.3.9.條件允許，可考慮預(yù)留直升機(jī)停機(jī)坪。3.4.建筑設(shè)計(jì)理念盡可能創(chuàng)造產(chǎn)品差異化，創(chuàng)造超越一般想象的設(shè)計(jì)元素，增加產(chǎn)品對高端客戶的吸引力，如新加坡烏節(jié)路小高層豪宅可以讓客戶的豪華車開到樓層家庭車庫；大戶型設(shè)計(jì)不是簡單地把小戶型的圖紙放大，戶型設(shè)計(jì)要兼顧各種功能，除去純居住外，體現(xiàn)社交、顯貴的高端生活方式，應(yīng)該細(xì)致考慮到每個(gè)空間的變化和感受，功能分布細(xì)化，一個(gè)房間或者一個(gè)空間只有一種功能；室內(nèi)交通流線應(yīng)注重多流線、多通道設(shè)計(jì)，滿足不同生活空間相互聯(lián)系的便捷性和各部分的相對獨(dú)立性，同時(shí)增加了空間的層次感；室內(nèi)空間打破傳統(tǒng)戶型布局，注重空間的流動性或儀式感，擁有良好寬廣的視野；室內(nèi)尺度放大，如某些區(qū)域的面積、高度及空間超出客戶的預(yù)期，不計(jì)算常規(guī)住宅的指標(biāo)，如得房率等；

3.5.平面布置和設(shè)計(jì)原則基本項(xiàng)3.5.1.每棟樓設(shè)酒店式門廊出入口和五星級酒店式大堂，有專人服務(wù)，車庫大堂與首層大堂聯(lián)通，強(qiáng)調(diào)地下室的人性化設(shè)計(jì)，同時(shí)所有電梯直達(dá)地下；3.5.2.一層空間可作為泛會所功能設(shè)置，盡可能不布置住戶，如確實(shí)要安排住戶，可參照疊加別墅設(shè)置室外花園；挑高的豪華首層大堂

采光良好、環(huán)境優(yōu)美的地下室電梯大堂

3.5.3.大戶型的電梯配置為一梯一戶，電梯直接入戶；電梯廳創(chuàng)新設(shè)計(jì)，每戶相對獨(dú)立或完全獨(dú)立，具有較高的私密性與使用性；配備樓層智能控制系統(tǒng)，通過智能卡控制電梯達(dá)到樓層，進(jìn)一步保證了業(yè)主的私密性與安全性。另外，須配置工作電梯一臺，用于家庭后勤人員出入和貨運(yùn)及應(yīng)急使用，可搬運(yùn)沙發(fā)、鋼琴等大型物品等。3.5.4.戶型功能分區(qū)應(yīng)清晰，大戶型由最私密的主人起居空間、次位生活及起居空間、公共的生活空間、后勤配套及服務(wù)空間組成；主仆活動流線應(yīng)加以區(qū)分，會客區(qū)和私密區(qū)分區(qū)設(shè)計(jì)；主人起居空間應(yīng)注意功能分區(qū)清晰、奢華配置，體現(xiàn)套中套的感覺；客人用房獨(dú)立設(shè)置，生活流線避免與主人相互間的干擾；3.5.5.大戶型室內(nèi)布局體現(xiàn)儀式感，例如可以圓廳加十字軸線布局形式，這種布局使主人感到一種主宰四方之感，如下圖所示：3.5.6.大戶型室內(nèi)空間注重流動性，例如可設(shè)計(jì)循環(huán)動線讓整個(gè)建筑平面變得流暢,人可以在室內(nèi)自由環(huán)繞。室內(nèi)環(huán)繞所產(chǎn)生的動線距離,讓參觀者經(jīng)由步伐感知房子的大尺度空間。如下圖所示：后勤區(qū)主臥私密區(qū)：觀景設(shè)計(jì)交通區(qū)：獨(dú)立電梯廳公共會客區(qū)圓廳十字軸線次位生活起居空間3.5.7.戶型設(shè)計(jì)原則避免門戶相對設(shè)計(jì)原則:原則上設(shè)置獨(dú)立入戶電梯廳，如公用電梯廳，戶門不宜相對而設(shè)，應(yīng)適當(dāng)隔離視線；入門設(shè)置衛(wèi)生間：宜在靠近入門處設(shè)置公用衛(wèi)生間，使到訪客人方便尋找；多套房配備原則：每戶臥室均配置獨(dú)立衛(wèi)生間；獨(dú)立書房設(shè)計(jì)原則：書房均獨(dú)立設(shè)計(jì)，避免干擾；在套房的臥室、更衣、洗浴三大空間的比例分配上，與普通住宅有明顯的不同，即更衣、洗浴房間的面積較大。室內(nèi)尺度要求：層高3.4米以上，大戶型可以考慮局部挑高,室內(nèi)空間應(yīng)寬裕舒適，房間面積、走廊寬度等尺度應(yīng)比普通住宅放大，觀景窗應(yīng)盡量增大開窗面積，減少分隔，使戶內(nèi)最大限度享用景觀及視線；挑空房型設(shè)計(jì)：開闊的視野、良好的光線戶內(nèi)擁有寬廣的視野優(yōu)選項(xiàng)戶內(nèi)宜設(shè)置家庭保險(xiǎn)庫，并做到恒溫恒濕、通風(fēng)通訊；設(shè)置中西廚房和早餐廳；主人房可設(shè)獨(dú)立起居空間，分設(shè)男女主人獨(dú)立的寬敞儲衣空間，衛(wèi)生間結(jié)合健身設(shè)施統(tǒng)一設(shè)計(jì)，如各種健身器械、桑拿房、蒸氣房等；考慮為即將成年的主人子女設(shè)置高標(biāo)準(zhǔn)次主臥，配置獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間、書房等；可以考慮設(shè)置豪華寬敞的空中花園或泳池，營造別墅般居住空間；大戶型設(shè)置雙工人房。設(shè)置空中泳池3.6.高端住宅房型設(shè)計(jì)要求3.6.1.A類頂級高端住宅的房型要求功能空間：●—Y/—No○－Y/N編號可銷售面積㎡200-300300-400400-600>600備注1主臥室(開間≥5100)●●●●含獨(dú)用衛(wèi)生間2第二臥室(開間≥4500)/○●●3小臥室(開間≥3600)○●●●4主臥衣帽室延長米＞10000●●●●5第二臥室衣帽室延長米＞5000/○●●6小臥室衣帽室延長米＞3000●●●●7門廳●●●●

8廚房1●●●●中式/西式9廚房2/○●●西式/中式10客廳1(開間≥6300)●●●●含化妝間11客廳2/○○●可與13合并12餐廳1(開間≥4500)●●●●

13餐廳2//○●可與11合并14書房1○●●●

15書房2/○●●含于主臥室內(nèi)16多功能室1//●●

17多功能室2///○

18內(nèi)部樓梯///○只適用錯(cuò)躍層19內(nèi)部電梯///○

20獨(dú)立儲藏室●●●●

21服務(wù)人員臥室0-111-2＞2含獨(dú)用衛(wèi)生間22工作房/○○●

23保險(xiǎn)(避難)室//●●

24設(shè)備房●●●●

備注：200平方米以下房型根據(jù)具體情況確定。3.6.高端住宅房型設(shè)計(jì)要求3.6.2.B類頂級高端住宅的房型要求功能空間：●—Y/—No○－Y/N備注：200平方米以下房型根據(jù)具體情況確定。編號可銷售面積㎡200-300300-400400-600>600備注1主臥室(開間≥4200)●●●●含獨(dú)用衛(wèi)生間2第二臥室(開間≥3900)/○●●3小臥室(開間≥3600)○●●●4主臥衣帽室延長米＞6000●●●●5第二臥室衣帽室延長米＞4000/○●●6小臥室衣帽室延長米＞4000●●●●7門廳●●●●

8廚房1●●●●中式/西式9廚房2/○●●西式/中式10客廳1(開間≥5000)●●●●含化妝間11客廳2/○○●可與13合并12餐廳1(開間≥4200)●●●●

13餐廳2//○●可與11合并14書房1○●●●

15書房2/○●●含于主臥室內(nèi)16多功能室1//●●

17多功能室2///○

18內(nèi)部樓梯///○只適用錯(cuò)躍層19內(nèi)部電梯///○

20獨(dú)立儲藏室●●●●

21服務(wù)人員臥室0-111-2＞2含獨(dú)用衛(wèi)生間22工作房/○○●

23保險(xiǎn)(避難)室//●●

24設(shè)備房●●●●

3.7.建筑造型3.7.1.立面造型應(yīng)有標(biāo)識性，采用精致的現(xiàn)代風(fēng)格立面或具有價(jià)值感的新古典主義立面，注重材質(zhì)的匹配、細(xì)部的塑造；具有標(biāo)志性的現(xiàn)代風(fēng)格經(jīng)典的傳統(tǒng)風(fēng)格3.7.2.注重夜間形象設(shè)計(jì)，配置泛光和LED照明，采取公建化夜景效果；3.8.建筑部品建筑部品是建筑的細(xì)節(jié)體現(xiàn)，從多個(gè)方面影響品質(zhì)，如材料、工藝、品牌、細(xì)節(jié)、性能等，部品部件的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)達(dá)到國家《住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)》3A級性能要求。各種材料以高檔的形式以及精密的實(shí)施呈現(xiàn)在客戶面前，出現(xiàn)多種高端建材；建筑部品要求材料高質(zhì)：高端住宅和最貴的材料無必然聯(lián)系，重要的是整體感覺的永恒、有品質(zhì)和耐久，用材既要彰顯品質(zhì)，也要經(jīng)久耐用，打造百年傳承的高端住宅；建筑部品用材的品質(zhì)感工藝考究：手工工藝的藝術(shù)，安裝工藝的“零”誤差，機(jī)械加工的線條，處處體現(xiàn)著細(xì)節(jié)的考究和工藝的精益求精，這既是與豪宅用戶價(jià)值觀吻合又能體現(xiàn)其價(jià)值。如欄桿選用鑄鐵、鍛鐵或不銹鋼玻璃等材質(zhì)，仿石材窗套或線腳采用預(yù)制的保溫板或GRC制作，工廠化制作，現(xiàn)場裝配。細(xì)節(jié)關(guān)懷：建筑實(shí)施的細(xì)節(jié)各個(gè)部品、節(jié)點(diǎn)都應(yīng)充分考慮，每個(gè)洞口、每個(gè)預(yù)埋件、都經(jīng)過各專業(yè)的確認(rèn)，通過細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)保證房屋的各項(xiàng)性能的高標(biāo)準(zhǔn)；如衛(wèi)生間的穿管洞口預(yù)埋專用的防水套管，提高了防滲漏等級等。性能卓越：部品的性能的提高，對用戶的使用感受有很大的改善。如在喧囂的市區(qū)，采用隔聲性能高的門窗、進(jìn)戶門、樓板和分戶墻，使用戶遠(yuǎn)離噪音干擾。3.9.綠色宜居綠色節(jié)能是未來住宅的發(fā)展方向，提供健康環(huán)境是對用戶的貼心關(guān)護(hù)，通過引入國際領(lǐng)先的LEED認(rèn)證或綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，按照UA宜居住宅標(biāo)準(zhǔn)建造，提供給居住者綠色、健康、舒適、科技的生活空間。健康舒適：產(chǎn)品注重居住空間以及社區(qū)空間的健康與舒適，居住環(huán)境健康舒適性包括住區(qū)環(huán)境、住宅空間、空氣環(huán)境、熱環(huán)境、聲環(huán)境、光環(huán)境、水環(huán)境、綠化環(huán)境和環(huán)境衛(wèi)生等方面，社會環(huán)境健康舒適性包括住區(qū)社會功能、住區(qū)心理環(huán)境、健身保健體系、公共衛(wèi)生體系、文化養(yǎng)育體系、社會保障體系、健康行動和健康物業(yè)管理等方面。綠色節(jié)能：節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，考慮產(chǎn)品設(shè)計(jì)與居住環(huán)境、社會環(huán)境相協(xié)調(diào)，采用環(huán)保建材，以綠色建筑星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，使綠色節(jié)能最大程度貼近居住者。人性科技：以人性科技的技術(shù)手段和設(shè)計(jì)管理理念，提高住宅高新技術(shù)的含量和居住環(huán)境水平，滿足居民現(xiàn)代居住生活的需求和對未來生活的向往與體驗(yàn)。子項(xiàng)序號技術(shù)措施實(shí)施方法備注（必選/可選）選址用地1-1遠(yuǎn)離污染源，避免和有效控制水體、空氣、噪聲、電磁輻射等污染根據(jù)環(huán)評報(bào)告評議●氣候狀況1-2當(dāng)?shù)乜諝赓|(zhì)量條件良好根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議●布局13人員活動區(qū)域、建筑遮擋、陰影分布情況良好需進(jìn)行住區(qū)陰影遮擋分析○1-4住棟布置滿足住區(qū)風(fēng)環(huán)境要求根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議○需進(jìn)行住區(qū)通風(fēng)分析道路交通1-5住區(qū)內(nèi)道路路面及便道選材和構(gòu)造合理選用透水地面技術(shù)50%面積采用○1-6自行車停車位隱蔽、使用方便根據(jù)具體情況評議○1-7人員至車庫、停車位距離合理，取用方便距離＜100m○室外噪聲1-8等效噪聲級設(shè)計(jì)合理白天≤55dB(A)；黑夜≤45dB(A)●需進(jìn)行專項(xiàng)檢測1-9黑夜偶然噪聲級設(shè)計(jì)合理≤55dB(A)●需進(jìn)行專項(xiàng)檢測空氣污染控制1-10無排放性污染源或雖有局部污染源但經(jīng)過除塵脫硫處理根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議●1-11無溢出性局部污染源，住區(qū)內(nèi)的公共飲食餐廳等加工過程設(shè)有污染防治措施根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議●1-12空氣污染物控制指標(biāo)日平均濃度不超過標(biāo)準(zhǔn)值（mg/m3）：飄塵為0.30、SO2為0.15、NOx為0.10、CO為4.0根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議●需進(jìn)行專項(xiàng)檢測綠色宜居住宅技術(shù)措施表（一）場地選擇及規(guī)劃子項(xiàng)序號技術(shù)措施實(shí)施方法備注（●必選/○可選）房型2-1起居室（廳）、臥室有自然通風(fēng)和采光，無明顯視線干擾和采光遮擋，窗地面積比不小于1/7（修改）根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議●需進(jìn)行詳細(xì)的套型自然采光通風(fēng)分析圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱2-2合理設(shè)計(jì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能率，保證每個(gè)房間的熱環(huán)境均勻性圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能優(yōu)化●需進(jìn)行能耗分析2-3合理考慮外窗遮陽根據(jù)具體情況評議●需進(jìn)行模擬分析合適的氣流組織2-4氣流分布滿足室內(nèi)舒適的要求，生活或工作區(qū)3/4以上有氣流通過根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議○需進(jìn)行模擬分析無障礙設(shè)施（公共區(qū)域）2-57層及以上住宅，每單元至少設(shè)一部可容納擔(dān)架的電梯，且為無障礙電梯根據(jù)具體情況評議○室外照明2-6有較好的室外燈光效果，避免對居住生活造成眩光等干擾根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議●設(shè)備管網(wǎng)布置2-7豎向干管集中外移、橫向支管不穿樓板根據(jù)具體情況評議○（二）建筑設(shè)計(jì)隔聲性能（設(shè)備）2-8水泵、風(fēng)機(jī)、空調(diào)等設(shè)備采取了減震、消聲和隔聲措施根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議●可進(jìn)行專項(xiàng)檢測采暖空調(diào)系統(tǒng)2-9積極采用地源熱泵系統(tǒng)等運(yùn)行效率和能效比符合相應(yīng)區(qū)域節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求根據(jù)專項(xiàng)報(bào)告評議○空調(diào)器種類2-10達(dá)到能效等級標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到國家空調(diào)器能效等級標(biāo)準(zhǔn)中2級以上；○室外機(jī)的位置2-111，隱蔽整齊安裝，避免其噪聲對環(huán)境影響2，滿足通風(fēng)要求，且不易受到陽光直射根據(jù)具體情況評議●新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)2-12普通設(shè)有組織的新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)經(jīng)過濾處理。新風(fēng)量≥每人每小時(shí)30m3●2-13設(shè)有組織的新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)經(jīng)過濾、加熱加濕（冬季）或冷卻去濕（夏季）等處理后送入室內(nèi)，新風(fēng)量≥每人每小時(shí)30m3。室內(nèi)濕度夏季≤70％，冬季≥30％○可再生能源利用2-14創(chuàng)造條件積極利用太陽