物業(yè)管理 第11章物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理 第五節(jié)

第十一章物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制作人：王木木一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義與內(nèi)容二、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)定三、《財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的適用范圍四、代管基金的概念及管理五、成本和費(fèi)用六、營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)財(cái)務(wù)管理的含義企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指企業(yè)為了取得更大的效益，按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律和國(guó)家財(cái)經(jīng)政策，籌集、運(yùn)用、分配、監(jiān)督企業(yè)資金，處理企業(yè)同各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)和中心。物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，是協(xié)調(diào)、處理各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。1、資金的籌集2、資金的投放3、資金的收回和分配內(nèi)容

——物業(yè)管理企業(yè)的管理基礎(chǔ)和中心物業(yè)服務(wù)企業(yè)是以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，而從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要條件是具有一定數(shù)量的資金。物業(yè)管理資金的籌集共性：以盈利為目標(biāo)，追求利潤(rùn)最大化。特性：取得相對(duì)穩(wěn)定的租金收入和有償服務(wù)收入物業(yè)管理資金的籌措管理♀物業(yè)管理資金籌措的概念♀物業(yè)管理資金籌措的渠道指物業(yè)管理企業(yè)在開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，運(yùn)用各種籌資形式，經(jīng)濟(jì)而有效地籌集資金的過(guò)程。公共性服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)特約服務(wù)收費(fèi)2.經(jīng)營(yíng)性收入3.專項(xiàng)維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪做他用。1999年1月1日實(shí)施的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）中第5條規(guī)定：（1）商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房者應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款式２％—３％的比例向售房單位繳交維修基金。（2）公用住房售后的維修基金來(lái)源于兩部分：4.金融機(jī)構(gòu)信貸資金信用貸款抵押貸款5.發(fā)行債券平價(jià)發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行三種方式售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％。該部分基金屬售房單位所有；購(gòu)房者按購(gòu)房款式２％的比例向售房單位繳交維修基金。8.其他途徑的創(chuàng)收♀資金籌措方案的分析與評(píng)估6.發(fā)行股票7.國(guó)家和地方政府承擔(dān)城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、市政公用設(shè)施維修、綠化等部分有關(guān)費(fèi)用的投入物業(yè)管理企業(yè)可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加費(fèi)，兩稅一費(fèi)合計(jì)為經(jīng)營(yíng)總收入的5.5%籌資結(jié)構(gòu)分析籌資成本分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)籌集資金的目的是為了把資金運(yùn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以便獲得盈利。物業(yè)管理企業(yè)可以把籌集到的資金用于購(gòu)置固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)等形成對(duì)內(nèi)投資，也可用于購(gòu)買其他企業(yè)的股票、債券，或與其他企業(yè)聯(lián)營(yíng)形成對(duì)外投資。財(cái)務(wù)管理部門要會(huì)同有關(guān)的管理者共同參與資金的投放，做出有關(guān)直接影響當(dāng)前和未來(lái)企業(yè)資源利用的決策，決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需要的全部資產(chǎn)的數(shù)量，投資結(jié)構(gòu)及組合，使企業(yè)取得最大的效益。資金的收回和分配物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)取得營(yíng)業(yè)收入，收回資金。營(yíng)業(yè)收入，扣除營(yíng)業(yè)成本和稅金后，其余部分為企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和其他凈收入構(gòu)成企業(yè)的利潤(rùn)總額，在繳納所得稅后應(yīng)按規(guī)定的程序進(jìn)行分配。首先彌補(bǔ)虧損，其次提取公積金、公益金，最后向所有者分配利潤(rùn)。財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

——物業(yè)管理企業(yè)的管理基礎(chǔ)和中心1、資金的籌集2、資金的投放3、資金的收回和分配物業(yè)管理企業(yè)的籌資管理、投資管理和利潤(rùn)分配管理三個(gè)方面相互聯(lián)系、相互依存、共同構(gòu)成了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)定我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)體系由《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、行業(yè)財(cái)務(wù)制度、企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法從大到小三個(gè)層次組成。財(cái)政部《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共性財(cái)務(wù)政策部分按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，特性財(cái)務(wù)政策部分按照《財(cái)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行?！敦?cái)務(wù)管理規(guī)定》的適用范圍1.《財(cái)務(wù)管理規(guī)定》適用于大陸的各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)。凡屬于大陸的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不論所有制性質(zhì)如何，也不論其組織形式、經(jīng)營(yíng)方式如何，都應(yīng)執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照兼營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，執(zhí)行相應(yīng)行業(yè)的財(cái)務(wù)制度。代管基金的概念及管理1.代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修資金，屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有。2.代管資金的管理：專戶存儲(chǔ)、專項(xiàng)使用3.物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的管理：屬于相關(guān)業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金成本和費(fèi)用（一）營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)成本的構(gòu)成：成本和費(fèi)用是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的貨幣表現(xiàn)。對(duì)成本和費(fèi)用的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理過(guò)程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。直接人工費(fèi)直接材料費(fèi)間接費(fèi)用包括安全保衛(wèi)、清潔綠化、共用設(shè)施維修管理人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼及福利費(fèi)等包括企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種低值易耗品、物料用品等物業(yè)管理單位為組織和管理本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)所發(fā)生的共同費(fèi)用，包括物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼、福利費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等。進(jìn)行營(yíng)業(yè)成本核算應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：1.實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，為簡(jiǎn)化成本核算，可以不設(shè)間接費(fèi)用，所發(fā)生的各項(xiàng)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用；2.《財(cái)務(wù)管理規(guī)定》中確定的營(yíng)業(yè)成本是針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)講的。企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其它附營(yíng)活動(dòng)，其成本核算比照相關(guān)的行業(yè)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行，但無(wú)論如何核算，均要作為其他業(yè)務(wù)支出納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)手指體系管理。（二）期間費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的期間費(fèi)用是指與企業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接關(guān)系或關(guān)系不密切，不需在各個(gè)會(huì)計(jì)期分?jǐn)?，直接?jì)入當(dāng)期損益的費(fèi)用。

主要包括：（三）不得列入成本和費(fèi)用的項(xiàng)目：購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、購(gòu)入無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出屬于資本性支出，不得列入成本費(fèi)用。管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)（一）營(yíng)業(yè)收入1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)大修收入企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入2.其他業(yè)務(wù)收入：房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入3、房屋出租收入與商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入的區(qū)別：4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)原則（1）企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)據(jù)此所規(guī)定的付款日期，作為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；（2）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可的工程價(jià)款結(jié)算賬單確認(rèn)為營(yíng)業(yè)賬單的實(shí)現(xiàn)房屋出租收入作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入屬于其他業(yè)務(wù)收入。（二）利潤(rùn)1、利潤(rùn)總額的概念及其組成內(nèi)容利潤(rùn)總額是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈虧的總額，集中反映了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各方面的效益。利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資凈收益+營(yíng)業(yè)外收支凈額+補(bǔ)貼收入營(yíng)業(yè)利