建設法規(guī) 第五章 土地管理法律制度

1第五章土地管理法律制度一、土地土地指的是地球表層的陸地，主要由地質、地貌、土壤、植被、氣候和水文等地理要素組成的，并受到人類活動長期影響而不斷變化的自然—經濟綜合體。土地資源指的是在一定的時間、地點和條件下，能夠實現(xiàn)其經濟價值成為財富來源的土地，因此在一定的技術經濟條件下，能夠為人類生產和生活所利用并能產生效益，對人類目前或可預見的將來有用的土地被稱為土地資源。土地是最寶貴的自然資源，是最重要的社會財富，是最基本的生產要素，是宏觀調控的重要手段。第一節(jié)土地及土地管理法

2第五章土地管理法律制度（一）土地的經濟社會屬性1．權屬壟斷性2．報酬遞減性3．價值二重性4．用途可變性3第五章土地管理法律制度（二）土地的分類1．根據(jù)土地的自然屬性，可以把土地分為地下，地面、水及水連接的土地、地面上部分四個部分2．根據(jù)土地的用途，可以把土地為分農用地、建設用地和未利用地。3．根據(jù)土地的質量，可以把土地為八個等級。4．根據(jù)人口的密度，可以把土地分為超載土地，臨界土地和富余土地。4第五章土地管理法律制度（三）土地的性質1．自然性2．經濟性3．社會性4．法律性5第五章土地管理法律制度二、土地管理法土地管理法是調整人們?yōu)楸Ｗo、開發(fā)土地資源，合理利用一切土地，節(jié)約建設用地，保護耕地，維護完善和創(chuàng)新社會主義土地所有制，綜合運用行政、經濟、法律、科技等手段統(tǒng)管全國土地過程中所發(fā)生的各種社會關系的法律規(guī)范的總稱。6第五章土地管理法律制度（一）土地管理法的立法目的1．加強對土地的管理2．維護我國土地的社會主義公有制3．保護開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地4．促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展7第五章土地管理法律制度（二）土地立法的原則1．維護土地的社會主義公有制原則2．保護合法土地財產的原則3．保護耕地的原則4．合理利用土地的原則5．統(tǒng)一管理土地的原則6．有償使用土地的原則8第五章土地管理法律制度（三）土地管理法的調整內容1．土地管理制度規(guī)范2．土地管理組織規(guī)范3．土地管理活動規(guī)范4．土地關系的保障規(guī)范9第五章土地管理法律制度土地所有權屬于財產所有權的范疇，具有所有權的一般屬性，是全部土地問題的核心。按物權種類的劃分，土地所有權屬于不動產所有權。土地是一種重要的資源，其與勞動力、資本構成生產三要素。我國現(xiàn)行的《民法通則》、《憲法》及《土地管理法》規(guī)定，土地不允許私人所有，而其他不動產則無此種限制。第二節(jié)土地所有權10第五章土地管理法律制度一、土地所有權的法律特征二、土地所有權的內容1．占有權2．使用權3．收益權4．處分權三、土地所有權的分類1．國家土地所有權2．農民集體土地所有權11第五章土地管理法律制度根據(jù)不同的分類標準，可對土地使用權作不同的劃分：1．按照土地所有制的性質不同，可將土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權；2．根據(jù)土地使用權的取得方式不同，可將土地使用權分為劃撥土地使用權，出讓土地使用權和承租土地使用權；3．根據(jù)土地用途不同、可將土地使用權為分建設地使用權和農用地使用權。第三節(jié)土地使用權12第五章土地管理法律制度一、土地使用權的出讓（一）法律特征1．土地使用權出讓是一種民事法律行為；2．土地使用權出讓是一種設權行為；3．土地使用權出讓是一種有償行為；4．土地使用權的出讓附隨一些特殊義務；（二）國有土地使用權出讓方式1．協(xié)議出讓2．招標出讓3．拍賣出讓13第五章土地管理法律制度（三）土地使用權的出讓年限（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地均為50年；（3）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（四）權利和義務1．土地使用權出讓人的權利和義務2．土地使用權受讓人的權利和義務14第五章土地管理法律制度二、土地使用權的劃撥土地使用權的劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者的行為。15第五章土地管理法律制度（一）法律特征1．劃撥土地使用權的標的限于國有土地2．劃撥土地使用權的取得具有行政性3．劃撥土地使用權的取得具有無償性4．劃撥土地使用具有無期性5．劃撥土地的用途具有特定性16第五章土地管理法律制度（二）劃撥土地使用的內容由于劃撥土地使用權的性質不同，公民享有的劃撥土地使用權，因其僅僅是所有權的一項使用權能，故而使用人對劃撥土地只享有占有以和使用權，而無收益權和處分權；而私法人享有劃撥土地使用權因屬于一項獨立的他物權，故而對劃撥土地享有占有權、使用權、收益權和一定的處分權。17第五章土地管理法律制度（三）土地使用權劃撥的批準權限和程序土地使用權劃撥批準權限指的是法律規(guī)定的有權機關得以批準土地使用權劃撥的權限。土地使用權劃撥的批準權限與土地使用出讓批準權限相同，土地使用權劃撥的程序包括預審、申請、審查、批準、登記等內容。18第五章土地管理法律制度（四）劃撥土地使用權的終止劃撥地使用是為特定目的而設，除非該特定目的被取消否則不存在撤銷劃撥土地使用問題。出現(xiàn)國家征收、使用人不再需要、特定項目終止、土地滅失等情況，劃撥土地使用權終止。（五）劃撥土地使用權的商品化1．出讓2．出租3．法律直接規(guī)定4．作價出資或者入股19第五章土地管理法律制度三、土地使用權的轉讓土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與，它是土地使用者的正當經營活動。土地使用權轉讓是原受讓人與再受讓人之間發(fā)生的民事法律關系，是一種民事行為，與土地使用權出讓活動是國家行政機關與受讓人之間發(fā)生的行政行為有著本質的區(qū)別。20第五章土地管理法律制度（一）土地使用權轉讓的特點：1．再轉移性2．可抵押性（二）土地使用權轉讓的法律關系1．主體2．客體3．內容21第五章土地管理法律制度（三）土地使用權轉讓的原則1．權利義務同時移轉原則2．產權一致原則3．效益不可損原則（四）土地使用權轉讓的類別1．出售2．交換3．贈與22第五章土地管理法律制度（五）土地使用權轉讓的程序1．申請：由原受讓人向出讓人提出，經批準轉讓土地使用權的請求；2．批準：即由出讓人批準或者同意原受讓人轉讓土地使用權；3．簽約：原受讓人與再受讓人就轉讓土地使用權的有關條款達成一致意見后簽訂合同；4．公證：有關合同生效的條件是土地使用權轉讓合同依法經過公證；5．登記：土地使用權和地點轉化物及其他附著物所有權轉讓，理應按照規(guī)定辦理登記。否則，轉讓合同無效。23第五章土地管理法律制度四、土地使用權的出租（一）國有土地使用權人出租土地1．生效要件2．國有土地使用權人出租土地內容（二）國家出租土地1．國家出租土地的適用范圍2．國家出租土地的方式24第五章土地管理法律制度五、土地使用權的抵押（一）抵押的特征1．從屬性2．特定性3．價值性4．不可分性5．物上代位性25第五章土地管理法律制度（二）抵押的條件1．只有經過出讓和轉讓方式取得的土地使用權，才能抵押。土地使用權抵押的期限不得超過土地使用權出讓和轉讓的年限。2．土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其范圍內的土地使用權隨之抵押。3．土地使用權抵押不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。26第五章土地管理法律制度（三）抵押的程序1．抵押雙方當事人簽訂土地使用權抵押合同，抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。2．由公證機關對雙方簽訂的合同給予公證。3．土地使用權抵押雙方憑抵押合同、公證、認證等文件向土地管理部門辦理抵押登記。登記是抵押權所成立的必要條件，其內容應包括被擔保金額、抵押人姓名或名稱、債權等內容。4．抵押合同終止后，抵押權人應在規(guī)定的時間內向土地管理部門辦理抵押登記的注銷手續(xù)。27第五章土地管理法律制度六、土地使用權的終止（一）土地使用權終止的內容（二）土地使用權終止的法律后果28第五章土地管理法律制度一、建設用地使用權（一）建設用地使用權的內容（二）建設用地使用權的標的和設立（三）建設用地使用權的轉讓（四）建設用地使用權的消滅第四節(jié)建設用地29第五章土地管理法律制度二、建設用地征用和補償1．我國征用土地一般應具備下列條件：（1）征用土地的主體必須是國家。（2）被征用的土地是農民集體所有的土地。（3）征用土地必須依照法律規(guī)定的條件和程序獲得批準。30第五章土地管理法律制度2．征用土地的報批程序（1）預申請（2）申請（3）擬訂方案并上報（4）審批（5）公告以及落實31第五章土地管理法律制度3．征用土地補償?shù)脑瓌t（1）征地支付費用屬于補償或者補助性質，不是土地價格，不能根據(jù)土地使用權出讓價格核定征地補償標準。（2）征地補償和安置補助的原則是保證被征用土地的農民的生活水平不因土地被征用而降低。（3）按照被征用土地的原有用途予以補償。（4）按照法定進行補償。32第五章土地管理法律制度4．征用土地的補償標準依《土地管理法》第47條規(guī)定，征用耕地的土地補償費為該耕地被證用前3年平均產值的6-10倍。其他土地指的是耕地以外的其他土地，包括林地、草地、園地、牧場、水域、池塘、建設用地等土地?！锻恋毓芾矸ā穼ζ渌恋匮a償費的標準沒有做出具體與會同志定，該只是授權省、自治區(qū)、直轄市以及耕地的土地補償?shù)臉藴蕦ζ渥龀鼍唧w規(guī)定。33第五章土地管理法律制度5．安置補償費的標準征用耕地的安置補助費，按照需要位置的農業(yè)人口計算，其他土地安置補助費的標準其他土地安置補助費的標準由《土地管理法》授權省、自治區(qū)、直轄市參照耕地的土地安置補助費的標準對其做出規(guī)定。34第五章土地管理法律制度三、土地用途管理制度（一）土地用途管理制度和類型（二）土地用途管理制度的內容四、我國的土地登記制度（一）土地登記的法律依據(jù)（二）土地登記內容（三）土地登記的類型35第五章土地管理法律制度五、建設用地的費用（一）有償取得國有土地使用的土地費用（二）以劃撥方式取得的土地費用（三）管理性費用（四）服務性費用（五）已購公房和經濟適用房上市出售，土地使用權讓金的使用分配和管理。（六）土地稅費36第五章土地管理法律制度一、行政責任土地行政責任土地行政責任是指國家有關行政機關依據(jù)法律的規(guī)定，按照行政程序，給予輕微違法失職行為的單位或個人以行政制裁。（一）違法行為（二）承擔方式1．行政處分2．行政處罰第五節(jié)土地法律責任37第五章土地管理法律制度二、民事責任土地法中的民事責任指的是個人者組織不履行與土地有關的民事義務，應當承受的民事法律后果。土地法律規(guī)范的民事責任主體主要是公民、法人或者其他組織，他們之間不論是侵權的一方還是被侵權的一方，雙方處于平等的法律地位。一般土地法中的民事責任，主要是因土地侵權行為或不履行民事經濟合同的義務而引起的土地侵權賠償責任和土地違約責任。二者都是以補償因不履行土地義務所造成的損失為原則。38第五章土地管理法律制度三、刑事責任我國《刑法》規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額20%以上，1倍以下罰金，情節(jié)特別嚴重的，處3年以上，7年以下的有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額20%以上，1倍以下罰金。違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改做他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的處5