第六講房產(chǎn)要素測量

第六講房產(chǎn)圖的測繪§6.1房產(chǎn)要素測量§6.2分幅房產(chǎn)圖測繪§6.3房產(chǎn)分丘圖和分層分戶圖測繪§6.4房地產(chǎn)變更測量界址測量境界測量房屋及附屬設(shè)施測量陸地交通、水域測量相關(guān)重要地物測量6.1房產(chǎn)要素測量6.1房產(chǎn)要素測量6.1.1界址測量（1）確定（2）埋設(shè)（3）編號界址點的編號以高斯投影的整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼為該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示。點的編號在一個編號區(qū)內(nèi)從1至99999連續(xù)編號。編號區(qū)代碼類別代碼點的編號9位1位5位編號區(qū)的代碼由9位數(shù)組成，第1、2位為帶號，第3位為橫坐標(biāo)的百公里數(shù)，第4、5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里數(shù)和百公里數(shù)，第6、7位和8、9位分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。類別代碼用1位數(shù)表示：1房產(chǎn)平面控制點；2高程控制點；3界址點；4房角點；5高程特征點；…

例如：某界址點坐標(biāo)（4565068.789，38375025.366）編號：3834575653002786.1.2境界測量國界線以及國內(nèi)各級行政區(qū)劃界；國界線應(yīng)根據(jù)邊界條約或有關(guān)的正式文件精確確定；國內(nèi)各級行政區(qū)界應(yīng)根據(jù)勘界協(xié)議、文件準(zhǔn)確測繪；界樁、界碑應(yīng)按其坐標(biāo)值展繪并盡量注出高程。注意事項：未定邊界線；測繪人員權(quán)力成果界樁登記表界樁成果表邊界點位置和邊界線走向說明邊界協(xié)議書附圖各級行政區(qū)域界線詳圖集6.1.3房屋及其附屬設(shè)施測量（1）房屋測量逐幢測繪（產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)）；獨立成幢房屋或毗連房屋測定平面位置外，應(yīng)分幢分戶丈量作圖；丈量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)；測繪房屋以外墻水平投影為準(zhǔn)。

（2）房角點測量編號：除點的類別代碼外，其余均與界址點相同，房角點的類別代碼為4；不要求在墻角上都設(shè)置標(biāo)志，可以房屋外墻勒腳以上（10020）cm處墻角為測點；方法（3）房屋附屬設(shè)施測量柱廊、檐廊、架空通廊、門廊、獨立柱的門廊、挑廊、陽臺、門墩、門頂、室外樓梯、臺階。（4）共有部位測量須對共有部位認(rèn)定，認(rèn)定時可參照購房協(xié)議、房屋買賣合同中設(shè)定的共有部位，經(jīng)實地調(diào)查后予以確認(rèn)6.1.4陸地交通、水域測量陸地交通測量

指鐵路、道路橋梁測量。鐵路以軌距外為準(zhǔn)；道路以路沿為準(zhǔn)；橋梁以橋頭和橋身為準(zhǔn)測量。水域測量

反映河流、湖泊、水庫、溝渠、水塘測量。河流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為準(zhǔn)；溝渠、池塘以坡頂為準(zhǔn)測量。6.1.5其它相關(guān)地物測量其它相關(guān)地物是指天橋、站臺、階梯路、游泳池、消火栓、檢臺、碑以及地下構(gòu)筑物等。消火栓、碑不測其外圍輪廓，以符號中心定位。天橋、階梯路依比例繪出，取其水平投影位置。站臺、游泳池均依邊線測繪，內(nèi)加簡注。地下鐵道、過街地道等不測出其地下物的位置，只表示出入口位置。測繪作業(yè)可按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的國標(biāo)GB/T17986－2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。在測繪房產(chǎn)分幅圖時，若測區(qū)已有大比例尺地形圖或地籍圖，優(yōu)先考慮增測編繪法成圖，否則采用實測法成圖。§6.2分幅房產(chǎn)圖測繪1、房產(chǎn)分幅圖實測法測圖步驟與地籍圖測繪基本相同，在房產(chǎn)調(diào)查和房地產(chǎn)平面控制測量基礎(chǔ)上，測量界址點坐標(biāo)（一二級界址點）、界址點平面位置（三級界址點）和房屋等地物的平面位置。重點在于土地和房產(chǎn)的權(quán)屬界線、房屋的細(xì)部，并根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查來注記房產(chǎn)要素。如：平板儀測繪法、小平板與經(jīng)緯儀測繪法、經(jīng)緯儀與光電測距儀測記法、全站儀采集數(shù)據(jù)法、RTK采集數(shù)據(jù)法、數(shù)字化測圖。2、房產(chǎn)分幅圖的增測編繪法（1）利用地形圖增測編繪法利用城市已有1：500或1：1000大比例尺地形圖，在房地產(chǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以門牌、院落、地塊為單位，實測用地界線，構(gòu)成完整封閉的用地單元－丘。丘界線的轉(zhuǎn)折點（界址點）如果不是明顯的地物點則應(yīng)補測，并實測界址邊長；逐幢房屋實量外墻邊長和附屬設(shè)施的長寬，丈量房屋與房屋或其他地物之間的各種距離關(guān)系，經(jīng)檢查無誤后方可展繪在圖上；對在用地形圖上已不符合現(xiàn)狀部分應(yīng)進(jìn)行修測、補測；最后注記房產(chǎn)要素（37）。（2）利用地籍圖增補測繪是房產(chǎn)分幅圖成圖今后的發(fā)展方向。由于房產(chǎn)和地產(chǎn)是密不可分的，土地是房屋的載體，房屋依地而建，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的主體應(yīng)該一致，土地的使用范圍和使用權(quán)限應(yīng)根據(jù)房屋所有權(quán)和房屋狀況來確定。

城市房地產(chǎn)管理應(yīng)首先進(jìn)行地籍調(diào)查和地籍測量，確定土地的權(quán)屬、位置、面積等，而其利用狀況、用途分類、分等定級和土地估價等又與土地上的房產(chǎn)有密切關(guān)系，因此在地籍測繪中也要測繪宗地內(nèi)的主要房屋。

房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)測量是對該地產(chǎn)范圍內(nèi)的房屋做更細(xì)致的調(diào)查和測繪，在已確定土地權(quán)屬的基礎(chǔ)上，對宗地范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積數(shù)量和利用狀況做分幢、分層、分戶的細(xì)致調(diào)查、確權(quán)和測繪，以取得城市房地產(chǎn)管理的必不可少的基礎(chǔ)資料。同時，這樣的作業(yè)程序也符合“從整體到局部”原則。

土地的權(quán)屬單元為“宗”，房屋用地的權(quán)屬單元為“丘”，房屋的權(quán)屬單元為“幢、戶”。絕大多數(shù)情況下，宗與丘的范圍一致，個別情況下，一宗地可能分為若干丘。根據(jù)地籍圖編繪房產(chǎn)圖時，其界址點一般只需進(jìn)行復(fù)核而不需重新測定；對于圖上的房屋則不僅需要復(fù)核，還需要根據(jù)房產(chǎn)分幅圖測繪的要求，增測房屋的細(xì)部和附屬物，以及根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查的資料增補房產(chǎn)要素：產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、幢號、層數(shù)、建成年份、建筑面積等。3、三圖并測法：城市地形圖、地籍圖、房產(chǎn)分幅圖城市地形圖是一種多用途的基本圖，主要用于城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、市政工程設(shè)計和管理等；地籍圖主要用于土地管理；房產(chǎn)圖主要用于房產(chǎn)管理。三種圖的共同點均是根據(jù)城市控制網(wǎng)來進(jìn)行細(xì)部測量，其最大比例尺均是1：500，圖面上都需要測繪出城市地面的主要地物：如道路、河流、橋梁、房屋建筑及市政工程設(shè)施等。也正因三種圖的以上共性，其最合理與經(jīng)濟的施測方法應(yīng)是在城市有關(guān)部門如城市規(guī)劃局、土地管理局、房產(chǎn)管理局、測繪院等部門協(xié)同下，采用三圖并出法。

基本思想：首先建立統(tǒng)一的城市基本控制網(wǎng)和圖根控制網(wǎng)，實測三圖的共性部分，繪制成基礎(chǔ)圖，并進(jìn)行復(fù)制，然后在此基礎(chǔ)上按地形圖、地籍圖、房產(chǎn)分幅圖分別測繪各自特殊需要的部分。

對于地形圖，增測高程注記（或等高線）和地形要素如電力線、通訊線、各種管道、井、消防龍頭、路燈等；主要水域道路其它信息對于地籍圖，在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，增測界址點和各種地籍要素；對于房產(chǎn)分幅圖，在房產(chǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，增測丘界點和各種房產(chǎn)要素（界址、境界、房屋及附屬設(shè)施以及陸地交通、水域和其他相關(guān)地物）。

在地籍圖的基礎(chǔ)上完成房產(chǎn)分幅圖的測繪最為合理。也是增測編繪成圖法的趨勢和方向。P143分幅圖解讀。位置、權(quán)屬、界址、面積、數(shù)量、用途、級別、價格、使用年限和地上附著物4、航空攝影測量法P1431）航空攝影測量的基本概念2）航測法測繪房產(chǎn)分幅圖的方法5、全野外數(shù)據(jù)采集全野外數(shù)據(jù)采集系指利用電子速測儀和電子手簿或便攜式計算機所組成的野外數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，記錄的數(shù)據(jù)可以直接傳輸?shù)接嬎銠C，通過人機交互處理生成圖形數(shù)據(jù)文件，可自動繪制房產(chǎn)圖P147。6.2野外解析法測量6.2.1極坐標(biāo)法測量極坐標(biāo)法測量可用全站型電子速測儀，也可用經(jīng)緯儀配以光電測距儀或其他符合精度要求的測量設(shè)備。 極坐標(biāo)法是通過測量方向和距離，來測定目標(biāo)點的位置。6.2.2正交法測量正交法又稱直角坐標(biāo)法，它是借助測線和短邊支距測定目標(biāo)點的方法。正交法使用鋼尺丈量距離配以直角棱境作業(yè)。支距長度不得超過50m。

正交法測量使用的鋼尺須經(jīng)檢定合格。

6.2.3線交會法線交會法又稱距離交會法，它是借助控制點、界址點和房角點的解析坐標(biāo)值，按三邊測量定出測站點坐標(biāo)，以測定目標(biāo)點的方法。6.3

航空攝影測量

利用航空攝影測量方法測繪1：500、1：1000房產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面，主要采用精密立體測圖儀、解析測圖儀、精密立體坐標(biāo)量測儀機助測圖和數(shù)字測圖方法。其基本工作程序為：1.航空攝影2.象片控制測量、加密測量3.數(shù)據(jù)采集4.外業(yè)調(diào)查、調(diào)繪5.圖形編輯6.數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換

城鎮(zhèn)房產(chǎn)測繪工程總體設(shè)計房地產(chǎn)調(diào)查專業(yè)技術(shù)設(shè)計控制測量專業(yè)技術(shù)設(shè)計數(shù)據(jù)采集、編輯與數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換專業(yè)技術(shù)設(shè)計控制測量房地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)采集、測圖錄入房地產(chǎn)調(diào)查資料編輯房產(chǎn)圖在AutoCAD、Microstation等CAD平臺下編輯房產(chǎn)數(shù)字圖建立房地產(chǎn)調(diào)查屬性庫數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換將編輯狀態(tài)下的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為GIS類數(shù)據(jù)增加屬性項及屬性項賦值入庫檢查驗收數(shù)字成果區(qū)域性房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的獲取與建庫

6.4全野外數(shù)據(jù)采集

6.4.1全野外數(shù)據(jù)采集的主要內(nèi)容:全野外數(shù)據(jù)采集是指利用電子速測儀和電子記簿或便攜式計算機等現(xiàn)代化數(shù)據(jù)采集設(shè)備所組成的野外數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，記錄的數(shù)據(jù)可以直接傳輸至計算機，通過人機交互處理生成圖形數(shù)據(jù)文件，可自動繪制房地產(chǎn)圖。6.4.2主要技術(shù)指標(biāo)與技術(shù)要求

每個測站應(yīng)輸入測站點點號和測站點坐標(biāo)，儀器號，指標(biāo)差，視準(zhǔn)軸誤差，觀測日期，儀器高等參數(shù)。儀器對中偏差不超過3mm；儀器高、覘點高取至厘米；加、乘常數(shù)改正不超過1cm時可不進(jìn)行改正。以較遠(yuǎn)點定向，以另一已知點作檢核，檢核較差不得超過0.1m，數(shù)據(jù)采集結(jié)束后，應(yīng)對起始方向進(jìn)行檢查。觀測時，水平角和垂直角讀至1，測距讀到1mm,最大距離一般不超過200m，施測困難地區(qū)可適當(dāng)放寬，但距離超過100cm時，水平角讀至0.1。觀測棱鏡時，棱鏡氣泡應(yīng)居中，如棱鏡中心不能直接安置于目標(biāo)點的中心時，應(yīng)作棱鏡偏心改正。野外作業(yè)過程中應(yīng)繪制測量草圖，草圖上的點號和輸入記錄的點號應(yīng)一一對應(yīng)。6.4.3數(shù)字測圖必須制定的技術(shù)文件（1）“房產(chǎn)數(shù)字圖技術(shù)要求與要素編碼”——具體規(guī)定數(shù)字圖的編號、分層、屬性項及賦值、注記子類劃分、圖形要素編碼、行政區(qū)和道路編碼、線狀符號編碼等，并對輔助線、隱蔽線、范圍線、有向弧段、公共邊、label點、面狀地物被圖幅圖廓分割后的編號等特殊問題的技術(shù)處理作出具體要求。（2）“房產(chǎn)數(shù)字圖表示內(nèi)容的補充規(guī)定”——補充和細(xì)化《房產(chǎn)測量規(guī)范》中缺少的或不具體的帶有地方特色的內(nèi)容。其主要內(nèi)容包括：①注記。②房屋附屬設(shè)施的表示內(nèi)容。③房屋圍護物表示內(nèi)容。④與房屋有關(guān)的地形要素表示內(nèi)容。⑤修測補測內(nèi)容。⑥圖廓整飾內(nèi)容。（3）“房屋及其用地調(diào)查的規(guī)定及分類標(biāo)準(zhǔn)”——具體規(guī)定房屋及其用地調(diào)查的內(nèi)容及其說明，在國家有關(guān)分類標(biāo)準(zhǔn)的控制下，制定房屋產(chǎn)權(quán)人所屬行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)及編碼，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類標(biāo)準(zhǔn)和編碼，房產(chǎn)權(quán)屬分類標(biāo)準(zhǔn)和編碼，房屋用途及用地分類標(biāo)準(zhǔn)及編碼。6.4.4數(shù)據(jù)采、編軟件及圖形編輯目前，以AutoCAD、Microstation等國外軟件為平臺開發(fā)的測量應(yīng)用程序以及國產(chǎn)測量應(yīng)用軟件MapGIS、GeoStar、Epsw等鱗次櫛比，這些軟件各有千秋，都可以完成房產(chǎn)圖的數(shù)據(jù)采集和圖形編輯工作，但國產(chǎn)軟件在整體功能上稍弱于美國軟件。將外業(yè)采集的圖形數(shù)據(jù)在計算機屏幕上進(jìn)行編輯修改和檢查，形成圖形文件。生成繪圖文件，通過數(shù)控繪圖儀自動繪制房地產(chǎn)圖。一個完整的數(shù)字采集過程房產(chǎn)數(shù)字圖測繪，無論房屋及其相關(guān)地形變化范圍是大還是小，無論房屋及其用地權(quán)屬變化是多還是少，都需要有以下幾項工作內(nèi)容：1.房產(chǎn)平面控制測量，如：導(dǎo)線測量、三角測量、GPS定位測量。2.房屋及相關(guān)地形地物的數(shù)據(jù)采集，如：房屋、房屋附屬設(shè)施以及與房層有關(guān)的地形要素的數(shù)據(jù)采集；界址點（含拐點及特征點）坐標(biāo)測量，同時編立房屋幢號、丘號和界址點號等。3.房屋及其用地調(diào)查和面積測算。4.原始數(shù)據(jù)的預(yù)處理：不同來源的原始數(shù)據(jù)有不同的數(shù)據(jù)格式，如來自GPS的數(shù)據(jù)、各類全站儀、磁卡、PC-E500等，其數(shù)據(jù)格式各不相同，需要進(jìn)行專門的處理。如下圖所示。原始數(shù)據(jù)的預(yù)處理,主要包括坐標(biāo)計算和圖形信息的處理。預(yù)處理后成為DGN、DWG或Epsg數(shù)據(jù)，供空間數(shù)據(jù)編輯使用。預(yù)處理程序1數(shù)據(jù)來源1數(shù)據(jù)來源2數(shù)據(jù)來源n預(yù)處理程序2預(yù)處理程序n地形數(shù)據(jù)......

不同數(shù)據(jù)的預(yù)處理5.空間數(shù)據(jù)編輯：即在某種軟件平臺上對外業(yè)測量和調(diào)查成果進(jìn)行錄入、繪制、編輯和處理。目前常用的幾種軟件平臺如：Microstation、AutoCAD、SCSG2000、Epsg等。6．空間數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換：所謂空間數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換就是將前臺空間數(shù)據(jù)按后臺的要求（即建立房產(chǎn)GIS的要求）分門別類地轉(zhuǎn)換到GIS軟件平臺上來。目前常用的GIS軟件有ARC/INFO、Mapinfo、GeoMadia、MapGIS、GeoStar等。7．房屋調(diào)查數(shù)據(jù)、丘調(diào)查數(shù)據(jù)的錄入。8．空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的對照檢查及入庫。6.5測量草圖6．5．1 測量草圖的作用測量草圖是地塊、建筑物、位置關(guān)系和房地調(diào)查的實地記錄。是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產(chǎn)登記表的原始依據(jù)。在進(jìn)行房地產(chǎn)測量時應(yīng)根據(jù)項目的內(nèi)容用鉛筆繪制測量草圖。測量草圖包括房屋用地測量草圖和房屋測量草圖。6.5.1房屋用地測量草圖的內(nèi)容

)平面控制網(wǎng)點及點號。)界址點、房角點相應(yīng)的數(shù)據(jù)。)墻體的歸屬。)房屋產(chǎn)別、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)。)房屋用地用途類別。)丘（地）號。)道路及水域。)有關(guān)地理名稱，門牌號。)觀測手簿中所有未記錄的測定參數(shù)。)測量草圖符號的必要說明。)指北方向線。)測量日期，作業(yè)員簽名。6.5.3房屋測量草圖內(nèi)容及要求房屋測量草圖均按概略比例尺分層繪制。房屋外墻及分隔墻均繪單實線。圖紙上應(yīng)注明房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、丘（地）號、幢號、層次及房屋座落，并加繪指北方向線。住宅樓單元號、室號、注記實際開門處。逐間實量、注記室內(nèi)凈空邊長（以內(nèi)墻面為準(zhǔn)）、墻體厚度，數(shù)字取至厘米。室內(nèi)墻體凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風(fēng)道等均應(yīng)表示。凡有固定設(shè)備的附屬用房如廚房、廁所、衛(wèi)生間、電梯、樓梯等均須實量邊長，并加必要的注記。遇有地下室、覆式房、夾層、假層等應(yīng)另繪草圖。房屋外廓的全長與室內(nèi)分段丈量之和（含墻身厚度）的較差在限差內(nèi)時，應(yīng)以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差須進(jìn)行復(fù)量。6.5.4測量草圖的圖紙規(guī)格

草圖用紙可用787mm1092mm的1/8、1/16、1/32規(guī)格的圖紙。6.5.5測量草圖的比例尺測量草圖選擇合適的概略比例尺，使其內(nèi)容清晰易讀。