房產(chǎn)測繪綜合能力講座

注冊測繪師資格考試輔導(dǎo)

房產(chǎn)測繪

（測繪綜合能力）山東省地質(zhì)測繪院潘寶玉panbaoyu@126.com房產(chǎn)測繪考試基本要求根據(jù)房產(chǎn)管理需求，選擇房產(chǎn)項(xiàng)目測繪方案。根據(jù)房產(chǎn)測繪方案，選擇控制網(wǎng)布設(shè)方案，確定房產(chǎn)控制施測方法。根據(jù)房產(chǎn)測繪項(xiàng)目，選擇權(quán)屬調(diào)查方法，實(shí)施房產(chǎn)要素測量。根據(jù)房產(chǎn)測量項(xiàng)目的需要，選擇房產(chǎn)圖的種類和成圖比例尺，確定成圖方法。根據(jù)房產(chǎn)測繪項(xiàng)目，區(qū)分不同的權(quán)屬和分?jǐn)偡绞?，進(jìn)行面積測算和共有共用面積分?jǐn)?。提供房產(chǎn)圖集、房產(chǎn)簿冊及數(shù)據(jù)庫等測繪成果。根據(jù)房產(chǎn)管理要求，實(shí)施變更測量。房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪概念

房產(chǎn)測繪內(nèi)容

房產(chǎn)測繪成果房產(chǎn)測繪概念房產(chǎn)測繪是指通過測量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量和現(xiàn)狀等，以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來。房產(chǎn)測繪的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房屋產(chǎn)權(quán)及管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征稅、以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、地理信息系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測繪內(nèi)容房產(chǎn)測繪內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查、驗(yàn)收（和提交）等。房產(chǎn)調(diào)查分房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查。房屋用地調(diào)查與測繪以丘為單元分戶進(jìn)行。房屋調(diào)查與測繪以幢為單元分戶進(jìn)行。房產(chǎn)測繪中所形成的圖件有房地產(chǎn)分幅平面圖、房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖三種。房產(chǎn)測繪成果房產(chǎn)測繪成果包括房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集；使用過的控制點(diǎn)成果、地形圖、測量完成的控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、面積；相應(yīng)的技術(shù)設(shè)計(jì)書、技術(shù)總結(jié)等。房產(chǎn)測繪成果

在測繪成果書中，主要有以下內(nèi)容：測繪依據(jù)、責(zé)任人。房屋建筑面積測繪報(bào)告，包括：房屋坐落、項(xiàng)目名稱、測繪目的、測繪結(jié)果、測繪精度、測量方法、測繪儀器及測繪軟件、特殊情況說明、項(xiàng)目工作人員、測繪單位、施測時(shí)間等內(nèi)容。房屋建筑面積測繪成果，包括：說明、房屋建筑面積匯總表（包括：幢、各功能區(qū)、分層、共有共用、幢內(nèi)各層各類建筑面積）、分戶（套）面積明細(xì)表、各類面積計(jì)算表、房產(chǎn)平面圖、附件及備注等內(nèi)容。附件，包括房屋建筑面積測繪合同、房屋建設(shè)有關(guān)資料（建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地紅線、規(guī)劃紅線、建設(shè)用地批準(zhǔn)書等有關(guān)建房證件、附圖（復(fù)印件）、建筑施工變更聯(lián)系單等。房產(chǎn)控制測量

概述

房產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)平面控制數(shù)據(jù)處理概述房產(chǎn)平面控制測量是房產(chǎn)測量的基礎(chǔ)，目的是提供一個(gè)準(zhǔn)確的控制框架和定位基準(zhǔn)，并控制誤差積累。房產(chǎn)平面控制測量方法主要是GPS測量和導(dǎo)線測量技術(shù)。房產(chǎn)平面控制測量的精度要求末級相鄰基本控制點(diǎn)的相對中誤差不大于2.5cm。房產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)應(yīng)遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。房產(chǎn)平面控制測量應(yīng)充分利用國家和城市控制測量成果。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等和一、二、三級控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度在建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在

100m左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200m左右。平面控制數(shù)據(jù)處理房產(chǎn)測量應(yīng)采用1980西安坐標(biāo)系或地方坐標(biāo)系（獨(dú)立坐標(biāo)系），采用地方坐標(biāo)系時(shí)應(yīng)和國家坐標(biāo)系聯(lián)測。房產(chǎn)測量統(tǒng)一采用高斯投影。二、三、四等平面控制網(wǎng)的計(jì)算應(yīng)采用嚴(yán)密平差，并進(jìn)行精度評定。四等以下平面控制網(wǎng)的計(jì)算可采用近似平差和評定精度。房產(chǎn)要素測量

房產(chǎn)要素

碎部測量

房屋面積房屋面積測算房產(chǎn)要素房產(chǎn)要素是反映房屋及用地情況的要素，可分為屬性的（權(quán)屬調(diào)查的）、位置的（界址點(diǎn)、境界）、數(shù)量的（房屋面積）、地理的（各類編號）以及相關(guān)的地物地貌。房產(chǎn)要素測量包括界址點(diǎn)測量、境界測量、房屋及其附屬設(shè)施測量和相關(guān)地物測量。碎部測量房產(chǎn)測量的碎部測量是對房產(chǎn)要素進(jìn)行測量，完成房產(chǎn)測量分幅平面圖、分丘平面圖和分層分戶平面圖的測制。碎部測量方法同野外數(shù)字測圖，主要是采集反映地物輪廓和幾何位置的地物特征點(diǎn)（地物點(diǎn)）。碎部測量的內(nèi)容，主要是確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量、和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來。碎部測量房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求：精度等級間距誤差和相對鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差限差(m)中誤差(m)一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10

對于界址點(diǎn)間距小于50m時(shí)，實(shí)測邊長與計(jì)算邊長較差的限差為±(mj+0.02·mj·D)。房屋建筑面積房屋建筑面積：系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。房屋套內(nèi)建筑面積房屋套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。房屋使用面積房屋使用面積：系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

房屋面積測算房產(chǎn)面積測算分為房屋面積和用地面積測算兩類，房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。用地面積以丘為單位測算，包括房屋占地面積、其它用途的土地面積測算、各類地類面積測算。房屋面積測算房屋面積測算均指水平面積的測算，測算方法有坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距和幾何要素解析法。房屋面積測算的精度房屋面積的精度等級房屋面積誤差的限差(m)一級0.02√S+0.0006S二級0.04√S+0.002S三級0.08√S+0.006S房屋面積測算均指水平面積的測算，測算方法有坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距和幾何要素解析法。房產(chǎn)圖測繪

房產(chǎn)分幅平面圖

房產(chǎn)分丘平面圖

房產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)分幅平面圖房產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘平面圖和分層分戶平面圖的基礎(chǔ)資料。房屋要分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準(zhǔn)，同幢房屋層數(shù)不同的應(yīng)繪出分層線。房產(chǎn)分幅平面圖采用全野外數(shù)字測圖方法成圖。房產(chǎn)分幅平面圖采用50×50cm正方形分幅，1:500～1:1000比例尺。房產(chǎn)圖的分幅與編號房產(chǎn)圖的分幅與編號執(zhí)行

GB/T17968.2—2000《房產(chǎn)圖圖式》中的附錄A（完整編號見GB/T17968.1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》的7.1.5

）。房產(chǎn)分幅平面圖分幅圖應(yīng)表示的基本內(nèi)容分幅圖應(yīng)表示控制點(diǎn)、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物（圍墻、柵欄、欄桿、籬笆、鐵絲網(wǎng)等），以及與房地產(chǎn)有關(guān)的地籍地形要素和注記。分幅圖上應(yīng)表示的房地產(chǎn)要素包括：丘號、房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途和用地分類等，根據(jù)調(diào)查資料以相應(yīng)的數(shù)字、文字和符號表示。房產(chǎn)分幅圖（局部）房產(chǎn)分丘平面圖房產(chǎn)分丘平面圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖的內(nèi)容除與分幅圖內(nèi)容相同外，還表示出界址點(diǎn)和點(diǎn)號、界址邊長、用地面積、房屋建筑的細(xì)節(jié)（挑廊、陽臺(tái)等）、墻體歸屬、房屋邊長、建筑面積、建成年份和四至關(guān)系等各項(xiàng)房產(chǎn)要素。房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，每丘為單獨(dú)一張，根據(jù)宗地的大小選取，一般采用32開、16開、8開、4開等。比例尺根據(jù)宗地的大小選定，比例尺在1:100～1:1000之間選用。房產(chǎn)分丘平面圖的成圖方法同分幅圖。

房產(chǎn)分丘平面圖

分丘圖上各類要素的標(biāo)示、注記、清繪、整飾分丘圖上應(yīng)當(dāng)分別注明所有相鄰產(chǎn)權(quán)單位（或個(gè)人）的名稱。分丘圖上各種注記字頭應(yīng)朝北或朝西。測量本丘與鄰丘毗連墻體時(shí)，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度的1/2處，借墻量至墻體的內(nèi)側(cè)，自有墻量至墻體外側(cè)，并用相應(yīng)符號表示。房屋權(quán)界線與丘界線重合時(shí)，標(biāo)示丘界線；房屋輪廊線與房屋權(quán)界線重合時(shí)，標(biāo)示房屋權(quán)界線（用高一級線表示）。分丘圖的圖廊位置，根據(jù)該丘所在位置確定，圖上須注出西南角的坐標(biāo)值，以公里為單位注記至小數(shù)點(diǎn)后三位。房屋分丘圖房產(chǎn)分層分戶平面圖分戶圖是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的依據(jù)，也是計(jì)算分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e的依據(jù)，是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)資料之一。分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖。分戶圖應(yīng)表示房屋的權(quán)界線、四面墻體的歸屬。樓梯和走道等共有部位及房屋坐落、幢號、所在層次、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房產(chǎn)分戶圖以一戶產(chǎn)權(quán)人為單元，如果為多層房屋，要分層分戶地表示出房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，繪制成房產(chǎn)分層分戶圖，幅面大小為32開或16開，比例尺一般為1:200。房產(chǎn)分層分戶平面圖

分戶圖的標(biāo)示、注記與圖面清繪整飾分戶圖的方位應(yīng)使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當(dāng)位置加繪指北方向符號。分戶圖上房屋的丘號、幢號應(yīng)與分丘圖相一致，房屋各邊長應(yīng)實(shí)際丈量，注記在圖上相應(yīng)的位置，注記以為米單位，取至小數(shù)點(diǎn)后兩位。分戶圖上的文字注記包括：①房屋套建筑（產(chǎn)權(quán)）面積，包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e；②本戶所在的坐落、丘號、戶號、幢號、結(jié)構(gòu)、層次及樓房層數(shù)；③樓梯、走道等共有部位，在范圍內(nèi)加簡注；④墻體歸屬及與周鄰的關(guān)系。房產(chǎn)分層分戶圖共有面積分?jǐn)偱c計(jì)算

共有面積及分?jǐn)傇瓌t

共有面積的分?jǐn)傆?jì)算共有面積及分?jǐn)傇瓌t共有建筑面積分為：①全幢共有共用的建筑面積；②功能區(qū)共有共用的建筑面積；③分層共有共用的建筑面積。參加分?jǐn)偤螽a(chǎn)權(quán)各方建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的幢、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。共有面積的分?jǐn)傆?jì)算住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以幢為進(jìn)行分?jǐn)偂８鶕?jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積總和求出分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套的套內(nèi)面積按比例分?jǐn)傆?jì)算。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)按照誰受益（占用、使用）誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行多級分?jǐn)?。房產(chǎn)測繪成果管理

房產(chǎn)測繪成果

房屋變更測量房產(chǎn)測繪成果

房產(chǎn)測繪成果包括使用過的地形圖、控制點(diǎn)成果;測量完成的控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房屋建筑面積、房產(chǎn)平面圖（包括房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖）、房產(chǎn)簿冊等;相應(yīng)的技術(shù)設(shè)計(jì)書、技術(shù)總結(jié)、協(xié)議書等資料。房產(chǎn)測繪成果

房產(chǎn)測繪成果的審核

審核內(nèi)容包括：控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測最、房產(chǎn)圖繪制、面積測算以及變更與修測成果的檢查。房產(chǎn)測繪成果審核工作應(yīng)在二級檢查合格后由房產(chǎn)測繪單位的主管機(jī)關(guān)實(shí)施。二級檢查工作完