工博士集團(tuán)工控產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)

工博士集團(tuán)打造工控自動(dòng)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)2013年上海眾平科技有限公司

工業(yè)自動(dòng)化園區(qū)設(shè)計(jì)合作方案Contents合作背景12主題定位33目標(biāo)客戶44運(yùn)作資源與運(yùn)營(yíng)方式35經(jīng)濟(jì)測(cè)算46項(xiàng)目配套特色建議合作背景上海眾平科技有限公司，工博士（）電商平臺(tái)是由工博士集團(tuán)以及旗下子公司上海眾勢(shì)實(shí)業(yè)有限公司、上海眾平科技有限公司以及上海資合訊實(shí)業(yè)有限公司，投資2208萬(wàn)元打造一個(gè)工控自動(dòng)化細(xì)分行業(yè)的電子商務(wù)平臺(tái)。工博士集團(tuán)是一家以工業(yè)自動(dòng)化為主營(yíng)，集科、貿(mào)、信息于一體，專業(yè)從事工業(yè)自動(dòng)化電子商務(wù)平臺(tái)的系統(tǒng)集成商以及銷售各類進(jìn)口工業(yè)自動(dòng)化產(chǎn)品的民營(yíng)股份高新技術(shù)企業(yè)。e3131產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，主要從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、招商及運(yùn)營(yíng)工作，提供一系列政策建議、投資孵化方案、人力資源解決方案、集約化經(jīng)營(yíng)方案、企業(yè)業(yè)務(wù)促進(jìn)交流方案等增值服務(wù)。已策劃運(yùn)作了3131電子商務(wù)創(chuàng)新園、5i北虹橋中心等項(xiàng)目。合作背景物業(yè)概況建筑用地26590平米占地面積11759平米可租面積29000平米容積率1.39綠化率23%樓號(hào)7幢（除3/5幢可租）土地性質(zhì)自購(gòu)出讓性質(zhì)土地所建用房建筑鋼混結(jié)構(gòu)空間1樓層高均為5米，除第1幢外，其余每幢2-3樓層高3.8米/層；1幢共4層，其余幢為3層；可自由分割7幢：5391.08平米，3層主體，1層附屬（可租）6幢：4496.85平米3層（可租）5幢4幢：4939.65平米3層（可租）3幢2幢：4939.65平米3層（可租）1幢：6590.88平米4層（可租）綠化金園一路武都路滬寧（蓉）高速公路北虬江入口閑置空地合作背景區(qū)位交通毗鄰北虹橋商務(wù)拓展區(qū)（江橋部分），距虹橋機(jī)場(chǎng)及高鐵站約15分鐘車程；臨近軌交13（已開(kāi)通）、14、20號(hào)線站點(diǎn)，但步行尚有一定距離

；主交通干道：滬寧（蓉）高速公路（僅距80米）、曹安公路、華江公路、金沙江西路、北翟路高架、外環(huán)、嘉閔高架（直通虹橋樞紐）、七莘路高架（直通虹橋樞紐）141320北虹橋江橋鎮(zhèn)合作背景周邊環(huán)境分析緊鄰上海最大的二手車交易市場(chǎng)“車王認(rèn)證二手車超市”距虹橋經(jīng)濟(jì)商圈江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、5i北虹橋中心1.2公里與e3131運(yùn)作的3131電商園、5i北虹橋中心三足鼎立，形成合圍曹安公路滬寧高速外環(huán)金園一路金運(yùn)路華江公路金沙江西路（13號(hào)線）車王炎坤電器太太樂(lè)物流宏興建材克蘭傳動(dòng)鴻添建材廣場(chǎng)黃家花園小區(qū)高潮中心村運(yùn)動(dòng)場(chǎng)千代家具廣場(chǎng)大榆購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)雙佳翠庭金鶴新城萬(wàn)達(dá)劃歸金虹社區(qū)，毗鄰江橋南社區(qū)、金鶴新城（市級(jí)大型社區(qū)），擁有一定的社區(qū)居住條件；初步具備一定的商業(yè)配備，但多為賣場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)；主要為電子、電器、食品、服裝、材料工廠或物流倉(cāng)儲(chǔ)，無(wú)辦公集中區(qū)。合作背景園區(qū)環(huán)境建筑外觀、內(nèi)部空間、設(shè)施基本按照廠房規(guī)劃設(shè)計(jì)?？臻g大、容積率低、可自由分割，靈活度較高，客戶選擇余地較大。較缺少辦公環(huán)境的特色，園區(qū)內(nèi)部也幾乎沒(méi)有景觀裝飾，還需加強(qiáng)整體形象包裝。合作背景傳奇電器雄厚的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)、研發(fā)背景廣脈的科研機(jī)構(gòu)、合作伙伴良好的行業(yè)聲譽(yù)和口碑獨(dú)立的物理空間，且具備相對(duì)成熟的配備，擁有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、社區(qū)環(huán)境和交通條件與3131、5i形成鼎立合圍之勢(shì)TitleAddyourtexte3131多座產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃、招商、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)龐大的資本優(yōu)勢(shì)資深的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)良好的政府關(guān)系健全的企業(yè)服務(wù)體系豐富的產(chǎn)業(yè)資源和媒體、調(diào)研、企業(yè)服務(wù)等多方面合作關(guān)系主題定位政策聚焦：《智能制造科技發(fā)展“十二五”專項(xiàng)規(guī)劃》全面開(kāi)展智能制造技術(shù)研究將是發(fā)展高端裝備制造業(yè)的核心內(nèi)容和促進(jìn)我國(guó)從制造大國(guó)向制造強(qiáng)國(guó)轉(zhuǎn)變的必然。培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)成為制造業(yè)發(fā)展的兩個(gè)重要任務(wù)。發(fā)展與需求基本原則發(fā)展目標(biāo)保障措施智能制造是面向產(chǎn)品全生命周期，實(shí)現(xiàn)泛在感知條件下的信息化制造。智能制造技術(shù)是在現(xiàn)代傳感技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)、擬人化智能技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)智能化的感知、人機(jī)交互、決策和執(zhí)行技術(shù)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)程、制造過(guò)程和制造裝備智能化，是信息技術(shù)和智能技術(shù)與裝備制造過(guò)程技術(shù)的深度融合與集成。為邁向“制造強(qiáng)國(guó)”提供有力支撐為持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)崗位提供有效工具為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供必要保障為發(fā)展高端裝備制造業(yè)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)為實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排目標(biāo)提供有力手段充分發(fā)揮國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地的作用，推進(jìn)智能制造重點(diǎn)專項(xiàng)的落實(shí)，加快成果產(chǎn)業(yè)化，著力培育核心競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)施創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)工程，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群的形成和創(chuàng)新發(fā)展。突破智能化的高端裝備、攻克一批智能制造的基礎(chǔ)理論與共性關(guān)鍵技術(shù)。產(chǎn)、學(xué)、研相結(jié)合，發(fā)揮企業(yè)的主體作用，形成具有自主品牌和自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品與技術(shù)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。建立智能制造基礎(chǔ)理論與技術(shù)體系推進(jìn)智能制造技術(shù)創(chuàng)新的跨越式發(fā)展培育一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、自主品牌和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)企業(yè)建設(shè)一批高水平的工程技術(shù)研究中心和示范基地。主題定位市場(chǎng)案例：富士康機(jī)器人上崗富士康人力管理現(xiàn)狀工資待遇比當(dāng)?shù)赝惼髽I(yè)高20%左右，工作兩三年的員工每月所有收入可達(dá)4000元。2013年春節(jié)后各工廠已有90%返工，是近年來(lái)“空前高”的，一些工廠甚至達(dá)到了97%。機(jī)器人自動(dòng)化生產(chǎn)將帶來(lái)……提升一線工人工作檔次，告別枯燥、技術(shù)含量低的生產(chǎn)勞動(dòng)，投入到更具創(chuàng)造性的工作中，減少人員流動(dòng)率，利于大規(guī)模基礎(chǔ)員工管理。生產(chǎn)效率大幅提高，降低勞動(dòng)成本?！耙?到10年內(nèi)看到首批完全自動(dòng)化的工廠，并在數(shù)年內(nèi)通過(guò)自動(dòng)化消除簡(jiǎn)單重復(fù)性的工序?！薄皇靠礐EO郭臺(tái)銘背景資料隨著人力用工成本的不斷上漲，更具規(guī)范化和可靠性的自動(dòng)化生產(chǎn)肯定將成為富士康這種勞動(dòng)密集型企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。富士康專門的機(jī)器人研發(fā)基地山西晉城園區(qū)，2011年機(jī)器就已經(jīng)下線，2012年產(chǎn)能已達(dá)到10000臺(tái)，三年后達(dá)到百萬(wàn)臺(tái)。到2016年，富士康將在晉城形成全球最大的智能化機(jī)器人生產(chǎn)基地，產(chǎn)值突破500億元。主題定位嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與優(yōu)化升級(jí)嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整主要方法：

轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，優(yōu)化招商引資結(jié)構(gòu)。把好準(zhǔn)入評(píng)估和后評(píng)估關(guān)口，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，對(duì)新增用地和租賃廠房的工業(yè)項(xiàng)目，重點(diǎn)評(píng)估投入產(chǎn)出、節(jié)能降耗、土地利用等內(nèi)容；對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目全面實(shí)施后評(píng)估機(jī)制，出入較大者責(zé)令限期達(dá)標(biāo)并停止后續(xù)供地。

構(gòu)建創(chuàng)新體系，提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)能級(jí)。通過(guò)各項(xiàng)政策鼓勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)管理創(chuàng)新和技術(shù)革新，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的能級(jí)提升和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。完善退出機(jī)制，加快淘汰劣勢(shì)企業(yè)。對(duì)淘汰劣勢(shì)企業(yè)騰出的土地，重新規(guī)劃導(dǎo)入符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，推動(dòng)形成產(chǎn)業(yè)集聚。嘉定區(qū)加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，逐步形成劣勢(shì)企業(yè)有效退出、優(yōu)勢(shì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良好局面。

圍繞“‘十二五’規(guī)劃目標(biāo)”，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。嘉定汽車制造業(yè)資源嘉定現(xiàn)擁有汽車整車制造企業(yè)一家——上海大眾，汽車零部件制造企業(yè)251家，其中包括德?tīng)柛Ｅ煽恕⒉砂ｆ诘?4家世界500強(qiáng)企業(yè)。形成了從整車生產(chǎn)到零部件配套的比較完成的汽車產(chǎn)業(yè)體系。特別是汽車零部件產(chǎn)業(yè)作為嘉定的特強(qiáng)產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)的產(chǎn)品基本涵蓋了所有汽車零部件門類。全區(qū)汽車零部件企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值850.9億元。主題定位B2B自動(dòng)化制造產(chǎn)業(yè)集群服務(wù)于傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，打造自動(dòng)化制造園區(qū)范本，立足上海輻射長(zhǎng)三角。本案的產(chǎn)品主題定位：定位支撐國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策大力扶持市場(chǎng)需求前景廣闊嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型契機(jī)主題定位主導(dǎo)功能（27000平米）產(chǎn)業(yè)辦公集群技術(shù)研發(fā)中心人才培訓(xùn)中心產(chǎn)業(yè)孵化苗圃產(chǎn)

集聚助力傳統(tǒng)制造業(yè)升級(jí)的零部件提供商、提供成套解決方案的整合服務(wù)商的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。創(chuàng)建孵化苗圃，定向培養(yǎng)具備發(fā)展?jié)撡|(zhì)的優(yōu)秀項(xiàng)目。學(xué)

培訓(xùn)學(xué)院，企業(yè)工程師、技術(shù)人員任兼職導(dǎo)師，引進(jìn)國(guó)家技術(shù)等級(jí)認(rèn)證體系，實(shí)現(xiàn)人才自造升級(jí)內(nèi)循環(huán)。降低企業(yè)培訓(xùn)成本，解決人才危機(jī)。研

與上海交大、西安交大、哈工大等走在自動(dòng)化課題攻關(guān)前沿的高校、研發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)接，建立新興技術(shù)研發(fā)平臺(tái)。對(duì)接國(guó)家政策，引進(jìn)機(jī)器人本體控制研發(fā)機(jī)構(gòu)。輔助功能（2000平米）組裝測(cè)試試驗(yàn)室公共倉(cāng)儲(chǔ)物流多媒體展示空間公共會(huì)議室生活配套提供零部件制造、加工、組裝、演示公共區(qū)域，完善企業(yè)服務(wù)配套。提供公共倉(cāng)儲(chǔ)物流中轉(zhuǎn)庫(kù)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，解決企業(yè)后顧之憂。利用多媒體、現(xiàn)代聲光電設(shè)施展示企業(yè)產(chǎn)品、技術(shù)，為企業(yè)創(chuàng)建全方位的展示和推介窗口。產(chǎn)品、資訊發(fā)布平臺(tái)，大型座談會(huì)議、活動(dòng)舉辦場(chǎng)所。食堂、活動(dòng)中心等基本生活配套。產(chǎn)業(yè)升級(jí)，技術(shù)升級(jí)，人才升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型。精密零組件自動(dòng)化生產(chǎn)制造商人才密集、知識(shí)密集、技術(shù)密集、資金密集、信息密集、產(chǎn)業(yè)密集、目標(biāo)客戶勞動(dòng)密集升級(jí)工業(yè)機(jī)器人制造商上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合總部辦公辦事處代理商研發(fā)中心有型設(shè)備成套解決方案整合服務(wù)商目標(biāo)客戶精密零組件自動(dòng)化生產(chǎn)制造商傳感器電機(jī)氣缸控制器標(biāo)準(zhǔn)件(FA)人工視覺(jué)低壓電器有型設(shè)備成套解決方案整合服務(wù)商工業(yè)機(jī)器人制造商運(yùn)作資源與運(yùn)營(yíng)方式工信部上海市經(jīng)信委上海市商務(wù)委上海市科委上海市發(fā)改委嘉定區(qū)政府市區(qū)級(jí)各相關(guān)部門多年對(duì)接、交流經(jīng)驗(yàn)，獲得大力扶持。傳媒資源，做大影響力自動(dòng)化領(lǐng)域圈層資源資源整合

攜手運(yùn)作政府資源、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)業(yè)資源、人脈圈層資源、資本優(yōu)勢(shì)研究機(jī)構(gòu)、高校密切合作行業(yè)協(xié)會(huì)抱團(tuán)組織運(yùn)作資源與運(yùn)營(yíng)方式自動(dòng)化、資本領(lǐng)域圈層資源上海汽車工業(yè)集團(tuán)總公司董事長(zhǎng)吉利集團(tuán)董事長(zhǎng)通用電氣(GE)中國(guó)區(qū)總裁上海電氣自動(dòng)化研究所有限公司常務(wù)副所長(zhǎng)今日投資董事長(zhǎng)飛馬旅創(chuàng)始人五星控股董事長(zhǎng)飛馬旅創(chuàng)始人、零點(diǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)紅杉資本創(chuàng)始兼執(zhí)行合伙人賽富基金首席合伙人胡茂元李書(shū)福夏智誠(chéng)張玉龍何伯權(quán)楊振宇汪建國(guó)袁岳沈南鵬閻焱運(yùn)作資源與運(yùn)營(yíng)方式公共服務(wù)平臺(tái)園內(nèi)環(huán)境景觀園林綠植景觀小品休閑區(qū)域燈光裝飾導(dǎo)示系統(tǒng)項(xiàng)目配套特色建議建筑外觀復(fù)古面磚仿古木玻璃幕墻鋼結(jié)構(gòu)項(xiàng)目配套特色建議辦公空間墻體裝飾公共走廊、電梯房公共休閑、娛樂(lè)區(qū)辦公空間裝飾項(xiàng)目配套特色建議項(xiàng)目特色建議輔助配套公共會(huì)議中心，企業(yè)資訊、產(chǎn)品發(fā)布平臺(tái)多媒體互動(dòng)展示空間項(xiàng)目配套特色建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、根據(jù)目前附近倉(cāng)庫(kù)行情平均每平米租金0.5~0.7，辦公1元左右，有較高空置率風(fēng)險(xiǎn)。2、園區(qū)租賃及物業(yè)運(yùn)維團(tuán)隊(duì)一年超50萬(wàn)（不管人員配置數(shù)量還是人才的能力皆按最低標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目經(jīng)理1人15萬(wàn)，招商主管1人6萬(wàn)，招商人員1人4萬(wàn)，市場(chǎng)品牌1人6萬(wàn)，物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理1人6萬(wàn)，保安環(huán)境主管1人5萬(wàn)，客服專員1人4萬(wàn)，工程主管1人5萬(wàn)，文員1人3萬(wàn)，以上54萬(wàn)尚未包括四金）3、用于推廣的費(fèi)用起碼在100萬(wàn)以上。4、利潤(rùn)在100萬(wàn)-400萬(wàn)間一、自建團(tuán)隊(duì)

每日每平米租金0.500.801.00租金收入(年）5,292,5008,468,00010,585,000減：空租率40%2,117,0003,387,2004,234,000減：稅收174,653279,444349,305減：費(fèi)用（人員工資50萬(wàn)+宣傳道具及媒體費(fèi)用等起碼100萬(wàn)）1,500,0001,500,0001,500,000減：投資改造折舊（300萬(wàn)6年）500,000500,000500,000利潤(rùn)1,000,8482,801,3564,001,695二、合作模式合作模式下，連鎖園區(qū)及品牌效應(yīng)，降低空置率，租金有提升空間，利潤(rùn)244萬(wàn)-573萬(wàn)每日每平米租金0.500.801.001.50租金收入（年）5,292,5008,468,00010,585,00015,877,500減：空租率10%529,250846,8001,058,5001,587,750減：稅收261,979419,166523,958785,936減：提成1,058,5002,011,1503,069,6506,774,400減：投資改造折舊（300萬(wàn)6年）500,000500,000500,000500,000