合富輝煌杭州濱江區(qū)君悅香邸項目營銷合作建議方案頁M

[濱江·君悅香邸]

項目營銷合作建議方案合富輝煌房地產(chǎn)

2006年9月7日Part1：合富體系介紹Part2：項目價值分析Part3：市場環(huán)境分析Part4：項目營銷建議Part1：合富體系介紹

1、合富輝煌公司介紹

2、合富輝煌服務(wù)范疇及形式

3、合富輝煌核心競爭優(yōu)勢

4、合富輝煌大盤操作個案上市公司（聯(lián)交所編號：733）國內(nèi)唯一在香港成功上市的房地產(chǎn)代理2004年CIHAF評為中國房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機構(gòu)前十強發(fā)展歷程公司於1993年成立，連續(xù)8年被評為廣州市一級房地產(chǎn)代理公司連續(xù)10年創(chuàng)廣州房地產(chǎn)代理行業(yè)成交額的最高紀(jì)錄約140約47613合富輝煌自1996年獲“一級殊榮”一級二級三級共629家獲評級合富輝煌簡介2005年全年零售成交額突破130億元2004年全年零售成交額超過110億元

2003年零售成交額為85億元2002年零售成交額為50億元2001年零售成交額為35億元輝煌的業(yè)績130(億元）強大實力:有全國最早從事房地產(chǎn)整合營銷超過千人的專業(yè)隊伍。廣州市唯一擁有大面積自置辦公物業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，辦公面積高達2500平方米。2003年被評為CIHAS中國房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機構(gòu)20強。2004年，在“2004中國住交會”上獲得“中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)”（廣州地區(qū)唯一入選單位）和“中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)五十強”兩項大獎。合富輝煌背景獲得的榮譽（部分）2005中國房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)品牌TOP10

中國房地產(chǎn)上市公司最具突破性地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)獎中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機構(gòu)中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)廣州地產(chǎn)二十年杰出貢獻專業(yè)服務(wù)商香港杰出上市企業(yè)中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)五十強中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機構(gòu)（中國?廣州）十大最受歡迎地產(chǎn)中介公司（中國?廣州）十大誠信經(jīng)營地產(chǎn)中介公司中國房地產(chǎn)代理百強企業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋全國總部分公司(一手物業(yè)代理業(yè)務(wù))廣州天津佛山東莞武漢分公司(二手物業(yè)代理業(yè)務(wù))諮詢服務(wù)上海南京大連濟南長沙北京南寧西寧合肥昆明業(yè)務(wù)遍及全國——20省40市

合富輝煌自成立以來，在立足廣州本地市場穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上，積極開拓各地市場.業(yè)務(wù)遍及北京、上海、天津、湖北、湖南、河南、山東、安徽、南京、南寧、昆明、廣東等20省份40多個城市，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界創(chuàng)造了一個又一個精彩的篇章。

集團架構(gòu):合富置業(yè)港聯(lián)物業(yè)（中國）廣州60閒分行上海-3閒佛山-1閒港聯(lián)物業(yè)（廣州）港聯(lián)物業(yè)（上海）港聯(lián)物業(yè)（武漢）廣州天津湖北東莞佛山北京上海濟南南寧湖南昆明合富輝煌?房地產(chǎn)合富輝煌集團公司定位合富輝煌?房地產(chǎn)誠信為本、服務(wù)領(lǐng)先

全程策劃、專業(yè)服務(wù)

服務(wù)范疇及形式1.前期策劃投資可行性研究市場調(diào)研市場定位產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)理念建築及規(guī)劃概念性設(shè)計2.策劃顧問3.獨家代理營銷策劃銷售部署包裝推廣資金回籠銷售培訓(xùn)營銷策劃實施資源整合

銷售實施銷售管理客戶跟蹤售后服務(wù)簽署認(rèn)購書及買賣合同合同鑒證銀行按揭初審代收各期樓款

資金計劃安排參與項目設(shè)計過程參與相關(guān)公司談判成為發(fā)展商的經(jīng)營部和銷售部

4.營銷中心成功操作1.前期策劃萬科城市花園中海桂城項目佛山奧園僑鑫匯景新城大連億達國際新城合肥明珠湖畔天津金廈千畝項目……2.策劃顧問3.獨家代理南國花園藍(lán)色康園匯景新城武漢奧園珠海美麗灣……南國奧園光大花園中?？党敲懒趾匣▓@萬科四季花城武漢萬科城市花園天津奧林匹克花園長沙奧林匹克花園……僑鑫集團天倫集團輝煌集團江南駿園的旗下項目4.營銷中心成功操作住宅（部份）項目

成功操作商業(yè)（部份）項目

成功操作寫字樓（部份）項目廣州國際商貿(mào)中心勤建商務(wù)大廈粵能大廈達信廣場聯(lián)華大廈富星大廈三新大廈廣仁大廈百匯廣場建業(yè)大廈粵海集團大廈利新大廈明林大廈……企業(yè)主要服務(wù)客戶萬科地產(chǎn)金地集團中海集團光大集團僑鑫集團奧園集團天倫集團中信(華南)集團保利集團美林基業(yè)香江集團新光地產(chǎn)新世界集團珠江地產(chǎn)雅居樂集團信德集團華能集團黃埔城建珠江實業(yè)東華實業(yè)城建總天譽集團縱橫集團……合富輝煌核心競爭優(yōu)勢及業(yè)務(wù)擅長合富輝煌的核心競爭優(yōu)勢合富輝煌的業(yè)務(wù)擅長合富輝煌核心競爭優(yōu)勢戰(zhàn)略領(lǐng)先優(yōu)勢－打造中國地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的航空母艦作為國內(nèi)首家房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的上市企業(yè)，造就強勢行業(yè)品牌，是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心保證，更是客戶心目中優(yōu)質(zhì)物業(yè)的代言人業(yè)內(nèi)惟一提供全面立體多元化綜合型服務(wù)的代理企業(yè)率先搭建強大的服務(wù)平臺，為發(fā)展商提供“一條龍”的專業(yè)全程服務(wù)合富輝煌核心競爭優(yōu)勢人才領(lǐng)先優(yōu)勢－行業(yè)精英匯聚一方逾3800名員工中，除擁有大部分高學(xué)歷人才外，具有5年以上資深策劃實操經(jīng)驗的復(fù)合型專才占策劃團隊的80％，都積累了豐富的大盤實操經(jīng)驗;擁有一級注冊建筑師、注冊評估師、會計師、律師、經(jīng)濟師、拍賣師，以及企業(yè)管理、建筑工程技術(shù)、IT技術(shù)等專業(yè)性強、素質(zhì)高的優(yōu)秀人才;中、高層人員的穩(wěn)定性一直穩(wěn)居廣州同行的首位，同時亦是企業(yè)得以發(fā)展的最大動力;合富輝煌核心競爭優(yōu)勢專業(yè)服務(wù)領(lǐng)先優(yōu)勢－以領(lǐng)先服務(wù)與創(chuàng)新思維創(chuàng)造未來全方位立體服務(wù)體系充分體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)全程滲透率先在行內(nèi)創(chuàng)建建筑設(shè)計研究部，使質(zhì)樸的市場信息轉(zhuǎn)換為有效的專業(yè)技術(shù)語言，使發(fā)展商有效規(guī)避風(fēng)險，尋求利潤的最大空間強大的市場終端為市場研究部提供了快速直觀的一線數(shù)據(jù)作為研究基礎(chǔ)，以其縝密的梳理及精辟的分析，能迅速捕捉市場變局，為項目搭建強大的市場信息支持平臺

－合富輝煌企業(yè)門戶網(wǎng)站，發(fā)布行業(yè)及項目信息快速、傳播面廣合富對市場的精心培育，以提升行業(yè)高度為己任

讓“他們”與我們風(fēng)雨兼程一路走來——萬科選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴金地選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴中信(華南)集團選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴僑鑫集團選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴光大集團選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴而且將不斷增加爍爍閃亮的名字……合富輝煌代理的項目已超過300個;廣州房地產(chǎn)代理市場的占有率達到50%以上;廣州市高端房地產(chǎn)代理市場的占有率超過90%;市場認(rèn)同單盤銷售成績彪炳美林湖畔花園在五一黃金周數(shù)天，並共售出1100套單位佛山奧園首期公開發(fā)售，3小時成交2億、3天內(nèi)成交3.3億萬科四季花城在開盤首天，400套可售單位仗旋即售出9成

匯景新城2004年1－11月底累計銷售金額接近12億長沙奧林匹克花園2天銷售超過300套主要代理大型項目，開發(fā)周期普遍長達三至六年，為集團提供持久而穩(wěn)定的代理收益。

2006年合富輝煌將與您再創(chuàng)新奇跡 實現(xiàn)新輝煌我公司在操作本項目上的優(yōu)勢優(yōu)勢一：無與倫比的大盤操作經(jīng)驗優(yōu)勢二：全程策劃服務(wù)的深度與廣度優(yōu)勢三：整合資源實力和理解市場最為全面的市場拓展商優(yōu)勢四:高端客戶儲備最充實的服務(wù)商

（詳見成功案例分析）特此說明:

以下所有圖片和文字資料絕對真實有效,實景拍攝所得.合富輝煌操作的大盤個案突出性價比、差異化定位的機會主義者

——南國奧林匹克花園（1000畝）整合社會資源——運動和教育銷售業(yè)績：2001年7月開盤三天銷售800套；2001年10月7天銷售650套；2002年悉尼組團尊貴大戶型國慶銷售過半。2003年北京奧運村一個月售磬；2004年北京二期，未開發(fā)先銷售；均價從最初的3300元升到4600元。大型國際豪宅社區(qū)的奇跡創(chuàng)造者

——匯景新城（占地1500畝）全方位資源整合和包裝成功關(guān)鍵整合設(shè)計、產(chǎn)品領(lǐng)先、整合資源“新亞洲建筑”，個性化品牌整合營銷業(yè)績：開盤至今成交超過十五億元珠三角的代表大盤—佛山奧園（1000畝）整合自然資源、產(chǎn)業(yè)資源、奧園品牌——樂從家私、鋼材、陶瓷三大產(chǎn)業(yè)資源、和樂叢文化公園、奧園品牌成功關(guān)鍵抓住老板階層的消費需求營銷業(yè)績

（2004年元月1日開盤）三小時成交別墅3.3億元，洋房一周售磬，總銷售金額4.85億元超出區(qū)域價格的大盤領(lǐng)跑者—美林湖畔花園（750畝）整合自然資源和發(fā)展商品牌理念

——楊桃公園和休閑生活產(chǎn)品風(fēng)格成功關(guān)鍵充分利用自然資源產(chǎn)品填補區(qū)域空白休閑度假生活定位的充分落實與展示業(yè)績（2004年五一黃金周）成交1050套，金額4.8億元引導(dǎo)市場的新進挑戰(zhàn)者

——廣州萬科四季花城（750畝）整合產(chǎn)品和發(fā)展商品牌——情景洋房和人文生活成功關(guān)鍵充分利用自然環(huán)境關(guān)注客戶產(chǎn)品需求及人文創(chuàng)造營銷業(yè)績：2004年五一黃金周，開盤即成交397套掀動長沙中央政務(wù)區(qū)的中心大盤

——長沙奧林匹克花園（506畝）整合產(chǎn)品優(yōu)勢和發(fā)展商品

——城市中心的山地景觀生活成功關(guān)鍵利用“泛營銷模式”，在短短的五個月內(nèi)積蓄了超過3000名準(zhǔn)買家；營銷業(yè)績：2005年10月黃金周，10月1日開盤即成交308套，開盤即封盤，業(yè)界轟動

10月1日早上9：38分，認(rèn)購正式開始，蓄水放閘，流程認(rèn)購等候區(qū)耐心等待，銷售人員細(xì)分服務(wù)Part2：項目價值分析

1、項目概況

2、項目SWOT分析

3、項目價值分析項目位置

N三一九國道瀏陽河湘江芙蓉北路本案東：芙蓉北路西：湘江風(fēng)光帶南：三一九國道北：瀏陽河風(fēng)光帶（規(guī)劃中）指標(biāo)一：項目概況項目基本參數(shù)

項目占地：75766.58平方米項目容積率：3.67

項目總建面積：330069平方米

綠地率：40.5％車位配比：0.73：1

項目得房率：85.22％-87.07％項目物業(yè)構(gòu)成：首期5棟23—27層高層指標(biāo)一：項目概況項目供方組合

開發(fā)商：長沙雄屹工貿(mào)有限公司建筑規(guī)劃：深圳立方將主設(shè)計顧問有限公司景觀規(guī)劃：INTERDESIGN顧問物業(yè)管理：英皇（香港）屋宇管理有限公司施工單位：沙坪建筑指標(biāo)一：項目概況項目首期推貨量：

800余套13萬平方米；其中已內(nèi)部消化300余套，4萬平方米。項目賣價項目首期800貨中，已先期消化300余套，成交均價為2400元/平方米。指標(biāo)一：項目概況取得預(yù)售許可證新售樓部建成11月初一期封頂春節(jié)前07年11月一期交樓07年5月計劃一期售完項目首期開發(fā)節(jié)點指標(biāo)一：項目概況項目現(xiàn)狀評估

1、容積率較高，項目單棟樓層高；

2、供方齊全，但比較普通；

3、項目所處地段位于城郊結(jié)合部，依托新河三角洲的整體規(guī)劃，項目前景看好；

4、項目得房率較高，實用性強；

5、項目交通大環(huán)境較好，但項目首期交通通達性與可視性較差。指標(biāo)一：項目概況指標(biāo)二：項目SWOT分析優(yōu)勢

a、地段優(yōu)勢——城郊結(jié)合部，潛力大；

b、產(chǎn)品優(yōu)勢——戶型方正，經(jīng)典房型；

c、景觀優(yōu)勢——項目可遠(yuǎn)眺湘江與新河三角洲。

d、先發(fā)優(yōu)勢——本案為新河三角洲板塊首個住宅項目，是板塊先驅(qū)。指標(biāo)二：項目SWOT分析劣勢

a、物業(yè)形態(tài)劣勢——小區(qū)均為超過18層的高層住宅，單棟建筑較高，整體容積率較高，市場接受存在抗性；

b、供方資源缺失——如：建筑外立設(shè)計、內(nèi)部景觀設(shè)計或概念賦予、物管服務(wù)等無明顯優(yōu)勢；

c、交通劣勢——地塊通達性有待提升；

d、項目知名度較低——項目傳播的廣度與深度不足；指標(biāo)二：項目SWOT分析機會

a、區(qū)域發(fā)展機會明顯——“兩館一廳”為核心的新河三角洲的整體運營機會；

b、大市場區(qū)域競合的發(fā)展機會——全市29個超500畝大盤中，北城有12個；指標(biāo)二：項目SWOT分析威脅

a、宏觀市場環(huán)境威脅——政策從嚴(yán)、銷售趨緩。

b、客戶經(jīng)營與營銷組織威脅——前期以2400元/平方米的價格認(rèn)購將造成后階段項目價格提升的巨大抗性。

c、價格威脅——價格無所謂絕對的高低，價格取決于項目價值的構(gòu)建與支撐。指標(biāo)二：項目SWOT分析結(jié)論

策略一、深掘區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，完成項目價值外延的無限擴大。借勢于新河三角洲的整體發(fā)展。

策略二、充分展示投資屬性，把握板塊開發(fā)先機，實現(xiàn)項目梯級增值的分期開發(fā)與營銷。

策略三、采用集中式客戶經(jīng)營模式，提升銷售價格，提高銷售速度。策略四、重新梳理并充實項目價值，在獲取更多利潤的前提下。指標(biāo)三：項目價值分析濱江·君悅香邸項目價值構(gòu)成分析

價值項權(quán)重本案價值項對應(yīng)描述得分先天價值項地理位置（區(qū)域規(guī)劃）10項目位處北城城郊結(jié)合部，分別由芙蓉北路、319國道和三江四面圍合，相對郊區(qū)大盤時代而言，項目地段相對較好。8周邊特殊資源10項目遠(yuǎn)可眺望湘江、瀏陽河、撈刀河，位處新河三角洲開發(fā)區(qū)東南角，江景資源可為依托。6周邊配套10項目所在地周邊生活配套與市政配套都比較成熟。8地塊形態(tài)10項目地塊形態(tài)較為方正，但西北與東南出現(xiàn)角狀形態(tài)，對后期項目的整體規(guī)劃的社區(qū)化有所影響。6交通通達與可視性10本案主要交通動目前比較成熟，但進入本地塊的交通動線狹窄、隱蔽，故本地塊的交通通達性一般，可視性較差。5后天價值項項目建筑規(guī)劃10項目整體建筑規(guī)劃布局合理，布局錯落有致，朝向符合湖南人的生活習(xí)慣，但建筑外立設(shè)計不顯檔次。8項目景觀規(guī)劃10項目景觀設(shè)計無特色，或景觀概念不夠抓人，但在車位的設(shè)計上卻采用了半地下車庫的設(shè)計方式。6項目物管服務(wù)5項目物管服務(wù)英皇（香港）屋宇管理有限公司，為香港知名物業(yè)管理公司，在物業(yè)可提升和可操作空間較大。5項目產(chǎn)品設(shè)計10項目戶型設(shè)計經(jīng)典、方正、實用，樓宇排列間距合理，朝向較好，采用了T型短板式的建筑設(shè)計，產(chǎn)品整體較好。8項目物業(yè)形態(tài)5項目多為期18層以上高層，根據(jù)長沙市場的接受情況，超過十八層市場接受抗性明顯，且不適宜人居。3項目營銷服務(wù)10項目的知名度不高，營銷手法偏單一，前期幾乎采用低價營銷的模式銷售了近300余套單位，對客戶的經(jīng)營與培訓(xùn)欠佳。6總計與總評100整體素質(zhì)一般，還有眾多可提升的價值空間。68項目價值分析結(jié)論

1、四大核心價值：區(qū)位優(yōu)勢、周邊配套、建筑設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計。

2、產(chǎn)品可朔空間強，從項目價值構(gòu)成的情況來看，從地段區(qū)位到建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計等硬性的項目指標(biāo)優(yōu)勢明顯，說明項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)動作到位，

但！要想賣出好價錢，還有許多軟性的非標(biāo)準(zhǔn)配套需要完善。Part3：市場環(huán)境分析

1、宏觀交易行情

2、宏觀大市預(yù)判1、宏觀交易行情分析項目名稱在售推貨總套數(shù)在售推貨時間已售套數(shù)（約）總體銷售率月均銷售量（推貨節(jié)點）月均銷售量（蓄客節(jié)點）蓄客時間（發(fā)放VIP卡，接受咨詢）金色比華利（二期）35505年12月2514741.1％1818二期12月25推出高層西街花園（二期）5015月2810843％36182月13開始接受誠意登記美林水郡（二期）2105月138440％28214月28售卡均價從一期3200降到2800蔚藍(lán)海岸1787月1日7441.5％49194月15開始售卡，6月20日首次選房后封盤美林銀谷1486月25日5940％30705年12月開始蓄客名都凱旋城5903月1911419％23161月17麗景香山1365月204029％1383月份在華雅華天舉行產(chǎn)品說明會，在4月19日開始蓄客珠江花城5678月6日20035％200504月20開始蓄客200人左右，加關(guān)系客戶400人左右長沙市重點樓盤交易情況：指標(biāo)一:全市交易行情長沙樓市受宏觀調(diào)控與市場大勢的影響遭遇銷售瓶頸，重點樓盤銷售率不足50％；月均成交套數(shù)普遍不足19套/月。結(jié)論：指標(biāo)一:全市交易行情月度最高價最低價均價4月3900150024705月10000160032616月1000016002458數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局結(jié)論：4-6月，開福區(qū)樓市成交均價走低，尤其是6月，受國家宏觀調(diào)控政策影響，成交均價跌至2458元。開福區(qū)商品房4—6月份成交均價指標(biāo)二:區(qū)域交易行情項目名稱占地面積(畝)建筑面積(平方米)價格06年上半年推貨及余貨情況推貨建筑面積推貨套數(shù)恒鑫瀾北灣222100313均價275045000349左岸春天(二期)170170000均價340035000261景香苑14290000均價240060000375四季美景水木軒115150000均價25001300001172幸福里539431043洋房210057120364美林水郡175140000均價280045000300合計1363

10813562568

4421203421結(jié)論:上半年，北城板塊樓盤推售均價，基本沒有超過3000元/平方米,其中6盤的平均均價僅為:2568元/平方米。指標(biāo)三：北城板塊下半年推盤量與推貨套數(shù)1、大市盤整：A、新政影響：自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后13個工作日，長沙市日均交易量降幅達13％，其中6月4日，全市僅成交120套；

B、市場盤整：長沙樓市自1998年以來至今歷經(jīng)幾年的高速成長，市場盤整是市場必然的產(chǎn)物。2、銷售趨緩：A、長沙市重點樓盤月均銷售量為19套左右；

B、北城樓盤成交均價基本不高于3000元/平方米；大市盤整

銷售趨緩宏觀交易行情分析結(jié)論２、宏觀市場預(yù)判項目名稱區(qū)域項目地址開發(fā)商占地面積(畝)建筑面積(平方米)幸福里長沙縣長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元東路長沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司539431043鵬基諾亞山林長沙縣長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元路南北東四線與東七線之間鵬基地產(chǎn)(深圳)706116262比華利山長沙縣天心區(qū)南107國道大托收費站東側(cè)湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公竹水鄉(xiāng)(同升湖山莊)長沙縣天心洞井鎮(zhèn)同升路長沙市同升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1012180000早安星城長沙縣長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)長沙東業(yè)建設(shè)實業(yè)11001244000威尼斯小城長沙縣騰飛島廣東碧桂園25801000000山水未來城長沙縣星沙土橋村湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司668450000錦湘國際星城芙蓉區(qū)芙蓉火星大道東側(cè)（芙蓉區(qū)政府南800米）湖南美聯(lián)置業(yè)569.4800000中洋橘郡天心區(qū)萬家麗大道與芙蓉南路交匯處，西臨芙蓉南路，北鄰火星大道北京中洋創(chuàng)業(yè)2000400000怡情水鄉(xiāng)雨花區(qū)長沙市勞動?xùn)|路湖南成功新世紀(jì)投資有限公司67112339.4泰禹家園雨花區(qū)長沙市雨花區(qū)火星路與香松路交匯處湖南省泰禹實業(yè)有限公司500700000指標(biāo)一:全市重點樓盤分布情況（500畝以上）項目名稱區(qū)域項目地址開發(fā)商占地面積(畝)建筑面積(平方米)卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)谷豐路區(qū)政府北側(cè)深圳卓越集團558450000長沙玫瑰園岳麓區(qū)金星大道與銀彬路交匯處廣州玫瑰園1000100萬梅湖浪琴灣岳麓區(qū)河西龍王港湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司919100000楓華府第岳麓區(qū)岳麓區(qū)含浦大道湖南繼善投資發(fā)展有限公司1000300000陽光100國際新城岳麓區(qū)南二環(huán)和瀟湘路交匯處陽光100置業(yè)有限公司9901000000香格里麓山別墅岳麓區(qū)猴子石大橋湖南凱達房產(chǎn)湖南財信控股公司948180000岳麓山公館（原名金牛山莊）岳麓區(qū)長沙市岳麓區(qū)五星村金牛嶺湖南經(jīng)投實業(yè)638200000天景名園開福區(qū)長沙市開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)太陽山村、天井村湖南天景名園置業(yè)有限公司800200000金霞花府開福區(qū)長沙市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鵝秀組團類內(nèi)湖南宏吉置業(yè)674316584創(chuàng)遠(yuǎn).第3城開福區(qū)長沙市開福區(qū)霞凝鄉(xiāng)興聯(lián)村創(chuàng)遠(yuǎn)集團927250000秀峰山莊開福區(qū)長沙市經(jīng)開區(qū)鵝秀組團2號地塊長沙市大聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司653906718萬國城Moma

開福區(qū)長沙市開福區(qū)國營綜合農(nóng)場漁業(yè)分場當(dāng)代置業(yè)132055000項目名稱區(qū)域項目地址開發(fā)商占地面積(畝)建筑面積(平方米)卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)谷豐路區(qū)政府北側(cè)深圳卓越集團558450000長沙玫瑰園岳麓區(qū)金星大道與銀彬路交匯處廣州玫瑰園1000100萬梅湖浪琴灣岳麓區(qū)河西龍王港湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司919100000楓華府第岳麓區(qū)岳麓區(qū)含浦大道湖南繼善投資發(fā)展有限公司1000300000陽光100國際新城岳麓區(qū)南二環(huán)和瀟湘路交匯處陽光100置業(yè)有限公司9901000000珠江花城開福區(qū)新世界大道與芙蓉路交界處珠江實業(yè)9171100000香格里麓山別墅岳麓區(qū)猴子石大橋湖南凱達房產(chǎn)湖南財信控股公司948180000星月城開福區(qū)開福區(qū)綜合農(nóng)場東部、瀏陽河南岸的長沙市苗圃地段信遠(yuǎn)智邦集團75075550天景名園開福區(qū)長沙市開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)太陽山村、天井村湖南天景名園置業(yè)有限公司800200000項目名稱區(qū)域項目地址占地面積

(畝)建筑面積(平方米)價格06年下半年推貨情況推貨建筑面積推貨套數(shù)左岸春天(三期)開福區(qū)長沙市開福區(qū)四方坪

1226003400122600792幸福里星沙長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元東路539431043洋房2100別墅250036972237美林水郡星沙開福區(qū)長沙世界之窗東北側(cè)175140000均價280031500210鵬基諾亞山林星沙長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元路南北東四線與東七線之間706116262待定90440532順天黃金海岸開福區(qū)開福地處湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處

300000VIP客戶278082200600綠城青竹園開福區(qū)青竹湖高爾夫球場旁1962

400萬/棟6900092珠江花城開福區(qū)新世界大道與芙蓉路交界處9171100000預(yù)計3300帶精裝修75000567秀峰山莊開福區(qū)長沙市經(jīng)開區(qū)鵝秀組團2號地塊653906718

28522.5237合計

5962343731指標(biāo)二:北城板塊推貨量全市供量巨大：長沙市06年商品房供應(yīng)量預(yù)測為800萬方，加上05年的剩余貨量，預(yù)計可達1200萬方，主要貨量將集中在06年下半年推出；大盤云集、品牌發(fā)展商競合：

1、北城主要供量將在下半年推出，推售量達60萬方，下半年的競爭非常激烈，珠江花城、順天黃金海岸、綠城青竹湖等品牌大盤均有大量面積推售；

2、北城片區(qū)還有一些隱而未發(fā)的品牌大盤，預(yù)計在明年也將入市，如：萬國城MOMA、雙瑞月湖城（暫定名）等；

3、五百畝以上大盤，長沙大概有29個，在北城片區(qū)就占了12個，占到了總數(shù)的41％，在這此大盤中，其中外來品牌發(fā)展商占40%左右。大盤云集壓力巨大宏觀市場預(yù)判結(jié)論《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（165號文件）《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號文件《財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》2006年5月29日：

長沙“國六條”、“國十五條”“165號文”結(jié)論一：政策板塊政策從嚴(yán)市場規(guī)范結(jié)論二：開發(fā)板塊（本土發(fā)展商）項目占地（畝）開發(fā)商星月城750信遠(yuǎn)智邦集團（本土與外來的結(jié)合）創(chuàng)遠(yuǎn).第3城927創(chuàng)遠(yuǎn)集團秀峰山莊653長沙市大聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司香格里麓山別墅948湖南凱達房產(chǎn)湖南財信控股公司岳麓山公館638湖南經(jīng)投實業(yè)天景名園800湖南天景名園置業(yè)有限公司金霞花府674湖南宏吉置業(yè)梅湖浪琴灣919湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司楓華府第1000湖南繼善投資發(fā)展有限公司怡情水鄉(xiāng)671湖南成功新世紀(jì)投資有限公司鄱陽小區(qū)510長沙申奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司泰禹家園500湖南省泰禹實業(yè)有限公司星語林汀湘十里824長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司山水未來城668湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司錦湘國際星城569.4湖南美聯(lián)置業(yè)比華利山1500湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同升湖山莊1012長沙市同升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司幸福里539長沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司部分外來品牌發(fā)展商名錄:項目占地（畝）開發(fā)商珠江花城917珠江實業(yè)綠城青竹園1962湖南綠城投資置業(yè)有限公司萬國城Moma

1320當(dāng)代置業(yè)陽光100國際新城990陽光100置業(yè)有限公司卓越蔚藍(lán)海岸558深圳卓越集團長沙玫瑰園1000廣州玫瑰園中洋橘郡2000北京中洋創(chuàng)業(yè)早安星城1100長沙東業(yè)建設(shè)實業(yè)威尼斯小城2580廣東碧桂園鵬基諾亞山林706鵬基地產(chǎn)(深圳)開發(fā)升級產(chǎn)品分層結(jié)論二：開發(fā)板塊結(jié)論三：消費者板塊消費理性投資謹(jǐn)慎⊙自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后13個工作日，長沙市日均交易量降幅達13％，其中6月4日，全市僅成交120套；⊙房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展由“需求主導(dǎo)時代”正式進入“消費主導(dǎo)時代”。結(jié)論四：市場大勢大市盤整銷售趨緩1、長沙樓市自98年至今，一路走高，目前進入了一個平靜盤整期；2、長沙市05年商品房銷售面積536.99萬平方，遠(yuǎn)低于長沙市的06年商品房供應(yīng)量1200萬平方，供大于求，壓力巨大；3、新政的調(diào)控，使發(fā)展商重新洗牌，開發(fā)升級，產(chǎn)品升級；4、消費理性，投資謹(jǐn)慎；市場形勢趨緊濱江·君悅香邸如何勝出？Part4：項目營銷建議

1、營銷策略建議

2、營銷節(jié)奏建議

3、營銷價格建議1、營銷策略建議策略一：借勢政府規(guī)劃、深掘項目發(fā)展?jié)摿Σ呗远航鑴萁百Y源、化高層劣勢為優(yōu)勢策略三：充分突出項目因區(qū)域富貴而富貴的命運組合，突出項目的投資性，以“大而化之”的價值經(jīng)營策略、把項目價值融入?yún)^(qū)域價值之中方向一：瞬息品牌形象樹立吸相市場眼球策略一：合富輝煌獨有的“泛營銷體系”快速蓄客、集中經(jīng)營、穩(wěn)步培育。方向二：快速蓄客、充分培育、適合引爆策略二：合富輝煌專職客戶部門系統(tǒng)的客戶拓展與經(jīng)營體系，既立體化客戶拓展渠道，又系統(tǒng)化客戶經(jīng)營平臺。策略一：充分把控項目的四大核心價值，突出區(qū)域與項目的高投資性；方向三：形象為主，產(chǎn)品為輔的產(chǎn)品提升結(jié)構(gòu)策略二：以“軟性提值為主、硬件充實為輔”的產(chǎn)品提值提升策略促進貴價、快速出貨的目標(biāo)。方向四：系統(tǒng)思考，整合推廣，連環(huán)促銷策略一：分年度、半年度、季度、月度實效化的計劃與總結(jié)模式，使整個項目的營銷運營事前有計劃，事中有監(jiān)控，事后有總結(jié)；策略二：在年度總綱的框架下，形成環(huán)環(huán)相扣的活動體系、促銷體系與軟炒作體系，按部就班，有的放矢；2、營銷節(jié)奏建議06年9月15日——9月25日內(nèi)部調(diào)整期06年9月25日——10月25日客戶阻擊期06年1