標(biāo)桿房企社區(qū)商業(yè)運(yùn)營及管理策略

干貨！XX是這樣做社區(qū)商業(yè)的！XX轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商、碧桂園提出要打造社區(qū)經(jīng)濟(jì)、龍湖轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資看好社區(qū)商業(yè)......隨著居民對社區(qū)功能要求的提高（原來只是要求居住功能），住宅銷售之外的后社區(qū)經(jīng)濟(jì)越來越被開發(fā)商重視，加之出讓的住宅用地搭配的商業(yè)用地比例越來越大，社區(qū)商業(yè)成為房企項(xiàng)目開發(fā)中重要組成部分，它也從最開始的銷售型底商，逐漸發(fā)展到現(xiàn)在的社區(qū)集中式商業(yè)和自持型商鋪。從住宅產(chǎn)品打造到社區(qū)商業(yè)運(yùn)營，XX總是引領(lǐng)行業(yè)方向，它最早提出社區(qū)商業(yè)品牌“五菜一湯”并自持經(jīng)營。今天就一起來探究XX到底是怎樣做社區(qū)商業(yè)的。XX在操盤之前是這樣考慮的1）如何經(jīng)營？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化——經(jīng)營的前提是商業(yè)功能合理。2）前期將非住宅部分規(guī)劃好——對各種功能的商業(yè)進(jìn)行組合，確定規(guī)劃。3）開發(fā)順序——商業(yè)與住宅開發(fā)之間的關(guān)系，控制節(jié)奏。4）商業(yè)的業(yè)主是誰——讓商業(yè)的經(jīng)營者賺錢，建立什么樣的合作方式。盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡核心是在不損失或少損失開發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求。在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營之客戶需求分析1、客戶對社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩”等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤需同時具備以上功能。（1）“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求。（2）“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等，提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。（3）“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場所和設(shè)施在生活必要的購物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂設(shè)施，包括雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。2、在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能。規(guī)劃讓商圈升級，規(guī)劃上需要注意“集中布置”和“對外開放”，通過業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級商業(yè)。社區(qū)商業(yè)規(guī)劃：讓客戶感受到“場域效應(yīng)”1、XX的社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三種主要形式，分別適用于金色、城花、四季系列。2、深圳XX城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對小區(qū)外開放，是城花系列商業(yè)的成功案例。3、塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感受到“場域效應(yīng)”；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購物與休閑結(jié)合在一起。4、對外開放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶，使社區(qū)商業(yè)演變?yōu)榉?wù)于周邊的區(qū)域級商業(yè)，為商家吸引足夠的客流。5、商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為焦點(diǎn)；客戶購物消費(fèi)的同時獲得休閑享受，提升社區(qū)商業(yè)檔次。6、社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主能夠在10分鐘內(nèi)步行至商業(yè)中心。7、XX城的業(yè)態(tài)涵蓋“基本需求”、“品質(zhì)需求”及”游憩需求”，業(yè)態(tài)齊全豐富，成功輻射到社區(qū)周邊地區(qū)。8、通過業(yè)態(tài)控制，形成了以餐飲為核心特色的街區(qū)，使XX城的社區(qū)商業(yè)與周邊商業(yè)及其他社區(qū)商業(yè)區(qū)隔開來。9、規(guī)劃讓商圈升級，規(guī)劃上需要注意“集中布置”和“對外開放”，通過業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級商業(yè)。小結(jié)提示：1、根據(jù)客戶需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)行統(tǒng)籌分配。2、規(guī)劃上注意“基本需求”、“品質(zhì)需求”、“游憩需求”直接的組合。3、規(guī)劃上需考慮后期招商組合。社業(yè)商業(yè)運(yùn)營之節(jié)奏把控1、根據(jù)住宅的開發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵；郊區(qū)大型樓盤需配備0.9平米/人商業(yè)。2、商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模匹配：根據(jù)住戶的多少，確定商業(yè)的體量。就超市而言，要根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃有多少戶來統(tǒng)計常住率，最終確定超市體量的大小。首期的超市主要考慮首期的需求，整個社區(qū)的超市要到后期確定。另外要考慮到社區(qū)的入住率，人口特征，開放性社區(qū)還是封閉性社區(qū)等。3、商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度與入住之間匹配：業(yè)態(tài)配比在項(xiàng)目不同階段也是不同的。開盤的時候便利店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施要建立起來，實(shí)際操作中，可以考慮把首期商業(yè)配置在售樓部、會所等顯眼的位置；項(xiàng)目第一期入住后，超市、干洗、送水、裝修、窗簾、銀行網(wǎng)點(diǎn)、美容理發(fā)等就都需要，這對入住的客戶也是心理保障。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營之招商管理1、服務(wù)于客戶的三類需求，與商家的合作依次適用“零散招商”、“集中招商”和“提前招商”，循序漸進(jìn)地與商家合作。2、滿足基本生活需求是以入住為前提，適合采用零散招商，同時商業(yè)需要基本配套支持或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。3、提升生活質(zhì)量階段要求商鋪相對集中并形成商業(yè)街，需要用主力店帶動商業(yè)街成熟，適用集中招租，帶租約銷售。4、需要達(dá)到客戶休閑游憩需求的社區(qū)商業(yè)，需更多的對外開放，提前進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合，應(yīng)提前招商，不宜零散銷售。招商管理小結(jié)：1、零散招商，對商業(yè)的合作形式要求不高，但需要市場培育。2、集中招商，需要適當(dāng)引導(dǎo)，租約集中，重在業(yè)態(tài)規(guī)劃，集中引導(dǎo)。3、提前招商，體量較大，主力店效應(yīng)顯現(xiàn)，需要前期深度介入，往往直接與主力商家合作。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營中的一些建議1、規(guī)劃布局方面建議，將九期商業(yè)中心部分調(diào)整為沿雅園路設(shè)計，形成帶狀商業(yè)街區(qū)，增加客戶購物及游憩休閑空間。2、業(yè)態(tài)組合方面建議，建議