房地產(chǎn)測(cè)繪主要內(nèi)容的分析與研究

房地產(chǎn)測(cè)繪主要內(nèi)容的分析與研究目錄1340摘要 ITOC\o"1-3"\h\u1340Abstract II227431緒論 緒論本章首先介紹了房地產(chǎn)測(cè)繪的定義，然后對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量的目的和任務(wù)進(jìn)行了探討。并簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)測(cè)量的作用，并就房地產(chǎn)測(cè)繪中一些比較重要的內(nèi)容進(jìn)行了分析。而關(guān)于房產(chǎn)的勘丈和面積的分?jǐn)傆?jì)算，會(huì)在后面的章節(jié)中進(jìn)行比較的介紹和分析。1.1房地產(chǎn)測(cè)繪的定義房地產(chǎn)測(cè)繪主要是指通過(guò)有關(guān)的測(cè)量?jī)x器，并運(yùn)用相關(guān)的測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪方法，來(lái)進(jìn)行測(cè)定房屋及房屋用地權(quán)屬、位置、界址、面積數(shù)量、占地范圍及利用現(xiàn)狀進(jìn)行表述的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動(dòng)。房地產(chǎn)測(cè)量它是采取測(cè)繪科學(xué)技術(shù)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)部門(mén)制定的房地產(chǎn)管理要求和測(cè)繪技術(shù)方法，為房屋、土地及其房屋用地的位置、質(zhì)量、面積數(shù)量、權(quán)界提供比較精確的數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測(cè)繪又分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體的建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，并測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙-房地產(chǎn)分幅平面圖[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測(cè)量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊(cè)等信息和資料[2]。1.2房地產(chǎn)測(cè)繪的目的和任務(wù)伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)人口住房制度的改革和農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)工作的全面展開(kāi)，土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等有關(guān)問(wèn)題日益成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來(lái)因此產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛愈演愈烈，而房地產(chǎn)測(cè)量工作的目的就是解決這一問(wèn)題，即通過(guò)測(cè)定和調(diào)查工作確定房屋及房屋用地的位置、質(zhì)量、面積數(shù)量和利用現(xiàn)狀，最后通過(guò)數(shù)表和文字的形式表述出來(lái)。除此之外，它還為城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測(cè)繪的主要任務(wù)就是對(duì)土地、房屋及與房屋有關(guān)的建筑物進(jìn)行一系列的調(diào)查和測(cè)繪工作，并繪制成圖。對(duì)房屋、土地及其房屋用地的位置、質(zhì)量、面積數(shù)量、權(quán)限等進(jìn)行的調(diào)查和測(cè)繪工作，最后繪制成圖的工作。而且它為房地產(chǎn)管理提供了比較精確可靠的成果資料。1.3房地產(chǎn)測(cè)繪的作用房地產(chǎn)測(cè)繪成果是衡量房地產(chǎn)管理工作好壞與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)。而房地產(chǎn)測(cè)繪工作的任務(wù)和目的就是通過(guò)對(duì)土地、房屋及其房屋用地的調(diào)查和測(cè)繪，最終得到相關(guān)的房地產(chǎn)測(cè)繪成果。房地產(chǎn)測(cè)繪成果不僅是量度房地產(chǎn)商品量的一個(gè)依據(jù)，而且為企業(yè)決策、經(jīng)營(yíng)、核算等提供基本信息服務(wù)。除此之外，房地產(chǎn)測(cè)繪還可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、城市建設(shè)、權(quán)屬糾紛等提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)測(cè)繪具有地理、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)服務(wù)、法律、建筑工程施工招標(biāo)、面積糾紛司法鑒定等功能。1.4房地產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容房地產(chǎn)測(cè)繪主要是指通過(guò)有關(guān)的測(cè)量?jī)x器，并運(yùn)用相關(guān)的測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪方法，來(lái)進(jìn)行測(cè)定房屋及房屋用地權(quán)屬、位置、界址、面積數(shù)量、占地范圍及利用現(xiàn)狀進(jìn)行表述的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動(dòng)[3]。房地產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容包括：已有資料的收集、分析與利用、測(cè)區(qū)踏勘和技術(shù)設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)勘丈與分?jǐn)傆?jì)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)成果資料的檢查、驗(yàn)收與審核。1.4.1已有資料的收集、分析與應(yīng)用此項(xiàng)工作的主要內(nèi)容有：分析測(cè)區(qū)內(nèi)已經(jīng)收集到的地籍圖、大比例尺地形圖及影像平面圖；收集測(cè)區(qū)內(nèi)已有的控制點(diǎn)成果資料，包括控制點(diǎn)的成果數(shù)據(jù)及一切與控制點(diǎn)有關(guān)的文字說(shuō)明資料，并對(duì)控制點(diǎn)成果精度進(jìn)行分析[4]；同時(shí)也要注意與行政區(qū)機(jī)關(guān)最新的關(guān)于對(duì)行政區(qū)的劃分保持一致，還有一些通俗的地名資料要標(biāo)準(zhǔn)化。這項(xiàng)工作是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的前期準(zhǔn)備工作，是能否又快又好的進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪工作的關(guān)鍵。因此工作開(kāi)始前，首先應(yīng)該從各個(gè)方面獲取關(guān)于該測(cè)區(qū)的資料，然后對(duì)這些資料進(jìn)行歸納整理。接下來(lái)分析提取出需要的資料，以便在后面的工作中進(jìn)行應(yīng)用。1.4.2測(cè)區(qū)踏勘和技術(shù)設(shè)計(jì)在收集已有資料并經(jīng)過(guò)分析的基礎(chǔ)上，接下來(lái)的工作就是在測(cè)區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)地的踏勘。為了進(jìn)一步的了解該測(cè)區(qū)方方面面的情況，不能只局限于已收集到的相關(guān)資料，還要對(duì)測(cè)區(qū)進(jìn)行實(shí)際的踏勘。通過(guò)實(shí)地的踏勘，我們可以了解到測(cè)區(qū)范圍內(nèi)的主、次街道，還有一些人文、自然、交通等方面的情況。通過(guò)對(duì)該測(cè)區(qū)的實(shí)地踏勘，我們首先應(yīng)該了解和熟悉已有控制點(diǎn)的點(diǎn)位情況。然后分析有關(guān)的房產(chǎn)要素和地形狀況，我們要選擇一些房產(chǎn)控制點(diǎn)，并將這些已知控制點(diǎn)和選擇的房產(chǎn)控制點(diǎn)標(biāo)繪在繪制的地形圖上。除此之外，還必須定期調(diào)查這些已知控制點(diǎn)和選擇的房產(chǎn)控制點(diǎn)的完好情況。以防這些控制點(diǎn)被自然或人為的因素破壞，影響接下來(lái)的測(cè)繪工作。因此這一項(xiàng)工作相當(dāng)重要，必須定時(shí)定期的進(jìn)行檢測(cè)。在測(cè)區(qū) 踏勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編寫(xiě)技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)，制定出具體的技術(shù)要求、實(shí)施方案及經(jīng)費(fèi)預(yù)算等[5]。1.4.3房地產(chǎn)平面控制測(cè)量在對(duì)實(shí)地的踏勘過(guò)程中，我們已經(jīng)選擇了一些房產(chǎn)控制點(diǎn)，這是進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量的前提。在外業(yè)測(cè)量前，我們要布設(shè)一個(gè)精度比較高，可以長(zhǎng)期使用，據(jù)地形狀況有適當(dāng)密度的，可以覆蓋整個(gè)測(cè)區(qū)的平面控制網(wǎng)。整個(gè)平面控制網(wǎng)相當(dāng)于測(cè)量工作的骨架，是確保房產(chǎn)測(cè)量的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的布網(wǎng)原則應(yīng)遵循從整體到局部，從高級(jí)到低級(jí)，分級(jí)布網(wǎng)的原則，也可越級(jí)布網(wǎng)[6]。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)可以分為一、二、三級(jí)平面控制點(diǎn)還有二、三、四等平面控制點(diǎn)[7]。平面控制測(cè)量的基本精度要求：四等網(wǎng)中最弱相鄰點(diǎn)相對(duì)點(diǎn)的中誤差不得超過(guò)±0.05m[8]。四等網(wǎng)以下最弱點(diǎn)(相對(duì)于起算點(diǎn))的點(diǎn)位中誤差不得超過(guò)±0.05m,界址點(diǎn)對(duì)圖根控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差為±0.05m,允許誤差為±0.10m，界址點(diǎn)間距允許誤差及界址點(diǎn)與鄰近地物點(diǎn)關(guān)系距離允許誤差均為±0.10m[9]。房地產(chǎn)平面控制測(cè)量不僅是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)量工作的前提和基礎(chǔ)，而且為整個(gè)測(cè)量工作提供了一個(gè)定位基準(zhǔn)，因此起到了一個(gè)參考系的作用。通過(guò)已知的平面控制點(diǎn)，我們可以建立一系列的平面控制點(diǎn)，并且可以通過(guò)這些平面控制點(diǎn)校核和傳遞起算數(shù)據(jù)。根據(jù)這種作用，我們可以測(cè)定出平面控制網(wǎng)內(nèi)的建筑物的幾何形狀和位置。除此之外，在房地產(chǎn)圖的繪制過(guò)程中，我們也需要一些平面控制點(diǎn)作為定位的基礎(chǔ)和測(cè)圖控制。這些控制點(diǎn)需要有比較精確的精度和適當(dāng)?shù)拿芏?，這樣繪制的房地產(chǎn)圖才比較真實(shí)可靠。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷地發(fā)展和城市建設(shè)的發(fā)展變化，我們也需要不斷更新這些房地產(chǎn)測(cè)繪成果，以保證成果的現(xiàn)勢(shì)性。因此即使整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪工作已經(jīng)結(jié)束，我們還需要確定一些比較穩(wěn)定而且可以長(zhǎng)期保存的點(diǎn)作為以后進(jìn)行變更和修測(cè)的起算點(diǎn)。房地產(chǎn)平面控制測(cè)量通常采用的方法有GPS定位測(cè)量、三角測(cè)量、導(dǎo)線測(cè)量等方法。就現(xiàn)在而言，通常用的比較多的是GPS定位測(cè)量和導(dǎo)線測(cè)量，三角測(cè)量現(xiàn)在一般用的不太多。對(duì)三角測(cè)量來(lái)說(shuō)，建立的三角網(wǎng)內(nèi)的內(nèi)角一般都不應(yīng)小于30度。但是如果條件確實(shí)比較困難時(shí)，三角網(wǎng)內(nèi)的個(gè)別角可以放寬至25度。表1-1各等級(jí)三角網(wǎng)的技術(shù)指標(biāo)等級(jí)平均邊長(zhǎng)km測(cè)角中誤差起算邊邊長(zhǎng)相對(duì)中誤差最弱邊邊長(zhǎng)相對(duì)中誤差DJ1DJ2DJ3三角形最大閉合差二等三等四等一級(jí)二級(jí)9520.51.01.82.55.01/3000001/2000001/1200001/600001/800001/1200001/800001/450001/20000126496263.57.09.015.0數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院課件1.4.4房產(chǎn)調(diào)查當(dāng)布設(shè)好測(cè)區(qū)內(nèi)的平面控制網(wǎng)時(shí)，接下來(lái)的任務(wù)就是對(duì)測(cè)區(qū)進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地調(diào)查。調(diào)查的目的就是能全面的了解測(cè)區(qū)內(nèi)的房屋和土地的權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量及其位置。除此之外，還應(yīng)該了解比較大的機(jī)構(gòu)名稱、政府機(jī)關(guān)名稱、一些比較大的企事業(yè)單位的名稱等。房產(chǎn)調(diào)查也是房地產(chǎn)測(cè)量中一項(xiàng)比較重要的任務(wù)，也是我們采集有關(guān)房屋及其房屋用地信息的重要手段。在進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量之前，必須要經(jīng)過(guò)房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)調(diào)查也是進(jìn)行其他工作的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)坐落調(diào)查、房屋用地權(quán)界即丘界的調(diào)查、房地產(chǎn)權(quán)屬狀況調(diào)查、房地產(chǎn)權(quán)界狀況調(diào)查、房屋狀況調(diào)查、地理名稱和行政境界調(diào)查[10]。通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)查，我們可以獲取比較真實(shí)可靠的關(guān)于房地產(chǎn)各要素的第一手資料。這些資料不僅是我們?cè)诰幹品慨a(chǎn)圖時(shí)不可或缺的基礎(chǔ)資料，同時(shí)也能幫助我們不斷充實(shí)和更新已有的關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪的各個(gè)方面的資料。在進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查時(shí)，首先我們要進(jìn)行的是初始測(cè)量的調(diào)查。一般而言，我們可以通過(guò)從開(kāi)發(fā)商處得到各幢樓的備案、數(shù)量以及有關(guān)這些房地產(chǎn)基本信息的資料。除此之外，我們還可以尋求有關(guān)房地產(chǎn)登記主管部門(mén)的幫助，以使我們得到更加全面可靠的信息，。接著進(jìn)行變更測(cè)量的調(diào)查，為了使接下來(lái)的測(cè)量工作可以順利的進(jìn)行下去，我們要遵循先閱后查的原則。在進(jìn)行實(shí)地房產(chǎn)調(diào)查之前，我們一定要認(rèn)真對(duì)照審閱測(cè)區(qū)內(nèi)的相關(guān)資料。如果發(fā)現(xiàn)需要的資料不全，要及時(shí)通知相關(guān)權(quán)利人補(bǔ)充相關(guān)的證明文件。如果沒(méi)有絲毫的準(zhǔn)備，就冒然直赴測(cè)區(qū)進(jìn)行調(diào)查，往往會(huì)因?yàn)殡y以想象的權(quán)屬糾紛以及難以下手的情況而造成調(diào)查工作的滯后，進(jìn)一步影響接下來(lái)的測(cè)量工作。同時(shí)也會(huì)由于對(duì)某些方面事先沒(méi)有做充分的準(zhǔn)備，因?yàn)檎{(diào)查時(shí)的偏聽(tīng)而影響最終的調(diào)查成果質(zhì)量，嚴(yán)重的會(huì)造成難以預(yù)料的損失。1.4.5房產(chǎn)圖測(cè)繪房產(chǎn)圖就是依據(jù)一定比例尺調(diào)查和測(cè)量房屋及其用地狀況等有關(guān)信息的圖紙，按房產(chǎn)管理需要，可以分為括房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖[11]。除此之外，有時(shí)候由于要滿足在野外施測(cè)的需要，一些物質(zhì)條件達(dá)不到要求。為了滿足數(shù)據(jù)和圖表的即時(shí)性，我們還需要繪制房產(chǎn)測(cè)量草圖。在房地產(chǎn)圖上主要的要素有控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、界址線、行政境界；房屋、房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施；房屋產(chǎn)權(quán)；房屋用途及用地分類；房產(chǎn)數(shù)字注記(幢號(hào)、門(mén)牌號(hào)、建成年代等)；文字注記(地名、行政機(jī)構(gòu)名等)。一般而言，我們通常采用編繪法、數(shù)字化測(cè)圖、平板儀測(cè)量法以及航空攝影測(cè)量法來(lái)對(duì)房產(chǎn)圖進(jìn)行測(cè)繪。2房屋的勘丈與計(jì)算2.1房屋面積的測(cè)繪與計(jì)算2.1.1房屋面積的有關(guān)概念與測(cè)量近年來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展、住房制度的改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期。同時(shí)，國(guó)家建設(shè)部和各省市的建設(shè)部門(mén)也與時(shí)俱進(jìn)，出臺(tái)了一系列的法規(guī)與規(guī)范。這些法規(guī)進(jìn)一步完善了有關(guān)房屋面積測(cè)算與房地產(chǎn)測(cè)繪方面的工作，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟與完善。這樣就保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的利益，使房地產(chǎn)管理方面的工作能夠順利的進(jìn)行下去。但是，不可避免的會(huì)遺留和產(chǎn)生一些問(wèn)題，比如城市房屋面積測(cè)算工與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展、能否保護(hù)和維護(hù)好廣大消費(fèi)者利益、能否滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求息息相關(guān)的問(wèn)題，必須重視研究和解決這些問(wèn)題[12]。為了了解房屋的面積，我們首先應(yīng)該知道套內(nèi)使用面積、套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積的概念。只有對(duì)這些概念有清晰的認(rèn)識(shí)，廣大的消費(fèi)者的利益才能得到保護(hù)。對(duì)我們中國(guó)人而言，也許一輩子才能夠買(mǎi)一套自己的住房，因此如果我們因?yàn)椴惶私膺@些知識(shí)而利益遭到損害的話，就太可惜了。套內(nèi)使用面積通常是通過(guò)水平投影面積來(lái)計(jì)算，也就是俗話說(shuō)的使用面積或者實(shí)用面積。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，住宅與非住宅的套內(nèi)實(shí)用面積的計(jì)算規(guī)范不同，其中在計(jì)算住宅的套內(nèi)使用面積時(shí)：套內(nèi)使用面積應(yīng)包括客廳、餐廳、廚房、臥室、衛(wèi)生間、地下室等門(mén)內(nèi)分戶面積的總和；但是不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的管道、通風(fēng)井等管道設(shè)施；對(duì)于個(gè)人對(duì)房屋內(nèi)墻面的裝飾厚度也應(yīng)該計(jì)入套內(nèi)使用面積中。對(duì)于一些住宅外的房屋建筑，這就需要參考具體的該住宅的規(guī)范來(lái)確定其套內(nèi)使用面積。套內(nèi)建筑面積是由住宅內(nèi)的墻體面積、陽(yáng)臺(tái)面積和套內(nèi)建筑面積組成的[13]。其中要注意的一點(diǎn)是：套內(nèi)建筑面積也是按照水平投影面積來(lái)計(jì)算的，對(duì)于未封閉的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算其一半的建筑面積，而封閉的陽(yáng)臺(tái)則計(jì)算其全部的建筑面積[14]。房屋共有建筑面積是指多個(gè)用戶共同擁有或者占有的建筑面積，比如一個(gè)小區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所、花園、球場(chǎng)等公共場(chǎng)所。一般根據(jù)相關(guān)規(guī)定，共有面積處理原則是：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)俒15]。因此不同的小區(qū)，房屋共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)也不同，房屋產(chǎn)權(quán)面積一般就是指我們通常所說(shuō)的建筑面積，房產(chǎn)證上所寫(xiě)的房屋面積就是指的這個(gè)。而且房屋產(chǎn)權(quán)面積必須要由房地產(chǎn)相關(guān)的行政部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，并具有法律效力。房屋建筑面積除了指套內(nèi)建筑面積以外，還包括共有分?jǐn)偯娣e。房屋面積實(shí)測(cè)就是通過(guò)實(shí)地勘測(cè)得到測(cè)區(qū)內(nèi)的房屋的外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)，然后整理這些數(shù)據(jù)并對(duì)其進(jìn)行配賦。最后根據(jù)外業(yè)測(cè)量得到的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)和坐標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以得到我們所需要的各類面積。房屋面積實(shí)測(cè)是整個(gè)面積計(jì)算的關(guān)鍵，直接關(guān)系著最終的測(cè)量成果是否真實(shí)可信。在進(jìn)行外業(yè)實(shí)地測(cè)量工作之前，測(cè)繪人員必須要根據(jù)該測(cè)區(qū)的總的平面圖和房屋的竣工圖對(duì)測(cè)區(qū)內(nèi)房屋進(jìn)行實(shí)地的測(cè)量。而且必須采集房屋各個(gè)部分的數(shù)據(jù)，包括邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、角度數(shù)據(jù)和坐標(biāo)數(shù)據(jù)，記錄每一幢每一戶，不能有任何的遺漏，否則會(huì)影響接下來(lái)工作的進(jìn)行。雖然經(jīng)過(guò)外業(yè)采集得到了相關(guān)數(shù)據(jù)，但為了檢測(cè)這些數(shù)據(jù)是否在誤差范圍以內(nèi)，我們還必須對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行平差處理。如果發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，可以及時(shí)解決。當(dāng)數(shù)據(jù)差距太大時(shí)，還必須回到測(cè)區(qū)進(jìn)行重測(cè)。處理好采集到的數(shù)據(jù)后，開(kāi)始繪制房產(chǎn)圖。繪圖完成后，我們就可以按照相關(guān)的要求來(lái)計(jì)算房屋的建筑面積。通過(guò)有關(guān)的房地產(chǎn)測(cè)繪軟件，我們就可以得到相關(guān)的房地產(chǎn)測(cè)繪面積的成果表。這一系列工作完成以后，我們還需要進(jìn)行必要的審核和檢校。如果沒(méi)有問(wèn)題，就可以將這些測(cè)繪成果資料上交到房地產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)質(zhì)檢部門(mén)。通過(guò)質(zhì)檢部門(mén)的檢測(cè)和審核后，就可以繪制出具體的分層分戶圖。并將最終的測(cè)繪成果上交到測(cè)繪的房管產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)，這樣整個(gè)房屋實(shí)測(cè)工作就比較圓滿的完成了。2.1.2房屋建筑面積的測(cè)算規(guī)則對(duì)于一些永久性的單層建筑來(lái)說(shuō)，計(jì)算其建筑面積時(shí)我們就按單層來(lái)計(jì)算其建筑面積；而對(duì)多層建筑來(lái)說(shuō)，則需要將各層的建筑面積總和加起來(lái)來(lái)計(jì)算其建筑面積，這一點(diǎn)一定要注意。有些建筑需要計(jì)算其全部的建筑面積：對(duì)于房屋內(nèi)的夾層、電梯間、屋內(nèi)的通道、有蓋的室外樓梯、全封閉的陽(yáng)臺(tái)還有有上蓋的永久性建筑等一般來(lái)說(shuō)都計(jì)算其全部的建筑面積[16]；還有對(duì)一些室外的層高在2.2米以上的建筑，例如水箱間、電梯機(jī)房還有房屋天臺(tái)等，我們一般對(duì)這些層高在2.2米以上的部分計(jì)算其外圍的水平投影面積。有些建筑則只能計(jì)算其投影的水平面積的一半：未封閉的陽(yáng)臺(tái)、無(wú)頂蓋的室外樓梯、還有一些無(wú)頂蓋的花園房屋等一般計(jì)算其外圍水平投影面積的一半[17]。特殊的對(duì)一些建筑不計(jì)算其房屋建筑面積；對(duì)于那些樓層間的架空走廊、房屋的天面、與室內(nèi)不連的陽(yáng)臺(tái)等不計(jì)算其建筑面積；對(duì)一些層高在2.2米以下的陽(yáng)臺(tái)、房屋、樓梯間等也不計(jì)入建筑面積中。因此大家最好能對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪中關(guān)于房屋建筑面積的計(jì)算規(guī)則做到心中有數(shù)，這樣在我們選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，就能夠做到有的放矢，不會(huì)被一些不法的房地產(chǎn)商欺騙。最關(guān)鍵的是一定要了解在何種情況下，只計(jì)算一半的房屋建筑面積或者只計(jì)算一半的房屋建筑面積。雖然近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較迅猛，但是在很多方面還不夠成熟與完善。近年來(lái)由于房屋質(zhì)量的原因?qū)е伦≌瑯情降那闆r時(shí)有發(fā)生，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是不小的震撼。首先來(lái)說(shuō)，這是因?yàn)槲覀冊(cè)诜康禺a(chǎn)這方面的法律和法規(guī)還不夠完善，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪工作還不夠重視。萬(wàn)丈高樓平地起，如果房屋的基礎(chǔ)工作都無(wú)法做好，那談何給百姓一個(gè)安全舒適的生活空間。除此之外，對(duì)于一些不法的房地產(chǎn)商而言，為了獲取高額利潤(rùn)，偷工減料，這是極度不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。因此為了防止今后類似的悲劇發(fā)生，有關(guān)部門(mén)必須加強(qiáng)房地產(chǎn)方面的監(jiān)管，完善和加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)，加重懲罰力度。房地產(chǎn)測(cè)繪人員也必須以負(fù)責(zé)任的態(tài)度去對(duì)待自己的工作，不斷提高自己的專業(yè)水平，為我們國(guó)家的房地產(chǎn)事業(yè)貢獻(xiàn)自己的一份力量，一起共建房地產(chǎn)市場(chǎng)的美好家園。2.2房屋勘丈與計(jì)算對(duì)于房屋的勘丈來(lái)說(shuō)，最主要的是要測(cè)量出房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)和有關(guān)點(diǎn)的坐標(biāo)數(shù)據(jù)，這樣才能對(duì)房屋的位置和各要素有一個(gè)全面的了解，接著比較精確的計(jì)算出房屋的面積。其中最重要的是要獲取房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。獲取房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)有兩種方法：一種是直接通過(guò)以往的設(shè)計(jì)圖紙，包括建筑施工平面圖和測(cè)量成果資料，得到測(cè)區(qū)內(nèi)需要的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。這種方法獲取的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算得到的房屋的面積通常叫做預(yù)測(cè)面積，我們進(jìn)行的一系列測(cè)繪工作稱為預(yù)售測(cè)量；另一種方法是為了獲取更加精確的數(shù)據(jù)，而對(duì)已經(jīng)竣工的房屋進(jìn)行的一系列實(shí)地勘測(cè)的測(cè)量工作，這樣得到的房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)比較精確。這種方法獲取的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算得到的房屋的面積通常叫做實(shí)測(cè)面積，我們進(jìn)行的一系列測(cè)繪工作則稱為竣工測(cè)量。預(yù)售測(cè)量就是在房屋竣工前，為了保證接下來(lái)工作的精確性，而根據(jù)已有的設(shè)計(jì)圖和以往的測(cè)繪成果資料，按照相關(guān)的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和法規(guī)，得到房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，進(jìn)而計(jì)算出房屋的面積。在從設(shè)計(jì)圖和成果資料中獲取邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，不能直接采集該數(shù)據(jù)。對(duì)實(shí)地和圖紙中相對(duì)應(yīng)的邊長(zhǎng)進(jìn)行校核，對(duì)于一些分段的邊長(zhǎng)，則應(yīng)該將各段邊長(zhǎng)加起來(lái)與總長(zhǎng)度進(jìn)行校核。而對(duì)于一些數(shù)據(jù)校核發(fā)覺(jué)不符或者由于圖中數(shù)據(jù)的缺失導(dǎo)致邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)無(wú)法獲取時(shí)，則應(yīng)該告知建設(shè)單位。當(dāng)建設(shè)單位對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行完糾正和說(shuō)明后，對(duì)于這些經(jīng)校核的圖紙尺寸就可以直接獲取采集了。由于預(yù)售測(cè)量只是對(duì)房屋面積有一個(gè)大致的估計(jì)，房屋竣工后我們還需要進(jìn)行進(jìn)一步比較精確的測(cè)量，因此需要到實(shí)地對(duì)房屋進(jìn)行勘丈。測(cè)量過(guò)程必須按先整體后局部的原則進(jìn)行，測(cè)量過(guò)程中獲取的數(shù)據(jù)要及時(shí)記錄在隨身攜帶的記錄手薄上，必要時(shí)應(yīng)繪制有關(guān)草圖。為了保證測(cè)量成果的準(zhǔn)確，在外業(yè)測(cè)量過(guò)程中，應(yīng)進(jìn)行多余觀測(cè)，方便數(shù)據(jù)處理時(shí)的檢核，對(duì)使用的測(cè)量?jī)x器也應(yīng)進(jìn)行檢定和糾正。外業(yè)測(cè)量工作結(jié)束之后，我們必須要對(duì)得到的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行平差處理，最后計(jì)算出房屋的面積。在具體的實(shí)地丈量中，我們用的比較多的是實(shí)地量距法。其實(shí)就是用鋼尺等測(cè)量工具對(duì)測(cè)區(qū)內(nèi)房屋的邊長(zhǎng)進(jìn)行量測(cè)。隨著科技的不斷發(fā)展和測(cè)繪工具的不斷改進(jìn)，手持式激光測(cè)距儀也應(yīng)用而生。這種測(cè)距儀不僅測(cè)量速度快，而且精度也比較高，在黑暗環(huán)境中也能清晰的觀測(cè)出測(cè)量目標(biāo)。除此之外，我們也可以通過(guò)房地產(chǎn)建設(shè)部門(mén)出具的建筑施工圖或者已有的測(cè)繪成果資料，經(jīng)過(guò)檢核后從中獲取我們想要的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。對(duì)于最后的面積測(cè)算，一些比較簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)我們可以通過(guò)計(jì)算器等直接計(jì)算出房屋的面積。而如果對(duì)那些數(shù)據(jù)量比較大，數(shù)據(jù)比較復(fù)雜的情況，我們也可以利用一些房地產(chǎn)面積計(jì)算的軟件來(lái)進(jìn)行測(cè)算，不僅省時(shí)省力，而且結(jié)果也比較精確可靠。就目前來(lái)說(shuō)，我們通常采用CAD成圖法來(lái)計(jì)算房屋的面積。3公用建筑面積的確定與分?jǐn)?.1房屋的公有建筑面積房屋共有建筑面積是指多個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)一幢房屋共同占有或者擁有不可分割的共同使用的面積[18]。因此就產(chǎn)生了有關(guān)面積分?jǐn)偟膯?wèn)題，這些問(wèn)題與我們購(gòu)房消費(fèi)者息息相關(guān)，因?yàn)檫@關(guān)系著我們的切身利益，直接關(guān)系著我們所擁有的房屋的建筑面積。同時(shí)，現(xiàn)在的房屋建筑越來(lái)越趨向于多樣化，構(gòu)造原來(lái)越復(fù)雜，在進(jìn)行面積分?jǐn)傆?jì)算時(shí)不可避免的會(huì)造成更多的麻煩。就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范還不太完善，因此我們必須更加注意這方面的問(wèn)題。房屋的公有建筑面積一般是指多個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)同一幢房屋或者公有建筑擁有共同的建筑使用面積，房屋的公有建筑面積一般可以分為計(jì)入房屋的公有建筑部位和不可計(jì)入房屋的公有建筑部位[19]。一般來(lái)說(shuō)，房屋的公有建筑面積包括樓梯走道、公共門(mén)廳、設(shè)備間等公共建筑空間，套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半[20]。現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一般都是按照商品房的建筑面積來(lái)出售的，而除了那些對(duì)這些比較了解的專業(yè)測(cè)繪工程師熟悉面積的分?jǐn)偤陀?jì)算過(guò)程外，包括大多數(shù)消費(fèi)者在內(nèi)的人員都不是太清楚其中的計(jì)算過(guò)程。而即使對(duì)同一套房產(chǎn)的建筑面積，不同的測(cè)繪和生產(chǎn)單位人員擁有不同的理解和不同的計(jì)算方法，也會(huì)在得到不同的建筑面積方面產(chǎn)生分歧。不過(guò)如果誤差與分歧在一定范圍內(nèi)，我們可以視為這都在正常范圍以內(nèi)。但同時(shí)，我們不可否認(rèn)，一些不法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤(rùn)，利用這些所謂的分歧與誤差來(lái)期瞞消費(fèi)者，將一些不應(yīng)該消費(fèi)者分?jǐn)偟姆课萁ㄖ娣e也加到業(yè)主的身上。因此，在我們購(gòu)置房產(chǎn)的時(shí)候，一定要請(qǐng)相關(guān)部門(mén)對(duì)這些房產(chǎn)進(jìn)行檢測(cè)，充分保障我們消費(fèi)者自己的合法權(quán)益。在進(jìn)行房產(chǎn)的勘丈與計(jì)算時(shí)，我們也曾對(duì)測(cè)區(qū)范圍的建筑進(jìn)行了預(yù)售測(cè)量和竣工測(cè)量[21]。在進(jìn)行房屋共用建筑面積的確認(rèn)時(shí)，我們也要進(jìn)行這類工作。在預(yù)售測(cè)量階段，根據(jù)國(guó)家房產(chǎn)行政機(jī)關(guān)的設(shè)計(jì)圖和房產(chǎn)建筑圖，我們可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)對(duì)測(cè)區(qū)內(nèi)的建筑面積劃分功能和服務(wù)范圍，初步確定哪些區(qū)域需要分?jǐn)偅男﹨^(qū)域不需要分?jǐn)?。然后在這些圖中進(jìn)行標(biāo)注，這樣就初步對(duì)功能區(qū)范圍進(jìn)行了確認(rèn)。當(dāng)然，預(yù)售測(cè)量不可避免的會(huì)產(chǎn)生一些誤差，因此我們還需要進(jìn)行更加精確地竣工測(cè)量。在竣工測(cè)量階段，測(cè)量人員要去測(cè)區(qū)內(nèi)實(shí)地勘測(cè)，進(jìn)一步確認(rèn)房屋的公有建筑面積。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋的公有建筑面積確認(rèn)時(shí)，我們必須以房屋的實(shí)際情況作為標(biāo)準(zhǔn)。3.2公用建筑面積的分類對(duì)于房產(chǎn)面積分?jǐn)倎?lái)說(shuō)，首要的問(wèn)題就是要了解哪些是可以分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e，哪些是不可以分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e，這樣才能做到心中有數(shù)。對(duì)一些公有的設(shè)備間、樓梯間、室外的樓梯、地下室、雨棚還有一些層高2.20米以上并有圍欄圍的電梯間、衛(wèi)生間和一些水電的通風(fēng)管道等，這些公用建筑面積需要進(jìn)行分?jǐn)?。除此之外，?duì)一些比較特殊的公用建筑分?jǐn)偯娣e我們一定要特別的注意。比如我們通常所說(shuō)的房屋建筑面積中，分隔墻中線以內(nèi)的內(nèi)半墻水平投影面積屬于不可分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e，而外半墻的水平投影即外半墻面積則屬于應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e[22]。這一點(diǎn)也是一些不法房地產(chǎn)商最容易欺瞞消費(fèi)者的地方，所以我們應(yīng)該特別注意這一點(diǎn)。而對(duì)于一些私人車庫(kù)、車道、倉(cāng)庫(kù)、一些為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)廳以及地下室則應(yīng)該屬于不可以分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。3.3共用建筑面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)原則和規(guī)范，我們都是以幢為單位來(lái)進(jìn)行房屋建筑的測(cè)量和面積的分?jǐn)?。如果該建筑物屬于該幢房屋，而且?dāng)初建造的目的就是為了本幢樓的居民服務(wù)的，那這個(gè)建筑物就應(yīng)該作為應(yīng)該分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。對(duì)于不屬于本幢樓的共有建筑面積或者在建筑結(jié)構(gòu)上與本幢樓不相連的房屋建筑也不應(yīng)該計(jì)入該幢樓的房屋共用面積中。如果當(dāng)一個(gè)房產(chǎn)建筑擁有多個(gè)房產(chǎn)權(quán)利人時(shí)，則應(yīng)該按照相關(guān)的文件和協(xié)議進(jìn)行權(quán)屬分割和房屋共有建筑面積分?jǐn)偟姆指睢５钱?dāng)初如果在權(quán)屬分割和進(jìn)行房屋建筑面積分?jǐn)偟姆指顩](méi)有達(dá)成一致時(shí)，則應(yīng)該秉著誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行，比如整幢樓的公用電梯、公用走廊、垃圾道等都屬于房產(chǎn)共有建筑面積。還有一種比較特殊的情況，如果有一部分是一幢樓內(nèi)的共有建筑面積，但是只是為樓里的一部分人員服務(wù)的，那這部分房屋共有建筑面積就不應(yīng)該計(jì)入整幢樓的共有面積分?jǐn)偅鴳?yīng)該由這幢樓中使用的局部人員來(lái)進(jìn)行面積分?jǐn)?。為了保證每個(gè)消費(fèi)者的合法權(quán)益，在這點(diǎn)上我們必須注意。對(duì)于房屋共有建筑面積的分?jǐn)倎?lái)說(shuō)，我們應(yīng)該遵循從整體到局部，從幢到各個(gè)功能區(qū)，然后到各層直至到各家各戶的分?jǐn)?，即逐?jí)分?jǐn)偟脑瓌t。同時(shí)也應(yīng)該明白低一級(jí)的功能區(qū)應(yīng)該參與到比它高一級(jí)的房產(chǎn)共有建筑面積分?jǐn)傊?。因此在我們進(jìn)行房產(chǎn)面積的分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，我們一定不能將低一級(jí)的房屋公有建筑面積遺漏掉。各個(gè)低一級(jí)的房屋共有建筑面積加到一起就是總的房屋的公有建筑分?jǐn)偯娣e[23]。3.4公用建筑面積的分?jǐn)傤愋团c分?jǐn)偡椒ㄔ谶M(jìn)行房產(chǎn)公用建筑面積的分?jǐn)倳r(shí)，我們一定要嚴(yán)格遵守房屋共用面積的一般原則。一般情況下，一幢房屋內(nèi)會(huì)有若干個(gè)功能區(qū)間，而在一個(gè)功能區(qū)內(nèi)，又會(huì)有多個(gè)樓層，每個(gè)樓層內(nèi)又有若干套房屋住宅單元。根據(jù)公用面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t，我們知道各套房屋住宅單元的共有分?jǐn)偯娣e應(yīng)該參與到各層的共有面積分?jǐn)傊?。各層的共有分?jǐn)偯娣e應(yīng)該參與到各個(gè)功能區(qū)的面積分?jǐn)傊?。各個(gè)功能區(qū)的共有面積分?jǐn)倯?yīng)該參與到整幢樓的共有面積分?jǐn)傊?，?yán)格遵守了逐級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t。根據(jù)以上論述的共有面積分?jǐn)偡椒?，我們可以將公有建筑面積分?jǐn)偡譃椋赫睒堑姆謹(jǐn)偂８鶕?jù)一般原則，我們知道該部分面積分?jǐn)偟膶?duì)象是整幢樓內(nèi)各個(gè)功能區(qū)的面積分?jǐn)傊?，同時(shí)也包括比其低級(jí)的各個(gè)共有建筑面積分?jǐn)?；功能區(qū)間的分?jǐn)偂Ｔ摬糠置娣e分?jǐn)偟膶?duì)象是該層內(nèi)各個(gè)功能區(qū)的面積分?jǐn)傊?；功能區(qū)內(nèi)的分?jǐn)偂Ｔ摬糠置娣e分?jǐn)偟膶?duì)象是該功能區(qū)內(nèi)各個(gè)樓層的面積分?jǐn)傊?，但要注意的一點(diǎn)是，該樓層的建筑面積除了包括整幢樓應(yīng)該分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e以外，還必須加上該層的建筑面積分?jǐn)偅粯菍娱g的分?jǐn)?。該部分的面積分?jǐn)偟膶?duì)象是樓層內(nèi)的分?jǐn)?；樓層?nèi)分?jǐn)偂Ｔ摬糠置娣e分?jǐn)偟膶?duì)象是各套房屋住宅單元的建筑面積之和。通過(guò)我們所論述的五種公有建筑面積的分?jǐn)傤愋停覀儾浑y發(fā)現(xiàn)，它對(duì)各個(gè)等級(jí)的面積分?jǐn)傔M(jìn)行了嚴(yán)格的區(qū)分。我們知道當(dāng)一幢房子擁有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人時(shí)，如果有相關(guān)的文件或協(xié)議，那就按照該文件或者協(xié)議進(jìn)行面積的分?jǐn)?。如果沒(méi)有相關(guān)的文件或者協(xié)議，那就按照誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)?。而上述的公有建筑面積的分?jǐn)倧氖贾两K都體現(xiàn)了這一原則。對(duì)于公用建筑面積的分?jǐn)?，我們一般采取先通過(guò)有關(guān)規(guī)定和規(guī)范得到整幢房屋的分?jǐn)傁禂?shù)，然后將每套居民住宅區(qū)的建筑面積乘以這個(gè)整幢的分?jǐn)傁禂?shù)就得到了每戶應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。當(dāng)然這種分?jǐn)偡椒ㄒ泊嬖谥锥耍@種方法只能夠知道整體的應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，而無(wú)法確切的得到具體每一套單元應(yīng)該分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。除此之外，隨著現(xiàn)在多元化的房屋建筑越來(lái)越多，這種單一的系數(shù)分?jǐn)偡椒ㄒ呀?jīng)不能滿足日益發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于單一的住宅區(qū)而言，這種公有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄟ€能夠適用，而對(duì)于那些比較復(fù)雜的房屋建筑，例如一些商業(yè)功能區(qū)與住宅區(qū)混合的房屋建筑，那這種公有建筑的面積分?jǐn)偡椒ň筒惶m用了，得到的結(jié)果也不精確和可靠。根據(jù)上述我們談到的五種分?jǐn)傤愋?，我們知道各個(gè)分?jǐn)傤愋偷姆謹(jǐn)倢?duì)象和目標(biāo)也不同，所以它們理應(yīng)有自己的分?jǐn)傁禂?shù)，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需要。所以，我們也可以將分?jǐn)傁禂?shù)分為：幢分?jǐn)傁禂?shù)。首先我們應(yīng)該知道，它是應(yīng)該為整幢樓的擁有共同產(chǎn)權(quán)的用戶服務(wù)的，而且包含一些不能具體的分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)權(quán)用戶的部分，比如公共廁所、門(mén)衛(wèi)室和樓梯間等等。區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)。該部分公用建筑面積應(yīng)該是為至少兩個(gè)功能區(qū)服務(wù)的，我們可以匯總出功能區(qū)中應(yīng)該參與面積分?jǐn)偟目偟慕ㄖ娣e，然后該部分的公用建筑面積與總的參與分?jǐn)偟慕ㄖ娣e之和得到的比例就是我們想要的區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)；區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)。它的對(duì)象指的就是一個(gè)功能區(qū)，因此首先我們應(yīng)該匯總出該功能區(qū)的總的套內(nèi)建筑面積，那該功能區(qū)中應(yīng)該參與分?jǐn)偟慕ㄖ娣e與該功能區(qū)的總的建筑面積的比例就是我們所說(shuō)的區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)[24]；層間分?jǐn)傁禂?shù)。首先我們應(yīng)該匯總出樓層的總的應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟拿娣e，然后樓層間的公用建筑面積與所有應(yīng)該參與分?jǐn)偟拿娣e之和的比例就是我們說(shuō)的層間分?jǐn)傁禂?shù)；層內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)。同樣的道理，匯總出樓層內(nèi)的總的套內(nèi)建筑面積，然后參與分?jǐn)偟臉菍用娣e與總的建筑面積的比例就是層內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)。總而言之，房產(chǎn)建筑面積的分?jǐn)傋裱鴱恼w到局部，逐級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t。在進(jìn)行面積分?jǐn)偟倪^(guò)程中，必須秉著嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的態(tài)度，做到不遺漏、不出錯(cuò)。而且對(duì)于我們房產(chǎn)測(cè)繪人員，更應(yīng)該嚴(yán)格要求自己。尤其在當(dāng)今房屋建筑越來(lái)越多樣化的時(shí)代，很多建筑面積的分?jǐn)偠急容^復(fù)雜。我們應(yīng)該在遵守相關(guān)房產(chǎn)規(guī)范和法律的前提下，根據(jù)已有知識(shí)，去靈活的處理這些比較棘手的面積分?jǐn)倖?wèn)題。對(duì)于一些因?yàn)槊娣e分?jǐn)偠a(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛，如果產(chǎn)權(quán)人有相關(guān)的文件或協(xié)議，那我們就應(yīng)該依照這些文件與協(xié)議進(jìn)行面積的分?jǐn)偅侨绻_實(shí)沒(méi)有任何文件，那我們應(yīng)該交給有關(guān)房產(chǎn)行政部門(mén)來(lái)進(jìn)行協(xié)調(diào)和解決。房產(chǎn)面積分?jǐn)傄恢币詠?lái)都特別容易產(chǎn)生糾紛，因此在進(jìn)行這方面的工作的時(shí)候，我們就更應(yīng)該謹(jǐn)慎和靈活多變。4房地產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題與對(duì)策4.1面積差異問(wèn)題在前面對(duì)房屋的勘測(cè)與丈量中，我們說(shuō)到了為了獲取房屋的邊長(zhǎng)，有預(yù)售測(cè)量和竣工測(cè)量?jī)煞N形式。預(yù)售測(cè)量是工程還沒(méi)有動(dòng)工前，我們根據(jù)相關(guān)的測(cè)繪成果資料和建筑施工圖而得到該房屋建筑的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，進(jìn)而計(jì)算出該房屋建筑的面積，即預(yù)售面積。竣工測(cè)量則是在工程結(jié)束以后，我們到測(cè)區(qū)內(nèi)對(duì)房屋建筑進(jìn)行實(shí)地的勘測(cè)，然后在測(cè)區(qū)實(shí)地內(nèi)測(cè)得我們需要的房屋建筑的邊長(zhǎng)。理論上來(lái)說(shuō)，如果按照房屋建筑施工圖進(jìn)行施工的話，那在房屋工程沒(méi)竣工前預(yù)測(cè)的房屋建筑面積應(yīng)該和竣工后的實(shí)地勘測(cè)和丈量得到的實(shí)際房屋建筑面積沒(méi)有多大區(qū)別。但是理論畢竟不等同于實(shí)際，隨著施工的進(jìn)行，會(huì)遇到許多新的問(wèn)題，建筑施工圖也要隨著施工的進(jìn)行而不斷的修改。另一方面，在進(jìn)行實(shí)地的勘測(cè)與丈量過(guò)程中，由于測(cè)量中產(chǎn)生的誤差、記錄產(chǎn)生的錯(cuò)誤、房屋施工中產(chǎn)生的誤差等都會(huì)導(dǎo)致結(jié)果的差異。除此之外，由于房屋建筑中功能區(qū)的改變以及專有服務(wù)區(qū)的出現(xiàn)，房屋建筑的公有建筑面積和房屋建筑的分?jǐn)偯娣e也會(huì)有所不同，這些都會(huì)導(dǎo)致預(yù)售測(cè)量和竣工測(cè)量得到的面積不符。有時(shí)這種面積不符的情況也是不能避免的，一般進(jìn)行預(yù)售測(cè)量階段和竣工測(cè)量階段的測(cè)量單位是不同的，由于技術(shù)上的差異，也會(huì)造成所測(cè)面積的不同。為了保持所測(cè)面積的唯一性，一般在進(jìn)行完竣工測(cè)量并驗(yàn)收合格后，會(huì)把預(yù)售階段所得到的測(cè)繪資料成果書(shū)注銷，而將竣工測(cè)量階段得到的測(cè)繪成果書(shū)上交到有關(guān)房屋管理的行政部門(mén)，以保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。除此之外，測(cè)繪部門(mén)應(yīng)該在預(yù)售階段的測(cè)繪資料成果書(shū)上標(biāo)明是什么時(shí)候進(jìn)行的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，以方便同實(shí)際丈量的測(cè)繪成果資料區(qū)別開(kāi)來(lái)。為了解決這一問(wèn)題，我們可以從兩個(gè)方面解決：首先在預(yù)售階段，因?yàn)槲覀兯械囊罁?jù)都是一些建筑施工圖和有關(guān)成果資料，所以我們必須保證這些圖和資料的準(zhǔn)確性和完整性。這些圖中的標(biāo)注必須清晰準(zhǔn)確，而且這些圖與資料應(yīng)該得到相關(guān)房屋行政管理部門(mén)的認(rèn)可和蓋章才行。還有一點(diǎn)不可遺漏的是，我們必須對(duì)這些圖和資料進(jìn)行嚴(yán)格的審查與認(rèn)定，尤其應(yīng)該特別注意其中的面積分?jǐn)倖?wèn)題。對(duì)于竣工測(cè)量階段，前面我們論述過(guò)應(yīng)該提前對(duì)測(cè)區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查。房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)該盡量精確和詳實(shí)，包括測(cè)區(qū)內(nèi)房屋的建筑面積、位置、權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)等內(nèi)容，這樣方便我們繪制出比較準(zhǔn)確可靠的房屋建筑施工圖。在實(shí)地勘測(cè)和丈量階段，我們應(yīng)該保持外業(yè)測(cè)量的準(zhǔn)確性，并進(jìn)行多余觀測(cè)，方便我們之后的檢核。在記錄測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)，以防出現(xiàn)記錄錯(cuò)誤的情況發(fā)生。在外業(yè)測(cè)量過(guò)程結(jié)束后，我們要對(duì)該測(cè)區(qū)內(nèi)的有關(guān)建筑進(jìn)行拍照，以方便內(nèi)業(yè)的處理。為了防止因?yàn)榉慨a(chǎn)面積不符而產(chǎn)生不必要的糾紛的情況的發(fā)生，如果房地產(chǎn)公司在施工工程中，設(shè)計(jì)時(shí)面積方面有什么變動(dòng)的話應(yīng)該及時(shí)通知購(gòu)房者。除此之外，各個(gè)房地產(chǎn)公司、施工單位和測(cè)繪單位也應(yīng)該不斷提高自己的測(cè)繪專業(yè)技術(shù)水平，以保障房屋建筑的質(zhì)量，這樣才能保證消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害。4.2房地產(chǎn)測(cè)繪管理存在的問(wèn)題及對(duì)策4.2.1我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪存在的問(wèn)題就目前而言，我國(guó)的的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度還不成熟和完善，存在著許多急需解決的問(wèn)題。首先有關(guān)政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的重視不夠，在有關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪的組織和管理方面投入的精力和資金比較少，從而導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)發(fā)展在世界范圍內(nèi)的落后。由于政府部門(mén)的不重視和投入有限，我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)研究方面存在著很大的困難，造成了與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的脫軌。因此我國(guó)很多房地產(chǎn)測(cè)繪工作的效率都比較低，造成了人員、資金和精力的大量損失。另外，我國(guó)的房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的專業(yè)技術(shù)水平普遍都比較低，發(fā)展空間比較小。近些年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的測(cè)繪公司相繼成立，然而由于相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管力度不夠，好多在技術(shù)、資金等方面都未達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的公司也能夠獲得審批，導(dǎo)致了房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的混亂。除此之外，還存在著許多包括不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)在內(nèi)的違法犯紀(jì)行為，這些歸根結(jié)底都是由于房地產(chǎn)相關(guān)行政和監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管力度不夠?qū)е碌摹Ｈ绻患皶r(shí)制止，勢(shì)必會(huì)給我消費(fèi)者的利益造成巨大的傷害。由于不同地方、不同地區(qū)的房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)和人員的技術(shù)水平不同，在進(jìn)行外業(yè)測(cè)量工作時(shí)，各自的做法也不盡相同，因此得到的測(cè)量成果也存在著很大的差異。而且我們國(guó)家房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)還存在著一個(gè)比較突出的問(wèn)題，各個(gè)測(cè)繪部門(mén)之間的聯(lián)系都比較少，都是各行其是。大量的測(cè)繪資源都不能被共享，因此造成了資金、人員和精力上的巨大浪費(fèi)。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)也和我們有關(guān)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)不完善有很大的關(guān)系。4.2.2房產(chǎn)測(cè)繪不足的改進(jìn)方法針對(duì)上述問(wèn)題，我們應(yīng)該采取相應(yīng)的措施去應(yīng)對(duì)：首先，各級(jí)政府部門(mén)必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面的推動(dòng)作用。加大在房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)方面的資金和精力投入。重視房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的技術(shù)開(kāi)發(fā)，積極引進(jìn)先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪人才，提高我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪的工作效率。而且各級(jí)政府部分也應(yīng)該出臺(tái)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，充分保障消費(fèi)者的合法權(quán)益[25]?，F(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)測(cè)量工作都是傳統(tǒng)的測(cè)量方法，專業(yè)技術(shù)人員的水平也是參差不齊。因此我們要加大專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，不斷汲取先進(jìn)的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，不斷提高測(cè)繪人員的技術(shù)水平[26]。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)重要的地位，因此我們必須與時(shí)俱進(jìn)的改進(jìn)我們的技術(shù)和方法才能保證我國(guó)的房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)健康快速的發(fā)展。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)還不成熟和完善，因而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的滯后。因此國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)情不斷加強(qiáng)和完善相關(guān)的法律法規(guī)。對(duì)那些包括不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)在內(nèi)的違法亂紀(jì)行為，政府部門(mén)必須進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊。為了減少房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)中一些不必要的糾紛，應(yīng)該建立一個(gè)統(tǒng)一的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪的監(jiān)管和審查，嚴(yán)厲查處那些在技術(shù)和財(cái)力上達(dá)不到要求的測(cè)繪公司，保證我國(guó)的房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的健康快速的發(fā)展。為了減少由于測(cè)繪工作的重復(fù)而造成的精力、人員和資金的浪費(fèi)，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)應(yīng)該建立一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪成果資源共享的系統(tǒng)，各個(gè)測(cè)繪部門(mén)之間應(yīng)該加強(qiáng)聯(lián)系，互相合作，這樣可以極大的提高房地產(chǎn)測(cè)繪工作的效率。這樣就能形成一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)測(cè)繪成果標(biāo)準(zhǔn)，利于我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的健康快速的發(fā)展。5總結(jié)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程進(jìn)一步的加快，房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)在我們的日常生活中扮演著越來(lái)越重要的角色。作為一名測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員，必須要對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容了然于胸，不斷提高自己的專業(yè)技術(shù)水平，并能夠在測(cè)繪過(guò)程中靈活的處理遇到的問(wèn)題。尤其對(duì)房地產(chǎn)面積計(jì)算和面積分?jǐn)偡矫娴膯?wèn)題，更加要引起我們的重視。我們知道我國(guó)的的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟和完善，我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)測(cè)量工作都是利用傳統(tǒng)的方法來(lái)進(jìn)行測(cè)量的。因此我國(guó)今后一定要加強(qiáng)與現(xiàn)代先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的聯(lián)系，不斷汲取先進(jìn)的方法和經(jīng)驗(yàn)，