標桿房企房地產(chǎn)項目風險控制管理圖表豐富

第八章房地產(chǎn)項目風險控制第一節(jié)項目風險概論一、風險與項目風險人們置身于瞬息萬變、錯綜復雜的世界，宇宙萬物無論是客觀實在的自然界、意識形態(tài)的精神世界，還是人類自身的政治、經(jīng)濟、軍事、文化活動，都有其無法把握的、突發(fā)的、無法控制的一面，人們稱其為風險。風險無處不在、無時不有,風險滲透于人類社會的所有領域，幾千年的人類文明史，也就是人類與風險的抗爭歷史。唯一的區(qū)別就是隨著科學技術的進步，人類自身對風險的認識和規(guī)避能力有所增強。（一）風險的定義及本質風險存在于一切領域，人們從不同的角度，抱著不同的目的研究風險，就產(chǎn)生了不同的定義。從風險造成損害的角度，人們把風險定義為：“損害發(fā)生的可能性”（法國學者萊曼）、“某種行為具有不確定時，其行為就反映了風險的負擔”（美國學者海尼斯）。從風險管理與保險的角度出發(fā)，人們又把風險定義為：“客觀的不確定性”（美國學者威利特）、“費用、損失或與損害相關的不確定性（美國學者哈迪）。從研究風險的因素出發(fā)，人們把風險定義為：“是個人和風險因素的結合體”。從風險預測的研究目的出發(fā)，人們又把風險定義為：“是在一定條件下，一定時期內(nèi)可能產(chǎn)生結果的變動”（美國學者威廉姆斯和海因斯）。從觀察和研究風險，以期測度風險的角度出發(fā)，有人又把風險定義為：“是可測度的客觀概率的大小”（美國學者佩費爾）。上述定義，從不同的角度描述了風險的概念。經(jīng)濟學上對風險的定義為：“風險是指在特定條件下，在特定時期內(nèi)，某一事件實際結果偏離預期結果的程度”。這種定義，揭露了風險的如下本質特征。1、風險存在的客觀性風險是獨立于人類意識之外的，不以人的意志為轉移的客觀存在。人類只能掌握事物運動變化的規(guī)律，在有限的時間和空間范圍內(nèi)認識風險因素，并通過風險因素的控制規(guī)避和防范風險造成的損失，而不可能完全排險風險。2、風險存在的普遍性風險無時不有、無處不在。凡是有人類活動的地方，就有風險。風險存在于人類活動的所有領域和一切地方。風險發(fā)生的頻率大小以及風險所造成的損失程度因時因地而不同。3、風險事項發(fā)生的隨機性盡管風險無處不在，無時不有，但就任何一件具體的風險事項而言，其發(fā)生的時間、地點，以及其具體表現(xiàn)形式，卻是隨機的。這是因為風險事項發(fā)生的原因是錯綜復雜的，唯有眾多的因素共同起作用的結果，才能導致風險的發(fā)生。因而，就具體的風險事項而言，其發(fā)生是隨機的。4、風險事項的可測可控性具有隨機性的風險事項并不是不可知的。隨著人類科學技術水平的提高，某些風險的形成原因、發(fā)展規(guī)律、影響因素終于被人掌握（如風、雹、雷、電等自然現(xiàn)象所引發(fā)的災害風險），于是人們便具備了預測、防范及局部控制這些災害的能力。盡管由于人類科學技術水平和認知能力的局限，人類不可徹底消除風險，但只要深入研究其成因和影響因素，我們就能防范風險，規(guī)避風險或盡可能減輕風險損失的程度。（二）項目風險項目風險是指項目生命周期中可能遇到的風險，即可能導致項目損失的不確定性。任何項目的計劃都是對未來事件的安排，都是基于預測和估計進行的策劃。因而，任何項目都存在風險。項目一旦運作，風險因素立即存在。因而項目決策者既需要認真做好項目前期各項準備工作，充分研究各種風險因素，制定有效預防和規(guī)避措施，又要充分關注項目運行中的風險控制問題。風險存在于項目生命周期的每一環(huán)節(jié)，這是因為，任何一個項目的實現(xiàn)，都將涉及到眾多的資源與環(huán)境問題，在每一個環(huán)節(jié)，總存在項目決策者不可控的因素，而建立在估計與預測基礎上的計劃，一旦遇到這些因素發(fā)生某種變化，便立刻影響到項目目標的順利實現(xiàn)，帶來某種程度的風險。項目風險是經(jīng)濟學領域內(nèi)研究的，存在于項目經(jīng)濟活動過程中的風險。定義為：“項目投資效果的實際值偏離其期望值的程度”。由此定義可以理解：1、項目風險研究的是經(jīng)濟學領域，以項目經(jīng)濟活動為對象的風險問題。2、項目風險既然與具體的項目活動有關，其研究方法就離不開項目的運行特點。因而，風險分析就因對象的差異而分一般項目風險、建設項目風險、房地產(chǎn)項目風險、股票風險等多種形式的風險。3、項目風險既然是以項目投資效果的實際值與期望值之偏差程度來進行描述的，它除了應具備一般風險的共同特征：客觀性、普遍性、隨機性和可測可控性外，還應具備項目經(jīng)濟活動應具備的特殊的性質。如影響因素的復雜性、風險與收益的共生性（風險程度越大，要求的投資收益率越高）等等。項目風險是基于不確性基礎之上的，這類問題的研究通常采用概率統(tǒng)計的方法，即每個項目的風險還可定義為不確定性和后果（損失）的函數(shù)，即如下函數(shù)關系式成立。風險=f（事件、不確定性、后果）風險研究中另一個關注的對象為風險因素（即風險原因），人們稱之為風險源。特定的風險將隨著人們對風險源認知程度的提高而減少，最終實現(xiàn)有效地規(guī)避。因而，項目風險雖然是無可可避免的客觀存在，然而，只要對項目的各種風險因素有著深刻地了解，制定好各種有效的應對措施，只要在項目運行中實施有效的控制，就可以把風險及風險造成的損失降到最低限。二、項目風險的分類人們按風險因素的性質，把項目風險分為如下4類。（一）經(jīng)營風險由于企業(yè)（項目）經(jīng)營情況的不確定性而產(chǎn)生的風險。如市場需求變化、消費者偏好變化、競爭對手策略變化而導致的企業(yè)（項目）產(chǎn)品銷售下降、收入減少；由于資金市場利率增加、原材料市場單價提高、勞動力價格上升等因素引起的產(chǎn)品生產(chǎn)成本的增長；由于營銷不暢、產(chǎn)品積壓而引起的產(chǎn)品銷售價格下降等等。諸如此類的因企業(yè)（項目）的生產(chǎn)經(jīng)營條件發(fā)生變化帶來的風險，統(tǒng)稱為經(jīng)營風險。（二）財務風險財務風險是指由于企業(yè)（項目）融資，負債經(jīng)營帶來的風險。企業(yè)（項目）負債經(jīng)營的目的是借助杠桿效應，減少平均負擔的固定成本，從而增加額外收益。然而，杠桿效應并不是總是有利的，當市場疲軟、銷售不暢、利潤下降，杠桿效應會呈現(xiàn)負影響狀態(tài)。尤其是當項目（或企業(yè)）的利潤率低于借款利息時，將使企業(yè)的稅后盈利受到額外損失。這便是財務風險。在極端情況下，由于過度負債，無法按期清償債務，將使項目（或企業(yè)）面臨破產(chǎn)境地。（三）市場風險市場風險是指企業(yè)（項目）經(jīng)營市場供求關系發(fā)生變化所帶來的風險。任何投資項目，無論是項目開發(fā)建設過程，還是項目未來的生產(chǎn)經(jīng)營活動，都離不開市場。市場任何要素的波動變化，都將給項目帶來影響。尤其是與項目有關的資源市場（資金市場、原材料市場、勞動力市場）和商品市場供求關系的變化，將會使投資收益遭到意外損失。如市場匯率的波動、貸款利率的增加、原材料成本的上漲、勞動力價格的增加等，均屬市場風險因素。與上述經(jīng)營風險和財務風險不同，市場風險因素對企業(yè)或投資者而言，是不可控因素。面臨復雜多變的市場環(huán)境，投資者只能研究市場趨勢，識別風險并盡可能地規(guī)避風險，而不可能影響和控制市場風險。（四）政治風險政治風險是指投資項目面臨的政治或政策環(huán)境條件的變化帶來的風險。如政權的更迭、政治局勢的動蕩、戰(zhàn)爭或民族（種族）矛盾的興起、經(jīng)濟政策（如金融政策、稅收政策、福利政策等）及產(chǎn)業(yè)政策（如優(yōu)惠條件等）的變動帶來的風險。投資者只能在項目投資前期盡可能地研究項目面臨的政治與政策環(huán)境條件，識別各種風險因素并設法規(guī)避這些風險因素，使項目面臨的政治風險降到最低點。三、項目風險控制的目標與控制過程項目風險控制就是通過對項目可能遇到的風險及其風險因素實施預測，識別、評估、分析，并在此基礎上制定對策，實行有效處置以確保項目目標得以順利實現(xiàn)的過程。（一）項目風險控制目標項目風險控制的基本目標可分為兩類。一類是盡可能減少風險發(fā)生的次數(shù)。通過對風險因素（風險源）的把握，研究其變化規(guī)律，適應其變化態(tài)勢，將風險發(fā)生的可能性降到最低；另一類是盡可能降低風險造成的損失。對于必然要發(fā)生的風險，也應采取措施，將其發(fā)生后果對項目帶來的損失，化解至可承受水平。（二）項目風險控制過程項目風險控制是一個由風險識別、風險分析和評價、對策研究、對策實施、效果檢查、新風險源識別等環(huán)節(jié)構成的順序過程。1、風險識別風險識別是人們系統(tǒng)地、連續(xù)地感知、研究、分析、把握，進而識別項目風險存在，認知風險因素（風險源）及其風險后果的過程。2、風險分析和評價風險分析和評價是一個將項目風險的不確定性進行量化，評價項目風險發(fā)生可能性并判斷其影響程度的過程。這個過程在系統(tǒng)地認識項目風險和合理地控制項目風險之間起著重要的橋梁作用。風險分析和評價包括以下內(nèi)容：（1）確定風險事件發(fā)生的概率和可能性；（2）確定風險事件的發(fā)生對項目目標影響的嚴重程度。（3）確定項目總周期內(nèi)對風險事件實際發(fā)生的預測能力以及發(fā)生后的處理能力。以上操作的實質是將一種項目風險定量化，以便確定有意義的風險，即那些最嚴重、最難以控制，因而最需要關注的項目風險作用最終評價的過程。（4）將項目所有的風險視為一個整體，評價它們的潛在影響，作為項目決策的重要依據(jù)。3、對策研究風險管理對策研究是要根據(jù)項目風險管理的總體目標，就處理項目風險的最佳對策組合進行決策。一般而言，風險管理有控制、回避和轉移等三種對策。（1）風險控制是對風險事項及風險后果的預測、監(jiān)督和處理，以盡可能預防和減少風險損失的過程。（2）風險回避就是通過避開風險因素而防止風險。（3）風險轉移是指將潛在的風險轉移給第三者的過程，通常有非保險轉移形式和保險轉移形式兩類。4、對策實施各種對策措施付諸行動的過程。5、效果檢查在項目進展中不斷檢查與評估對策實施情況，以評價這些對策合理性，調(diào)整對策方案的過程。四、房地產(chǎn)項目風險及其分類房地產(chǎn)項目風險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產(chǎn)項目投資固有的周期長、投資額大、影響因素復雜等特性的影響，房地產(chǎn)項目投資面臨的風險因素也特別復雜。風險因素所引起的后果也特別嚴重。風險因素的判別與分析、項目投資的風險控制在房地產(chǎn)項目控制中就顯得尤其重要。一般來說，房地產(chǎn)項目的風險，可按如下形式進行分類。1、按風險的來源分類按風險的來源，人們把房地產(chǎn)項目風險分為國家風險、市場風險、自然風險和公司風險四類。國家風險是指由于國家政治、社會、經(jīng)濟形勢的穩(wěn)定性，國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融策的變化，國家有關法律、法規(guī)的變化等宏觀政治、經(jīng)濟、社會、文化及法律因素變化帶來的風險。市場風險是指由市場供求關系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。自然風險是指由于自然條件變化帶來的風險。如風、雨、雪、地震等自然災害；地質、水文條件的變化帶來的風險。公司風險是指由于公司的經(jīng)營決策失誤及經(jīng)營管理不善帶來的風險。如由于理財措施不當、資金籌措失誤帶來的財務風險，由于營銷計劃不當帶來的銷售風險，由于人事管理措施不當帶來的人事及勞資糾紛風險等等。2、按項目的實施階段分類按項目實施的階段不同，人們把風險劃分為項目投資前期風險、項目開發(fā)建設風險、項目經(jīng)營風險和項目管理風險四類。項目前期風險是指投資計劃實施前的項目策劃與研究階段存在的風險。如選址風險、市場定位風險、投資方案決策風險、經(jīng)營方案決策風險等。顯然，由于房地產(chǎn)項目自身的特點，這一階段的風險危害特別大。一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。項目開發(fā)建設階段的風險是指從項目正式動工到交付使用這一階段的風險。如工期風驗、成本控制風險、工程質量風險、安全生產(chǎn)風險、索賠風險等在合同環(huán)境下項目施工由承包方負責，但有些風險后果同樣會危及投資者的利益。項目經(jīng)營階段風險包括兩部分內(nèi)容。一是項目投資經(jīng)營的風險，如由于投資計劃安排不當、融資計劃考慮不周帶來的資金周轉風險，由于投資控制的失誤帶來的項目經(jīng)營效益風險。二是指項目的市場營銷風險。如由于促銷措施不當、營銷時機不當帶來的預售計劃不能完成；由于市場定位及價格定位的問題而引起的營銷業(yè)績不佳等等。項目管理風險是指項目竣工交付使用，業(yè)主入伙后的物業(yè)管理階段風險。如與業(yè)主關系處理不當帶來的糾紛，業(yè)主入往后的安全、衛(wèi)生管理問題存在的風險。3、按風險的內(nèi)容分類按項目風險的實質內(nèi)容不同，可劃分為：政治與政策風險、環(huán)保風險、金融風險、市場風險、信用風險、財務風險、經(jīng)營風險7類。政治與政策風險是指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風險。政治與政策風險表現(xiàn)為兩方面。一是項目所在國政府由于政治或外交原因，對項目實施的征用、沒收、或對項目產(chǎn)品實行禁運、抵制、中止債務關系的可能性。另一方面表現(xiàn)為國家政策經(jīng)濟法律的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性風險。如稅收政策、金融政策、外匯管理、環(huán)境保護政策的穩(wěn)定性等等。環(huán)保風險是指環(huán)境保護方面存在的風險。雖然房地產(chǎn)項目涉及的環(huán)境保護內(nèi)容不多，但房地產(chǎn)項目無論在規(guī)劃設計階段，還是在施工建設階段，都遇到有關聯(lián)的環(huán)境保護問題。如項目綠化要求、污水處理要求、項目施工的噪音控制、余泥運輸問題、文明施工要求等等。隨著生活水平的提高，城市管理將對房地產(chǎn)項目規(guī)劃及施工管理提出越來越高的控制條件。而這些因素勢必增加項目投資成本，構成房地產(chǎn)項目投資的潛在風險。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險以及金融政策風險三個方面。利率風險是指由于經(jīng)濟形勢和國家經(jīng)濟政策變化而引起的貸款利率的改變。匯率風險是指由于國際貨幣匯率波動帶來的涉及外幣結算的項目風險。金融政策是指國家貨幣政策、貸款規(guī)模的政策性變化。金融風險影響到項目融資及借貸資金的成本費用。市場風險如前所述，是指由市場供求關系，競爭關系、資源條件、市場購買力水平等因素變化帶來的風險。信用風險是指項目投資參與方及與項目有關的各方之間信用結構及信用履行責任上存在的風險。任何一個項目的投資開發(fā)，必然要涉及到開發(fā)商、金融機構、承包商、材料及設備供應商等眾多的機構和公司，這些部門間依靠有效的信用結構支撐著。組成信用保證結構的各項目參與方是否有能力履行其信用職責，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項目履行其信用職責，就構成了項目投資的信用風險。財務風險是指項目融資、資金運用等財務管理方面帶來的風險。房地產(chǎn)項目的財務風險主要是融資帶來的。如果過度舉債、資金運用不當，不僅會增加融資成本，減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務，而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產(chǎn)危險。經(jīng)營風險是指項目經(jīng)營管理決策失誤造成的風險。如承包形式的決策、承包方的選擇、推銷形式的決策、促銷策略的制定、市場定位、價格定位、開發(fā)方案制訂等經(jīng)營決策與管理決策上存在的風險。4、按風險的可控性分類房地產(chǎn)項目的風險，還可按投資者對風險的可控性可分為控制性風險與非控制性風險兩類。凡是可由投資者采取措施，予以控制與防范的風險均屬于控制性風險之類。如項目的經(jīng)營風險、財務風險等。凡是不能由投資者控制的投資風險均屬于非控制性風險。如政治風險、自然風險、市場風險等。對于非控制性風險，投資者只能加強調(diào)查研究，及早識別，采取規(guī)避措施，予以防范。第二節(jié)項目風險識別一、項目風險識別程序項目風險識別是指對項目開發(fā)建設過程中存在風險及其風險因素的認識和辨別，以揭示其內(nèi)在規(guī)律的分析過程。主要解決存在什么風險的鑒定，以及判別風險的性質、原因、類別及其后果等問題。項目風險識別是風險分析、風險控制的前提，只有對項目可能存在的風險及其風險因素進行系統(tǒng)的識別，才有可能進一步地對其進行分析研究，制定對策，實施有效控制。一般而言，項目風險識別分為兩大階段進行。首先是感知風險的階段，即通過理性的認識與分析，判斷客觀存在的風險事件及其風險因素；然后才是針對具體風險事件或風險因素的分析研究，把握其性質、類別及后果等規(guī)律性的東西、以便為后續(xù)的分析、判斷及對策研究提供依據(jù)。項目風險識別一般按如下程序（圖8-1）進行。圖8-1項目風險識別程序*1、項目風險分解風險識別在基礎在于對項目風險的分解，并進而判斷風險因素，研究在何種條件下，以何種方式導致風險的發(fā)生。項目風險的分解就是根據(jù)項目風險的相互關系將其分解成若干相對獨立的部分，以便較為容易地識別出項目的風險。項目風險的分解可以根據(jù)工程項目的特點按下途徑進行。（1）目標：即考慮影響項目費用、進度、質量和安全目標實現(xiàn)的風險。（2）時間：即考慮項目進展不同階段的風險。（3）結構：即按項目結構組成、相關技術群的關系進行分解。（4）環(huán)境：這里的環(huán)境指的是自然環(huán)境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環(huán)境中一切同項目建設有關的環(huán)境。（5）因素：即按項目風險因素分解。2、建立初始項目風險清單初始項目風險清單是項目存在風險的一覽表，它由項目風險的編碼，因素、事件（一般性描述），后果構成。初始項目風險清單是建立在風險分解基礎上的一種初步分析結果，只是為了方便人們較全面的認識項目潛在風險及其因素的存在，不至于遺漏重大的風險內(nèi)容，并不是最終的分析結果。*注：《國際工程項目管理》、王雪青主編、中國建筑工業(yè)出版社、2000年1月3、風險識別分析風險識別分析是指對初始建立的項目風險項進行風險因素、風險事件及風險后果分析，從而惕除一般性風險，保留值得關注并進而作詳細研究對象風險的過程。風險識別分析的依據(jù)是已積累的經(jīng)驗（數(shù)據(jù)）及有針對性的風險調(diào)查的資料。（1）經(jīng)驗（數(shù)據(jù)）經(jīng)驗是人們在長期項目實踐過程中對項目風險因素及其危害程度認識的積累，它既可以是大量統(tǒng)計資料提供的數(shù)據(jù)資料，也可以是分析人員（專定）多年項目實踐經(jīng)驗積累的感性認識。依賴經(jīng)驗判斷往往可從錯蹤復雜，大量的風險因素中篩選出對項目風險判定最有價值、最值得關注的風險（因素）來，為進一步地分析判定指明方向。經(jīng)驗（數(shù)據(jù)）分析法最大的弊端是對一些新的環(huán)境，新的條件、新的項目、由于認識（經(jīng)驗）的局限性而發(fā)生錯判和漏判。為了彌補這一缺陷，一般都要嚴格規(guī)定其程序和方法。比如說，通過增加分析人員（專家）的數(shù)量來降低個別判斷錯誤的影響程度；通過設立一些指標或劃分為更具體的，更直觀的判斷要素而降低判斷的難度等等。（2）調(diào)查風險調(diào)查是指對初始風險清單所列出的風險及其風險因素所進行的調(diào)查。風險調(diào)查的目的在于進一步地確立風險的類型、事件、后果，從而為最終建立項目的風險清單提供依據(jù)，風險調(diào)查的內(nèi)容涉及項目的所有環(huán)節(jié)和所有方面，包括政治、社會、經(jīng)濟、市場等外部環(huán)境，也包括項目組織、人員、管理機制、財務、營銷等內(nèi)部環(huán)境。一般而言，它是按照初始項目風險清單所提供的風險內(nèi)容而展開的。4、確立項目風險清單風險識別階段最終所提交的成果就是項目的風險清單，它是進一步進行項目風險分析與評估的基礎，是項目風險分析階段性的成果。二、項目風險識別方法常用到的項目風險識別方法有專家會議法，德爾菲法，場景分析法和指標分析法。1、專家會議法專家會議法是指項目風險分析人員邀請有經(jīng)驗的專家與會討論項目風險因素的分析方法。這種方法的優(yōu)點在于有利于集思廣益，獲得多人的啟發(fā)，缺點是易于為權威人土所左右，不便于系統(tǒng)研究，因而，多用在項目風險識別的初期，建立初始風險清單；或針對性地就某一類風險或某幾種風險的要素及其可能的影響程度進行深入探討時。為了達到預期效果，在組織專家會議法時，一般應注意做好如下幾點。（1）人數(shù)適度，代表面要廣：參加會議的專家人數(shù)要適度，一般8至10人為宜，過少代表面太窄，過多不易形成討論氣氛。在作項目風險一般估計時，代表面要盡可能寬，要有法律、經(jīng)濟、社會、以及建筑、技術、市場、營銷、策劃等等多方面的專家，以便于從盡可能多的層面來研究風險問題；在作某一類風險的專項研究與評估時，則應盡量請這類風險有關的專家，以便提高問題分析與研究的深度。（2）做好準備，有的放矢：為了提高專家會議法的效率，要求在與會前一定要做好充分的準備。包括為專家提供盡可能齊備的資料，組織專家進行事前的調(diào)查，規(guī)范好會議的議程和主題等等。2、德爾菲法德爾菲法又稱專家意見法，是上述專家會議法的改進形式。它以函詢調(diào)查形式替代會議形式，從而避免了從眾心理的影響，讓專家最直接地表達真實想法；以統(tǒng)計形式代替簡單的表決形式，從而在意見分歧時能有效地采納多數(shù)人的意見。德爾菲法邀請的專家人數(shù)較多，一般20人以上，多的可達上百人，通過匿名形式背靠背地就調(diào)查表所列的問題征詢專家意見；再將第一輪征詢意見的結果反饋給專家，進行第二輪意見征詢；如此反復三輪以上，待專家意見基本超于一致后，得出風險識別結果。德爾菲法要求風險分析人員做大量的準備工作和統(tǒng)計分析工作，在許多項目中，往往將專家會議法與德爾菲法組合運用。先通過專家會議法擬定初始的項目風險清單，再通過德爾菲法就這個初始的風險清單進行深入的討論和界定。3、場景分析法場景分析法是通過圖、表、數(shù)據(jù)等工具來描述項目運行中的某一場景，或通過實際操作摸擬來描述項目運行狀態(tài)，為分析人員提供一目了然的場景，以便于研究運行過程中的風險因素。場景分析在風險識別中的主要作用表現(xiàn)在如下幾方面：（1）提醒分析者采取某種措施可能會帶來的不利結果或風險因素；（2）發(fā)現(xiàn)某一環(huán)節(jié)對項目風險有重大影響的關鍵因素；（3）對風險及風險因素的存在提供動態(tài)顯示。場景分析法在房地產(chǎn)項目風險分析中有著很廣泛的應用價值。相當一部分開發(fā)商，在其項目正式推入市場之前，往往先行試銷一段時間，這種試銷（無論是采用什么形式的），其實也是一種場景分析，用以檢驗開發(fā)商市場營銷方案中的風險是非常成功的。至于項目展銷會、現(xiàn)場售樓部等等在正式運作前的內(nèi)部演示型的試運行，也屬于場景分析。4、指標分析法相當一部分風險的評價，是通過相應的指標測算而進行的。如通過網(wǎng)絡時間參數(shù)指標的測算而判斷項目工期上的風險；通過項目靜現(xiàn)值，內(nèi)部收益率的測算而判斷項目收益上的風險；通過資產(chǎn)負債率的測算而判斷償債能力上的風險；通過項目盈虧分析而判斷項目營銷經(jīng)營上的風險；通過項目收入及成本敏感性分析來判斷項目經(jīng)營上的風險等等。應當說，在項目前期策劃及實施過程中的各個環(huán)節(jié)，都有指標的測算和分析，這種測算和分析過程其實就是項目風險識別分析的一環(huán)。第三節(jié)項目風險分析與評估項目風險分析與評估是針對風險識別結果（項目風險清單）對各類潛在風險的度量與評價，是為選擇風險防范與控制方式提供重要依據(jù)的過程。一、項目風險的度量項目風險的度量包括風險程度和風險概率兩個方面。風險程度是描述風險損失大小的指標，又稱其為風險損失強度，風險概率是描述項目風險發(fā)生可能性高低的指標，一般用隨機事件的概率分布評價指標（標準偏差）來描述。（一）風險損失強度（q）風險損失強度是從風險可能給投資者帶來的最大損失的角度來衡量的風險程度。在最大風險的情況下，投資者可能損失全部投資，也可能損失部分投資。風險損失強度是指在某一投資市場上，由于風險的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占的比例。按下式計算：×100%q＝投資支出—×100%q＝投資支出上式中的支出是指項目投資總額，收入是指扣除因風險可能遭受的最大損失后的凈收益。當項目投資額和收入額發(fā)生變化時，投資風險損失強度也隨之發(fā)生變化。最極端的情況有下列三種。（1）收入=0，風險損失強度=100%：即由于風險而使項目損失了全部收入，損失強度達100%。（2）收入＜0（虧損），風險損失強度＞100%：說明當風險大到一定程度，使項目投資出現(xiàn)虧損時，投資風險損失強度將大于100%。（3）收入＞0，風險損失強度＜100%：當投資收入大到超過項目投資支出時，風險損失強度將呈負的狀態(tài)（小于0）。（二）風險概率（p）風險強度只能用來來描述概率風風險給投資者者帶來損失的的大小，而風風險的發(fā)生是是一種隨機事事件，人們無無法確切地知知道風險將在在何時何地發(fā)發(fā)生，只能依依據(jù)統(tǒng)計結果果的分布概率率來衡量其發(fā)發(fā)生可能性的的大小。當描描述風險參數(shù)數(shù)的統(tǒng)計量呈呈正態(tài)分布時時，人們用標標準偏差（σσ）及其變異異系數(shù)（υ）來衡量其其分布的離散散程度，從而而描述其發(fā)生生風險可能性性的大小。其其計算公式如如下所示：υ＝σ/E（R）式中σ———投資收益率率標準偏差；；Pi——狀態(tài)i的發(fā)生概率；Ri——狀態(tài)i的投資收益率；n——狀態(tài)數(shù)；E（R）——投資收益率期望值值；υ——投資收益率率變異系數(shù)。期望值是投資者對對未來投資收收益的預期結結果，是在綜綜合考慮了投投資方案在未未來面臨的各各種可能狀態(tài)態(tài)發(fā)生概率及及其投資收益益率后的統(tǒng)計計量。期望值值描述的是統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)列的集集中（平均值值）狀態(tài)。標標準仿差則反反映了統(tǒng)計數(shù)數(shù)列偏離期值值的狀態(tài)，即即所謂的離散散趨勢。當然然，σ值越大說明明未來的投資資收益值偏離離期望的可能能性越大，風風險也就越大大；σ值越小，說說明未來投資資收益值偏離離期望值的可可能性越小，風風險亦越小。需需要說明的是是，這里的“大”、“小”僅僅是一個個相對概念，并并沒有一個絕絕對的指標可可以參照。因因為不同的項項目，投資規(guī)規(guī)模不同；不不同的投資者者，承受力不不同。其評價價“大”、“小”的標準自然然不同。因而而，項目風險險分析在大多多數(shù)情況下是是用于不同方方案間的比較較分析。即使使在對單一方方案進行技術術經(jīng)濟平價時時，其風險分分析也要引用用相類似項目目進行比較判判別。對大多數(shù)風險者分分析者而言，無無法收集到足足夠多的數(shù)據(jù)據(jù)來進行上述述概率統(tǒng)計計計算。因而，實實際工作中人人們用下示的的標準差（δ）作為標準準偏差（σ）的近似計計算式。式中δ——標準差Rii——第i種狀態(tài)下的的投資收益率率；n——投資方案未未來面臨的狀狀態(tài)數(shù)；如果確切地知道項項目投資收益益率值的分布布呈正態(tài)分布布，又計算出出了項目投資資收益率平均均值（R）和標準差差（δ），便可依依據(jù)正態(tài)分布布的概率特性性，判斷該項項目未來投資資收益率的風風險狀態(tài)。收益率落在X±δδ范圍內(nèi)的可可能性達84.1%%;收益率落在X±22δ范圍內(nèi)的可可能性達97.7%%;收益率落在X±33δ范圍內(nèi)的可可能性達99.9%%;由此，便可對項目目投資風險進進行定量地描描述。當無法確切地描述述收益率的分分布狀態(tài)，只只能計算出它它的平均值（X）和標準差差（δ）時，根據(jù)據(jù)契貝謝夫不不等式，大于于或等于K倍標準差的“隨機事件”發(fā)生概率，等等于或小于1/k2，于是，可推推導出，小于于或等于K倍標準差的的發(fā)生概率，等等于或小于由此可判斷斷項目投資收收益的風險狀狀態(tài)。投資收益率落在XX±2δ范圍內(nèi)的可可能性為：投資收益率落在XX±3δ范圍內(nèi)的可可能性為：【例8-1】某物業(yè)業(yè)投資2500萬元，A方案全部由由公司自有資資金投資；B方案總投資資的70%（1750萬元）靠抵抵押貸款解決決。貸款利率率6%。代款期限20年。要求在20年內(nèi)按年等等額償還。假假設該項目經(jīng)經(jīng)營將面臨三三種效益狀態(tài)態(tài)。各狀態(tài)的的發(fā)生概率及及每年的經(jīng)營營收益如表8-1所示。試據(jù)據(jù)此進行該項項目的投資風風險分析?！窘狻糠桨窤、B的年度稅前前投資收益率率計算結果如如表8-2所示。其中：B方案年度度還貸款債務務本息由下式式計算，即=152.57（萬萬元/年）項目經(jīng)營收益表（單單位：萬元）表8-1狀態(tài)方案A方案B概率年經(jīng)營收益概率年經(jīng)營收益1好0.203750.203752中0.702750.702753差0.102500.10250A、B方案稅前投資收益益率表8-2方案A（自有資金投資22500萬元）狀態(tài)概率收益?zhèn)鶆毡鞠羰找娑惽巴顿Y收益率Ai（萬元）Ii（萬元）Fi=Ai-IiRi=Fi/P1好0.2375037515%2中0.7275027511%3差0.1250025010%方案B（自有資金投資7750萬元）狀態(tài)概率收益?zhèn)鶆毡鞠羰找娑惽巴顿Y收益率Ai（萬元）Ii（萬元）Fi=Ai-IiiRi=Fi/P1好0.2375152.57222.4329.66%2中0.7275152.57122.5316.34%3差0.1250152.5797.4312.99%由此可求得：A方方案投資收益益率期望值為為：E（RA）=0.2×155%＋0.7×111%＋0.1×110%=0.1117=111.7%B方案投資收益率期期望值為：E（RB）=0.2×0..2966＋0.7×00.16333＋0.1×00.12999=0..1866=18..66%分別將E（RA）、E（RB）代入標準準偏差σA、σB的計算式，便便可求得A、B兩投資方案案的風險程度度。（1）A方案，E（RA）=11.77%P1=0.2,,R1=15%P2=0.7,,R2=11%P3=0.1,,R3=10%代入σ及υ的計算算式得：＝ΣPi（Ri－E（R））2＝0.22×（0.15－0.117）2＋0.7（0.111－0.117）2＋0.1（0.10－0.117）2＝0.0000281所以σA＝＝1.6766%υA＝0.1676/00.117＝14.322%（2）B方案E（RB）=18.66%P1=0.2,,R1=29.666%P2=0.7,,R2=16.333%P3=0.1,,R3=12.999%＝ΣPi（Ri－E（R））2＝0.2（0.29666－0.18666）2＋0.77（0.16333－0.18666）2＋0.1（0.12999－0.1866）22＝0.0033121所以σB＝5.5587%υB＝0.0055877/0.18866＝29.944%由上述計算可看出出,該物業(yè)項目目的投資方案案，若采用70%的貸款，其其投資收益率率可由11.7%提高到18.666%，同時，其其風險程度由由原來的1.6766%提高到5.5877%，單位投資資收益率的風風險也由原來來的14.322%增加到29.944%。由此可見見，在融資決決策中，效益益總是與風險險共存的，在在制訂投資方方案時，應權權衡利弊，全全面分析，作作出正確決策策。（三）風險量1、風險量函數(shù)風險量是風險概率率與風險強度度的函數(shù)R＝f（P.q）風險量函數(shù)具有如如下性質：（1）風險量R的大小小基本上取決決于潛在損失失的嚴重性。一一種有巨大損損失可能性的的潛在風險，雖雖不經(jīng)常發(fā)生生，但遠比那那種預期經(jīng)常常發(fā)生的，損損失很小的潛潛在風險嚴重重得多。（2）如果兩種風險具具有同樣的損損失，則其概概率較大的那那種損失風險險量更大，因因為它更可能能發(fā)生。（3）項目風險概率與與損失強度的的乘積就是風風險的期望值值。即風險量量是關于損失失期望值的函函數(shù)。P：風險出現(xiàn)概率曲線越靠近坐標原原點，表示風風險量越小，反反之越大。因因此：R2＜R1＜R0R0R1R2q：損失嚴重程度圖8-2等風險量量曲線圖因此，在風險坐標標中可得到等等風險量曲線線的大致形狀狀，如圖8-2所示。風險管理理論中，風風險量函數(shù)R常表示為：：RR＝f（p，q）＝p·q或R＝ΣPi·qiii＝1，……，n表示項目風險發(fā)生生后導致的n種損失情況況。2、風險量的相對比比較法在實際應用中，由由于典型案例例數(shù)據(jù)資料獲獲取的困難，風風險概率（P）的計算在在項目風險分分析中幾乎是是不可能的。因因而，風險量量函數(shù)主要應應用于項目風風險的相對比比較。相對比較法由美國國風險管理專專家RichaardPrrouty提出。這時時風險概率被被定義為一種種風險事件最最可能發(fā)生的的概率，可作作如下表述。（1）“幾乎是0”：這種種風險事件可可認為不會發(fā)發(fā)生；（2）“很小的”：這種風風險事件雖有有可能會發(fā)生生，但現(xiàn)在沒沒有發(fā)生并且且將來發(fā)生的的可能性也不不大；（3）“中等的”：即這種種風險事件偶偶爾會發(fā)生，并并且能預期將將來有時會發(fā)發(fā)生；（4）“一定的”：即這種種風險事件一一直在發(fā)生，并并且能夠預期期未來也必然然發(fā)生。相對應地，這時項項目風險導致致的損失大小小也將相對劃劃分成重大損損失、中等損損失和輕度損損失，從而在在風險坐標上上對項目風險險定位，反映映出風險量的的大小。3、風險量等級圖8-2所示等風險險量曲線指出出，在項目的的風險坐標圖圖上，離原點點位置越近則則風險量越小小，離坐標原原點越遠，則則項目的風險險量越大。據(jù)據(jù)此，人們將將項目風險量量劃分為表8-3所示的5個等級：（1）VL（很?。?）L（小）（3）M（中）（4）H（大）（5）VH（很大）表8-3風險量等級級表P（風險概率）q（損失嚴重性）R（風險量）等級L（很?。㎜（輕度損失）VLM（中等）L（輕度損失）LH（大）L（輕度損失）ML（很小）M（中度損失）LM（中等）M（中度損失）MH（大）M（中度損失）HL（很?。〩（重大損失）MM（中等）H（重大損失）HH（大）H（重大損失）VH二、項目風險量評評估方法項目風險量評估常常用的方法有有專家計分法法、決策樹法法，層次分析析法和指標解解析法。（一）專家計分法法專家計分法是一種種最常用、最最簡單且易于于應用的風險險量估計方法法。首先通過過風險辨識將將工程項目所所有風險列出出，設計風險險調(diào)查表，然然后利用專家家經(jīng)驗，對各各風險因素的的重要性進行行評估，再綜綜合成整個項項目風險。具具體步驟如下下：1）確定每個風險因因素的權重，以以表征其對項項目過程的影影響程度；2）確定每個風險因因素的等級值值，例如按較較小、稍大、中中等、較大、很很大五個等級級，分別以0.2、0.4、0.6、0.8和1.0計分;3）將每個風險因素素的權重與等等級值乘，求求出該風險因因素的得分，再再將各風險因因素得分求和和，求出工程程項目整個過過程風險的總總分?？偡衷皆礁?，說明風風險越大。為規(guī)范這種方法，可可根據(jù)專家的的經(jīng)驗，對所所評價項目的的了解程度、知知識領域等，對對專家評分的的權威性確定定一個權重值值。最后的風風險量值為，每每位專家評定定的風險總分分乘以各自的的權威性的權權重值，所得得之積合計后后再除以全部部專家權威性性的權重值的的和。該方法適用于項目目決策前期，這這個時期往往往缺乏具體的的數(shù)據(jù)資料，主主要依據(jù)專家家經(jīng)驗和決策策者的意向，得得出的結論也只是一種種大致的程度度值，它只能能作為進一步步分析參考的的基礎。（二）決策樹法決策樹法以投資收收益的期望值值作決策依據(jù)據(jù)，利用一種種樹技狀的圖圖形幫助決策策。該方法形形象、直觀、規(guī)規(guī)范、有序，適適合影響因素素復雜，決策策程序繁瑣的的多級決策問問題。（1）決策樹的基本概概念。決策樹樹的基本結構構如圖8-3所示。圖8-3決策樹基基本結構決策樹由四大元素素構成。1）決策點：用符號號“□”表示。是決決策問題的出出發(fā)點。由決決策點引出的的分枝叫方案案分技。方案案分枝數(shù)表明明了項目的投投資方案或經(jīng)經(jīng)營方案數(shù)。2）狀態(tài)點：用符號號“○”表示。其內(nèi)內(nèi)部的編號為為整個決策樹樹狀態(tài)點的順順序編號（由由左至右，由由上而下）。其其上部的數(shù)值值為方案的期期望值。由狀狀態(tài)點引出的的分技叫狀態(tài)態(tài)分技。在狀狀態(tài)分技上部部應標明狀態(tài)態(tài)名稱和發(fā)生生概率。狀態(tài)態(tài)分技數(shù)反映映了可能存在在的自然狀態(tài)態(tài)。3）結果點：用符號號“?”表示。結果果點位于決策策樹的最右邊邊，其后邊的的數(shù)值表明了了每一種方案案在相應自然然狀態(tài)下的損損益值。4）分枝：用符號“一”表示。根據(jù)據(jù)其所處的位位置，分別稱稱為方案分枝枝或狀態(tài)分枝枝。（2）決策樹的分析方方法。決策樹樹的分析按如如下程序進行行。1）市場調(diào)研、方案案研究：針對對問題（項目目）的性質與與條件進行市市場調(diào)查與研研究，擬定各各類投資方案案及各方案面面臨的狀態(tài)。2）現(xiàn)金流及概率確確定：按照擬擬選投資方案案及市場資料料，進行項目目投資費用、經(jīng)經(jīng)營成本、經(jīng)經(jīng)營收入及稅稅費估算，確確定項目各投投資方案在各各種狀態(tài)下的的現(xiàn)金流量。按按照市場及環(huán)環(huán)境分析結果果，判斷或計計算各種狀態(tài)態(tài)的發(fā)生概率率。3）繪決策樹：將擬擬定的投資方方案及其自然然狀態(tài)繪成決決策樹的形式式。并將上述述概率及現(xiàn)金金流標注在相相應的位置。對對于多級決策策問題，則要要視選定的級級數(shù)，逐級地地展開方案枝枝和狀態(tài)枝。4）計算各節(jié)點（狀狀態(tài)點或分級級決策的決策策點）的期望望值。期望值值的計算由左左向右依次進進行。首先將將各結果點的的收益值（各各狀態(tài)的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量）乘乘以各狀態(tài)枝枝相應的概率率值，然后將將同一節(jié)點下下各狀態(tài)枝的的上述乘積累累計起來，便便得到了該狀狀態(tài)節(jié)點的期期望值，標示示于該節(jié)點上上方。重復上上述過程，直直至算出了同同一決策級的的所有狀態(tài)節(jié)節(jié)點的期望值值。對于多級級決策問題，各各分級決策點點的期望值就就是所選定方方案狀態(tài)點的的期望值。5）剪枝決策：比較較各方案狀態(tài)態(tài)點的期望值值，剪掉期望望值小的方案案技，每一級級決策僅保留留期望最大的的一個節(jié)點。最最終整個決策策樹只剩下一一條貫穿始終終的方案枝。這這便是最后的的決策方案，其其期望值是該該項目投資收收益的期望值值?！纠?-2】某小區(qū)區(qū)開發(fā)提出了了A1、A2兩個開發(fā)方方案。A1為大面積開開發(fā)，需投資資5000萬元；A2為小面積開開發(fā)，需投資資3000萬元。市場場調(diào)查需求量量狀況及項目目年損益值如如表8-4所示。兩個個方案的經(jīng)營營周期均為6年。若將這6年分為前3年和后兩階階段考慮。根根據(jù)市場調(diào)查查，預測前3年市場需求求量較高的概概率為0.7，而且如果果前3年市場需求求量較高，則則后3年市場需求求量較高的概概率為0.9；如果前3年市場需求求量較低，則則后3年市場需求求量肯定低。試試據(jù)此進行方方案決策。小區(qū)開發(fā)方案損益益表（萬元）表8-4狀態(tài)損益方案需求量較高需求量較低大面積開發(fā)A12000－400小面積開發(fā)A2900600【解】該決策問題題比較復雜，但但采用決策樹樹分析法，將將前后3年作為兩級級決策考慮，便便可化繁為簡簡，十分清晰晰地描述其間間關系。（1）繪決策樹如圖88-4所示：圖8-4小區(qū)開發(fā)發(fā)方案決策樹樹（2）計算節(jié)點期望值值：E4＝[2000×0..9＋（－400）×0.1]]×3＝5280（萬元）E5＝[（－400）×1.00]×3＝－1200（萬元）E6＝（600×1.0）×3＝1800（萬元）E7＝（900×0.9＋＋600×00.1）×3＝2610（萬元）E2＝5280×0.77×3＋（－1200）×0.3××3－5000＝5008（萬元）E3＝2610×0.77×3＋1800××0.3×33－5000＝861（萬元）（3）剪枝決策如圖示，剪去期望望值小的節(jié)點點所在方案枝枝A2，保留A1。由此，選選擇大面積開開發(fā)的方案A1為最優(yōu)方案案。（三）層次分析方方法正如第二章第四節(jié)節(jié)所示，層次次分析法是一一種旨在分析析復雜層次結結構問題的數(shù)數(shù)學分析方法法。它利用系系統(tǒng)的層次結結構模型，將將復雜問題由由高層次往低低層次分解；；再利用系統(tǒng)統(tǒng)結構關系，使使復雜的多目目標決策問題題化解為有限限的層次關系系的組合體，再再參照權重系系數(shù)，判定復復雜問題的順順序，最后給給定決策方案案的分析方法法。在項目的的風險分析中中，經(jīng)常會遇遇到這類屬于于層次關系的的風險量判定定，層次分析析法便具有應應用價值。其其具體應用程程序如圖8-5所示。項目描述項目描述工序分解風險分類與識別工序分解風險分類與識別構造風險層次結構構造風險層次結構構造判斷矩陣。構造判斷矩陣。求解判斷矩陣、求出層間權重系數(shù)求解判斷矩陣、求出層間權重系數(shù)一致性檢驗一致性檢驗對每一因素風險量進行判斷對每一因素風險量進行判斷遞歸運算，求得各因素總權重系數(shù)遞歸運算，求得各因素總權重系數(shù)求解項目風險量求解項目風險量圖8-5層次分析析法應用程序序層次分析法的詳細細計算分析程程序參見本書書第二章第四四節(jié)（層次分分析技術）（四）指標解析法法項目技術經(jīng)濟評價價和財務分析析中運用到的的所有指標（參參數(shù)），都從從某一個側面面反映或描述述了項目的風風險狀況。指指標解析法正正是充分利用用這些指標，在在考慮風險因因素的條件下下，對其進行行修訂，判斷斷計算結果的的風險程度。在充分考慮天氣，材材料供應，設設備狀態(tài)及施施工組織等因因素最不利情情況下，估計計項目進度網(wǎng)網(wǎng)絡計劃的時時間因素，計計算出網(wǎng)絡時時間參數(shù)后來來判斷項目的的進度（工期期）風險；在充分考慮了原材材料價格上漲漲、商品房銷銷售價格下降降、銷售成本本上揚的不利利因素后，計計算分析項目目的投資利潤潤率，內(nèi)部收收益率，來判判斷其收益敏敏感性的經(jīng)營營風險；在充分考慮了市場場推廣效果、市市場銷售價格格和市場吸納納量情況下的的盈虧平衡分分析，也是從從營銷角度來來研究項目的的經(jīng)營風險問問題的分析方方法；至于項目資產(chǎn)負債債率、內(nèi)部收收益率、靜態(tài)態(tài)和動態(tài)投資資收益率，財財務凈現(xiàn)值等等等指標，無無不從某一側側面反應或描描述了項目的的經(jīng)營狀況或或財務狀況，亦亦可用于項目目風險分析。在項目風險評估過過程中，經(jīng)常常會遇到要把把風險因素考考慮到項目技技術經(jīng)濟評價價指標中去的的處理要求。即即人們認為，當當我們考慮到到各種市場風風險或經(jīng)營風風險以后，需需要將這類風風險結果融入入到項目的技技術經(jīng)濟評價價指標中去，計計算出一種考考慮了各種風風險在內(nèi)的指指標來。這是是指標解析法法的另一種運運用。最常用用到的兩種處處理方法是下下述的風險調(diào)調(diào)整貼現(xiàn)率法法和肯定當量量法。1、風險調(diào)整貼現(xiàn)率率法風險調(diào)整貼現(xiàn)率法法是用考慮了了風險的貼現(xiàn)現(xiàn)率來進行項項目投資效益益凈現(xiàn)值分析析的分析方法法。由于貼現(xiàn)現(xiàn)率的高低決決定于風險的的大小，這就就相當于在進進行項目投資資決策時，計計入了風險因因素。因而，風風險調(diào)整貼現(xiàn)現(xiàn)率法成為房房地產(chǎn)投資項項目風險防范范措施中重要要措施。風險調(diào)整貼現(xiàn)率法法的關鍵在于于如何根據(jù)風風險的大小來來確定風險調(diào)調(diào)整貼現(xiàn)率。在在一般情況下下，風險調(diào)整整貼現(xiàn)率按下下式計算。K＝i0＋b×υ式中K——風險險調(diào)整貼現(xiàn)率率；ii0——基準貼現(xiàn)率率；bb——風險補償斜斜率；υ——風險程度系系數(shù)。這里的風險程度系系數(shù)是由投資資收益率變異異系數(shù)描述的的相對程度系系數(shù)。υ＝其中σ為投資收益率標準準差，E（R）為投資收收益率期望值值。如果項目涉及到多多年的現(xiàn)金流流量及其發(fā)生生概率，就可可用現(xiàn)金流量量的綜合變異異系數(shù)來描述述其風險程度度系數(shù)。υ＝式中D——現(xiàn)金流量的綜合標標準差。即各各年現(xiàn)金流量量標準偏差（σ2）的現(xiàn)值和和。D＝EPV——各年現(xiàn)現(xiàn)金流量期望望值的現(xiàn)值和和。EPV＝式中i——無風險最低收益率率（又稱基準準貼現(xiàn)率）。風險補償斜率（bb）反映的是是風險程度變變化對風險調(diào)調(diào)整貼現(xiàn)率影影響的大小。b值是經(jīng)驗系系數(shù)，可根據(jù)據(jù)收益率的歷歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)用高低點法法或最小二乘乘法求得。高低點法的計算公公式為：b＝式中K——所要求的最低風險險收益率；i——無風險最低收益率率；μ——中等風險程程度的項目變變異系數(shù)。最小二乘法的計算算公式為：b＝式中Xi——第ii年的風險程程度；Yi——第i年的收益率。【例8-3】某項目投投資提出了A、B兩種投資方方案，其現(xiàn)金金流量表如表表8-5所示。設該該項目最低無無風險投資收收益率為5%，所要求的的最低風險投投資收益率為為12%，而該項目目的中等風隊隊程度變異系系數(shù)為0.6。試據(jù)此來來進行方案決決策。表8-5現(xiàn)金流量表表（萬元）年份A方案B方案現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流量概率0－50001－3000113000200010000.250.500.2524000300020000.200.600.20250010008000.200.250.5532500200015000.300.400.306000400020000.100.500.40【解】（1）計算風險程度A方案EA1＝3000××0.25＋2000××0.5＋1000××0.25＝2000（萬元）EA2＝4000××0.20＋3000××0.60＋2000××0.20＝3000（萬元）EA3＝2500××0.30＋2000××0.40＋1500××0.30＝2000（萬元）σA1＝100002×0.25＋0×0.5＋（－1000）2×0.25＝707.11σA2＝100002×0.20＋0×0.6＋（－1000）2×0.2＝632.55σA3＝50002×0.3＋0×0.4＋（－500）2×0.3＝387.33故其綜合標準差為為:DA＝其期望值現(xiàn)值為：：EPVAA＝故求得該項目投資資方案A的風險程度度為：υA＝B方案：EB2＝2500××0.20＋1000××0.25＋800×00.55＝1190（萬元）EB3＝6000××0.10＋4000××0.50＋1000××0.40＝3000（萬元）σB2＝150002×0.20＋0×0.225＋（－200）2×0.55＝687.00σB3＝200002×0.10＋0×0.550＋（－200）2×0.40＝1414..2故其綜合標準差為為：DB＝其期望值現(xiàn)值為：：EPVB＝由此可求得該項目目投資方案B的風險程度度為：υB＝（2）計算風險補償斜斜率＝0.12b＝0.12－00.05＝0.12b＝0.6（3）計算各方案的風風險調(diào)整貼現(xiàn)現(xiàn)率KA＝0.05＋0.112×0.115＝6.8%KB＝0.05＋0.112×0.337＝9.4%（4）計算各方案的凈凈現(xiàn)值＝1144.1NPVA＝＝1144.1＝285.5NPVB＝＝285.5由上述分析可知，考考慮了風險價價值以后，A方案的凈現(xiàn)現(xiàn)值大于B方案，且B方案的風險險程度大于A方案。該項項目應當優(yōu)選選A方案進行投投資。2、肯定當量法風險調(diào)整貼現(xiàn)率法法主要通過調(diào)調(diào)整項目現(xiàn)金金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)率來考慮風風險程度，在在技術處理上上比較方便，得得到了廣泛的的應用。但是是，這種分析析混淆了時間間價值與風險險價值的概念念，把風險價價值也以貼現(xiàn)現(xiàn)率的形式來來考慮，就意意味著風險將將隨著時間的的推移而加大大，在有些情情況下并不完完全與事實相相符。為此，人人們又提出了了肯定當量法法。這種方法法的基本思路路是先用一個個系數(shù)把有風風險的現(xiàn)金流流量調(diào)整為無無風險的現(xiàn)金金流量，然后后再用無風險險貼現(xiàn)率去計計算凈現(xiàn)值。其計算公式如下所所示。NPVA＝式中ft—第t年的的肯定當量系系數(shù)；Ft—第t年的凈現(xiàn)金流量；；i—基準貼現(xiàn)率（無風風險貼現(xiàn)率）。肯定當量系數(shù)是指指與每元不肯肯定的現(xiàn)金流流量期望值相相應的，使投投資者滿意的的肯定的金額額，它可由經(jīng)經(jīng)驗豐富的分分析人員主觀觀判定，也可可由歷年的肯肯定現(xiàn)金流量量與不肯定的的現(xiàn)金流量期期望值之比求求得。ft=肯ft=不肯定定現(xiàn)金流量期期望值肯定當量系數(shù)（fft）與前述項項目變異系數(shù)數(shù)（μ）有表8-6所示的對應應關系。也可可據(jù)此來推定定ft值。表8-6Μ與ft對應關系表變異系數(shù)（μ）肯定當量系數(shù)（fft）0.00～0.0070.08～0.1150.16～0.2230.24～0.3320.33～0.4420.43～0.5540.55～0.77010.90.80.70.60.54【例8-4】試用肯定定當量法來判判定例8-3所示項目投投資方案的優(yōu)優(yōu)劣.【解】先求A方方案各年的變變異系數(shù)由表8-6,可確定相相應的肯定當當量系數(shù):fA1=0.6,fA2=0.8fA3=0.88再注B方案各年的變異系系數(shù):由表8-6,可確定相相應的肯定當當量系數(shù):fB1=0,fB2=0.4fB3=0.5將上述各肯定當量量系數(shù)值分別別代入凈現(xiàn)值值計算式,得:由凈現(xiàn)值計算結果果可知，該項項目投資方案案B的凈現(xiàn)值小小于零，為否否定方案；投投資方案A的凈現(xiàn)值大大于零，為優(yōu)優(yōu)選方案。第四節(jié)項目風風險控制方法法與風險對策策一、項目風險控制制方法項目風險控制的目目的在于積極極地發(fā)現(xiàn)風險險因素，識別別風險事件，判判定風險后果果，并且采取取適當對策糾糾正或回避風風險損失。項項目風險控制制中常用到的的控制方法有有計劃控制、審審計控制和投投資組合控制制三種。（一）計劃控制計劃是指對工作和和行動的事先先安排，是人人們基于對現(xiàn)現(xiàn)實的認識和和未來的估計計，對今后某某一定時期應應達到的目標標，以及實現(xiàn)現(xiàn)目標的措施施、方案、程程序、進度及及人事、責任任、資金、材材料、設備、技技術等所作的的安排。計劃劃工作的實質質就是充分地地分析現(xiàn)有的的和未來的條條件，妥善地地安排資源，在在利用一切可可利用的機會會基礎上，盡盡可能地將風風險減至最小小。因而為項項目的開發(fā)建建設制訂盡可可能周密、科科學、詳細的的計劃，并在在項目過程中中盡可能嚴格格按照計劃去去進行，是進進行風險有效效控制的重要要方法。房地產(chǎn)項目的計劃劃主要有項目目進度計劃、項項目投資計劃劃及項目營銷銷計劃。這些些計劃均可成成為項目投資資風險控制的的有效工具。實實際上，計劃劃與控制是密密不可分的管管理職能，未未經(jīng)計劃的活活動是無法控控制的，因為為控制的目的的便是糾正脫脫離計劃的偏偏差，以保持持項目的既定定方向。沒有有計劃的控制制也是沒有意意義的，因為為失去了標準準，就無法判判定和控制風風險及風險的的損失。（二）審計控制審計是指審計人員員對被審計單單位的財務經(jīng)經(jīng)濟活動及其其會計資料的的真實性、合合法性、合理理性進行的審審查和監(jiān)督。審審計活動既有有維護政策、法法令、規(guī)章、制制度貫徹執(zhí)行行的維護性作作用，也有評評價經(jīng)營管理理效率、完善善管理制度、改改善經(jīng)營管理理、規(guī)避和控控制經(jīng)營風險險的建設性作作用。審計活活動分為外部部審計和內(nèi)部部審計兩類。內(nèi)內(nèi)部審計是指指由單位內(nèi)部部專設的審計計機構或審計計人員對本單單進行的審計計。具備風險險控制功能的的審計主要是是內(nèi)部審計。內(nèi)內(nèi)部審計的主主要特點有：：1、由本單位或上級級專職審計人人員進行的審審計；2、主要目的在于改改善經(jīng)營管理理、實施有效效控制、規(guī)避避和控制風險險；3、注重弊端的揭發(fā)發(fā)和預防、風風險的識別與與控制；4、是經(jīng)常性、連續(xù)續(xù)性的檢查。由上述內(nèi)容可看出出，一個完善善的、連續(xù)經(jīng)經(jīng)常性的內(nèi)部部審計活動，對對于項目投資資風險可起到到有效地控制制作用。（三）投資組合控控制投資組合是從證券券投資風險分分散原理發(fā)展展起來的理論論。美國紐約約市立大學的的哈利·馬科威茨教教授提出了著著名的證券組組合理論。他他指出在一定定條件下，一一個投資者的的證券組合選選擇可以簡化化為期望值及及方差兩種因因素的權衡。用用于評價證券券組合風險程程度的標準差差，不僅依賴賴于各單項投投資收益率標標準差，還取取決于各資產(chǎn)產(chǎn)投資收益率率之間的協(xié)方方差。一般來來說，包含幾幾項資產(chǎn)投資資的投資收益益率期望值與與標準偏差按按下式計算。式中E（Rp）——組合資產(chǎn)投資收益益率期望值；；E（RRi）——第i項資產(chǎn)投資資收益率期望望值；ai——第i項資產(chǎn)占總總資產(chǎn)投資額額的比例。即即第i項資產(chǎn)投資資的權重；n——組合投資的的資產(chǎn)數(shù)；σp——組合投資的標準偏偏差；σi——第i項資產(chǎn)投資收益率率標準偏差；；σij——資產(chǎn)i與與資產(chǎn)j投資收益率率的協(xié)方差，按按下式計算；；組合投資收益率分分布的標準差差由兩部分組組成。其一是是由所有資產(chǎn)產(chǎn)投資收益率率標準差組成成的；其二是是所有資產(chǎn)相相互間的協(xié)方方差。由于在在一個由n項產(chǎn)組合的的投資中，任任何一項資產(chǎn)產(chǎn)只能有一個個標準差，卻卻可以和其他他（n—1）/2項協(xié)方差。由由此可見，在在一個n非常大的投投資組合中，每每一項資產(chǎn)的的投資收益標標準差（風險險）并不重要要，人們關注注的是一個資資產(chǎn)和其他資資產(chǎn)的協(xié)方差差（第二部分分）。因而，投投資組合風險險分析的關注注焦點在協(xié)方方差的討論。關關于協(xié)方差，有有如下幾點值值得注意。（1）如果i，j兩種種資產(chǎn)的投資資收益率作同同向變動，上上式的為正；；（2）如果i，j兩種資產(chǎn)的的投資收益率率作反向變動動，上式的為為負；（3）如果i，j的投資收益益率隨機變動動，的正負分分布呈隨機狀狀態(tài)，將趨向于零零。由此可見見，對于負相相關的投資組組合，的確有有降低風險、分分散風險的作作用。概括分分析，投資組組合對于減小小風險、分散散風險的效應應，主要表現(xiàn)現(xiàn)在如下幾方方面。1）在大多數(shù)情況下下，組合投資資風險量值（標標準差）將比比個別項目投投資風險量值值小，組合投投資的確起到到了分散風險險、降低風險險的作用。2）組合投資收益率率期望值必然然小于單項資資產(chǎn)投資收益益的最大值。因因而，分散風風險的代價是是降低了風險險收益。3）房地產(chǎn)項目投資資風險分散既既可通過投資資于不同類型型房地產(chǎn)項目目的組合來實實現(xiàn)，也可通通過投資于不不同地區(qū)的房房地產(chǎn)項目組組合來實現(xiàn)?！纠?-5】某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司有有一筆5200萬元的資金金。市場研究究人員提出了了A、B、C三種投資方方案。A方案為投資資住宅，B方案為投資資寫字樓，C方案為一半半資金投資住住宅、一半資資金投資寫字字樓。每種方方案的投資收收益狀況如表表9-6所示。試比比較各方案的的投資收益水水平及風險程程度。表8-7投資方案及及收益狀況表表方案狀態(tài)A（住宅）B（寫字樓）C（住宅+寫字樓）投資（萬元）5200520026002600好（萬元）0.610400.51500580750中（萬元）0.36000.31050300525差（萬元）0.1－4000.2－820－200－410【解】由表8-77所提供數(shù)據(jù)據(jù)，計算各方方案的投資收收益率、投資資收益率平均均值、期望值值及其標準差差如下所示。1、A方案投資收益率：EQEQ\F(1040,5200)=20%，EQEQ\F(600,5200)=11.54%，EQ\F(-400,5200)=-7.69%投資收益率平均值值；XA=（20%+11.554%-7..69%）/3=7..95%投資收益率期望值值:E(A)=0.660×20..0%+0..30×111.54%--0.10××7.69%%=14.668%投資收益標準差::σA=√0.60——23（20%－7.95%）2+0.30（11.544%－7.95%）2+0.10（－7.69%－7.95%）2=10..74%2、B方案投資收益率：投資收益率平均值值：XB=(28.85%%+20.119%-155.77%))/3=111.09%投資收益率期望值值：EB=0.5×28..85%+00.3×200.19%++0.2×（－15.777%）=17.333%]σB=√0.5(28.885%－11.099%)2+0.3((20.199%－11.099%)2+0.2(－15.777%－11.099%)2＝18.088%3、C方案由題設條件可知，C方案將面臨臨九種狀態(tài)，各各狀態(tài)的發(fā)生生概率及投資資收益率如下下所示：（1）住宅市場行情好好，寫字樓市市場行情也好好：概率：0.60××0.50＝0.30投資收益率：（5580+7550）/52000=25.556%（2）住宅市場行情好好,寫字樓市場場行情中：概率：0.60××0.30==0.18投資收益率：（5580+5225）/52000=21.225%（3）住宅市場行情好好,寫字樓市場場行情差：概率：0.60××0.20==0.12投資收益率：（5580-4110）/52000=3.277%（4）住宅市場行情中中,寫字樓市場場行情好：概率：0.30××0.50==0.15投資收益率：（3300+5225）/52000=20.119%（5）住宅市場行情中中,寫字樓市場場行情中：概率：0.30××0.30==0.09投資收益率：（300+5525）/52000=15.887%（6）住宅市場行情中中,寫字樓市場場差：概率：0.30××0.20==0.06投資收益率：（3300-4110）/52000=－2.12%%（7）住宅市場行情差差,寫字樓市場場行情好：概率：0.10××0.50==0.05投資收益率：（－－200+7750）/52000=10.558%（8）住宅市場行情差差，寫字樓市市場行情中：：概率：0.10××0.30==0.03投資收益率：（－－200+5525）/52000=6.255%（9）住宅市場行情差差：寫字樓市市場行情差：：概率：0.10××0.20==0.02投資收益率：（--200-4410）/52000=－11.733%由此可求得C方案案投資收益率率平均值：XC=（25.56%+221.25%%+3.277%+20..19%+115.87%%－2.112%+100.58%++6.25%%-11.773%）/9=9..9%進而求得C方案投投資收益率期期望值：E（C）=0.30×255.56%++0.18××21.255%+0.112×3.227%+0..15×200.19%++0.09××15.877%+0.006×（－2.12%）+00.05×110.58%%+0.033×6.255%+0..02×（－11.733%）=16.70%C方案的標準差σ2ij=0.30（25.566%-9.99%）2+0.18（21.255%-9.99%）2+0.112（3.27%%-9.9%%）2+0.15（20.199%-9.99%）2+0.009（15.877%-9.99%）2+0.06（-2.122%-9.99%）2+0.005（10.588%-9.99%）2+0.033×（6.25%%-9.9%%）2+0.02×（--11.733%-9.99%）2=139.57%%σij=11.811%代人組合投資標準準偏差的計算算式,可得:式中ai=aj==2600//5200==0.5σ1=σA=10.74%σ2=σB=10.74%σij=11.811%代入上式,得:σc=√0.5×（10.744%）2+0.5×（18.088%）2+0.5××0.5×（11.811%）2=16%由上述分析計算可可知,組合投資方方案C的風險度量量值（σc=16%）的確比B方案風險度度量值（σB=18.008%）要低。但但其投資收益益率的期望值值（EC=16.770%）同樣要小小于B方案的投資資收益率期望望值（EB=17.333%）。二、項目風險對策策風險對策研究的是是對待風險所所采用的策略略和措施。一一般來說，在在房地產(chǎn)項目目風險控制中中，除了對無無可避免的自自留面對，采采取諸如：計計劃控制、審審計控制、投投資組合控制制，以及本書書各章所述的的控制（投資資控制、進度度控制、合同同控制、采購購控制、質量量控制等等）措措施外，還有有必要采取回回避或轉移的的策略。（一）風險回避風險回避就是通過過回避項目的的風險因素而而回避了風險險。對于較大大的風險，通通常采用這種種處理辦法，常常用于否定一一個項目或項項目的某種開開發(fā)建設方案案。風險回避避策略具備如如下特點。1、回避所有風險是是不可能的：：項目風險定定義的越廣，回回避就越不可可能。因為項項目建設幾乎乎每一個活動動都存在大小小不一的風險險，過多地回回避風險就等等于不采取行行動，而這也也可能是最大大的風險所在在。2、回避失去了從中中獲益的可能能性：例如在在涉外工程中中，因為對外外匯市場的不不了解，為避避免承擔由此此帶來的經(jīng)濟濟風險，決策策者可能選擇擇本國貨幣為為結算為式，從從而也可能失失去從匯率變變化中獲益的的可能。3、回避一種項目風風險，有可能能產(chǎn)生新的項項目風險：如如在地鐵建設設中，采用明明挖法施工有有樁尖或支撐撐的失敗、頂頂板的坍塌等等風險，如果果為了回避這這種風險，而而以逆作法施施工方案代之之的話，又會會有地下連續(xù)續(xù)墻施工失敗敗等其他新的的項目風險的的產(chǎn)生。風險回避對策經(jīng)常常作為一種規(guī)規(guī)定出現(xiàn)，如如禁止使用對對人體有害的的建筑材料等等。因此，為為了實施風險險回避對策，風風險管理人員員在確定產(chǎn)生生項目風險的的所有活動后后，有可能制制定一些禁止止性的規(guī)章制制度。（二）風險轉移（風風險分配）項目風險轉移就是是將項目風險險通過合法的的途徑在項目目參與者之間間進行分配。項項目風險應在在項目參與者者之間進行分分配，這些項項目參與者包包括投資商、業(yè)業(yè)主、承建商商、供應商等等等。幾乎每每個參與者都都要不同程度度地承擔相應應的風險責任任。只有合理理的分配潛在在的風險，才才能調(diào)動各方方面的積極性性，確保項目目的順利進行行以及項目目目標的順利實實現(xiàn)。同時，風風險分配也是是風險控制的的重要對策之之一。1、風險轉移的基本本原則（1）最大限度調(diào)動各各參與方積極極性的原則合理配置的風險機機制，將最大大限度地調(diào)動動各參與方對對項目的熱情情、責任心和和積極性，從從而為保證項項目的順利實實施奠定基礎礎。（2）公平合理、責權權利平衡的原原則風險的承擔是一種種責任，即進進行項目風險險控制的責任任和承擔風險險損失的責任任。為了使參參與者有效地地履行責任，就就必須賦予其其相應的控制制權力。參與與者承擔的風風險越大，其其擁有的控制制權也應當最最大。在項目目風險分配時時，風險責任任和風險控制制權力二者間間應當是對等等的。項目風險的承擔者者，同時也應應當是項目收收益機會的獲獲得者。就是是說，風險責責任與收益機機會也應當是是對等的。項項目風險承擔擔的越多，其其獲取收益的的機會也應越越高。（3）可能性和合理性性原則風險的承擔者必須須具備相應的的條件，能有有效地控制項項目風險事件件、風險因素素；能合理、合合法地轉移風險險；能承擔風風險損失，這這就是可能性性和合理性原原則。2、風險轉移移（風險分配配）的常用方方法項目風險通常采用用保險、擔保保、合同等方方式在項目參參與者之間進進行分配。為為了保證這些些行為的規(guī)范范性，國家制制定了相應的的法律條款給給予支持和約約束。（1）工程（項目）建建設保險工程建設保險，是是指業(yè)主或承承包商為了工工程建設順利利完成而對工工程建設中可可能產(chǎn)生的人人身傷害或財財產(chǎn)損失，向向保險公司投投保以化解風風險的行為。業(yè)業(yè)主或承包商商與保險公司司訂立的保險險合同，即為為工程建設保保險合同。工程建設（項目）保保險的作用體體現(xiàn)在如下二二方面。1、預防風險簽訂工程建設保險險，意味著將將保險公司引引入工程建設設領域。保險險公司從商業(yè)業(yè)利益角度出出發(fā)，為了減減輕或避免風風險的產(chǎn)生，必必須對工程的的施工、設備備的安裝進行行必要的監(jiān)督督，并針對投投保的項目、投投保人的資質質、信譽進行行全面的審查查和監(jiān)督，從從而有效地減減少和避免風風險的發(fā)生。2、補償風險損失在風險事故發(fā)生后后，保險公司司積極理賠，使使投保人由此此而產(chǎn)生的損損失和費用降降至最低，這這是一種在風風險發(fā)生后對對風險損失進進行補償?shù)臋C機制?，F(xiàn)行工程（項目）建建設保險有如如下4種。1、意外傷害險意外傷害險是指被被保險人在保保險有效期間間，因遭遇非非本意的、外外來的、突然然的意外事故故，致使其身身體蒙受傷害害而殘疾或死死亡時，保險險人依照合同同規(guī)定給付保保險金的保險險?！督ㄖǚā返?8條規(guī)定：“建筑施工企企業(yè)必須為從從事危險作業(yè)業(yè)的職工辦理理意外傷害保保險，支付保保險費。2、建筑工程一切險險及安裝工程程一切險建筑工程一切險及及安裝工程一一切險是以建建筑或安裝工工程中的各種種財產(chǎn)和第三三者的經(jīng)濟賠賠償責任為保保險標的的保保險。這兩類類保險的特殊殊性在于保險險公司可以在在一份保單內(nèi)內(nèi)對所有參加加該項工程的的有關各方都都給予所需要要的保障，即即在工程進行行期間，對這這項工程承擔擔一定風險的的有關各方，均均可作為被保保險人之一。3、職業(yè)責任職業(yè)責任是指承保保專業(yè)技術人人員因工作疏疏忽、過失所所造成的合同同一方或他人人的人身傷害害或財產(chǎn)損失失的經(jīng)濟賠償償責任的保險險。工程建設設標的額巨大大、風險因素素多，建筑事事故造成損害害往往數(shù)額巨巨大，而責任任主體的償付付能力相對有有限，這就有有必要借助保保險來轉移職職業(yè)責任風險險。在工程建建設領域，這這類保險對勘勘察、設計、監(jiān)監(jiān)理單位尤為為重要。4、信用保險信用保險是以在商商品賒銷和信信用放款中的的債務人的信信用作為保險險標的，在債債務人未能履履行債務而使使債權人遭致致?lián)p失時，由由保險人向被被保險人即債債權人提供風風險保障的保保險。（2）工程（項目）建建設擔保工程建設合同當事事人一方為避避免因對方違違約或其他違違背誠實信用用原則的行為為而遭受損失失，往往要求求對方當事人人提供可靠的的擔保，以維維護工程建設設合同雙方當當事人的利益益。這種擔保保即為工程建建設擔保（以以下簡稱為工工程擔保），因因此而簽訂的的擔保合同，即即為工程擔保保合同。①工程（項目）擔保保的種類工程（項目）擔保保的種類有很很多種，承包包商在投標和和履行合同過過程中一般要要提交三種工工程（項目）擔擔保：投標保保證擔保、履履約擔保、預預付款擔保。此外，還有一種質質量責任擔保保，該項擔保保是為了保證證承包商在工工程竣工后一一定時期內(nèi)（缺缺陷責任期），負負責項目的質質量保修和維維護。這種擔擔保一般可包包括在履約擔擔保當中。