華南城模式解析

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：華南城模式解讀By宋振慶1目錄21、華南城模式（1/2）制造商貿(mào)易公司經(jīng)銷商零售商買家購買材料分銷貨物銷售產(chǎn)品推廣品牌就目前而言，在其運(yùn)營區(qū)域內(nèi)，沒有可以相提并論的直接競爭對手3快速增長的電商業(yè)務(wù)對高效的線下基地的迫切需求華南城特點(diǎn)的響應(yīng)特點(diǎn)一：大規(guī)模集中處理貨物和信息的能力特點(diǎn)二：全面覆蓋不同行業(yè)的特點(diǎn)41、華南城模式（2/2）2、對競爭者的致命優(yōu)勢對競爭者的致命優(yōu)勢——龐大的土地儲備和低廉的土地成本52.1、龐大的土地儲備62.2、土地成本方面的優(yōu)勢（1/2）平均土地成本對比如果加上政府的各類補(bǔ)貼、返還，搞不好都是負(fù)地價約為國內(nèi)房企低端均價的30%72.2、土地成本方面的優(yōu)勢（2/2）土地成本占銷售均價比3.9%20~40%82.3、優(yōu)勢中的隱患在物流用地上做商貿(mào)批發(fā)市場，而且是分割的商鋪，這是明顯違規(guī)且對于其他開發(fā)者不公平的手段硬傷更改用途大面積拿地常見問題因土地指標(biāo)跟不上、土地尚未拿到就無證提前開工，以及各類代理銷售、VIP誠意金、售后包租之類的“擦邊球”事件擦邊球93、華南城的高毛利率（1/2）華南城為什么能持續(xù)獲得50%以上的毛利率？——核心：大量、低成本的土地優(yōu)勢明顯10113、華南城的高毛利率（2/2）——原因4、盈利模式：一體兩翼（1/3）盈利模式：一體兩翼之“商貿(mào)物流城+配套商業(yè)+住宅”建立大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心住宅物業(yè)配套商業(yè)設(shè)施清晰而務(wù)實(shí)的盈利模式12總建面分配占比用途收入來源備注交易中心50%出租

和

出售銷售收入

和

租金收入交易中心的出售比例，原則上不超過交易中心總體量的50%，其它部分公司自己持有等待物業(yè)升值及穩(wěn)定的租金收入。此外，公司也通過運(yùn)營和管理其他商務(wù)設(shè)施收取管理費(fèi)住宅配套20%出售銷售收入深圳華南城的配套住宅因土地屬性為商業(yè)用地，屬于小產(chǎn)權(quán)房，只租不售，住宅配套僅占總建面的5%，其它各地華南城配套住宅均為普通住宅性質(zhì)商業(yè)配套20%出租租金收入

和

物業(yè)管理收入

134、盈利模式：一體兩翼（2/3）25.27億港元項(xiàng)目位置時間11/12財年合約銷售占比12/13財年合約銷售占比深圳18.50%南寧09/2009動工7.10%9.90%南昌01/2010動工43.10%28.10%西安10/2014一期運(yùn)營16%24%鄭州12/13財年成立4個月內(nèi)16.50%144、盈利模式：一體兩翼（3/3）政府交易量稅收GDP就業(yè)“三位一體”的項(xiàng)目實(shí)體5、“三位一體”的項(xiàng)目實(shí)體155.1、“三位一體”之主體——交易中心各地根據(jù)專業(yè)市場的需求情況做了調(diào)整深圳西安制造業(yè)較為發(fā)達(dá)交易中心近一半規(guī)劃為五金交易中心目前招商較為順利，五金交易中心即將售完鄭州增加汽配交易中心華南城確實(shí)抓住了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的專業(yè)市場的強(qiáng)勁需求，抓住了商貿(mào)物流的“剛需牌”165.2、“三位一體”之商業(yè)配套交易展示商家剛需175.3、“三位一體”之住宅配套185.4、“三位一體”之服務(wù)支柱19首創(chuàng)了“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)立體電子商務(wù)”新模式，目前運(yùn)營較平淡，隨著騰訊的介入，可能有新發(fā)展奧特萊斯在深圳運(yùn)作得風(fēng)生水起，預(yù)計2014年以后將進(jìn)入西南、南寧、西安、重慶和廣州等項(xiàng)目206、強(qiáng)大的政策綠色通道（1/2）216、強(qiáng)大的政策綠色通道（2/2）深圳華南城雖然實(shí)際有效月出租率不超過50%，但由于低廉的土地成本和相對較高的商鋪售價，一期不超過3年回收投資成本，二期不超過4年回收227、與騰訊合作能帶來什么237.1、提高已竣工的交易中心和倉庫的出租率24247.2、加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度一些投資者存在這些項(xiàng)目似乎過分龐大的疑慮。與將來物流需求巨大的互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊合作，有助于減少這方面的質(zhì)疑257.3、在土地收購上獲得更