第六章 收益性房地產(chǎn)貸款

房地產(chǎn)金融

（第3版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第六章收益性房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材收益性房地產(chǎn)（也稱(chēng)為營(yíng)業(yè)性或商業(yè)房地產(chǎn)）是典型的投資項(xiàng)目，即通過(guò)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取收益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。收益性房地產(chǎn)融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸款融資，即收益性房地產(chǎn)貸款，本章就對(duì)其展開(kāi)全面介紹。重點(diǎn)是貸款各方的決策程序、相互關(guān)系、營(yíng)業(yè)收益的具體計(jì)算、項(xiàng)目收益性的評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)分析。第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策過(guò)程第二節(jié)放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)第三節(jié)借款人評(píng)價(jià)及決策房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)

收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

一、收益性房地產(chǎn)的投資二、盈利可能性三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用四、決策過(guò)程五、房地產(chǎn)收益狀況（一年、多年收入清單）六、估價(jià)（房地產(chǎn)估價(jià)模型）一、收益性房地產(chǎn)的投資1.投資主體：股東和放款人。

收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東，也可以是組合性主體——多個(gè)股東為了共同的投資利益組成實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)實(shí)體，其利益分配當(dāng)然也與股本結(jié)構(gòu)相一致。但是，通常情況下，股東為了使自己的資金發(fā)揮最大效益，必然尋求融資，這樣經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資活動(dòng)又多了一個(gè)參與者——資金的借出者（一般是商業(yè)銀行）。2.投資過(guò)程⑴機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)機(jī)制比較復(fù)雜，有的是為了進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，有的是為了獲取購(gòu)銷(xiāo)差價(jià)而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，有的是為了收取租金而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，有的是發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)在太低而決定購(gòu)買(mǎi)，有的是比較了自己開(kāi)發(fā)建設(shè)與在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的差異和風(fēng)險(xiǎn)之后決定購(gòu)買(mǎi)……而有了初步意向后，到市場(chǎng)搜尋是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的基本途徑，掌握了某項(xiàng)房地產(chǎn)的基本信息后產(chǎn)生的投資知覺(jué)是機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)的總結(jié)，此時(shí)投資就可能正式進(jìn)入初步?jīng)Q策階段。2.投資過(guò)程⑵初步預(yù)測(cè)（投資收益）決策面對(duì)的始終是未來(lái)的環(huán)境狀況，未來(lái)的可能風(fēng)險(xiǎn)與投資收益，因此必須進(jìn)行初步預(yù)測(cè)，包括投資成本、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收益、各種影響因素及其變化等（大體上匡算）。⑶簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析決策的起步也必須進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析，特別是通過(guò)貸款融資進(jìn)行的投資，因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿是雙刃劍，既能提升收益水平，也放大了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)?；居趾?jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析是決策的起點(diǎn)之一。2.投資過(guò)程⑷粗略的投資分析：粗略的投資分析是指財(cái)務(wù)杠桿的選取，或者擴(kuò)大而言就是資產(chǎn)組合狀況的決策，是獨(dú)資經(jīng)營(yíng)還是合資經(jīng)營(yíng)，是負(fù)債經(jīng)營(yíng)還是全資經(jīng)營(yíng)，合資的主體多少及其股本結(jié)構(gòu)如何，股東權(quán)益與債務(wù)比例結(jié)構(gòu)如何等等。3.預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)就是利用掌握的信息條件對(duì)未來(lái)收益及其市場(chǎng)變化作出正確的判斷。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，供需受地方因素影響大，而市場(chǎng)信息通常又是不對(duì)稱(chēng)信息，使得準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)十分困難，特別是市場(chǎng)供需的時(shí)間錯(cuò)位所產(chǎn)生的供應(yīng)滯后現(xiàn)象非常普遍，市場(chǎng)的周期變化規(guī)律也不容易把握，這樣往往就造成正確預(yù)測(cè)更加困難，甚至成了“可遇而不可求”的“運(yùn)氣”了。個(gè)人素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和信息的完備性是決定預(yù)測(cè)正確與否的重要條件。4.可行性分析任何投資決策最核心的內(nèi)容就是可行性分析?？尚行跃褪侵竿顿Y是可行的，即其收益足以滿(mǎn)足投資者設(shè)定的基本條件和要求，而風(fēng)險(xiǎn)也在投資者認(rèn)同的可控制的范圍內(nèi)。這樣，投資有收益、風(fēng)險(xiǎn)可控制、借貸能清償?？尚行苑治龅幕A(chǔ)是預(yù)測(cè)，主要內(nèi)容包括：未來(lái)市場(chǎng)變化未來(lái)收入和支出狀況區(qū)位和建筑物是否適合需要政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求及其改變的可能與難易程度。二、盈利可能性一項(xiàng)投資能否成功唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是盈利的多少，而影響盈利水平的因素非常復(fù)雜多變，主要有購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、未來(lái)現(xiàn)金流、融資條件、稅賦等。當(dāng)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格已定（這是投資決策的起點(diǎn)），現(xiàn)金流、融資條件、稅賦就成為盈利與否和盈利多少的決定因素。1.現(xiàn)金流量經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資的所謂盈利就是房地產(chǎn)租金收入與各種費(fèi)用的差。一般它只占房地產(chǎn)各種毛收入的很小比重，任何毛收入的增加及其帶來(lái)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用的微小下降都對(duì)盈利貢獻(xiàn)很多。任何形式的資產(chǎn)具有相同的經(jīng)濟(jì)效益，因此，理論上有：房地產(chǎn)的租金=相應(yīng)的金融資產(chǎn)的利息收益未增加之前房地產(chǎn)價(jià)格=2000/10%=20000（元）收益增加之后房地產(chǎn)價(jià)格=20000/10%=200000（元）可見(jiàn)，隨著房地產(chǎn)租金提升10倍，房地產(chǎn)的價(jià)格也可以同步提升10倍，這就是所謂的“凈收入乘數(shù)”。2.融資狀況融資狀況是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。⑴融資條件：利率水平、期限長(zhǎng)短、擔(dān)保形式。⑵財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：杠桿因子的大小，對(duì)房地產(chǎn)投資收益既有放大效應(yīng)，同樣對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也有放大效應(yīng)，如何平衡二者，是決策者必須十分清醒應(yīng)對(duì)的。3.稅負(fù)稅負(fù)：即稅收結(jié)構(gòu)和水平如何，在很大程度上也影響著經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)收益和現(xiàn)金流，也是決策者不能忽視的重要因素。三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用1.

風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般可以分為兩種：

⑴某一（房地產(chǎn)）投資的風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)的減值，也稱(chēng)為非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；

⑵整個(gè)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即整個(gè)投資組合的所有資產(chǎn)的減值，也稱(chēng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，造成非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有：租金和收入波動(dòng)太大、建筑物和鄰居衰落現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)環(huán)境惡化、工資及其費(fèi)用上升、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈、利率和稅收向上調(diào)升三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用2.個(gè)人因素

決策者的個(gè)人因素對(duì)決策的影響非常重要，其中包括理性因素，如知識(shí)水平、經(jīng)營(yíng)管理水平、對(duì)社會(huì)的洞察力和判斷力、對(duì)信息的處理能力等；也包括了非理性因素，如投資偏好、區(qū)域偏好、情感因素、風(fēng)險(xiǎn)偏好等。四、決策過(guò)程從融資的角度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資的決策包含了兩大主體的決策過(guò)程，即股東（融資主體）的決策和貸款人（商業(yè)銀行、資金的融出方）的決策。決策基本過(guò)程如圖6—1。這里先討論決策的前3個(gè)環(huán)節(jié)，以及放款人與借款人的相互關(guān)系。收益性房地產(chǎn)投資決策過(guò)程圖

收入和支出

融資形式和股權(quán)結(jié)構(gòu)現(xiàn)金建筑物和土地

收入預(yù)測(cè)清單營(yíng)業(yè)

終結(jié)凈營(yíng)業(yè)收入凈售價(jià)稅前收入稅后收入稅后剩余借款人決策放款人決策融資1.融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的中心之一，它不僅影響了投資主體（股東）的收益與風(fēng)險(xiǎn)，也是放款人的資金安全性、效益性、流動(dòng)性的重要條件。融資結(jié)構(gòu)就是在房地產(chǎn)資產(chǎn)中股東權(quán)益與貸款（債權(quán)）比例之間的關(guān)系。因?yàn)閂=M+E，投資成功的一項(xiàng)重要技巧就是設(shè)立合適的融資結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)股東和放款人的總和大于其自身價(jià)值。2.收入清單收入清單是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要財(cái)務(wù)計(jì)劃，在決策評(píng)價(jià)中極其重要，是項(xiàng)目預(yù)測(cè)的主要成果，是可行性分析的依據(jù)。收入

=凈營(yíng)業(yè)收入+融資終結(jié)稅后收入

=收入–

償還債務(wù)－稅賦3.借款人和放款人評(píng)價(jià)

借款人與放款人對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)各自獨(dú)立進(jìn)行，但有一個(gè)共同的目標(biāo)——希望融資成功、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)能夠控制。在具體的評(píng)估過(guò)程中，借款人的評(píng)價(jià)在先，放款人的評(píng)價(jià)在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分別對(duì)對(duì)方進(jìn)行必要的資信調(diào)查和評(píng)價(jià)，以保證自己的利益不被惡意侵害。4.借款人與放款人之間的關(guān)系與任何融資一樣，收益性房地產(chǎn)融資也是借貸雙方合作共贏的過(guò)程，互信、互助是重要的合作基礎(chǔ)。但收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目又有其獨(dú)特性：貸款期限長(zhǎng)短不定、貸款數(shù)額可大可小、貸款條件靈活多樣、組合性投資所涉及的利益方關(guān)系復(fù)雜。這樣，就要求借貸雙方必須更加需要溝通，需要進(jìn)行更靈活的談判，需要互相作出必要的讓步，才能達(dá)到共同的目標(biāo)——贏利！五、房地產(chǎn)收益狀況——收入清單編制收益狀況既是投資主體決策的主要依據(jù)，也是放款決策的重要指標(biāo)，是借貸雙方都十分重視的參與合作的前提。1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單（一年收入清單、多年收入清單）2.預(yù)測(cè)抵押終結(jié)收益⑴一年收入清單①凈營(yíng)業(yè)收入NOI凈營(yíng)業(yè)收入就是營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本后的凈值，它是項(xiàng)目贏利水平的基礎(chǔ)，放款人對(duì)其尤其重視，因?yàn)樗桥袛鄠鶆?wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一。②稅前收入BTCF稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數(shù)額，其計(jì)算公式是：

稅前收入=凈營(yíng)業(yè)收入-債務(wù)-貯備金

=凈營(yíng)業(yè)收入-（利息+年還本額）-貯備金1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單③應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入是指根據(jù)《所得稅法》企業(yè)應(yīng)繳納所得稅的收入，屬于法定標(biāo)準(zhǔn)下的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，其數(shù)額為：

應(yīng)稅收入=凈營(yíng)業(yè)收入-折舊-利息

=稅前收入+當(dāng)年還本額+貯備金-折舊折舊是資產(chǎn)在使用期限年逐年攤銷(xiāo)額，一般有平均法、遞減法等不同的會(huì)計(jì)方法進(jìn)行處理，在財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中屬于成本，因此在應(yīng)稅額應(yīng)予剔除；還款額是總資產(chǎn)中負(fù)債與股東權(quán)益的轉(zhuǎn)換，與企業(yè)的凈利潤(rùn)無(wú)關(guān)，不能在應(yīng)稅收入中剔除；貯備金是企業(yè)保證未來(lái)某些不可預(yù)見(jiàn)的突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備，它不是經(jīng)營(yíng)成本，當(dāng)然也應(yīng)該屬于應(yīng)稅收入之內(nèi)的項(xiàng)目，不能剔除。1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單④納稅額：納稅額就是應(yīng)繳納的所得稅額：

納稅額=應(yīng)稅收入×稅率⑤稅后收入ATCF稅前收入減去納稅額就是稅后收入：稅后收入=稅前收入-（應(yīng)稅收入×稅率）當(dāng)應(yīng)稅收入是負(fù)值時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者因?yàn)樗脼樨?fù)，不需繳納所得稅，形成“稅隱蔽”。⑵多年收入清單表6-2是簡(jiǎn)化的多年收入分析清單。多年收入分析的中心目標(biāo)是準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)收益和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，為了使預(yù)測(cè)更加客觀(guān)，多年預(yù)測(cè)清單一般要求有中介機(jī)構(gòu)參與，特別是一些敏感數(shù)據(jù)更應(yīng)該由中介評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算。⑵多年收入清單①收入收入等于出租毛收入和非出租毛收入的總和，應(yīng)視市場(chǎng)發(fā)展情況和租戶(hù)的實(shí)際進(jìn)行必要的穩(wěn)健性預(yù)測(cè)，對(duì)各年的空置率定出適當(dāng)?shù)目刂扑?。②營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用范圍廣泛，應(yīng)該以詳盡為基本準(zhǔn)則，適當(dāng)進(jìn)行保守估測(cè)，并盡可能地在經(jīng)營(yíng)中加以也控制。⑵多年收入清單③稅前收入影響稅前收入的因素很多，但最主要的還是毛收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）、管理費(fèi)用等，提高毛收入、降低各項(xiàng)費(fèi)用是增加稅前收入的主要途徑，而其中財(cái)務(wù)費(fèi)用在經(jīng)營(yíng)中取決于剩余本金的多少和利率水平的高低。毛收入=出租毛收入+非出租收入有效毛收入=毛收入-空房租金凈營(yíng)業(yè)收入=有效毛收入-營(yíng)業(yè)費(fèi)用稅前收入=凈營(yíng)業(yè)收入-利息-還本-儲(chǔ)備金⑵多年收入清單④稅后收入稅后收入是應(yīng)稅收入在納稅后的剩余部分，房地產(chǎn)特別容易形成所謂的“稅隱蔽”，在實(shí)踐中應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行詳細(xì)的鉆研，盡可能減低納稅額，從而提高稅后收入水平，獲得更好的投資回報(bào)。應(yīng)稅收入=凈營(yíng)業(yè)收入-利息-折舊稅前收入+還本+儲(chǔ)備金-折舊=應(yīng)稅收入稅前收入=應(yīng)稅收入+折舊-還本-儲(chǔ)備金稅后收入=稅前收入-（應(yīng)稅收入×稅率）2.預(yù)測(cè)抵押終結(jié)收益

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資除了在持有房地產(chǎn)階段能夠產(chǎn)生收益外，在投資終結(jié)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置還可能產(chǎn)生更加可觀(guān)的收益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一般會(huì)與市場(chǎng)房?jī)r(jià)一致而形成升值。這樣，即使在持有房地產(chǎn)時(shí)收益不夠理想，也可以通過(guò)終了時(shí)獲得超過(guò)房屋買(mǎi)入價(jià)銷(xiāo)售收入而得到足夠的補(bǔ)償，使本項(xiàng)投資回報(bào)率符合原來(lái)的計(jì)劃要求。⑴終結(jié)清單一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營(yíng)終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算，所產(chǎn)生的各種收益用終結(jié)清單來(lái)表示，它包括：凈售價(jià)、交易費(fèi)用、稅后銷(xiāo)售收入等內(nèi)容。①凈售價(jià)：凈售價(jià)是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格減去剩余價(jià)值（即折舊殘值）和各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用后的收益。②交易稅費(fèi)：交易稅費(fèi)是房地產(chǎn)交易中必須繳納的各種有關(guān)稅項(xiàng)和收費(fèi)。③稅前稅后售價(jià)：稅前售價(jià)是指房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的收益在未繳納所得稅前的總額；稅后售價(jià)就是房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的最終收益，即繳納所得稅后的全部收益。⑵假設(shè)條件

上述終結(jié)清單是建立在現(xiàn)有市場(chǎng)資料分析基礎(chǔ)上進(jìn)行的測(cè)算，而售價(jià)是建立在當(dāng)年預(yù)測(cè)收入和上年資本化率的基礎(chǔ)之上的。六、估價(jià)以資本化率估算房地產(chǎn)售價(jià)僅僅是一種估價(jià)方法，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)估價(jià)中還有多種不同的有效方法。1.估價(jià)的基本模式

對(duì)收益性房地產(chǎn)估價(jià)最常用最基本的模式是貼現(xiàn)模式：

V=I/RV—預(yù)測(cè)售價(jià)

I—預(yù)測(cè)凈收入

R—資本化率六、估價(jià)如果收益是分期實(shí)現(xiàn)的V0為房地產(chǎn)現(xiàn)值，In為第n年的凈收益r為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（若房地產(chǎn)價(jià)值等于買(mǎi)入價(jià)則r為內(nèi)部收益率）

如果每年收益相同，貼現(xiàn)率不變:2.其他方法⑴靜態(tài)收入模型當(dāng)凈營(yíng)業(yè)收入、稅前收入、稅后收入都假定為不變的固定值時(shí)，房地產(chǎn)的估價(jià)模式就是靜態(tài)收入模式。⑵動(dòng)態(tài)收入模型當(dāng)上述三者發(fā)生變化時(shí)，則需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，具體的動(dòng)態(tài)因素的選取可以是其中任何一項(xiàng)。第二節(jié)放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)銀行為了自己的利益，為了保證貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性，必須進(jìn)行必要的審查、評(píng)價(jià)工作，才能將一定數(shù)量的款項(xiàng)貸給借款人即收益性房地產(chǎn)的投資主體（經(jīng)營(yíng)者）。放款人的評(píng)價(jià)內(nèi)容雖然廣泛，但重點(diǎn)還是保證款項(xiàng)的效益性、安全性和流動(dòng)性。放款人的工作是從對(duì)借款人的申請(qǐng)書(shū)進(jìn)行審查開(kāi)始的。接著就是對(duì)涉及的房地產(chǎn)本身進(jìn)行一定的評(píng)估，以判斷收益性和風(fēng)險(xiǎn)的大小。最后就根據(jù)上述工作，決定貸款條件和標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)一、申請(qǐng)文件內(nèi)容二、房地產(chǎn)評(píng)估(重點(diǎn)）三、放款標(biāo)準(zhǔn)(重點(diǎn)）一、申請(qǐng)文件內(nèi)容1.申請(qǐng)文件清單(P116)⑴貸款申請(qǐng)書(shū)（非標(biāo)準(zhǔn)格式）⑵房地產(chǎn)或建設(shè)項(xiàng)目基本情況（區(qū)位等）⑶房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況（應(yīng)較詳細(xì)）⑷市場(chǎng)分析⑸借款人基本情況⑹預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告⑺評(píng)估書(shū)（由中介機(jī)構(gòu)完成）⑻房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)前景綜述⑼抵押物的產(chǎn)權(quán)證明或擔(dān)保人的承諾等2.申請(qǐng)書(shū)的主要內(nèi)容

申請(qǐng)書(shū)的基本要求是:內(nèi)容豐富、表述簡(jiǎn)潔、重點(diǎn)突出、信息充分，既強(qiáng)烈地表達(dá)了借款人的借款愿望，又給放款人充分的信息以作為決策依據(jù)，最終目的就是合作成功—達(dá)成融資。一般而言，放款人的審查重點(diǎn)內(nèi)容有如下幾個(gè)方面：⑴貸款及其安全性貸款申請(qǐng)書(shū)一般從借款人和貸款基本情況開(kāi)始敘述。包括借款人名稱(chēng)、法人代表等基本情況，貸款數(shù)量、期限、利息要求、還貸計(jì)劃，融資結(jié)構(gòu)、法規(guī)和限制，項(xiàng)目涉及的房地產(chǎn)基本情況（越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行評(píng)價(jià)）等。對(duì)貸款的安全性應(yīng)高度重視，給予詳細(xì)的分析和說(shuō)明，包括貸價(jià)比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點(diǎn)（即盈虧平衡點(diǎn)）和敏感度分析等。⑵區(qū)位、不動(dòng)產(chǎn)和市場(chǎng)行情在遞交貸款申請(qǐng)書(shū)時(shí)必須同時(shí)提交對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的說(shuō)明，特別是涉及的房地產(chǎn)所在區(qū)位、資產(chǎn)狀況、未來(lái)市場(chǎng)行情變化等，用以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性。對(duì)房地產(chǎn)的描述主要包括設(shè)計(jì)、成本、潛在或期望收入等基本狀況，特別應(yīng)詳細(xì)描述房地產(chǎn)的總面積、單元數(shù)及各單元的基本情況、租金等，這些情況越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行客觀(guān)評(píng)價(jià)，從而有利于貸款決策。市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要是應(yīng)該給出參考對(duì)象，即類(lèi)似地段的房地產(chǎn)收益變化、類(lèi)似的房地產(chǎn)數(shù)量和需求發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)狀況和租金及其變化等。⑶借款申請(qǐng)人情況

放款人對(duì)于自己的資金始終要求安全性、效益性和流動(dòng)性的高度統(tǒng)一，對(duì)借款人的情況必然是盡可能地進(jìn)行全面了解、分析，包括申請(qǐng)人的基本情況、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和合作方式等，還需要了解保證條件特別是擔(dān)保人的情況。⑷預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和估價(jià)

財(cái)務(wù)清單是對(duì)收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否可行的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合，對(duì)放款人非常重要，在審查貸款申請(qǐng)時(shí)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容，因此借款人必須如實(shí)提供相關(guān)材料，包括完整的財(cái)務(wù)清單、可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告等，最好是由中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)分析，以便使結(jié)論更加客觀(guān)、可靠，使融資雙方信息更加透明，合作的共贏機(jī)會(huì)更大。⑸結(jié)論從借款人的角度來(lái)說(shuō)就是申請(qǐng)內(nèi)容：希望借多少款項(xiàng)、期限長(zhǎng)短等。從放款人的角度來(lái)說(shuō)就是：貸款是否可行、貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性如何，合作方的誠(chéng)信條件是否符合必要的規(guī)范要求等。二、房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)其價(jià)格的評(píng)估，它是批準(zhǔn)貸款的依據(jù)之一，評(píng)估價(jià)格是貸款額度高低的重要依據(jù)。房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估方法：在貸款實(shí)務(wù)中通常采用的是收入還原法，有時(shí)輔以市場(chǎng)比較法。1.收入還原法的基本內(nèi)容與步驟⑴假設(shè)條件收入還原法的基本假設(shè)是：資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來(lái)收入的現(xiàn)值。即將所有未來(lái)的收益轉(zhuǎn)換為當(dāng)前收益，并把它確認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值。⑵基本步驟①選擇收益種類(lèi)②估算收益的未來(lái)值③資本化率或貼現(xiàn)率的選取④將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值2.直接收入還原法直接收入還原法就是將凈營(yíng)業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格），即：

資產(chǎn)價(jià)格=期望凈營(yíng)業(yè)收入/資本化率

=I/R凈營(yíng)業(yè)收入I和資本化率R兩個(gè)主要參數(shù)的估計(jì)？⑴收入估算：一般僅估算一年的凈營(yíng)業(yè)收入⑵資本化率的求算從資產(chǎn)的特點(diǎn)而言，不同的資產(chǎn)的資本化率應(yīng)該是不同的，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，在比較粗略評(píng)估中是將其統(tǒng)一為一個(gè)，即總的資本化率，而不再區(qū)分土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)資本化率等。具體的估算方法有3個(gè)——

市場(chǎng)比較法毛收入乘數(shù)法投資權(quán)重法①市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法，是通過(guò)系統(tǒng)的市場(chǎng)比較而得到資本化率，通常又稱(chēng)市場(chǎng)抽提法。（表6-8）這里應(yīng)注意三點(diǎn)：比較時(shí)不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值；不考慮經(jīng)營(yíng)者個(gè)性差異；簡(jiǎn)單考慮房地產(chǎn)的特點(diǎn)及其收入差異。實(shí)際上是靜態(tài)市場(chǎng)比較。②毛收入乘數(shù)法（GIM）毛收入乘數(shù)法也很簡(jiǎn)單，首先將房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為毛收入乘數(shù)GIM

，然后以參照比較的房地產(chǎn)為實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算各參照房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù)，再進(jìn)行必要的綜合調(diào)整而得到目標(biāo)房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù)。毛收入與毛收入乘數(shù)的積就是房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格：③投資權(quán)重法投資權(quán)重法，這種方法首先將資產(chǎn)區(qū)分為不同部分，不同部分的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)不同的收入，不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)。這種方法應(yīng)用最多的就是貸款-自有資金法：即將房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值分為貸款資本金和自有資本金。資本化率的計(jì)算公式為：

R=K×L/V+（1-L/V）×ROE

R為資本化率，K為貸款常數(shù)，L/V為貸價(jià)比，ROE為自有資金收益率。抵押貸款常數(shù)：一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率，即還貸常數(shù)。⑶應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題資本化率對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)起著關(guān)鍵作用，它的小小波動(dòng)會(huì)引起估價(jià)的巨大差異。教材P120例。選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)的合理性就顯得特別重要。為了減少失誤，我們?cè)趯?shí)踐中應(yīng)該注意如下幾點(diǎn)——⑶應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題①資料收集誤差

目標(biāo)房地產(chǎn)評(píng)估所需的準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料十分難得，而可以參照的資產(chǎn)一般也不多，每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特個(gè)性，因此，估價(jià)時(shí)一定要對(duì)各種因素差別進(jìn)行必要的調(diào)整，而調(diào)整受個(gè)人因素影響很大，必須盡可能地避免個(gè)人看法上的差異造成失誤，就需要采取多樣化操作，即多人分別評(píng)估后再綜合。⑶應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

②房地產(chǎn)折舊

隨著時(shí)間的推移，任何資產(chǎn)都會(huì)有一定程度的減值，創(chuàng)造收入的能力也會(huì)逐漸下降，因此房地產(chǎn)就需要一定的折舊。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，每年都應(yīng)從收入中抽提一部分來(lái)彌補(bǔ)建筑物損失，這個(gè)過(guò)程可以稱(chēng)為資本重建。資本化率是投資收益的總和，投資收益實(shí)際上就是投資者自有資金的收益，從資本形態(tài)來(lái)看，收益當(dāng)然也就是資本重建。保證一定的重建率就可以使初始投資價(jià)值不變。③收益及售價(jià)的變化

收益或銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)隨著市場(chǎng)物價(jià)水平發(fā)生相應(yīng)的變化，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也必須對(duì)此有足夠的認(rèn)識(shí)，作出適當(dāng)?shù)暮侠碚{(diào)整。④收入的多種形式房地產(chǎn)的收入有多種表現(xiàn)形式，對(duì)應(yīng)就有多種資本化率，從而就有不同的價(jià)格評(píng)估結(jié)果。在評(píng)估時(shí)對(duì)此也要有所認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。⑶應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題3.收益資本化法在應(yīng)用直接還原法產(chǎn)生一定誤差時(shí)，人們常常就改用收益資本化法來(lái)估價(jià)。它是將多年收益（包括終結(jié)收入）現(xiàn)金流按照一定的貼現(xiàn)率來(lái)計(jì)算其貼現(xiàn)值：

V為現(xiàn)值，CF為各期收入現(xiàn)金流，i為貼現(xiàn)率是最重要的計(jì)算參數(shù)，一般以市場(chǎng)大多數(shù)同類(lèi)房地產(chǎn)的內(nèi)部收益率為參照，n為經(jīng)營(yíng)期限。⑴預(yù)測(cè)現(xiàn)金流貼現(xiàn)法計(jì)算實(shí)例年份凈營(yíng)業(yè)收入售價(jià)現(xiàn)值系數(shù)現(xiàn)值114699380.87721289469216354090.76951258394318140340.6751224421419073740.59211129319520057980.51941041749578709130.51944088152總現(xiàn)值10031454⑵貼現(xiàn)率的計(jì)算貼現(xiàn)率作為最重要的技術(shù)參數(shù)，在評(píng)估時(shí)意義非常突出，不同的選取就會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果，必須十分重視才能作到客觀(guān)、合理。一般地有如下一些辦法：①以投資者認(rèn)同的期望值為標(biāo)準(zhǔn)②以國(guó)債等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資為參照③以市場(chǎng)平均水平為參照④以貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)三、放款標(biāo)準(zhǔn)放款標(biāo)準(zhǔn)是金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，是評(píng)價(jià)某個(gè)項(xiàng)目是否可行的指標(biāo)，主要有如下各項(xiàng)（參見(jiàn)表6—10的清單）申請(qǐng)人歷史

單位面積最高貸款區(qū)位及建筑物

可能的空房損失市場(chǎng)狀況

營(yíng)業(yè)費(fèi)用比重最高貸價(jià)比

估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性最低保本點(diǎn)

盈利潛力可接受的貸款期限1.借款人和房地產(chǎn)主要評(píng)價(jià)借款人的基本條件是否符合標(biāo)準(zhǔn)、特別是其經(jīng)營(yíng)歷史是否達(dá)標(biāo)；抵押物是否可接受；市場(chǎng)是否健康；2.最高放款額⑴貸價(jià)比

貸價(jià)比是貸款額與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的比值，受法規(guī)嚴(yán)格規(guī)范，但各銀行內(nèi)部還有更重要的控制標(biāo)準(zhǔn)，它是影響財(cái)務(wù)杠桿的重要指標(biāo)。70%-80%。⑵債務(wù)償還率

債務(wù)償還率是目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈營(yíng)業(yè)收入與債務(wù)的比值，是決定貸款最高額度的重要指標(biāo)，也是貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要表征。一般放款人都把1.25定為放貸的最低債務(wù)償還率。具體計(jì)算有如下要求：

最高年還貸額=凈營(yíng)業(yè)收入/最低債務(wù)償還率

最高貸款額=最高年還款額/抵押貸款系數(shù)2.最高放款額⑶保本點(diǎn)：84%“保本”是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的最起碼要求。保本點(diǎn)就營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和與可能的毛收入的比值，即：

保本點(diǎn)=（營(yíng)業(yè)費(fèi)用+債務(wù)）/可能的毛收入實(shí)踐中經(jīng)常將其轉(zhuǎn)換為其他業(yè)務(wù)控制指標(biāo)，如資產(chǎn)的出租率（即100%-空置率）等。2.最高放款額⑷單位面積貸款額單位面積貸款額一般應(yīng)控制在建筑成本的80%左右，實(shí)際上它與貸價(jià)比的關(guān)系非常密切，貸價(jià)比越高、單位面積的售價(jià)越高，則單位面積的貸款額就越高。3.其他指標(biāo)的合理性⑴空房率和收租損失

空房率和收租損失一般要求控制在5%以?xún)?nèi)。⑵營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率

營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率=營(yíng)業(yè)費(fèi)用/（毛租金+其他收入）（毛租金+其他收入）=毛收入它是收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，應(yīng)該盡可能控制在較低的水平之下，但如果太低銀行又會(huì)懷疑借款人是否故意隱瞞成本，因此應(yīng)保持合理水平，最好是與市場(chǎng)的平均水平看齊。3.其他指標(biāo)的合理性⑶放款人經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)

放款人的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)是其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的基本把握，不同時(shí)期、不同的評(píng)估者和不同的項(xiàng)目的具體標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有重大差別，借款人應(yīng)該對(duì)放款人無(wú)償提供相關(guān)信息，以提高放款人對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期而得到更好的貸款條件。第三節(jié)借款人評(píng)價(jià)和決策一、決策過(guò)程及主要決策因素二、收益衡量指標(biāo)三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)四、最后決策

一、決策過(guò)程及主要決策因素

借款人評(píng)價(jià)主要是衡量投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)是否符合決策標(biāo)準(zhǔn)，與其它投資形式比較是否具有突出優(yōu)勢(shì)等等。具體過(guò)程如圖6—2。影響投資決策的因素很多，但其中最主要的是收益性指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。第三節(jié)借款人評(píng)價(jià)和決策借款人投資決策評(píng)價(jià)過(guò)程根據(jù)投資意向確定收益和風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)選擇融資結(jié)構(gòu)及貸款-自有資金比例預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)和終結(jié)現(xiàn)金流計(jì)算收益率及盈利可能性衡量風(fēng)險(xiǎn)貸款評(píng)價(jià)結(jié)果、購(gòu)買(mǎi)、談判和拒絕二、收益衡量指標(biāo)收益性指標(biāo)是房地產(chǎn)投資最基本的分析指標(biāo)，盈利是投資核心目的，如何衡量收益的大小，是投資決策首先有解決的問(wèn)題。傳統(tǒng)方法：不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方法，所以屬于靜態(tài)方法?，F(xiàn)金流貼現(xiàn)法：考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方法，所以屬于動(dòng)態(tài)方法。1.傳統(tǒng)方法

最簡(jiǎn)單的盈利可行性分析就是一個(gè)時(shí)期的收入分析，特別是收入與成本的比較，通常成為主要的分析指標(biāo)。包括：⑴毛租金乘數(shù)⑵資產(chǎn)收益率⑶自有資金收益率（稅前和稅后）⑴毛租金乘數(shù)和收益率假設(shè)有個(gè)投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)的買(mǎi)入價(jià)是15154000元，自有資金是3230800元（等于首付3030800元與貯備金200000元之和）。各年收入預(yù)測(cè)如下：收益1990年1991年1992年1993年1994年終結(jié)收入五年總和五年平均毛租金凈營(yíng)業(yè)收入稅前收入稅后收入241514701391392511163530530526091814483483271119075775362818200667556119438787159651306488322179202426131766436405收入預(yù)測(cè)（單位千元）盈利指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果指標(biāo)公式1990年1991年1992年1993年1994年終結(jié)期五年平均毛收入乘數(shù)GIM資產(chǎn)收益率ROR稅前自有資金收益率稅后自有資金收益率GIM=售價(jià)/毛租金ROR=NOI/售價(jià)BTCF/EATCF/E6.279.70%4.30%4.30%6.0410.78%9.44%9.44%5.8111.97%14.95%14.95%5.5912.58%17.86%16.59%5.3813.24%20.89%17.36%128.27%243.62%184.63%5.811.65%13.49%12.53%⑵回收期回收期是由以下公式得到的：年收益×收益年限=初始投資收益年限即回收期，因此：回收期=初始投資/年收益回收期的計(jì)算與收益指標(biāo)的選取關(guān)系非常密切，如上例，對(duì)應(yīng)不同的收益概念，就有不同的回收期。按稅前平均收益計(jì)，回收期為：3230800/435800=7.41按稅后平均收益計(jì)，則為：3230800/404800=7.981.傳統(tǒng)方法傳統(tǒng)方法小結(jié)

以上方法簡(jiǎn)單方便，易于理解，應(yīng)用非常廣泛。缺點(diǎn)主要是沒(méi)有充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值，沒(méi)有反映收益和成本等的動(dòng)態(tài)性變化及其影響，是比較粗略的計(jì)算，與現(xiàn)代社會(huì)越來(lái)越注重精確、真實(shí)的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的要求不符合，因此而逐步被現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)方法所取代。2.現(xiàn)金流貼現(xiàn)法現(xiàn)金流貼現(xiàn)法包括如下具體的計(jì)算：⑴凈現(xiàn)值

⑵現(xiàn)值盈利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）⑶

內(nèi)部收益率⑷凈現(xiàn)值和收益率的比較⑸內(nèi)部收益率的調(diào)整⑴凈現(xiàn)金值

凈現(xiàn)值是指各期收益與投資貼現(xiàn)到初始期時(shí)的值。凈現(xiàn)值=收益現(xiàn)值—

投資現(xiàn)值關(guān)鍵是選取怎么樣的貼現(xiàn)率。在房地產(chǎn)投資中有個(gè)最低必要收益率，可以作為計(jì)算參數(shù)，也可以選取貸款利率作為計(jì)算參數(shù)，應(yīng)該具體問(wèn)題具體案例具體分析。凈現(xiàn)值計(jì)算案例（貼現(xiàn)率為16%，單位元）年度投資稅后收益貼現(xiàn)因子投資凈現(xiàn)值收益凈現(xiàn)值012345終結(jié)售價(jià)凈現(xiàn)值投資收益凈現(xiàn)值193848072369981054313919030466148328653624856153959651331.00000.86210.74320.64070.55230.47640.47641938480623900602396316477611991122641330962129616526735628400004059546894770⑵現(xiàn)值盈利指數(shù)現(xiàn)值盈利指數(shù)，即所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比：盈利指數(shù)=收益現(xiàn)值/投資現(xiàn)值上例的數(shù)據(jù)為4059546/3164776=1.28比較不同項(xiàng)目的盈利指數(shù)就可以得出項(xiàng)目盈利能力的高低。凈現(xiàn)值率，投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與投資的貼現(xiàn)值的比：凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值/投資現(xiàn)值凈現(xiàn)值率+1=盈利指數(shù)⑶內(nèi)部收益率其計(jì)算公式為：求一個(gè)貼現(xiàn)率使得投資現(xiàn)值＝收益現(xiàn)值或凈現(xiàn)值=0上例則為1938480+723699/（1+IRR）+810543/（1+IRR）2=139190/（1+IRR）+304661/（1+IRR）2+483286/（1+IRR）3+536284/（1+IRR）4

+561539/（1+IRR）5+5965133/（1+IRR）5可以求得IRR=22.09%，顯然比給定標(biāo)準(zhǔn)16%為高，說(shuō)明投資是可行的。應(yīng)注意的幾點(diǎn)

內(nèi)部收益率并不是決策的唯一指標(biāo)，利用其進(jìn)行決策時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：含有不同風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部收益率不能比較；投資規(guī)模和收益數(shù)額大的項(xiàng)目決策時(shí)優(yōu)先；在回收期不同的情況下，回收期更重要；項(xiàng)目投資與其它項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)能進(jìn)行有效的規(guī)避；⑷現(xiàn)值和收益率的比較

根據(jù)現(xiàn)值和收益率的比較進(jìn)行的決策，在多數(shù)情況下是一致的，但有時(shí)二者可能也會(huì)產(chǎn)生一定的差異，此時(shí)就必須進(jìn)行必要的比較，從而區(qū)分為更優(yōu)的決策來(lái)。

凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較（P161）年度（收益或投資）項(xiàng)目A現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為10%）項(xiàng)目B現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為10%）01234凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率1000000200004000012500019.07%1000000165293005385377319581000004000040000400004000021.86%1000003636433058300532732126795凈現(xiàn)值：項(xiàng)目A＞項(xiàng)目B

內(nèi)部收益率：項(xiàng)目A＜項(xiàng)目B⑸內(nèi)部收益率的調(diào)整一項(xiàng)投資在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，各年的實(shí)際內(nèi)部收益率是變化不定的動(dòng)態(tài)因素，但在決策計(jì)算時(shí)卻設(shè)定為不變的固定值，顯然是一對(duì)矛盾。有人就提出動(dòng)態(tài)分析方法，即按照各年的實(shí)際情況來(lái)設(shè)定內(nèi)部收益率，再進(jìn)行計(jì)算和比較。首先設(shè)定一個(gè)再投資回報(bào)率（收益率），然后再計(jì)算