第七章土地權(quán)屬

第七章土地產(chǎn)權(quán)制度一、產(chǎn)權(quán)制度概論產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)形式

產(chǎn)權(quán)是一個(gè)古老的概念，馬克思早于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者一百多年就創(chuàng)立了科學(xué)的產(chǎn)權(quán)思想，但他對(duì)產(chǎn)權(quán)理論的論述并不多，其產(chǎn)權(quán)思想主要包含在與資本主義社會(huì)所有制分析相關(guān)的所有權(quán)思想中馬克思認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)，所有制是經(jīng)濟(jì)范疇，是生產(chǎn)資料歸誰(shuí)所有的經(jīng)濟(jì)制度，是生產(chǎn)關(guān)系的核心；所有權(quán)是法律范疇，是所有制的法律形式，是財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有的法律制度，是產(chǎn)權(quán)關(guān)系的核心一、產(chǎn)權(quán)制度概論一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)的概念源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)。一批制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是科斯（RonaldH.Coase）的產(chǎn)權(quán)理論提出之后，逐漸引起人們對(duì)產(chǎn)權(quán)問題的關(guān)注，特別是到1970年代之后，這種關(guān)注越來(lái)越普遍，對(duì)產(chǎn)權(quán)的定義越來(lái)越多樣化科斯本人并沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)作出明晰的定義，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)產(chǎn)權(quán)的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：1）產(chǎn)權(quán)是一種排他性權(quán)利，屬于上層建筑的范疇2）產(chǎn)權(quán)是規(guī)定人們相互行為關(guān)系的一種規(guī)則，它強(qiáng)調(diào)了相關(guān)人的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任3）產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，并處于一種結(jié)構(gòu)狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)其不僅包括物權(quán)和債權(quán)，也包括一般法律中關(guān)于財(cái)產(chǎn)與責(zé)任的約束方面的內(nèi)容一、產(chǎn)權(quán)制度概論科斯定理的產(chǎn)權(quán)概念是英美法背景下的產(chǎn)權(quán)。英美法中的產(chǎn)權(quán)標(biāo)的可以是有形物，也可以是某項(xiàng)權(quán)利。科斯所討論的產(chǎn)權(quán)界定，已不僅僅是不同主體對(duì)有形財(cái)產(chǎn)的排他性歸屬問題，還包括侵權(quán)損害責(zé)任由何方承擔(dān)的問題。從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、研究方法和研究目的看，經(jīng)濟(jì)學(xué)是從經(jīng)濟(jì)制度與資源配置效率或收入分配關(guān)系角度研究和劃分產(chǎn)權(quán)的，主要目的是揭示或描述客觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系．一般情況下，不做詳細(xì)劃分，有時(shí)也不具有操作性，只是為了說明理論觀點(diǎn)。而法律對(duì)產(chǎn)權(quán)的劃分，是為了界定、保護(hù)或調(diào)整產(chǎn)權(quán)，直接涉及到當(dāng)事人的權(quán)利，因而往往需要很強(qiáng)的操作性，所以劃分得很詳細(xì)綜觀產(chǎn)權(quán)的各種闡釋，從法學(xué)思考角度認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，是人們圍繞或通過財(cái)產(chǎn)形成的權(quán)利關(guān)系。產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的靜態(tài)規(guī)則。它作為種概念，下面又分為自物權(quán)（所有權(quán)）和他物權(quán)兩個(gè)屬概念。自物權(quán)（所有權(quán)）是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)和核心，是最充分最完全的物權(quán)。自物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，其權(quán)利是所有者獨(dú)享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權(quán)利他物權(quán)是在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利，作為種概念，下面又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩個(gè)屬概念。用益物權(quán)是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是為保證債權(quán)的行使，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利

我國(guó)產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系2.2我國(guó)地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立農(nóng)村土地集體所有制的建立土地改革完成以后，農(nóng)民成了小塊土地的所有者和耕種者土地改革后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)面臨雙重困境：一是來(lái)自農(nóng)村內(nèi)部的兩極分化，二是來(lái)自農(nóng)村外部的社會(huì)主義工業(yè)化對(duì)農(nóng)業(yè)的挑戰(zhàn)1951年9月9日中央通過“關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作決議（草案）”，決定開展勞動(dòng)互助運(yùn)動(dòng)。1953年，新一輪的農(nóng)村土地制度變遷啟動(dòng)，分三步第一步，建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組。即在土地與其他生產(chǎn)資料私有和農(nóng)民家庭分散經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上實(shí)行勞動(dòng)互助第二步，建立初級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。初級(jí)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，又稱土地合作社。其特點(diǎn)是在土地和其他生產(chǎn)資料私有的前提下，實(shí)行土地入股、集中勞動(dòng)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。按勞力和土地分配第三步，建立高級(jí)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。即在土地等生產(chǎn)資料集體所有的基礎(chǔ)上，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、集中勞動(dòng)和統(tǒng)一按勞分配

1956年6月30日全國(guó)人民代表大會(huì)通過《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》，規(guī)定入社農(nóng)民私有的土地，連同土地上附屬的塘、井等水利設(shè)施，無(wú)代價(jià)地轉(zhuǎn)歸農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體所有，建立起了“三級(jí)所有、隊(duì)為基礎(chǔ)”的傳統(tǒng)的土地集體所有制2.2我國(guó)地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立

20世紀(jì)70年代末，我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了巨大變化，在農(nóng)村實(shí)行了土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被重新喚起，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率大大提高這時(shí)期的農(nóng)村地權(quán)內(nèi)容由原來(lái)的高度集中的土地所有權(quán)分化出了集體土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等各種權(quán)利這種地權(quán)制度的內(nèi)容安排由于適應(yīng)了當(dāng)時(shí)我國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特征，并有利于小農(nóng)家庭經(jīng)濟(jì)體制傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，其經(jīng)濟(jì)效益是極其顯著的2.2我國(guó)地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立城市土地基本國(guó)有化時(shí)期新中國(guó)成立之后，相繼沒收了國(guó)民黨政府、官僚資本家、大地主和戰(zhàn)爭(zhēng)罪犯等的地產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)為國(guó)有，奠定了社會(huì)主義城市土地國(guó)有化的基礎(chǔ)從1953～1966年，通過對(duì)農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對(duì)出租私有房屋的社會(huì)主義改造，逐步使城市土地實(shí)現(xiàn)基本國(guó)有化“三大改造”和“私房改造”不僅使我國(guó)城市國(guó)有土地從數(shù)量上轉(zhuǎn)化為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而且使人們的社會(huì)觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變。土地國(guó)家所有權(quán)迅速上升為主要權(quán)種，這是一個(gè)具有重大意義卻又沒有任何明確界定的權(quán)利2.2我國(guó)地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立城市土地國(guó)有化完成時(shí)期在文化大革命期間，各地相繼實(shí)現(xiàn)了城市土地的國(guó)有，直到1982年12月4日，才在全國(guó)人大五屆五次會(huì)議通過的《憲法》修正案中將其固定下來(lái)從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國(guó)家所有”，城市土地國(guó)有化經(jīng)歷了實(shí)施完成和法律固定兩個(gè)階段由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的經(jīng)濟(jì)行為幾乎消失殆盡。此時(shí)的地權(quán)內(nèi)容中只剩下土地所有權(quán)和使用權(quán)，而且權(quán)能邊界變得十分模糊。少量的地役權(quán)在民法中以相鄰關(guān)系受到規(guī)范。土地經(jīng)濟(jì)屬性、土地問題的嚴(yán)重性被掩蓋，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了嚴(yán)重制約2.2我國(guó)地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立城市土地制度改革期

1982年以來(lái)，是我國(guó)城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產(chǎn)市場(chǎng)行為公開化、合法化。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值被重新認(rèn)識(shí)土地使用者也迫切需要更多的權(quán)利以促進(jìn)土地的流動(dòng)，從而獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益1988年七屆人大在通過的《憲法》修正案中確定了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的制度，城市土地制度的改革基本目標(biāo)是在維護(hù)社會(huì)主義公有制和“兩權(quán)”分離的條件下，實(shí)行依法轉(zhuǎn)讓的制度1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確提出了土地使用權(quán)可以“出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。土地的完整經(jīng)濟(jì)屬性首次以法律形式表現(xiàn)出來(lái)，法律上作了土地有償使用的規(guī)定2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)我國(guó)現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)體系包括土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他物權(quán)土地所有權(quán)包括國(guó)家所有和集體所有兩種情況；土地使用權(quán)也分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；土地他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。土地所有權(quán)人必須在法律允許的范圍內(nèi)行使其權(quán)利，不得任意處置土地和侵犯他人的合法權(quán)利。這種限制具體體現(xiàn)在土地所有權(quán)人在行使土地所有權(quán)時(shí)所承擔(dān)的責(zé)任土地所有權(quán)包括對(duì)土地的占有、使用、收益、處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，它們構(gòu)成土地所有權(quán)的內(nèi)容。土地所有權(quán)是一定歷史階段的土地所有制形式在法律上的體現(xiàn)。

土地所有權(quán)的主體：我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地屬于國(guó)家和農(nóng)民集體所有，因此國(guó)家和農(nóng)民集體為土地所有權(quán)的主體土地所有權(quán)的客體：土地所有權(quán)的客體即為歸國(guó)家或特定農(nóng)民集體所有的土地。從土地利用所及空間范圍來(lái)看，土地所有權(quán)對(duì)土地的支配性不僅局限于地表的土地，還及于地表以上和以下的一定空間，因而土地所有權(quán)人還享有地表以上以及地表以下的空間所有權(quán)?？臻g所有權(quán)包含于土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，由土地所有權(quán)人享有。土地所有權(quán)人可以依法對(duì)其所有土地上下一定空間范圍進(jìn)行排他性的占有、使用、收益、處分。土地的其他權(quán)利主體不能成為空間所有權(quán)的主體，但土地所有權(quán)人可以將一定范圍的空間使用權(quán)以一定期限讓與土地使用權(quán)人和空間使用權(quán)人2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)土地所有權(quán)的內(nèi)容土地所有權(quán)的內(nèi)容是指其所有權(quán)法律關(guān)系中權(quán)利主體所享有的權(quán)利和義務(wù)。就權(quán)利而言，具體體現(xiàn)為土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其所有土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能占有，通常由所有人行使，但也可以根據(jù)所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。所有人占有是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一個(gè)權(quán)能，即占有權(quán)的體現(xiàn)。非所有人占有是指非所有人對(duì)他人所有的土地的占有，分為合法占有與非法占有。凡是根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能夠形成為獨(dú)立的占有權(quán)，并能對(duì)抗第三人2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)使用，所有權(quán)主體按照土地的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和運(yùn)用。所有人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，依自己的意志使用土地。與此同時(shí)，土地所有人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志和利益，將使用權(quán)分離出去，由非所有人享有收益，所有權(quán)主體在土地上獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。收益權(quán)是基于行使土地所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收益的權(quán)利，是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。土地所有權(quán)人可以將占有權(quán)和使用權(quán)讓與他人而保留一定的收益權(quán)。土地的使用者也可以享有部分收益處分，所有權(quán)主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地的處理權(quán)利。即依照所有人的意志和法律的規(guī)定，對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利。處分權(quán)是所有權(quán)人的最基本的權(quán)利，是所有權(quán)的核心。處分權(quán)一般是由所有權(quán)人行使的，也可以委托由非所有人行使2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)的代表國(guó)家土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)務(wù)院可以通過制定行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國(guó)家土地所有權(quán)。被授權(quán)的縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門以本機(jī)關(guān)的名義行使國(guó)家土地所有權(quán)時(shí)，須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國(guó)有土地所有者代表實(shí)施；國(guó)家直接以國(guó)有土地使用權(quán)對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資的，由國(guó)務(wù)院或者地方人民政府土地管理部門委托的國(guó)有企業(yè)或者政府機(jī)構(gòu)代表國(guó)家土地所有者行使投資者權(quán)益2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)的獲得與滅失1）國(guó)有土地所有權(quán)的取得繼承：新中國(guó)成立后，舊中國(guó)的國(guó)有土地就當(dāng)然地成為新中國(guó)的國(guó)有土地沒收：我國(guó)以沒收的方式取得國(guó)家土地所有權(quán)包括兩種情況：一是建國(guó)之初，1949年9月，新中國(guó)頒布《中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》，其中規(guī)定“沒收官僚資本歸人民的國(guó)家所有”；1951年2月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》，規(guī)定對(duì)戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家和反革命分子的財(cái)產(chǎn)予以沒收。二是根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織違法使用其所有的土地的，國(guó)家依法予以沒收2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)土地改革：①《土改法》第15條的規(guī)定：分配土地時(shí)，縣以上人民政府得根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厍闆r，酌量劃出一部分土地收歸國(guó)有，作為一縣或數(shù)縣范圍內(nèi)的農(nóng)事試驗(yàn)場(chǎng)或國(guó)營(yíng)示范農(nóng)場(chǎng)之用。根據(jù)這一規(guī)定，國(guó)家從地主土地分配時(shí)分到一部分土地②某些農(nóng)村用地，《土改法》規(guī)定只能由國(guó)家所有，而不納入土地分配，該法第18條規(guī)定：大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大鹽田及湖、沼河、港等，均為國(guó)家所有；第19條規(guī)定：使用機(jī)器耕種或有其他進(jìn)步設(shè)備的農(nóng)田、苗圃、農(nóng)事試驗(yàn)場(chǎng)及有技術(shù)的大竹園。大果園、大茶山、大桐山、大桑田、大牧場(chǎng)如土地所有權(quán)原屬于地主者，可經(jīng)省以上政府批準(zhǔn)沒收③地主所有或公共團(tuán)體所有的沙田、湖田，均收歸國(guó)家所有，不納入土地分配2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)依《憲法》直接取得：主要是依據(jù)我國(guó)1982年的憲法修正案，將城市中解放初保留下來(lái)的私有土地（作為私有房屋的基地）規(guī)定為國(guó)家所有。這種規(guī)定，既不是沒收，也不是征收，而是在國(guó)家嚴(yán)格城市規(guī)劃并禁止土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移、從而私人土地所有權(quán)已失去其存在基礎(chǔ)的情況下，國(guó)家依法取得其所有權(quán)。但是，對(duì)城市區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，則依法應(yīng)予以保留其所有權(quán)征收：國(guó)家為了公共利益和公共建設(shè)的需要，將集體所有的土地征收為國(guó)家所有。國(guó)家對(duì)集體土地進(jìn)行征收必須堅(jiān)持兩項(xiàng)原則：首先，必須是國(guó)家建設(shè)確有需要，不能隨意濫征土地；其次，必須給予合理補(bǔ)償2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)2）國(guó)有土地所有權(quán)的滅失①所有權(quán)主體的滅失；②所有權(quán)客體的滅失；③所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；④所有權(quán)的拋棄；⑤所有權(quán)因強(qiáng)制手段被滅失。對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)來(lái)說，首先，土地是不可能被滅失的，因而不存在所有權(quán)客體滅失的情況；其次，國(guó)家是至高無(wú)上的，其土地所有權(quán)也不可能被強(qiáng)制剝奪；再次，根據(jù)我國(guó)憲法和法律的規(guī)定，國(guó)家土地所有權(quán)不能被處分，因而土地所有權(quán)也不能因轉(zhuǎn)讓和拋棄而滅失。我國(guó)的國(guó)家土地所有權(quán)滅失的唯一原因是社會(huì)制度的變遷

2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)的客體城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)中，國(guó)家已經(jīng)沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地屬于國(guó)家所有除依集體所有權(quán)證或者享有集體所有權(quán)的事實(shí)被依法確認(rèn)的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國(guó)家所有。原屬農(nóng)民集體所有，但后來(lái)事實(shí)上轉(zhuǎn)歸國(guó)有單位、城市集體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織的土地，按照有關(guān)法律確權(quán)后，確定為國(guó)家所有城市建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，存在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，但該組織農(nóng)民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，國(guó)家可以依法將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，國(guó)家應(yīng)當(dāng)依法將國(guó)有土地與原集體土地進(jìn)行置換，遷移的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體對(duì)置換后的土地享有集體土地所有權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的主體及代表農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理在一個(gè)村范圍內(nèi)存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個(gè)以上組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理。在一個(gè)村范圍內(nèi)不存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，可以設(shè)立以村民小組為單位的集體經(jīng)濟(jì)組織，將村農(nóng)民集體所有的土地劃分確定為各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者相應(yīng)的村民小組所有，由各該集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組作為所有者經(jīng)營(yíng)、管理；村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農(nóng)民集體所有農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的客體

土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員使用的根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其它農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續(xù)使用滿20年但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的一般屬于國(guó)家所有2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的獲得與滅失1）集體土地所有權(quán)的取得新中國(guó)的農(nóng)村土地制度發(fā)展的歷史證明，集體土地所有權(quán)是在農(nóng)民私人土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上形成的。隨著土地改革運(yùn)動(dòng)的基本完成，農(nóng)村土地除依法屬于國(guó)家所有的以外，均屬農(nóng)民私人所有經(jīng)過初期農(nóng)業(yè)合作社（1953年開始）、高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社（1956年開始）和人民公社（1958年開始），農(nóng)村的土地私有制迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有制。直到1962年《人民公社六十條》才使三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)的土地權(quán)屬關(guān)系確定下來(lái)1979年以后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革，給我國(guó)農(nóng)村的土地所有權(quán)制度帶來(lái)了重大的變化，由原來(lái)的集體所有、集體共同使用的體制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)的體制2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)2）集體土地所有權(quán)的滅失國(guó)有化：國(guó)有化使國(guó)家取得了土地所有權(quán)，相應(yīng)地使一些農(nóng)民集體喪失了一部分土地所有權(quán)征收：國(guó)家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權(quán)調(diào)整：在農(nóng)村土地集體化后，特別是1958年公社化后，政府曾經(jīng)對(duì)各農(nóng)民集體之間的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整，被調(diào)出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權(quán)合并：一是吸收合并，即一個(gè)農(nóng)民集體接受另一個(gè)農(nóng)民集體的加入；二是新設(shè)合并，即兩個(gè)農(nóng)民集體合并為一個(gè)新的農(nóng)民集體分立：一種是原農(nóng)民集體存在，其中一部分農(nóng)民帶一部分土地重新組成一個(gè)農(nóng)民集體；另一種是原農(nóng)民集體分立為兩個(gè)新的農(nóng)民集體，其本身歸于滅失2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)建筑物的所有形態(tài)有：?jiǎn)为?dú)所有、共同所有、區(qū)分所有。單獨(dú)所有是一個(gè)人擁有一棟建筑物的所有權(quán)；共同所有為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權(quán)；區(qū)分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。將一棟建筑物區(qū)分為數(shù)個(gè)部分，分割方法有縱向分割、橫向分割（分層所有）和縱橫分割（分套所有），在現(xiàn)代社會(huì)，尤以縱橫分割的問題較多，見圖。2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)1）國(guó)有土地使用權(quán)的主體境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。他們當(dāng)然都可成為國(guó)有土地使用權(quán)的主體2）國(guó)有土地使用權(quán)的取得國(guó)有土地使用者可以通過出讓（含以出讓金出資或入股）、租賃和劃撥等方式取得國(guó)有建設(shè)用地、農(nóng)用地或未利用地的土地使用權(quán)；外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)，可以按照法律、行政法規(guī)規(guī)定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通過承包經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有農(nóng)用土地（含可開發(fā)為農(nóng)用的未利用土地）的使用權(quán)3）國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)國(guó)有土地享有占有權(quán)和使用權(quán)，并依取得方式不同享有不同的收益權(quán)和處分權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途。國(guó)有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時(shí)約定的義務(wù)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可以依法取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式主要有：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)、掛牌方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取協(xié)議方式。其他用地，地方性法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)、掛牌方式的，依其規(guī)定。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)劃撥土地使用權(quán)人可以通過簽訂土地出讓合同和交納出讓金，對(duì)其已有的劃撥土地取得出讓土地使用權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)3）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理變更登記手續(xù)土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿1年未開發(fā)土地的，國(guó)有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。超過合同約定的期限滿2年未開發(fā)土地的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。因不可抗力、政府行為或者動(dòng)工開發(fā)必要的前期工作而造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，不在此限。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，出讓土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和用于其他投資2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)4）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，可以申請(qǐng)續(xù)期。土地使用者申請(qǐng)續(xù)期的，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者依照規(guī)定支付新的土地使用權(quán)出讓金。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，出讓土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的出讓土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回。但是，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回出讓土地使用權(quán)的，國(guó)家應(yīng)根據(jù)原出讓土地使用權(quán)人使用土地的實(shí)際年限，給與相應(yīng)的補(bǔ)償使用權(quán)人違反關(guān)于禁止土地閑置或者擅自改變土地用途規(guī)定，國(guó)家可以以法律程序強(qiáng)制和無(wú)償收回出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同約定因土地使用者其他過錯(cuò)將導(dǎo)致國(guó)家提前收回出讓土地使用權(quán)的，依其規(guī)定。因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致出讓土地使用權(quán)人無(wú)法按既有用途利用土地的，國(guó)家可以收回出讓土地使用權(quán)并退還剩余使用年限的出讓金2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)1）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的主體①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地經(jīng)國(guó)家征收而用地者閑置的原農(nóng)民集體所有的土地，由國(guó)家依法收回后應(yīng)當(dāng)無(wú)償劃撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體使用，農(nóng)民集體成為劃撥土地使用權(quán)主體之一2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的取得除上面規(guī)定的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)外，用地者申請(qǐng)取得劃撥土地使用權(quán)需征收集體土地或占用其他用地者正在使用的國(guó)有土地的，申請(qǐng)用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國(guó)有土地使用者支付土地補(bǔ)償安置費(fèi)或拆遷安置費(fèi)；申請(qǐng)用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國(guó)有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可以無(wú)償取得3）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制劃撥土地使用權(quán)人對(duì)劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準(zhǔn)處分土地所獲得收益按有關(guān)規(guī)定上繳國(guó)家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)4）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的終止①因公共利益需要使用土地的；②為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；③因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；④公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依前款第①項(xiàng)、第②項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者代表支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)1）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的主體下列用地的土地使用者可以依法取得租賃土地使用權(quán)：①新增經(jīng)營(yíng)性用地；②存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地；③依法取得場(chǎng)地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地；④短期用地；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地2）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的取得租賃土地使用權(quán)由國(guó)有土地所有者代表與土地使用者通過協(xié)商方式設(shè)定，也可以采用招標(biāo)、拍賣的方式設(shè)定。租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同，并約定租期、租金及其調(diào)整、租賃關(guān)系終止等內(nèi)容。租賃期限不得超過國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。租金由土地使用者按年向國(guó)家支付，但國(guó)有土地租賃合同另有約定的除外2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)3）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制租賃土地使用權(quán)人在租賃期內(nèi)依法對(duì)承租的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)租賃土地使用權(quán)人在租賃期內(nèi)，需要改變租賃合同約定的用途，應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)當(dāng)與國(guó)有土地所有者代表重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整租金租賃土地使用權(quán)人將其土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)作價(jià)出資的，應(yīng)經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意。向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，由企業(yè)法人繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同；向合伙企業(yè)投資的，由合伙企業(yè)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同；作其他投資的，租賃土地使用權(quán)人需繼續(xù)履行原有土地租賃合同2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)4）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的終止租期屆滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)租，但申請(qǐng)續(xù)租的期限與前一階段的租期相加不得超過國(guó)家規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。經(jīng)審批批準(zhǔn)予續(xù)租的，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂國(guó)有土地租賃合同。租賃期滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)租的，或者申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，租賃關(guān)系終止，國(guó)家無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得除公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)租申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)審批準(zhǔn)予續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)與國(guó)有土地所有者代表續(xù)訂租賃合同，并辦理變更登記手續(xù)。國(guó)有土地所有者代表因公共利益的需要提前終止租賃關(guān)系的，租賃土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物參照出讓土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定處置。因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致國(guó)有土地租賃合同不能履行，國(guó)家可以無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)

集體土地使用權(quán)1）集體土地使用權(quán)的主體農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人，可以依法取得集體土地使用權(quán)2）集體土地使用權(quán)的分類和取得集體土地按用途劃分為農(nóng)用地和建設(shè)用地，那么集體土地使用權(quán)分為農(nóng)地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營(yíng)的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權(quán)，我們也稱為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集體土地中的建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地和宅基地。建設(shè)用地使用權(quán)依照法律規(guī)定的審批程序取得2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)3）集體土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制集體土地使用權(quán)人對(duì)集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收益權(quán)處分權(quán)。集體土地使用權(quán)的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，或者權(quán)利設(shè)定時(shí)約定的義務(wù)4）集體土地使用權(quán)的終止終止情形：第一，國(guó)家征收集體土地；第二，集體經(jīng)濟(jì)組織因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的用地需要，或者因用地人不按照批準(zhǔn)的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權(quán)。依照上述第一項(xiàng)的規(guī)定終止集體土地使用權(quán)的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)以其獲得的補(bǔ)償費(fèi)，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)原集體土地使用權(quán)人支付補(bǔ)償，或者以其他方式對(duì)原集體土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償性安置2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)

土地他物權(quán)土地他物權(quán)是指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)以外的其他土地權(quán)利。土地他物權(quán)的實(shí)質(zhì)是對(duì)其所有權(quán)人和使用權(quán)人行使所有權(quán)和使用權(quán)的一種限制

《民法通則》第83條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是指以物的使用收益為標(biāo)的的他物權(quán)，主要包括地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和用益權(quán)等形態(tài)；擔(dān)保物權(quán)是指以確保債務(wù)清償為目的而于債務(wù)人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的定限物權(quán)，主要包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等形態(tài)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)土地他物權(quán)是在他人土地上享有的權(quán)利。也就是說，土地他物權(quán)的客體是他人土地所有權(quán)、使用權(quán)的客體。在這種情況下，土地他物權(quán)不僅有對(duì)抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對(duì)抗土地所有權(quán)人、使用權(quán)人的效力，即能夠?qū)笳叩哪承?quán)利行使加以必要的限制。土地他物權(quán)的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外與其存在著某種法律關(guān)系的民事主體。這些關(guān)系可以是法律、行政法規(guī)設(shè)定的，也可以是法律行為或者其他合法行為設(shè)定的。建立這些法律關(guān)系的共同目的，就是維護(hù)他物權(quán)人對(duì)該土地享有的某種合法利益土地他物權(quán)不受一物一權(quán)主義的限制。在同一土地上，只能有一個(gè)所有權(quán)，并且這個(gè)所有權(quán)只能派生一個(gè)土地使用權(quán)，但是這并不妨礙在同一土地上設(shè)立多種甚至同種多個(gè)的他物權(quán)土地他物權(quán)是長(zhǎng)期存續(xù)的權(quán)利，因而通常有登記的必要2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)

用益物權(quán)1）地役權(quán)

地役權(quán)是為自己土地的便利而利用他人土地的權(quán)利地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。以有兩塊土地為必要：其一為享有地役權(quán)的土地，稱為需役地；其二為供使用的土地，稱為供役地地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。設(shè)立地役權(quán)，目的在于需役地的便利。在地役權(quán)關(guān)系中，“供役地”即為需役地提供便利的土地，而“需役地”則是享受供役地所提供便利的土地，如果供役地不能為需役地提供便利，或其所提供的便利不是由需役地所享，則不能產(chǎn)生地役權(quán)地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的物權(quán)，但它仍與需役地的所有權(quán)或使用權(quán)共命運(yùn)，此即其從屬性。地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)不得被分割為兩個(gè)以上的權(quán)利，也不得使其一部分滅失2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)2）地上權(quán)地上權(quán)是指以在他人土地上設(shè)置或保有建筑物、其他工作物為目的而使用其土地的權(quán)利。通觀各國(guó)立法例，地上權(quán)具有以下特征：①地上權(quán)是以他人土地為標(biāo)的物的他物權(quán)，亦即存在于他人土地上的權(quán)利。這里的土地，不僅指地面，也包括土地上空及地表下層②地上權(quán)是以保有建筑物、工作物為目的的他物權(quán)③地上權(quán)以交付租金為代價(jià)，但不以此為必要，此點(diǎn)與土地租賃權(quán)不同④由于建筑物、工作物的長(zhǎng)期存在，地上權(quán)也具有長(zhǎng)久存續(xù)性，但對(duì)于地上權(quán)是否因工作物的滅失而滅失，各國(guó)立法主張不一。德國(guó)、瑞士立法強(qiáng)調(diào)工作物的有無(wú)，主張地上權(quán)隨工作物的滅失而滅失；日本民法則以使用土地作為地上權(quán)的主旨，因而規(guī)定地上權(quán)不因工作物的滅失而滅失⑤地上權(quán)具有可繼承性和可轉(zhuǎn)讓性，這一點(diǎn)也與一般土地租賃不同2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)抵押是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人行使抵押權(quán)，對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)享有變價(jià)處分權(quán)和就變價(jià)所得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利在我國(guó)，土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)耐恋厮餀?quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則①土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。在我國(guó)，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。因此，土地抵押權(quán)的標(biāo)的是土地使用權(quán)而不是土地本身；土地抵押權(quán)的成立和存續(xù)依賴于土地使用權(quán)的法律存在而不是土地的自然存在②抵押權(quán)客體的限制性。首先，土地所有權(quán)不得抵押；其次，土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因?yàn)椋盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果必然是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而我國(guó)法律對(duì)一部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權(quán)，允許抵押，實(shí)際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)不具有可流轉(zhuǎn)性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不能脫離廠房等建筑物單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，因而也不能單獨(dú)用于抵押2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)③抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。在土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離而獨(dú)立設(shè)定的情況下，所有權(quán)人不得在該土地上另行設(shè)定抵押權(quán)。例如，對(duì)于己經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權(quán)抵押的資格④土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權(quán)利，不涉及第三人在該土地上享有的物權(quán)，如工作物所有權(quán)、種植物所有權(quán)、房屋或土地租賃權(quán)以及各種土地他物權(quán)2.3我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)

土地確權(quán)的基本原則（1）城市土地屬國(guó)家所有的原則（2）國(guó)家土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更的原則（3）尊重歷史面對(duì)現(xiàn)實(shí)處理土地權(quán)屬問題的原則2.4土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議調(diào)處2.4.1土地權(quán)屬確定

土地權(quán)屬確定的方法（1）國(guó)有土地和集體土地的確定1）如何判斷土地曾經(jīng)被確定為集體所有2）如何考察曾經(jīng)被確定為集體所有的土地，其后的所有權(quán)性質(zhì)有沒有發(fā)生變化（2）集體所有土地的權(quán)屬確定（3）國(guó)有土地使用權(quán)的確定（4）集體土地使用權(quán)的確定2.4土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議調(diào)處2.4.1土地權(quán)屬確定

全民、城市集體單位和集體華僑農(nóng)場(chǎng)使用的原農(nóng)民集體土地（含合作化之前的個(gè)人土地），迄今沒有退給農(nóng)民集體的，屬于國(guó)家所有。

1962年《人民公社六十條》全民、城市集體單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地，有下列情形之一，屬于國(guó)家所有：（1）簽訂過土地轉(zhuǎn)移等有關(guān)協(xié)議的；（2）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)使用的；（3）進(jìn)行過一定補(bǔ)償或安置勞動(dòng)力的；（4）接受農(nóng)民集體饋贈(zèng)的；（5）購(gòu)買原集體所有的建筑物的；（6）農(nóng)民集體單位轉(zhuǎn)為全民或者城市集體所有制單位的。1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》全民、城市集體單位違反規(guī)定使用的農(nóng)民集體土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了清查處理后仍由全民、城市集體單位使用的，確定為國(guó)家所有。1987年《土地管理法》1987年《土地管理法》施行后違法占用的農(nóng)民集體土地，必須依法處理后，再確定土地所有權(quán)。

幾種情況處理（1）國(guó)家建設(shè)對(duì)農(nóng)民集體全部進(jìn)行移民安置并調(diào)劑土地后，遷移農(nóng)民集體原有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。（2）因國(guó)家建設(shè)征收土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征收的土地歸國(guó)家所有。（3）全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的，辦理有關(guān)手續(xù)后，被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。

2.4土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議調(diào)處2.4.1土地權(quán)屬確定土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理的原則1）先占原則與時(shí)效取得原則先占：就是以據(jù)為己有為意圖獲取或者占有不屬于任何人所有的物（無(wú)主物）。這種事實(shí)上的占據(jù)被法律承認(rèn)為合法占有，由于物是無(wú)主的，因而不會(huì)侵害任何人先占有3個(gè)成立要件：第一，標(biāo)的物為無(wú)主物；第二，先占者對(duì)標(biāo)的物有事實(shí)上的占有；第三，先占者有將無(wú)主物歸其所有的意思。時(shí)效取得：以所有的意思，公開、和平、繼續(xù)地占有他人之物達(dá)到法律規(guī)定的時(shí)間，從而取得物的所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)時(shí)效取得的法律特征為：第一，占有人必須以自己所有的意思進(jìn)行占有；第二，占有人的占有必須是公開的；第三，占有人必須持續(xù)不斷地占有他人之物2.4土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處2）現(xiàn)有利益保護(hù)的原則3）從實(shí)際出發(fā)尊重歷史的原則4）訴訟解決以行政處理為前置的原則政府出面處理在土地權(quán)屬糾紛解決中占有很重要的地位。土地確權(quán)是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性較強(qiáng)的工作，政府土地行政主管部門基于對(duì)本行政區(qū)的土地狀況比較了解，對(duì)發(fā)生的爭(zhēng)議，能面對(duì)現(xiàn)實(shí)，以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)，及時(shí)、公正地解決土地權(quán)屬糾紛。因此，土地權(quán)屬爭(zhēng)議的解決，應(yīng)先采用行政處理的方式，若當(dāng)事人對(duì)行政處理不服，可以向人民法院起訴。一般情況下，當(dāng)事人直接向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理2.4土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處

土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處（1）土地權(quán)屬爭(zhēng)議的管轄1）縣級(jí)土地行政主管部門受理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件；跨鄉(xiāng)級(jí)行政區(qū)域的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件；同級(jí)人民政府和上級(jí)人民政府土地管理部門交辦的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。上面規(guī)定的個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間發(fā)生的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件，也可以由鄉(xiāng)級(jí)人民政府受理和處理。但需要重新確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)的，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府確認(rèn)。2.4土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處2）設(shè)區(qū)的市、自治州土地行政主管部門受理的爭(zhēng)議案件跨縣級(jí)行政區(qū)域土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件；同級(jí)人民政府、上級(jí)人民政府土地管理部門交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件3）省、自治區(qū)、直轄市土地行政主管部門調(diào)查處理的爭(zhēng)議案件跨設(shè)區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件；爭(zhēng)議一方為中央國(guó)家機(jī)關(guān)直屬單位，且涉及土地面積較大的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件