開(kāi)題報(bào)告范本

旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買影響因素研究——以上海旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者為例導(dǎo)師 王婉飛1研究背景及研究意義1.1研究背景1.1.1旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)滲透中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入快速成長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期。至2020年，中國(guó)將成為世界最大的旅游目的地；113個(gè)法定休假日拉動(dòng)了以休閑度假為增長(zhǎng)主體的旅游市場(chǎng)；國(guó)民休閑觀念的改變，使得對(duì)積極休閑的追求無(wú)限增大；經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，中高收入人群絕對(duì)量與日俱增，保障了休閑度假的有效需求；旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、牽動(dòng)力強(qiáng)，廣泛地帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展；各種新型的多功能度假旅游產(chǎn)品大量增加……迅猛發(fā)展的旅游業(yè)成為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)主動(dòng)滲透的基礎(chǔ)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，市場(chǎng)逐漸走向理性。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，令房地產(chǎn)業(yè)原本有效需求不足和生產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩的供求結(jié)構(gòu)矛盾更加惡化，進(jìn)一步促使房地產(chǎn)資金尋求新的投資領(lǐng)域；旅游城市、沿海地區(qū)大中型城市及其周邊地區(qū)存在著大量閑置房，也在積極尋找盤活資產(chǎn)、增加效益的新途徑。房地產(chǎn)業(yè)積聚多時(shí)的供求矛盾成為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)主動(dòng)滲透的動(dòng)力。在急劇膨脹的旅游度假需求和日益突出的房產(chǎn)供求矛盾形勢(shì)下，旅游房地產(chǎn)為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的發(fā)展領(lǐng)域。旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)主動(dòng)結(jié)合，旅游房地產(chǎn)將成為中國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新熱點(diǎn)和房地產(chǎn)投資的新時(shí)尚。1.1.2我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r到目前為止，我國(guó)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為兩個(gè)階段。第一階段為上世紀(jì)的八九十年代，作為旅游房地產(chǎn)的前身——產(chǎn)權(quán)酒店剛剛從國(guó)外引入中國(guó)，受到了觀念、體制等各方面的沖擊，旅游房地產(chǎn)在挫折和質(zhì)疑聲中艱難前行。20世紀(jì)90年代末，旅游房產(chǎn)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。以旅游房地產(chǎn)為主題的各種論壇、旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)相繼召開(kāi)。2001年7月，“中國(guó)首屆旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)暨首屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”在海口舉行，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)在我國(guó)的新里程。同年11月在杭州召開(kāi)了“中國(guó)旅游房地產(chǎn)論壇。”2002——2005年，中華分時(shí)度假機(jī)構(gòu)連續(xù)四年組織召開(kāi)“中國(guó)旅游房地產(chǎn)峰會(huì)暨中華分時(shí)度假——產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展論壇”，給旅游房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的專家學(xué)者及企業(yè)家提供一個(gè)交流的平臺(tái)，為旅游房地產(chǎn)本土化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。除了社會(huì)機(jī)構(gòu)舉辦的各種旅游房地產(chǎn)活動(dòng)外，國(guó)家政府也在積極探討旅游房地產(chǎn)的建設(shè)。對(duì)于旅游房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，國(guó)務(wù)院審批了一系列的發(fā)展原則和管理規(guī)范，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)的保障。此外，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的一些具體問(wèn)題，如消費(fèi)者“期權(quán)”的保證，分時(shí)度假產(chǎn)品提供者的審批，“產(chǎn)權(quán)酒店”等方式的缺陷等，有關(guān)方面也在研究和協(xié)調(diào)。目前越來(lái)越多的有實(shí)力的公司開(kāi)始涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了國(guó)外和港臺(tái)較有實(shí)力的公司之外，既包括首創(chuàng)、中信、中旅、華僑城等大型企業(yè)，也包括珠江地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)等大批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商。在旅游房地產(chǎn)全面升溫的背景下，投入大、占地規(guī)模大、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響顯著的主題公園和旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，使得旅游房地產(chǎn)種類從酒店轉(zhuǎn)向游樂(lè)設(shè)施、旅游商廈、度假別墅等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢(shì)。1.1.3旅游房地產(chǎn)存在的問(wèn)題（1） 旅游房地產(chǎn)概念不清前國(guó)家旅游局規(guī)劃發(fā)展與財(cái)務(wù)司司長(zhǎng)魏小安指出，旅游房地產(chǎn)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，這些年發(fā)展迅速，但目前還存在概念不清的問(wèn)題。國(guó)外旅游房地產(chǎn)的表現(xiàn)產(chǎn)品就是分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店，沒(méi)有旅游房地產(chǎn)一詞。作為我國(guó)獨(dú)創(chuàng)性名詞，發(fā)展時(shí)間短，無(wú)依據(jù)可尋，國(guó)內(nèi)尚無(wú)統(tǒng)一的概念界定，這就給旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐發(fā)展和理論研究帶來(lái)很多的不確定性。另一方面，分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老公寓等旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品由于概念界定不明，實(shí)際操作復(fù)雜，在購(gòu)買與使用的過(guò)程中涉及多個(gè)主體，使得這些概念雖然耳熟能詳，但能準(zhǔn)確把握含義的人不多，令旅游房地產(chǎn)概念的推廣、產(chǎn)品的銷售與經(jīng)營(yíng)天然存在著一定的困難。（2） 法律法規(guī)相對(duì)滯后相對(duì)于其他成熟產(chǎn)業(yè)，中國(guó)旅游房地產(chǎn)剛剛起步，有關(guān)旅游房地產(chǎn)的政策法規(guī)還沒(méi)有出臺(tái)，而現(xiàn)有的法律、法規(guī)在很大程度上制約著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。從另一個(gè)角度來(lái)看，在缺乏專門的政策法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范的情況下，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。一些經(jīng)營(yíng)者打著旅游房地產(chǎn)的旗號(hào)，只為解決手中積壓的房產(chǎn)，有些只管代理銷售旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，不管消費(fèi)者今后的權(quán)利能否保障。這些行為不利于旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品及旅游房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的發(fā)展。（3） 行業(yè)主體信譽(yù)不佳旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個(gè)突出的特點(diǎn)就是購(gòu)買與使用的長(zhǎng)時(shí)間分離，這種延時(shí)消費(fèi)更需要商家的信譽(yù)保障。一旦消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商或銷售經(jīng)營(yíng)商失去信任，那么該旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的交易就很難進(jìn)行。目前，旅游房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商、銷售商、經(jīng)營(yíng)商的信譽(yù)在消費(fèi)者心目中的地位不高，個(gè)別旅游房地產(chǎn)銷售商的欺騙性和強(qiáng)制性銷售，使旅游房地產(chǎn)、分時(shí)度假等成了一個(gè)很有爭(zhēng)議的概念，甚至一度成為一個(gè)過(guò)街老鼠的概念。1.2研究意義1.2.1擴(kuò)展并深化了旅游房地產(chǎn)學(xué)的研究范疇我國(guó)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都起步較晚，作為兩者結(jié)合的產(chǎn)物，其理論研究更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家。目前我國(guó)關(guān)于旅游房地產(chǎn)的研究仍處于初級(jí)階段，集中在概念討論、可行性及制約因素分析、開(kāi)發(fā)初探、問(wèn)題及對(duì)策、發(fā)展展望等方面，對(duì)開(kāi)發(fā)模式、市場(chǎng)研究等方面雖有研究，但僅停留在表面。而本文對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方購(gòu)買決策過(guò)程進(jìn)行研究，同時(shí)將心理學(xué)、消費(fèi)者行為學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的相關(guān)內(nèi)容融入研究中，進(jìn)一步擴(kuò)展和深化了旅游房地產(chǎn)的理論研究范疇。1.2.2為旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提供科學(xué)依據(jù)為什么在旅游與房地產(chǎn)發(fā)展如此火熱的條件下，兩者結(jié)合的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)卻始終不溫不火？為什么在如此大的潛在需求狀況下，有效需求始終不足？為什么分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房產(chǎn)鋪天蓋地，但市場(chǎng)依然知之甚少？為什么分時(shí)度假在中國(guó)發(fā)展二十年，卻依然盲目發(fā)展，無(wú)法完全市場(chǎng)化？一個(gè)重要的原因的就是忽視旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅要對(duì)供給方進(jìn)行研究，更要從市場(chǎng)需求方面考慮。只有將旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者行為規(guī)律、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、感知價(jià)值、購(gòu)買行為意向等研究清楚，旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)才能有的放矢，旅游房產(chǎn)才能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生吸引力。1.2.3為旅游房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行有針對(duì)性的營(yíng)銷提供依據(jù)旅游房地產(chǎn)的潛在市場(chǎng)很大，如何將巨大的潛在市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)則還需要有針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的有效營(yíng)銷。只有在了解消費(fèi)者行為規(guī)律，購(gòu)買決策活動(dòng)的基礎(chǔ)上，供給方才能制定營(yíng)銷戰(zhàn)略，正確引導(dǎo)市場(chǎng)購(gòu)買。本文在定位目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，采用實(shí)證研究的方法對(duì)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程、影響消費(fèi)者購(gòu)買決策的因素進(jìn)行深入透徹的研究，最后提出幾點(diǎn)銷售建議，可供旅游房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)借鑒。2旅游房地產(chǎn)研究綜述2.1國(guó)外旅游房地產(chǎn)研究綜述國(guó)外沒(méi)有旅游房地產(chǎn)這個(gè)概念，分時(shí)度假是國(guó)外學(xué)術(shù)研究和業(yè)界使用頻率最高的術(shù)語(yǔ)，很多研究都是圍繞著分時(shí)度假進(jìn)行的。由于我國(guó)的旅游房地產(chǎn)雖然在概念上要比分時(shí)度假范圍大很多，但目前的主要形式也仍然是圍繞著分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店展開(kāi)的，所以國(guó)外對(duì)分時(shí)度假領(lǐng)域的研究對(duì)我國(guó)研究旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著積極的借鑒作用。分時(shí)度假(timeshare)首先在歐洲興起，是歐美率先使用的概念，關(guān)于分時(shí)度假的界定，《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》給出的定義是：所有以會(huì)員制、協(xié)議、租賃、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購(gòu)買者獲得了對(duì)于住宿和其他設(shè)施在某些特定年度中低于1年的使用權(quán)，并且這一協(xié)議有效期在3年以上。《歐盟分時(shí)度假指令》對(duì)分時(shí)度假的定義是：所有有效期在3年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價(jià)格付款之后，將直接或間接獲得在1年內(nèi)的某些特定時(shí)段(這一期限要在一周以上)使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宅設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項(xiàng)目。分時(shí)度假最初是度假者分別購(gòu)買度假地同一房間不同時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，共同維護(hù)、分時(shí)使用房產(chǎn)的一種度假方式，后演化為由購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為購(gòu)買房屋使用權(quán)，同時(shí)可以通過(guò)時(shí)段交換網(wǎng)絡(luò)與其它度假村或飯店的度假時(shí)段使用權(quán)進(jìn)行置換，從而成為一種新興的休閑旅游方式而日趨成熟，目前己經(jīng)成為旅游業(yè)成長(zhǎng)速度最快的領(lǐng)域之一。雖然分時(shí)度假起源于歐洲，但對(duì)分時(shí)度假進(jìn)行了系統(tǒng)研究的卻以美國(guó)為主?，F(xiàn)根據(jù)掌握的文獻(xiàn)對(duì)國(guó)外分時(shí)度假研究做一綜述：國(guó)外關(guān)于分時(shí)度假的研究?jī)?nèi)容可以分為三大類，一是分時(shí)度假市場(chǎng)研究，主要包括分時(shí)度假市場(chǎng)狀況，分時(shí)度假前景狀況等；第二類是分時(shí)度假產(chǎn)品研究，主要包括分時(shí)度假產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、銷售等內(nèi)容，同時(shí)還涉及到分時(shí)度假的產(chǎn)品交換系統(tǒng)，保障體系等內(nèi)容；第三類是分時(shí)度假消費(fèi)者研究，分析分時(shí)度假購(gòu)買者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和需求，從而設(shè)計(jì)出正確的分時(shí)度假產(chǎn)品類型和銷售模式。1、 在分時(shí)度假市場(chǎng)研究方面，DennisBlank(2003)指出分時(shí)度假市場(chǎng)有美好的未來(lái)，但目前由于強(qiáng)迫性銷售給該產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了不好的市場(chǎng)形象。JamesJScavo(1999)在《MarketingResortTimeshare:TheRulesofTheGame》一文中指出“分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)不僅具有極高的盈利可能性，還呈現(xiàn)出前所未有的繁榮景象”，“1983年佛羅里達(dá)州通過(guò)的第一部分時(shí)度假房產(chǎn)法案，嚴(yán)格地限制和約束了開(kāi)發(fā)商的行為，美國(guó)的分時(shí)度假市場(chǎng)開(kāi)始有了法律規(guī)范的約束，分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的整體市場(chǎng)形象也開(kāi)始改善”。2、 在分時(shí)度假產(chǎn)品研究方面，RobertHWood(2001)指出分時(shí)度假要想進(jìn)一步發(fā)展還面臨著不少問(wèn)題和挑戰(zhàn)，比如存在著融資風(fēng)險(xiǎn)高、開(kāi)發(fā)和銷售成本高、法律成本高等特點(diǎn)。SarahRezak(2002)研究認(rèn)為“定價(jià)”在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中是很關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，當(dāng)對(duì)一項(xiàng)新開(kāi)發(fā)的分時(shí)度假項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)時(shí)，調(diào)查周邊區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)也是非常重要的。3、 在分時(shí)度假消費(fèi)者研究方面，RIC20O2分析報(bào)告指出消費(fèi)者購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品主要是由于分時(shí)度假產(chǎn)品具有靈活性、經(jīng)濟(jì)性等方面的特點(diǎn)，而造成消費(fèi)者不愿意購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品的主要因素有物業(yè)管理質(zhì)量、投資分時(shí)度假產(chǎn)品的安全性等方面。SarahRezak在其《ConsumerResearchShedsLightonAllAspectsofResortTimesharingBusiness》中通過(guò)對(duì)消費(fèi)者調(diào)查研究，包括購(gòu)買可接受的平均價(jià)格、分時(shí)度假的維護(hù)費(fèi)用、購(gòu)買中所擔(dān)心的問(wèn)題等對(duì)分時(shí)度假的消費(fèi)者進(jìn)行了分析。根據(jù)可以檢索到的國(guó)內(nèi)外研究資料可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)外對(duì)于旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的究大都集中在分時(shí)度假產(chǎn)品形態(tài)中，乍一看好像對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)發(fā)展研究沒(méi)有什么太大的借鑒作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段、人民生活水平得到極大提高后的產(chǎn)物，隨著生活水平的提高，越來(lái)越多的人選擇旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行休閑度假活動(dòng)，但由于我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有政策，而且土地資源的相對(duì)稀缺性，也就限制了個(gè)人擁有二套或二套以上的房屋進(jìn)行休閑度假的可能，而且國(guó)外分時(shí)度假產(chǎn)品的發(fā)展也離不開(kāi)國(guó)外發(fā)達(dá)的金融體系的支撐，這些都對(duì)我國(guó)的旅游房地產(chǎn)的發(fā)展有很大的借鑒作用，所以我們對(duì)比研究國(guó)外的分時(shí)度假產(chǎn)品的發(fā)展來(lái)完善我國(guó)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展還是很有意義的。2.2國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究綜述90年代中后期，我國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)相關(guān)研究。分時(shí)度假在90年代引入我國(guó)后，在發(fā)展的過(guò)程中，首先以“產(chǎn)權(quán)酒店”的形式出現(xiàn)，隨后在2001年第一屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)及旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇上提出“旅游房地產(chǎn)”這一新概念。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，越來(lái)越多的專家學(xué)者開(kāi)始進(jìn)行旅游房地產(chǎn)方面的相關(guān)研究，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于旅游房地產(chǎn)的研究主要集中在以下幾個(gè)方面：1、 概念的界定。正是由于旅游房地產(chǎn)在我國(guó)還是一種新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，而且國(guó)外也沒(méi)有相應(yīng)的概念形式可以借鑒，目前對(duì)于旅游房地產(chǎn)概念的界定還有很多不同的觀點(diǎn)和認(rèn)識(shí)。關(guān)于旅游房地產(chǎn)的概念界定問(wèn)題將在研究對(duì)象中詳細(xì)論述，在此就不多做解釋。2、 開(kāi)發(fā)模式和類型的劃分。對(duì)于旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和類型劃分，陳衛(wèi)東早在1996年就探討了區(qū)域旅游房地產(chǎn)的三種開(kāi)發(fā)模式，即隨意型、規(guī)劃型和混合型。巨鵬等（2002）根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中房產(chǎn)景觀的“賣點(diǎn)”的不同，將其劃分為景觀設(shè)計(jì)房產(chǎn)與旅游景觀房產(chǎn)兩個(gè)群體，然后再分別進(jìn)行細(xì)分。陳勁松等（2003）認(rèn)為旅游房地產(chǎn)有五大類型六大開(kāi)發(fā)模型，分別為景觀住宅（第一居所）、度假休閑區(qū)、主題公園（旅游區(qū)畔地產(chǎn)）、康體娛樂(lè)區(qū)（旅游區(qū)內(nèi)地產(chǎn)）、商業(yè)游憩區(qū)五大類型及旅游地產(chǎn)第一居所開(kāi)發(fā)模型、旅游地產(chǎn)第二居所開(kāi)發(fā)模型、產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)模型、商務(wù)度假開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)模型、商務(wù)度假開(kāi)發(fā)模型、旅游地產(chǎn)空間分布模型六大開(kāi)發(fā)模型。3、 存在的問(wèn)題及對(duì)策。吳老二、吳建華、胡敏(2003)分析了發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約，提出了在發(fā)展旅游房地產(chǎn)過(guò)程中的制度建設(shè)、交換體系的建立、融資體制和管理體制等問(wèn)題。鄧仕敏(2003)分析了我國(guó)目前旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了存在的問(wèn)題以及發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議。馮雁軍(2002)認(rèn)為目前的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中浮燥而又時(shí)尚的產(chǎn)業(yè)，他具體分析了旅游房地產(chǎn)浮燥的十個(gè)表現(xiàn)并提出了改善的方向。4、 可行性和動(dòng)力機(jī)制。曹繪襄(2002)對(duì)海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的可行性和必要性進(jìn)行了實(shí)證研究。余艷琴、趙峰(2003)中對(duì)我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的可行性和制約因素進(jìn)行了分析，從制定規(guī)劃、健全法規(guī)、組織建設(shè)等方面提出了促進(jìn)我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的若干對(duì)策。李長(zhǎng)坡(2003)從旅游發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件和潛力進(jìn)行了分析，指出了我國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題和解決問(wèn)題的對(duì)策。陳淑云(2003)分析了我國(guó)發(fā)展旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在條件和外部條件——制度環(huán)境，并分析了旅游房地產(chǎn)外部制度環(huán)境存在的必要性。2.3國(guó)內(nèi)外研究總結(jié)與評(píng)述綜上所述，我國(guó)關(guān)于旅游房地產(chǎn)的研究大多集中在概念討論；類型劃分；我國(guó)發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)的可行性和制約因素分析；存在問(wèn)題及對(duì)策研究；開(kāi)發(fā)模式等方面，并對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)有了初步的研究。2004年起，對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究大量增多，不僅在研究領(lǐng)域上逐漸拓寬，研究的深度也明顯加大。對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念、類型劃分、開(kāi)發(fā)模式方面進(jìn)行了更加深入的探討，同時(shí)開(kāi)始在動(dòng)力機(jī)制、旅游業(yè)與房地產(chǎn)結(jié)合方式、綜合開(kāi)發(fā)策略等方面進(jìn)行研究。在理論研究方面也取得了一定的成果，包括旅游房地產(chǎn)系統(tǒng)論、旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新理論等。相應(yīng)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱情，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究則顯得非常薄弱。當(dāng)前對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究還停留在簡(jiǎn)單的概括描述階段，或是把房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析方法全盤套用，缺乏針對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的系統(tǒng)分析。3研究對(duì)象和研究?jī)?nèi)容3.1研究對(duì)象本文的題目是“旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買影響因素研究”，對(duì)于該題目中出現(xiàn)的若干關(guān)鍵詞解釋如下：購(gòu)買決策決策在人類社會(huì)的早期就已經(jīng)出現(xiàn)，但真正把決策概念引入現(xiàn)代科學(xué)的視野，使其獲得廣泛而深入的研究，則始于美國(guó)學(xué)者Barnard(1930年)等人在管理學(xué)著作中對(duì)決策概念的使用?？v觀國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)決策的研究主要分為兩大部分，一是對(duì)決策過(guò)程的研究，二是對(duì)決策影響因素的研究。本研究著重從后者即旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策的影響因素進(jìn)行研究，并對(duì)因素間的相互作用作了實(shí)證研究。另外，由于旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策是一個(gè)內(nèi)外因素綜合影響的復(fù)雜過(guò)程，從概念的接受到信息的收集再到方案的選擇和反饋要經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)的時(shí)間，為了方便研究，本研究截取了決策過(guò)程中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行研究，即消費(fèi)者進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，獲取某個(gè)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的相關(guān)信息，形成感知價(jià)值和感知風(fēng)險(xiǎn)，并依據(jù)事前的購(gòu)買動(dòng)機(jī)對(duì)該旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品做出購(gòu)買行為意愿并最終離開(kāi)銷售現(xiàn)場(chǎng)。需要指出的是，本研究考察的是購(gòu)買者的行為意愿而非購(gòu)買者最終的購(gòu)買行為。原因有二：第一，和購(gòu)買普通房產(chǎn)一樣，單筆交易涉及金額較大，購(gòu)買者需要深思熟慮，從有購(gòu)買意向到最后簽訂合同交易成功延續(xù)的時(shí)間比較長(zhǎng)，加上分時(shí)度假這種旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品還有銷售冷靜期，為了降低研究難度所以只考慮購(gòu)買者的購(gòu)買行為意愿；第二，行為意愿是對(duì)消費(fèi)者在未來(lái)是否采取某中具體行為的最直接的預(yù)測(cè)方法，大量研究表明，行為意愿可以非常精確地預(yù)測(cè)大部分的社會(huì)行為（Fishbein&Manfredo，1992），所以用行為意愿來(lái)測(cè)量購(gòu)買者最后的購(gòu)買決策具有一定的科學(xué)性。（2） 旅游房地產(chǎn)國(guó)外沒(méi)有旅游房地產(chǎn)的固定詞匯，而國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界和業(yè)界對(duì)旅游房地產(chǎn)概念的理論解釋很不統(tǒng)一。部分學(xué)者認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能（宋飛，2001）。還有些學(xué)者注重旅游房地產(chǎn)的環(huán)境依托特性，認(rèn)為旅游房地產(chǎn)必須依托周邊豐富的旅游資源，因此又把旅游房地產(chǎn)稱為“旅游景觀房產(chǎn)”或“景觀房產(chǎn)”（張奕，2001；巨鵬等，2002）。吳老二等（2003）給予旅游房地產(chǎn)以廣義和狹義的理解，“從廣義上講，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可以叫旅游房地產(chǎn)；從狹義上講，特指引入分時(shí)度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的旅游房地產(chǎn)”。而程紹文等（2003）則從旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)角度對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行了界定，認(rèn)為旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)既應(yīng)包括一部分以旅游資源及其依附的土地為主體和載體的地產(chǎn)市場(chǎng)，又包括旅游設(shè)施及建筑物為主體和載體的房產(chǎn)市場(chǎng)，它實(shí)際上是旅游業(yè)與投資資本及房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一種新型的投資方式和開(kāi)發(fā)模式。本研究則主要借鑒程紹文學(xué)者的定義，即既包括一部分以旅游資源及其依附的土地為主體和載體的地產(chǎn)市場(chǎng)，又包括旅游設(shè)施及建筑物為主題和載體的房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體指景觀房產(chǎn)、分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店三類，他們都可以為消費(fèi)者購(gòu)買。（3） 上海上海是近年來(lái)旅游房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較快的地區(qū)，大量景觀房產(chǎn)相繼建成，國(guó)內(nèi)外多家知名飯店集團(tuán)也進(jìn)行了分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)模式以平衡淡旺季差異，所以研究上海地區(qū)的旅游房地產(chǎn)具有一定的典型性。其次，魏小安曾提出休閑（旅游）房產(chǎn)尚未平民化，目前中國(guó)休閑（旅游）房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的還是中高端市場(chǎng)，而作為我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈之一的長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國(guó)前列，中高端市場(chǎng)相對(duì)集中，具有巨大的潛在市場(chǎng)。所以研究上海地區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)買決策具有一定的代表性。再者，“百里不同風(fēng)，千里不同俗”，不同地區(qū)的消費(fèi)者文化背景不同，消費(fèi)觀念不同，所以消費(fèi)者購(gòu)買決策存有一定的地理差異。所以研究上海一地的旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策具有一定的科學(xué)性。綜上所述，本文的研究對(duì)象為上海地區(qū)購(gòu)買或再次購(gòu)買景觀房產(chǎn)、分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)和潛在消費(fèi)者。3.2研究?jī)?nèi)容在具體的研究?jī)?nèi)容上，筆者從旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)著手，從消費(fèi)者行為的角度出發(fā)，研究旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)、感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)對(duì)購(gòu)買行為意愿的影響，從感知和動(dòng)機(jī)兩個(gè)角度研究旅游房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)者的購(gòu)買決策。筆者希望本研究結(jié)論在提升旅游房產(chǎn)供應(yīng)方（開(kāi)發(fā)商、銷售商、經(jīng)營(yíng)商）開(kāi)發(fā)和銷售技能，緩解旅游房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)矛盾方面有一定的指導(dǎo)作用。本文的研究?jī)?nèi)容包括三個(gè)方面：①探討旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程中，購(gòu)買動(dòng)機(jī)、感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買行為意愿的緯度及其測(cè)量指標(biāo)；②從動(dòng)機(jī)與感知兩個(gè)角度，探討在旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策過(guò)程中，購(gòu)買動(dòng)機(jī)、感知風(fēng)險(xiǎn)、感知價(jià)值與購(gòu)買行為意愿的相互關(guān)系；③探討消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)因素、旅游房地產(chǎn)類型等對(duì)旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策過(guò)程中購(gòu)買動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者感知和購(gòu)買行為意愿的影響。正文共分為七章：第一章為緒論。主要說(shuō)明本文的研究背景和意義、研究對(duì)象和內(nèi)容、研究方法，并對(duì)以往旅游房地產(chǎn)研究進(jìn)行總結(jié)與評(píng)述。第二章為相關(guān)理論基礎(chǔ)。進(jìn)行旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者決策研究涉及到四個(gè)方面的相關(guān)理論：①房地產(chǎn)學(xué)相關(guān)理論；②旅游心理學(xué)相關(guān)理論；③經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論；④消費(fèi)者行為學(xué)相關(guān)理論。旅游房地產(chǎn)起步較晚，理論研究更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)踐，各方面的理論還不成熟，所以旅游房地產(chǎn)研究要進(jìn)一步吸取相關(guān)理論素養(yǎng)，集成創(chuàng)新，為建構(gòu)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者行為理論與方法論打下基礎(chǔ)。第三章為基于理論分析的旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策概念化體系構(gòu)建。主要從旅游學(xué)和房地產(chǎn)學(xué)角度回顧消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)、感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買行為意愿等相關(guān)理論與重要研究成果，通過(guò)對(duì)研究成果的總結(jié)、評(píng)述，最后形成旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策的概念化模型。第四章為上海旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策實(shí)證研究的引入。首先，對(duì)上海旅游房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀進(jìn)行橫向和縱向分析；然后，在對(duì)旅游房地產(chǎn)供給方和需求方的訪談研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合文獻(xiàn)研究成果，初步提取各研究變量的屬性，明確相關(guān)概念的量表設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，并進(jìn)行問(wèn)卷前測(cè)，通過(guò)CITC與信度檢驗(yàn)來(lái)凈化研究量表。第五章為上海地區(qū)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策模型構(gòu)建與研究假設(shè)。在數(shù)據(jù)整理、樣本描述、描述性統(tǒng)計(jì)、信度分析等初步分析的基礎(chǔ)上，運(yùn)用SPSS15.0統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者感知與購(gòu)買行為意愿等，按主成分分析法提取因素。在因素分析的基礎(chǔ)上，提出本文的研究模型與研究假設(shè)。第六章為上海地區(qū)旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策假設(shè)檢驗(yàn)與統(tǒng)計(jì)分析。主要運(yùn)用SPSS15.0統(tǒng)計(jì)分析軟件和AMOS7.0軟件對(duì)樣本進(jìn)行相關(guān)分析，對(duì)模型進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn)，對(duì)顧客屬性進(jìn)行方差分析等，逐一驗(yàn)證前一章所提出的研究假設(shè)。第七章為研究結(jié)論與展望。本部分主要對(duì)數(shù)據(jù)分析、假設(shè)檢驗(yàn)的結(jié)果進(jìn)行討論，為旅游房地產(chǎn)供應(yīng)方如何根據(jù)消費(fèi)者的屬性、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買決策過(guò)程開(kāi)發(fā)銷售適合市場(chǎng)需求的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，化潛在需求為現(xiàn)實(shí)需求，優(yōu)化供求結(jié)構(gòu)提出相關(guān)對(duì)策。并總結(jié)研究結(jié)論，研究貢獻(xiàn)和局限，展望未來(lái)的研究方向。根據(jù)研究?jī)?nèi)容，本文的研究思路如圖1.1所示：

圖1.1論文研究思路結(jié)合研究?jī)?nèi)容和大致思路，論文大綱如下：第1章緒論1.1研究背景和研究意義1.2國(guó)內(nèi)外旅游房地產(chǎn)研究進(jìn)展1.3研究對(duì)象和研究?jī)?nèi)容1.4研究方法第2章相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1房地產(chǎn)學(xué)相關(guān)理論2.2旅游心理學(xué)相關(guān)理論2.3經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論2.4消費(fèi)者行為學(xué)相關(guān)理論2.5結(jié)論第3章基于理論分析的旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策概念化體系構(gòu)建3.1消費(fèi)者感知價(jià)值3.2消費(fèi)者感知風(fēng)險(xiǎn)3.3購(gòu)買動(dòng)機(jī)3.4消費(fèi)者行為意愿3.5旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策概念化體系的構(gòu)建第4章上海旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策實(shí)證研究的引入4.1上海旅游房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀分析以時(shí)間為序縱向分析以細(xì)分市場(chǎng)為序橫向分析4.2研究設(shè)計(jì)4.2.1小規(guī)模訪談4.2.2調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)4.2.3調(diào)查對(duì)象及方法4.2.4問(wèn)卷前測(cè)4.2.5數(shù)據(jù)收集與分析方法第5章上海地區(qū)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策模型構(gòu)建與研究假設(shè)5.1樣本描述5.2描述型統(tǒng)計(jì)分析5.3信度分析5.4因素分析5.4.1消費(fèi)者感知價(jià)值的因素分析5.4.2消費(fèi)者感知風(fēng)險(xiǎn)的因素分析5.4.3消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素分析5.4.4消費(fèi)者行為意愿的因素分析5.5基于因素分析的研究模型與假設(shè)5.5.1研究模型5.5.2研究假設(shè)第6章上海地區(qū)旅游房地產(chǎn)購(gòu)買決策假設(shè)檢驗(yàn)與統(tǒng)計(jì)分析6.1相關(guān)分析6.2基于結(jié)構(gòu)方程模型的假設(shè)檢驗(yàn)6.2.1模型的假設(shè)檢驗(yàn)6.2.2研究假設(shè)的檢驗(yàn)結(jié)構(gòu)與解釋6.3消費(fèi)者屬性的方差分析6.4旅游房地產(chǎn)類型的方差分析第7章研究結(jié)論與展望7.1研究結(jié)論7.1.1本研究的結(jié)論7.1.2本研究的貢獻(xiàn)7.2本研究的應(yīng)用7.4研究局限與展望7.4.1研究局限7.4.2研究展望參考文獻(xiàn)附錄1小規(guī)模訪談提綱附錄2旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策調(diào)查問(wèn)卷附錄3碩士研究生在讀期間科研成果致謝4研究方法本文采用理論規(guī)范研究和實(shí)證分析相結(jié)合的方法，進(jìn)行充分的理論分析與邏輯論證?，F(xiàn)將主要的研究方法歸納如下。4.1文獻(xiàn)研究通過(guò)前期的文獻(xiàn)閱讀，了解購(gòu)買動(dòng)機(jī)、感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買行為意愿、購(gòu)買決策的研究現(xiàn)狀，構(gòu)建量表，并形成初步的問(wèn)卷。文獻(xiàn)的取得主要是通過(guò)浙大圖書館的數(shù)據(jù)庫(kù)資源，特別是SDOL、EBSCOhost、Proquest、CNIK等國(guó)內(nèi)外數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)一些關(guān)于購(gòu)買決策、旅游者決策、購(gòu)房決策、感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、行為意愿的綜述類文獻(xiàn)其后所列的文獻(xiàn)尋找相關(guān)文獻(xiàn)；通過(guò)搜索引擎，通過(guò)鍵入關(guān)鍵詞，如購(gòu)買決策、感知風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行查找；此外還通過(guò)一些書籍的閱讀獲得基礎(chǔ)理論，如結(jié)構(gòu)方程模式理論與應(yīng)用、消費(fèi)者行為研究、旅游房地產(chǎn)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教程、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)等。4.2實(shí)證分析4.2.1訪談研究與問(wèn)卷調(diào)查在研究過(guò)程中，前往中華分時(shí)度假網(wǎng)總部（上海）、杭州宋城集團(tuán)等，與管理者及消費(fèi)者進(jìn)行深入訪談，為研究設(shè)計(jì)進(jìn)一步提供客觀依據(jù)，修正與明確研究變量。在文獻(xiàn)研究與訪談研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)本研究問(wèn)卷。問(wèn)卷共分四個(gè)部分：對(duì)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的調(diào)查、對(duì)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程中感知風(fēng)險(xiǎn)與感知價(jià)值的調(diào)查、對(duì)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者最后的購(gòu)買行為意愿的調(diào)查以及消費(fèi)者個(gè)人基本資料。在預(yù)調(diào)研、修正問(wèn)卷的基礎(chǔ)上，計(jì)劃于2009年4月初至2009年6月底進(jìn)行問(wèn)卷發(fā)放。途徑主要以實(shí)地調(diào)研為主，網(wǎng)絡(luò)途徑為輔。對(duì)于實(shí)地調(diào)研，主要選擇上海地區(qū)的景觀房產(chǎn)銷售展示中心、經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假或產(chǎn)權(quán)酒店的知名高星級(jí)酒店大堂、分時(shí)度假或產(chǎn)權(quán)酒店的銷售中心進(jìn)行；對(duì)于網(wǎng)絡(luò)途徑，主要是通過(guò)在（中華分時(shí)度假網(wǎng)）發(fā)布研究問(wèn)卷，并在攜程、天涯論壇、19樓等地設(shè)置鏈接，吸引熱心網(wǎng)友，進(jìn)行調(diào)查分析。4.2.2結(jié)構(gòu)方程建模（SEM）分析結(jié)構(gòu)方程模型（StructuralEquationModeling，簡(jiǎn)稱SEM）是一種結(jié)合了來(lái)自于心理測(cè)驗(yàn)學(xué)理論的驗(yàn)證性因子分析建模以及與計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)的結(jié)構(gòu)方程建模的多元變量分析技術(shù)，用以解決關(guān)于可觀測(cè)變量衡量的潛在結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系問(wèn)題。通過(guò)使用SEM建模技術(shù)，研究者可以構(gòu)造重要的潛在結(jié)構(gòu)的模型，同時(shí)又充分考慮到這些指標(biāo)的不可靠性。本研究嘗試性的將結(jié)構(gòu)方程建模（SEM）技術(shù)用于旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策研究中，采用專業(yè)結(jié)構(gòu)方程軟件AMOS7.0進(jìn)行分析。構(gòu)造出旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者感知對(duì)消費(fèi)者最終的購(gòu)買行為意愿的影響模型，識(shí)別它們之間一系列相互依賴的多重關(guān)系與內(nèi)在作用結(jié)構(gòu)，以進(jìn)一步檢驗(yàn)本研究提出的假設(shè)，并加以對(duì)比與總結(jié)。4.2.3SPSS數(shù)據(jù)分析及圖形處理本研究采用SPSS15.0作為描述性統(tǒng)計(jì)分析、因子分析、相關(guān)分析和方差分析（ANOVA）的工具。通過(guò)信度分析驗(yàn)證問(wèn)卷有效性，通過(guò)相關(guān)分析驗(yàn)證不同因素對(duì)旅游決策的相關(guān)關(guān)系，通過(guò)方差分析檢驗(yàn)不同指標(biāo)間是否存在顯著差異，并分別繪制相應(yīng)圖表對(duì)以上分析結(jié)果加以直觀的說(shuō)明。5研究創(chuàng)新點(diǎn)本研究的主要?jiǎng)?chuàng)新之處在于:1、研究?jī)?nèi)容的創(chuàng)新旅游房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)起步較晚，而在國(guó)外雖然發(fā)展得相對(duì)比較成熟，但主要還是在分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店方面，所以關(guān)于旅游房地產(chǎn)的理論研究相對(duì)較少。前國(guó)家旅游局規(guī)劃發(fā)展與財(cái)務(wù)司司長(zhǎng)魏小安提出，對(duì)于旅游房地產(chǎn)，需要進(jìn)一步研究的是項(xiàng)目的深度開(kāi)發(fā)，研究市場(chǎng)的深度營(yíng)銷，客人的深度需求。而本文正是彌補(bǔ)了國(guó)內(nèi)外對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方對(duì)產(chǎn)品的需求進(jìn)行的深入探討，深化了旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者行為的研究。2、 研究角度的創(chuàng)新市場(chǎng)需求的研究有多個(gè)角度，而從潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求最為關(guān)鍵的時(shí)刻正是消費(fèi)者的購(gòu)買決策過(guò)程，而此過(guò)程包含了消費(fèi)者心理過(guò)程和行為表現(xiàn)，非常復(fù)雜。本文則從旅游房地產(chǎn)的需求方——現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)、心理感知、行為意愿入手加以研究，明確消費(fèi)者購(gòu)買決策的影響因素，為供給方進(jìn)行有針對(duì)性的營(yíng)銷提供依據(jù)。3、 研究方法的創(chuàng)新國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)的研究大都停留在定性研究的層面上，對(duì)旅游房地產(chǎn)尤其是旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的定量研究尚不多見(jiàn)，而國(guó)外的旅游房地產(chǎn)的研究雖然定性和定量相結(jié)合，但定量研究的方法主要集中在描述性統(tǒng)計(jì)和因素分析上。而本研究運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析論證和結(jié)構(gòu)方程建模相結(jié)合的研究方法，具有較強(qiáng)的實(shí)踐基礎(chǔ)和理論價(jià)值，豐富并加深了旅游房地產(chǎn)的研究方法。6研究難點(diǎn)本研究最大的難點(diǎn)有二，一是問(wèn)卷設(shè)計(jì)；二是問(wèn)卷調(diào)查。6.1問(wèn)卷設(shè)計(jì)難點(diǎn)首先，由于旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)、感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、行為意愿的研究基本空白，所以在問(wèn)卷量表設(shè)計(jì)的時(shí)候只能參照旅游學(xué)和房地產(chǎn)學(xué)消費(fèi)者行為的相關(guān)量表，在最后大規(guī)模問(wèn)卷發(fā)放前必須對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行多次的修改和論證。其次，消費(fèi)者的最終購(gòu)買決策是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的行為，要么買，要么不買。但是介于“買”和“不買”之間還有大量的潛在購(gòu)買者，他們出于各方面原因暫時(shí)沒(méi)有買，但只要某一要素符合其需求時(shí)就會(huì)在一段時(shí)間由潛在消費(fèi)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者，所以對(duì)他們的研究也非常重要。那么該如何設(shè)定“購(gòu)買度”則成為問(wèn)卷設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。6.1問(wèn)卷調(diào)查難點(diǎn)由于旅游房地產(chǎn)特別是分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店等詞在國(guó)內(nèi)還比較新，知道或者聽(tīng)過(guò)這些概念的人較少，加大了問(wèn)卷發(fā)放時(shí)目標(biāo)人群搜索的難度，極大增加了問(wèn)卷調(diào)查的時(shí)間和工作量。7研究局限性與不足首先，由于旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策是一個(gè)待研究的新型領(lǐng)域，也是眾多因素相互作用的結(jié)果，量化和分析上尚存在一定難度，加之相關(guān)資料較少，因此，分析結(jié)果中難免存在著一些疏漏之處。其次，購(gòu)買決策完整的過(guò)程包括信息搜集、方案制定、方案選擇、信息反饋等個(gè)幾個(gè)環(huán)節(jié)，加上旅游房地產(chǎn)概念相對(duì)較復(fù)雜、支付的金額比較大，所以整個(gè)購(gòu)買決策過(guò)程持續(xù)的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，而本研究為了降低調(diào)研難度，截取了消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行研究，決策過(guò)程的研究不完整。8論文進(jìn)度安排階段時(shí)間任務(wù)第一階段2008年9月初一2009年1月中文獻(xiàn)收集和閱讀，確定論文題目與提綱，完成開(kāi)題報(bào)告第二階段2009年2月初一2009年3月中完成文獻(xiàn)綜述及問(wèn)卷初步設(shè)計(jì)第三階段2009年3月中一2009年3月底問(wèn)卷小規(guī)模訪談，修改，定稿第四階段2009年4月初一2009年6月底完成問(wèn)卷調(diào)查，獲得研究數(shù)據(jù)，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)與分析第五階段2009年7月初一2009年9月初整合所有數(shù)據(jù)與資料，完成論文初稿第六階段2009年9月初一2009年10月中完成論文第一次修改，二稿定稿第七階段2009年10月中一2009年11月底完成論文第二此修改，終稿定稿9參考文獻(xiàn)AdrianH.Pryce.Timeshareindustrystructureandcompetitiveanalysis[J].HospitalityManagement,2002:267-275.Bettman,J.R..Perceivedriskanditscomponents:amodelandempiricaltest[J].JournalofMarketingResearch,1973,10(5).BradyMichaelK,JosephCronin.CustomerOrientation:Effectsoncustomerserviceperceptionandoutcomebehaviors[J].JournalofServiceResearch.2001,(2):241-251.Brooker,G.AnAssessmentofanExpandedMeasureofPerceivedRisk[J].AdvancesinConsumerResearch,1984,11(1).CroninJ.JosephJr.,MichaelK.Brady,GTomasM.Hult.Assessingtheeffectsofquality,value,andcustomersatisfactiononconsumerbehavioralintentionsinserviceenvironments[J].JournalofRetailing,2000,76(2):193-218.GenschDH.Targetingtheswitchableindustrialcustomer[J].MarketingScience,1984,3(1):41-54.HastieR.ProblemsforJudgmentandDecisionMaking[J].AnnualReviewofPsychology,2001,52:653-683.Hobson,Wallace.Aresearchreportonprivateresidenceclubs:anewconceptforsecondhomeownership[J].InternationalJournalofHospitalityManagement.2002,21(3):285-300.JacobJ,ChestnutRW,FisherWA.Abehavioralprocessapproachtoinformationacquisitioninnondurablepurchasing[J].JournalofMarketingResearch,1978,15(4):532-534.LauraJ.Lawton,DavieWeaver,BillFaulkner.CustomersatisfactionintheAustralianTimeshareIndustry[J].JournalofTravelResearch,1998:30-38.MarkusHR&KatayamaS.Cultureandtheself:Implicationforcognition,emotion,andmotivation[J].PsychologicalReview,1991,98:224-253.Murray,K.B.andJ.L.Schlacter.Theimpactofservicesversusgoodsonconsumers'assessmentofperceivedriskandvariability[J].JournaloftheAcademyofMarketingScience,1990.Peter,J.P.andL.X.Tarpey..Acomparativeanalysisofthreeconsumerdecisionstrategies.JournalofConsumerResearch,1975,2(6).RandallS.Upchurch.AglimpseatUSconsumers5interestintimesharing[J].HospitalityManagement,2000(19):433-443.Stem,D.E.Jr.,C.W.LambandD.L.MacLachlan.PerceivedRisk:ASynthesis.EuropeanJournalofMarketing,1977,11(4).Stone,R.N.andK.Gronhaug.Perceivedrisk:Furtherconsiderationsforthemarketingdiscipline.EuropeanJournalofMarketing,1993,27(3).VarkiSajeev,MarkColgate.Theroleofpriceperceptionina