房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是資產(chǎn)所有人自己或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，以期實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大限度的保值增值行為。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要有物業(yè)管理、設(shè)施管理、財務(wù)管理和運(yùn)營管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其終極目標(biāo)是將運(yùn)營良好的資產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品，通過市場交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)管理關(guān)注資產(chǎn)的日常運(yùn)營，為租戶提供及時的服務(wù)，保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。它是對整個物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)化管理，包括制訂物業(yè)整體發(fā)展策略，進(jìn)行物業(yè)定位和定位調(diào)整分析、持有或出售物業(yè)的決策分析，物業(yè)費(fèi)用支出的管理與審批，物業(yè)運(yùn)行績效的監(jiān)控。并根據(jù)物業(yè)管理在市場競爭中的績效表現(xiàn)，評估物業(yè)公司的工作狀況，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。此外，確定物業(yè)投資目標(biāo)，審批物業(yè)更新計劃、新購或處置舊有物業(yè)以保持資產(chǎn)的運(yùn)營優(yōu)勢和市場競爭力，實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化也是房地產(chǎn)資產(chǎn)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)資產(chǎn)的設(shè)施管理主要集中在設(shè)施的運(yùn)行管理和維護(hù)上，包括各種水電管網(wǎng)和設(shè)備管理、安防管理、保潔管理、商務(wù)服務(wù)、前臺服務(wù)、維修管理、技術(shù)改造、節(jié)能管理、系統(tǒng)運(yùn)行和日常巡查等。設(shè)施管理所顯示出的服務(wù)水平對于資產(chǎn)的價值發(fā)揮具有重要的意義。高端持有型物業(yè)80%以上都委托專業(yè)的乃至國際性的管理公司進(jìn)行科學(xué)管理，其原因就在于此。設(shè)施管理前期的設(shè)備選型、設(shè)備招投標(biāo)、設(shè)備維保合同的簽訂等為后期經(jīng)營打下良好而堅實(shí)的基礎(chǔ)具有重要意義，后期則通過專業(yè)的物業(yè)操作和維護(hù)使整個物業(yè)設(shè)施設(shè)備保持長久如新，避免“一年新、兩年舊、三年破”的狀況出現(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。房地產(chǎn)資產(chǎn)的財務(wù)管理對象的特征在于，資產(chǎn)以出租為主而不是出售，以保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)的單一性，對物業(yè)享有永久性的權(quán)利和義務(wù)。從而，資產(chǎn)管理的財務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長久性的保值、增值并獲得超額利潤。在資產(chǎn)成長的過程中，前期的資金支持以及后期的經(jīng)營管理對于廣義商業(yè)地產(chǎn)的成功有著十分重要的作用。在后期經(jīng)營的財務(wù)管理中，租戶或業(yè)主的管理費(fèi)一般包含在租金之內(nèi)，維修基金由開發(fā)商支付并以投資計劃來做安排。其風(fēng)險在于出租率底、租金收取不及時。因此，物業(yè)的高端性以保證租戶的質(zhì)量是關(guān)鍵。從而，以此為基礎(chǔ)的預(yù)算的周密程度反映了資產(chǎn)管理水平的高低，其中以營業(yè)預(yù)算表和收支平衡表最為重要。此外，房地產(chǎn)融資在房地產(chǎn)資產(chǎn)的財務(wù)管理中占據(jù)重要地位。銀行貸款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS則更適合于持有型物業(yè)融資，它可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資渠道，溝通銀行存款與資本市場的關(guān)系，促進(jìn)持有型物業(yè)的健康發(fā)展。無論對于投資機(jī)構(gòu)還是個人投資者，商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)和寫字樓都屬于資本獲益最為顯著的持有型資產(chǎn)類型。有專業(yè)人士指出，“如何對最為顯著的資產(chǎn)進(jìn)行管理”和“如何進(jìn)行有效的資產(chǎn)財務(wù)管理”是目前投資者最為關(guān)心的兩個話題，解決好以上兩個問題，是有效管理資產(chǎn)的重要途徑。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理-清華大學(xué)劉洪玉講座我今天講的題目是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面的問題。實(shí)際上，大家都知道了，我們國家加入WTO,然后申辦奧運(yùn)成功，這實(shí)際上給我們這個行業(yè)帶來了很多的新的機(jī)會，大家都在尋求在這樣一個變化了以后的環(huán)境條件下，尋求自己的企業(yè)里邊的應(yīng)對的措施，那么這種外部環(huán)境的變化，實(shí)際上給我們帶來了好多的挑戰(zhàn)，這里邊我們列舉了一些，比如說土地的市場日趨規(guī)范，傳統(tǒng)的從土地當(dāng)中獲得利潤的這種做法受到了挑戰(zhàn)。因為我們說，像全國各地現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)開始在做這種政府的土地儲備、土地整理，統(tǒng)一的土地出讓的政策，這一塊實(shí)際上我們說土地一級市場的管理，日趨規(guī)范，那么將來如果原來我們說開發(fā)商可以碰上一些比較好的項目，是因為地的原因，地便宜的話，那么現(xiàn)在這個問題也在逐漸的受到挑戰(zhàn)，所以，也有的公司就說了，實(shí)際上你有土地儲備這本身并不是你的競爭優(yōu)勢，因為土地儲備也是個雙刃劍，有時候可能會把你拖累死了也有可能，這并不是說有了土地就有了財富。那么，另外這個消費(fèi)者日益的成熟，傳統(tǒng)營銷致勝的策略受到了置疑，我們實(shí)際上在中國的房地產(chǎn)市場上，我們走到全世界任何一個地方都看不到像中國的房地產(chǎn)市場這么熱鬧，然后看看各個媒體上面的廣告房地產(chǎn)占了非常大的份額。如果說原來我們作房地產(chǎn)初期的時候，還不注意營銷的問題，那么那時候拿著領(lǐng)導(dǎo)批的條子，可能還不注意這些。那么現(xiàn)在大家對于營銷非常重視，而且這個東西力量很神氣。但是，實(shí)際上現(xiàn)在大家也慢慢的感覺到老百姓對這些營銷的手段、營銷的花招已經(jīng)給弄暈了，他不知道哪個好了，哪個壞了，所以大家都還在出奇招，但是再奇效果也開始明顯的遞減了，所以有的開發(fā)商說我前面花了500萬廣告費(fèi)賣了200萬的房子，這種情況已經(jīng)出現(xiàn)了。另外投資一體化趨勢加速，打破了區(qū)域市場的壟斷。那么像外地的投資者，包括境外的投資者，再像有比較高的利潤空間的這樣一些市場在進(jìn)入。他對于當(dāng)各個地方原來已經(jīng)形成的那種格局提出了挑戰(zhàn)，像北京這個地方，大家都一直認(rèn)為北京這個市場利潤比較高，而且不太容易進(jìn)來。但是，實(shí)際上隨著投資一體化趨勢的加速，北京現(xiàn)在實(shí)際上也在吸納百川，有南軍北伐，有東北虎南下，各種各樣的說法都有，這個市場上很熱鬧。那么，再一個就是信息技術(shù)發(fā)展很迅速，信息技術(shù)的發(fā)展一個方面使得競爭趨向于理性，因為由于信息技術(shù)的發(fā)展，使得這個市場的信息越來越公開了，提高了生產(chǎn)效率。另一方面，也改變了開發(fā)商的這種商業(yè)模式，要求開發(fā)商提高它的產(chǎn)品和服務(wù)的附加價值。再有一個就是房地產(chǎn)金融行業(yè)也在不斷的發(fā)展，這樣就使得房地產(chǎn)市場和資本市場的聯(lián)系越來越密切，那么又跟我們整個宏觀的經(jīng)濟(jì)又相關(guān)，實(shí)際上現(xiàn)在我們房地產(chǎn)投資過程當(dāng)中籌措資金的成本在不斷的下降，那么這樣也導(dǎo)致了競爭的加劇。在這個時候，開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的核心問題，我覺得一個是怎么組織好企業(yè)內(nèi)部和外部的資源，為市場提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤目標(biāo)的同時，提高最終客戶的滿意度。所以，我想今天給大家介紹的是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值連，探討價值連延伸對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響，主要是探討這樣一個問題。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈的分析，首先解釋一下這個問題，那么我們說一個企業(yè)的價值鏈和他所從事的單個活動的方式，反應(yīng)了他的歷史戰(zhàn)略和這些戰(zhàn)略的途徑以及反應(yīng)的基本的經(jīng)濟(jì)效益。那么基本的價值活動是涉及產(chǎn)品的物質(zhì)創(chuàng)造及其銷售、轉(zhuǎn)移給買方和售后服務(wù)的各種活動，那么企業(yè)中的基本價值活動通?？梢苑譃閮?nèi)部后勤、生產(chǎn)經(jīng)營、外部后勤、市場營銷和服務(wù)這幾個類別，還有一些是屬于輔助的基本價值活動主要是通過提供外購?fù)度?、技術(shù)人力資源以及各種企業(yè)范圍的職能提供相互的支持，這我就不說了。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，它實(shí)際上始終在遵循一定的程序，去開發(fā)一個又一個的想法，這個程序主要我們一般把它分成八個階段，包括尋找投資機(jī)會，細(xì)化投資的方案，然后進(jìn)行可行性研究，進(jìn)行合同的談判，然后簽署有關(guān)的協(xié)議，進(jìn)行工程建設(shè)，竣工，投入使用，然后進(jìn)入到房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理這樣一個過程。為什么要作價值鏈分析呢？我們說主要的目的就是要尋找競爭優(yōu)勢的來源，將資源集中到有利可圖的環(huán)境當(dāng)中去，實(shí)際上我們大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中有一種大家都已經(jīng)感覺到了的。實(shí)際上越向前延伸，那么它的利潤空間實(shí)際上是越大的。為什么一個規(guī)劃師作一個方案可以拿幾百萬美元呢？畫兩張圖，作一個規(guī)劃方案我們就給他幾百萬美元，然后作施工圖的時候，結(jié)構(gòu)工程師花了牛勁做了一萬張圖，可能我們連20萬美元都不給他。實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)越往前延伸利潤越大。為什么？因為我們在前期實(shí)際上做工作的風(fēng)險也是比較大的，那么相對應(yīng)的，越往后就越?jīng)]有風(fēng)險，所以后面的利潤水平就會降低。但是，實(shí)際上每個企業(yè)如果大家都想作前端的事情，作利潤高的事情都不可能，那么每個企業(yè)都要和自己的實(shí)際情況來結(jié)合，在產(chǎn)業(yè)鏈這個環(huán)節(jié)當(dāng)中，實(shí)際上主要是要把你的優(yōu)勢發(fā)揮出來，集中運(yùn)用到某一個環(huán)節(jié)當(dāng)中去創(chuàng)造價值。那么價值鏈在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計上能夠發(fā)揮有益的作用，那么就是說你知道價值鏈的形式，怎么去設(shè)計公司的結(jié)構(gòu)，那么他有很大的幫助，另外價值鏈分析有助于明確某一種價值的成本結(jié)構(gòu)，另外對企業(yè)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)競爭格局也有幫助。這就是價值鏈級別企業(yè)競爭優(yōu)勢的時候作價值鏈分析，包括了基本的活動，剛才說的，然后有輔助的活動這樣兩個部分構(gòu)成的。那么，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，它的價值鏈的研究主要一個是價值活動的識別，然后是價值活動的歸類，然后形成一個價值鏈。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)它的業(yè)務(wù)分類我們基本上按照開發(fā)的過程，有機(jī)會尋找、前期、規(guī)劃設(shè)計、土地開發(fā)、建筑管理、市場營銷，然后接下來就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理，這個就是在每個階段要做的工作。實(shí)際上，這里邊我們說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施這里邊包括了人力資源，然后就是上邊這一塊，他也能夠?qū)ζ髽I(yè)的利潤產(chǎn)生很大的影響。那么，底下這個基礎(chǔ)的活動，就是我們看前邊這個圖，實(shí)際上有基本活動，有這個企業(yè)輔助的活動，那么這兩塊實(shí)際上都是對我們企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生很大的影響，人力資源就是招聘、培訓(xùn)這一塊，支持系統(tǒng)就是這些信息、法規(guī)這些東西，支持系統(tǒng)，然后就是采購的系統(tǒng)，這是一部分輔助的活動。那么它的基本活動是在這底下，那么房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的流程，一般的都是先形成一個創(chuàng)意，然后尋找這個機(jī)會，進(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，進(jìn)行土地的開發(fā)，然后進(jìn)行建設(shè)管理，然后進(jìn)行市場營銷，進(jìn)行資產(chǎn)管理，實(shí)際上這個過程，我們叫生產(chǎn)及營銷的組織，然后這一塊主要是產(chǎn)品的設(shè)計管理。我們發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個當(dāng)中，實(shí)際上產(chǎn)品設(shè)計管理和生產(chǎn)營銷組織這兩各環(huán)節(jié)，是它的最主要的環(huán)節(jié)。為什么呢？因為產(chǎn)品的設(shè)計管理這一塊，主要是要把握住用戶的需求，發(fā)現(xiàn)價值的空間，就是說在北京的這樣一個市場上，為什么有的開發(fā)商說，我這一平米房子占6000塊錢，利潤是6000塊錢，我現(xiàn)在賣1萬2，我有6000是利潤，有6000是成本，那么也有的開發(fā)商說我這個房子是6000，我賣7000都很費(fèi)勁，那么實(shí)際上6500還賣了一部分，那么都同在北京的市場上，那么實(shí)際上利潤空間是不一樣的，這里面和用戶的需求是直接相關(guān)的，需求的特征。這里邊從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，我們有時候講需求彈性，對于普通的這些房地產(chǎn)項目來說，比如說普通住宅來說，你的價格彈性就不是非常的大了。這個時候，實(shí)際上你要想獲得比較高的這種利潤，就不太容易。但是相對來說風(fēng)險比較小。對于這個高端的，我們所謂的高端產(chǎn)品來說，比如萬通，萬通做的萬泉新欣家園，可能是五千多塊錢的成本，現(xiàn)在賣一萬二、一萬三的一平米，那么連馮侖自己都承認(rèn)，這種項目是可遇不可求，那么我只是碰到了，瞎貓碰死耗子碰上了，那么這里面也沒有那么簡單，怎么別人沒碰到讓你給碰到了，這里面也有一個怎么把握用戶的需求，發(fā)現(xiàn)價值空間的問題。另外就是生產(chǎn)營銷組織，你發(fā)現(xiàn)了這種需求怎么去滿足他，發(fā)現(xiàn)了這種價值空間，怎么去滿足這個價值，那么所以我們這兩個是房地產(chǎn)價值鏈當(dāng)中最關(guān)鍵的兩各環(huán)節(jié)。那么在房地產(chǎn)管理當(dāng)中一個是垂直的價值鏈的管理，把價值滲透到材料的供應(yīng)、客戶的服務(wù)等上下由的環(huán)節(jié)，這是垂直的價值鏈管理。還有一個是叫水平的價值鏈管理，就是位于價值鏈同一水平之間的企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，比如說現(xiàn)在有房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)，什么住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟這種，這實(shí)際上是一種水平價值鏈的管理。有了這個價值鏈的概念，實(shí)際上又有一個價值鏈擴(kuò)展，業(yè)務(wù)的擴(kuò)展問題，我們現(xiàn)在國內(nèi)有很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是上市公司，那么大家都開始在琢磨，因為對于一個上市公司來說，他非常重要的是他要有比較平穩(wěn)的業(yè)績，那么顯然，僅僅是作房地產(chǎn)開發(fā)滿足不了股民對這個公司的業(yè)績平穩(wěn)性的要求，所以，都希望在圍繞著房地產(chǎn)的價值進(jìn)行一些相關(guān)的拓展，那么這個表里邊就是臺灣做的一個研究，這個房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拓展的時候，他往哪些方面拓展，比如說房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，酒店管理、旅館的管理、大樓的管理、建筑經(jīng)理、營造，營造就是我們的建筑施工，然后建設(shè)等等。他這里面往建設(shè)，往倉儲、商場這些地方，還有酒店管理拓展的比較多的。他么這些行業(yè)實(shí)際上是跟房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的。另外還有一種拓展就是和海外投資和金融、證券這個方面的拓展也比較多，再有其他的就是往高科技方面拓展，有的高科技服務(wù)業(yè)，像物業(yè)管理的服務(wù)，個別的還有到制造業(yè)，因為比如像住宅產(chǎn)業(yè)化的過程當(dāng)中，住宅的布品、布件的生產(chǎn)，這實(shí)際上是制造業(yè)工業(yè)的東西。我們在分析我們國家好多房地產(chǎn)企業(yè)的時候，很多企業(yè)因為原來可能都是從其他的行業(yè)轉(zhuǎn)過來的，就是我們所說的買殼，然后把自己裝進(jìn)去上市?？赡茉瓉磉@個上市公司是搞旅游的，然后就被房地產(chǎn)企業(yè)控股了以后，想辦法把房地產(chǎn)裝進(jìn)去，裝進(jìn)去以后，實(shí)際上這里邊又有好多你原來的主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)和新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之間的這種關(guān)聯(lián)度。那么很多房地產(chǎn)企業(yè)也投資搞高科技，有的還搞生物制藥，實(shí)際上這里邊我們說在作這種布局的時候，實(shí)際上就面臨著很大的風(fēng)險，為什么呢？我們可以從臺灣的經(jīng)驗也可以看出來，實(shí)際上他拓展的時候，首先或是在圍繞著自己相關(guān)的行業(yè)，然后金融也是跟他密切相關(guān)的，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)他積累了大量的這種投融資的經(jīng)驗，而對其他的領(lǐng)域就相對的少一些。所以，他在多元化發(fā)展的時候，首先考慮跟自己的本產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)的發(fā)展機(jī)會，另外在跨行業(yè)拓展業(yè)務(wù)的時候，大部分進(jìn)軍的是金融和投資行業(yè)，這個房地產(chǎn)企業(yè)具有大量的資金，并且在長期的項目開發(fā)中積累了大量的融資項目有關(guān)，而且這些行業(yè)所投入的現(xiàn)金流、特點(diǎn)及融資投資能力的提高，都符合房地產(chǎn)本身需要的利益，也就是說在尋求拓展的時候，實(shí)際上是要形成相互支持的態(tài)勢，而不是分散他的資源。我們現(xiàn)在實(shí)際上很多開發(fā)公司在考慮拓展的時候，往往是跟自己的主業(yè)來競爭資源，而不是能夠形成互補(bǔ)的這樣一種態(tài)勢。策略聯(lián)盟也是橫向價值鏈管理的一種模式，聯(lián)盟內(nèi)的企業(yè)結(jié)合各自的專長，相互提供商機(jī)，共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，但是這個在中國實(shí)現(xiàn)起來可能是比較艱難，不同的企業(yè)之間如果能夠在目前這個階段，誰也不服誰的階段，那么大家怎么能夠相互提供商機(jī)互補(bǔ)，不太容易做到，但是這確實(shí)是提高企業(yè)競爭力有效的一個途徑。另外就是通過軟硬件結(jié)合的方式，向消費(fèi)者提供更多元化的成套的服務(wù)，比如說通過這種聯(lián)盟，幫助企業(yè)拓展市場空間，降低經(jīng)營成本，滿足多元化的需求，提升企業(yè)的品牌形象，形成一系列的垂直服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)。比如說像我們國內(nèi)原來就有過這種房地產(chǎn)住宅剛才提到的那些聯(lián)盟，他就希望能夠在中國的市場上占有一定的份額，一說這個聯(lián)盟，然后通過集團(tuán)統(tǒng)一采購，然后降低成本，然后因為實(shí)力強(qiáng)了，就可以提升形象，然后又可以自己形成一個垂直的服務(wù)鏈，包括材料供應(yīng)、布品、布件的生產(chǎn)都可以，他是這樣的一套思路，這個思路實(shí)際上是跟這種橫向價值鏈管理的用策略聯(lián)盟這樣一種方式去設(shè)計的。價值鏈管理當(dāng)中應(yīng)該注意的問題是什么呢？房地產(chǎn)垂直價值鏈的延伸對企業(yè)的要求比橫向價值鏈更高，他要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對不同領(lǐng)域有深刻而長遠(yuǎn)的分析認(rèn)識，要求企業(yè)集團(tuán)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、資源整合、信息和人力資源支持等等，現(xiàn)在實(shí)際上我們國家房地產(chǎn)企業(yè)都在擴(kuò)張，就像大連萬達(dá)，然后深圳的金地，然后萬科這樣一些企業(yè)，都在尋求擴(kuò)張。那么擴(kuò)張的過程當(dāng)中，很重要的一個就是你的能力，如果能力被稀釋了，你的資源由于你自己的資源不夠使用，也可能會在這個資源整合的過程當(dāng)中，也會出現(xiàn)問題，這都是值得大家認(rèn)真的去思考的東西。因為我自己接觸到的個最典型的一個例子就是我們國內(nèi)鄭州的亞細(xì)亞集團(tuán)，他經(jīng)營零售商業(yè)，然后進(jìn)軍了房地產(chǎn)，就由于房地產(chǎn)把他拖垮了，這里面很重要的一個原因就是他的管理能力，在鄭州那么一個市場他很強(qiáng)，而且在鄭州競爭對手的實(shí)力可能還一般，但是他到了廣州、到了上海、到了北京，那么這個競爭對手的實(shí)力要比他強(qiáng)，并不一定比他弱那么他的那點(diǎn)優(yōu)勢到了這邊普遍就不一定是優(yōu)勢了，但是他仍然很雄心勃勃的去到這些市場上競爭，而且這個競爭的時候，還要把大量的資金去投資到放到自己擁有的商場，因為零售業(yè)自己擁有商場、擁有這種情況實(shí)際上是不多的。那么，他在北京想作北京的項目，他買了11萬平米的樓，其中有4萬平米是市場，其他的面積是寫字樓、公寓，他原來設(shè)想把公寓和寫字樓賣掉，把利潤留到哪兒呢？留到商場，這個商場就是他賺的，白賺一個商場，然后自己開商場，想得很好，但是實(shí)際上他拓展的過程當(dāng)中，就發(fā)現(xiàn)由于資金自己的投資能力不夠，對房地產(chǎn)的行業(yè)也不熟悉，另外他的商場到處去開的結(jié)果，就是在鄭州的業(yè)務(wù)源到了北京就要當(dāng)部門經(jīng)理，連柜臺的這種班組長都不行了，就得到部門經(jīng)理了，很顯然即使你鄭州的售貨員的水平再高，到了當(dāng)部門經(jīng)理是另外一種要求。所以我們房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)展的時候，也存在著同樣的類似的問題。那么我們國家實(shí)際上在房地產(chǎn)從業(yè)人員職業(yè)化的這種能力的培養(yǎng)還不是很完善的時候，這個過程就更有問題，我們經(jīng)常會看到房地產(chǎn)行業(yè)有一些消息說哪個明星今天從這個集團(tuán)跑到那個集團(tuán)了，然后有哪個人被哪個人又挖走了，這樣走一個以后，企業(yè)就地震一次，甚至市場也跟著忽悠一次，媒體也跟著忽悠一次。實(shí)際上這個東西人才流動在一個健康的市場條件下是非常自然的。為什么我們目前出現(xiàn)了這種不自然的情況了呢？就是因為我們這方面的人才還非常的缺乏，而且還沒有形成這么一個機(jī)制來培養(yǎng)這些人才。大家都已經(jīng)一致的意識到了，在今后的市場競爭當(dāng)中，我們自己要有自己的核心競爭力，那么這個核心競爭力可能主要體現(xiàn)在4個方面，一種是設(shè)計管理的能力，一個是生產(chǎn)營銷的能力、組織的能力，一個是企業(yè)管理，要有一個很好的企業(yè)管理的平臺，還要有一個創(chuàng)新的能力，那么這里邊前邊的兩個能力大家現(xiàn)在基本上剛才說了也比較重視，那么企業(yè)管理平臺，這個就跟不同企業(yè)就有很大的關(guān)系了。那么我們現(xiàn)在實(shí)際上企業(yè)管理平臺如果企業(yè)的規(guī)模不是足夠大的話，這個平臺就不太容易做好。另外，創(chuàng)新能力，有人說我們創(chuàng)新風(fēng)險太大，我們還是要想辦法先讓企業(yè)具有學(xué)習(xí)的能力，就是不斷更新自己知識的能力，那么實(shí)際上在房地產(chǎn)行業(yè)里面的這種創(chuàng)新，一種是產(chǎn)品的創(chuàng)新、技術(shù)的創(chuàng)新，實(shí)際上你的管理、營銷的模式也是要創(chuàng)新的，那么這個就是對于一個企業(yè)的這種核心競爭能力的要求。我記得我原來就曾經(jīng)探討過一個問題，在前邊我們說的整個房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，比如說設(shè)計管理能力，我們現(xiàn)在都請洋設(shè)計師給我們設(shè)計，這個設(shè)計出來肯定好，老百姓喜歡。但是，實(shí)際上我最近參加了一些大的項目規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)，然后評審，就發(fā)現(xiàn)洋設(shè)計就是在營銷的時候形成了一個說法，說這是洋人設(shè)計的，但是實(shí)際上內(nèi)容并不一定合適，并不一定適應(yīng)我們中國市場需求的特征。所以這里邊我們說，各個企業(yè)都在琢磨，怎么去把自己做大做強(qiáng)，萬通馮侖是不是剛剛講完，馮總他一直希望把萬通做成一個房地產(chǎn)行業(yè)的百年老店，要想辦法長久不衰。那么他自己也在琢磨一些創(chuàng)新的問題。但是，我曾經(jīng)也很重視，多次提出來一個問題，就是如果房地產(chǎn)企業(yè)他的主營業(yè)務(wù)就是作房地產(chǎn)開發(fā)的話，那么實(shí)際上要想作到百年老店是非常困難的，因為就是馮總他自己也使，房地產(chǎn)企業(yè)就跟賭博似的，兩塊變四塊，四塊變八塊，八塊輸了就回零，從零開始，然后再一塊變兩塊，兩塊變四塊，老是這么翻，翻到最后又回來。那么就像一個很大的房地產(chǎn)公司在加拿大的，就是因為在英國做了一個千年瓊頂?shù)囊粋€項目，那么最后就把他拖累死了。那么實(shí)際上做到多大都有可能再回來的可能性。這里邊的原因是什么呢？就是你作為一個房地產(chǎn)公司，你如果僅僅是開發(fā)，我們有時候說國營的企業(yè)，國有的一些企業(yè)，只要有了利潤，政府拿走，然后拿走了利潤再給你塊地，你再建房子再賺了錢，賺了錢再被政府拿走，再給你一塊地，最后哪天說WTO進(jìn)入了，美國要來和你競爭了，然后你趕緊看看你的家底怎么樣，組織組織和人家競爭去吧，發(fā)現(xiàn)自己沒有資產(chǎn)，資產(chǎn)一點(diǎn)都沒有。然后，手上有一些資產(chǎn)都是賣不出去的房子，邊邊角角的這些房子，這些房子要實(shí)現(xiàn)價值很難，這樣的話，實(shí)際上這個企業(yè)面臨著這種新的市場環(huán)境，就很難生存和發(fā)展，那么所謂的多強(qiáng)多大，那么也是虛的。所以，我們說從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，我們說要重視它的新增的價值鏈環(huán)節(jié)，就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理。我們說為什么這樣呢？從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來說，房地產(chǎn)市場將不可避免的從開發(fā)建設(shè)，提供增量供給為主，向投資金融為主，保持存量供給為主來轉(zhuǎn)變，那么大家經(jīng)常出國考察，國外很好看到塔雕林立的情況，有的時候你偶然看到一個項目在建設(shè)，就感覺到很稀奇，就是說這個項目還真有活力，還真有新房子在建。但是你絕對沒有停手在這個城市里面，房地產(chǎn)好象在整個的經(jīng)濟(jì)體系中沒有什么作用，也不是。在任何一個城市，房地產(chǎn)都是這個城市里面的一個主要的產(chǎn)業(yè)之一，那么他們比如說像在美國，他就講，房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)之指示器，是國民經(jīng)濟(jì)的一個指示器，經(jīng)濟(jì)健康不健康，看看房地產(chǎn)的價格怎么變化就知道了，看看老百姓的購買能力和房地產(chǎn)價格是不是匹配你就清楚了，因為如果價格高了，老百姓買不起了，說明一個是房地產(chǎn)本身的問題，再一個是宏觀經(jīng)濟(jì)也有問題，就是老百姓收入低了，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好他就收入低，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康與否的指示器。在很多時候，房地產(chǎn)業(yè)他說是國民經(jīng)濟(jì)的一個發(fā)動機(jī)，經(jīng)濟(jì)要靠這個產(chǎn)業(yè)去帶動，但是這種發(fā)動機(jī)也好、指示器也好，是不是必須得塔雕林立才是發(fā)動機(jī)、指示器呢？并不是這樣。所以，在西方的這些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場上，雖然他們沒有那么多新建的房子，但是房地產(chǎn)市場仍然是他的一個主要的市場內(nèi)容，主要的一個產(chǎn)業(yè)。這個東西就預(yù)示著我們這個市場的特征，要有一個轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變就是要從開發(fā)建設(shè)往投資和金融的這個方向轉(zhuǎn)變。那么，在以房地產(chǎn)金融與投資為主導(dǎo)的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)資產(chǎn)的全壽命周期的管理就會成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要的環(huán)節(jié)，那么預(yù)期這種轉(zhuǎn)變會在未來的5-10年內(nèi)完成，我們不可能老是這么沒完沒了的建下去，就是說我們每年有1000萬人進(jìn)城，我們?nèi)ツ旯庾≌徒?.4億平方米，城市的住宅，如果要是城市光增加1000萬人的話，那人均得多少平米呀？當(dāng)然還有一個提高原來的居住水平等等這樣一些因素，不管什么說，就是這種建設(shè)，比如像北京的寫字樓，我昨天從成都回來，我從成都機(jī)場一下飛機(jī)，然后一路上走，走到城里邊，就發(fā)現(xiàn)成都的半拉子樓觸目驚心，已經(jīng)好幾年了在那兒，都已經(jīng)成了洪洞了，一個個被導(dǎo)彈擊中了以后炸完了以后剩的骨架一樣，就已經(jīng)好幾年了。那么新的寫字樓就沒有建設(shè)，住宅還可以。但是原來建的那些別墅什么的東西也都不很了，也都黑洞洞的爬在那兒，停在那兒。這里邊也就是說，實(shí)際上我們在一個城市它到底需要多少空間和人口有關(guān)系，那么非居住的房地產(chǎn)，就和你這個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和它的就業(yè)情況有很大的關(guān)系，那么城市不可能無限的擴(kuò)張，尤其在市中心、城市中心區(qū)域里面，不可能無限制的建房子，所以當(dāng)房子建得差不多了，有人說北京，北京有一個奧運(yùn)會要熱鬧一陣，因為奧運(yùn)會我們要把城市里面好多舊房子都拆了，要建新房子，整個換套新裝，然后迎接世界各地來的客人。但是奧運(yùn)會結(jié)束了以后，你說我們還要再建多少房子就不敢說了。所以，這里邊轉(zhuǎn)變遲早是要到來的，而我們覺得已經(jīng)要開始著眼于這種轉(zhuǎn)變了。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈研究，從這個研究的角度，我們說由于這種市場的轉(zhuǎn)變，無疑又給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了一種新的體會。那么房地產(chǎn)資產(chǎn)管理實(shí)際上包括了物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理、組合投資的管理這么幾個方面。物業(yè)管理，大家都比較熟悉了，他實(shí)際上是我們大家都知道，目前主要是住宅小區(qū)管理，設(shè)施管理，現(xiàn)在概念還不是很清楚，資產(chǎn)管理就更不清楚，組合投資管理也還不知道，但是這幾種管理在國外已經(jīng)發(fā)展得很成熟了，另外這四個職能之間，就是在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的四個主要職能之間，有沖突和重疊，但是都有一個共同的目標(biāo)，干嗎呢？要使房地產(chǎn)的價值最大化。北京曾經(jīng)有大家知道保利大廈，我聽別人說，原來保利大廈實(shí)際上在北京它的檔次大家感覺到這個房子還是不錯的，運(yùn)行得也不錯，但是最近這幾年聽說那個樓由于管理的問題，它的價值就大大的下跌了，那么這個原因是什么呢？實(shí)際上我們開發(fā)商比較多的是重視到了把這個房子建起來的時候值多少錢，而對這個房子三年、五年、十年以后值多少錢就不太關(guān)心，原因是什么呢？因為這個開發(fā)商不擁有這些房子，他建起來以后就賣給別人了，所以當(dāng)初萬通搞萬通新世界廣場的時候，他當(dāng)初提出來一個口號，他的廣告詞說世界是你們的，也是我們的，但歸根到底還是你們的，把毛主席語錄當(dāng)廣告了，據(jù)說當(dāng)時江澤民都聽說這個廣告詞了，說怎么著海南有一幫人回來說世界是他們的，有這么一個說法。實(shí)際上我們就是說開發(fā)商把利潤拿走，其他的我們就不管了，這也是導(dǎo)致我們很多房子出現(xiàn)問題的一個很重要的原因。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理實(shí)際上它是這么組合成的，一個是設(shè)施、物業(yè)、資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理比他們兩個大，然后資產(chǎn)管理又歸他管，但是特點(diǎn)管的都是由他們委托的這么一波管理，就是幾個層次，第一個層次、第二個層次、第三個層次的管理。那么我們說物業(yè)管理，它的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修，并且向入住的客戶或者業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于正常的運(yùn)行狀態(tài)，保證物業(yè)始終處在一個正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于居住物業(yè)來說，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。但是對于收益性的物業(yè)或者大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用的物業(yè)來說，除了物業(yè)管理以外還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理的工作。設(shè)施管理它的傳統(tǒng)服務(wù)主要集中在設(shè)施的運(yùn)行管理與維護(hù)方面，就是我這里邊的電梯、空調(diào)要正常的運(yùn)行。但是，目前我們說設(shè)施管理專業(yè)人員他的服務(wù)擴(kuò)展到了為寫字樓內(nèi)的雇員提供一個安全、有效率的工作環(huán)境，比說設(shè)施管理人員要負(fù)責(zé)什么呢？要保持寫字樓內(nèi)良好的空氣質(zhì)量，為樓宇更新安全控制系統(tǒng)、為殘疾人提供無障礙的安全設(shè)施，保證設(shè)施符合政府的設(shè)施、環(huán)境法規(guī)的要求等等，那么他要做的事情就逐漸多起來，他具體的工作有財務(wù)管理這套，然后有為業(yè)主處置購買房地產(chǎn)的建議，然后有室內(nèi)布局、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計空間的規(guī)劃、維護(hù)管理、組織安全服務(wù)、信息管理與綜合管理報告等等，這個是設(shè)施管理要做的事情。那么我們國家現(xiàn)在正在開始要準(zhǔn)備做什么呢？因為這個設(shè)施管理在國外有一個叫國際設(shè)施管理的協(xié)會，這個組織實(shí)際上是非常大，然后像物業(yè)管理這一塊，國外也有一些相應(yīng)的協(xié)會，而且有一些國際性的協(xié)會。那么我們國家現(xiàn)在也開始要準(zhǔn)備研究什么呢？要研究物業(yè)管理經(jīng)理資格考試，將來這個物業(yè)管理如果僅僅是看目前的這種物業(yè)小區(qū)、住宅小區(qū)的管理，似乎好象挺簡單。但實(shí)際上，要把物業(yè)管理里面有高的附加值的那部分的管理如果能開展起來，那么我們必須得把我們的隊伍建設(shè)起來。現(xiàn)在有人講我們在面臨著進(jìn)入WTO以后的這樣一個形勢。實(shí)際上在房地產(chǎn)業(yè)里面，從投資這塊，我們開放的已經(jīng)是無限度了，幾乎是無限度的開放了，那么外國人來投資我們都?xì)g迎，然后當(dāng)然只有一條規(guī)定，就是高檔的房地產(chǎn)項目不允許他獨(dú)資開發(fā)建設(shè)，但是我們高檔的概念又非常模糊。所以，實(shí)際上我們講，我們在投資這一塊，在開發(fā)這一塊應(yīng)該說開放的程度是非常高的。但是在房地產(chǎn)的服務(wù)領(lǐng)域里邊，高端的有高附加值的這種服務(wù)，實(shí)際上我們自己都做不到，我們所提供的服務(wù)主要是那些傳統(tǒng)的受政府保護(hù)的這樣一些部分的內(nèi)容，而這個東西實(shí)際上我們政府也不能夠總保護(hù)，所以面臨的挑戰(zhàn)是很大的。除了前面兩種管理，接下來的第三個管理就是資產(chǎn)管理，把房子當(dāng)做一個房地產(chǎn)資產(chǎn)去進(jìn)行管理。那么資產(chǎn)管理他的經(jīng)理要領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理的經(jīng)理和設(shè)施的經(jīng)理，監(jiān)督考核他們管理的績效，指導(dǎo)他們制定物業(yè)管理、設(shè)施管理的策略、計劃，滿足組合投資管理者對資產(chǎn)價值最大化的要求，就是資產(chǎn)管理也是要使得這個資產(chǎn)的價值怎么讓他最大化，那么他要做的工作就是制定物業(yè)策略的計劃，然后持有出售的分析，這個就是大家可能還不一定很理解，我給大家看一個圖，大家可能就能夠清楚了，現(xiàn)在國外作周期分析的時候，大家看這個圖，我們經(jīng)常說，要在高潮的時候賣產(chǎn)品，低潮的時候買土地，這也是很多開發(fā)商夢寐以求的事情，低潮的時候要買地，然后慢慢建房子，等到最高的時候，把產(chǎn)品賣出去，歇著，等著進(jìn)入低潮再買地，高潮的時候再賣房子，大家都希望這樣。但是實(shí)際上你知道我們目前現(xiàn)在的市場是處在這個點(diǎn)還是處在這個點(diǎn)，還是處在這個點(diǎn)？不知道。所以作為物業(yè)的資產(chǎn)管理者就在考慮，為什么不知道？因為我們開發(fā)商考慮的比較多的都是短期的問題，就是我對這個市場的判斷，就考慮我在三年或者四年之內(nèi)我能不能把這個房子建起來，然后能不能賣出去，至于五年以后是什么樣，跟我沒關(guān)系了。但是，實(shí)際上你要作為一個資產(chǎn)管理者，你必須要考慮長期的問題，這個市場當(dāng)中一些長期的問題。像美國的分析，實(shí)際上是一個市場的指示器、監(jiān)視器這樣的，他就可以看得出來，這是一個平均的空置率，然后這個市場它實(shí)際上在不同類型的市場在這個上面的位置是不一樣的，比如說康樂設(shè)施，然后還有工業(yè)、研究與發(fā)展、物業(yè)和康樂設(shè)施，在這個市場周期當(dāng)中處在這個位置上了，然后最危險的是什么呢？是提供全部服務(wù)的這種酒店，然后還有一些社區(qū)和鄰里的這些零售商場，它的周期已經(jīng)到了這個位置上了。最好這個時候你把它賣掉才好呢，或者說你趕緊離開他，否則的話你要經(jīng)歷一個相當(dāng)長期的痛苦的衰退的過程。當(dāng)然到這個時候賣就不太容易了，可能在這個地方就想辦法把它脫手，那么在最高點(diǎn)的時候，大家都知道要下去了，誰還買呀。那么在國外這種周期的研究就比較完善了，那么作為資產(chǎn)管理要考慮長期的問題，而長期對周期的問題要有一個分析和認(rèn)識。像剛才那個是不同類型的物業(yè)在周期當(dāng)中的位置，這一個就是說對于寫字樓市場不同的城市處在這個周期的什么位置，也就是說同一個時間，就像我們中國也是這樣，大家都知道，北京現(xiàn)在這么熱鬧，但是海南那兒可能還沒熱鬧起來呢？還沒起來呢，但是海南當(dāng)初宏觀調(diào)控市場不靈的時候，給冷卻下來以后，北京才剛剛開始熱鬧，因為這個房地產(chǎn)的低于性很強(qiáng)，所以每一個城市它的周期運(yùn)行的規(guī)律是不一樣的。所以，你看就是寫字樓這個市場，不同的城市它所處的在這個周期當(dāng)中的位置也是不一樣的。那么，像比如說洛杉磯就在這兒，寫字樓市場在這個地方，像拉絲維加斯在這兒呢，但是有一些地方的市場就已經(jīng)開始走下坡路了，比如說奧斯汀這個城市，還有像底特律。那么這里面我講的意思是什么呢？對于我們一個資產(chǎn)管理者來說，它實(shí)際上持有、出售的分析并不是憑空自己去想象，他實(shí)際上要建立在對市場當(dāng)前的狀態(tài)、未來的趨勢，它的周期循環(huán)、波動這樣一些分析的基礎(chǔ)上才能作出這種決策來。另外檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行的績效，我們現(xiàn)在經(jīng)常有這樣一個問題，業(yè)主比如說我擁有一棟寫字樓，我把它給一個物業(yè)管理公司來管，最后管成什么樣，實(shí)際上對他的監(jiān)督并不是非常的有效，包括我們的住宅小區(qū)的管理，老百姓組成一個業(yè)主委員會，業(yè)主委員會實(shí)際上也沒有人去關(guān)心它，最后還是被物業(yè)管理公司在管，就是業(yè)主都被物業(yè)管理公司管著呢，因為你到時候得交錢，說垃圾你只能是14：00到15：00倒別的時間就不行，類似這種。所以資產(chǎn)管理實(shí)際上是代表業(yè)主來管這個事情。那么再有就是根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)市場上的表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，他要看著物業(yè)管理公司，協(xié)助物業(yè)管理公司和客戶的關(guān)系，定期的進(jìn)行資產(chǎn)投資的分析和運(yùn)營狀況的分析，就是你定期的還要對資產(chǎn)的表現(xiàn)進(jìn)行分析，然后要找出問題，要及時的有改進(jìn)的措施，那么這個是資產(chǎn)管理要做的事情。那么組合投資管理就是更高一個層次，他所涉及的范圍就是確定業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新、改造計劃以保持資產(chǎn)良好的運(yùn)行狀態(tài)和市場的競爭力，管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或者處置物業(yè)作出決策等等，這個又上升了一個層次。對于一個房地產(chǎn)公司來說，實(shí)際上他要從房地產(chǎn)開發(fā)為主，向房地產(chǎn)開發(fā)與資產(chǎn)管理并重這樣一個過程中要有一個過渡的過程，實(shí)際上大家都知道，我們關(guān)心這個項目的利潤，而且我們也經(jīng)常說，說你要投資一個房地產(chǎn)，雖然開發(fā)商最開始把房子建成了以后，把房子賣掉然后你賺了很多錢，但是如果這個市場上沒有這么多的掙錢的機(jī)會的時候，你可能還是不把它賣掉，自己長期擁有它，然后在擁有經(jīng)營的過程當(dāng)中獲得利潤，你所獲得的東西可能才最大，因為比如說它的一個項目的生命周期，它的收益能力，在開發(fā)期慢慢的這個收益能力建立起來，建立起來他要穩(wěn)定一段時間，然后進(jìn)入衰退期，而且這個周期有的時候是很長的，比如說像有些大型的項目，可能開發(fā)期是十年，建成以后可能經(jīng)過了五年才慢慢的進(jìn)入了穩(wěn)定期，而一進(jìn)入了穩(wěn)定期可能又有70-80年時間處于穩(wěn)定或者收益高的過程，比如像美國的大型的像洛克非落中心，像帝國大廈，包括原來在911之前世界貿(mào)易中心這兩棟樓，都是屬于很好的贏利狀態(tài)的資產(chǎn)。如果你建成了賣掉了，那么這時候?qū)嶋H上你并沒有獲得很多的東西，如果大家都不想持有的話，你賣也賣不出價格來，所以長期持有它是很重要的一個環(huán)節(jié)。如果開發(fā)要向資產(chǎn)管理進(jìn)行過渡的話，我們主要分析這個環(huán)節(jié)，開發(fā)商在這個環(huán)節(jié)要起的作用。我們說項目一旦進(jìn)入穩(wěn)定期，保持資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的責(zé)任就成了物業(yè)管理公司和資產(chǎn)管理者的責(zé)任了，在此之前房地產(chǎn)開發(fā)商的角色是主要的，竣工前開發(fā)商的角色是主要的，竣工以后就是物業(yè)管理和資產(chǎn)管理是這么一個區(qū)別。對于開發(fā)商專業(yè)的過程當(dāng)中，很關(guān)鍵的就是竣工以后房地產(chǎn)的價值估計，我們說對開發(fā)商來說，它如果把它建成的房子轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理過程當(dāng)中，他希望這個房子定價越高越高，因為價格越高就說明它的業(yè)績越好，當(dāng)然對于物業(yè)管理和資產(chǎn)管理人員來說，價值確定了評價他們未來工作績效的基礎(chǔ)，也就是說你開發(fā)商實(shí)現(xiàn)的價值越高，那么日后物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理人員他的工作起點(diǎn)就越高，壓力也就越高，因為在這個轉(zhuǎn)變過程當(dāng)中實(shí)際上是一組人，我們原來是說把這個東西賣給別人了，讓別人管，去擁有，那么我們?nèi)绻f開發(fā)商自己去做這樣一個轉(zhuǎn)化的話，就要注意好這樣一個環(huán)節(jié)的銜接，所以我們說即使建成后的項目只是在集團(tuán)內(nèi)部的開發(fā)公司和管理公司之間進(jìn)行簡單的移交，但是資產(chǎn)管理者仍然要就物業(yè)的價值參照市場的狀況給出一個具體的數(shù)額，因為這是劃清界限的一個前提。當(dāng)然，在轉(zhuǎn)移的過程當(dāng)中還要有其他很多的事情要做，這個我們就不多說了。我們剛才講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從開發(fā)為主向投資金融為主或者說至少要向擁有物業(yè)，同時又開發(fā)物業(yè)這個方向轉(zhuǎn)變的時候，很重要的是什么呢？需要有一個房地產(chǎn)金融服務(wù)的支持，因為開發(fā)商他自己沒有那么多錢，說我建完了房子，我不賣，我自己擁有，那就把開發(fā)商拖垮了，通常情況下，他是要有一個金融的支持。我們說房地產(chǎn)金融服務(wù)的發(fā)展將要為我們國家房地產(chǎn)金融管理業(yè)務(wù)的拓展創(chuàng)造條件，那么我們傳統(tǒng)上來說，開發(fā)商在制定戰(zhàn)略的時候，主要是考慮時間上的戰(zhàn)略，就是房地產(chǎn)的周期，以及我什么時候進(jìn)入這個市場，在市場上待多長時間，什么時候離開這個市場，這都是時間上的問題，另外在這個市場上可能我有很多個項目，不同的項目他可能在周期上所處的階段也不一樣，就是我有的項目可能剛開工，有的可能已經(jīng)接近竣工了，有的可能已經(jīng)建成了，可能還有一些地是儲備，可能這個時間上要有一個匹配。在地域上有一個匹配，因為光在北京，萬一北京這個市場出現(xiàn)了問題，你就全完了，可能我還要在天津，天津這個地方你別看它不發(fā)達(dá)，但是市場好象好也好不到哪兒去，壞也壞不到哪兒去，至少能夠讓我保持一定的財產(chǎn)。所以你看香港的這些地產(chǎn)商，在亞洲金融危機(jī)的時候，李嘉誠受到的影響就很小，為什么呢？他在中國大陸有好多的房地產(chǎn)的項目，這些項目都沒有貶值，雖然他在香港的房子可能遍了三分之二，但是在中國大陸的房子不但沒有貶值，可能還升值的，所以總體公司的這種表現(xiàn)就好了。那么股民就覺得有新欣，我就不拋你的股票，要不然我全扔光。另外還有一個就是物業(yè)的類型，這一塊對于企業(yè)來說，現(xiàn)在大家都在琢磨要專業(yè)化，專業(yè)化就是我只作某一種類型，而不是什么類型的房子我都做，這里面也有一個不同類型的作業(yè)在不同的時間、不同的市場上這種表現(xiàn)也是不一樣的，所以我們就要進(jìn)行傳統(tǒng)的組合，那么開發(fā)商它的發(fā)展戰(zhàn)略在時間、地域和物業(yè)類型這么三個方向上組成的這么一個三維空間要從這里面構(gòu)思他的策略。我們說隨著這個市場的發(fā)展，隨著市場主題特征的發(fā)展，這個房地產(chǎn)投資形式也成了開發(fā)商要思考的一個問題。如果僅僅是開發(fā)，還是同時又擁有房子，這個就是非常值得思考的一個問題。當(dāng)然了，你說我就一個項目，我開發(fā)完了就完了，我還想擁有上哪兒擁有，但是對于做大做強(qiáng)，希望長久做下去的企業(yè)，可能就要考慮擁有物業(yè)的資產(chǎn)。比如說像香港置地，香港置地現(xiàn)在在北京也開始做項目了，大在金融危機(jī)的時候，對他的影響就不大，因為什么？他也是地產(chǎn)公司，他的市值有一百多億美元，為什么影響不大呢？他主要是出租房子，他擁有的物業(yè)價值有一百多億，然后即使金融危機(jī)了，他所處的地段，他擁有的寫字樓的地段都非常好，都是一些銀行什么的，影響也不大，所以他的租金收入幾乎就沒有什么變化，就保持了它的一個穩(wěn)定性。那么房地產(chǎn)開發(fā)商在操作的過程中有很多種金融的合作伙伴：其中有債務(wù)融資、提供貸款的商業(yè)銀行，還有提供長期貸款的金融機(jī)構(gòu)，還有提供長業(yè)的投資者，那么后面這兩個是正在發(fā)育的過程當(dāng)中。開發(fā)商實(shí)際上他希望有的這個融資是兩個方面，一個是從開發(fā)的這個環(huán)節(jié)角度，從這個角度去看，開發(fā)商的角度去看，他需要有債務(wù)融資，權(quán)益投資，同時在銷售的環(huán)節(jié)上也需要有融資的環(huán)節(jié)，那么在這這個環(huán)節(jié)上有人愿意提供權(quán)益的融資、債務(wù)的融資，而且作為長期融資的話，必須要有長期的資金的支持，也就是說我們這里面講的有長期的貸款的支持，他要有債務(wù)的融資、短期的債務(wù)融資、有權(quán)益的融資。所以開發(fā)商實(shí)際上我們傳統(tǒng)的開發(fā)商就自己掏一部分自有資金，然后再向銀行借點(diǎn)錢，然后再通過預(yù)售再弄點(diǎn)錢，最后把這個項目的資金籌集起來了，把項目建成了。但是實(shí)際上我們面臨一個問題，實(shí)際上銀行提供這種信貸支持越來越困難了，因為銀行實(shí)際上我們國家目前房地產(chǎn)市場上的風(fēng)險幾乎都被銀行承擔(dān)著呢，就是如果市場一出現(xiàn)大問題的話，首先受影響最大的是銀行。所以，再想擴(kuò)大范圍他心里也發(fā)虛了。但是，我們說開發(fā)商實(shí)際上他要做的一個是權(quán)益容易，權(quán)益融資和他合作開發(fā)這個可以，但是有時候人家說我要有一塊好地，另外一波人說我有錢，那么咱倆一塊做可以。那么另外就是上市，上市實(shí)際上是一條比較艱難的途徑，但是有這樣一條途徑。在權(quán)益融資這一塊我們在房地產(chǎn)信托這一方面還沒有開展起來。另外一部分就是機(jī)構(gòu)投資者還沒有進(jìn)入市場，機(jī)構(gòu)投資者往往通過資產(chǎn)管理公司和顧問公司去工作，然后由資產(chǎn)管理公司或者顧問公司通過他向開發(fā)商提供權(quán)益融資，向開發(fā)商提供這種短期的債務(wù)融資，向買房的人去提供這種長期的債務(wù)融資，而這塊應(yīng)該說規(guī)模非常大。有人講在研究中國房地產(chǎn)市場在加入WTO以后可能受到的影響，不是說美國的開發(fā)商要到中國來搞開發(fā)，他永遠(yuǎn)不會，因為美國人非常實(shí)在，他說我不懂你們中國的開發(fā)過程，也不懂你們的法律制度，我去干嗎去，我不去。但是資本可能會進(jìn)來，資本進(jìn)來以后，他是要找合格的開發(fā)商，搞合格的物業(yè)去向他提供長期的融資。這時候，實(shí)際上我們說，就使得我們整個的房地產(chǎn)金融的環(huán)境節(jié)會產(chǎn)生比較大的轉(zhuǎn)變。當(dāng)然了這個環(huán)境要根本轉(zhuǎn)變還有一個大的問題是什么呢？我們房地產(chǎn)金融這種證券化的程度要提高，因為這種長期的抵押債務(wù)只有把它證券化了以后，提高了它的流動性，然后外國的資本進(jìn)來才更加容易，因為他進(jìn)來容易，如果你流動性不好，他出去難，他也不愿意進(jìn)來，就是說將來證券化水平提高了以后，也有利于外國的資本的進(jìn)入，但是他進(jìn)來以后，我們經(jīng)過大量的這種調(diào)查，會發(fā)現(xiàn)他自己不可能去當(dāng)開發(fā)商，開發(fā)商還是你當(dāng)?shù)氐娜?，但是他要找好的開發(fā)商去跟你合作，這是證券化的問題。我這里邊給大家舉幾個例子：比如像美國著名的開發(fā)商鐵獅門房地產(chǎn)開發(fā)公司，他目前在世界18個城市經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)項目，總的建筑面積460萬平方公里，資產(chǎn)超過了40億美元，那么這個公司在93年的時候也到北京來過，后來沒有做稱，他實(shí)際上在世界上這么多的城市，18個城市，擁有它的物業(yè)，它的地區(qū)的分散性是足夠的，另外它又是融資商又是管理，像洛克非落中心包括紐約的水晶大廈，都是他所擁有的物業(yè)，這個圖就是那個洛克非落中心，去過紐約的大家都知道，這是洛克非落中心前面的雕塑，這是它的廣場，這是一組建筑，整個這一片叫做洛克非落中心，我們平時看到的可能就是其中的這個樓，實(shí)際上是一組，整個這個中心的面積有53萬多平方米，寫字樓，然后有三萬多平方米的商場，總共的面積是53萬多平方米。就是說整個的鐵獅門擁有這么一個份額，他總共擁有41個項目。另外，前一段時間在講到房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)的時候，有一個香港的公司他也在談，就是說李嘉誠他是一個開發(fā)商，但是他自己手上擁有很多物業(yè)，像東方廣場就是他擁有，另外他建成的房子以后，他還自己管理，就是他在業(yè)務(wù)收入里面，實(shí)際上資產(chǎn)管理的收入也占到李嘉誠長江實(shí)業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)收入的10%以上，這塊少了它以后也不行了，但是李嘉誠還是一個典型的開發(fā)商，尤其是和西方這些房地產(chǎn)公司比起來。另外一個公司就是一個搞住宅項目的公司。大家可以看，他是靠房地產(chǎn)投資信托基金支持的，然后他去購買開發(fā)，然后管理公寓的一些社區(qū)，他實(shí)際上是主要經(jīng)營公寓這一類的產(chǎn)品，他實(shí)際上是由一個基金來支持，他也購買，別人建好了我買，我也開發(fā)，然后去管理。這個公司也是70年成立的，他實(shí)際上現(xiàn)在公司的市值大概是23億美元，他擁有穩(wěn)定的社區(qū)已經(jīng)有72個，然后住宅的戶數(shù)總共有兩萬多套房子，施工當(dāng)中還有這么多，然后總共他還有這么多，兩萬多套。從這個意義上來說，大家看像開發(fā)商他自己是由一個基金來支持的，所以他本身并不具備多么強(qiáng)的這種投資的能力，我們現(xiàn)在實(shí)際上開發(fā)商很累在什么地方？就是自己要有投資的能力，還要有管理的經(jīng)驗，還要協(xié)調(diào)各個方面的關(guān)系，所以他做起來是非常累的，所以房地產(chǎn)開發(fā)商也很難專業(yè)化。所以，也就是什么樣的人都可以成為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，但是實(shí)際上你要是到國外去看的話，并不是什么樣的人都可以做開發(fā)商，因為開發(fā)商是專業(yè)的這么一個職業(yè)，他關(guān)注的主要是開發(fā)過程的這些問題。我們說房地產(chǎn)金融體系的完善，將來肯定會有利于我們這個房地產(chǎn)資產(chǎn)管理推上一個心的臺階。那么，中國的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系，我們說目前正在