湖北省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費的計費方式試題

湖北省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費的計費方式試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為__。A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%2、原國家計委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定，房屋買賣代理收費，實行獨家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價格的。A：1％B：2％C：3％D：4％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。A.建設(shè)貸款土地開發(fā)貸款土地購置貸款土地儲備貸款4、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A．45.05%B．49.31%C．58.86%D．63.6%5、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的資本金利潤率為__。A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%6、賣方物業(yè)代理從__收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方7、下列關(guān)于合伙的法律特征說法不正確的是__。A.合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務(wù)和民事責(zé)任上都具有相對的獨立性B.其團體性沒有法人強C.合伙人對合伙承擔(dān)無限連帶責(zé)任是合伙這種團體區(qū)別于法人的最大特點D.合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限8、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為__萬元。A．2526B．2241C．2135D．29859、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為__。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)眾數(shù)價格10、產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是。A：非對抗要件主義B：不對抗要件主義C：對抗要件主義D：成立要件主義E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、的建筑規(guī)模一般都在3萬m2以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。A.市級購物中心B.區(qū)購物商場C.居住區(qū)商場D.鄰里服務(wù)性商店12、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元／而；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%,則其價格最接近于元/近。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是指在實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的。A：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上B：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上C：城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上D：城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章14、下列關(guān)于資產(chǎn)負債表不正確的是（）。A.資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負債表反映項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)15、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是__。A.以生效的法律文書為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提D.目的在于將物品交換兌現(xiàn)16、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為__四個階段。A.投資機會選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理B.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理C.決策分析、前期工作、施工與竣工、租售D.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售17、下列不屬于房地產(chǎn)估價基本程序的是。A：獲取估價業(yè)務(wù)B：實地查看估價對象C：確定估價結(jié)果D：估價資料公開E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個稱呼。A：概括性B：描述性C：理論性D：準(zhǔn)確性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是__。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫20、某國的現(xiàn)金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__億元。A．4000B．5000C．7000D．750021、__是指消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。A.總效用B.邊際效用C.總效用率D.邊際效用率22、法定稅費包括營業(yè)稅及附加，稅率為__，按月繳納。A．5.5%B．4.4%C．4.3%D．5.3%23、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是。A：單獨深度價格修正率B：累計深度價格修正率C：平均深度價格修正率D：加權(quán)深度價格修正率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、建設(shè)工程施工和施工管理的最后環(huán)節(jié)是。A：竣工驗收B：竣工決算C：質(zhì)量保修項目維修D(zhuǎn)：交付使用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、廉租住房投資、低碳排放住宅示范項目投資等屬于。八：固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B：生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C：政府投資、非盈利機構(gòu)投資D：企業(yè)投資和個人投資E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第l年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。（2009年試題）A：11.41B：11.49C：12.41D：12.49E：借款合同2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有__的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣3、房地產(chǎn)拍賣登記需提交的資料中不包括__。A.申請書B.登記表C.房地產(chǎn)權(quán)證D.拍賣公告4、下列建設(shè)項目的外部效應(yīng)中，屬于外部負效應(yīng)的是。A：就業(yè)增加B：污染增加C：稅收增加D：職業(yè)收入增加E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、在對某市房地產(chǎn)市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標(biāo)準(zhǔn)有__。A.按存量增量細分B.按交易形式細分C.按目標(biāo)市場細分D.按房地產(chǎn)用途細分E.按地域細分6、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有。A：房地產(chǎn)抵押估價B：房屋征收評估C：房地產(chǎn)司法拍賣估價D：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E：房地產(chǎn)投資信托基金估價7、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前__申請續(xù)期。15日3個月6個月1年8、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（）。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值9、某地區(qū)平均每畝耕地年產(chǎn)值為1000元，人均耕地0.2畝。如果每個農(nóng)業(yè)人口的安置補助標(biāo)準(zhǔn)按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍計算，那么，在該地區(qū)征用1畝耕地的安置補助費用為__。3000元6000元1.5萬元3萬元10、列屬于會計恒等式的是。A：資產(chǎn)-費用=負債+所有者權(quán)益-收入B：所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負債C：資產(chǎn)+費用=負債+所有者權(quán)益+收入-利潤D：負債=資產(chǎn)+所有者權(quán)益E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列關(guān)于代理權(quán)和代理行為，表述正確的是。A：代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為B：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)被代理人的追認，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任C：代理權(quán)不得濫用口：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為E：代理權(quán)應(yīng)為維護被代理人的最大利益而行使12、豪華住宅、私立學(xué)校、商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限，由低至高的順序為__。A.商場、豪華住宅、私立學(xué)校B.豪華住宅、商場、私立學(xué)校C.私立學(xué)校、商場、豪華住宅D.商場、私立學(xué)校、豪華住宅13、通常簡稱為“兩稅一費”的，并不包括__。A.營業(yè)稅B.所得稅C.城市維護建設(shè)稅D.教育費附加14、下列關(guān)于直接融資的特點，表述正確的是。A：直接融資是指資金供給者與資金需求者運用一定的金融工具直接形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為B：直接融資有利于籌集長期投資資金C：直接融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比間接融資少D：對資金供給者來說，直接融資比間接融資的風(fēng)險大E：直接融資債務(wù)人面對直接的債權(quán)人，在資金使用上會講求效益，經(jīng)營上也會有較大壓力從而促進資金使用效益的提高15、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為__的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進度控制D.合同管理16、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是__。A.成交價三最高價三最低價B.成交價三最低價W最高價C.最高價三成交價三最低價D.最高價三最低價三成交價17、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，（）是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。A.投機需求的膨脹B.金融機構(gòu)的過度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.開發(fā)商之間的博弈18、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的。（2005年試題）A：第一階段8：第二階段初期C：第二階段后期口：第三階段E：第四階段19、采取隨行就市定價法確定價格的情形有。A：開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位B：開發(fā)商難以估算成本C：開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D：開發(fā)商打算與同行和平共處E：開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力20、下列需要到資質(zhì)許可機關(guān)辦理房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書變更手續(xù)的有。A：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱事項發(fā)生變更B：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人事項發(fā)生變更C：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的注冊資本或者出資額事項發(fā)生變更D：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的組織形式、住所事項發(fā)生變更E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的經(jīng)營額事項發(fā)生變更21、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了__。A.實現(xiàn)財富最大化B.保值增值C.降低投資組合的總體風(fēng)險D.降低通貨膨脹的影響22、房地產(chǎn)金融的特點包括。（2007年試題）A：集中性B：風(fēng)險性C：流通性強D：資金增值性E：資金周轉(zhuǎn)期長23、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資