重慶巴南區(qū)土地價值

重慶市巴南區(qū)土地投資價值白皮書Land Investment

Value report OfChongqing Banan District前言巴南區(qū)作為重慶主城最大區(qū)域，區(qū)位、交通及

自然資源優(yōu)勢明顯，近年區(qū)域價值日益凸顯，

萬達(dá)、融創(chuàng)、保利、恒大、中交、招商、珠江、旭輝、遠(yuǎn)洋、協(xié)信、東原、融科、華宇等品牌

房企持續(xù)進駐，爭相開發(fā)，競奪市場2014年巴南區(qū)共引進項目112個，協(xié)議資金668億元，實際到位資金324億元，合同外資5.1億美元，區(qū)域未來發(fā)展前景廣闊本報告將從城市、區(qū)域、板塊三大層面，對巴南區(qū)進行客觀深入的解讀Land Investment Value report OfChongqing Banan District第一章

城市價值第二章

區(qū)域價值第三章 板塊解讀c o n t e n t s目

錄第一章

城市價值第二章 區(qū)域價值第三章 板塊解讀c o n t e n t s目

錄本章節(jié)將通過城市地位、經(jīng)濟優(yōu)勢、樓市現(xiàn)

狀三大部分進行分析，從而對重慶城市價值進行

解讀重慶——國家級中心城市，長江經(jīng)濟帶西部中心樞紐，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地城市地位全國地位1997年6月18日，重慶直轄市政府機構(gòu)正式掛牌成渝經(jīng)濟圈——是國家“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略布局的重點，也是國家級的新興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域城市地位成渝經(jīng)濟圈中國“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局示意圖GDP——2014年重慶GDP同比增速達(dá)10.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平，經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段經(jīng)濟優(yōu)勢GDP9.00%9.10%10.30%9.20%7.80%7.70%7.40%14.30%14.90%17.10%13.60%13.60%12.30%10.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2008年2009年2010年2011年全國四大直轄市2014年經(jīng)濟指標(biāo)城市GDP(億元)GDP同比增速(%)上海23560.947.0北京21330.807.3天津15722.4710.0重慶14265.4010.92012年2013年2014年2008—2014年全國、重慶GDP增速全國重慶注：數(shù)據(jù)

來源

于各省

市統(tǒng)計局

最新

發(fā)布

2014年GDP數(shù)據(jù)。經(jīng)濟優(yōu)勢人口人口——重慶人口總量居全國第一，2020年我市人口將

達(dá)3200萬左右，重慶表現(xiàn)出超強的吸附能力數(shù)據(jù)來源：第六次人口普查數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：第六次人口普查數(shù)據(jù)收入——年度重慶人均可支配收入、居民消費能力持續(xù)上漲注：數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計局。經(jīng)濟優(yōu)勢收入25216193809.400.05.010.015.020.00500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014前三季度2005-2014年前三季度重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢圖城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）累計同比增長（%）2,147.102,479.002,938.603,487.804,033.704,599.8050000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2008年至2014年重慶市社零總額及增速社零累計（億元） 累計同比增長（%）預(yù)

13.00%估值經(jīng)濟優(yōu)勢注：數(shù)據(jù)

來源

于各省

市統(tǒng)計局

最新

發(fā)布

2014年GDP數(shù)據(jù)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——2014年重慶三產(chǎn)占比首次超越二產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，樓市特征為市場需求總量大地區(qū)重慶全國絕對額（億元）占GDP比重（%）增速（%）絕對額（億元）占GDP比重（%）增速（%）GDP14265.4010010.9%6364631007.4%一產(chǎn)業(yè)1061.037.44.4%5833294.1%二產(chǎn)業(yè)6531.8645.812.7%271392437.3%三產(chǎn)業(yè)6672.5146.810%306739488.1%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟特征房地產(chǎn)特征發(fā)展趨勢第一產(chǎn)業(yè)以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為

主房地產(chǎn)市場起步較晚，第一次舊城改造完成之后，市場需求量急劇下降，改善型發(fā)展緩慢，總體市場量較小，價格不高第一輪市場消化完后，發(fā)展后繼

乏力，無法支撐價格繼續(xù)上行第二產(chǎn)業(yè)以采礦業(yè)，制造業(yè)，電

力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和

供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)為主房地產(chǎn)市場起步較早，剛需及改善型市場周期較長，具備一定的投資市場，市場需求總量較大，價格較為適中市場將經(jīng)過至少兩輪的消化周期，后繼發(fā)展需改善居住條件，價格上漲趨勢較弱第三產(chǎn)業(yè)除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)為主房地產(chǎn)市場起步較早，發(fā)展較為迅速，市場結(jié)構(gòu)多樣化，產(chǎn)品線較長，投資市場活躍，市場需求總量大，價格較高具備較好的發(fā)展空間，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格層次豐富，適宜長期投資投資——重慶房地產(chǎn)投資增速明顯，處于正常投資狀態(tài)24.50%23.30%23.36%26.40%26.74%26.89%27.70%21.00%22.00%23.00%24.00%25.00%26.00%27.00%28.00%29.00%020004000600080001000012000140002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-11月2008-2014年11月重慶社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況固投累計（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重經(jīng)濟優(yōu)勢注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重市場狀況＜10%投資過少10-28%投資正常28-40%投資過熱＞40%投資泡沫房地產(chǎn)與GDP的關(guān)系——重慶的GDP增速處于兩位數(shù)的高速增長期，人均GDP剛剛突

破8000美元，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展的階段，開始向第二階段過度人均GDP（美元）住宅產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r0-800住宅啟動期配給制商業(yè)800-1100住宅快速發(fā)展期（第一階段）自發(fā)原始商業(yè)階段1100-2000商業(yè)地產(chǎn)初級階段2000-3000商業(yè)專業(yè)市場、商業(yè)街3000-4000商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展4000-8000住宅平穩(wěn)發(fā)展期，產(chǎn)品開始豐富綜合體出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多元化8000-10000住宅市場升級改善（開始過度）商業(yè)啟動，社區(qū)商業(yè)為主10000-15000全面改善階段（第二階段）商業(yè)爆發(fā)期，綜合體及集中式商業(yè)為主15000-25000個性化階段（第三階段）CBD復(fù)合商業(yè)時代，金融產(chǎn)品及衍生品25000以上住宅市場衰退，商業(yè)飽和，功能性回歸、產(chǎn)品及需求多元化時期GDP增長率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r＜4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展＞8%高速發(fā)展人均GDP（美元）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r0-800啟動期800-4000快速發(fā)展期4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期＞8000住宅衰退，商業(yè)發(fā)展世界地產(chǎn)發(fā)階段律世界房地產(chǎn)發(fā)展階段規(guī)律房地產(chǎn)發(fā)展階段房城市化率展GDP增速（%）規(guī)人均GDP（美元）行業(yè)特征購房者構(gòu)成產(chǎn)品特征第一階段剛需階段低于50%高于8%低于4000全面舊城改造、房地產(chǎn)以主城區(qū)開發(fā)為主，部分郊區(qū)開始開發(fā)剛需為主（占七成以上）、改善、投資為輔，購買群體以本地及周邊區(qū)域為主剛需產(chǎn)品為主，大部分為高

容積率高密度的高層電梯公

寓，舒適度低，面積段較小第二階段改善階段低于80%5-8%4000-10000舊城改造全面完成，房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展，衛(wèi)星城形成規(guī)模剛需占三成左右、以改善、投資為主，部分購房者為再改、三改，大部分購房者為外地人，開始有部分個性化需求改善型產(chǎn)品為主，低容積率低密度的郊區(qū)公寓，舒適度較高，面積段較大第三階段個性化階段高于80%低于5%高于10000二手房交易為主，一手房以

個性化定制化為主剛需一成不到，改善和投資已接近尾聲，購房群體以二手房交易為主，個性化需求明顯個性定制化產(chǎn)品為主，淘汰產(chǎn)品逐步退出市場，城市的整體容積率逐步降低樓市現(xiàn)狀商品房市場近三年主城樓市年度供銷量均超過2000萬方，居全國之首，表現(xiàn)出供銷兩旺態(tài)勢，2014年受宏觀政策影響，樓市結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整2011年2012年2013年2014年2011年至2014年重慶市主城區(qū)商品房供銷價供應(yīng)面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 成交均價（元/㎡）4%5%7%4%3%6%0%10%100%2011年2012年2013年2014年2011年至2014年重慶市主城區(qū)商品房結(jié)構(gòu)住宅 辦公 商業(yè) 車庫及其他注：1、樓市數(shù)據(jù)來自銳理數(shù)據(jù)，下同；2、統(tǒng)計數(shù)據(jù)均剔除保障房項目數(shù)據(jù)，下同。3500.0085003005.053000.0080002500.007500主城區(qū)商品房市場供應(yīng)面積（萬㎡）同比（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）成交均價（元/㎡）同比（%）存量(萬㎡)去化周期(月)2013年2618.3422%1962.90-4%805613%2793.75172014年3005.0515%1999.512%8010-1%3031.42181000.00600040%79%500.00550030%0.00500020%1999.512000.00700060%1500.00650050%85% 88% 87%樓市現(xiàn)狀住宅市場2014年因宏觀因素及樓市周期影響，主城住宅市場供銷價

同步下滑，但仍然處于歷史較高水平，月均去化達(dá)132.3

萬方，年度去化超1500萬方62006400660068007000720074000.00500.001000.001500.002000.002500.007124690666652011年 2012年 2013年 2014年2011年至2014年重慶市主城區(qū)商品住宅供銷價供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡） 成交均價(元/㎡)7336500055006000750080000.0050.00100.007000150.006500200.00250.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年2011年至2014年月度商品住宅供銷價供應(yīng)面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡）成交均價(元/㎡)月均去化99.5萬方月均去化148.7萬方月均去化142.6萬方月均去化132.3萬方時間2013年2014年供應(yīng)面積（萬㎡）1978.641957.91同比（%）22%-1%銷售面積（萬㎡）1710.811588.18同比（%）-4%-7%成交均價（元/㎡）73367124同比（%）10%-3%存量1493.81518.44存量去化周期（月）1011樓市現(xiàn)狀

住宅市場樓市周期存銷比與市場價格走勢呈反比當(dāng)存銷比超過“9”時，市場迅速做出反應(yīng)，價格開始走低存銷比下滑至“7”時，市場價格迅速上揚

目前重慶住宅市場存銷比已接近周期底部，價格開始抬頭價格下滑價格上漲存銷比走低2014年8月存銷比到達(dá)高峰價格出現(xiàn)滑鐵盧存銷比擴大9.889.656.939.1112.3410.0550005500600065007000750080000.002.004.006.008.0010.0012.0014.001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月2011年2012年2013年2014年2011年至2014年住宅月均價格以及存銷比存銷比成交均價（元/㎡）樓市現(xiàn)狀內(nèi)環(huán)以內(nèi)地塊稀缺，2014年成交地塊不斷向外圍擴散

中心地塊本體優(yōu)質(zhì)，溢價高；城市擴張區(qū)域未來發(fā)展空間

大，早期進駐成本低，成為不少名企拿地趨勢土地內(nèi)環(huán)快速內(nèi)4764.043242.0650101520253025002000300035004000450050002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014主城成交土地可開發(fā)體量、樓面地價、溢價率走勢建筑面積(萬㎡) 樓面地價(元/㎡) 溢價率(%)樓市現(xiàn)狀主城土地市場持續(xù)四年供銷高漲，2014年土地供銷量減弱，適當(dāng)減少樓市可開發(fā)庫存，減弱未來激烈的競爭態(tài)勢，促使樓市健康發(fā)展土地280027002600250024002300220021002000050001000015000200002500030000350002010-2014年主城土地市場供銷價供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(元/㎡)268225172459229122432010年 2011年 2012年 2013年 2014年樓市現(xiàn)狀近四年主城樓面地價、樓市均價價差保持在4400-5700元/㎡之間，樓市依然能保持應(yīng)有的利潤空間土地224326822291245925177284710680558010200030004000500060007000800090002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014主城樓面地價、樓市均價價差樓面地價(元/㎡) 商品房成交均價(元/㎡)注：圖表價差為考慮企業(yè)拿地至開盤周期為一年。5041442455515764第一章 城市價值第二章

區(qū)域價值第三章 板塊解讀c o n t e n t s目

錄本章節(jié)將通過巴南區(qū)位情況、經(jīng)濟活力、樓

市現(xiàn)狀三大部分進行分析，從而對重慶市巴南區(qū)區(qū)域價值進行解讀區(qū)位情況巴南區(qū)位于重慶市主城區(qū)南部，幅員遼闊，主城區(qū)中面積最大區(qū)域，未來發(fā)展空間廣闊；是進出重慶的南大門重慶主城最大區(qū)

幅員面積1825Km2

城區(qū)面積2020年達(dá)108Km2

目前建成區(qū)63Km2

總?cè)丝冢?4萬465.93525.1510.71%12.71%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%40.00%45.00%0012年2013年2014年巴南區(qū)GDP(億元)GDP及增幅同比增幅35.00%經(jīng)濟活力億元，同比漲幅12.71%，201414265.4525.154%注：1、數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計局，下同2、2014年數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)，下同。預(yù)估值巴南區(qū)2014年GDP預(yù)計達(dá)525.15區(qū)域經(jīng)濟平穩(wěn)運行2008年至2014年巴南區(qū)6005004003002001002008年2009年2010年2011年2年份200820092010201120122013重慶GDP（億元）5096.666528.727894.2410011.131145912656.69巴南區(qū)GDP（億元）175.56243.33308.72395.1420.85465.93占比3%4%4%4%4%4%2014年2016年常住人口120萬人97.10萬人時間經(jīng)濟活力2014年巴南區(qū)常住人口預(yù)計97.1萬，增長率1.3%。根據(jù)

十二五規(guī)劃，2016年巴南區(qū)常住人口達(dá)到120萬人，為區(qū)域經(jīng)濟以及樓市發(fā)展提供強有力的人口支撐2016年巴南區(qū)常住人口規(guī)劃97.101.30%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%84868890929496982008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南區(qū)常住人口及增長率常住人口（萬人） 增長率（%）預(yù)估值巴南區(qū)年份常住人口

（萬人）增長率（%

）2008年89.542.79%2009年90.791.40%2010年91.871.19%2011年93.471.74%2012年94.621.23%2013年95.851.30%2014年97.101.30%重慶市主城區(qū)中，巴南區(qū)整體商業(yè)水平較薄弱，發(fā)展基數(shù)較低；根據(jù)巴南區(qū)十二五規(guī)劃，隨著產(chǎn)業(yè)的引進，人口的導(dǎo)入，2015年實現(xiàn)社會消費品零售總額350億元。經(jīng)濟活力巴南區(qū)2013年社會商品零售總額排名重慶市主城區(qū)第7位，但增速保持10%以上，位居主城前列，未來商業(yè)市場潛力

巨大163.8186.6212.7214.00%0.00%10.00%20.00%40.00%50.00%60.00%05015030.00%1002002502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南區(qū)社會消費品零售總額及增幅社會消費品零售總額 增幅預(yù)估值10600020004000600080001000012000140002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南區(qū)農(nóng)村居民人均純收入根據(jù)巴南區(qū)十二五規(guī)劃中，預(yù)計2015年巴南區(qū)農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到13500元。城

鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到33600元，未來平均增長速度保持在10%以上經(jīng)濟活力2014年巴南區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計達(dá)29475元，其整體增速較快，區(qū)域未來具有較強的消費實力預(yù)估值26942294759.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05000100001500020000250003000011766

350002005-2014年巴南區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）增速農(nóng)村人均純收入(元)預(yù)估值麻柳沿江開發(fā)區(qū)1、重點發(fā)展以服裝產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的重慶輕工業(yè)基地、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地2、現(xiàn)已入駐北大國際醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、攀鋼集團鈦白粉產(chǎn)業(yè)基地、中國西部安全應(yīng)急產(chǎn)業(yè)基地、重慶中國輕紡服裝城等20

多個項目，建成后可帶來千億產(chǎn)值3、未來2年可帶來10萬人口經(jīng)濟活力龍洲灣濱江城市片區(qū)（重慶中央活動區(qū)）1、重點引進高端商務(wù)、酒店、綜合體、金融、總部經(jīng)濟等業(yè)態(tài)2、目前聚集萬達(dá)、保利、融創(chuàng)、中交、旭輝、東原、珠江、招商等名企3、入駐萬達(dá)廣場、漢海極地海洋公園、博澳君禧天地、珠江歡樂園、斯努特啤酒小鎮(zhèn)、龍舞劇院、德普外國語學(xué)校等匯聚人氣的項目4、此類項目在未來兩年之內(nèi)即投入使用，可吸引重慶乃至周邊省市人流“產(chǎn)城融合”成為巴南發(fā)展新理念，產(chǎn)業(yè)帶來人口，人口

帶來需求、消費，有需求就有廣闊的樓市、經(jīng)濟發(fā)展空間巴南進入大爆發(fā)時代環(huán)樵坪經(jīng)濟區(qū)1、包含重慶中央休閑購物區(qū)、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)園、西部商貿(mào)物流中心等各類產(chǎn)業(yè)區(qū)2、長安鈴木、惠科、華南城、京東、普洛斯等世界知名企業(yè)已簽約進入3、各類企業(yè)陸續(xù)在2013年、2014年正式運營4、未來兩年帶來15萬人口生態(tài)經(jīng)濟區(qū)1、區(qū)域重點發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)心養(yǎng)老、休閑和鄉(xiāng)村旅游、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)等生態(tài)示范區(qū)2、現(xiàn)已入駐天心寺中泰文化旅游區(qū)、云林天鄉(xiāng)、美德有機農(nóng)業(yè)、花木世界、光大生態(tài)奶業(yè)、圣燈山綜合旅游度假區(qū)等樓市現(xiàn)狀商品房市場巴南區(qū)2014年成交181萬方，同比上漲8%（主城區(qū)持平）成交均價7063元/㎡，同比上漲10%（主城區(qū)微降）

區(qū)域產(chǎn)業(yè)的快速推進，帶動巴南樓市迎來春天

巴南區(qū)經(jīng)濟提速，商業(yè)產(chǎn)品占比不斷加大，產(chǎn)品日益多樣化，萬達(dá)成主城明星項目，領(lǐng)銜市場熱銷5569538564317063070006000500080000.0050.00150.00100.00200.00250.00300.00350.002011年2012年2013年2014年2011-2014年巴南區(qū)商品房年度供銷價走勢供應(yīng)面積(萬㎡) 銷售面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)98%96%94%89%4%01%%02%%3%1% 5%1% 2%

1% 2%30%20%10%0%40%50%90%100%2011年2012年2013年2014年2011年至2014年巴南區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化趨勢住宅 辦公 商業(yè) 車庫時間2011年2012年2013年2014年成交量在主城占比（%）8%8%9%9%400080%300070%200060%1000500055006000650080000.0010.0020.00750030.00700040.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年樓市現(xiàn)狀住宅市場2014年全國樓市萎靡，住宅收到極大沖擊，量價均下滑

巴南逆市爆發(fā)，成交量價齊漲，樓市一片欣榮，抗跌性強年度月均成交量階梯式上浮，價格穩(wěn)步上漲月均去化8.9萬方月均去化12.7萬方月均去化13.2萬方月均去化13.4萬方5550527259826398010002000300040005000600070000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.002011年2012年2013年 2014年2011年至2014年月度商品住宅供銷價供應(yīng)面積(萬㎡) 銷售面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)2011年至2014年巴南區(qū)商品住宅供銷價供應(yīng)面積(萬㎡) 銷售面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)時間2013年2014年供應(yīng)面積（萬㎡）157.86241.81同比（%）7%53%銷售面積（萬㎡）158.26160.67同比（%）4%2%成交均價（元/㎡）59826398同比（%）13%7%存量134.50178.03存量去化周期（月）1013樓市現(xiàn)狀土地融創(chuàng)保利華宇華南城恒大招商遠(yuǎn)洋東原旭輝萬達(dá)中交協(xié)信近年萬達(dá)、融創(chuàng)、保利、恒大、中交、招商、旭輝等品牌

房企巴南拿地開發(fā)，區(qū)域熱度日益高漲融科宗申2007-2014年巴南區(qū)商住用地成交熱度圖? 巴南區(qū)自2007年至今出讓土地123宗；? 其中2013年至2014年成交47宗；? 一二線品牌開發(fā)企業(yè)齊聚巴南；?

“明星地塊”各有特色，豐富了巴南

區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升了房地產(chǎn)項目的整體品質(zhì)；? 各類型住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化及旅游地產(chǎn)項目成為巴南區(qū)市場的亮點。樓市現(xiàn)狀2014年土地供銷下滑成為全國常態(tài)，巴南區(qū)成交量亦下滑巴南區(qū)土地成交在主城占比不斷擴大，樓面地價持續(xù)上揚，區(qū)域價值、區(qū)域土地價值凸顯土地22831768171321262183050010001500200025000100020003000400050002010年2011年2010-2014年巴南區(qū)土地市場供銷價供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(元/㎡)700.02399.7522831768171321262183010304005001000150020200025002010年2011年2012年2013年2014年2012年 2013年 2014年2010-2014主城成交土地可開發(fā)體量、樓面地價、溢價率走勢建筑面積(萬㎡) 樓面地價(元/㎡) 溢價率(%)時間成交量在主城占比（%）2010年7%2011年9%2012年8%2013年15%2014年12%2283176817132126218355695385643170630100020003000400050006000700080002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014巴南區(qū)樓面地價、樓市均價價差樓面地價(元/㎡) 商品房成交均價(元/㎡)樓市現(xiàn)狀近四年巴南區(qū)樓面地價、樓市均價價差步步高漲，2014年達(dá)到4937元/㎡，樓市利潤空間加大土地注：圖表價差為考慮企業(yè)拿地至開盤周期為一年。3286361749374718第一章 城市價值第二章 區(qū)域價值第三章 板塊解讀注：本節(jié)數(shù)據(jù)剔除保障房數(shù)據(jù)。c o n t e n t s目

錄本章節(jié)主要分析巴南區(qū)五大板塊的樓市價值板塊價值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)板塊劃分李家沱-花溪板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)魚洞板塊巴南區(qū)五大未來重點發(fā)展板塊板塊價值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)區(qū)位李家沱-花溪板塊李家沱-花溪板塊東靠渝南大道，西鄰長江，交通通暢

李家沱為原九龍坡政府辦公舊址，板塊發(fā)展、配套相對成

熟，且在重慶熟識度、接受度高李家沱長江大橋馬桑溪長江大橋板塊價值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)樓市李家沱-花溪板塊近兩年樓市價格漲幅較大，2014年均價

同比上漲6%；板塊商業(yè)、辦公產(chǎn)品表現(xiàn)出較大需求，隨著

規(guī)劃的完善，項目的引進，未來上升空間巨大57.6044.5061496500590060006100620063006400650066000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板塊商品房年度供銷價走勢供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)97%94%1%2%1%20%%3%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板塊房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化趨勢商品住宅 辦公 商業(yè) 車庫板塊價值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)土地李家沱-花溪板塊土地市場呈現(xiàn)逐年升溫態(tài)勢

2014年樓面價較2013年小幅下滑168元/㎡2688169921862018050010001500200025003000020040060080010001200140016002011年2012年2013年2014年2010-2014年李家沱-花溪板塊土地市場供銷價供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(元/㎡)目前進駐名企：恒大、融匯、招商、珠江、博澳、典雅、宗申、浩博等知名開發(fā)商板塊價值產(chǎn)業(yè)李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)巴濱一號.璀璨濱江君禧天地珠江歡樂園中德馬術(shù)運功中心斯努特啤酒小鎮(zhèn)李家沱-花溪板塊高端商務(wù)、酒店、綜合體、金融業(yè)、總部

經(jīng)濟聚集，未來可吸引主城人口消費板塊價值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)區(qū)位龍洲灣-高職城板塊作為巴南新興板塊，政策扶持力度大

龍洲灣定位為主城第七大商圈，巴南行政中心高職城帶來15萬常住人口2輕軌號線魚洞長江大橋輕軌3號線板塊價值樓市龍洲灣-高職城板塊是巴南樓市版圖核心，2013年萬達(dá)進

駐后，海洋公園等項目相繼進駐，萬達(dá)連鎖反應(yīng)現(xiàn)仍在持

續(xù)；板塊內(nèi)部對商業(yè)、辦公類的產(chǎn)品需求不斷擴大李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)6600670068006900700071007200730074000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002013-2014年龍洲灣-高職城板塊商品房年度供銷價走勢供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)734082.6070.5868552013年 2014年91%85%3%7%5%6%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板塊房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化趨勢商品住宅 辦公 商業(yè) 車庫2% 3%板塊價值土地板塊內(nèi)部規(guī)劃的完善，基建的成熟，龍洲灣-高職城板塊年

度土地成交量不斷上漲，樓面地價不斷抬升，區(qū)域土地價

值得到認(rèn)可李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)19761559050010001500200025000200400600800100012002011年2012年2013年2014年2010-2014年龍洲灣-高職城板塊土地市場供銷價供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(元/㎡)2361 2360目前進駐名企：萬達(dá)、中交、協(xié)信、融科、佳兆業(yè)、旭輝、斌鑫等知名開發(fā)商板塊價值產(chǎn)業(yè)李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)金融服務(wù)外包總部基地龍舞劇院重慶漢海極地海洋公園重慶德普外國語學(xué)校萬達(dá)廣場隨著商業(yè)、文化、旅游等功能性項目的大量入駐和品牌房

企的聚集，未來可吸引重慶乃至周邊省市人口消費高職城規(guī)劃26所高職院校目前院校中8個進入，5個開工重工商大學(xué)融智學(xué)院、重慶五一技師學(xué)校2015年9月即將開學(xué)板塊價值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)區(qū)位魚洞作為巴南老城區(qū)，是巴南原政治中心，人口密集、產(chǎn)業(yè)聚集，現(xiàn)仍是巴南區(qū)經(jīng)濟文化中心魚洞板塊2輕軌號線魚洞長江大橋輕軌3號線板塊價值樓市魚洞未通輕軌之前，板塊為封閉式，板塊內(nèi)部自給自足輕軌2號線、3號線通達(dá)魚洞之后，直接拔高魚洞樓市價值

辦公、商業(yè)產(chǎn)品需求擴大，中小型項目積極入市李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)520054005600580060006200640066000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002013-2014年魚洞城板塊商品房年度供銷價走勢供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)645027.2021.9057242013年 2014年98%94%0%3%2%3%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年魚洞板塊房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化趨勢商品住宅 辦公 商業(yè) 車庫板塊價值土地魚洞老城已無地可供，板塊逐步向高職城方向擴張而魚洞成熟的居住氛圍和商圈氛圍以及雙輕軌優(yōu)勢，使得

板塊土地價值得到保證李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)目前進駐名企：渝開發(fā)、中昂等知名開發(fā)商0500100015002000250001002003004005006007008009002010-2014年魚洞板塊土地市場供銷價供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(元/㎡)1915140812782011年 2012年 2013年 2014年板塊價值產(chǎn)業(yè)李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)商社匯巴南體育中心都匯里廣場老街印象據(jù)規(guī)劃統(tǒng)計，魚洞板塊未來可吸引主城人口消費板塊價值鹿角板塊北接茶園、南臨界石，是巴南新興規(guī)劃板塊未來輕軌12號線、8號線通達(dá)各區(qū)，鹿角隧道、燕尾山隧道勢在必行鹿角板塊區(qū)位李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)板塊價值鹿角板塊2013年開始供應(yīng)土地，樓面地價年度漲幅為19%

板塊樓市起步時間為2014年5月

目前板塊樓面地價與樓市均價價差為6317元/㎡，利潤空間較大李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)注：圖表價差為考慮企業(yè)拿地至開盤周期為一年。6317樓市、土地板塊及周邊目前進駐名企：融創(chuàng)、金科、協(xié)信等知名開發(fā)商維度2013年2014年樓面地價（元/㎡）19252287樓市均價（元/㎡）——8242價差（元/㎡）——6317板塊價值