2023年電大畢業(yè)論文房地產(chǎn)市場過熱背后的經(jīng)濟學思考

目錄一、房地產(chǎn)市場過熱的經(jīng)濟因素…………………1(一)經(jīng)濟水平的不斷提高………………………1(二）擴張性宏觀政策的驅使……………………1(三)大量資金投入房產(chǎn)市場……………………2二、房地產(chǎn)過熱帶來的經(jīng)濟影響…………………２(一）加速經(jīng)濟發(fā)展的局部過熱………………2（二）克制其他消費的長期增長…………………2(三)加大金融風險………………3（四)不利于經(jīng)濟的可連續(xù)發(fā)展…………………3三、促進房產(chǎn)穩(wěn)定的對策和建議…………………3(一）調控房地產(chǎn)市場的供求關系………………3（二）鼓勵有效需求克制投機行為………………4（三)減少房地產(chǎn)市場的投資速度………………４(四）規(guī)范房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟秩序………………4(五）加強金融機構的調控力度…………………5參考文獻…………………………６房地產(chǎn)市場“過熱”背后的經(jīng)濟學思考[摘要］:房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎性產(chǎn)業(yè)，關系到民眾的切身利益。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的發(fā)展，是國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎。但近幾年來,隨著經(jīng)濟發(fā)發(fā)展,人們地住房規(guī)定的進一步提高，致使房地產(chǎn)市場在不斷的“升溫”，并逐漸出現(xiàn)“過熱”的現(xiàn)象,但是經(jīng)濟的發(fā)展是一個互相聯(lián)系的整體，假如房產(chǎn)市場出現(xiàn)重大波動,將會對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生極大的危害,因此，我們有必要從經(jīng)濟學角度對房產(chǎn)“過熱”現(xiàn)象進行認真的思考,以穩(wěn)定房產(chǎn)市場發(fā)經(jīng)濟秩序，進而促進整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。本文圍繞房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，從經(jīng)濟學層面分析其現(xiàn)象的基本以及產(chǎn)生的因素，探討“過熱”現(xiàn)象也許帶來的經(jīng)濟影響，并提出了相應的措施。[關鍵詞］：房地產(chǎn)經(jīng)濟學市場過熱發(fā)展由于房產(chǎn)既能體現(xiàn)居住的功能，又可作為投資理財?shù)墓ぞ?，致使房產(chǎn)具有一般商品的性質，又具有公共產(chǎn)品的特性。而房產(chǎn)市場又具有壟斷競爭性，其雙重性質導致了房產(chǎn)市場“過熱”現(xiàn)象的出現(xiàn)。重要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的投資速度呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢，房價連續(xù)大幅上漲，房價超過了大多數(shù)人的經(jīng)濟承受能力。但經(jīng)濟的發(fā)展是一個有機聯(lián)系的整體，只有保持各個行業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模的互相協(xié)調，才干促進經(jīng)濟的全面發(fā)展。房產(chǎn)也不例外，其發(fā)展的速度也必須要和宏觀經(jīng)濟體系的規(guī)定相適應，面對當前房產(chǎn)市場的連續(xù)升溫,房子價格增長速度過快的現(xiàn)象，必然會導致物資價格上漲、資源浪費、經(jīng)濟秩序紊亂等問題的出現(xiàn),更為嚴重的是易導致金融風險的加大,使整個國民經(jīng)濟的健康運營受到極大的威脅。一、房地產(chǎn)市場過熱的經(jīng)濟因素(一)經(jīng)濟水平的不斷提高一直以來,房地產(chǎn)市場都呈現(xiàn)出上升的趨勢，只是這種上升的趨勢表現(xiàn)的緩慢、平穩(wěn)。在市場經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境中,任何行業(yè)的發(fā)展都有高漲、危機和蕭條的周期變化，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。但隨著我國經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，人民的生活水平有了顯著的提高，據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，中國已進入了人均1０00-－4000美元的發(fā)展階段，而這個階段正是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，在一定收入的支持下,旺盛的消費能力成為房地產(chǎn)市場連續(xù)升溫的加速器，[1]由此導致了房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象發(fā)生。（二）擴張性宏觀政策的驅使20世紀9０年代，由于受東南亞各國金融危機的影響,我國經(jīng)濟的發(fā)展陷入蕭條的狀態(tài),中國政府為了盡快實現(xiàn)經(jīng)濟的復蘇,采用了擴張性的財政政策和貨幣政策。根據(jù)經(jīng)濟學原理，當宏觀經(jīng)濟處在擴張時期,對不動產(chǎn)的需求會進一步上升，在有限的供應條件下,房價及租金必然會上升,房地產(chǎn)商由此對房產(chǎn)市場的前景評估感到異常樂觀,此時，他們必然會增長投資,但由于房地產(chǎn)具有時滯效應,于是便產(chǎn)生了供大于求且價格繼續(xù)上漲的非理性發(fā)展的狀態(tài),從而引發(fā)房產(chǎn)市場“過熱”現(xiàn)象的產(chǎn)生。(三)大量資金投入房產(chǎn)市場由于民眾手中有了一定繼續(xù),繼而便會通過各種渠道進行投資。而房產(chǎn)不僅可以作為商品進行買賣，還能滿足人們基本的居住需求,且有保值增值的特性。因此，人們開始把資金投入到房地產(chǎn)業(yè),成為房產(chǎn)市場的資本,變相推動了房產(chǎn)市場的“過熱”。此外,外資的大量流入也為中國房產(chǎn)市場迅速增溫，隨著中國對外貿易的發(fā)展,積累了大量的外匯,給人民幣帶來了升值的壓力,致使大量的外資流入中國市場,繼而進軍中國的房地產(chǎn)業(yè)。張曉晶(２023）認為，此時外資進入房地產(chǎn)業(yè)，盼望獲得雙重的收益,一方面,房地產(chǎn)價格上漲帶來的收益,另一方面是人民幣升值的收益。[２]巨大的利益面前，大量的外資流入，迅速增溫了中國的房地產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)過熱帶來的經(jīng)濟影響市場經(jīng)濟的運作作為一個有機聯(lián)系的整體,行業(yè)之間的發(fā)展是互相聯(lián)系的，房地產(chǎn)市場的過熱必然會導致其他行業(yè)的變動,影響到整個產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定發(fā)展，進而給整個經(jīng)濟的發(fā)展帶來巨大的影響，重要從以下幾個方面來體現(xiàn)：（一）加速經(jīng)濟發(fā)展的局部過熱自2０２３始我國商品住房的銷售額開始大幅增長,并呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢,價格的上揚,市場的擴容,導致了住房資金的增長,在一定的時期內,表現(xiàn)為共計的增長,這種增長是具有經(jīng)濟基礎的增長。由此，也帶動了房產(chǎn)及各種城市基礎設施的新一輪增長,且呈現(xiàn)出快速發(fā)展勢頭。如各種建造房屋的生產(chǎn)資料的快速上漲，生產(chǎn)資料部門在房產(chǎn)上漲的刺激下成倍擴張產(chǎn)能的投資，最后導致全社會固定資產(chǎn)規(guī)模過于龐大,并呈現(xiàn)出飛速增長的情況。根據(jù)2０23年的記錄顯示=1\*ＧB3①，我國生產(chǎn)的鋼材２.5億噸，其中線材的６0%左右用于房地產(chǎn)和建筑業(yè);水泥消費的8億噸中，約５0%以上用于房地產(chǎn)和建筑業(yè);電解鋁5４8萬噸的消費量中,也有40—50％用于各種建筑材料。這些生產(chǎn)資料的應用,極大的帶動我國局部的經(jīng)濟發(fā)展,但同時也為房價的連續(xù)攀升，推動房產(chǎn)投資的繼續(xù)加大,所導致的生產(chǎn)資料價格上漲問題也會連續(xù)過熱,對整個經(jīng)濟的健康連續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。(二)克制其他消費的長期增長房價過快上漲已經(jīng)遠遠超過了人們的實際經(jīng)濟能力，人們都在攢錢買房，部分居民甚至提前進入了消費幾十萬元商品的消費結構時期,特別是在北京、上海等地,幾十萬、上百萬的房價已經(jīng)遠遠大于人們實際的消費水平。有數(shù)據(jù)顯示，一城鄉(xiāng)家庭人均收入1.5萬元,三口之家購買100平方的住房在國內三線城市大約需要3５萬元,總房價是家庭年收入的11倍,遠高于世界銀行認可的3－６倍的合理區(qū)間。而在北京、上海等大城市，房價上漲速度更是遠遠高于家庭的年收入,達成20倍以上,房價與家庭收入的比例大大超過了正常區(qū)間,這說明住房的價格已經(jīng)大大超過了大多數(shù)家庭的經(jīng)濟承受能力。房價“過熱”帶動了住房等相關消費的同時,也克制了人們在其他方面的消費。為了積攢買房的首付，大多數(shù)的家庭必須縮減其他消費的支出，依靠銀行貸款。2023年個人消費性住房貸款＝２＼*GB3②累計新增1.4萬億元；年末余額同比增長４７.９%,增速比上年末加快37.4個百分點。許多家庭為了盡快還貸，在收入有限的情況下，不得不消減了其他方面的消費，長此以往,將極大地影響其他消費的長期增長,對經(jīng)濟的有序、穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利因素。（三）加大金融風險房地產(chǎn)是一項需要大量資金投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營者在資金局限性的情況下，只能向銀行進行中長期的貸款，而個人購房者由于高房價的限制，在個人存款達不到首付的情況下，也只能向銀行申請個人住房房貸款，導致個人信貸以及房產(chǎn)信貸幾十倍的增長,大量的資金倒向房地產(chǎn)市場。據(jù)記錄,目前,個人住房貸款的比重已高達７５%-97%。而房地產(chǎn)公司開發(fā)投資的資金70%左右依賴于銀行。此外，房地產(chǎn)市場的“過熱”還吸引了大量國外資金的進入。根有關數(shù)據(jù)顯示=3\＊ＧB3③,2023年北京購房人士中來自歐美的增長6.9倍;來自來自港澳臺的增長3.5到4.５倍；海外人士購房占總的成交比例已經(jīng)接近１５%。資金大量流入房地產(chǎn)市場，將加大金融風險的集中爆發(fā),導致整個社會財富的分派不均，改變市場的行為預期,從而也許增長整個經(jīng)濟的震蕩與混亂,不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定。(四）不利于經(jīng)濟的可連續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)市場的“過熱”，房價過快上漲，促使房產(chǎn)公司加快商品房的建設,對舊城改造和基礎建設的成本也將相應的提高，加大了城市化進程的難度。進一步拉大了貧富之間的差距，增長了中低收入階層的生活壓力和不平衡的心理。部分城市之間房價的懸殊，進一步導致了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不均衡，甚至是出現(xiàn)“富人區(qū)”“窮人區(qū)”等，不利于經(jīng)濟的良性發(fā)展。此外,在房地產(chǎn)進行房產(chǎn)開發(fā)征地時,存在著大量土地違法交易以及暴力拆遷的現(xiàn)象，致使房產(chǎn)開發(fā)商和拆遷戶之間的矛盾激化,隱含了大量不安定的因素。同時，房價的過快上漲,使居民大量的資金投入房產(chǎn),進一步推動商務成本的上升，對招商引資以及居民的投資創(chuàng)業(yè)都導致不利的影響,限制了經(jīng)濟可連續(xù)性發(fā)展的有利環(huán)境。三、促進房產(chǎn)穩(wěn)定的對策和建議在對的結識到房產(chǎn)“過熱”對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生一系列不利影響之后,為穩(wěn)定經(jīng)濟的連續(xù)健康發(fā)展,我們有必要采用強有力的措施來遏制房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“過熱”現(xiàn)象,已達成經(jīng)濟的平衡發(fā)展?？梢圆捎靡韵聨讉€方面的建議:(一)調控房地產(chǎn)市場的供求關系房價居高不下的主線因素就在于居民需求量的不斷上升,有需求才有市場，因此,防止房產(chǎn)市場過熱的出現(xiàn)就必須在增長住房建設方面加大措施,增長中低價房和經(jīng)濟合用房的建設規(guī)模,穩(wěn)定廉租房的供應面積,嚴格限制高價房的市場供應,特別是對于房產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤而投入建設的高檔豪宅,投入了大量的物力財力,而空置率卻較高,政府要對其土地的審批實行嚴格控制，對于空置時間較長的商品房和土地要及時收回,適當改造經(jīng)濟合用房。[3]政府相關部門要合理安排經(jīng)濟合用房建設的規(guī)模,調控房地產(chǎn)市場的供求關系,對于結構性矛盾突出的地區(qū),要適當增長經(jīng)濟合用房和廉租房的供應比例，在合理安排財政預算的基礎上，妥善解決城鄉(xiāng)低收入家庭的住房問題,并加強管理,增長房源運用的公開透明度,體現(xiàn)公開、公平和公正的原則，促使房地產(chǎn)市場的供應結構趨于合理化,進而平衡發(fā)展。［4]例如，紐約市政府為了調控房產(chǎn)市場的供求，曾經(jīng)在一惡搞相稱長的時間內擁有大量廉租房房源,以保障低收入家庭的住房問題。全球解決居民住房最佳的國家是新加坡,新加坡所實行的重要策略就是實行“政府租屋”，而新加坡的居民有87％的人居住在政府租屋中。合理調整房地產(chǎn)市場的供求關系,將從主線上解決房產(chǎn)過熱的現(xiàn)象,有效解決居民的住房問題。(二)鼓勵有效需求克制投機行為就目前市場情形來看,雖然有房產(chǎn)投機者的存在,但對于真正需要購房的個人來說,政府還應實行進一步放寬房產(chǎn)信貸的條件,鼓勵房地產(chǎn)市場的有效需求，如減少利率、減少稅收，減少首付比例,減少個人貸款公積金等。應鼓勵地產(chǎn)的開發(fā)商進行成本的綜合,減少其高額的利潤，以引導住房需求的居民進行購買。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，在對土地使用權進行轉讓時,政府要合理甚至是減少稅費的繳費標準，以完善房地產(chǎn)稅費制度,促進房產(chǎn)的有效需求。房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象,很大限度上是受到炒房團的影響。炒房團運用住房進行投資,無形中促使了房價的快速上漲，對這種投機炒作、哄抬房價的消費行為，要采用嚴格的措施進行打擊。對于一些地方出現(xiàn)的囤積行為,要堅決予以打擊，且暫停其轉讓,同時增長信息的市場透明度。為了有效的克制投機行為的產(chǎn)生,政府還要從單價或是住房面積上明確普通住房的標準,對于不符合普通住房標準的一定要繳納不同額度的營業(yè)稅費及其他的費用。同時，對于居民購買第二套商品住房或高檔住房時，要提高首付的比例,這種方式也可以克制商品住房的投機行為。此外,對于炒房現(xiàn)象,相關部門應積極的進行疏導,通過開放資本市場,引導居民投資向經(jīng)濟發(fā)展的領域中邁進,以疏導居民對房產(chǎn)市場的投機行為。(三）減少房地產(chǎn)市場的投資速度近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象,也是由于房產(chǎn)公司在投資規(guī)模上偏大且投資的速度較快所導致的。政府在進行調控時,以貫徹到各地政府相關部分,對房地產(chǎn)的投資環(huán)境予以全面的管理。若房地產(chǎn)公司開發(fā)出的樓盤限制放太多，就應嚴格的限制開發(fā)商的房產(chǎn)開發(fā)力度,轉而讓開發(fā)商的工作重心轉移到房子的銷售中。此外，對于大量積壓商品房和土地行為的開發(fā)商,應當追究相關政府的監(jiān)督不力的責任。只有對房地產(chǎn)開發(fā)商作出嚴格的限定，從貸款到開發(fā)的地皮再到房屋銷售的管理上，進行嚴格的限定,就可以減少房地產(chǎn)市場的投資速度。對于個人住房的貸款，也要實行嚴格的限制,放款前對信貸申請人進行仔細嚴格的審核，對于還款能力較差的個人進行嚴格的控制，堅決制止多家按揭、反復抵押以及超過其還款能力的貸款行為，以減少房地產(chǎn)市場的開發(fā)速度,緩解其他行業(yè)的發(fā)展，間接地減少房地產(chǎn)市場的投資速度,最大限度地防范和化解房地產(chǎn)金融風險。(四)規(guī)范房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟秩序房地產(chǎn)市場的“過熱”整個房產(chǎn)開發(fā)建設的過程呈現(xiàn)不透明的狀態(tài)，消費者對房子建設的成本不了解,導致不法開發(fā)商哄抬市價。因此,要對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟秩序加以規(guī)范,加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設過程的監(jiān)督和管理，打擊房地產(chǎn)流通過程中的不法行為，實行對商品住宅明碼標價、實名制購房,完善房地產(chǎn)記錄和信息透明制度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場機制，加強土地供應的計劃性，對土地市場實行動態(tài)監(jiān)測分析,定期公布土地放量情況、開發(fā)情況。實行公開競標,堅決對違規(guī)的囤地行為予以打擊,既要保證房地產(chǎn)市場的規(guī)范,又要保證土地供應的規(guī)范，還要滿足居民的住房需求。此外,對于房產(chǎn)市場的投機行為，政府近期也做了明確規(guī)范。2０２3年4月15號,在國務院召開的常務會議上,明確規(guī)定:對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對房產(chǎn)市場的嚴格規(guī)范要促進房地產(chǎn)市場的連續(xù)健康的有序發(fā)展。(五）加強金融機構的調控力度對于當前房產(chǎn)市場的過熱表現(xiàn),要加強金融機構的調控力度，通過利率的調整與對借款人資格的嚴格審查，才干進一步克制投資行為的發(fā)生。央行為了克制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,曾與2023年4月28日,上調房貸的利率。各檔次貸款利率0.27個百分點,其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.1２%上調至6.３９％；2023年5月1８日,中國人民銀行決定:從20２3年６月5日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.５個百分點;從2０2３年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率；金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點,一年期貸款基準利率上調0.１8個百分點,其他各檔次存貸款基準利率也相應調整；個人住房公積金貸款利率相應上調0.０９個百分點;同時，中國人民銀行還決定自２023年5月21日起,銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴大至千分之五。[6]金融機構的加息將改變購房者的心理預期,大大影響投機者的心態(tài)，假如加息幅度較大,購房者往往會持觀望的態(tài)度,對房產(chǎn)的需求將會減少,最終克制房產(chǎn)市場“過熱”現(xiàn)象的產(chǎn)生，因此，為使過熱的房產(chǎn)盡快降溫，金融機構要加大調控的力度。房地產(chǎn)市場“過熱