個人貸款第四章

第四章

個人住房貸款第一節(jié)基礎(chǔ)知識一、概念和分類

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。按資金來源分類自營性公積金組合型按住房交易形態(tài)分類一手房二手房轉(zhuǎn)讓房二、特征貸款金額大，期限長1以抵押為前提2系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)3發(fā)展歷程截止2011年我國個人住房貸款余額達(dá)到10.4萬億1998年住房制度改革1995年《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》四、貸款要素（一）貸款對象————五個基本條件（二）貸款利率

原則：按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。最新人民幣貸款利率

（2012年元旦開始執(zhí)行）項(xiàng)目年利率一、短期貸款六個月以內(nèi)(含六個月)6.10六個月至一年(含一年)6.56二、中長期貸款一至三年(含三年)6.65三至五年(含五年)6.90五年以上7.05三、個人住房公積金貸款五年(含)以下4.45五年以上4.90三、貸款期限————最長為30年四、還款方式

等額本息還款法、等額本金還款法五、擔(dān)保方式

質(zhì)押、抵押、保證三種方式六、貸款額度20%or30%or50%【練習(xí)】1、新建房個人住房貸款又稱個人一手房貸款，是指銀行向（）發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。A符合條件的個人B符合條件的企業(yè)C所有有能力購買住房的個人D所有有能力購買住房的企業(yè)2、個人住房貸款的貸款利息在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時（）A不分段計(jì)息B分段計(jì)息C是否分段計(jì)息由雙方協(xié)商確定D立即按新利率執(zhí)行3、自營性個人住房貸款的利率（）A按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理B按商業(yè)性貸款利率的上下限執(zhí)行C有上限但沒有下限D(zhuǎn)與商業(yè)性貸款利率完全分開，由商業(yè)銀行與借款人協(xié)商確定4、下列關(guān)于個人住房貸款額度的表述中，錯誤的是（）A對購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬建（建造、大修）住房價(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)量來確定B對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付款比例不得低于30%C對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%D個人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而降低第二節(jié)貸款流程一、貸款的受理與調(diào)查貸前咨詢+貸款的受理+貸前調(diào)查二、貸款的審查與審批需要報(bào)批的材料包括：

個人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單；

個人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表；

個人住房借款申請書；

個人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料三、貸款的簽約與發(fā)放填寫合同審核合同簽訂合同四、支付管理受托支付OR自主支付五、貸款管理合同變更的五種具體情況：1、合同主體變更2、借款期限的調(diào)整3、分期還款額的調(diào)整4、還款方式變更5、擔(dān)保變更不良貸款的認(rèn)定次級貸款可疑貸款損失貸款（無法還本付息）正常貸款和關(guān)注貸款——————可以還本付息【練習(xí)】1、下列關(guān)于個人住房貸款還款方式的表述中錯誤的是（）A個人住房貸款有多種還款方式可供選擇B一筆借款合同只能選擇一種還款方式C貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式D一筆借款合同可以選擇兩種或兩種以上的還款方式組合2、下列關(guān)于個人住房貸款合同審核的說法中，錯誤的是（）A合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核B同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人C合同復(fù)核人員負(fù)責(zé)根據(jù)審批意見復(fù)核合同文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性D合同文本復(fù)核人員在復(fù)核中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)該直接在合同上修改3、下列關(guān)于個人住房貸款合同變更的說法中，正確的是（）A合同一經(jīng)簽訂則不能變更B合同履行期間，借款人可以單方面變更合同，但銀行不可以C合同履行期間，銀行可以單方面變更合同，但借款人不可以D合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂變更協(xié)議4、貸款發(fā)放后，依然要對抵押物進(jìn)行檢查，檢查時發(fā)現(xiàn)抵押物被重復(fù)抵押的，可以（）A限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保B提前收回已發(fā)放的貸款的本息C解除合同D處置抵押物E不作任何處理第三節(jié)公積金個人住房貸款

公積金個人住房貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。原則：存貸結(jié)合、先存后貸、

整借零還和貸款擔(dān)保現(xiàn)行利率：

五年(含)以下4.45%五年以上4.90%貸款額度：

80%OR90%OR70%公積金個人住房貸款VS自營性個人住房貸款貸款對象不同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同資金來源不同審批主體不同貸款利率不同四種還款方式，如何選擇？？

【等額本金還款】

負(fù)擔(dān)先重后減

借款人將貸款額平均分擔(dān)到整個還款期內(nèi)按每月還款，同時付清自上一個還款日至本次還款期間的貸款余額所產(chǎn)生的利息。貸款本金在整個還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。使用本方法，借款人在開始還貸時，每月還款額比等額本息還款要高，負(fù)擔(dān)會較大些。但是隨著還款時間的推移，還款負(fù)擔(dān)會逐漸減輕，最后總的利息支出較低。

優(yōu)點(diǎn)：可以節(jié)省大量利息支出。

缺點(diǎn)：還款開始階段月供較高。適用人群：當(dāng)前收入較高、之后想減少利息支出的借款人，如面臨退休人士、企業(yè)高層、金領(lǐng)等，或當(dāng)前經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，極有可能提前還款的購房者。

【等額本息還款】

固定款額支出

貸款的本金和利息總和采用按月等額的還款方式。借款人每期以相等的金額償還貸款本息，每期還款金額包括當(dāng)期應(yīng)償還的本金和應(yīng)承擔(dān)的利息，在整個還款期內(nèi)，每個月的還款金額固定不變。

優(yōu)點(diǎn)：每月還款額固定不變，便于購房者安排資金支出。

缺點(diǎn)：總體支出利息較多，利息總支出幾乎是所有還款方式中最高的。

適用人群：現(xiàn)期收入少且穩(wěn)定，特別是剛開始工作的年輕人。避免初期太大還款壓力的人群，如穩(wěn)定收入的公職人員。

【固定利率還款】

玩轉(zhuǎn)加息壓力一般住房貸款借款人與銀行簽訂的房貸合同利率都是浮動性的，隨著央行每一次加息，利率也跟著上漲，借貸人的月供就要相應(yīng)的增加。固定利率房貸最大的好處就是利率不隨物價(jià)或其他因素變化調(diào)整。在簽訂貸款合同時，即設(shè)定好固定的利率，不管貸款期內(nèi)利率如何變動，借貸人都按照固定的利率支付利息。但固定利率是借款人提前鎖定的加息風(fēng)險(xiǎn)走勢把握，所以固定利率會高于現(xiàn)行利率。

優(yōu)點(diǎn)：利率風(fēng)險(xiǎn)小，不隨銀行加息、物價(jià)或其他因素變化而調(diào)整。

缺點(diǎn)：如遇銀行利率下調(diào)政策獲批，借款人還是要按簽訂的固定利率支付利息，不會隨市而變。

適用人群：投資者具備一定風(fēng)險(xiǎn)所動能力，對預(yù)期升息能做出合理判斷人群。

【公積金還款】

自由還款快樂無憂

住房貸款職工在售房單位簽訂購房合同或協(xié)議后，可向住房公積金管理中心提出貸款申請。符合貸款條件的，填寫申請表和借款合同，經(jīng)住房公積金管理中心審批后，由中心委托的貸款銀行放款。公積金貸款可設(shè)定每月最低的還款額，只要月還款額不低于設(shè)置的最低還款額即可，每月多還的部分系統(tǒng)會自動劃為提前還款，提前還貸剩余年限的利息不用支付。自由還款是公積金貸款獨(dú)有的還款方式，與普遍的還款方式相比，公積金還款方式更為靈活。優(yōu)點(diǎn)：每月可自由還款，還款方式靈活便捷。

缺點(diǎn)：因最低還款額通過低于正常的還款月供，導(dǎo)致最后一期還款壓力較大。

適用人群：符合貸款條件的公積金繳存職工。

【練習(xí)】1、公積金貸款的貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，公積金貸款的審批決策權(quán)屬于（），其作為貸款審批環(huán)節(jié)的執(zhí)行者，對貸款額度、成熟、年限做出最終決策。A公積金管理中心B承辦銀行C各地銀監(jiān)局D貸款人所在單位2、公積金個人住房貸款的審批是（）的職責(zé)。A公積金管理中心B承辦銀行C政府房地產(chǎn)管理部門D擔(dān)保機(jī)構(gòu)3、公積金個人住房貸款的利率（）A按人民銀行規(guī)定的商業(yè)貸款利率執(zhí)行B按人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行C按人民銀行規(guī)定的商業(yè)貸款利率打折執(zhí)行D按人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率打折執(zhí)行4、下列關(guān)于公積金個人住房貸款的說法中，正確的是（）A公積金個人住房貸款是一種委托性住房貸款B承辦銀行承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)C公積金個人住房貸款的利率比自營性個人住房貸款利率高D貸款的對象可以是自然人，也可以是法人第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理

一、

對于商業(yè)銀行而言的風(fēng)險(xiǎn)——“假按揭”

指借款人并不具有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。123不具有真實(shí)的購房目的虛構(gòu)購房行為捏造借款人相關(guān)資料1加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)格把控貸款準(zhǔn)入關(guān)。3利用法律等綜合手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。2完善個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。防控措施二、個人住房貸款客戶面臨的風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行的個人住房貸款客戶面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情況：一是個人收入水平不變情況下，利率變動增加還款金額導(dǎo)致的利率風(fēng)險(xiǎn)，影響還款能力;二是利率不變的情況下，經(jīng)濟(jì)形勢惡化等原因引起個人收入水平下降，影響還款能力;三是利率上升、個人收入下降同時發(fā)生，影響還款能力。個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中有兩個重要的概念：

還款能力和利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)的影響示例例一：李先生購買了一套商品房，總價(jià)100萬元，他向銀行貸款50萬元，采用浮動利率方式，期限30年，等額本息還款方式。當(dāng)前貸款利率假設(shè)為6.656%，經(jīng)過計(jì)算，李先生每月需支付本息3211.81元，還款總額為11