中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局發(fā)展趨勢

中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局發(fā)展趨勢

當前規(guī)模拓展為物業(yè)企業(yè)第一要務，但不同企業(yè)擴張途徑有所不同。當前較為主流的三種拓展路徑各有利弊，對物業(yè)企業(yè)自身資質(zhì)要求也有所差異：

一、碧桂園服務

2017年及之前年份，公司近9成在管面積來自關(guān)聯(lián)方碧桂園集團，2017年公司在管面積已達1.23億平方米，邁入“億平俱樂部”行列。背靠龍頭房企，公司在面積拓展方面獲得長足支持，2018年在高基數(shù)背景下在管面積仍同比提升47.86%至1.82億平方米。儲備面積充沛更是保障了未來面積拓展的高確定性，2018年公司儲備面積高達3.23億平方米，為在管面積的1.78倍，即使不考慮后續(xù)新簽面積也夠支撐公司以2018年47.86%的高增速增長兩年以上。公司持續(xù)三年位列中指院發(fā)布的中國物業(yè)服務百強企業(yè)名單前三甲，龍頭格局較為穩(wěn)固。

盡管碧桂園集團仍為公司最重要的管理面積來源，但公司也在不斷通過收并購等方式加大市場化拓展力度，2018年新增管理面積中有38.64%來自第三方物業(yè)開發(fā)商。公司通過收并購一方面拓展項目儲備，一方面完善物業(yè)生態(tài)。2019年7月10日，公司與港聯(lián)不動產(chǎn)達成100%股權(quán)合作，強強聯(lián)合下公司加強一線城市的核心物業(yè)服務布局，高端住宅、商業(yè)綜合體、寫字樓等高端物業(yè)業(yè)態(tài)占比進一步強化。此外，2018年7月公司與洲際海峽能源投資（北京）成立合資公司，并出資1億元認購合資公司80%的股權(quán)，全面承接中石油“三供一業(yè)”改革的物業(yè)管理及增值服務，擬接管的物業(yè)項目面積約9000萬平方米，擬接管的供熱項目管理面積約4170萬平方米，拓寬了其承接物管面積渠道，為后續(xù)或有接管央企物業(yè)項目機會奠定了基礎(chǔ)。

二、綠城服務

綠城服務龍頭地位穩(wěn)固，最近5年在中指院物業(yè)服務百強企業(yè)榜單中穩(wěn)定在榜眼位置，僅次于萬科物業(yè)。公司物業(yè)服務品質(zhì)得到廣泛認可，在2019中國物業(yè)服務百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)榜單中位列榜首。公司對關(guān)聯(lián)房企綠城中國依賴度較低，2016年報顯示來自綠城中國的銷售金額僅占當年總銷售額的4.7%，且據(jù)中指院數(shù)據(jù)2018年公司在管面積中市場化外拓面積占比超70%。憑借強勁的品質(zhì)保證與品牌實力，公司面積拓展能力凸顯，2018年在管面積同比增加23.66%至1.70億平方米。公司在手儲備充足，最近5年儲備面積均超過在管面積。2018年末儲備面積1.92億平方米，為在管面積的1.13倍，為公司延續(xù)高速發(fā)展提供保障。

公司憑借卓越口碑加大向高價值業(yè)態(tài)滲透，2018年成功簽下無錫國際金融中心、西安中核長安印、臺州天盛中心等地標性建筑，并為上海浦東機場、溫州機場、岳陽機場等城市窗口場所提供服務，逐漸實現(xiàn)toC向toB與toG滲透，公司非住宅物業(yè)收入逐年提升。優(yōu)質(zhì)服務品質(zhì)帶來高客戶滿意度與較好溢價，公司在平均物業(yè)費逐年提升情況下仍實現(xiàn)高位物業(yè)費收繳率，疊加科技賦能下的成本優(yōu)化，公司基礎(chǔ)業(yè)務毛利率持續(xù)提升。公司著力打造完整的全生命周期服務版圖，園區(qū)服務業(yè)務逐步完善；重視技術(shù)與管理輸出，2018年推出的“綠聯(lián)盟”服務創(chuàng)新技術(shù)輸出模式，業(yè)務管理面積再創(chuàng)新高達到1.57億平方米，助推年內(nèi)咨詢服務收入實現(xiàn)38.1%的增長至9.39億元。

三、雅生活服務

雅生活服務通過收購綠地物業(yè)，形成“雅居樂+綠地”雙品牌驅(qū)動下的快速擴張模式。2017年6月，雅生活服務以10億元代價收購綠地物業(yè)；同年8月，綠地控股注資10億元換取雅生活服務20%股份，成為公司長期戰(zhàn)略股東，雅生活服務正式成為“雅居樂+綠地”雙品牌背書的物業(yè)服務企業(yè)。除收購綠城物業(yè)外，近兩年雅生活服務持續(xù)參與南京紫竹、蘭州城關(guān)、青島華仁、哈爾濱景陽、廣州粵華等重大收購項目，在管面積迅速擴張至15360萬平方米（考慮青島華仁與哈爾濱景陽的在管面積），被中國指數(shù)研究院評為2019年中國物業(yè)服務百強企業(yè)成長性TOP1企業(yè)。

2018年末在管面積達13812萬平方米，同比增長76.32%，公司躋身在管面積破億平物業(yè)服務企業(yè)之列。公司在管面積中，母公司雅居樂集團提供的在管面積占比持續(xù)下降，2018年僅為34.89%，較2015年下降近50pct，與之形成鮮明對比的是，其他收并購1提供在管面積占比上升至21.25%。從新增在管面積來看，2018年雅生活服務新增其他收并購管理面積為2935.3萬平方米，占2018年新增管理面積的49.1%，而雅居樂集團提供的新增管理面積僅占10.04%，2017年購入的綠地物業(yè)于2018年貢獻新增面積的3.42%，由第三方物業(yè)開發(fā)商提供的新增管理面積占比則同比下降25.10pct至37.44%，收并購成為雅生活服務擴張規(guī)模的重要方式。

收并購是進行規(guī)模擴張最為直接高效的方式，雅生活服務2018年合計使用上市募集資金7.62億元，其中55.37%用于戰(zhàn)略投資與收購，且剩余未使用款項計劃用于戰(zhàn)略投資收購金額占比為65%，可以預見雅生活服務在短期內(nèi)仍將以收并購作為主要擴張方式，但長期面積擴張持續(xù)性仍有待觀察。收并購在規(guī)模擴張的同時也伴隨著風險，如規(guī)模提升后管理難度提升、被收并購企業(yè)經(jīng)營不善、第三方開發(fā)商物業(yè)費相對較低等問題，均會一定程度上影響公司經(jīng)營業(yè)績，在2017年雅生活服務大力開展收并購后，公司雖然通過發(fā)展高毛利率的增值業(yè)務維持整體毛利率上升，但不可忽視的是公司基礎(chǔ)物業(yè)毛利率增速迅速趨緩，2018年公司基礎(chǔ)物業(yè)毛利率為27.4%，同比微增0.5pct，遠低于整體毛利率水平同比4.7pct的增幅。此外，如果后續(xù)購入標的盈利未達預期，公司收并購產(chǎn)生的近10億商譽需作出減值，也將對公司經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)業(yè)重大不利影響。

四、中航善達

中航善達旗下全資子公司中航物業(yè)，結(jié)合自身優(yōu)勢，致力于成為中國卓越的機構(gòu)物業(yè)平臺運營商。中航物業(yè)市場拓展的目標定位于機構(gòu)類物業(yè)，將核心業(yè)務聚焦于政府類、公共類及企業(yè)總部類物業(yè)，涵蓋金融、通訊、制造、能源等行業(yè)，包括教育、民生、公共服務等政府、企事業(yè)單位，被業(yè)界稱為“機構(gòu)物業(yè)大管家”。截至2019年中，公司全國物業(yè)管理項目613個，管理面積7634萬平方米；2019年上半年實現(xiàn)物管業(yè)務收入19.96億元，同比增加21.19%。

相較于2018年物管百強企業(yè)平均物業(yè)費4.22元/平方米?月（其中住宅物業(yè)平均服務費2.25元/平方米?月），機構(gòu)類物業(yè)為主的中航善達在各地物管收費明顯更高，為公司盈利提升奠定了基礎(chǔ)。近年公司高價值業(yè)態(tài)物管占比持續(xù)提升，2018年物管業(yè)務中84.94%來自機構(gòu)類與商業(yè)類，占比較上年提升1.75pct；新簽約物管面積中87.87%為機構(gòu)類或商業(yè)類，占比較上年提高13.22pct。此外，中航善達在商業(yè)地產(chǎn)有較好布局，截至2019年6月末中航九方管理項目數(shù)量15個，管理面積達127萬平方米，已形成“九方”、“九方薈”兩個產(chǎn)品品牌，具備一定的行業(yè)影響力，自持物業(yè)的發(fā)展為公司商業(yè)物管面積提升提供了重要支持。

2019年4月招商蛇口與中航國際控股簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓中航國際控股持有的中航善達1.49億股，約占總股本的22.35%；其后中航善達擬以發(fā)行股份的方式購買招商蛇口、深圳招商地產(chǎn)合計持有的招商物業(yè)100%股權(quán)，招商物業(yè)相關(guān)資產(chǎn)有望上市。招商物業(yè)為招商局集團旗下唯一一家房地產(chǎn)價值鏈全程綜合服務商，截至2018年底員工規(guī)模16000余人，在管物業(yè)逾500個，服務面積超7500萬平米，服務客戶人數(shù)超百萬。招商物業(yè)依托物業(yè)基礎(chǔ)服務這“一片沃土”，初步綻放“四朵金花”，即分別成立了招商建筑科技、招商設(shè)施運營、招商置業(yè)、招商到家匯四個專業(yè)公司，通過四家專業(yè)公司的業(yè)務升級，為整個公司創(chuàng)造新的利潤增長點。依托招商局集團，招商物業(yè)在toB與toG方面優(yōu)勢明顯，高價值業(yè)態(tài)物管占比較高。中航善達與招商物業(yè)強強聯(lián)合，在機構(gòu)物業(yè)方面優(yōu)勢更為突出。若成功打造成為央企機構(gòu)物管龍頭，公司品牌度與盈利性有望持續(xù)提升。

五、增值業(yè)務成為差異化競爭重要陣地

相較于較為同質(zhì)化的基礎(chǔ)物業(yè)服務，高盈利性的增值業(yè)務受到物管企業(yè)的追捧，服務領(lǐng)域不斷擴大，占企業(yè)營收的比重也不斷提升，2018年物業(yè)服務百強企業(yè)增值業(yè)務收入均值1.73億元，貢獻了營收的19.51%。物管企業(yè)結(jié)合自身資源及特點，充分發(fā)揮線下優(yōu)勢，理性發(fā)展適合自身的特色業(yè)務，使得增值業(yè)務成為企業(yè)進行差異化競爭的重要陣地。物管企業(yè)作為聯(lián)系房企開發(fā)商與業(yè)主的紐帶，在業(yè)主與開發(fā)商兩頭均有增值業(yè)務拓展可能。隨著“技術(shù)+物業(yè)”的不斷升級，物業(yè)百強企業(yè)從業(yè)主需求出發(fā)，拓寬服務范圍，豐富盈利來源，2018年業(yè)主增值服務收入占增值業(yè)務收入比重達54.40%，其中重點為空間運營與房屋經(jīng)紀業(yè)務；非業(yè)主增值服務領(lǐng)域方面，在案場服務、工程服務與顧問咨詢?nèi){馬車拉動下，物管公司從房企開發(fā)商手中獲取盈利的能力不斷提升，2018年百強企業(yè)非業(yè)主增值服務收入占增值業(yè)務收入比重為45.60%。

由于不同公司自身稟賦條件不同，增值業(yè)務拓展能力存在差異等原因，上市物管企業(yè)增值業(yè)務收入占比有所分化，如雅生活服務、佳兆業(yè)美好等公司增值業(yè)務營收占比均超50%，而中奧到家等公司相比占比較低。但總體上看，主流物業(yè)上市企業(yè)多數(shù)加大了增值服務領(lǐng)域拓展，2018年多數(shù)企業(yè)增值業(yè)務營收增速在30%以上，為公司盈利提升提供了較大助力。

六、彩生活

彩生活是我國領(lǐng)先的智慧社區(qū)服務商，在中指院發(fā)布的2019中國互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)運營領(lǐng)先企業(yè)榜單中位列榜首。公司重視科技賦能，著力打造“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”，持續(xù)從傳統(tǒng)的“管理物”向“服務人”轉(zhuǎn)型。與傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)重視通過使用高杠桿、重資產(chǎn)的收并購擴張模式不同，公司更加重視用戶體驗，奉行輕資產(chǎn)的擴張模式，即平臺輸出戰(zhàn)略。通過將成熟的彩之云平臺陸續(xù)向行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀合作伙伴輸出，用戶規(guī)模逐漸突破彩生活合約管理面積的局限。截止2018年末公司通過平臺輸出擴張的合作及聯(lián)盟建筑面積達到5.69億平方米，加上合約面積5.54億平方米，彩之云的平臺服務面積共計達到11.22億平方米，同比提升24.67%。

伴隨彩生活平臺服務面積提升，用戶規(guī)模日趨鞏固，2018年公司生態(tài)圈注冊人數(shù)達2640萬，活躍用戶達1400萬，活躍度達53.0%，且用戶粘性強，形成明顯的社區(qū)流量入口優(yōu)勢。公司充分利用流量優(yōu)勢，積極創(chuàng)新盈利模式。2018年3月31日與第三方合作推出基于彩生活、供應商、業(yè)主三方共贏的“彩慧人生”服務平臺，將“收費”轉(zhuǎn)為“消費”，改變了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主天然的對立關(guān)系，迅速獲得業(yè)主認可，9個月累計成交180萬單合計7090萬元交易額，為26萬戶家庭抵減了合計3620萬元物業(yè)管理費。在此過程中公司不斷激活社區(qū)消費場景，創(chuàng)新增值業(yè)務發(fā)展路徑，提升品牌價值。

2018年彩之云平臺交易金額達到94.48億元，同比增長24.1%，帶動增值業(yè)務收入同增47.5%至4.08億元，增值服務利潤貢獻占比達33.6%。此外，公司積極與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，提升技術(shù)優(yōu)勢，實現(xiàn)流量兌現(xiàn)。2