中國(guó)房地產(chǎn)園林綠化行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

中國(guó)房地產(chǎn)園林綠化行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

一、房地產(chǎn)園林綠化業(yè)構(gòu)成及特征

（1）房地產(chǎn)園林綠化的產(chǎn)生及定義

廣義上講，園林綠化是指充分利用城市自然條件、地貌特點(diǎn)和基礎(chǔ)種植，將城市按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的各級(jí)、各類園林綠地用具有地方特色和特性的園林植物最大限度地覆蓋起來(lái)，并以一定的科學(xué)規(guī)律加以組織和聯(lián)系，使其構(gòu)成有機(jī)的系統(tǒng)。

園林綠化不僅是對(duì)城市中原有的自然環(huán)境部分的合理維護(hù)與提高，通過(guò)人工重建生態(tài)系統(tǒng)的系列措施和模擬自然的園林設(shè)計(jì)手段，園林綠化更是在城市這個(gè)人工環(huán)境中對(duì)自然環(huán)境的再創(chuàng)造，是對(duì)園林植被（花、草、樹木）這種能夠塑造自然空間的資源在城市人工環(huán)境中的合理再生、擴(kuò)大積蓄和持續(xù)利用。

地產(chǎn)景觀又稱為“房地產(chǎn)景觀”，主要是景觀生態(tài)和建筑相互作用組成的功能性系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)區(qū)域性的研究，對(duì)周圍環(huán)境要素的整體布局，包括自然要素和人工要素，使得建筑（群）與自然環(huán)境產(chǎn)生呼應(yīng)關(guān)系，使其使用更方便，更舒適，提高其整體的藝術(shù)價(jià)值。房地產(chǎn)園林通常指的是社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境營(yíng)造，主要包括“軟景”和“硬景”的建設(shè)，其中，“軟景”包括喬木、灌木、地被、草花、草坪、竹類、水生植物、藤蔓植物草等所有苗木、種植土、堆坡造型，而“硬景”包括園區(qū)地面鋪裝、水體、擋墻、花池及樹池、欄桿及鐵藝門、木作、成品花盆花罐的布置。

（2）房地產(chǎn)園林綠化概念不斷擴(kuò)大

由于國(guó)家住房制度改革而興起的房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，為順應(yīng)市場(chǎng)對(duì)居住環(huán)境品質(zhì)不斷提出的更高要求，景觀設(shè)計(jì)作為一個(gè)專項(xiàng)設(shè)計(jì)，從建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)中慢慢分離出來(lái)，成為一個(gè)專門的獨(dú)立的設(shè)計(jì)行業(yè)。房地產(chǎn)園林在生態(tài)價(jià)值觀與生態(tài)美學(xué)引領(lǐng)下走向形式、功能與思想內(nèi)涵的更高層次的統(tǒng)一。房地產(chǎn)園林在景觀設(shè)計(jì)領(lǐng)域正起著越來(lái)越重要的影響力。房地產(chǎn)園林風(fēng)格一直處于不斷的發(fā)展演變之中，從剛開始的純西方式歐美風(fēng)格，到后來(lái)的新古典主義、傳統(tǒng)中式風(fēng)格，再到如今的現(xiàn)代中式風(fēng)格。植物造景，也由原來(lái)追求豐富的植物種植層次和數(shù)量，變成如今簡(jiǎn)潔疏朗、體現(xiàn)內(nèi)涵和意境、突出種植形式和材料創(chuàng)新的造景形式。我國(guó)房地產(chǎn)園林的概念和范圍在不斷地?cái)U(kuò)大。

（3）房地產(chǎn)園林綠化發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素

近年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程很快，城市人口迅猛增加城市作為國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在促進(jìn)我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)中具有非常重要的作用但由于對(duì)城市環(huán)境保護(hù)不力和對(duì)城市園林綠化重視不夠，致使城市生態(tài)環(huán)境在這一進(jìn)程過(guò)程中受到極大的破壞面對(duì)不斷惡化的生態(tài)環(huán)境，人們渴望自然，要求建設(shè)“生態(tài)城市”的呼聲越來(lái)越高。

城市園林綠化是城市生態(tài)系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，它在保持整個(gè)城市的生態(tài)平衡方面起積極作用，是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要生態(tài)措施，在城市建設(shè)中的重要性日益顯著。

園林綠化在世界上被譽(yù)為“永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，具有廣闊的發(fā)展前景。在國(guó)家政策扶持及行業(yè)企業(yè)積極參下，園林綠化行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)市場(chǎng)需求總量增速較快。

一個(gè)城市能否永續(xù)利用，環(huán)境的好壞是很重要的因素。園林綠化的數(shù)量和質(zhì)量又是環(huán)境好壞的決定性因素。一個(gè)城市能擁有足夠的公園和綠地，并創(chuàng)造出優(yōu)美的景觀，不僅能起到凈化美化環(huán)境的作用，而且能在一定程度上起到提高市民素質(zhì)的作用，起到激發(fā)群眾熱愛(ài)家園、共建美好家園的作用。要想使城市永遠(yuǎn)美麗、整潔，不僅要綠化，更要把城市園林綠化與可持續(xù)發(fā)展環(huán)境保護(hù)結(jié)合起來(lái)。改革開放給每個(gè)城市都帶來(lái)了園林建設(shè)的新成果。新型城鎮(zhèn)化使城市發(fā)生了革命性的變化，占城市土地1/3以上的綠地已成為目前最活躍、最受群眾歡迎的城市要素：行道綠化郁郁蔥蔥，作為城市綠色的裙衣，它占據(jù)了城市空間的主要視野，是城市重要的主旋律；具有城市名片之稱的城市綜合公園、廣場(chǎng)、河道綠地成為市民生活、工作之外在城市的第三空間和百姓休憩的歸宿；住宅綠化注重設(shè)計(jì)：居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地、樓間綠化和小區(qū)道路綠化構(gòu)成居住區(qū)新型的綠地系統(tǒng)，為居民提供良好的環(huán)境，成為近年城市園林的新亮點(diǎn)；城市綠化隔離帶和綠廊、綠道、綠心不僅形成強(qiáng)勢(shì)的綠量，進(jìn)一步完善著城市綠地系統(tǒng)；城市人居環(huán)境的提升大大增強(qiáng)了文化自信，人的氣質(zhì)風(fēng)貌在新園林中變得豪邁、自律，人的情感得到升華。城市園林環(huán)境改變了人，這種改變是潛移默化的又是革命性的。

二、中國(guó)房地產(chǎn)園林綠化投資環(huán)境

2018年國(guó)內(nèi)園林綠化市場(chǎng)規(guī)模約5085.1億元，同比2017年的4867.7億元增長(zhǎng)了4.47%，近幾年國(guó)內(nèi)園林綠化市場(chǎng)規(guī)模情況如下圖所示：2008-2018年中國(guó)園林綠化行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及增速情況

在園林綠化細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，地產(chǎn)綠化是近些年發(fā)展最突出的領(lǐng)域，2018年中國(guó)地產(chǎn)園林工程市場(chǎng)規(guī)模2405.3億元，相比2017年增長(zhǎng)了9.53%，2008-2018年中國(guó)地產(chǎn)園林工程規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率14.44%，高于市政園林工程規(guī)模增長(zhǎng)率。2008-2018年中國(guó)園林綠化細(xì)分行業(yè)規(guī)模情況

地產(chǎn)園林投資主體為地產(chǎn)商，地產(chǎn)園林產(chǎn)值增速與房地產(chǎn)銷售密切相關(guān)，地產(chǎn)園林行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大也越來(lái)越得益于人民對(duì)居住品質(zhì)的提高、居住環(huán)境的重視，同時(shí)也受到國(guó)家政策的支持，《城市綠化條例》和《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)》中規(guī)定：新建居住區(qū)綠地占居住區(qū)總用地比例須達(dá)30%以上；此外，房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)提高地產(chǎn)品質(zhì)附加值來(lái)提高差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也促進(jìn)了地產(chǎn)類園林行業(yè)的發(fā)展。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始終保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2013年～2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模從86013億元增長(zhǎng)至120263.5億元，商品房銷售額從81428億元增長(zhǎng)至149973億元，商品房銷售面積從130551萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至171654萬(wàn)平方米。同時(shí)，根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》中“新建居住區(qū)綠地占居住區(qū)總用地比率不低于30%”的要求，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展將會(huì)是園林綠化領(lǐng)域市場(chǎng)增長(zhǎng)的有力保障。

根據(jù)《》地產(chǎn)項(xiàng)目配套景觀園林投資占地產(chǎn)總投資額度的1~4%，其中高層、小高層住宅投資比例為1~3%，別墅類和酒店的比例略高，達(dá)到2~4%。2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到120263.5億元。2007年以來(lái)按照地產(chǎn)園林占房產(chǎn)投資額比重的1.50%、2.00%、2.5%、3.0%、3.50%五個(gè)檔次測(cè)算，2018我國(guó)地產(chǎn)園林市場(chǎng)投資規(guī)模約1803.95-4209.22億元。2007-2018年我國(guó)地產(chǎn)園林市場(chǎng)估算

2015年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增速回落明顯，預(yù)計(jì)2019-2025年間我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持在6.4%左右，按照地產(chǎn)園林占房產(chǎn)投資額比重的1.50%、2.00%、2.5%、3.0%、3.50%五個(gè)檔次測(cè)算。2025年我國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域的園林景觀市場(chǎng)規(guī)模在2782.28~6491.98億元之間。2019-2025年我國(guó)地產(chǎn)園林市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

三、消費(fèi)升級(jí)刺激房地產(chǎn)園林綠化發(fā)展

隨著中國(guó)城市化的快速發(fā)展，園林綠化行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段。消費(fèi)升級(jí)、國(guó)家城市規(guī)劃政策以及“花園城市”和“生態(tài)城市”的建設(shè)更刺激和加速了我國(guó)園林產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市對(duì)園林景觀的需求不斷增長(zhǎng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步深化，我國(guó)園林綠化領(lǐng)域市場(chǎng)發(fā)展迅速。2011年～2018年，城鎮(zhèn)化率指標(biāo)從51.27%上升至59.58%，逐年提高。2011～2017年，我國(guó)建成區(qū)面積從436.03萬(wàn)公頃增至562.25萬(wàn)公頃，同期，我國(guó)城市綠地面積從224.29萬(wàn)公頃增至292.13萬(wàn)公頃，年均增長(zhǎng)率達(dá)4.46%；城市公園綠地面積從48.26萬(wàn)公頃增至61.41萬(wàn)公頃，城市公園綠地面積從48.26萬(wàn)公頃增至68.84萬(wàn)公頃。海綿城市、文化旅游景觀等城市建設(shè)的新理念使城市園林投資進(jìn)入了剛性需求。

隨著中國(guó)綠