宏觀調(diào)控與中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

宏觀調(diào)控與中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展一、引言為了應(yīng)對亞洲金融危機對我國經(jīng)濟的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進國民經(jīng)濟增長的新的經(jīng)濟增長點。1998年～2002年，以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)，確實在抵消亞洲金融危機影響、推動國民經(jīng)濟增長方面起到了積極的作用。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的研究表明，1998～2002年的五年間，我國城鎮(zhèn)住房投資和住房消費占GDP的比重平均分別為5.9%和1.1%（美國同期數(shù)據(jù)為4.5%和9.8%）。中國人民銀行貨幣政策分析小組指出[1]，“2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻(xiàn)率為1.3個百分點，間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點?！弊》肯M、住房投資占GDP比重

中美對比分析（1998～2002年平均值）國家占GDP的比重城市居民住房消費全社會住房投資中國3.0%（調(diào)整值）8.4%美國9.8%4.5%住房消費、住房投資對GDP增長貢獻(xiàn)百分點、貢獻(xiàn)率

中美對比分析（1998～2002年平均值）國家貢獻(xiàn)百分點貢獻(xiàn)率城市住房消費住房投資城市住房消費全社會住房投資中國0.2%1.0%2.3%17.2%美國0.36%0.17%14.8%5.8%一、引言房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長貢獻(xiàn)率的提高，又帶來了另外一種擔(dān)心：即中國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，或者出現(xiàn)一些大的起伏，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會對金融體系、甚至對整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。2004年初，央行研究局課題組《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》：報告估算，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。一、引言建設(shè)部等6部委2002年8月26日下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房〔2002〕217號）2002年底，中國人民銀行嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)2001－195號文件）對全國進行了房地產(chǎn)信貸檢查。中國人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號，以下簡稱“121號文”）2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號，以下簡稱“18號文”）一、引言進入2004年以來，國家加大了利用金融政策和土地供應(yīng)政策調(diào)控經(jīng)濟的力度：2003年12月30日，《國家發(fā)展改革委、國土資源部、建設(shè)部、商務(wù)部關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知》，發(fā)改外資[2003]2343號2004年2月12日，建設(shè)部、發(fā)展和改革委員會、國土資源部、財政部關(guān)于清理和控制城市建設(shè)中脫離實際的寬馬路、大廣場建設(shè)的通知，（建規(guī)[2004]29號）2004年3月30日，《國土資源部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，（國土資發(fā)[2004]71號）2004年4月26日，《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)[2004]13號）2004年4月29日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，（國辦發(fā)明電[2004]20號）2004年6月6日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知，（國辦發(fā)[2004]46號）二、為什么要進行調(diào)控？投資熱、消費涼，反映總供給和總需求失衡，凸顯出經(jīng)濟總量和結(jié)構(gòu)的矛盾，存在著大起大落的危險。投資增幅一度居高不下。在投資高位運行的拉動下，鋼鐵、水泥、電解鋁等行業(yè)“高燒不退”，煤電油運供求關(guān)系全面繃緊。2003年，我國消費率僅為55.4%，是1978年以來25年里最低的水平。一些地方政府在行政管理體制和職能上存在越位和錯位。片面追求政績，地方政府大量介入微觀經(jīng)濟活動。大量“形象工程”拔地而起，為投資熱推波助瀾。迫切需要轉(zhuǎn)變政府職能、健全宏觀調(diào)控體系、推進金融體制改革、加快投資體制改革步伐，約束其投資沖動。高投入、高能耗的經(jīng)濟增長方式，違反了可持續(xù)發(fā)展的原則2003年我國GDP不到世界的5%，但煤炭消耗約占世界的30%，電力消耗約占世界的13%，鋼材消耗量約達(dá)25%。粗放式經(jīng)濟增長，使我國的資源環(huán)境付出了巨大代價，也給經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。迫切需要樹立新的發(fā)展觀，把提高人民物質(zhì)文化生活水平和健康水平作為出發(fā)點和歸宿，而不是單純的經(jīng)濟增長。二、為什么要進行調(diào)控？房地產(chǎn)行業(yè)不是調(diào)控的重點，但卻是受影響很大的行業(yè)盲目的開發(fā)區(qū)、寬馬路、大廣場建設(shè)，占用了大量的土地資源，占用了大量的銀行資金，導(dǎo)致金融風(fēng)險增加；對地方財政投入需求增加，加大了對土地出讓速度的需要，導(dǎo)致過量供應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地，招牌掛方式也難以嚴(yán)格實施；短期內(nèi)大量供應(yīng)的開發(fā)用地，一方面導(dǎo)致部分土地收益流失，另一方面就是干擾了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；超前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項目等，加大了對鋼鐵、水泥等過熱行業(yè)的刺激。2003年我國用于建筑行業(yè)的鋼材接近1.5億噸，約占總產(chǎn)量的55%。中國房地產(chǎn)資產(chǎn)與GDP的關(guān)系資料來源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所，20035.93.72.2主要城市房地產(chǎn)泡沫相對指數(shù)比較三、宏觀調(diào)控的主要政策措施金融措施提高銀行存款準(zhǔn)備金率（至7.5％及以上），減少貨幣供給；提高房地產(chǎn)開發(fā)項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例（從20%提高到35%及以上）?！昂侠砜刂啤狈康禺a(chǎn)業(yè)的貸款，各商業(yè)銀行開始上收信貸審批權(quán)；收緊個人住房和按揭貸款、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款，抑制房地產(chǎn)投資炒行為。土地供應(yīng)政策清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理強化經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的“招拍掛”土地占用、土地審批、耕地占補平衡、征用農(nóng)民集體土地的補償安置情況控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管清理和控制城市建設(shè)中脫離實際的寬馬路、大廣場建設(shè)四、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響對房地產(chǎn)市場供給的影響“8.31”大限所引發(fā)的“鯉魚跳龍門”現(xiàn)象，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)數(shù)量急劇增加，形成了“扁平”式的供給形態(tài)；融資環(huán)境（開發(fā)貸款、按揭貸款）的約束，導(dǎo)致大量獲取土地使用權(quán)的項目難以進行后續(xù)開發(fā)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進行房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的個案大量增加；商品房竣工面積增長速度放緩。五、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響對房地產(chǎn)市場需求的影響出現(xiàn)了許多人不理解的現(xiàn)象商品房銷售面積在近2年的時間內(nèi)一直超出商品房竣工面積；房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了加速增長的趨勢。土地供應(yīng)政策的調(diào)整，刺激了消費者的當(dāng)前購買行為潛在土地供應(yīng)減少，形成了對商品房價格會進一步上漲的預(yù)期；土地成本上升，導(dǎo)致供給者價格進一步上升。金融政策的調(diào)整，對消費者或購房投資者購買能力的影響有限商業(yè)銀行對發(fā)放個人住房抵押貸款熱情不減；84％的購買者為首次購房（國家統(tǒng)計局在2003年對3000家大型房地產(chǎn)企業(yè)進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，大約有16.1%屬于購買第二套或者更多的投資性客戶）；缺乏其他投資渠道的情況下，許多小額投資者將住宅、商業(yè)鋪面房當(dāng)作重要的投資工具，且商業(yè)鋪面房往往是房地產(chǎn)投資和家庭成員就業(yè)相結(jié)合。四、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響對當(dāng)前形勢進行正確判斷的困難：“過熱”與“泡沫”混為一談；對“空置”和“空置率”的中國特色；對“房價”是高還是低難有定論人人都有適當(dāng)?shù)淖》坎坏扔谌巳硕紤?yīng)該買得起住房；盲目追求高住房自有化率，忽視租賃市場的客觀存在；沒有住房投資者，哪兒來的住房租賃市場？對到底是什么因素（體制、政策、主體行為等）影響著房地產(chǎn)市場缺乏準(zhǔn)確判斷）？方向不明，何以調(diào)控？又如何評價調(diào)控的效果？四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時應(yīng)考慮的問題快速增長階段即將結(jié)束，開始加入緩慢增長階段高風(fēng)險投資者在房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資本市場上逐漸減少開發(fā)貸款和抵押貸款條件的日趨嚴(yán)格，使用高財務(wù)杠桿進行房地產(chǎn)投資越來越困難公開信息資源可獲得性提高、房地產(chǎn)上市公司增加等提高了市場透明度和運行效率房地產(chǎn)資本市場分配資源的作用提高，降低了未來供求失衡的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)活動不再僅由業(yè)主、開發(fā)商或投資者的擴張性經(jīng)營戰(zhàn)略驅(qū)動，而是主要由需求和人口的變化驅(qū)動市場焦點將不再是籠統(tǒng)的（任何事情、任何地點），而是更加具體（有利可圖的缺口）四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時應(yīng)考慮的問題從獨立經(jīng)營關(guān)系到戰(zhàn)略聯(lián)盟產(chǎn)品和服務(wù)從無個性、無差異，向差異化和品牌化轉(zhuǎn)變公司戰(zhàn)略從關(guān)系操作和位置，向關(guān)注使用者、甚至使用者的客戶的方向轉(zhuǎn)變運行目標(biāo)從市場驅(qū)動向客戶關(guān)系驅(qū)動轉(zhuǎn)變公司運行環(huán)境從“磚瓦灰沙石”向虛擬轉(zhuǎn)變服務(wù)業(yè)本身從“代理”向“顧問”轉(zhuǎn)變個人企業(yè)家成為團隊成員或團隊的領(lǐng)導(dǎo)者四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化商業(yè)房地產(chǎn)（購物中心、寫字樓、酒店等）居住房地產(chǎn)（普通住宅、別墅、公寓）R&D房地產(chǎn)（工業(yè)寫字樓）各種特殊類型房地產(chǎn)（高爾夫球、旅游房地產(chǎn)等）四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商的職業(yè)化中國目前的開發(fā)商，是融投資者、開發(fā)商、營銷商、物業(yè)管理經(jīng)理等職能于一身的。在國際房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商已經(jīng)開始成為一種專門的職業(yè)，成為收取傭金的開發(fā)商（feedeveloper）。開發(fā)商就像專業(yè)顧問一樣，收取傭金，項目如果很成功或按期交付使用，他們還可以獲得獎金，開發(fā)商不承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商的職業(yè)化在房地產(chǎn)金融市場發(fā)育后，開發(fā)一個項目所需要的主要資本金、短期和長期融資，均可以來自金融機構(gòu)或投資管理機構(gòu);營銷的責(zé)任由專門的物業(yè)代理機構(gòu)承擔(dān);物業(yè)管理與資產(chǎn)管理的責(zé)任由房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)管理公司完成。開發(fā)商主要的任務(wù)是發(fā)現(xiàn)市場機會、構(gòu)思市場需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品、組合使用各種資源、協(xié)調(diào)商業(yè)利益與公眾利益和政府目標(biāo)之間的關(guān)系。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略開發(fā)商→開發(fā)建設(shè)長期投資者→自用或經(jīng)營合資合作信托基金企業(yè)上市機構(gòu)投資者債券商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押債券國外投資人壽保險退休基金其他機構(gòu)投資者權(quán)益融資資本市場工具資本市場工具權(quán)益融資資本市場工具債務(wù)融資債務(wù)融資資本市場工具與資本市場的結(jié)合

“真實”世界 金融世界空間（使用）市場、物業(yè)（交易）市場和資本市場的綜合地方、區(qū)域和全國經(jīng)濟狀況空間需求開發(fā)建設(shè)成本空間市場物業(yè)市場資本市場供應(yīng)NOI風(fēng)險估計預(yù)計現(xiàn)金流(NOI)無風(fēng)險回報計劃需求的風(fēng)險報酬(投資者市場)所得稅法決定物業(yè)特定折現(xiàn)率決定價值和資本化率空間市場均衡面積出租率SD決定開發(fā)建設(shè)的可行性

(開發(fā)價值>開發(fā)建設(shè)成本?)四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略從房地產(chǎn)開發(fā)為主向開發(fā)、資產(chǎn)管理并重的轉(zhuǎn)變

從2000年前50名的全球上市房地產(chǎn)開發(fā)公司（70%以上的業(yè)務(wù)收入來自房地產(chǎn)開發(fā)）的數(shù)據(jù)分析，其平均資產(chǎn)規(guī)模僅為26.14億美元，而最大房地產(chǎn)開發(fā)商的總資產(chǎn)是排在第50位的房地產(chǎn)開發(fā)公司的90多倍。中國深圳萬科集團以7.4億美元的資產(chǎn)和10.23億美元的市值，就在這個名單上排到了第16位。國際上許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，大多把房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資、擁有、經(jīng)營作為其主營業(yè)務(wù)，其參與的房地產(chǎn)開發(fā)，有很大比例是作為長期投資自己擁有、進行資產(chǎn)經(jīng)營。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略重視品牌建設(shè)原因主要有以下