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宏觀調(diào)控與中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展一、引言為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響,1998年中國政府采取了積極的財(cái)政、貨幣政策,加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度,提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。1998年~2002年,以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè),確實(shí)在抵消亞洲金融危機(jī)影響、推動國民經(jīng)濟(jì)增長方面起到了積極的作用。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的研究表明,1998~2002年的五年間,我國城鎮(zhèn)住房投資和住房消費(fèi)占GDP的比重平均分別為5.9%和1.1%(美國同期數(shù)據(jù)為4.5%和9.8%)。中國人民銀行貨幣政策分析小組指出[1],“2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻(xiàn)率為1.3個百分點(diǎn),間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個百分點(diǎn),兩者相加共計(jì)1.9到2.5個百分點(diǎn)。”住房消費(fèi)、住房投資占GDP比重
中美對比分析(1998~2002年平均值)國家占GDP的比重城市居民住房消費(fèi)全社會住房投資中國3.0%(調(diào)整值)8.4%美國9.8%4.5%住房消費(fèi)、住房投資對GDP增長貢獻(xiàn)百分點(diǎn)、貢獻(xiàn)率
中美對比分析(1998~2002年平均值)國家貢獻(xiàn)百分點(diǎn)貢獻(xiàn)率城市住房消費(fèi)住房投資城市住房消費(fèi)全社會住房投資中國0.2%1.0%2.3%17.2%美國0.36%0.17%14.8%5.8%一、引言房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長貢獻(xiàn)率的提高,又帶來了另外一種擔(dān)心:即中國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高,如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展,或者出現(xiàn)一些大的起伏,不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退,而且其資金鏈的斷裂還會對金融體系、甚至對整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。2004年初,央行研究局課題組《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》:報(bào)告估算,80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸,使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。一、引言建設(shè)部等6部委2002年8月26日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(建住房〔2002〕217號)2002年底,中國人民銀行嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)2001-195號文件)對全國進(jìn)行了房地產(chǎn)信貸檢查。中國人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號,以下簡稱“121號文”)2003年8月12日,《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號,以下簡稱“18號文”)一、引言進(jìn)入2004年以來,國家加大了利用金融政策和土地供應(yīng)政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)的力度:2003年12月30日,《國家發(fā)展改革委、國土資源部、建設(shè)部、商務(wù)部關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知》,發(fā)改外資[2003]2343號2004年2月12日,建設(shè)部、發(fā)展和改革委員會、國土資源部、財(cái)政部關(guān)于清理和控制城市建設(shè)中脫離實(shí)際的寬馬路、大廣場建設(shè)的通知,(建規(guī)[2004]29號)2004年3月30日,《國土資源部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,(國土資發(fā)[2004]71號)2004年4月26日,《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)2004年4月29日,《國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》,(國辦發(fā)明電[2004]20號)2004年6月6日,《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知,(國辦發(fā)[2004]46號)二、為什么要進(jìn)行調(diào)控?投資熱、消費(fèi)涼,反映總供給和總需求失衡,凸顯出經(jīng)濟(jì)總量和結(jié)構(gòu)的矛盾,存在著大起大落的危險(xiǎn)。投資增幅一度居高不下。在投資高位運(yùn)行的拉動下,鋼鐵、水泥、電解鋁等行業(yè)“高燒不退”,煤電油運(yùn)供求關(guān)系全面繃緊。2003年,我國消費(fèi)率僅為55.4%,是1978年以來25年里最低的水平。一些地方政府在行政管理體制和職能上存在越位和錯位。片面追求政績,地方政府大量介入微觀經(jīng)濟(jì)活動。大量“形象工程”拔地而起,為投資熱推波助瀾。迫切需要轉(zhuǎn)變政府職能、健全宏觀調(diào)控體系、推進(jìn)金融體制改革、加快投資體制改革步伐,約束其投資沖動。高投入、高能耗的經(jīng)濟(jì)增長方式,違反了可持續(xù)發(fā)展的原則2003年我國GDP不到世界的5%,但煤炭消耗約占世界的30%,電力消耗約占世界的13%,鋼材消耗量約達(dá)25%。粗放式經(jīng)濟(jì)增長,使我國的資源環(huán)境付出了巨大代價(jià),也給經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。迫切需要樹立新的發(fā)展觀,把提高人民物質(zhì)文化生活水平和健康水平作為出發(fā)點(diǎn)和歸宿,而不是單純的經(jīng)濟(jì)增長。二、為什么要進(jìn)行調(diào)控?房地產(chǎn)行業(yè)不是調(diào)控的重點(diǎn),但卻是受影響很大的行業(yè)盲目的開發(fā)區(qū)、寬馬路、大廣場建設(shè),占用了大量的土地資源,占用了大量的銀行資金,導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)增加;對地方財(cái)政投入需求增加,加大了對土地出讓速度的需要,導(dǎo)致過量供應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地,招牌掛方式也難以嚴(yán)格實(shí)施;短期內(nèi)大量供應(yīng)的開發(fā)用地,一方面導(dǎo)致部分土地收益流失,另一方面就是干擾了房地產(chǎn)市場的發(fā)展;超前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等,加大了對鋼鐵、水泥等過熱行業(yè)的刺激。2003年我國用于建筑行業(yè)的鋼材接近1.5億噸,約占總產(chǎn)量的55%。中國房地產(chǎn)資產(chǎn)與GDP的關(guān)系資料來源:清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所,20035.93.72.2主要城市房地產(chǎn)泡沫相對指數(shù)比較三、宏觀調(diào)控的主要政策措施金融措施提高銀行存款準(zhǔn)備金率(至7.5%及以上),減少貨幣供給;提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例(從20%提高到35%及以上)?!昂侠砜刂啤狈康禺a(chǎn)業(yè)的貸款,各商業(yè)銀行開始上收信貸審批權(quán);收緊個人住房和按揭貸款、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款,抑制房地產(chǎn)投資炒行為。土地供應(yīng)政策清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理強(qiáng)化經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的“招拍掛”土地占用、土地審批、耕地占補(bǔ)平衡、征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償安置情況控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管清理和控制城市建設(shè)中脫離實(shí)際的寬馬路、大廣場建設(shè)四、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響對房地產(chǎn)市場供給的影響“8.31”大限所引發(fā)的“鯉魚跳龍門”現(xiàn)象,導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)數(shù)量急劇增加,形成了“扁平”式的供給形態(tài);融資環(huán)境(開發(fā)貸款、按揭貸款)的約束,導(dǎo)致大量獲取土地使用權(quán)的項(xiàng)目難以進(jìn)行后續(xù)開發(fā);股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的個案大量增加;商品房竣工面積增長速度放緩。五、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響對房地產(chǎn)市場需求的影響出現(xiàn)了許多人不理解的現(xiàn)象商品房銷售面積在近2年的時間內(nèi)一直超出商品房竣工面積;房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了加速增長的趨勢。土地供應(yīng)政策的調(diào)整,刺激了消費(fèi)者的當(dāng)前購買行為潛在土地供應(yīng)減少,形成了對商品房價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期;土地成本上升,導(dǎo)致供給者價(jià)格進(jìn)一步上升。金融政策的調(diào)整,對消費(fèi)者或購房投資者購買能力的影響有限商業(yè)銀行對發(fā)放個人住房抵押貸款熱情不減;84%的購買者為首次購房(國家統(tǒng)計(jì)局在2003年對3000家大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),大約有16.1%屬于購買第二套或者更多的投資性客戶);缺乏其他投資渠道的情況下,許多小額投資者將住宅、商業(yè)鋪面房當(dāng)作重要的投資工具,且商業(yè)鋪面房往往是房地產(chǎn)投資和家庭成員就業(yè)相結(jié)合。四、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響對當(dāng)前形勢進(jìn)行正確判斷的困難:“過熱”與“泡沫”混為一談;對“空置”和“空置率”的中國特色;對“房價(jià)”是高還是低難有定論人人都有適當(dāng)?shù)淖》坎坏扔谌巳硕紤?yīng)該買得起住房;盲目追求高住房自有化率,忽視租賃市場的客觀存在;沒有住房投資者,哪兒來的住房租賃市場?對到底是什么因素(體制、政策、主體行為等)影響著房地產(chǎn)市場缺乏準(zhǔn)確判斷)?方向不明,何以調(diào)控?又如何評價(jià)調(diào)控的效果?四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時應(yīng)考慮的問題快速增長階段即將結(jié)束,開始加入緩慢增長階段高風(fēng)險(xiǎn)投資者在房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資本市場上逐漸減少開發(fā)貸款和抵押貸款條件的日趨嚴(yán)格,使用高財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)投資越來越困難公開信息資源可獲得性提高、房地產(chǎn)上市公司增加等提高了市場透明度和運(yùn)行效率房地產(chǎn)資本市場分配資源的作用提高,降低了未來供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)活動不再僅由業(yè)主、開發(fā)商或投資者的擴(kuò)張性經(jīng)營戰(zhàn)略驅(qū)動,而是主要由需求和人口的變化驅(qū)動市場焦點(diǎn)將不再是籠統(tǒng)的(任何事情、任何地點(diǎn)),而是更加具體(有利可圖的缺口)四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時應(yīng)考慮的問題從獨(dú)立經(jīng)營關(guān)系到戰(zhàn)略聯(lián)盟產(chǎn)品和服務(wù)從無個性、無差異,向差異化和品牌化轉(zhuǎn)變公司戰(zhàn)略從關(guān)系操作和位置,向關(guān)注使用者、甚至使用者的客戶的方向轉(zhuǎn)變運(yùn)行目標(biāo)從市場驅(qū)動向客戶關(guān)系驅(qū)動轉(zhuǎn)變公司運(yùn)行環(huán)境從“磚瓦灰沙石”向虛擬轉(zhuǎn)變服務(wù)業(yè)本身從“代理”向“顧問”轉(zhuǎn)變個人企業(yè)家成為團(tuán)隊(duì)成員或團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化商業(yè)房地產(chǎn)(購物中心、寫字樓、酒店等)居住房地產(chǎn)(普通住宅、別墅、公寓)R&D房地產(chǎn)(工業(yè)寫字樓)各種特殊類型房地產(chǎn)(高爾夫球、旅游房地產(chǎn)等)四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商的職業(yè)化中國目前的開發(fā)商,是融投資者、開發(fā)商、營銷商、物業(yè)管理經(jīng)理等職能于一身的。在國際房地產(chǎn)市場上,開發(fā)商已經(jīng)開始成為一種專門的職業(yè),成為收取傭金的開發(fā)商(feedeveloper)。開發(fā)商就像專業(yè)顧問一樣,收取傭金,項(xiàng)目如果很成功或按期交付使用,他們還可以獲得獎金,開發(fā)商不承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商的職業(yè)化在房地產(chǎn)金融市場發(fā)育后,開發(fā)一個項(xiàng)目所需要的主要資本金、短期和長期融資,均可以來自金融機(jī)構(gòu)或投資管理機(jī)構(gòu);營銷的責(zé)任由專門的物業(yè)代理機(jī)構(gòu)承擔(dān);物業(yè)管理與資產(chǎn)管理的責(zé)任由房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)管理公司完成。開發(fā)商主要的任務(wù)是發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會、構(gòu)思市場需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品、組合使用各種資源、協(xié)調(diào)商業(yè)利益與公眾利益和政府目標(biāo)之間的關(guān)系。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略開發(fā)商→開發(fā)建設(shè)長期投資者→自用或經(jīng)營合資合作信托基金企業(yè)上市機(jī)構(gòu)投資者債券商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押債券國外投資人壽保險(xiǎn)退休基金其他機(jī)構(gòu)投資者權(quán)益融資資本市場工具資本市場工具權(quán)益融資資本市場工具債務(wù)融資債務(wù)融資資本市場工具與資本市場的結(jié)合
“真實(shí)”世界 金融世界空間(使用)市場、物業(yè)(交易)市場和資本市場的綜合地方、區(qū)域和全國經(jīng)濟(jì)狀況空間需求開發(fā)建設(shè)成本空間市場物業(yè)市場資本市場供應(yīng)NOI風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流(NOI)無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)計(jì)劃需求的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(投資者市場)所得稅法決定物業(yè)特定折現(xiàn)率決定價(jià)值和資本化率空間市場均衡面積出租率SD決定開發(fā)建設(shè)的可行性
(開發(fā)價(jià)值>開發(fā)建設(shè)成本?)四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略從房地產(chǎn)開發(fā)為主向開發(fā)、資產(chǎn)管理并重的轉(zhuǎn)變
從2000年前50名的全球上市房地產(chǎn)開發(fā)公司(70%以上的業(yè)務(wù)收入來自房地產(chǎn)開發(fā))的數(shù)據(jù)分析,其平均資產(chǎn)規(guī)模僅為26.14億美元,而最大房地產(chǎn)開發(fā)商的總資產(chǎn)是排在第50位的房地產(chǎn)開發(fā)公司的90多倍。中國深圳萬科集團(tuán)以7.4億美元的資產(chǎn)和10.23億美元的市值,就在這個名單上排到了第16位。國際上許多大型房地產(chǎn)企業(yè),大多把房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資、擁有、經(jīng)營作為其主營業(yè)務(wù),其參與的房地產(chǎn)開發(fā),有很大比例是作為長期投資自己擁有、進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略重視品牌建設(shè)原因主要有以下
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