江西省南昌市某住宅項目前期市場調(diào)查

南昌****前期市場調(diào)查一、項目概況項目基本參數(shù)1、地塊編號：DGC0641。2、地塊位置：南昌市****控規(guī)B-02-04。3、地塊范圍：東至規(guī)劃路、南至****大道、西至****大道、北至規(guī)劃綠地線。4、出讓土地面積：201.14畝。5、土地用途：住宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地。6、主要規(guī)劃要求：①容積率：≤2.0；②建筑密度：≤28%；③綠地率：≥35%；④宗地套型建筑面積90M2以下住宅面積按開發(fā)住宅總建筑面積的50%控制；7、土地出讓年期：商服用地40年、公建用地50年、住宅用地70年。8、掛牌起始價：人民幣117萬元/畝。成交價為:180萬元/畝9、其他說明事項：①宗地套型建筑面積90M2以下住宅面積按開發(fā)住宅總建筑面積的50%控制。項目直觀印象：****——大盤今日****第一部分：板塊概述第一節(jié)一個城市擴張的步伐，展示著城市的活力。作為單核城市，南昌老城區(qū)長期以來承擔(dān)著省會城市作為全省政治、經(jīng)濟、文化中心的全部功能，又承擔(dān)城市本身需要承擔(dān)的市民居住、生活、休閑、創(chuàng)業(yè)等多種功能。這就造成了城市結(jié)構(gòu)的局促。城市在面臨大發(fā)展機遇的時候，城市空間很不舒展，各種城市綜合癥“牽一發(fā)而動全身”。在南昌市“一江兩岸、一核五片、沿著贛江、兩頭延伸、多點組團(tuán)推進(jìn)”的城市規(guī)劃總體思路下，南昌正經(jīng)歷著由單核中心向多核中心“的轉(zhuǎn)變。隨著紅谷灘南擴步伐的不斷加快，人們的生活也不斷向南延伸，聯(lián)發(fā)·江岸匯景、新里·梵頓、綠湖豪城、金融街·紫金園、聯(lián)泰·香域濱江、規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格以歐式為主，著力打造具有濃郁東方神韻的南昌水城。該片區(qū)以優(yōu)美的自然環(huán)境與城市景觀而吸引著人們的目光。第二節(jié)南昌規(guī)劃7條道過贛江（圖中黑色箭頭為現(xiàn)有通道，白色箭頭為新規(guī)劃通道）南昌將分別延伸疊山路、中山路，建通道過江至紅谷灘中心區(qū)，增加昌南、昌北城之間的互動，使中心城區(qū)融為一體。南昌市過江通道遠(yuǎn)景規(guī)劃已基本成形，新規(guī)劃的7條過江通道中，已有兩條列入了今年制定具體規(guī)劃甚至開工建設(shè)的計劃中?，F(xiàn)有6條過江通道南昌現(xiàn)有的過江通道有6條，包括贛江鐵路公路兩用橋（2車道）、八一大橋（6車道）、南昌大橋（6車道）、溫厚高速（4車道）、京福高速（6車道）、在建的生米大橋（8車道）。新規(guī)劃7條過江通道新規(guī)劃的7條通道包括：北外環(huán)（6車道）、贛江二橋（8車道）、二七路過江通道（4車道）、疊山路過江通道（4車道）、由中山路延伸的紅谷過江通道（4車道）、前湖大道過江通道（6車道暫定名為朝陽大橋）、南外環(huán)高速（6車道）。其中，贛江二橋正在施工前期準(zhǔn)備階段，今年10月就將動工，紅谷過江通道的工程設(shè)計也準(zhǔn)備在今年內(nèi)完成。因為贛江二橋建成后，原贛江鐵路橋（2車道）將不再通車，故將來贛江上的通道共有12條68車道。每條通道“各司其職”這些過江通道會分別以跨江大橋和隧道的形式實現(xiàn)，每一條隧道或者大橋都會有自己的定位和功能。紅谷過江通道規(guī)劃為一條隧道，其中會預(yù)留軌道交通的位置，并與疊山路過江通道共同分流紅谷灘CBD將來聚集的人流；南外環(huán)過江通道是為了打通南昌的繞城高速外環(huán)路，讓過境的車輛可以不通過市區(qū)直接繞行，減輕城區(qū)內(nèi)的交通壓力；北外環(huán)過江通道是規(guī)劃中北外環(huán)的一段，連接昌東大道以及西外環(huán)，打通城市交通的外環(huán)路；二七路過江通道以及前湖大道過江通道，將紅谷灘新區(qū)的鳳凰洲和****與****及城北的一部分與朝陽洲連接起來，這4個片區(qū)都有明顯的居住功能，可進(jìn)一步分流老城區(qū)人流到新城區(qū)。第三節(jié)紅谷灘規(guī)劃1、紅谷灘概況（定位、分區(qū)、前景、人口、環(huán)境、一帶二軸三區(qū)）紅谷灘新區(qū)分為紅谷灘、****、鳳凰洲三個區(qū)域，即以贛江為主軸，一江兩岸、一核五片、南北兩城、雙城擁江的城市空間新格局，明確了“控制老城區(qū)、儲備朝陽地區(qū)、重點建設(shè)新區(qū)”的城市建設(shè)指導(dǎo)思想。紅谷灘中心區(qū)是集商務(wù)、辦公、信息、商業(yè)、文化、旅游、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化城市核心區(qū)——中央商務(wù)區(qū)（CBD）；紅谷灘及周邊地區(qū)為具有高效率的商務(wù)功能，最具活力的城市公共中心區(qū)和綜合居住區(qū)；****為具有外向的旅游功能，高層次的文化功能，完善的體育休閑功能、商品質(zhì)居住功能的綜合新區(qū)；鳳凰洲為注重生態(tài)的舒適的城市居住新區(qū)，規(guī)劃有碟子湖景區(qū)等大型綜合項目。紅谷灘新區(qū)地處昌北，屬城市核心區(qū)的重要組成部分，東瀕贛江，西臨昌（南昌）九（九江）高速公路，北起贛江大橋，南至生米大橋，沿江岸線16公里，規(guī)劃用地面積約50平方公里，規(guī)劃居住人口約40萬人，轄沙井街道辦事處、****管理處和鳳凰洲管理處以及11個行政辦和1個農(nóng)場。圖：紅谷灘整體模型（一）紅谷灘整體模型（二）紅谷灘整體模型（三）紅谷灘局部模型（****）第四節(jié)****——大學(xué)園區(qū)****地區(qū)是紅谷灘新區(qū)的最大片區(qū)，是其向南面的有機拓展，也是昌北臨江地帶組成部分。它緊鄰紅谷灘中心區(qū)，位于生米大橋與南昌大橋之間，具體規(guī)劃范圍：東臨贛江，西靠昌樟高速公路與320國道，南至生米大橋和城市外環(huán)線，北接南昌大橋引線。用地面積約25平方公里，人口規(guī)模15萬人。在外環(huán)線以南還規(guī)劃了8.2平方公里發(fā)展用地。片區(qū)內(nèi)山崗起伏，河流蜿蜒，具備良好的生態(tài)環(huán)境和用地條件。以紅谷灘中心區(qū)為依托，以教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育、運動休閑、商貿(mào)金融、居住、生態(tài)保護(hù)和旅游觀光等功能于一體的城市新區(qū)。（一）南昌市****區(qū)域發(fā)展規(guī)劃示意圖1、“****片區(qū)”空間形態(tài)—“自然”、“城市”由于****片區(qū)地處城市邊緣，該地區(qū)從整體上講應(yīng)該呈現(xiàn)一種城市形態(tài)與自然形態(tài)相融合的肌理?？傮w布局以前湖風(fēng)景區(qū)為中心，以山谷低地，河流水系為依托向周邊呈發(fā)展?fàn)钔卣?，形成“一心、一環(huán)、六帶、五區(qū)”的總體布局形式。一心：即以前湖水庫（水域面積1.5平方公里）和臥龍山風(fēng)景區(qū)（1.91平方公里）為整體規(guī)劃的生態(tài)與休閑中心，在該中心著重體現(xiàn)生態(tài)保護(hù)和旅游度假、觀光兩大功能。一環(huán)：以豐和南大道、學(xué)府大道、前湖大道和臥龍山路組成的規(guī)劃區(qū)的交通、功能環(huán)形路線。該環(huán)路將各功能組團(tuán)便捷的串結(jié)起來，并有效的分流規(guī)劃區(qū)的交通流。六帶：以前湖和臥龍山公園為中心，以低洼沙坑水塘、河流、山谷低地為基礎(chǔ)的六條放射狀綠化帶。這些綠化帶為寬度100—250米不等的帶狀新水公園。五區(qū)：以片區(qū)環(huán)形路為內(nèi)邊界，片區(qū)外圍道路為處邊界，以六條放射狀綠化帶為綠化間隔的五個功能片區(qū)，它們分別為高校園區(qū)(6.64平方公里)、體育健身區(qū)(0.75平方公里)、****片區(qū)中心（1.4平方公里）、商貿(mào)綜合區(qū)(2.6平方公里)和濱水居住區(qū)(1.5平方公里)目前，南昌大學(xué)、南昌航空學(xué)院、江西醫(yī)學(xué)院、江西經(jīng)濟管理學(xué)院、南昌科技大學(xué)等一批高等學(xué)校已遷入前湖高校園區(qū)，2、“****片區(qū)”道路結(jié)構(gòu)—“TOD”模式“TOD”——即公交導(dǎo)向的發(fā)展。城市結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)是城市軸向快速通道網(wǎng)?！?***”的道路規(guī)劃采用“TOD”公共交通導(dǎo)向模式，強調(diào)公共交通與土地利用規(guī)劃緊密結(jié)合，主張集約化，高效率的土地利用。以快速路和軌道交通為骨干，倡導(dǎo)公交優(yōu)先的主導(dǎo)原則，形成以公交汽車為主力、出租車為補充的多層次公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在各個分區(qū)內(nèi)部發(fā)展高質(zhì)量的公共交通，以環(huán)狀為主。3、“****片區(qū)”城市生活——健康綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個景觀區(qū)。前湖生態(tài)景觀區(qū)主要體現(xiàn)人與自然和協(xié)共處的景觀特色；片區(qū)內(nèi)水網(wǎng)四通八達(dá)，既能泄洪排澇，又是城市中的重要旅游資源。結(jié)合水系和地勢，規(guī)劃區(qū)內(nèi)布置了“三縱五橫”的水網(wǎng)為主要骨架體現(xiàn)“城在山水中、山水在城中”的景觀特色。沿前湖建設(shè)環(huán)湖游步道作為旅游觀光線路，該景觀區(qū)在風(fēng)貌上借鑒北歐的“阿姆斯特丹”水城特色，營造出有現(xiàn)代功能、傳統(tǒng)風(fēng)貌獨具魅力的景觀區(qū)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格以歐式為主，著力打造具有濃郁東方神韻的南昌水城。2、****的交通道路狀況一江兩岸、南北雙城的城市新格局規(guī)劃中的“****”作為南昌市的一個外圍組團(tuán)，其道路交通體系將與南昌市、南昌縣、新建縣的道路交通系統(tǒng)相融，加強新城與其他片區(qū)的聯(lián)系，以形成高效的綜合交通性能。規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐和南大道、學(xué)府大道、前湖景區(qū)等組團(tuán)接入外環(huán)，另外，又****路、****大道、前湖大道、紅谷南大道構(gòu)成的包含體育館、片區(qū)中心等的環(huán)形交通骨架。生米大橋位于南昌外環(huán)快速路上，擁有了優(yōu)越的地理條件，她橫跨贛江向東直通****以北的南隔堤，向西橫跨贛江與****南部的東亮山相接，向北再沿豐和大道與紅谷灘新區(qū)相連，通過南昌大橋向南沿濱江大道再與****片區(qū)相連，形成一個高速便捷的循環(huán)道路框架，生米大橋的開通，標(biāo)志著南昌市西外環(huán)將延伸至大昌北，一舉將昌南板塊、象湖新城、大昌北新城（****板塊、紅谷灘中央商務(wù)區(qū)、鳳凰洲板塊、昌北梅嶺風(fēng)景區(qū)、新建縣）連成一片，帶動南昌外環(huán)線沿線地段開發(fā)建設(shè)真正形成未來南昌市一江兩岸、南北雙城的城市新格局。就目前****新城區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)情況以及工程建設(shè)進(jìn)度而言，****人文新區(qū)已經(jīng)初見雛形。隨著****水城中心商業(yè)區(qū)一期路網(wǎng)、水網(wǎng)工程的竣工，紅谷灘新區(qū)規(guī)劃中的62條道路和“三橫五縱”水系已完成了38條道路（長78公里）、26座橋梁和約9公里水系的建設(shè)，****已經(jīng)完成了15個億的投資。3、****的周邊配套置業(yè)者購買房子之前，一般說都是從這幾個方面進(jìn)行考慮，最后才決定是否購買。一看環(huán)境，二看配套，三看價格，四看質(zhì)量。關(guān)于****的環(huán)境，不少報紙和網(wǎng)絡(luò)已做過大量的報道，相信凡是看過****的置業(yè)者，都會滿意這里的環(huán)境。而配套問題，由于樓盤正在建設(shè)當(dāng)中，大家從表面上一進(jìn)還無法弄清楚。****的整體配套究竟如何？所謂配套，一般可以從二方面去看，一是市政的大配套，二是小區(qū)自身的配套?！械呐涮?，都是為了讓居住者生活生活配套篇之片區(qū)配套更方便，生活成本更低廉。為配合南昌市2020年總體規(guī)劃，已確定在生米大橋以南建造南昌鐵路西站，以分流日趨緊張的市中心貨運壓力。南昌市國際體育中心（約2000畝）也已經(jīng)確定在生米大橋的南面。1）周邊教育配套：南昌大學(xué)、南昌航空學(xué)院、江西醫(yī)學(xué)院、江西經(jīng)濟管理學(xué)院、南昌科技大學(xué)、十九中2）周邊醫(yī)療配套：中環(huán)醫(yī)院、國際醫(yī)院3）周邊商業(yè)配套：大型倉儲超市、贛江新天地商業(yè)街4）周邊休閑娛樂配套：贛江公園二期、臥龍山風(fēng)景區(qū)、南昌濱江沖浪浴場、世界第一高的“南昌之眼”的摩天輪、南昌市國際體育中心5）周邊交通配套：，209長班、225、233、235、504、506、17路交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成熟。結(jié)論：擁有得天獨厚自然景觀資源的****，其依托于紅谷灘板塊的形成與發(fā)展卻比紅谷灘板塊多出了幾分寧靜，安詳，和濃郁的書香氣息。已有南昌大學(xué)、南昌航空學(xué)院、南昌科技大學(xué)進(jìn)入園區(qū)建設(shè)新校區(qū)并成功運轉(zhuǎn)，預(yù)計五年內(nèi)高校人數(shù)將達(dá)十余萬，眾多的莘莘學(xué)子為這里帶來了春的氣息。加之南有臥龍山，北有鳳凰洲，真可謂龍頭鳳尾。板塊內(nèi)水域縱橫比鄰贛江，內(nèi)有前湖縱橫，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)及舊城人口稠密地區(qū)。且加上贛江和前湖生態(tài)系統(tǒng)的凈化作用，使得此地空氣清新將是未來南昌市的又一個核心居住區(qū)。目前正處于快速建設(shè)階段。憑借著豐富優(yōu)美的景觀資源，該地區(qū)正逐漸向著“南昌最適合人居住的板塊”邁進(jìn)?，F(xiàn)已積聚了一定的人氣，配套設(shè)施建設(shè)也在以既定速度跟進(jìn)。美中不足的是現(xiàn)有配套仍顯得不夠完善，交通不便，尤其是公交配套。二、2005年——2007年****板塊土地出讓情況2005年****土地拍賣成交情況序號項目名稱宗地位置面積(畝)建筑面積㎡容積率成交價(萬元/畝畝)成交總金額(億))開發(fā)商1DGC0505****A-055地塊211.73444324661.00372.31082.29聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司司2DGC0506****B-022東側(cè)部分170226667.882971.65南昌紅谷置業(yè)投資資有限公司3DGC0512****A-011、02、03、04、05、06地塊188.21125473.996071421.23江西深藍(lán)汽車家園園開發(fā)有限公公司4DGC0537****A-422地塊(十里沿江景景觀線)21371000.35550.5198南昌市紅谷灘新區(qū)區(qū)城市建設(shè)投投資發(fā)展有限限公司5DGC0547****控規(guī)A--11部分地地塊170404335.667賓館3.5商業(yè)2.2居住2.31101.87南昌陽光新地置業(yè)業(yè)有限公司、新新世界（青島島）置地有限限公司6DGC0548****控規(guī)B--17、B-14部分分地塊266.49055284257.9951.6862.29金融街控股股份有有限公司7DGC0562****A-122地塊（由1--8號地塊組組成）220.628991號2.52-4號1.85-7號1.2982.16南昌開元投資有限限公司8DGC0563****A-155地塊144.7307757892.5770.6751.09南昌中天置業(yè)投資資有限公司9DGC0564****A-177地塊115.6284492503.1881.2901.04南昌中天置業(yè)投資資有限公司10DGC0565****B-166-1地塊172.74655184263.8851.6921.59南昌世貿(mào)公寓開發(fā)發(fā)有限公司（金金融街）11DGC0566****C4-004地塊76.900561520.7111.2800.62南昌卓越房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司2006年****土地成交結(jié)果序號項目名稱宗地位置面積(畝)建筑面積㎡容積率成交價成交總金額(億))開發(fā)商1DGC0627****控規(guī)A--07-1//3/4，A-11--2地塊243.09744291718.3341.890.22.19上海綠地(集團(tuán)))有限公司2DGC0641**控規(guī)B-022-04201.142681882.01803.62南昌市****置置業(yè)有限公司司3DGC0650****控規(guī)B--08部分地地塊290.0789212.1112.5912.64新中源(南昌)房房產(chǎn)開發(fā)有限限公司268083.441.74DGC0652****控規(guī)A--02-011地塊247.161362504.6612.21253.09江西聯(lián)泰實業(yè)有限限公司2007年****土地成交結(jié)果序號項目名稱宗地位置面積(畝)建筑面積㎡容積率成交價成交總金額(億))開發(fā)商1JDG0706紅谷灘新區(qū)*****控規(guī)B-144-2號地塊塊15200002.01000.15中國網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)團(tuán)公司江西省省分公司分析：伴隨紅谷灘中心區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，2005年，****片區(qū)開始出現(xiàn)土地集中放量，其土地出讓大多為居住用地，而在2006年同樣釋放了一些大宗地塊。總體上來看，****土地放量的突然加大，一定程度上彰顯了南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的新方向。****從紫金園到聯(lián)發(fā)江岸匯景，從新里梵頓公館到聯(lián)泰香域濱江再到新近的新中源綠湖豪城，一個個超級大盤和高檔樓盤的鼎立和熱銷，無不顯示****區(qū)域房產(chǎn)的魅力所在。從一個荒蕪之地到一個置業(yè)熱點的轉(zhuǎn)變，****片區(qū)從2006年到2007年著實風(fēng)光了一把，目前只有少量土地未開發(fā)，并且逐步成為紅谷灘片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。經(jīng)過兩年的發(fā)展，關(guān)于****的“南昌的阿姆斯特丹”定位特色初步顯現(xiàn)。即將踏入2008年，該區(qū)域還有諸如聯(lián)泰·香域尚城、洪客隆地中海、****博客城等地產(chǎn)新秀即將隆重登場，我們可以預(yù)見，2008年，****片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)保持現(xiàn)有的開發(fā)態(tài)勢，隨著諸多房產(chǎn)新項目開發(fā)力度和放量的加大，****在未來兩年將繼續(xù)引領(lǐng)南昌樓市走向新的高度。三、板塊特征分析此板塊大盤集中,目前板塊內(nèi)在售樓盤5個，分別為綠湖城豪城、金融街·紫金園、聯(lián)泰香域濱江、新里·梵頓公館、聯(lián)發(fā)江岸匯景。****地處紅谷灘中心區(qū)、新建縣三地城郊結(jié)合處，是紅谷灘中心區(qū)的延伸和新建縣擴充，其升值潛力隨著紅谷灘中心區(qū)板塊的供應(yīng)短缺以及市政設(shè)施建設(shè)的完善力度，極大地拉動了整個南昌樓市的彈性發(fā)展力，隨著****的****博客城、南昌陽光新地、。聯(lián)泰香域尚城、洪客隆地中海、世貿(mào)公寓(本地塊已經(jīng)金融街收購)、開元投資、中天置業(yè)等項目的開始動作。2008年****板塊也將成為樓市的主戰(zhàn)場。在售、預(yù)售樓盤一覽表項目名稱發(fā)展商占地面積建筑面積現(xiàn)推期數(shù)開盤時間備注金融街·紫金園金融街南昌置業(yè)有有限公司439.23759萬㎡二期第二批07年9月15日在售,近期收購世貿(mào)公寓寓的地塊所以以,占地面積增增加聯(lián)泰香域濱江江西聯(lián)泰實業(yè)有限限公司294.339萬㎡一期第四批房源07年11月30日在售新里·梵頓公館江西申洪置業(yè)有限限公司243.0974429.萬㎡二期二批和三期一一批07年12月9日在售聯(lián)發(fā)江岸匯景南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限限公司211.7344432.47萬㎡一期尾房和少量商商鋪07年11月30日商鋪銷售,一期交交房綠湖城豪城新中源(南昌)房房產(chǎn)開發(fā)有限限公司290.0736萬㎡一期第三批房源07年11月10日在售****博客城南昌市****置置業(yè)有限公司司201.1426.82萬㎡土地平整,正在地地質(zhì)勘探聯(lián)泰香域尚城江西聯(lián)泰實業(yè)有限限公司247.16136.25萬㎡正在施工部分已建建至地上2層洪客隆地中海洪客隆集團(tuán)170226667.88正在施工部分已建建至地上3層南昌陽光新地南昌陽光新地置業(yè)業(yè)有限公司17040.43萬㎡已出圍墻開元投資南昌開元投資有限限公司220.62899未動工中天置業(yè)南昌中天置業(yè)投資資有限公司260.3591115萬㎡未動工片區(qū)樓盤分布圖物業(yè)類型分析項目名稱住宅商業(yè)供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）綠湖豪城45048693.888576.78聯(lián)泰香域濱江11014102.088819.51聯(lián)發(fā)·江岸匯景810101870592377.26金融街·紫金園二二期31327961.5703806.16新里·梵頓公館14016787.288351678.78合計1823209414.779258.49板塊內(nèi)物業(yè)類型比較單一，只有住宅209414.7平方米和少量的商業(yè)，未有大規(guī)模的商業(yè)配套的推出，這是板塊在未來急需補充的物業(yè)形態(tài)。四、供應(yīng)特征分析本板塊總供應(yīng)面積209414.7平方米，1823套，總銷售面積153897.81平方米，1319套，總銷售率達(dá)到72.35%。1、樓盤規(guī)模大，品質(zhì)較好。在售的樓盤中，綠湖豪城、聯(lián)泰香域濱江、聯(lián)發(fā)·江岸匯景、金融街·紫金園二期、新里·梵頓公館都是中大型社區(qū)；這五個樓盤無論從戶型、景觀還是外立面在整個南昌都是前幾名的優(yōu)質(zhì)樓盤；這么大的規(guī)模是其他板塊樓盤望塵莫及的。2、目前樓盤銷售的樓盤建筑形態(tài)豐富。在售****大部分樓盤都以小高層、高層為主，多層為輔。3、價格增幅較快金融街·紫金園二期現(xiàn)在均價多層5100元/平方米，去年11月15日開盤價格為3180元/平方米，到今年年初的一期第二批開盤價格是3250元/平方米，漲幅不大。而到二期多層房源推出時均價為5100元/平方米漲幅過大。主要是因為該樓盤在銷售前期與大學(xué)城各高校組織團(tuán)購活動極大的消化了推出房源，后期做了大量的推廣活動快速了提高了品牌知名度。****各樓盤的品質(zhì)較好，推廣力度較大，通過5月和10月兩個銷售黃金時段極大得拉動了房價。各樓盤的自身品牌優(yōu)勢和大量的營銷推廣也是推動房價的原因之一，以小體量推盤，多頻率分批次開盤的方式來形成熱銷勢頭拉高均價完成銷售任務(wù)。品質(zhì)各具特色，亮點較多綠湖豪城德式風(fēng)格、金融街·紫金園目前以多層銷售為賣點、新里·梵頓公館是綠地在南昌的又一新作，樓盤為法式風(fēng)情。樓盤大多臨水系而建，或以紅谷灘中心區(qū)的延伸和****的未來發(fā)展為賣點，自然風(fēng)景優(yōu)勢明顯。和多數(shù)臨水系樓盤相似，****的自然風(fēng)景、大學(xué)城和未來發(fā)展使****板塊周邊樓盤提升了價值；但是單純以自然風(fēng)景、大學(xué)城為宣傳容易導(dǎo)致樓盤同質(zhì)性競爭激烈。大部分樓盤都是以自身優(yōu)勢為賣點，可見自然風(fēng)景、大學(xué)城不是樓盤熱銷的法寶，樓盤還須有自身特色。物業(yè)品種相對單一，商業(yè)配套亟需加強。目前推出的項目中，只有住宅供應(yīng)。少數(shù)樓盤中規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)，但是都反應(yīng)一般，商業(yè)氛圍不強，商業(yè)配套滯后。（1）入市時間項目名稱開盤時間推盤時間綠湖豪城2007年10月月1日2007年11月月10日聯(lián)泰香域濱江2007年5月11日2007年12月月1日聯(lián)發(fā)·江岸匯景2006年10月月31日2007年8月111日金融街·紫金園二二期2006年11月月25日2007年11月月3日新里·梵頓公館2007年2月110日2007年12月月9日（2）供應(yīng)套數(shù)及銷售套數(shù)（3）供應(yīng)面積及銷售面積五、建筑形態(tài)分析整個板塊建筑形態(tài)豐富多層、小高層、高層供應(yīng)。多層445套，占了總供套數(shù)的24%，多層供應(yīng)面積47829.05平方米，占了總供應(yīng)面積的22.83%；小高層777套，占了總供應(yīng)套樓的42%，小高層供應(yīng)面積92657.36平方米，占總供應(yīng)面積的44.24%；高層601套，占了總供套數(shù)的34%，花園洋房供應(yīng)面積68928.33平方米，占了總供應(yīng)面積的32.93%。項目名稱多層小高層高層合計供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）綠湖豪城9312165.55535736528.322545048693.8775聯(lián)泰香域濱江11014102.08811014102.088聯(lián)發(fā)·江岸匯景5666947024432400810101870金融街·紫金園二二期25424834.559312731327961.5新里·梵頓公館9810829425958.2814016787.288共計44547829.05577792657.36660168928.3331823209414.7735各形態(tài)供應(yīng)套數(shù)占總供應(yīng)套數(shù)的比例從以上圖形來看因為土地的稀少和多層的稀缺，****主要是以小高層和高層供應(yīng)為主，多層為輔。各形態(tài)供應(yīng)面積占總供應(yīng)面積的比例4）板塊戶型供需分析由于聯(lián)發(fā)·江岸匯景推是****地區(qū)第一個推出的樓盤所以該樓盤的小高層和高層的二房及三房戶型占推售總量的44%排第一位其次為綠湖豪城推出的450套占總售量24%,而金融街·紫金園二期第三推出戶型為313套。從戶型供應(yīng)量來看，三房比重最大，占了53%，其次是二房37%，四房4%，一房戶型3.2%，目前復(fù)式在本板塊總價過高在目前推出的樓盤當(dāng)中只占戶型比例的2.8%。板塊各樓盤分建筑形態(tài)、戶型供應(yīng)套數(shù)、供應(yīng)面積一覽表項目名稱建筑形態(tài)一房兩房三房四房復(fù)式合計套數(shù)面積套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)(套)(㎡)綠湖豪城多層332767.71162090.24324658.72122648.889312165.555高層17014597.918721930.422535736528.3225聯(lián)泰香域濱江小高層282725.8607941.6182664.724769.9611014102.088聯(lián)發(fā)·江岸匯景小高層24225410316426608140056669470高層1818902263051024432400金融街·紫金園二二期多層15012874.51041196025424834.5小高層593127593127新里·梵頓公館多層4946064962239810829小高層101129.3304350.62478.38425958.28共計59312769064871.911968124444.5578011674.044265297.221823209414.774六、銷售分析從戶型銷售率來看，三房的銷售率最高，達(dá)到39.57%；復(fù)式最差，由于本板塊事宜居住戶型都在二房三房，復(fù)式價位過高和推出量的過少也是導(dǎo)致該戶型銷售不理想的原因之一，或許從另外一方面說明了片區(qū)內(nèi)復(fù)式的需求量少。片區(qū)內(nèi)戶型面積偏小，一房平均面積為53平方米，二房平均面積為94平方米，三房平均面積為128.55平方米，四房平均面積為145.92平方米，復(fù)式平均面積為203.73平方米。板塊各樓盤分建筑形態(tài)、戶型銷售套數(shù)、銷售面積一覽表項目名稱建筑形態(tài)一房兩房三房四房復(fù)式合計套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)綠湖豪城多層292432.23151959.6253639.62553662.22728693.6755高層816955.47839733.825516416689.2995聯(lián)泰香域濱江小高層10973.5131720.6891332.361208.56334235.1聯(lián)發(fā)·江岸匯景小高層2422541031542525470056168635高層1818902233010524131995金融街·紫金園二二期多層1069097.9827310513312202.988小高層291537291537新里·梵頓公館多層363384263302626686小高層8903.44162320.32243223.76共計291537522501435445507292.305581570.781319153897.8811）供應(yīng)與銷售套數(shù)2）供應(yīng)與銷售面積3）區(qū)域內(nèi)平均面積七、價格分析板塊多層均價為5333元，小高層均價4975元，高層均價5100元，已經(jīng)和紅谷灘中心區(qū)樓盤價格接軌，隨著****博客城、聯(lián)泰香域尚城、南昌陽光新地、世貿(mào)公寓、開元投資、中天置業(yè)等6個潛在項目的面市，均價相對會整體下降。項目名稱建筑形態(tài)均價（元/㎡）綠湖豪城多層5400高層5200聯(lián)泰香域濱江小高層5300聯(lián)發(fā)江岸匯景小高層5000高層5000金融街·紫金園二二期多層5100小高層4500新里·梵頓公館多層5500小高層5100平均值533349755100多層小高層高層1）片區(qū)內(nèi)屬今年上半年開盤樓盤為聯(lián)泰·香域濱江、新里·梵頓公館，只有綠湖豪城是下半年10月1日開的盤，由于該樓盤開盤和推盤是兩種類型產(chǎn)品所以價格不能進(jìn)行對比。去年開盤的樓盤為聯(lián)發(fā)·江岸匯景及金融街·紫金園；今年下半年各個樓盤都推盤情況，多屬于頻繁的小幅度提升價位使項目產(chǎn)生升值概念。最終達(dá)到效益最大化。2)樓盤價格漲幅過快，到目前為止大部分樓盤都是與年初均價相差1000多元/㎡以上。金融街·紫金園以小體量推盤，多頻率分批次開盤的方式漲幅率最高達(dá)到了60.37%來形成熱銷勢頭拉高均價帶動整個****板塊價格提升3）新政策的出臺對南昌樓盤銷售有一定的影響，在新政策后****板塊投資型、投機型客戶都相應(yīng)減少。很多原本有意向購置新房的置業(yè)者也在持幣觀望。各大售樓處的看房客戶明顯減少。國家宏觀調(diào)控?zé)o疑成為最終的解釋原因，9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。這個政策一推出，市場上的開發(fā)商和住房消費者們紛紛停下腳步，觀望著這一政策到底會給樓市帶來多大的影響。10月份的供應(yīng)量和成交量數(shù)據(jù)充分證實了這一政策的出現(xiàn)著實給樓市帶來了不小的沖擊。資金雄厚的開發(fā)商們放緩了推盤的步奏，希望時間的推移能帶給他們有價有市的完美謝幕，而資金相對缺乏的開發(fā)商們又后悔于未曾洞察先機趁著9月份的牛市侵入市場，一銷而光。成交量的下降除受政策影響外，供應(yīng)量的大幅下降也直接致使成交量的銳減。而自住型住房消費者們對這樣的現(xiàn)象則持樂觀態(tài)度，對房價下跌望眼欲穿的他們在政策出臺之后似乎看到了渺茫的曙光。從11月份看出****推出946套房源,但成量率39%，成交量明顯下降。12月份成交量比上個月下降38%，供應(yīng)量下降63%。對于明年1月的供應(yīng)量、成交量、成交均價到底會出現(xiàn)什么樣的走勢？我們不防來大膽預(yù)測一下。1月的總供應(yīng)量將會有不小幅度的增加。經(jīng)歷了1月的適應(yīng)期和調(diào)整期，開發(fā)商抱著對市場樂觀的心理以及不得不回收資金的考慮，大量的房源將會涌入房地產(chǎn)市場，供應(yīng)量得以增加。成交量較12月份將有進(jìn)一步的下降，大量投資者受政策影響或自身對短期房價的預(yù)期將會大幅度降低投資力度，而市場上自住型消費者在保證一定成交量的情況下也會存在一小部分人處于觀望狀態(tài)，看樓市后勁如何再行決定。成交均價則依然保持著穩(wěn)中有升的進(jìn)度，南昌房價依然處于理性狀態(tài)。欲知后事如何，我們拭目以待。本案研判八、****各樓盤推廣費用統(tǒng)計注：因統(tǒng)計途徑有限，故本媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)謹(jǐn)供參考。2006——2007年****樓盤廣告統(tǒng)計年度結(jié)果項目名稱年度平面(萬元)電視(萬元)共計(萬元)新里·梵頓公館2007年203.3428.27319.732006年88.12金融街紫金園2007年96.3215.0525365.662112006年92.24162.04966聯(lián)發(fā)江岸匯景2007年142.57106.187375.0122006年57.8568.405聯(lián)泰香域濱江2007年186.53212.82006年26.27綠湖豪城2007年173.74173.742006——2007年****樓盤廣告統(tǒng)計年度結(jié)果從以上圖表中可以看出2006-2007年****樓盤投放形勢還是以平面廣告為主,電視廣告多輔,從廣告投放金額來看,至07年11月份為止以聯(lián)發(fā)江岸匯景的投放金額最高為375.012萬元,主要是該項目為****第一個開發(fā)的樓盤投放時間較長；其次是金融街紫金園投放金額365.6621萬元排在第二；投放第三的是新里·梵頓公館319.73萬元。2006年——2007年****樓盤平面廣告統(tǒng)計月度結(jié)果從以上圖形06-07兩年的平面廣告投放時間來看以9-12月份為各項目的集中投放段，同時這個時間段也是各個樓盤開盤和再次推盤的高峰期。2006年——2007年****樓盤電視廣告統(tǒng)計月度結(jié)果項目名稱年度1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份新里·梵頓公館2007年10.33.2314.742006年金融街紫金園2007年14.22250.832006年57.29549.89554.8596聯(lián)發(fā)江岸匯景2007年12.2756.178.77563.96215.0052006年0.6131.6717.38518.74電視廣告同樣也是與平面廣告投放的時間相當(dāng)，配合開盤或活動推出相應(yīng)的投放節(jié)點。****樓盤平面廣告統(tǒng)計項目名稱報紙名稱江南都市報江西日報南昌日報南昌晚報信息日報平面累計新里·梵頓公館次數(shù)175315444廣告費用109.5629.4413.36139.100291.46金融街紫金園次數(shù)16216539廣告費用90.149.1789.250188.56聯(lián)發(fā)江岸匯景次數(shù)112219236廣告費用64.8614.318.8911.240200.42聯(lián)泰香域濱江次數(shù)1421430廣告費用112.098.5492.17212.8綠湖豪城次數(shù)1212235廣告費用104.859.2959.60173.74從樓盤投發(fā)次數(shù)來看新里·梵頓公館以44次的投放量排列第一,排名第二的為金融街紫金園39次,其次為36次的聯(lián)發(fā)江岸匯景和35次的綠湖豪城;以投放的媒體數(shù)量來看以南昌晚報86個和江南都市報70個的兩在主流媒體居多,****樓盤電視廣告統(tǒng)計項目名稱電視頻道名江西3套(經(jīng)視頻道)江西5套(公共頻道)南昌1套(新聞綜合頻道)南昌2套(都市頻道)南昌3套(資訊頻道)電視累計新里·梵頓公館次數(shù)5512765廣告費用19.310.231.667.0728.27金融街紫金園次告費用61.0181.5634.54177.10211聯(lián)發(fā)江岸匯景次數(shù)26222238214736廣告費用42.9726.1850.4555.00174.592從電視廣告的投放量來看主要是因為聯(lián)發(fā)江岸匯景相對其他項目是較早開發(fā)的樓盤所以投放量也是最多的,其次是金融街紫金園；而從投放電視的頻道來看剛是以是南昌2套的開車看房和江西3套的江西房地產(chǎn)欄目為主.媒體投放建議：本案平面廣告投放建議主要以江南都市報和南昌晚報為主，其他媒體輔。電視廣告則以江西三套江西房地產(chǎn)欄目和南昌二套的開車看房為主。網(wǎng)絡(luò)廣告以南昌搜房網(wǎng)為主，結(jié)合分眾傳媒及公交巴士。九、目標(biāo)客戶成分及消費動機分析房產(chǎn)市場的根基是由購房消費者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對購買動機的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點。同時通過對目標(biāo)消費群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場定位確立一個可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費群體和廣告的訴求對象。[解析]A)客戶來源：周邊區(qū)區(qū)域——周邊企業(yè)（紅紅谷灘、大學(xué)學(xué)城、新建縣縣等）客戶身份：企業(yè)高高級白領(lǐng)階層層年齡段：30—335歲之間消費動機：1、結(jié)結(jié)婚或?qū)Ω纳粕破渥》凯h(huán)境境的需求；2、較高的月收入，使使其對居住環(huán)環(huán)境有了更高高的需求，而而住宅是改變變生活方式的的重要途徑；；3、在事業(yè)上小有成成就，想通過過購置較高檔檔樓盤以向親親朋好友展示示自己的實力力；戶型需求：由于年年齡的關(guān)系，所所以無論是否否已經(jīng)結(jié)婚，他他們的需求面面積基本上應(yīng)應(yīng)在120平方米左右（三三房一廳或二二房二廳）。訴求點——高尚的的居住環(huán)境、****的未來發(fā)展B)客戶來源：西湖區(qū)區(qū)或朝陽洲（距距離本案5公里半徑之內(nèi)內(nèi)）、新建縣縣（與本案區(qū)區(qū)域接壤地區(qū)區(qū)）客戶身份：私營業(yè)業(yè)主或企業(yè)主主管以上為代代表年齡段：35—550歲之間消費動機：1、希希望通過二次次置業(yè)，進(jìn)一一步改善居住住條件；2、因職務(wù)的的變動而需要要重新置業(yè)或或再次置業(yè)；；戶型需求：此類置置業(yè)者在購房房時家人是其其必須考慮的的，所以他們們的需求房型型應(yīng)以復(fù)式、三三房為主。訴求點——高級會會所、完善的的物業(yè)服務(wù)C)客戶來源：區(qū)域周周邊范圍客戶身份：向往*****生態(tài)態(tài)生活氛圍的的客戶群年齡段：35-555歲之間消費動機：1、向向往*****這一區(qū)域的的生態(tài)生活氛氛圍；2、房價相對對紅谷灘和市市內(nèi)便宜戶型需求：此類置置業(yè)者的房型型需求通常會會以90平方米左右的的二房二廳為為主。訴求點——*****的未來發(fā)發(fā)展、中檔價價位、高尚的的居住環(huán)境D)客戶來源：南昌大大學(xué)、南昌航航空學(xué)院、江江西醫(yī)學(xué)院、江江西經(jīng)濟管理理學(xué)院、南昌昌科技大學(xué)、十十九中等各類類學(xué)?？蛻羯矸荩航搪殕T員工等年齡段：30-550歲之間消費動機：1、改改善居住環(huán)境境；2、考慮到工工作便利等因因素；戶型需求：此類置置業(yè)