房地產(chǎn)行業(yè)2023年房地產(chǎn)開發(fā)三支箭齊心協(xié)力保交樓任重道遠(yuǎn)

樓市：銷售復(fù)蘇羸弱，需求端政策仍具調(diào)整空間銷售疲態(tài)依舊，市場修復(fù)羸弱銷售復(fù)蘇進(jìn)緩慢，政端改善導(dǎo)到銷售仍需一時日期供給釋放多重積極號為市注入信，銷售市累計同降幅有收窄，但蘇進(jìn)程仍較為慢-1月，品住銷售積7億平方米同比降，降幅較上擴(kuò)大商品宅銷售額2萬億，同比下降，累計同降幅也有所擴(kuò)大。圖1：全國商品住宅銷售面積 圖2：全國商品住宅銷售金額2.502.001.501.000.500.00

全國商品住宅銷售面積當(dāng)月值（億平方米累計同比（右軸）

120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2012018-052018-082018-112019-02219052019-08219112020-022020-052020-082020-11221022021-05221082021-112022-022022-052022-0822211

2.502.001.501.000.500.00

全國商品住宅銷售金額當(dāng)月值（萬億累計同比（右軸）

10%10%10%100%-20%-40%2012018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-11ind，所 ind，所施工累計同比幅走擴(kuò)保交樓下工修復(fù)前，售端復(fù)仍有壓，銷售回款作開發(fā)商金回籠重要來源銷售無顯復(fù)蘇情況下開商新開工不夠極。時1月疫情響，開工施工積累同比次下。-1月，房產(chǎn)開企業(yè)屋施面積7億平方米同比降。其中，住宅施工面積9億平方米下降。房屋新工積6億平方，下降其中住宅新開面積7億平米下降商品住宅工面積4億平方米，降。圖3：1-1月新開工累計同比降幅擴(kuò)大 圖4：住宅新開工與竣工面積剪刀差走擴(kuò)全國商品住宅新開工面積當(dāng)月值（億平方米累計同比（右軸）

房屋新開工面積:住宅累計同比房屋竣工面積:住宅:累計同比2.502.001.501.000.500.00

-20%-0%2012016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-10

-20%-0%2012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09ind，所 ind，所圖5：投資下行拖累住宅施工累計同比降幅擴(kuò)大至7% 圖6：保交樓下竣工面積持續(xù)修復(fù)全國商品住宅施工面積累計值（億平方米）累比軸）80706050403020102012016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022200622010221022210622110222022022-062022-10

-5%-10%

2.502.001.501.000.500.00

全國商品住宅竣工面積當(dāng)月值（億平方米累計同比（）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%2012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-09ind，所 ind，所住宅銷售價出現(xiàn)跌區(qū)域構(gòu)分化顯自1年下半房地行業(yè)歷深度調(diào)整市場售下全商品宅銷均價現(xiàn)下降但從域內(nèi)來看，百城住銷售價二線城銷售價保了溫上漲勢線城自2年5月銷售均同比降。圖7：1月全國商品住宅銷售均價同比-3，環(huán)比02% 圖8：三線城市價格自5月持續(xù)同比下降全國商品宅銷均價元平米）

百城住宅格指一線同比） 百城二線同比0環(huán)比(右） 百城0-%-%22603714825926037148

1470147014701470-%ind，所 ind，所2年下半年一手房庫整體提重南京等一線市去化期拉長房地產(chǎn)市銷售行2年內(nèi)全商品宅均多次現(xiàn)下房持續(xù)漲的預(yù)期被打，資屬逐步出，費者望情抬1月末，國商住宅待售面積3億平方計同增長分域來線城中北上海去化周期2年下半有所降，州、圳新去化期提至1月末的9個月、2個月。圖9：1月末商品房住宅待售面積累計同比+18% 圖10：廣深新房去化周期22年下半年整體提升3.503.002.502.001.501.000.500.00

商品住宅待售面積（億平方米） 累計同比（右軸）% -5% -10%-15%-20% -25%21217092018-012018-052018-0921901219052019-092020-012020-05220092021-012021-052021-09222012022-052022-09

北京（） 上海（）） 廣州（）ind，所 資料來源：中指院，所注：上海、杭州為商品房去化周期，其余城市數(shù)據(jù)為商品住宅去化周期圖1：重慶、南京、武漢、成都去化周期整體提升 圖12：青島、長沙、西安下半年去化周期整體提升重慶 杭州 南京武漢 成都 蘇州50

廈門 西安 青島 合肥50 資料來源：中指院，所 資料來源：中指院，所一線城市二手掛牌量長，去化期拉長地產(chǎn)場銷售模下降銷售均價出現(xiàn)行，房大幅上的預(yù)期被破，房產(chǎn)投資性逐步被出。進(jìn)入2年，一城市手房牌量遍增，二房去周期長，環(huán)不暢通9月0日財部稅總局《關(guān)支持民換住房關(guān)個所得稅政策的告，自2年0月1日至3年2月1日，對售自住房并在現(xiàn)住出售后1年內(nèi)市場新購住房納稅，對出售住房繳納的個人所得予以稅優(yōu)。此一定度上放購需求，撐樓穩(wěn)定。圖13：一線城市二手房成交量較21年變動不大 圖14：一線城市二手房掛牌量維持高位北京（套） 上海（套）000000000

0505050

北京（套） 上海（套）廣州（套） 深圳（套，軸）00000000000000資料來源：中指院，所 資料來源：中指院，所多部門密表多項方調(diào)控策出地產(chǎn)為國民濟(jì)的柱產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)具有要作用中央面多門自1年下年以密集注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)態(tài)勢，出臺相舉措促進(jìn)業(yè)平穩(wěn)行。目，相關(guān)調(diào)政策仍堅持“房住炒”主調(diào)，同壓實地方府責(zé)任強(qiáng)調(diào)地因城施策推進(jìn)保交樓、穩(wěn)生。表1：多部門密集表態(tài)，推動房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展時時間 主體文件 內(nèi)容2 銀保監(jiān)會

要毫不懈地范化金融險平好穩(wěn)長和風(fēng)險關(guān)系決守住發(fā)生統(tǒng)性融風(fēng)險底線穩(wěn)價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期制房產(chǎn)金化泡化傾向健全地產(chǎn)控長機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)定健發(fā)展。6 銀保監(jiān)會 積極推房地行業(yè)變發(fā)方式勵機(jī)穩(wěn)妥序開并購款重點持優(yōu)房企并收購困難房企質(zhì)項，促房地業(yè)良循環(huán)健康展。市場形勢行業(yè)化，格防、妥化解類風(fēng)，促房地行業(yè)良循環(huán)健康展。有效管重點險守不發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險線堅持子是來住的市場形勢行業(yè)化，格防、妥化解類風(fēng)，促房地行業(yè)良循環(huán)健康展。有效管重點險守不發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險線堅持子是來住的不是來炒定位支9政治局會議持各地當(dāng)?shù)仉H出完善地產(chǎn)策、持剛和改性住需求，化商房預(yù)資金管、促進(jìn)房地市場穩(wěn)健發(fā)展。2國常會因城施策進(jìn)房產(chǎn)市平穩(wěn)康發(fā)，保住房性需，合支持改性需。支持剛性改善住房求，方要一城策用好政工具，靈運用段性貸政和保交1 國常會 樓專項借。8 中債增、行

第二支：易商會表將繼推進(jìn)擴(kuò)大民企業(yè)券融支持（第二”，支持包括地產(chǎn)業(yè)在的民企業(yè)債融。預(yù)可支約0億元民營業(yè)債融資后續(xù)可視情況進(jìn)步擴(kuò)。1央行、銀監(jiān)會 《關(guān)于好當(dāng)金融持房產(chǎn)市平穩(wěn)康發(fā)工作通為企的經(jīng)性融以1專項融資供改支持。第三支證會決在股融資面調(diào)優(yōu)化5項施括恢涉房上公司購重及配套8 證監(jiān)會4 《擴(kuò)大內(nèi)戰(zhàn)略劃綱要（-5年）》6 中央經(jīng)濟(jì)作會議1 證監(jiān)會

融資復(fù)上房企涉房市公再融調(diào)完善地產(chǎn)業(yè)境市場市政進(jìn)步發(fā)揮s盤活房企存資產(chǎn)用、極發(fā)私募權(quán)投基金用。促進(jìn)居消費康發(fā)展“房不炒加房地市場期引導(dǎo)探索的發(fā)模式因地制宜發(fā)展有產(chǎn)住房。要確保地產(chǎn)場平發(fā)展扎做“交樓民生保定各工作滿行業(yè)理融資需求效防化解質(zhì)頭房企險改善產(chǎn)負(fù)狀況同要堅依法擊違犯罪為支持剛和改性住需求堅“子是來住的不是來炒的位推房地業(yè)向新發(fā)展模式穩(wěn)過。支持住房善、能源車、老服等消。大力支房地市場穩(wěn)發(fā)展全面實改優(yōu)質(zhì)企資負(fù)債計劃繼實施企債融資專項支持劃和持工具更好進(jìn)央合作信共支持營房發(fā)債落好已臺的企股權(quán)融資政策允許合條的房“借殼已上房企允許地產(chǎn)建筑等切相行業(yè)市公司實施涉房組?？齑虮Ｕ献赓U房s板塊。資料來源：銀保監(jiān)會網(wǎng)站，證監(jiān)會網(wǎng)站，財聯(lián)社，所供給端政持續(xù)釋，需求政策因城施框架下續(xù)優(yōu)。2年月1日中國人銀行國銀行險監(jiān)管理員會《關(guān)做好前金融支持房產(chǎn)市平穩(wěn)康發(fā)工作通持各在全政策礎(chǔ)上因城施策實施好差化住房貸政策合理確定地個人房貸款付比例和款利率政策下限支持性和善性房需金融六條臺后漢都等部分高能城市松區(qū)限購京調(diào)貸款例預(yù)后續(xù)多的市有跟進(jìn)，二線城市有進(jìn)一步松限購貸等調(diào)控策，新線或?qū)⒏喑鞘腥雰?yōu)化區(qū)域調(diào)控列。表2：杭州、成都等部分高能級城市加入調(diào)控行列時時間 城市 相關(guān)內(nèi)容7 成都

將天府區(qū)成直管、成高新西部區(qū)、江區(qū)青羊、金牛、武區(qū)、成華區(qū)泉驛區(qū)新都區(qū)溫江區(qū)流區(qū)都區(qū)一為個住限購域具備該區(qū)域任一購房格的民家以及備成高新南部區(qū)購房格的居民家均在該購區(qū)內(nèi)購住房該區(qū)購房數(shù)戶籍保年等住限購要求保持變。廈門 島內(nèi)限政策變調(diào)島外購政為在門市際工和生的非市戶無住房家庭和人可島外購1套住。68合肥 廈門 島內(nèi)限政策變調(diào)島外購政為在門市際工和生的非市戶無住房家庭和人可島外購1套住。68武漢 住房限范圍二環(huán)以內(nèi)域限區(qū)域套房二套首付例和率執(zhí)標(biāo)準(zhǔn)不變。88南京 南京部銀行二套商業(yè)揭貸政策武漢 住房限范圍二環(huán)以內(nèi)域限區(qū)域套房二套首付例和率執(zhí)標(biāo)準(zhǔn)不變。88杭州職家庭下無房房貸記錄或商貸錄且清貸再申請積金3 杭州

貸款購買通自住房，執(zhí)首套政策貸款付款例不于。職家庭擁有1套房或無房但公積貸款錄且應(yīng)貸款結(jié)再申請積金貸款購房，執(zhí)二套政策貸款付款例不于。5 蘭州 5年期以首套房商性個住房款利下限由下調(diào)至%資料來源：財聯(lián)社，所行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，競爭格局重塑1房地產(chǎn)行業(yè)中度續(xù)1年下降趨勢隨著分頭民營發(fā)商續(xù)出現(xiàn)流動性險，逐演變成用風(fēng)險，售不達(dá)期，信風(fēng)險持續(xù)酵，以資抵債使此房企動瘦身行業(yè)中度所下1年按售金計算的商品住宅R5為較0年下降c2年-1月進(jìn)一步降至；1年按銷售面積算的品住宅R5為，較0年下降c，2年1月則一步降至。圖15：商品住宅銷售金額集中度 圖16：商品住宅銷售面積集中度TOP5 TOP10 TOP20TOP50 TP00

TOP5 TOP10 TOP20TP0 TP00 70%60%50%40%30%20%10%0%

資料來源：，ind，所 資料來源：，ind，所行業(yè)競爭格局整，國企名普遍升隨部分民房企出信用風(fēng)事件，市場信受到打，消費信心傾向更有品和資質(zhì)國企，國整體銷售情況于民2年-1月保發(fā)展現(xiàn)全徑銷金額1億元位列第2位建發(fā)產(chǎn)、秀地、華股份入0強(qiáng)名單中。全口徑金額排 全口徑金額排 -1月全口徑 1月全口徑銷企業(yè)簡稱 累計同比 售金額 單月同比環(huán)比名金額（億元（億元）1碧桂園9-%-%-%2保利發(fā)展1-%-%-%3萬科地產(chǎn)7-%-%-%4中海地產(chǎn)-%-%-%5華潤置地-%%-%6招商蛇口8-%5-%-%7金地集團(tuán)9-%1%-%8綠城中國1-%1%%9龍湖集團(tuán)2-%5-%-%融創(chuàng)中國-%9-%-%建發(fā)房產(chǎn)6-%3%%中國金茂-%2-%%濱江集團(tuán)1-%8%%綠地控股1-%-%%旭輝集團(tuán)8-%-%-%新城控股8-%5-%-%中國鐵建5-%2%%越秀地產(chǎn)1%4-%%華發(fā)股份-%3%%遠(yuǎn)洋集團(tuán)1-%0-%%資料來源：，所權(quán)益比整下“三紅線和2城集中供地推出影開發(fā)的拿投資節(jié)奏，開商為了負(fù)債，定現(xiàn)金流聯(lián)合拿、合作發(fā)增多，而百強(qiáng)房企的益比體下-1月百強(qiáng)企權(quán)比從操盤額和售規(guī)模來看，場銷無明回暖情況，各房企盤量仍為謹(jǐn)-1月百強(qiáng)房企全徑銷金額計同下降權(quán)益售金累計比降操盤面積累計比下降。圖17：1-1月百強(qiáng)房企操盤金額累計同比-3% 圖18：百強(qiáng)房企權(quán)益比219年以來整體下降100010001000100010008006004002000

OP100） 累計同比（右軸

10%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%Nv-2Nv-21Feb-22ay-22Ag-22Nv-22

%%%%%%%%%%ay-1ay-19Ag-19Nv-19Fb-20May-20Ag-20Nv-20Feb-21May-21Ag-21

權(quán)益比按累值）資料來源：，所 資料來源：，所圖19：1-1月百強(qiáng)房企銷售金額累計同比-3% 圖20：1-1月百強(qiáng)房企權(quán)益銷售金額累計同比-4%OP100） 累計同比（右軸） OP100） 比軸）2000100010005000

10%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%May-19May-19Ag-19Nv-19Feb-20May-20Ag-20Nv-20Feb-21May-21Ag-21Nv-21Feb-22May-22Ag-22Nv-22

1000100010008006004002000

10%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%Nv-2Nv-21Feb-22May-22Ag-22Nv-22May-19Ag-May-19Ag-19Nv-19Fb-20May-20Ag-20Nv-20Feb-21May-21Ag-21地市：城投托底推盤意愿弱，多地調(diào)整集中出地次數(shù)土地財政大收入源面臨境。2年-1月房地產(chǎn)相稅收占地本級財政入的，但房產(chǎn)相稅收比下降8，降略有窄，見其他財政收仍不想。自4年分稅改革后，地出金基劃歸方政府收入，-1年，國有土使用出讓入占方政性基收入例不斷提升達(dá)到。1下半年分房銷售化不，融渠道阻，分房企為降低負(fù)債規(guī)?？s小拿地投資規(guī)模。-1月地方本級國有土地使用權(quán)出讓收入2萬億，同比降。圖21：1-1月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收累計同比-% 圖22：土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方財政收入近20%土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入（億元） 地方本級財政收入（萬億）累計同比（右軸） 土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方本級財政收入比例（右軸）400035003002500200010010000

40% 30% 20% 810% 60% 4-10% 22121905219082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082211122202222052022-082022-11

25%20%15%10%5%0%ind，所 ind，所圖23：1-1月地方本級國有土地使用權(quán)出讓收入累計同比-2% 圖24：土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方財政收入比重較高地方本級國有土地使用權(quán)出讓收入（萬億） 地方本級政府性基金收入（億元）同比（右軸） 國有土地出讓金收入占地方本級財政收入比重（右軸）10 % 9 % 98 % 87 76 % 65 4 % 533 -10% 4321 -20% 20 -30% 10

ind，所 ind，所土地購費2年初拐點已現(xiàn)土地置面積計同比幅下。1年作為2城集中供推出第一半年企過“杠周的統(tǒng)發(fā)展模式受挑戰(zhàn)。受0年疫情響低基1年2月土地置面累計比大幅增長時1年上半商品銷售去較好且首集中地拿的土有望在年底實預(yù)售發(fā)商紛參競拍地購費累同比持正長1年第二、三批行業(yè)爭加，民拿地極性高，地購置積累同比滑。圖25：自021年土地出讓收入增速高點回落地方本級政府性基金收入國有土地使用權(quán)出讓收:累計同比 本年購置土地面積累計同比土地購置費累計同比 地方本級政府性基金收入累計同比100%-20%-40%2016-082012016-082016-10216122017-022017-04217062017-082017-10217122018-022018-04218062018-082018-102018-12219022019-042019-06219082019-102019-12220022020-042020-06220082020-102020-12221022021-042021-06221082021-102021-12222022022-042022-06222082022-10ind，所房地產(chǎn)開投資增自4月由正轉(zhuǎn)負(fù)，降持續(xù)大房產(chǎn)行作為柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)地對穩(wěn)增具有重意義?；⒅圃?、房地業(yè)投資作固定資產(chǎn)投資重要成部分2年內(nèi)建和造業(yè)資整維持高的長1月末，基建投完成累計比長，制造投資計同增長，而房地產(chǎn)開發(fā)資成固定產(chǎn)投的拖項，降幅續(xù)擴(kuò)大-1月，房產(chǎn)開發(fā)投資完額9萬億，同降。由于地產(chǎn)業(yè)規(guī)大，業(yè)鏈長，對多個行業(yè)生直接間接影，因此穩(wěn)房地產(chǎn)發(fā)投資固定資產(chǎn)資具有重要作用。進(jìn)房地行業(yè)復(fù)和化解行風(fēng)險，鍵在于售，近期論是中央金融管理門還是地方政均出臺一列調(diào)控策促進(jìn)地產(chǎn)市平穩(wěn)發(fā)，預(yù)計后期或相關(guān)政在因城策的框架跟進(jìn)，復(fù)市場心，促進(jìn)售端的回暖和改。圖26：基建投資向上，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑 圖27：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比降幅持續(xù)擴(kuò)大-10%-20%-0%2012016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-08

固定資產(chǎn)投資完成:基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資:累計同比固定資產(chǎn)投資完成:制造業(yè)累計同比固定資產(chǎn)投資完成:產(chǎn)業(yè):累計同比

2.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當(dāng)月值（萬億） 累計同比（右軸）-10%2012016-0621610217022017-062017-102018-022018-062018-1021902219062019-102020-022020-062020-1022102221062021-102022-022022-062022-10ind，所 ind，所2年土拍以為主，個集中地城土拍突三次。0年下半年情后土地市場度提升土地成價款累計比有所升，土市場熱度升促使1年2重點市集供地臺2城集中地“三紅線和銀貸款兩集中政直接響了發(fā)商投資地節(jié)奏1年下半三道線和行貸款兩集中，流性緊，土購置增速續(xù)下，1全年由正轉(zhuǎn)2年土拍市場仍穩(wěn)為主南京、北京集中供的城市地出讓次突破三 次體來-1月地產(chǎn)發(fā)企土地交款1億同下降，土地購置費6萬同比降。圖28：1-1月土地購置費累計同比下滑-6% 圖29：1-1月土地成交價累計同比-48%0.700.600.500.400.300.200.100.00

土地購置費當(dāng)月值（萬億） 累計同比（右軸

-10%-20%

0.400.350.300.250.200.150.100.052016-062012016-062016-102017-0221706217102018-022018-062018-102019-022019-062019-102200222006220102021-022021-062021-102022-022022-0622210

土地成交價款當(dāng)月值（萬億） 累計同比（右軸

-20%-40%-60%2016-062016-10217022016-062016-10217022017-06217102018-02218062018-102019-022019-062019-10220022020-06220102021-02221062021-102022-022022-062022-10重點2城土拍成交量，3年新房供應(yīng)或下滑自1年2個重點市實施集供地地出，整規(guī)劃面較0年有所下降截至2年1月，集中供城市交土規(guī)劃面4億平方米較1年全年的3億平方米大幅下，2年成土地量預(yù)著3年新房市供應(yīng)有下降同時，自集中地政實施來均溢率得有效制2年成交地溢率不足，成交總價較1年下降多。圖30：成交土地規(guī)劃建面 圖31：成交土地溢價率0000000000

規(guī)劃面) 成交價軸7 8 9 0 1

平均溢價() 成交元右)507 8 9 0 1

00000000資料來源：中指院，所 資料來源：中指院，所2城集中出讓土地以整呈現(xiàn)出熱北冷格局大多數(shù)方城市平均溢價率于北方市此外2年三批土地讓中京杭州海等城市出現(xiàn)交樓均價體提的趨勢集中地土細(xì)則續(xù)優(yōu)化北京蘇州、南等城市破一年次土地中出讓。于銷售場整體滑較多，發(fā)商銷售去化進(jìn)不及期，時民開發(fā)融資道受，土拍場整熱度高。集中供地城托底明顯城投平臺發(fā)意愿強(qiáng)城平臺拿之后可擇獨立開發(fā)、作聯(lián)合發(fā)或者緩開發(fā)等式，目銷售市下行，城平臺本身也不屬于周轉(zhuǎn)開模式，公司自開發(fā)能和意愿對不高，以城投拿地后容出現(xiàn)工積性不的跡。圖32：南方城市土地溢價率整體高于北方 圖33：青島、成都等城市22年第三批次成交樓面均價提升

年第三批 年第一批 年第批 年第批

年第三批 年第一批 年第二批 年第三批成交樓面均成交樓面均（平方米）長長成北福廈武杭廣寧天重沈鄭無長青長青成長福武深廣上天合蘇鄭無資金：“三箭齊發(fā)”支持房企融資，助力主體和項目穩(wěn)回升住房貸款“兩集中”“三道紅線”防止房地產(chǎn)無序擴(kuò)張非標(biāo)增長受，房企資受阻。地產(chǎn)作信用派生重要工和手段房地產(chǎn)資金來大致分銀行貸、信用債標(biāo)準(zhǔn)化品和信等非標(biāo)渠。當(dāng)銀行貸款傳統(tǒng)資渠受限時信托非標(biāo)金入場可為地產(chǎn)業(yè)提融資。但隨著資管規(guī)逐步地，非受限，新信托貸持續(xù)減近期央、銀保監(jiān)會印發(fā)關(guān)于做當(dāng)前金支持房地市場平健康發(fā)工作的通》提及支持開發(fā)款、托貸等存融資理展，緩房企流性壓。圖34：20年以來投向房地產(chǎn)的信托余額整體下降 圖35：新增信托融資縮量明顯00000000

投向房產(chǎn)信余額萬億同比（軸）

-%33816149272503816

000-0-0-0

新增信貸款億元）16116149272503816149居民杠桿率持攀升，地產(chǎn)貸款長回落地產(chǎn)款主要房地產(chǎn)發(fā)貸和個購房款構(gòu)1年底全房地開發(fā)款額1萬億同比增長，較0年底下降c。1金融機(jī)構(gòu)個人房貸余額6萬億同增長增較Q1下降c在面對濟(jì)下壓力下我國宏觀濟(jì)政堅持大水灌出穩(wěn)長和風(fēng)我居民率整體提升從6年底的提升至1年的我國民杠率與發(fā)達(dá)國家經(jīng)體杠率差逐步小，于9年過德，與本較為近。圖36：按揭增速放緩 圖37：房地產(chǎn)開發(fā)貸余額金融機(jī)構(gòu)個人購房貸款貸款余額（萬億） 同比（右軸）5 % 0 % 5 % 0 % 80 65 % 40 5 % 221606201216062016-102017-02217062017-102018-02218062018-102019-022019-06219102020-022020-06220102021-022021-06221102022-022022-06

房開款（） 同比（右軸

30%25%20%15%10%5%0%2012016-06216092016-122017-032017-062017-0921712218032018-062018-092018-122019-03219062019-092019-122020-032020-0622009220122021-032021-062021-092021-12222032022-062022-09ind，所 ind，所圖38：居民部門杠桿率高于新興市場 圖39：中國居民部門杠桿率超過德國低于美日韓杠桿率:居民部門:發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體 杠桿率:居民部門:新興市場 杠桿率居民部門美國 杠桿率居民部門中國杠桿率:居民部門:中國 杠桿率居民部門日本 杠桿率居民部門韓國100%2216062016-102017-022017-06217102018-022018-0621810219022019-062019-10220022020-062020-102021-02221062021-102022-02

120%100%

杠率居民部門2160321621603216072016-112017-032017-072017-112018-032018-072181121903219072019-112020-032020-072020-112021-032021-0722111222031月末增居中長貸款3億元較0月2億元多較1年1月的1億元大幅減；新居民期人幣款5億元新增民中長期貸款房地按揭系密切1月新居民中期貸環(huán)比增同少增體現(xiàn)居民消意愿高，地產(chǎn)售市仍有力。圖40：新增居民中長期貸款 圖41：新增居民短期人民幣貸款新增居民中長期人民幣貸款（億元） 新增居民短期人民幣貸款（億元）1000800060004000200002016-05202016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09

6000400020000-2000-40002016-0522016-0521609217012017-052017-092018-012018-0521809219012019-052019-092020-012020-0522009221012021-052021-092022-012022-0522209ind，所 ind，所到位資金計同比幅持續(xù)大開發(fā)貸當(dāng)其。-1月份，地產(chǎn)發(fā)企業(yè)到資金3萬億，同下降，開發(fā)首當(dāng)沖。中，內(nèi)貸款3億元，下降；利用外資6億元，降；自籌金4億元降定金預(yù)款1億元降個人按揭款億元，下降。圖42：1-1月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計同比-57% 圖43：1-1月自籌資金累計同比降幅擴(kuò)大至75%房地產(chǎn)開發(fā)到位資金（萬億） 累計同比（右軸）

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:自籌資金（萬億） 累計同比（右軸）3.503.002.502.001.501.000.500.00

-10%-0%2219032190621909219122200322006220092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-09

0.900.800.700.600.500.400.300.200.100.00

-10%-20%2012019-032019-06219092191222003220062200922012221032021-062021-092021-122022-032022-062022-09ind，所 ind，所圖44：1-1月房地產(chǎn)開發(fā)貸累計同比-27% 圖45：1-1月個人按揭累計同比-262%60005000400030002001000

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:國內(nèi)貸款（億元） 累計同比（右軸）20%15%10%5%0%-5%-10-15-20-25-302012018-062018-092181221903219062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-0322106221092021-122022-032022-062022-09

6000500040003000200010000

房地產(chǎn)開發(fā)資金來:個人按揭貸款（億元累計同比（右軸）

-20%221806218092018-122019-032019-062019-092019-1222003220062020-092020-122021-032021-062021-0922112222032022-062022-09ind，所 ind，所信貸端優(yōu)調(diào)整推銷售復(fù)蘇改5期R利率與房地市場切相關(guān)，5年期R下調(diào)夠一定度上激購市場心但從率端善傳導(dǎo)到銷售端改仍需一時日。期多地放房地產(chǎn)控政策降低房貸率和首付比例2年內(nèi)與貸聯(lián)緊的5年期R多次下調(diào)1月5年期PR利率為，較年初的下降B；1月全國套房均利率，二套房利率，利率整下調(diào)。圖46：5年期PR在22年內(nèi)多次下調(diào) 圖47：首套房、二套房平均貸款利率4.9%4.8%4.7%4.6%4.5%4.4%4.3%4.2%4.1%2019-11-02019-11-012020-01-012020-03-012020-05-012020-07-012020-09-012020-11-012021-01-012021-03-012021-05-012021-07-012021-09-012021-11-012022-01-012022-03-012022-05-012022-07-012022-09-012022-11-01

貸款市場報價利率(LPR):5年

首套平均房貸利率 全國二套房貸平均利率2012016-072161121703217072017-112018-032018-072018-112019-032019-072191122003220072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-11ind，所 ind，所圖48：重點城市首套房、二套房貸款利率 圖49：重點城市平均放款周期7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%

重點城市主流首套房利率 重點城市主流二套房利率0

平均放款周期（天） ind，所 ind，所政策性金融工具發(fā)力穩(wěn)增長。2年-1月當(dāng)月分新增抵押補(bǔ)充貸款（）、、5億1月末抵補(bǔ)充款余為7萬新增L時隔兩年重啟一次SL凈新增要溯到0年2月抵押充貸款是央行4年創(chuàng)設(shè)，當(dāng)年7月，行向開行入為期3年1萬億的S，利率，用于持棚戶改造保障安居程、農(nóng)和微企發(fā)展。圖50：當(dāng)月新增抵押補(bǔ)充貸款 圖51：抵押補(bǔ)充貸款期末余額4,003,5003,0002,5002,0001,5001,0000

當(dāng)月新增抵押補(bǔ)充貸款(PSL)(億元）

40,00035,00030,00025,00020,0001,0010,0005,0000

抵押補(bǔ)充貸款(PSL期末余額（億元） 同比（右軸

-5%-10%-15%-20%2015-062015-102016-022016-0622015-062015-102016-022016-0621610217022170621710218022180621810219022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-10“三箭齊發(fā)”支持房企融資，多項政促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展境外融資限，境融資成流自1下半房企流性收之后房企融資渠道阻，發(fā)規(guī)模下，尤其是營房企隨著民開發(fā)商債展期數(shù)量和規(guī)模一步大，營房境內(nèi)用債行大縮量。圖52：23年開發(fā)商仍面臨較大債務(wù)壓力 圖53：國企地產(chǎn)信用債發(fā)行比例整體提升7006005004003002001000

房企信用債到期規(guī)模（億元） 累計同比（右軸）200%150%100%-0%2023-012023-042023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-01226042260722610

7000060000500040000300002000010002019-042012019-042019-072019-10220012020-042020-072020-10221012021-042021-072021-10222012022-042022-072022-10

混合制房企信用債發(fā)行規(guī)模（億元民企地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（億元）國產(chǎn)行（）ind，所 ind，所圖54：23年內(nèi)房海外債償還仍有一定規(guī)模 圖55：內(nèi)房海外債發(fā)行規(guī)模整體下降內(nèi)房企業(yè)海外債到期規(guī)模（億美元）9080706050403020102022023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-042026-072026-10

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%

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內(nèi)房企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模（億美元） 累計同比（右軸）250%200%150%100%50%0%-50%21219052019-08219112020-02220052020-082020-112021-022021-052021-082021-11222022022-05222082022-11ind，所 ind，所規(guī)范保函換預(yù)售管資金化解企流動風(fēng)險。1月2日，銀保會等部門《于商銀行具保置換售監(jiān)資金關(guān)工的通從中央層面統(tǒng)一保置換預(yù)監(jiān)管資比例，形全國范內(nèi)統(tǒng)一準(zhǔn)，同時政策將配套其他關(guān)政協(xié)同交樓化解企流性風(fēng)。表4《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》解讀內(nèi)內(nèi)容 作用此前部分市已出臺關(guān)保置換售資監(jiān)管文保函置金不得超過管賬戶確保項竣工付所需的資金度的%賬戶中保項竣工付所的資額的

件，但保置換例不一，的過，有過松此置換的監(jiān)資金得低監(jiān)次多部委一出文件置換的監(jiān)資金得低監(jiān)評級4級以下資產(chǎn)模于

監(jiān)管在全國范內(nèi)落，預(yù)著房各項公司在合范億元的商銀行不得開展函置預(yù)售管資業(yè)務(wù)

圍內(nèi)使用函置預(yù)售管資，防化解企流性風(fēng)險。房地產(chǎn)企要按定使用函置的預(yù)售管資優(yōu)此舉將配其他策助保交，防化解地產(chǎn)業(yè)先用于項工程設(shè)、償項目到債務(wù)，不用購置土地新增他投、償股東款等。在保函效期如監(jiān)管賬戶內(nèi)余資金足以付

風(fēng)險。目工程款出函行應(yīng)立履約付，在函額內(nèi)保函置換售監(jiān)資金項目尾風(fēng)由出保函銀付扣除賬內(nèi)剩余金后差額部。一出現(xiàn)付行承擔(dān)部責(zé)任因而行出防范險的度，能出函銀行及時房地產(chǎn)業(yè)采追索措，保債會采取較謹(jǐn)慎舉措出具函會加傾于融能安全。墊資金足額計撥備真實分，不隱風(fēng)險。

力、償債力優(yōu)的房。資料來源：中國政府網(wǎng)，所2月3日央行銀保會發(fā)《關(guān)做好前金支持地產(chǎn)場平健康發(fā)展工作通知十六條”購房者金融機(jī)和房企給出方針指導(dǎo)，并就住房貸兩集中租賃住等長效機(jī)進(jìn)行調(diào)，為明年房地產(chǎn)場復(fù)蘇射出強(qiáng)勁的第一支，協(xié)同“二支“第支箭”進(jìn)房地產(chǎn)場平穩(wěn)健康發(fā)展。表5《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》通通知 細(xì)則 解讀保持房地融資穩(wěn)有

穩(wěn)定房地開發(fā)款投放 民、國企資一同仁項目司與集團(tuán)風(fēng)險離，持優(yōu)房企資支持個人房貸合理求 合理確定地按首付例和率下限，新市貸款策優(yōu)惠穩(wěn)定建筑業(yè)信投放 保護(hù)地產(chǎn)應(yīng)鏈司在抵房土地等質(zhì)押情下進(jìn)合理資支持開發(fā)款、托貸等存融資未來半年到期開發(fā)，多期1合理展期 年，可不整貸分類保持債券資基穩(wěn)定 關(guān)聯(lián)“第支箭中增增信積極做好保交”金服務(wù)保持信托資管品融穩(wěn)定 信托從“股實”到積極做好保交”金服務(wù)保持信托資管品融穩(wěn)定 信托從“股實”到真股”型，鼓勵產(chǎn)項端資產(chǎn)品行積極配合好受房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)置

專項借