全國商品房銷售細分市場分化嚴重受政策限制影響住宅商品房市場開始明顯降溫

全國商品房銷售細分市場分化嚴重，受政策限制影響，住宅商品房市場開始明顯降溫

2019年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位回落，新開工、投資中低速增長”的特點。需求端，調(diào)控堅定推進進一步穩(wěn)固預(yù)期，商品房銷售面積將高位回落，但得益于城鎮(zhèn)化支撐，全年降幅有限，預(yù)計在5.0%~7.0%之間；其中一線城市銷售面積穩(wěn)中小幅回升的概率較大，二線城市分化顯著，行情對沖后整體銷售規(guī)模或有小幅調(diào)整，三四線市場需求支撐基礎(chǔ)相對薄弱，銷售面積下行壓力較大。供應(yīng)端，一方面，受限于銷售規(guī)模的下行調(diào)整，房企開工積極性將明顯減退，同時銷售回款不暢也將制約房企投資熱情；另一方面，近兩年形成的高規(guī)模土儲將對新開工形成有力支撐，保障新開工規(guī)模繼續(xù)增長，同時也會帶動投資額的上行。預(yù)計全年新開工、投資均保持中低速增長，新開工的增幅維持在4.6%~6.6%之間，投資增速在3.7%~5.7%左右。價格方面，隨著預(yù)期逐漸鞏固，商品房價格將穩(wěn)字當頭，不排除微幅下跌可能，但跌幅有限。

2018年，房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境更加復(fù)雜。在金融財政政策定向“寬松”的同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”。2018年3月，兩會政府工作報告進一步強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續(xù)實行差別化調(diào)控。7月，中央政治局會議強調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題堅決遏制房價上漲”，兩次重要會議確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)。地方延續(xù)2016、2017年因城施策的調(diào)控風格，在需求端繼續(xù)深化調(diào)控的同時，更加注重強化市場監(jiān)管，堅決遏制投機炒房，保障合理住房需求。在供給端則發(fā)力住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展住房租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性安居住房，增加有效供給比重。2016-2018.11出臺限購及限售政策城市統(tǒng)計情況

2015年全國限售城市僅對上海企業(yè)進行限售，限購城市約15個，2016年房地產(chǎn)政策調(diào)控升級，銷售新增或升級城市擴大至60個城市及縣市，限購城市擴張至67個地級市、縣市以及海南、河北。2017年海南全省進行限售、限購措施。

可以說，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化和調(diào)整，正是這一輪始于2016年年的調(diào)控政策取得的積極效果。但支撐市場趨于冷靜的情緒基礎(chǔ)仍不完全牢固，穩(wěn)定市場預(yù)期的效應(yīng)正在不斷強化。由此，當前房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來一段時間內(nèi)保持穩(wěn)定的概率較大，很難出現(xiàn)輕易轉(zhuǎn)向?；诙唐谡{(diào)控政策取得的時間窗口，各地政府正在加快改善供求結(jié)構(gòu)，特別是上文提到的擴大有效供給、提升各層次需求的保障水平，為中長期在市場供求走向平衡積累基礎(chǔ)。在2019年，面對復(fù)雜的調(diào)控環(huán)境仍然是企業(yè)的常態(tài)，特別是因為棚改調(diào)整、供給放大帶來的影響，三四線城市的市場難度會進一步加大，需要企業(yè)未雨綢繆。2016-2018年全國百城住宅均價走勢圖

2018年以來，百城均價各季度累計漲幅較2017年同期均收窄，整體價格趨于穩(wěn)定。2018年1-11月，百城住宅價格累計上漲4.83%，漲幅較2017年同期回落1.92個百分點，各季度累計漲幅較2017年同期均回落。單月來看，11月，百城新建住宅均價14678元/平方米，同比上漲5.22%，環(huán)比上漲0.27%，其中有31個城市環(huán)比下跌，是2018年以來下跌城市數(shù)量最大月份。

從2018年三季度開始部分城市房價出現(xiàn)調(diào)整，這是多種因素共同作用的結(jié)果：調(diào)控年政策的累積效應(yīng)、市場高位增長之后的自發(fā)調(diào)整都發(fā)揮了作用，但2017年7月中央政治局會議釋放出的“堅決遏制房價上漲”，則給了各類市場主體明確的政策信號，推動了市場預(yù)期的明顯轉(zhuǎn)變。在當前政策穩(wěn)定的前提下，2019年房價有望進一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，特別是熱點城市的二手房價會率先出現(xiàn)變化；而三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分無人口產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市更會進入下一輪的市場蹉跎期。正常的價格調(diào)整，有助于市場更長遠的健康發(fā)展。對于開發(fā)企業(yè)來說，積極營銷、合理定價，才是提前適應(yīng)價格變化周期的不二法則

根據(jù)《》2018年1-11月，全國商品房銷售面積為14.9億平方米，同比增長1.4%，整體增速持續(xù)回落，主要是來自辦公樓銷售面積大幅下滑，2018年1-11辦公樓銷售面積3606萬平方米，相比2017年同期下降11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積10118萬平方米，相比2017年同期下降5.1%，僅有商品住宅銷售面積12.9億平方米，同比增長2.1%。2018年拉動全國銷售面積上揚的三四線城市2018年銷售增速明顯回落。另一方面，重點城市調(diào)控效果顯現(xiàn)，成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。2013-2018年11月全國商品銷售面積統(tǒng)計

重點代表城市整體成交規(guī)模同比基本持平，十大城市二手房成交規(guī)模也相對穩(wěn)定。據(jù)初步統(tǒng)計，2018年1-11月，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積2983萬平方米，同比增長1.7%。其中一、二季度延續(xù)2017年同比下降態(tài)勢，三、四季度企業(yè)推盤積極，供應(yīng)量顯著增加，疊加2017年同期低基數(shù)影響，成交面積同比由降轉(zhuǎn)增。

二手房方面，2018年1-11月，十大城市二手房市場成交套數(shù)約95萬套，同比增長2.8%，一季度同比下降近兩成，二季度止降轉(zhuǎn)增，三季度增幅擴大，同比增長超兩成，整體市場趨于穩(wěn)定。其中，廣州、武漢、杭州、南京四個城市1-11月成交同比均下降，杭州成交同比下降近四成。2013.11-2018.11全國一、二、三四線城市商品住宅月均成交面積單位：萬平方米

一線城市成交規(guī)模趨穩(wěn)。2018年1-11月，一線城市商品住宅月均成交面積約48萬平方米，同比增長2%左右，成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。其中一、二季度延續(xù)2017年下行趨勢，同比繼續(xù)下降，尤其一季度受政策高壓影響，降幅顯著，三季度以來隨著中低端產(chǎn)品的集中入市，供應(yīng)增加顯著，成交同比止降轉(zhuǎn)增。具體來看，1-11月京滬深成交同比均增長，其中京滬三季度成交同比由降轉(zhuǎn)增，10-11月成交同比增幅進一步擴大。

二線代表城市市場延續(xù)分化格局。2018年1-11月，二線城市商品住宅月均成交面積約82萬平方米，同比增長3.7%，內(nèi)部市場延續(xù)分化格局。其中，1-11月，海口下降超七成，領(lǐng)降二線城市，自二季度以來成交同比降幅逐季擴大；重慶市場1-11月月均成交面積為296萬平方米，處歷史同期最高，同比增長超一成，除二季度外，其余季度同比均增長。

三線代表城市市場降溫明顯，成交同比下降。2018年1-11月，三四線城市商品住宅月均成交面積在35萬平方米左右，同比下降約3.5%，超六成城市成交同比下降，市場降溫明顯。其中，汕頭、莆田各季度成交同比均下降；徐州、紹興、宿州等三線城市2017年得益于棚改貨幣化政策，市場火熱，成交規(guī)模達歷史同期最高，2018年受各類需求趨弱影響市場降溫，1-11月成交同比均下降。

基于套總價、結(jié)合成交量，將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。2018年全部主要城市樓盤套總價的分類及其對應(yīng)的成交價格區(qū)間

30、個代表城市中，北京、深圳、天津樓盤成交套總價均值下降，重慶、成都、西安等中西部二線城市及蕪湖、南通等三線城市成交套總價均值及中位數(shù)明顯上升。但多數(shù)城市較價格漲幅較2017。年有所收窄。

具體來看，北京樓盤成交套總價均值小幅下降1.3%至674萬，中位數(shù)保持上升，均值和中位數(shù)位于30城之首；深圳和天津樓盤成交套總價均值分別下降12.4%、1.7%至494萬、173萬；而重慶、成都、西安、蕪湖、南通等熱點二三線城市近一年來價格漲幅比較明顯，套總價中位數(shù)漲幅超過30%。與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，與2017年相比，半數(shù)以上城市樓盤成交套總價中位數(shù)和均值漲幅明顯收窄。

成交表現(xiàn)：改善性樓盤成交活躍，大戶型成交占比下降

改善性需求積極釋放，多數(shù)城市90-144平米住宅成交占比上升。市場下行預(yù)期影響下，200平米以上大戶型成交占比下降。從成交套數(shù)變化來看，與2017年相比，深圳、南京、重慶、成都等城市90-120平米、120-144平米之間的改善戶型成交占比均有所上升，其中，重慶90-120平米住宅成交占比提升14.0個百分點，120-144平米住宅成交占比提升7.5個百分點。30城中15個城市90-120平米住宅成交占比上升，25個城市120-144平米成交占比上升，成交量向中大戶型轉(zhuǎn)移趨勢明顯。佛山、天津等城市120-144平米住宅占比下降。20個城市200平米以上大戶型成交占比下降，典型的如廈門、泉州和無錫等城市成交向小戶型或改善性戶型轉(zhuǎn)移。其中廈門90平米以下的小戶型成交占比提升了近5個百分點，120-144平米之間的改善戶型成交占比提升了15.1個百分點。

2018年，各類城市各層次樓盤套總價及中位數(shù)總體呈現(xiàn)上升趨勢，但代表城市各類樓盤價格漲勢得到控制。成交結(jié)構(gòu)的變化，一方面是對市場需求結(jié)構(gòu)的反映；但在賣方市場的環(huán)境下，它也是市場供給特征的直觀寫照。特別是北