畢業(yè)論文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告

摘要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作?？尚行匝芯孔鳛轫?xiàng)目投資決策的依據(jù)、籌集建設(shè)資金的依據(jù)、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂合同的依據(jù)以及編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是項(xiàng)目成敗的先決條件。該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告共分八部分。分別為項(xiàng)目總說(shuō)明，項(xiàng)目概況，市場(chǎng)調(diào)研及分析，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，項(xiàng)目進(jìn)度安排，投資收益分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論和建議。李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)投資期內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上可行。通過(guò)敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目可行。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；可行性分析；投資收益分析；風(fēng)險(xiǎn)分析LicangDistrictNorthofJiushuiRoad,WestofHanchuanRoad,BlockDevelopmentProjectFeasibilityStudyAbstractRealestatedevelopmentonthelandlegallyacquiredstate-ownedlanduserightsinaccordancewiththerequirementsofcityplanningandinfrastructure,housingconstructionbehavior.Developmentprojectsinordertoachievethedesiredeconomiceffect,youmustfirstdoafeasibilitystudy.Feasibilitystudyasabasisforinvestmentdecisions,thebasistoraisefundsforconstruction,thedeveloperandtherelevantdepartmentssignedacontractbasisaswellasthepreparationofthenextstageofplanninganddesignisbasedontheprerequisiteofthesuccessoftheproject.Theprojectfeasibilitystudyreportisdividedintoeightparts.Fortheprojectdescription,projectprofiles,marketresearchandanalysis,projectplanninganddesign,projectschedule,thereturnoninvestmentanalysis,projectriskanalysisandconclusionsandrecommendations.LicangDistrictJiushuinorththeHanchuanRoad,westoftheblockdevelopmentprojectintheentireinvestmentperiod,thefinancialinternalrateofreturngreaterthanthebenchmarkrateofreturn,financialviability.Throughsensitivityanalysis,breakevenanalysis,probabilisticanalysis,theprojectrisk-resistingability,theprojectisfeasible.Keywords:realestatedevelopmentprojects;feasibilityanalysis;returnoninvestmentanalysis;riskanalysis目錄1項(xiàng)目總說(shuō)明11.1項(xiàng)目背景 11.2編制依據(jù) 22項(xiàng)目概況32.1項(xiàng)目名稱(chēng) 32.2宗地位置 32.3土地價(jià)格 42.4宗地現(xiàn)狀 42.5市政配套 42.6項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 62.7規(guī)劃控制要點(diǎn) 63市場(chǎng)調(diào)研及分析83.1宏觀(guān)政策分析 83.2青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 83.3青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向 93.4李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向 103.5主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 123.6目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位 14購(gòu)房?jī)r(jià)格分析 14產(chǎn)品類(lèi)型分析 14目標(biāo)客戶(hù)層選擇 16項(xiàng)目的SWOT分析 16項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位 164項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析184.1項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo) 184.2規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 184.3項(xiàng)目建筑布局 184.4項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形式 185項(xiàng)目進(jìn)度安排195.1工程進(jìn)度計(jì)劃 195.2銷(xiāo)售計(jì)劃 196項(xiàng)目投資收益分析206.1項(xiàng)目總投資及開(kāi)發(fā)成本估算 20土地費(fèi)用 20建安工程費(fèi) 20基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 21前期工程費(fèi) 22開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 22管理費(fèi)用 22公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 22財(cái)務(wù)費(fèi)用 22銷(xiāo)售費(fèi)用 23開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 23不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 23其他費(fèi)用 24項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 24經(jīng)營(yíng)資金估算 25項(xiàng)目總投資 256.2銷(xiāo)售收入估算 25銷(xiāo)售收入估算 25銷(xiāo)售稅金及附加估算 266.3投資使用計(jì)劃與資金籌措方式 26投資使用計(jì)劃 26資金籌措方式 26貸款本金的償還及利息支付 276.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 27項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 27項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 27項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 287項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析297.1敏感性分析 297.2盈虧平衡分析 297.3概率分析 307.4風(fēng)險(xiǎn)管理 30風(fēng)險(xiǎn)因素 30應(yīng)對(duì)措施 318結(jié)論與建議328.1結(jié)論 328.2建議 32附表133附表234附表335附表436附表537附表638附表739附表840附表941附圖142附：住宅需求調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果43參考文獻(xiàn)44致謝451項(xiàng)目總說(shuō)明1.1項(xiàng)目背景a.青島位于山東半島南端、黃海之濱，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國(guó)東部重要的海濱城市，也是國(guó)家五個(gè)計(jì)劃單列市之一。全市海岸線(xiàn)(含所屬海島岸線(xiàn))總長(zhǎng)為870公里，其中大陸岸線(xiàn)730公里。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口為871.51萬(wàn)人，其中市區(qū)1159平方公里，市區(qū)人口371.88萬(wàn)人。b.青島是一座濱海名城，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。近來(lái)，旅游經(jīng)濟(jì)的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國(guó)等獨(dú)特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭(zhēng)取進(jìn)入全國(guó)大中城市前列的定位，使越來(lái)越多的外國(guó)人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶(hù)，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿?，到青島投資房產(chǎn)。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)得到了快速的發(fā)展。成為最為火熱的行業(yè)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。短短幾年的時(shí)間里，青島房產(chǎn)價(jià)格翻了1-2倍，甚至更多。c.據(jù)《2011年青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2011年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線(xiàn)，全面落實(shí)中央一系列宏觀(guān)調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)6615.60億元，比上年增長(zhǎng)11.7%。全年財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn)2407.76億元，增長(zhǎng)20.3%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入566.00億元，增長(zhǎng)25.1%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出658.68億元，增長(zhǎng)23.7%。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲5%,八大類(lèi)商品價(jià)格不同程度上漲，其中居住上漲3.5%。12月份市區(qū)新建住宅價(jià)格同比上漲0.5%，環(huán)比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，環(huán)比下降0.7%。統(tǒng)計(jì)公報(bào)指出，去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資782.7億元，增長(zhǎng)29.9%。商品房竣工905.9萬(wàn)平方米，下降11.2%；全市銷(xiāo)售房屋面積1028萬(wàn)平方米，下降24.5%。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積208.31萬(wàn)平方米，竣工面積43.64萬(wàn)平方米。d.李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會(huì)主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。面積98平方公里，人口51萬(wàn)。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀(guān)和人文景觀(guān)，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購(gòu)物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。2011年全年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值240億元，同比增長(zhǎng)10.8%。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長(zhǎng)30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。1.2編制依據(jù)編制依據(jù)是國(guó)家有關(guān)部門(mén)的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（6）其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門(mén)發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國(guó)土資源與房屋管理局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。2項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱(chēng)青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.2宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會(huì)主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場(chǎng)，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。圖2-1目標(biāo)地塊位置示意圖圖2-2目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖2.3土地價(jià)格李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為2665元/平方米。2.4宗地現(xiàn)狀a.根據(jù)《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。本地塊是青島市國(guó)土資源和房屋管理局拍賣(mài)出讓的土地，系國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣(mài)出讓。b.地塊權(quán)屬條件：權(quán)屬清楚，四鄰無(wú)爭(zhēng)議。c.地下沒(méi)有影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。2.5市政配套該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場(chǎng)，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔,北臨青島恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路,東側(cè)為沙土路面的大車(chē)路。該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線(xiàn)電視入戶(hù)，生活成本貼近大眾。九水東路現(xiàn)狀管線(xiàn)有煤氣一條、給水一條、郵電一條。管線(xiàn)說(shuō)明如下：a.煤氣：位于九水東路道路南側(cè)。材質(zhì)為鋼，管徑為400毫米；b.給水：位于九水東路道路北側(cè)。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為400毫米；c.郵電：位于九水東路北側(cè)人行道上。材質(zhì)為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。圖2-3目標(biāo)地塊市政配套綜合圖2.6項(xiàng)目周邊社區(qū)配套交通出行：該地塊分別有112、113、128、326、361、365、385等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，去往市區(qū)、嶗山、城陽(yáng)等方向均十分方便；未來(lái)即將建成的地鐵M2號(hào)線(xiàn)將快速拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，屆時(shí)不出半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域；表2-1項(xiàng)目周邊公交線(xiàn)路公交車(chē)路線(xiàn)112路臥龍村——滄海路路113路流清河——滄海路路128路南王家上流——滄滄口公園326路恒星學(xué)院——利津津路361路恒星學(xué)院——唐河河路365路北九水——大港二二路385路海大嶗山停車(chē)場(chǎng)———李村公園b.醫(yī)療：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項(xiàng)目?jī)H2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī)方便。c.教育：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項(xiàng)目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。d.購(gòu)物：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車(chē)程，前往枯桃花卉市場(chǎng)交通便利快捷，是未來(lái)業(yè)主休閑購(gòu)物的理想去處。e.休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。2.7規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；用地使用強(qiáng)度：容積率1.8建筑密度27.54％綠地率>35％；出讓年限：70年；產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：大產(chǎn)權(quán)房；設(shè)計(jì)要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿(mǎn)足機(jī)場(chǎng)凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線(xiàn)：退后周邊道路紅(綠)線(xiàn)10米以上；退后周邊地界：退退后周邊地界界6米以上；交通出入口位置：：機(jī)動(dòng)車(chē)出入入口設(shè)置在小小區(qū)西側(cè)，交交通出入口間間距要符合有有關(guān)道路交叉叉口設(shè)置規(guī)范范的技術(shù)要求求，組織好用用地周邊動(dòng)靜靜態(tài)交通；停車(chē)規(guī)模：配備充充足的停車(chē)位位,停車(chē)形式為為地上停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)。表2-2小區(qū)主要要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米23134.4總建筑面積平方米41622.133標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積平方米36325.511閣樓層建筑面積平方米2060.15半地下儲(chǔ)藏室建筑筑面積平方米1575.35（按1/2計(jì)算）總居住戶(hù)數(shù)戶(hù)312建筑密度％27.45容積率——1.8綠地率％35日照間距系數(shù)——1.5停車(chē)位（地上）輛1083市場(chǎng)調(diào)研及分析3.1宏觀(guān)政策分分析a.2011年11月26日，國(guó)務(wù)院常常務(wù)會(huì)議再度度推出八條房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”),拉開(kāi)了第三三輪房地產(chǎn)宏宏觀(guān)調(diào)控的序序幕。新國(guó)八八條要求強(qiáng)化化差別化住房房信貸政策，對(duì)對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第第二套住房的的家庭，首付付款比例不低低于60%,貸款利率不不低于基準(zhǔn)利利率的1.1倍。b.政府打出“20111調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)續(xù)高壓調(diào)控政政策。20111年4月6日，再次調(diào)息息，上調(diào)金融融機(jī)構(gòu)人民幣幣存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，金融融機(jī)構(gòu)一年期期存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率分別再再上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其其他各檔次存存貸款基準(zhǔn)利利率相應(yīng)調(diào)整整，由6.6%上調(diào)到6.8%，后期存貸貸款利率仍不不斷上調(diào)；5月，國(guó)家發(fā)發(fā)改委要求開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“一房一價(jià)”公示；7月，央行年年內(nèi)第三次加加息，房貸利利率十年最高高點(diǎn)；8月，建設(shè)部部公布二三線(xiàn)線(xiàn)城市限購(gòu)“五條標(biāo)準(zhǔn)”；12月，中央明明令限購(gòu)令續(xù)續(xù)期，房產(chǎn)稅稅試點(diǎn)范圍將將擴(kuò)大。現(xiàn)在在的國(guó)家政策策力度遠(yuǎn)超以以往，連續(xù)不不放松的調(diào)控控也取得了顯顯著的效果，這這從一定程度度上也堅(jiān)定了了中央持續(xù)進(jìn)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控控的決心。c.2011年11月30日下午，青島島市政府發(fā)布布了《青島市市人民政府辦辦公廳關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步做好房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控工作促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“十二條”)，“十二條”對(duì)“限購(gòu)令”執(zhí)行做了詳詳細(xì)要求，并并將從住房用用地供應(yīng)、中中低價(jià)位中小小套型商品房房供應(yīng)、保障障性住房建設(shè)設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理理、房屋銷(xiāo)售售和轉(zhuǎn)讓管理理、個(gè)人住房房信息系統(tǒng)建建設(shè)和完善住住房工作責(zé)任任制等十二個(gè)個(gè)方面，貫徹徹落實(shí)國(guó)家房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控部署，持持續(xù)推進(jìn)島城城房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)展。d.2011年22月，青島市市政府出臺(tái)青青島限購(gòu)令，規(guī)規(guī)定對(duì)已有1套住房的青青島市戶(hù)籍居居民家庭（含含部分家庭成成員為本市戶(hù)戶(hù)籍居民的家家庭，包括夫夫妻雙方及未未成年子女）、能能夠提供本市市一年以上納納稅證明或社社會(huì)保險(xiǎn)繳納納證明的非本本市戶(hù)籍居民民家庭，限購(gòu)購(gòu)1套住房（含含新建商品住住房和二手住住房）；對(duì)已已擁有2套及以上住住房的本市戶(hù)戶(hù)籍居民家庭庭、擁有1套及以上住住房的非本市市戶(hù)籍居民家家庭，無(wú)法提提供一年以上上本市納稅證證明或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納證明明的非本市戶(hù)戶(hù)籍居民家庭庭，暫停向其其售房。2012年將繼續(xù)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行住房房限購(gòu)政策。新國(guó)八條、央行頻頻繁調(diào)息和青青島市限購(gòu)令令，在增高了了購(gòu)房者購(gòu)房房門(mén)檻的同時(shí)時(shí)也嚴(yán)重打擊擊了購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)房信心，市市場(chǎng)觀(guān)望情緒緒濃厚。3.2青島市近期期規(guī)劃發(fā)展方方向a.根據(jù)2011年44月15日青島市人民民政府辦公廳廳印發(fā)的《青青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展第第十二個(gè)五年規(guī)劃劃綱要》，青青島市城市發(fā)發(fā)展布局為：：立足提升全全市城鎮(zhèn)化水水平，優(yōu)化整整合全市國(guó)土土空間資源，以以環(huán)膠州灣區(qū)區(qū)域?yàn)楹诵?，以以組團(tuán)布局為為主要形態(tài)，形形成各組團(tuán)布布局有機(jī)銜接接、功能定位位清晰的網(wǎng)路路化城市空間間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組組團(tuán)式、多層層次”的大城市發(fā)發(fā)展新格局。重重點(diǎn)發(fā)展嶗山山、黃島、城城陽(yáng)，優(yōu)化提提升市南、市市北、四方、李李滄。b.《青島市城市市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護(hù)、擁?yè)頌嘲l(fā)展”的戰(zhàn)略思想想，將城市空空間資源的利利用向集約化化、內(nèi)涵式方方向引導(dǎo)、控控制與發(fā)展；；并正式確立立了“依托主城、擁?yè)頌嘲l(fā)展、組組團(tuán)布局、軸軸向輻射”的全新空間間發(fā)展戰(zhàn)略，致致力于積極構(gòu)構(gòu)建青島、黃黃島、紅島、嶗嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城城市框架，以以強(qiáng)化主城的的內(nèi)涵式發(fā)展展、穩(wěn)步提升升老城區(qū)功能能、有序推進(jìn)進(jìn)新城區(qū)建設(shè)設(shè)為目標(biāo)，以以改造和提升升青島主中心心、嶗山及黃黃島副中心為為重點(diǎn)，全面面增強(qiáng)主城的的綜合實(shí)力，提提升主城的輻輻射和帶動(dòng)能能力。新一輪總體規(guī)劃勾勾畫(huà)出一幅宏宏大絢麗的未未來(lái)城市藍(lán)圖圖：到2020年，青島將將成為擁有近近1200萬(wàn)人口、城城市建設(shè)用地地規(guī)模將近540平方公里、城城鎮(zhèn)化水平達(dá)達(dá)到77.8％的富強(qiáng)、文文明、和諧的的現(xiàn)代化國(guó)際際城市；到2050年，建設(shè)成成為現(xiàn)代化國(guó)國(guó)際濱海城市市，社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展主要指指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家水水平。3.3青島市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)價(jià)格走向2011年青島市市全市生產(chǎn)總總值達(dá)到6615..6億元，同比比增長(zhǎng)11.7%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行平穩(wěn)，主要要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均均快速增長(zhǎng)。青青島市固定資資產(chǎn)投資額同同比增長(zhǎng)23.6%至3225..8億元，其中中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)完成投資782.7億元，增長(zhǎng)29.9%。全市商品房房施工面積為為5690余萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)12.5%；新開(kāi)工面面積為1813..1萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)5.9%；商品房竣工905.9萬(wàn)平方米，下下降11.2%；全市銷(xiāo)售售房屋面積1028萬(wàn)平方米，下下降24.5%%，待售商品品房面積增加加23.1%%。經(jīng)濟(jì)適用房房施工面積208.331萬(wàn)平方米，竣竣工面積43.64萬(wàn)平方米。在限購(gòu)、限價(jià)、加加息等宏觀(guān)政政策下，青島島市商品住宅宅銷(xiāo)售量受到到一定的遏制制，但由于在在成交樓盤(pán)中中不乏高端樓樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格仍持續(xù)在在高位。房貸貸利率7折優(yōu)惠政策策的取消以及及央行的幾次次連續(xù)加息，增增加了購(gòu)房成成本，作為樓樓市主力的剛剛性需求在一一定程度上也也受到抑制，樓樓市市場(chǎng)的不不明朗也會(huì)進(jìn)進(jìn)一步加劇剛剛性需求用戶(hù)戶(hù)的觀(guān)望情緒緒。5月18日，國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了了2012年4月70個(gè)大中城市市住宅銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格變動(dòng)情況況。根據(jù)最新新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，青島房?jī)r(jià)價(jià)連續(xù)第6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)環(huán)比下降，降降幅達(dá)1.7%。與去年同同期相比，青青島房?jī)r(jià)下降降3.8%，為近年來(lái)來(lái)最大跌幅。圖3-1青島市近近期新建住宅宅成交套數(shù)圖3-2青島市近近期房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)圖3.4李滄區(qū)房地地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)價(jià)格走向李滄區(qū)是青島市內(nèi)內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會(huì)主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，李滄將成為新的城市中心。眾多大型房企落戶(hù)李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級(jí)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有6個(gè)之多，萬(wàn)科生態(tài)城，綠城，中海國(guó)際社區(qū)，時(shí)代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會(huì)吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會(huì)逐步從浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。買(mǎi)對(duì)較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價(jià)調(diào)整，一些中小型項(xiàng)目的降價(jià)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的下行。圖3-3李滄區(qū)區(qū)新建住宅均均價(jià)走勢(shì)圖目前，李滄樓市剛剛性項(xiàng)目為主主流產(chǎn)品，從從銷(xiāo)售情況來(lái)來(lái)看，一季度度末，樓市回回暖已現(xiàn)成效效，剛需逐漸漸由觀(guān)望轉(zhuǎn)為為出手。二季季度剛需購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)需求會(huì)愈加加強(qiáng)烈。加上上李滄區(qū)隸屬屬政府重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃區(qū)域，價(jià)價(jià)值潛力無(wú)限限，伴隨著鐵鐵路青島北客客站周邊區(qū)域域的開(kāi)發(fā)，滄滄口區(qū)域總投投資高達(dá)50多億元板橋橋新城的逐步步建設(shè)，李滄滄區(qū)域規(guī)劃將將無(wú)限利好。商商業(yè)上萬(wàn)達(dá)、蘇蘇寧、寶龍等等大型綜合體體項(xiàng)目落地，讓讓剛需購(gòu)房者者紛紛把目光光投向李滄。李滄區(qū)剛需項(xiàng)目云云集，大型房房企不斷落戶(hù)戶(hù)，商業(yè)密集集，交通便捷捷，加上世園園會(huì)不斷推進(jìn)進(jìn)，區(qū)域的無(wú)無(wú)限利好使得得無(wú)數(shù)購(gòu)房群群體紛紛向往往。3月李滄區(qū)更更是拔得頭籌籌，新房成交交了776套，成交面面積為742455㎡，其中住宅宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青青島樓市成交交套數(shù)第一名名。由下圖也也可以看出，4月青島各區(qū)區(qū)樓市成交套套數(shù)中，李滄滄區(qū)仍保持第第一名的好成成績(jī)，市場(chǎng)前前景較好。圖3-420112年4月青島各區(qū)區(qū)市新房銷(xiāo)售售比例3.5主要競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)分析本項(xiàng)目有萬(wàn)科生態(tài)態(tài)城、和達(dá)和和城、綠城理理想之城三個(gè)個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目。其中和達(dá)和城的占占地面積與本本項(xiàng)目相當(dāng)，萬(wàn)萬(wàn)科生態(tài)城和和綠城理想之之城相較本項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)均為為大項(xiàng)目，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性不容忽忽略。針對(duì)這這一點(diǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目的宗旨即即為把該項(xiàng)目目做精，充分分考慮購(gòu)房者者的需求，以以人為本，提提升住房品質(zhì)質(zhì)。本項(xiàng)目將將從規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、居住環(huán)境境、住宅性能能、營(yíng)銷(xiāo)策劃劃、物業(yè)管理理等方面加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，可可以從建筑設(shè)設(shè)計(jì)方面彰顯顯項(xiàng)目特色。a.萬(wàn)科生態(tài)城城項(xiàng)目地址：李滄金金水路128號(hào)（青島生生態(tài)商住區(qū)）項(xiàng)目占地：1611.1萬(wàn)平方米建筑面積：3499.8萬(wàn)平方米容積率：2.200建筑類(lèi)型：住宅、別別墅、螞蟻工工房、低層、多層、高層層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20111年11月20日當(dāng)前售價(jià)：起價(jià)價(jià)7000元/平，均價(jià)9000--130000元/平，最高14600元/平物業(yè)費(fèi)：2.599元/平方米·月綠化率：40%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝圖3-5萬(wàn)科生態(tài)城城示意圖開(kāi)發(fā)商：青島萬(wàn)科科置業(yè)有限公公司物業(yè)服務(wù)：青島萬(wàn)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)務(wù)公司b.和達(dá)達(dá)和城項(xiàng)目地址：李滄區(qū)區(qū)九水東路496號(hào)項(xiàng)目占地：13..5萬(wàn)平方米建筑面積：28..23萬(wàn)平方米容積率：1.800建筑類(lèi)型：住宅、高高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：三期22011年4月9日開(kāi)盤(pán)，二期花園洋洋房2010年8月7號(hào)開(kāi)盤(pán)當(dāng)前售價(jià)：起價(jià)88000元/平，平均價(jià)9300--9400元/平物業(yè)費(fèi)：0.996元/平米·月綠化率：40.770%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯圖3-6和達(dá)和城示示意圖開(kāi)發(fā)商：青島和達(dá)達(dá)置業(yè)有限公公司物業(yè)服務(wù)：中房物物業(yè)公司c.綠城.理想之城項(xiàng)目地址：李滄靈靈川路6號(hào)（九水東東路以北）項(xiàng)目占地：2733萬(wàn)平方米建筑面積：2099萬(wàn)平方米容積率：1.477建筑類(lèi)型：住宅、多多層、小高層層、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20011年11月17日當(dāng)前售價(jià)：均價(jià)110000元/平（不同戶(hù)戶(hù)型差別較大大）物業(yè)費(fèi)：2.100元/平米·月綠化率：35.660%圖3-7綠城理想之之城示意圖裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝開(kāi)發(fā)商：青島綠城城華川置業(yè)有有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠綠城物業(yè)管理理有限公司3.6目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)選擇與市場(chǎng)場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)設(shè)計(jì)出“住房需求調(diào)調(diào)查問(wèn)卷”一份，通過(guò)過(guò)到宗地附近近對(duì)居民做調(diào)調(diào)查了解購(gòu)房房者需求，共共調(diào)查50人，做出有有效調(diào)查問(wèn)卷卷36份，通過(guò)對(duì)對(duì)調(diào)查結(jié)果、調(diào)調(diào)查問(wèn)卷的分分析以及了解解到的住宅市市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位、產(chǎn)品品定位。住宅宅需求調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷及調(diào)查結(jié)結(jié)果見(jiàn)附錄。購(gòu)房?jī)r(jià)格分析圖3-8可接受住住房單價(jià)分布布圖從單價(jià)方面來(lái)看，普普遍能接受的的單價(jià)為10000元/平方米以下下的占86%，其中7000--9000元的占61%，能承受10000元/平方米以上上的占14%。產(chǎn)品類(lèi)型分析圖3-9可接受住住房戶(hù)型選擇擇分布圖圖3-10可接受受住房建筑面積分布布圖圖3-11可接受受住房樓層選擇分布布圖a.戶(hù)型：隨著家庭結(jié)結(jié)構(gòu)向小規(guī)模模發(fā)展，戶(hù)型型相應(yīng)的以小小戶(hù)型為主。目目前最受歡迎迎的是二室二二廳，占47%，一室一廳廳占17%，三室二廳廳占11%、二室一廳廳占9%，三室一廳廳和小別墅占占8%。b.建筑面積：人們?cè)谠谄珢?ài)小戶(hù)型型的同時(shí)，追追求空間的寬寬闊、實(shí)用，不不再盲目追求求很大的建筑筑面積。與戶(hù)戶(hù)型相對(duì)應(yīng)，51-90㎡最受歡迎迎，占59%，91-1110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。c.樓層：隨著越來(lái)越越多的小高層層、高層住宅宅的出現(xiàn)，小小高層住宅逐逐漸被人們所所接受。在調(diào)調(diào)查中，喜歡歡8層及以下的的占48%，9-11層的占22%，12-16層的占14%，17-20層的占11%，,21層及以上的的占5%。目標(biāo)客戶(hù)層選擇通過(guò)分析調(diào)查結(jié)果果以及對(duì)周邊邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的的對(duì)比分析，該該項(xiàng)目的主要要目標(biāo)客戶(hù)層層確定為：在李滄區(qū)、嶗山區(qū)區(qū)工作的，月月薪在3500--6000元之間的中中等收入的工工薪階層是主主要的潛在客客戶(hù)群。由于于該項(xiàng)目的地地理位置優(yōu)越越，交通便利利，環(huán)境優(yōu)雅雅，故在李滄滄區(qū)及嶗山區(qū)區(qū)工作的年輕輕人也是該項(xiàng)項(xiàng)目的潛在客客戶(hù)群。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群主要是首首次置業(yè)以滿(mǎn)滿(mǎn)足居住的潛潛在購(gòu)房者。項(xiàng)目的SWOT分分析SWOT分析：優(yōu)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)同在在，機(jī)會(huì)威脅脅并存Strengthhs（優(yōu)勢(shì)）：：1、地理位置優(yōu)越，交交通便利；2、地塊周邊社區(qū)配配套完善；3、土地平整，便于于規(guī)劃及施工工；4、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名名牌物管。Weaknessses（劣勢(shì)）：1、銷(xiāo)售受季節(jié)等影影響較大；2、產(chǎn)品形式單一；3、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，后后續(xù)施工會(huì)影影響先期入住住客戶(hù)的生活活質(zhì)量。Opportunnitiess（機(jī)會(huì)）：：1、李滄區(qū)環(huán)境不斷斷發(fā)展完善；；2、旅游度假客群不不斷增加；3、交通的不斷改善善。Threats（威威脅）：1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)眾多，有較較大的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力；2、限購(gòu)政策影響；3、房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷斷冷卻。項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位位根據(jù)以上分析，將將該項(xiàng)目產(chǎn)品品定位為普通通住宅。結(jié)合合周邊競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)分析，擬擬建設(shè)七層的的多層住宅六六棟，板樓。戶(hù)戶(hù)型面積分布布在60至105平米之間，戶(hù)戶(hù)型以套一套套二戶(hù)型為主主，建筑面積積與之相對(duì)應(yīng)應(yīng)。戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)坐北朝南，方方正實(shí)用，適適宜居住。表3-1：戶(hù)型分配配表戶(hù)型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)602室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)702室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)853室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)1054項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析析4.1項(xiàng)目規(guī)劃目目標(biāo)充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)環(huán)境、技術(shù)等等方面的相互互關(guān)系，發(fā)揮揮創(chuàng)造力，深深入細(xì)致地考考慮建筑空間間的組合，建建筑風(fēng)格形式式，內(nèi)在居住住功能，住區(qū)區(qū)景觀(guān)等方面面，創(chuàng)造舒適適、優(yōu)美、方方便且具有豐豐富居住空間間環(huán)境的宜住住社區(qū)。4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)特特點(diǎn)a.本建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)為為公園地產(chǎn),低密居所,觀(guān)景居所。小小區(qū)內(nèi)部景觀(guān)觀(guān)自成一體，水水聲潺潺的中中心水景景觀(guān)觀(guān)成為了社區(qū)區(qū)的亮點(diǎn)，充充分利用社區(qū)區(qū)的地面高差差，將綠植、雕雕塑有機(jī)的結(jié)結(jié)合，為社區(qū)區(qū)業(yè)主提供了了寬敞愜意的的休憩空間，內(nèi)內(nèi)外雙景觀(guān)，綠綠色生態(tài)，悠悠然宜居。b.本項(xiàng)目地塊毗鄰九九水公園，位位置重要，建建筑形式、體體量、色彩應(yīng)應(yīng)與周?chē)h(huán)境境相協(xié)調(diào)，處處理好與東側(cè)側(cè)小區(qū)的空間間關(guān)系，避免免互相形成遮遮擋，創(chuàng)造錯(cuò)錯(cuò)落有致、統(tǒng)統(tǒng)一而富于變變化的建筑群群體空間，新新建建筑應(yīng)體體現(xiàn)青島建筑筑風(fēng)貌特色，屋屋頂應(yīng)采用紅紅瓦坡屋頂形形式。c.充分利用好自然地地形，做好豎豎向設(shè)計(jì)，避避免大填大挖挖，保護(hù)好用用地內(nèi)的水面面、樹(shù)木、巖巖石、植被及及其它良好的的自然景觀(guān)要要素。以豐富富的形態(tài)和細(xì)細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤(pán)盤(pán)的高檔精致致，并相應(yīng)形形成富有特色色的庭院環(huán)境境，體現(xiàn)社區(qū)區(qū)整體的休閑閑氛圍。4.3項(xiàng)目建筑布布局a.本項(xiàng)目采用色彩明明快的現(xiàn)代建建筑風(fēng)格，共共6棟多層，且且?guī)в虚w樓及及半地下儲(chǔ)藏藏室，通過(guò)錯(cuò)錯(cuò)落的布局構(gòu)構(gòu)建形態(tài)豐富富的景觀(guān)建筑筑群。戶(hù)型配配置根據(jù)現(xiàn)有有市場(chǎng)調(diào)查情情況，戶(hù)型60-1005平米不等，使使得戶(hù)型多樣樣化，滿(mǎn)足不不同消費(fèi)者的的需求。小區(qū)區(qū)會(huì)所、物業(yè)業(yè)管理與商鋪鋪布置在裙房房里。b.規(guī)劃配套：根根據(jù)小區(qū)的規(guī)規(guī)模，小區(qū)會(huì)會(huì)所和物業(yè)管管理結(jié)合東側(cè)側(cè)綜合建筑布布置。換熱站、清潔潔站、居委會(huì)會(huì)、治安聯(lián)防防、物業(yè)管理、煤煤氣調(diào)壓站、公公廁、自行車(chē)車(chē)停車(chē)蓬等分分別依照服務(wù)務(wù)半徑分散布布置在小區(qū)內(nèi)內(nèi)。小區(qū)內(nèi)設(shè)100余個(gè)地上停停車(chē)位，可滿(mǎn)滿(mǎn)足業(yè)主的停停車(chē)需求。4.4項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形形式該地塊項(xiàng)目擬采用用框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)，板樓樓。5項(xiàng)目進(jìn)度安排5.1工程進(jìn)度計(jì)計(jì)劃工程進(jìn)度安排如下下：前期準(zhǔn)備：20111年1月——2011年6月；土建施工：20111年7月——2012年6月；安裝及配套工程：：2012年6月——2012年9月；裝修工程：20112年8月——2012年10月；設(shè)備調(diào)試：20112年11月——2013年1月；竣工并交付：20013年2月——2013年4月。圖5-1項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度橫道圖圖5.2銷(xiāo)售計(jì)劃將該住宅小區(qū)銷(xiāo)售售分為籌備期期、亮相及蓄蓄客期、開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱銷(xiāo)、持續(xù)續(xù)熱銷(xiāo)等幾個(gè)個(gè)階段：籌備期：20111年2月—6月2月底，青島媒體推推廣全面鋪開(kāi)開(kāi)，在全青島島范圍內(nèi)宣傳傳；亮相及蓄客期：2011年6月—9月6月底，現(xiàn)場(chǎng)售樓處處對(duì)外開(kāi)放，著著重在李滄區(qū)區(qū)和嶗山區(qū)推推廣；開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)：20011年10月—2012年3月10月初開(kāi)盤(pán)，借勢(shì)熱熱銷(xiāo)；持續(xù)熱銷(xiāo)：20012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資資金；持續(xù)銷(xiāo)售期：22012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤(pán)。6項(xiàng)目投資收益分析析6.1項(xiàng)目總投資資及開(kāi)發(fā)成本本估算土地費(fèi)用土地費(fèi)用：房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)費(fèi)用是指為取取得房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目用地而發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包包括土地出讓讓金、土地征征用費(fèi)、城市市建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)用、拆遷安安置補(bǔ)償費(fèi)等等。該地塊是是以出讓方式式獲得的，故故土地費(fèi)用即即為土地出讓讓地價(jià)款。土土地費(fèi)用預(yù)估估為7205..86萬(wàn)元，詳見(jiàn)見(jiàn)表6-1。表6-1土地費(fèi)用用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1土地出讓金6144.5（223134..4m2*2656元/m2）2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)——3城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)1061.36（416222.13m2*255元/m2）合計(jì)7205.86建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)：建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)是指建造房房屋建筑物所所發(fā)生的建筑筑工程費(fèi)用、設(shè)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用用和安裝工程程費(fèi)用等。預(yù)預(yù)估為104844.61萬(wàn)元，多層層單位住宅建建筑面積建安安工程費(fèi)用組組成詳見(jiàn)表6-2。表6-2建安工程程費(fèi)用估算表表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/m22）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開(kāi)線(xiàn)169消防8010對(duì)講機(jī)系統(tǒng)35合計(jì)2519建安工程費(fèi)計(jì)算如如下：416222.13*22519=110484..61萬(wàn)元。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：：基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)是指建筑筑物2米以外和項(xiàng)項(xiàng)目用地規(guī)劃劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的的各種管線(xiàn)和和道路工程。其其費(fèi)用包括供供水、供電、供供氣、排污、綠綠化、道路、路路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)費(fèi)用，以及各各項(xiàng)設(shè)施與市市政設(shè)施干線(xiàn)線(xiàn)、干管、干干道的接口費(fèi)費(fèi)用。預(yù)估為7600.82萬(wàn)元元。詳見(jiàn)表6-3。表6-3基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用估算算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1供電工程416.222供水工程166.53供氣工程62.435排污工程+道路工工程46.276路燈工程+環(huán)衛(wèi)工工程11.577綠化工程34.78外部道路23.13合計(jì)760.82計(jì)算過(guò)程如下：1.供電工程：：按100元/平方米*總建筑面積416222.13平方米估算算，約為416.222萬(wàn)元。2.供水工程：按400元/平方米*總建筑面積416222.13平方米估算算，約為166.5萬(wàn)元。3.供氣工程：按155元/平方米*總建筑面積416222.13平方米估算算，約為62.43萬(wàn)元。4.排污工程+道路工工程：按20元/平方米*土地面積231344.4平方米，約約為46.27萬(wàn)元。6.路燈工程+環(huán)衛(wèi)工工程：按5元/平方米*土地面積231344.4平方米，約約為11.57萬(wàn)元。7.綠化工程：按155元/平方米*土地面積231344.4平方米，約約為34.7萬(wàn)元。8.外部道路：1100元/平方米*土地面積233134.44平方米*100%，約為23.13萬(wàn)元。合計(jì)費(fèi)用為7600.82萬(wàn)元。前期工程費(fèi)預(yù)估為381.996萬(wàn)元。詳詳見(jiàn)表6-4。表6-4前期工程程費(fèi)用估算表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%%314.542可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0..15％14.213水文、地質(zhì)勘察費(fèi)費(fèi)按占地面積3元//平方米6.944“三通一平”費(fèi)按占地面積20元元/平方米46.27合計(jì)381.96開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)獨(dú)立核算單位位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)組織管理所所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括：工資資、福利費(fèi)、折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、水電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和和其他費(fèi)用等等。以建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)的0.6%估算，開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用約約為62.91萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)行政管理部部門(mén)為組織和和管理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)預(yù)估為566.888萬(wàn)元，取以以上5項(xiàng)之和的3％。計(jì)算如如下：(7205.886+104484.611+7600.82+381.996+62..91)*33%=5666.88萬(wàn)元元公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)是指居住住小區(qū)內(nèi)為居居民服務(wù)配套套建設(shè)的各種種非營(yíng)利性的的公共配套設(shè)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)費(fèi)用，主要包包括：居委會(huì)會(huì)、派出所、托托兒所、幼兒兒園、公共廁廁所、停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)等。本項(xiàng)目目不設(shè)派出所所、托兒所及及幼兒園。1.居委會(huì)、公共廁所所等公建設(shè)施施：2200*(1001.08++226.998+1000)=94..17萬(wàn)元2.停車(chē)場(chǎng)：按1200元/平方米*停車(chē)場(chǎng)面積積（按10％占地面積積計(jì)）估算，約約為27.76萬(wàn)元。合計(jì)：121.993萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)為籌集資金金而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用。本本項(xiàng)目共向銀銀行融資15000萬(wàn)，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，貸款季季利率為1.7%，2012年1月開(kāi)始采用用等額還本付付息法還款，2012年12月還清。建建設(shè)期借款利利息計(jì)算根據(jù)據(jù)借款還本付付息計(jì)劃表得得到。由附表6知，本項(xiàng)項(xiàng)目的銀行利利息共為1591..55萬(wàn)元。本項(xiàng)項(xiàng)目利息以外外的其他財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用，以占占利息的1%左右計(jì)算，約約為15.92萬(wàn)元。故財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用為1607..47萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在銷(xiāo)售房地地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程程中發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用以及及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。預(yù)估為為534.442萬(wàn)元。詳見(jiàn)見(jiàn)表6-5。表6-5銷(xiāo)售費(fèi)用用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推推廣費(fèi)銷(xiāo)售收入×0.553％176.72預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)費(fèi)銷(xiāo)售收入×0.553％176.73其他銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入×0.554％181.02合計(jì)534.42開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指指與房地產(chǎn)投投資有關(guān)的各各種稅金和地地方政府或有有關(guān)部門(mén)征收收的費(fèi)用。預(yù)預(yù)估697..1萬(wàn)元。表6-6開(kāi)發(fā)期間間稅費(fèi)估算表表序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1固定資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×6％％629.083供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)按0.3t/人，6600元/t16.854供電貼費(fèi)、用電權(quán)權(quán)費(fèi)按3kVA/戶(hù)，4480元/kVA44.935電話(huà)初裝費(fèi)按200元/戶(hù)6.24合計(jì)697.1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱(chēng)為為預(yù)備費(fèi)，是是指考慮建設(shè)設(shè)期可能發(fā)生生的風(fēng)險(xiǎn)因素素而導(dǎo)致的建建設(shè)費(fèi)用增加加的這部分內(nèi)內(nèi)容。按照風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素的性性質(zhì)劃分，預(yù)預(yù)備費(fèi)又包括括基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩兩大種類(lèi)型。不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)分分別按以上各各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3％的比例核核定。總計(jì)6733.66萬(wàn)元元。其他費(fèi)用表6-7其他費(fèi)用估估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)時(shí)建設(shè)費(fèi)——2標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)×0..12%12.583標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)×0..03%3.154招標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)×0..03%3.155合同公證費(fèi)——6工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)×0..08%8.357建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督督費(fèi)建安工程費(fèi)×0..15%15.758施工許可證費(fèi)——9工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi)×0..03%3.15合計(jì)46.13項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本表6-8：項(xiàng)目總投投資估算表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總投資1土地費(fèi)用7205.862前期工程費(fèi)381.963基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)760.824建筑安裝工程費(fèi)10484.6115公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)121.936開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用62.917管理費(fèi)用566.888財(cái)務(wù)費(fèi)用1607.4779銷(xiāo)售費(fèi)用534.4210開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)697.111不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)673.6612其他費(fèi)用46.1313合計(jì)23143.755項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本為為231433.75萬(wàn)元元。經(jīng)營(yíng)資金估算經(jīng)營(yíng)資金是指用于于開(kāi)發(fā)企業(yè)日日常經(jīng)營(yíng)的周周轉(zhuǎn)資金。該該項(xiàng)目不考慮慮經(jīng)營(yíng)資金。項(xiàng)目總投資李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項(xiàng)目目總建筑面積積為4.16萬(wàn)平方米，總總投資預(yù)估為為231433.75萬(wàn)元元，為項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本與經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本之和和，詳見(jiàn)附表表1。6.2銷(xiāo)售收入估估算銷(xiāo)售收入估算.1住宅銷(xiāo)售收入入估算用市場(chǎng)法確定住宅宅銷(xiāo)售單價(jià)。為為預(yù)估該項(xiàng)目目住宅的銷(xiāo)售售價(jià)格，在該該項(xiàng)目附近調(diào)調(diào)查選取了3宗類(lèi)似樓盤(pán)盤(pán)作為可比實(shí)實(shí)例，分別為為：萬(wàn)科生態(tài)態(tài)城，和達(dá)和和城,綠城理想之之城。這3宗樓盤(pán)的住住宅價(jià)格市場(chǎng)場(chǎng)法系數(shù)修正正表見(jiàn)附表2。此3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)價(jià)）分別為9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。這3個(gè)可比實(shí)例例的權(quán)重分別別為0.2、0.5、0.3，將這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格格的加權(quán)平均均數(shù)作為市場(chǎng)場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)結(jié)果，計(jì)算8164**0.2+88852*00.5+89989*0..3=87555.5元/m2。由于現(xiàn)在政策影響響和競(jìng)品眾多多，市場(chǎng)壓力力大，且青島島市目前房地地產(chǎn)業(yè)處于低低迷階段，為為保證本項(xiàng)目目能夠及時(shí)回回收資金，故故該項(xiàng)目住宅宅的銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)預(yù)估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價(jià)價(jià)為8100元。本項(xiàng)目總建筑面積積為416222.13平方米。根根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度度安排,2011年10月實(shí)行預(yù)售,銷(xiāo)售單價(jià)為8000元/㎡，2013年4月開(kāi)始為現(xiàn)現(xiàn)售,銷(xiāo)售單價(jià)為8100元/㎡。住宅銷(xiāo)售售收入為333338.779萬(wàn)元，詳詳見(jiàn)表6-9。表6-9住宅銷(xiāo)售售收入估算表表序號(hào)銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售面積（㎡）銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）110%4162.21800033299.7215%6243.3280004994.54315%6243.3280004994.54415%6243.3280004994.54515%6243.3280004994.54620%8324..480006659.52710%4162..2481003371.41合計(jì)33338.799.2銷(xiāo)售收入確定定住宅銷(xiāo)售收入為333338..79萬(wàn)元，銷(xiāo)銷(xiāo)售收入分期期估算見(jiàn)表10。表10銷(xiāo)售收入分分期估算表單位：萬(wàn)元201120122013合計(jì)10-121-34-67-910-121-34-63329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.799銷(xiāo)售稅金及附加估估算銷(xiāo)售稅金及附加預(yù)預(yù)估為18333.63萬(wàn)萬(wàn)元，土地增增值稅預(yù)估為為1837..52萬(wàn)元。銷(xiāo)售售收入和銷(xiāo)售售稅金及附加加表見(jiàn)附表3。關(guān)于土地增值稅：：土地增值稅是對(duì)有有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)及地上建筑筑物和其他附附著物并取得得收入的單位位或個(gè)人征收收的一種稅?？鄢?xiàng)目：取得土地使用權(quán)所所支付的金額額=6144..5萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本==1061..36+3881.96++104844.61+7760.822+121..93+622.91=128733.59萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用==1607..47+（6144..5+128773.59）*5%=2558..37萬(wàn)元與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金=1833..63萬(wàn)元財(cái)政部規(guī)定的其他他扣除項(xiàng)目（加加計(jì)20%的扣除）=（6144..5+122873.559）*20%==3803..62萬(wàn)元增值額=銷(xiāo)售收入入-扣除項(xiàng)目=333388.79-（6144..5+128873.599+25558.37++1833..63+38803.622）=61225.08萬(wàn)元因?yàn)樵鲋殿~未超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目金金額的50%，所以土地地增值稅=61255.08*330%，為1837..52萬(wàn)元。6.3投資使用計(jì)計(jì)劃與資金籌籌措方式投資使用計(jì)劃該項(xiàng)目各季度的投投資使用計(jì)劃劃見(jiàn)附表4。資金籌措方式該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的的資金來(lái)源有有三個(gè)渠道：：一是自有資資金，二是銀銀行貸款，三三是預(yù)售收入入用于投資部部分。具體安安排如下：(i).自有資金金投資為4672..19萬(wàn)元，約占占總投資（不不含財(cái)務(wù)費(fèi)用用）的20%。(ii).預(yù)售收收入扣除與銷(xiāo)銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)后用于投資資，銷(xiāo)售收入入再投入為3471..56萬(wàn)元，約占占總投資（不不含財(cái)務(wù)費(fèi)用用）的15%。(iii).其其余資金向銀銀行貸款，貸貸款額為15000萬(wàn)元，約占占總投資（不不含財(cái)務(wù)費(fèi)用用）的65%，銀行貸款款季度利率為為1.7%,按等額償還還本金和利息息。資金籌措表見(jiàn)附表表5。貸款本金的償還及及利息支付該項(xiàng)目向銀行貸款款15000萬(wàn)元，2011年10月初開(kāi)始采采用等額還本本付息法還款款，2012年12月還清。銀銀行貸款季度度利率為1.7%,按等額償還還本金和利息息,借款還本付付息表見(jiàn)附表表6。6.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表.1損益表該項(xiàng)目的所得稅按按利潤(rùn)總額的的25%計(jì)提。稅后后利潤(rùn)由三部部分組成：盈盈余公積金、公公益金、可分分配利潤(rùn)，其其中盈余公積積金、公益金金分別按稅后后利潤(rùn)的10%、5%計(jì)提。損益益表見(jiàn)附表7。.2全部投資現(xiàn)金金流量表全部投資現(xiàn)金流量量表見(jiàn)附表8,年基準(zhǔn)收益益率取12%，季度基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率為2.87%。.3自有資金現(xiàn)金金流量表自有資金現(xiàn)金流量量表見(jiàn)附表9，年基準(zhǔn)收收益率取12%。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).1盈利能力分析析a.投資利潤(rùn)率：該項(xiàng)項(xiàng)目的投資利利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資*100％=66523.889/231433.75**100%=28.119%。b.資本金凈利潤(rùn)率：：該項(xiàng)目的資資本金凈利潤(rùn)潤(rùn)率=所得稅后利利潤(rùn)總額/資本金*100％=4892..92/46722.19*1100%=1104.722%。c.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值是指指按照投資者者最低滿(mǎn)意收收益率或設(shè)定定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期期凈現(xiàn)金流量量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)發(fā)期初的現(xiàn)值值之和。該項(xiàng)項(xiàng)目基準(zhǔn)收益益率取12%。由全部投資現(xiàn)金流流量表得出稅稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV==2626..92萬(wàn)元，稅稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV==39811.15萬(wàn)元元。d.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：：財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率是指房房地產(chǎn)項(xiàng)目在在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期期凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累計(jì)等等于零時(shí)的折折現(xiàn)率。由全部投資現(xiàn)金流流量表得出季季度稅后財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率FIRR＝8%，；季度稅稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率FIRR＝10%,均大于季度度基準(zhǔn)收益率率2.87%。e.盈利能力分析：該該項(xiàng)目的靜態(tài)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：：投資利潤(rùn)率率為28.199%，資本金凈凈利潤(rùn)率為104.772%，與房地產(chǎn)產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)應(yīng)指標(biāo)比較，可可以接受，故故該項(xiàng)目從靜靜態(tài)盈利能力力分析來(lái)看是是可行的；該該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：：全部投資稅稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值為26226.92萬(wàn)萬(wàn)元>0，稅前財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值為33981.115萬(wàn)元>0，稅后財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率為36%>112%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為46%>112%,故該項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)盈利能力力評(píng)價(jià)是可行行的。.2清償能力分析析由借款還本付息表表可以看出，該該項(xiàng)目向銀行行貸款15000萬(wàn)元，2011年10月初開(kāi)始采采用等額還本本付息法還款款，2012年12月還清。銀銀行貸款季度度利率為1.7%，按等額償償還本金和利利息。資金來(lái)來(lái)源為銷(xiāo)售收收入，具有很很強(qiáng)的借款償償還能力，故故該項(xiàng)目從清清償能力分析析來(lái)看是可行行的。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論論綜上，由該項(xiàng)目的的盈利能力分分析、清償能能力分析來(lái)看看，該項(xiàng)目在在經(jīng)濟(jì)上是可可行的。7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析7.1敏感性分析析影響該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益的不確定定性因素中最最有可能發(fā)生生波動(dòng)的是建建安工程費(fèi)和和銷(xiāo)售價(jià)格。因因而，該項(xiàng)目目針對(duì)建安工工程費(fèi)和銷(xiāo)售售價(jià)格分別上上下波動(dòng)5%、10%進(jìn)行敏感性性分析，評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值變化化值和財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值變化幅幅度。計(jì)算結(jié)結(jié)果詳見(jiàn)表7-1和表7-2。-10%-5%0%5%10%建安工程費(fèi)（元//平方米）2267.12393.0525192644.952770.9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元元）4638.134315.753981.153627.293302.12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值值656.98334.60353.86679.03財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅幅度16.5%8.4%08.89%17.06%表7-1建安工程程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影影響表7-2銷(xiāo)售價(jià)格格變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)的影響響-10%-5%0%5%10%銷(xiāo)售價(jià)格（元/平平方米）72007600800084008800財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元元）2981.173035.143981.154883.185741.25財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值值999.98946.010902.031760.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅幅度25.12%23.76%022.66%44.21%由敏感性分析圖可可以看出，售售價(jià)和建安工工程費(fèi)都是本本項(xiàng)目的敏感感因素，相比比之下，售價(jià)價(jià)因素更為敏敏感，且本項(xiàng)項(xiàng)目敏感因素素變化過(guò)程中中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值一直保持大大于零，故該該項(xiàng)目具有較較好的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力。7.2盈虧平衡分分析該項(xiàng)目的銷(xiāo)售為住住宅銷(xiāo)售，銷(xiāo)銷(xiāo)售單價(jià)平均均為8000元/m2，總投資為231433.75萬(wàn)元元。假設(shè)該項(xiàng)項(xiàng)目的總投資資不變，則盈盈虧平衡點(diǎn)為為：a.以銷(xiāo)售量表示盈虧虧平衡點(diǎn)(BEPQQ)：BEEPQ=23314375500/80000=288929.669平方米b.以生產(chǎn)能力利用率率表示盈虧平平衡點(diǎn)(BEPR)):BEPR=289929.699/416222.13==69.511%c.以保本單價(jià)表示盈盈虧平衡點(diǎn)(BEPP)):BEEPP=23314375500/416222.13=55560.444元/m2由以上可知，當(dāng)銷(xiāo)銷(xiāo)售量為289299.69平方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)69.511%，或銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格為5560..44元/m2時(shí)，可以保保本。7.3概率分析概率分析又稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析，是使使用概率研究究預(yù)測(cè)不確定定性因素對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益影響響的一種定量量分析方法，通通過(guò)分析不確確定性因素的的變化情況和和發(fā)生的概率率，計(jì)算在不不同概率條件件下房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在特定收收益狀態(tài)下的的風(fēng)險(xiǎn)程度。概率分析的方法有有多種，常用用的有期望值值法和蒙特卡卡羅模擬法。這這里用期望值值法。期望值值法主要是計(jì)計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）的期望值值和凈現(xiàn)值大大于或等于零零時(shí)的累計(jì)概概率，并以此此判定項(xiàng)目的的可行性。這里仍然選擇建安安工程費(fèi)與銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格為不不確定性因素素，用凈現(xiàn)值值作為概率分分析的經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)因因素概率分布布如表7-3所示。表7-3風(fēng)險(xiǎn)因素概概率分布表風(fēng)險(xiǎn)因素變化率+10%0%-10%建安工程費(fèi)0.40.40.2銷(xiāo)售價(jià)格0.50.30.2由附圖得，財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值期望值值E（NPV）為49555.04萬(wàn)元,凈現(xiàn)值大于于零時(shí)的累計(jì)計(jì)概率為100%。故說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很很小，項(xiàng)目是是可行的。7.4風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)因素a.政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生生重大變化或或者政府做出出政策的重大大調(diào)整，項(xiàng)目目原定目標(biāo)難難以實(shí)現(xiàn)甚至至無(wú)法實(shí)現(xiàn)。由由于政策的變變化，導(dǎo)致了了市場(chǎng)供需實(shí)實(shí)際與預(yù)測(cè)情情況發(fā)生偏離離。b.進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)影響本項(xiàng)目進(jìn)度的的因素主要有有有關(guān)部門(mén)或或單位的影響響、施工條件件的變化、技技術(shù)失誤、施施工組織管理理不力及意外外事件的發(fā)生生。c.工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的工程建設(shè)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)來(lái)自可能發(fā)生生工程地質(zhì)條條件與預(yù)測(cè)發(fā)發(fā)生重大變化化的情況，導(dǎo)導(dǎo)致工程量加加大、投資額額增加、工期期拖長(zhǎng)，以及及交通運(yùn)輸、供供水、供電等等外部協(xié)作配配套條件發(fā)生生重大變化，給給項(xiàng)目建設(shè)和和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困困難。d.資金風(fēng)險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)主要是指指建設(shè)資金供供應(yīng)不足或者者來(lái)源中斷，以以及其他原因因?qū)е卤卷?xiàng)目目中止或無(wú)法法實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施針對(duì)上述潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素，應(yīng)及及時(shí)采取對(duì)應(yīng)應(yīng)措施，努力力將項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低低。a.政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在的國(guó)家宏觀(guān)調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的政策力度度遠(yuǎn)超以往，連連續(xù)不放松的的調(diào)控也取得得了顯著的效效果，這從一一定程度上也也堅(jiān)定了中央央持續(xù)進(jìn)行宏宏觀(guān)調(diào)控的決決心。要持續(xù)續(xù)密切關(guān)注國(guó)國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)臺(tái)的相關(guān)政策策，并根據(jù)政政策及時(shí)轉(zhuǎn)變變項(xiàng)目方向，有有效降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。b.進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)重視項(xiàng)目前期準(zhǔn)備備階段，即重重視事前控制制：優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)，減少不必必要的設(shè)計(jì)變變更；選擇優(yōu)優(yōu)良的施工單單位；制定切切實(shí)可行的施施工方案。在在工程實(shí)施過(guò)過(guò)程中，加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目管理工工作，使項(xiàng)目目的實(shí)施按照照計(jì)劃執(zhí)行，以以降低進(jìn)度風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。c.工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工工程風(fēng)險(xiǎn)較小小。因?yàn)轫?xiàng)目目建設(shè)地區(qū)場(chǎng)場(chǎng)地較為平整整，地形簡(jiǎn)單單，發(fā)生工程程地質(zhì)條件與與預(yù)測(cè)條件不不符的可能性性較小。此外外，本項(xiàng)目擬擬用地所處的的地理位置及及交通運(yùn)輸方方便，運(yùn)輸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)當(dāng)?shù)赜谐渥愕牡乃?、電供?yīng)應(yīng)。d.資金風(fēng)險(xiǎn)由于該項(xiàng)目實(shí)行預(yù)預(yù)售，因此在在項(xiàng)目前期做做好詳細(xì)、周周全的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)計(jì)劃與宣傳計(jì)計(jì)劃，在銷(xiāo)售售階段加強(qiáng)管管理，使資金金快速回收以以降低資金風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)應(yīng)采用多種付付款方式促銷(xiāo)銷(xiāo)，也可以加加速資金回收收，降低資金金風(fēng)險(xiǎn)。

8結(jié)論與建議8.1結(jié)論a.李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項(xiàng)目目位于青島市市李滄區(qū)，李李滄區(qū)的住宅宅市場(chǎng)發(fā)展看看好，將成為為青島市未來(lái)來(lái)的居住重心心，因此該項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)背背景與發(fā)展市市場(chǎng)良好。b.李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項(xiàng)目目的地理位置置優(yōu)越，處于于李滄區(qū)的重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域，交通便利利，配套設(shè)施施齊全。c.李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項(xiàng)目目已進(jìn)行了充充分的市場(chǎng)研研究，市場(chǎng)與與產(chǎn)品定位明明確。d.李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項(xiàng)目目的規(guī)劃方案案符合規(guī)劃指指標(biāo)，有其鮮鮮明的規(guī)劃特特點(diǎn)。e.本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。就項(xiàng)項(xiàng)目在自身所所處主、客觀(guān)觀(guān)環(huán)境而言，通通過(guò)SWOT分析，開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。f.由盈利能力分析、清清償能力分析析、資金平衡衡能力分析來(lái)來(lái)看，李滄區(qū)區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項(xiàng)目目在經(jīng)濟(jì)上是是可行的。投投資利潤(rùn)率為為28.199%，全部投資資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為36%，具有較高高的盈利能力力。g.由敏感性分析、盈盈虧平衡分析析及概率分析析來(lái)看，該項(xiàng)項(xiàng)目具有較好好的抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。綜上所述，本項(xiàng)目目依據(jù)可行性性分析結(jié)果，做做出如下結(jié)論論：根據(jù)目前前的市場(chǎng)情況況和未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)發(fā)條件成熟。建建議實(shí)施該項(xiàng)項(xiàng)目,嚴(yán)格管理過(guò)過(guò)程，爭(zhēng)取最最大效益。8.2建議a.在宏觀(guān)政策把把握上，要有有敏感性。及及時(shí)了解國(guó)內(nèi)內(nèi)及青島市有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展展的新動(dòng)向，運(yùn)運(yùn)用最先進(jìn)的的管理、技術(shù)術(shù)手段，降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，有有效增強(qiáng)核心心競(jìng)爭(zhēng)力。b.由于李滄區(qū)九水路路以北、漢川川路以西地塊塊項(xiàng)目周?chē)?jìng)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較較多，因此應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)劃劃，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)計(jì)，突出特色色，將該項(xiàng)目目做精細(xì)，從從而提高該項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能能力。c.在項(xiàng)目管理上上，要規(guī)范、有有序。盡快在在人、才、物物上作好準(zhǔn)備備，建立一套套規(guī)范、有序序和高效的制制度；嚴(yán)格依依據(jù)國(guó)家有關(guān)關(guān)法規(guī)，對(duì)工工程規(guī)劃、策策劃、管理、質(zhì)質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)關(guān)，并加強(qiáng)安安全管理。重重視住宅產(chǎn)品品的附加值，以以最大限度的的提高效益為為最終目標(biāo)。附表1投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)成本總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）1土地費(fèi)用7205.861731.262前期工程費(fèi)381.9691.773基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)760.82182.794建筑安裝工程費(fèi)10484.61125195公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)121.9329.296開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用62.9115.117管理費(fèi)用566.88136.978財(cái)務(wù)費(fèi)用1607.47386.219銷(xiāo)售費(fèi)用534.42128.410開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)697.1167.4811不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)673.66161.8512其他費(fèi)用46.1311.0813合計(jì)23143.7555560.44附表2住宅價(jià)格市場(chǎng)法系系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實(shí)物狀況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計(jì)裝修平面格局建筑規(guī)模小計(jì)1萬(wàn)科生態(tài)城9000100/100100/1000+1+2+1100/104+40+2100/10681642和達(dá)和城9300100/100101/10000+1+2100/103+200100/10288523綠城理想之城10000100/100100/100+1+1-1+2100/103+4+2+2100/1088989附表3銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅稅金及附加表表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目201120122013合計(jì)1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61銷(xiāo)售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.7992銷(xiāo)售稅金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.431833.632.1營(yíng)業(yè)稅000166.49249.73249.73249.73249.73332.98168.571666.962.2城市維護(hù)建設(shè)稅00011.6517.4817.4817.4817.4823.3111.8116.682.3教育費(fèi)附加0004.997.497.497.497.499.995.06503土地增值稅000183.75294294294294294.02183.751837.52附表4投資使用計(jì)劃表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220131-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61總投資23143.7552707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.791.1開(kāi)發(fā)成本23143.7552707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.79土地費(fèi)用7205.861441.171441.171441.171441.171441.1700000前期工程費(fèi)381.96127.32127.32127.320000000建安工程費(fèi)10484.611100010009001083.521083.521083.521083.521083.521083.521083.52基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)760.820108.69108.69108.69108.69108.69108.69108.6900公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)121.930024.3924.3924.3924.3924.39000開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用62.91007.867.867.867.867.867.867.867.86管理費(fèi)用566.8856.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.69財(cái)務(wù)費(fèi)用1607.470200.93200.93200.93200.93200.93200.93200.93200.930銷(xiāo)售費(fèi)用534.4200076.3576.3576.3576.3576.3576.3576.35開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)697.1095.14101.36101.36101.36101.36101.3695.1400其他費(fèi)用46.1315.3815.3815.380000000不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)673.6667.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.371.2經(jīng)營(yíng)成本00000000000附表5資金籌措表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目201120122013合計(jì)1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61總投資2707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.7923143.7552資金籌措150001672.191778.081615.391771.8719.04665.38610.81555.45347.1624735.32.1自有資金01672.19100010001000000004672.192.2銷(xiāo)售收入000347.16555.45555.45555.45555.45555.45347.163471.562.3銀行貸款150000778.08268.23216.35163.59109.9355.360016591.555用于建設(shè)投資1500000000000015000用于建設(shè)投資利息息00778.08268.23216.35163.59109.9355.36001591.55附表6借款還本付息計(jì)劃劃表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期2011年2012年1-34-67-910-121-34-67-910-121期初借款余額150001525515514.33415778.00812726.4469622.966466.73256.782當(dāng)期還本付息16591.5553319.8553319.8553319.853319.8553312.15其中：還本15778.0883051.6223103.53156.2663209.9223256.788付息813.47268.23216.35163.59109.9355.363期末借款余額1525515514.33415778.00812726.4469622.9666466.73256.7880附表7損益益表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目201120122013合計(jì)1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61銷(xiāo)售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.7992總成本費(fèi)用0002449.112849.112849.113849.093449.114849.112849.11123143.7553土地增值稅000183.75294294294294294.02183.751837.524銷(xiāo)售稅金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.431833.635利潤(rùn)總額000513.711576.731576.73576.75976.731150.12153.126523.8996所得稅000128.43394.18394.18144.19244.18287.5338.281630.977稅后利潤(rùn)000385.281182.551182.55432.56732.55862.59114.844892.928盈余公積金00038.528118.255118.25543.25673.25586.25911.484489.299公益金00019.26459.1359.1321.6336.6343.135.74244.659可分配利潤(rùn)000327.491005.171005.17367.68622.67733.297.614158.98附表8全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目2011201220131-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61現(xiàn)金流入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.411.1銷(xiāo)售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.412現(xiàn)金流出2707.933112.693051.163535.213737.032295.862295.862265.252153.011660.972.1建設(shè)投資2707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.792.2土地增值稅000183.75294294294294294.02183.752.3銷(xiāo)售稅金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.433稅前凈現(xiàn)金流量-2707.93-3112.69-3051.16-205.511257.512698.682698.682729.294506.511710.444累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流流量-2707.93-5820.622-8871.788-9077.299-7819.788-5121.1-2422.422306.874813.386523.825所得稅000128.43394.18394.18144.19244.18287.5338.286稅后凈現(xiàn)金流-2707.93-3112.69-3051.16-333.94863.332304.52554.492485.114218.981672.167累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流流-2707.93-5820.622-8871.788-9205.722-8342.399-6037.899-3483.4-998.293220.694892.858稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值-2632.388-2941.433-2802.84-183.521091.612277.292213.762176.413493.341288.919累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值-2632.388-5573.811-8376.655