遼寧高端房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告

大連-騎警基地項(xiàng)目定位錦聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理本部2011.04.12房產(chǎn)項(xiàng)目的高度平庸的項(xiàng)目姑且不論，好項(xiàng)目一定是尊重：城市沿革區(qū)域氛圍自然因素歷史文脈人文條件上海-石庫(kù)門(mén)-新天地傳奇之上，再造傳奇！大連，全球宜居之城；中山區(qū)，非富即貴的傳奇之地；中南路，城市中心的宜居之地；本地塊，中南路上的大隱于市之地；女騎警，大連的靚麗名片，全國(guó)效仿的對(duì)象；純血馬，叱咤賽場(chǎng)的純種純血良駒，貴比萬(wàn)金；馬術(shù)，歐洲達(dá)官顯貴的貴族運(yùn)動(dòng)品位運(yùn)動(dòng)；……項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道目錄項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道本案位于大連市中山區(qū)解放路和中南路之間，原址為大連女子騎警基地。本案距離機(jī)場(chǎng)12㎞，距離火車(chē)站4.5㎞，距碼頭2.5㎞。機(jī)場(chǎng)火車(chē)站碼頭本案項(xiàng)目位置本案青云映山卡納意鄉(xiāng)青云林海龍溪村解放路中南路項(xiàng)目四至東至山體，南至中山紀(jì)念公園，西至青云林海，北至中青街。地塊現(xiàn)狀地塊平整，地上主要是跑馬場(chǎng)，靠近北側(cè)山體有部分宿舍及馬棚。項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀青云林?？{意鄉(xiāng)中山紀(jì)念公園中青街中南路項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道本案龍溪村占地面積：29087㎡用地性質(zhì)：居住、公建容積率：2.4～2.6地塊劣勢(shì)：地塊內(nèi)部有三條高壓走廊交叉穿過(guò)，兩條東西走向，一條南北走向。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)N項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道66KV66KV220KV本案首輪定位方案項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道面積區(qū)間（清水）銷(xiāo)售單價(jià)

（萬(wàn)元/㎡）套總價(jià)

（萬(wàn)元）占比總案值

（億元）70-801.8126-1445%1390-1001.8162-18030%100-1201.8180-21640%120-1501.8216-27015%客戶(hù)定位:大連市及外埠來(lái)連定居35-55歲，擁有穩(wěn)定收入，二次以上置業(yè)，對(duì)改善家庭居住和對(duì)綠化環(huán)境有著強(qiáng)烈需求的購(gòu)房者。產(chǎn)品定位：主力戶(hù)型為緊湊型90-120平米兩室兩廳至三室兩廳。定位思路：保守型定位定位顧忌：墓園的負(fù)面影響保守就一定安全嗎？Question:未必！Answer:So:我們需要重新審視以下關(guān)聯(lián)因素：環(huán)境體量產(chǎn)品客群?jiǎn)蝺r(jià)總價(jià)利潤(rùn)銷(xiāo)售周期優(yōu)勢(shì)—Strengths

1、環(huán)境優(yōu)異（鬧中取靜、群山環(huán)抱、曲徑通幽）；2、地塊平坦（利于規(guī)劃）。劣勢(shì)—Weaknesses

1、高壓走廊（兩橫一縱，影響很大）；2、左鄰墓園（視覺(jué)污染、清明堵車(chē)）；3、北側(cè)路徑，觀感較差。

機(jī)會(huì)—Opportunities

1、中山最后一方凈土；

環(huán)視大連，幾乎再也找不出來(lái)一塊“出則繁華

大千，入則靜謐山谷”的地塊了。

2、周邊幾無(wú)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；

3、體量很小，供量稀缺。

威脅—Threats

1、主流三室產(chǎn)品，成為中山區(qū)供應(yīng)“紅?！?；

2、集團(tuán)是否敢于尋求“創(chuàng)新、破局”。SWOT分析項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道河口2-4萬(wàn)CBD商業(yè)中心商業(yè)中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心行政中心西部山景豪宅萬(wàn)科溪之谷星海2-10萬(wàn)石槽3-8萬(wàn)東港2-8萬(wàn)東部山景豪宅都市的后花園大連豪宅三類(lèi)型：賣(mài)海賣(mài)山賣(mài)地段項(xiàng)目定位模型項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品線著眼點(diǎn)定位方向小項(xiàng)目〈10萬(wàn)單一清晰區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)小眾、特色、適當(dāng)超前；引導(dǎo)消費(fèi)潮流中項(xiàng)目〉10萬(wàn)〈50萬(wàn)主次分明主流需求輔以上下延伸主流；順應(yīng)消費(fèi)潮流大項(xiàng)目〉50萬(wàn)全線覆蓋城市發(fā)展高度界面機(jī)會(huì)大眾、復(fù)合；包容各種消費(fèi)潮流大連-億達(dá)-杰特大連-億達(dá)-唯美品格大連-安達(dá)-小平島客群評(píng)估項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道客群階層置業(yè)目的房產(chǎn)偏好敏感點(diǎn)低端客戶(hù)自住小于120㎡，緊湊型總價(jià)極其敏感；基本需求極其敏感；地段不敏感；

品質(zhì)不敏感；環(huán)境不敏感；極其依賴(lài)公交；墓地相對(duì)敏感。中端客戶(hù)改善130-170㎡，舒適型總價(jià)相對(duì)敏感；舒適需求比較敏感；地段很敏感；

品質(zhì)比較敏感；環(huán)境比較敏感；比較依賴(lài)公交；墓地比較敏感。高端客戶(hù)享受/投資180㎡以上，豪華型總價(jià)并不敏感；享受需求極其敏感；地段極其敏感；

品質(zhì)極其敏感；環(huán)境極其敏感；并不依賴(lài)公交；墓地相對(duì)敏感。本地塊屬性地段極佳；環(huán)境極佳；公交條件不理想；有墓園影響。客群與產(chǎn)品對(duì)接項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道面積單價(jià)套總價(jià)和首付款（商貸30年）單價(jià)、總價(jià)、面積、客群四個(gè)維度關(guān)系論證100㎡18000180萬(wàn)（首付54萬(wàn)，月供8200）互相沖突。產(chǎn)品辜負(fù)了環(huán)境、總價(jià)超越客群支付能力。

提價(jià)非常困難。140㎡20000280萬(wàn)（首付170萬(wàn)，月供7025）有一定沖突。作為第一居所環(huán)境OK，但是公交和便利性有問(wèn)題。

因面積定位導(dǎo)致檔次受局限，提價(jià)比較難。200㎡25000500萬(wàn)（首付300萬(wàn)，月供13000）幾無(wú)沖突。擔(dān)心墓園影響（高壓線是一定要埋地的）。

并不一定作為第一居所，且這個(gè)段位的客群對(duì)公交依賴(lài)性很低，也不要求非常強(qiáng)的便利性。

產(chǎn)品檔次夠好，尚有提升售價(jià)的空間。市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道2010年中山區(qū)總價(jià)200萬(wàn)以上成交數(shù)據(jù)分析面積段

（平米）成交

套數(shù)套數(shù)

占比面積

占比平均單價(jià)

(萬(wàn)元)平均總價(jià)

(萬(wàn)元)14084659%42%1.74241180～22029821%20%2～2.5350～540280～3001369.5%14.4%2.3～2.5650～75042015510.8%23.5%2.571080全區(qū)總計(jì)

/平均1435套面積：194平米2.1409分析：1、中山區(qū)改善型舒適型三室戶(hù)型，單價(jià)在1.7萬(wàn)區(qū)間左右，價(jià)格上行至2萬(wàn)左右比較困難，提價(jià)空間有限；2、中山區(qū)單價(jià)在2萬(wàn)左右的房子，相應(yīng)的面積也要升級(jí)，檔次要拉升至180平米以上的享受型產(chǎn)品；3、800萬(wàn)以上套總價(jià)的房子，70%的成交都集中在中山區(qū)，可見(jiàn)中山區(qū)對(duì)有錢(qián)人的吸引力。數(shù)據(jù)：1、中山區(qū)區(qū)全年售出的200萬(wàn)以上的房子平均面積在200平米；2、中山區(qū)單價(jià)在2萬(wàn)以上的房子，套面積起步在180平米；3、中山區(qū)套均價(jià)1000萬(wàn)以上的房子，平均面積段在420平米；4、全市套總價(jià)200萬(wàn)以上的房子，40%集中在中山區(qū)。住宅部分建議項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道產(chǎn)品建筑形態(tài)面積定位其他要求平墅疊墅（精裝）7F-9F電梯280-360平米（四室+保姆間）

客群：高端客戶(hù)自住或投資1、排布于地塊最南側(cè)；

2、層高：3.6米；

3、平層一戶(hù)；

4、精裝標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平米。

5、可大力挖掘頂層露臺(tái)與底層下躍設(shè)計(jì)，形成亮點(diǎn)。平層官?。ňb）高層板式200-260平米（三室、四室+保姆間）

客群：高端客戶(hù)自住或投資1、排布于地塊北側(cè)；

2、標(biāo)準(zhǔn)層高：3.5米；

3、首層3.9米，除大堂外，其余面積作為本樓棟業(yè)主專(zhuān)屬會(huì)所使用，

運(yùn)動(dòng)和電影主題；

4、大堂局部雙層挑高，7.4米；

5、標(biāo)準(zhǔn)層雙梯兩戶(hù)；

6、精裝標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平米；

7、對(duì)頂層進(jìn)行特殊設(shè)計(jì)(疊式、超大平層，多功能露臺(tái))，形成亮點(diǎn)。高端三居（精裝）高層板式140-160平米（三室兩廳）

客群：

外籍人士購(gòu)買(mǎi)、外籍人士租賃、高端客群投資、高端小三群體常住1、排布于地塊西南角主入口處；

2、標(biāo)準(zhǔn)層高：3.3米；

3、首層3.9米；

4、大堂局部雙層挑高，7.2米；

5、精裝標(biāo)準(zhǔn)不低于3500元/平米。全高端-純粹社區(qū)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道體量定位圈層品牌售價(jià)高端純粹高端定位詳細(xì)分類(lèi)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道品質(zhì)：頂級(jí)豪宅標(biāo)準(zhǔn)，不輸于千萬(wàn)級(jí)豪宅檔次?？們r(jià)：準(zhǔn)豪宅級(jí)段位，不高于千萬(wàn)級(jí)豪宅價(jià)位。避開(kāi)豪宅千萬(wàn)級(jí)競(jìng)爭(zhēng)“紅?！保簴|港豪宅、石槽豪宅、高爾基路豪宅!本案倚仗的是：1、大隱于市的絕佳環(huán)境；2、更加宜居的向陽(yáng)山谷（比之海景豪宅）；3、更近繁華的市心地段；4、品質(zhì)頂級(jí)總價(jià)準(zhǔn)頂級(jí)的出手理由。立面、園林、戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共空間、物業(yè)服務(wù)……面積、總價(jià)、更靠近市中心、山谷豪宅……全精裝-成品交付項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道不以毛坯示人！星河灣萬(wàn)達(dá)公館柏翠園悅府九樹(shù)沐橋御園億鋒8號(hào)裕景中心深藍(lán)廣場(chǎng)配套及商業(yè)建議項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道1、無(wú)集中會(huì)所（除了大盤(pán)外，一般項(xiàng)目做會(huì)所，只為提升社區(qū)檔次，但實(shí)際會(huì)所的使用效率不高，而且絕大多數(shù)都是虧本經(jīng)營(yíng)）；2、各樓棟一層設(shè)置小型健身娛樂(lè)專(zhuān)屬會(huì)所，高層建筑中每棟樓首層除大堂空間外，為本棟業(yè)主專(zhuān)屬會(huì)所，設(shè)置健身器材、乒乓球、桌球、棋牌室、小型影院；3、設(shè)置一處小型高端便利超市，滿足社區(qū)業(yè)主臨時(shí)性日常用品購(gòu)買(mǎi)需求；4、管理這種類(lèi)型的高端社區(qū)，要有體面的物業(yè)辦公場(chǎng)所，和業(yè)主處于平等地位；5、若有渠道和成功招商把握，可設(shè)置一處對(duì)外營(yíng)業(yè)公建，專(zhuān)門(mén)針對(duì)高端客群（官太太、女企業(yè)家、富商太太、女演藝人員、富裕小三）的頂級(jí)美容機(jī)構(gòu)。建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道項(xiàng)目建議采用尊貴感強(qiáng)烈的法式建筑風(fēng)格?？季烤€腳，干掛石材，局部GRC構(gòu)件。產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道大堂設(shè)置1、雙層挑高設(shè)計(jì)；

2、三大堂設(shè)計(jì)（首層南入業(yè)主精裝大堂/地下車(chē)庫(kù)精裝大堂/北向傭人MINI精裝大堂）；

3、單元門(mén)為歐式雕花銅門(mén)。社區(qū)門(mén)禁四重活體指紋門(mén)禁系統(tǒng)（社區(qū)人行大門(mén)、單元門(mén)或地下車(chē)庫(kù)大堂門(mén)、只?？繕I(yè)主所在樓層的指紋電梯、入戶(hù)門(mén)）智能安防1、紅外周界防越系統(tǒng)

2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

3、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

4、彩色可視對(duì)講三方通話系統(tǒng)

5、緊急求助按鈕系統(tǒng)

6、水電煤氣對(duì)業(yè)主零干擾公共空間抄表系統(tǒng)家居科技1、恒溫恒濕系統(tǒng)

2、家庭新風(fēng)系統(tǒng)

3、中央吸塵系統(tǒng)

4、全屋凈水系統(tǒng)

5、紫銅或304薄壁不銹鋼管給水系統(tǒng)

6、精裝修可配備智能總線系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、電動(dòng)窗簾系統(tǒng)、遠(yuǎn)程家電控制系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)、

家庭食物垃圾處理系統(tǒng)門(mén)窗材料外墻銅窗套、鋁包木窗材、中空充氮?dú)釲ow-E玻璃。電梯系統(tǒng)1、疊墅不必設(shè)置觀光電梯，但大平層一定要設(shè)置觀光電梯；

2、業(yè)主電梯直落地下停車(chē)場(chǎng)；

2、傭人電梯只降至首層，不落入地下停車(chē)場(chǎng)；

3、業(yè)主電梯指紋開(kāi)啟、傭人電梯刷卡開(kāi)啟，均只停靠所在樓層；

4、業(yè)主自南向首層大堂或地下停車(chē)場(chǎng)大堂指紋進(jìn)入、傭人自北向MINI大堂刷卡進(jìn)入，主傭交通動(dòng)線完全分離。入戶(hù)門(mén)均采用雙入戶(hù)模式，主人入戶(hù)在南側(cè)，傭人入戶(hù)在北側(cè)。產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道墻體樓板1、加厚隔音樓板；

2、隔音分戶(hù)墻；

3、同層后排水系統(tǒng)。物業(yè)管理金鑰匙管家模式，超五星酒店級(jí)服務(wù)。社區(qū)物業(yè)至少要擁有一位金鑰匙認(rèn)證管家，所有物業(yè)服務(wù)人員均需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)封閉培訓(xùn)方可上崗。景觀要求1、法式宮廷園林綠化，古典對(duì)稱(chēng)美感；

2、景觀水冬季不結(jié)冰系統(tǒng)；

3、社區(qū)坡路（地下車(chē)庫(kù)坡道）冬季融雪系統(tǒng)；

4、景觀濕地夏季自動(dòng)噴霧改良小氣候系統(tǒng)。社區(qū)大門(mén)1、法式古典莊重優(yōu)雅，自動(dòng)開(kāi)門(mén)機(jī)系統(tǒng)；

2、業(yè)主步行進(jìn)入需要穿越管家房，自助指紋門(mén)禁系統(tǒng)；

3、傭人及其余物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)入只能走次入口處的管家房，刷卡進(jìn)入。社區(qū)圍墻高圍墻、厚重感、歷史感、對(duì)稱(chēng)美、高安全?；氐仄綄⒄?fù)零從現(xiàn)地平抬高半層至一層，法式臺(tái)階上坡入單元，提升入戶(hù)單元大門(mén)的儀式感、尊貴感。紅線外圍1、改造社區(qū)南側(cè)“中山紀(jì)念公園大門(mén)口的綠化設(shè)置，用綠化遮擋社區(qū)次入口與墓園大門(mén)之間的對(duì)視關(guān)系；

2、改造盤(pán)山道路兩側(cè)綠化環(huán)境，設(shè)計(jì)社區(qū)識(shí)別性明顯的防撞路敦、夜間照明等；

3、修建小型山體公園，改造公園登山路徑兩側(cè)的綠化及鋪裝，作為社區(qū)獨(dú)有的與大自然交流場(chǎng)所，并在公園內(nèi)主要節(jié)點(diǎn)設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保障業(yè)主安全。產(chǎn)品配比項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道產(chǎn)品單套面積棟數(shù)&套數(shù)面積小計(jì)&所占住宅面積比例平墅疊墅280-3603棟，約48戶(hù)15360平米，21%（平均320平米計(jì)）平層官邸200-2604棟，約224戶(hù)（均為1個(gè)單元）51520平米，68%（平均230平米計(jì)）高端三居140-1601棟，約56戶(hù)（1個(gè)單元）8400平米，11%（平均150平米計(jì)）商業(yè)及物業(yè)用房————800平米（超市、物業(yè)辦公及物業(yè)用房）總計(jì)：住宅部分75280，公建800，總建面76080，容積率：2.6產(chǎn)品案值項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道保守評(píng)估住宅面積預(yù)估均價(jià)（元/平米）小計(jì)案值（萬(wàn)元）套總價(jià)區(qū)間

（萬(wàn)元）平墅疊墅153603000046080840～1080平層官邸5152025000128800500～650高端三居84002350019740330～380總案值194620正常評(píng)估住宅面積預(yù)估均價(jià)（元/平米）小計(jì)案值（萬(wàn)元）套總價(jià)區(qū)間

（萬(wàn)元）平墅疊墅153603500053760980～1260平層官邸5152030000154560600～780高端三居84002850023940400～450總案值232260樂(lè)觀評(píng)估住宅面積預(yù)估均價(jià)（元/平米）小計(jì)案值（萬(wàn)元）套總價(jià)區(qū)間

（萬(wàn)元）平墅疊墅1536040000614401120～1440平層官邸5152035000180320700～910高端三居84003350028140470～540總案值259960產(chǎn)品案值項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道13億19億23億26億13億元總銷(xiāo)金額的方案，采用的是保守打法，但是保守未必就安全，未必就能順利回款；19億-26億總銷(xiāo)金額的方案，采用的是創(chuàng)新模式，敢于破局，做高端產(chǎn)品，未必就不會(huì)暢銷(xiāo)！單純的數(shù)字背后，是企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品檔次、企業(yè)品牌、利潤(rùn)預(yù)期的重新審視！關(guān)于平層大戶(hù)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道平層大戶(hù)成高端客戶(hù)新寵郊區(qū)選別墅，市中心選大平層，已成高端購(gòu)房群體可以接納的新思維。平層豪宅更顯得空間軒闊奢華。關(guān)于公共空間項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道豪宅就該適度的空間浪費(fèi)豪宅設(shè)計(jì)絕非將常規(guī)戶(hù)型同比例放大，豪宅就需要在層高上更高，公共的大堂、走廊、電梯前室更為舒適；億達(dá)在研究新一代豪宅時(shí)有個(gè)心得體會(huì)就是：老式豪宅雖然室內(nèi)格局裝修陳舊尚可改造，但公共空間是無(wú)法改變的，因此新一代豪宅一定要體現(xiàn)公共空間的精裝、豪華、舒適，從而為物業(yè)歷久彌新的保值奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。關(guān)于套內(nèi)面積分布項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道最難設(shè)計(jì)的是200平米左右的豪宅因?yàn)槊娣e尺度局限，200平米左右的豪宅不可能各個(gè)空間都奢華均衡，因此在設(shè)計(jì)中要注意到客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)：是否有南北通透的集衣帽間、衛(wèi)生間一體的主臥室？是否客廳餐廳尺度夠大？是否可以做出中西兩用廚房？主人衛(wèi)生間是否夠大夠舒適？是否有比較舒適的南、北陽(yáng)臺(tái)？此面積段產(chǎn)品可借鑒地吸收億達(dá)東方圣克拉項(xiàng)目的大戶(hù)室設(shè)計(jì)理念。關(guān)于專(zhuān)屬運(yùn)動(dòng)空間項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道“我們的”比“大家的”更給力一般社區(qū)都喜歡做集中運(yùn)動(dòng)會(huì)所，在大型社區(qū)里，有足夠大的會(huì)所面積可以設(shè)置大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，但在小型豪華社區(qū)內(nèi)，本樓棟專(zhuān)屬小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所反而比集中會(huì)所更受業(yè)主歡迎，樓棟業(yè)主專(zhuān)屬運(yùn)動(dòng)空間，可放置利用率最高的：跑步機(jī)、動(dòng)感單車(chē)、乒乓球桌、臺(tái)球桌、棋牌室、小型影院，這些看似分散浪費(fèi)的空間，恰恰會(huì)極大提升樓盤(pán)檔次，高效而實(shí)用。關(guān)于圍墻設(shè)計(jì)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道高墻大院是用來(lái)滿足隱私與安全大部分社區(qū)圍墻都期望通透，通過(guò)少量實(shí)墻面與大比例的鐵藝欄桿來(lái)實(shí)現(xiàn)通透式圍合，但這樣的設(shè)計(jì)一般適用于兩種場(chǎng)景：一個(gè)是都市中，市容也不允許所有的小區(qū)用高高的圍墻來(lái)壓抑在并不寬的道路上穿行的人的視覺(jué)感受；二是在四周景觀視野良好自然環(huán)境中要實(shí)現(xiàn)人、建筑、自然相互融合。本案中環(huán)境優(yōu)越在于群山，可遠(yuǎn)觀，近處只有很窄的盤(pán)山路與墓園，因此需要抬高基地正負(fù)零，通過(guò)高墻大院來(lái)營(yíng)造安全感，不讓無(wú)關(guān)的人窺視豪宅區(qū)，在這個(gè)曲徑通幽之所，富人們需要的是靜謐、免打擾、安全無(wú)憂的環(huán)境。無(wú)鑰匙進(jìn)入系統(tǒng)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道鑰匙和門(mén)禁卡已經(jīng)成為新的累贅?biāo)^豪宅就是要盡量滿足客戶(hù)的方便、舒適要求，大連目前為止，尚沒(méi)有一個(gè)無(wú)鑰匙進(jìn)入型社區(qū)，但以目前先進(jìn)的指紋技術(shù)、臉部識(shí)別技術(shù)、瞳孔識(shí)別技術(shù)，都可以實(shí)現(xiàn)無(wú)鑰匙進(jìn)入?；铙w指紋技術(shù)已經(jīng)非常成熟，安全性很高，通過(guò)四重活體指紋門(mén)禁系統(tǒng)，讓業(yè)主從此擺脫帶鑰匙或忘記帶鑰匙的煩惱。關(guān)于銷(xiāo)售宣傳項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道豪宅從氣質(zhì)上就該有種矜持與神秘大多數(shù)項(xiàng)目都急不可耐地向意向客戶(hù)吆喝拋媚眼，但豪宅不該如此。豪宅猶如大家閨秀，涵養(yǎng)、矜持、神秘是與生俱來(lái)的，不會(huì)隨意放低身段，永遠(yuǎn)溫文爾雅地高貴著并保持距離著。對(duì)產(chǎn)品資料、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、對(duì)施工場(chǎng)地，都應(yīng)該進(jìn)行妥善封閉與保護(hù)，不隨意釋放信息。沒(méi)有哪位高貴的公主會(huì)在剛化了一半妝容，就急著會(huì)見(jiàn)客人。低調(diào)、神秘、條件成熟、充分準(zhǔn)備后，一旦閃亮登場(chǎng)即驚艷四座、冠蓋群倫，這才是豪宅的所為。平墅疊墅參考-公元·沐橋項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道杭州-公元·沐橋杭州非別墅類(lèi)豪宅標(biāo)桿和典范占地5萬(wàn)，總建8萬(wàn)風(fēng)格：美式售價(jià)：3.8萬(wàn)-4.5萬(wàn)高層均價(jià)3.5萬(wàn)面積：200-500平米（精裝修）平墅疊墅參考-公元·沐橋項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道疊墅參考-公元·沐橋項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道平墅疊墅參考-綠城·御園項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道北京-綠城·御園北京非別墅類(lèi)豪宅標(biāo)桿典范均價(jià)：7萬(wàn)（精裝修）面積：280-460㎡的三、四居平層官邸景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)加州LIFESCAPES事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)MEEKS+PARTNERS公司

綠城設(shè)計(jì)院

綠城東方設(shè)計(jì)院室內(nèi)設(shè)計(jì)：美國(guó)BLD設(shè)計(jì)師事務(wù)所

美國(guó)威爾遜事務(wù)所平墅疊墅參考-綠城·御園項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道高層參考-華潤(rùn)·悅府項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道無(wú)錫-華潤(rùn)·悅府長(zhǎng)三角頂級(jí)豪宅新標(biāo)桿風(fēng)格：法式宮廷建筑風(fēng)格高層、超高層、會(huì)所占地10萬(wàn)平，容積率2.48首期戶(hù)型：170-290售價(jià)：25000（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元）建筑設(shè)計(jì)：葛喬治設(shè)計(jì)咨詢(xún)（上海）有限公司景觀設(shè)計(jì)：香港雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司（ADI）室內(nèi)設(shè)計(jì)：香港CREAM設(shè)計(jì)公司此項(xiàng)目有不少設(shè)計(jì)新理念在其中高層參考-萬(wàn)科·柏翠園項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道沈陽(yáng)-萬(wàn)科·柏翠園沈陽(yáng)市中心豪宅新標(biāo)桿風(fēng)格：ARTDECO風(fēng)格高層板樓、會(huì)所占地8.3萬(wàn)平，建面28萬(wàn)容積率：3.5，1200戶(hù)首期戶(hù)型：170、200、260首期售價(jià)：22000精裝標(biāo)準(zhǔn)：3500元（含）東方禪意園林高層參考-萬(wàn)科·柏翠園項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道

高層參考-萬(wàn)科·柏翠園項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道

高層參考-萬(wàn)科·柏翠園項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道

高層參考-億達(dá)高爾基路項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道大連-億達(dá)·高爾基路項(xiàng)目別墅、高層、超高層（43層，超豪華）面積：250-450平米風(fēng)格：法式、意式混合欲做大連頂級(jí)豪宅圍墻參考項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道厚重、安全、高墻大院、對(duì)稱(chēng)、美感德國(guó)某項(xiàng)目圍墻三大堂設(shè)計(jì)參考項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道業(yè)主入戶(hù)大堂地下停車(chē)場(chǎng)入戶(hù)大堂傭人MINI大堂紅線外改造參考項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道北京-宏宇-星河灣景觀水不結(jié)冰系統(tǒng)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道北京-綠城-御園景觀水冬季電加熱不凍結(jié)坡路融雪系統(tǒng)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道電地暖坡道融雪園林景觀造霧系統(tǒng)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道沈陽(yáng)-萬(wàn)科-柏翠園采用園林景觀造系統(tǒng)后，有利于營(yíng)造朦朧的視覺(jué)效果，在夏季，也有利于改善局部小氣候。北京龍湖和沈陽(yáng)萬(wàn)科的高端項(xiàng)目中都能見(jiàn)到這種新穎的系統(tǒng)。金鑰匙服務(wù)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道金鑰匙服務(wù)體系至少擁有一位國(guó)際認(rèn)證的金鑰匙會(huì)員定位總結(jié)項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道求變之因闡釋環(huán)境之優(yōu)使然全大連幾乎再也找不到一片這樣的曲徑通幽的世外桃源，不能辜負(fù)了這塊環(huán)境絕佳的土地屬性。墓園之礙使然墓園肯定對(duì)項(xiàng)目有影響，但是相對(duì)高端與中端客戶(hù)而言，對(duì)中端客戶(hù)的影響更大，兩害相權(quán)取其輕。環(huán)境之閉使然中端客戶(hù)需要的是整體均衡，環(huán)境優(yōu)異不能完全掩蓋生活的不便利。而高端客戶(hù)卻可相對(duì)忽略環(huán)境幽閉造成的不便利。正所謂：我之蜜糖，彼之砒霜。企業(yè)基因使然“創(chuàng)新，并永遠(yuǎn)走在別人前面”，從錦程物流的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，創(chuàng)新的基因就在每一位錦聯(lián)人的血液中奔流不止，困局中如何突圍，創(chuàng)新是一盞指路明燈。生存壓力使然大的吃掉小的，快的吃掉慢的，創(chuàng)新的吃掉守舊的，成了房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組的鐵律，小企業(yè)在成熟的大時(shí)代中尋求生機(jī)，需要不破不立的創(chuàng)新精神與勇氣，不僅僅是“大”才能強(qiáng)，“小而精”也是王道。如果破局成功，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，錦聯(lián)則成為又一條吃高端產(chǎn)品超額利潤(rùn)的創(chuàng)新魚(yú)。破解之道項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道內(nèi)容破解之道高壓走廊兩橫一縱三條高壓線埋地處理墓園1、請(qǐng)風(fēng)水大師現(xiàn)場(chǎng)勘查，給出有利于銷(xiāo)售的風(fēng)水說(shuō)辭，并對(duì)墓園等不利因素用風(fēng)水手法化解；2、通過(guò)與墓園協(xié)商，幫助其改進(jìn)墓園入口廣場(chǎng)綠化，來(lái)化解視覺(jué)污染；3、可請(qǐng)佛教大德（如：凈空法師）來(lái)現(xiàn)場(chǎng)講經(jīng)祈福，可結(jié)合業(yè)主活動(dòng)；4、通過(guò)高墻大院來(lái)形成心理安全感；5、銷(xiāo)售中應(yīng)躲避清明、鬼節(jié)這樣的掃墓高峰期；6、對(duì)于上墳高峰期的交通出行，物業(yè)可協(xié)調(diào)交警部門(mén)，在限行時(shí)間段，小區(qū)業(yè)主車(chē)輛可允許自青云林海的出入口

出行，只準(zhǔn)出，不準(zhǔn)入。后續(xù)1、請(qǐng)一家擅長(zhǎng)前期定位的策劃公司協(xié)助項(xiàng)目定位工作（甚至包括企業(yè)戰(zhàn)略研究及未來(lái)產(chǎn)品線研究）；2、請(qǐng)風(fēng)水大師再次查看土地，給出風(fēng)水說(shuō)辭與破解之法；3、對(duì)于初步達(dá)成的定位，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司協(xié)助做小范圍客群測(cè)試（不少于30組），驗(yàn)證定位的準(zhǔn)確性。破解之道項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道目前國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的住宅地產(chǎn)前期策劃?rùn)C(jī)構(gòu)類(lèi)別排

名企業(yè)名稱(chēng)核心

人物核心人物特點(diǎn)輔助人物企業(yè)擅長(zhǎng)成功案例適用于良好合作的前提戰(zhàn)略型1王志綱工作室王志綱1、絕頂聰明；

2、中國(guó)戰(zhàn)略第一人；

3、相當(dāng)自負(fù)。

1、城市定位；

2、房地產(chǎn)大片區(qū)定位；

3、房地產(chǎn)板塊