房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -天朗北京房地產(chǎn)市場(chǎng)季度報(bào)告（第三季度）

2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告2目錄CONTENTSSEVEN北京2022年第四季度市場(chǎng)預(yù)判成交走勢(shì)ONE綜述與摘要北京新房商品住宅市場(chǎng)TWOTHREE北京新房商品房市場(chǎng)（房企可售部分）FOUR經(jīng)濟(jì)解讀/供需研判/房企表現(xiàn)/政策導(dǎo)向房企營收/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)/物業(yè)類型/市場(chǎng)排名整體市場(chǎng)/不限價(jià)住宅/指導(dǎo)價(jià)房/限競(jìng)房/共有產(chǎn)權(quán)房宏觀觀察與城市發(fā)展宏觀環(huán)境/政策導(dǎo)向/行業(yè)動(dòng)向/城市發(fā)展北京二手住宅市場(chǎng)SIXFIVE北京新房商辦市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)/辦公市場(chǎng)前言3

受超預(yù)期因素沖擊，二季度前我國經(jīng)濟(jì)明顯下滑。各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)均不景氣，5月底起政府及時(shí)加大宏觀政策實(shí)施力度，出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)政策，經(jīng)過艱辛努力，終于扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)下滑態(tài)勢(shì)，三季度經(jīng)濟(jì)總體恢復(fù)回穩(wěn)。宏觀環(huán)境方面，房住不炒主基調(diào)不變，重磅政策密集出臺(tái)，樓市調(diào)控邊際放松。三季度整體（新房+二手房）住宅需求量止跌反彈，同比降幅收窄。三季度新房整體住宅市場(chǎng)“供減銷增”，去化強(qiáng)度有所增強(qiáng)。價(jià)格方面，三季度新房整體市場(chǎng)成交均價(jià)下降7.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于近四年季度次高位水平。新房商品住宅市場(chǎng)庫存再創(chuàng)新高，存量高位運(yùn)行至近幾年最高點(diǎn)，約10.9萬套，庫存壓力顯著。——綜合宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)走向、行業(yè)供需關(guān)系變化，以及政府調(diào)控的力度，預(yù)計(jì)四季度樓市有望繼續(xù)回暖。。。。前言4Part1綜述與摘要經(jīng)濟(jì)解讀：各行業(yè)指標(biāo)回暖，經(jīng)濟(jì)總體恢復(fù)回穩(wěn)政策導(dǎo)向：利好政策密集出臺(tái)，樓市邊際放松供需研判：市場(chǎng)“供減銷增”，庫存再創(chuàng)新高5一、綜述與摘要供需研判政策導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)解讀2022年第三季度以來，我國國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，各行業(yè)均出現(xiàn)穩(wěn)中回暖態(tài)勢(shì)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯；隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施等持續(xù)發(fā)揮效能，制造業(yè)景氣度繼續(xù)回暖；北京房地產(chǎn)行業(yè)緩慢復(fù)蘇，各開發(fā)數(shù)據(jù)指標(biāo)連續(xù)3個(gè)月降幅收窄。三季度各行業(yè)指標(biāo)回暖，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇跡象明顯數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、北京統(tǒng)計(jì)局。6一、綜述與摘要供需研判政策導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)解讀房住不炒主基調(diào)不變，重磅政策密集出臺(tái)，樓市調(diào)控邊際放松7月全國：加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的信貸支持力度，盤活城市基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)北京：規(guī)資委發(fā)布通過集中供地取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，推行以告知承諾方式辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證北京8部門發(fā)布促消費(fèi)措施，擴(kuò)大高質(zhì)量消費(fèi)供給，推動(dòng)消費(fèi)業(yè)態(tài)、模式創(chuàng)新住建委發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)房示范合同明確開發(fā)建設(shè)單位、購房家庭與代持機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)各方的違約責(zé)任等住建委采用裝配式建筑的商品房開發(fā)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可時(shí)暫不作建設(shè)形象進(jìn)度要求8月全國：國家發(fā)改委等多部門，鼓勵(lì)生育，強(qiáng)化住房、稅收等支持措施，要求加快完善住房保障體系、精準(zhǔn)實(shí)施購房租房?jī)A斜政策央行下調(diào)1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%北京：住建委對(duì)于中心城區(qū)60歲及以上老年家庭購房，首付比例最低可到35％，且允許子女作為共同借款人申請(qǐng)貸款住建委發(fā)布對(duì)商品住房預(yù)售管理（含共有產(chǎn)權(quán)住房）可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可住建委“十四五”時(shí)期建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃，本市建筑業(yè)增加值增長率年均保持在5%，大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造9月全國：央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布換購住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限北京：試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，主要包括以下三方面內(nèi)容：落實(shí)共同申請(qǐng)制度；優(yōu)化資格審核；明確了交易中途停止的處理規(guī)則7供需研判政策導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)解讀一、綜述與摘要受市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)整影響，不限價(jià)房和指導(dǎo)價(jià)房成為房企主要營收物業(yè)數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月8日物業(yè)結(jié)構(gòu)方面，2022年三季度商品住宅銷售額占比87.9%，為房企主要營收物業(yè)；類住宅及商辦占比僅12.1%；本季度商品住宅市場(chǎng)，不限價(jià)、共有產(chǎn)權(quán)房銷售額占比上漲，其中不限價(jià)商品住宅銷售額占比最多為40.8%；而限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)（產(chǎn)權(quán)價(jià)）銷售額占比有所下降。三季度北京商品住宅成交量止跌反彈，總量約5.5萬套，同比降幅收窄，減少16.4%，環(huán)比增加了20.2%；結(jié)構(gòu)上，三季度新房與二手房成交量占比季度走勢(shì)均與二季度持平。整體住宅需求量止跌反彈，新房市場(chǎng)成交份額與二季度持平8一、綜述與摘要供需研判政策導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)解讀數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日9一、綜述與摘要供需研判政策導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)解讀三季度整體住宅市場(chǎng)“供減銷增”，去化強(qiáng)度有所增強(qiáng)供銷規(guī)模：三季度新房住宅整體市場(chǎng)“供減銷增”，供應(yīng)略低于近四年季度供應(yīng)量均值，成交方面受國家政策刺激，環(huán)比增加21.1%，同比減少25.8%。第三季度新房整體市場(chǎng)去化強(qiáng)度較上季度增加1.6個(gè)百分點(diǎn)，打破自去年二季度持續(xù)減弱局勢(shì)；價(jià)格方面，受成交區(qū)位（環(huán)城區(qū)產(chǎn)品大量成交）及成交結(jié)構(gòu)（共有產(chǎn)權(quán)房集中網(wǎng)簽）影響，本季度新房整體市場(chǎng)成交均價(jià)下降7.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于近四年季度次高位。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括70年產(chǎn)權(quán)所有可售住宅，不限價(jià)房、限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房。供應(yīng)均值：17595套/季度10一、綜述與摘要指導(dǎo)價(jià)住宅入市一年，供應(yīng)占比近翻倍數(shù)據(jù)說明：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年7月4日；指導(dǎo)價(jià)房含“產(chǎn)權(quán)價(jià)”房部分。供需研判政策導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)解讀指導(dǎo)價(jià)住宅入市一年整，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)占比由入市時(shí)的33.8%增加到64.1%，逐漸替代指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品的主力位置；受政府調(diào)控影響，限競(jìng)房土地停供，目前僅3宗限競(jìng)房土地尚未入市，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)H1宗地塊未入市，未來限競(jìng)房及共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)占比將逐步收縮；數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)口徑為新房商品住宅，不含共有產(chǎn)權(quán)房。一、綜述與摘要11供需研判政策導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)解讀上市存量：截止三季度末，北京商品住宅上市存量再次走高，約為9.5萬套，處于單季度歷史次高位水平，僅低于2009年一季度，去庫存壓力顯著；去化強(qiáng)度：三季度新房市場(chǎng)去化強(qiáng)度有所增強(qiáng)，環(huán)比增加0.7個(gè)百分點(diǎn)，銷售壓力小幅減弱。除共有產(chǎn)權(quán)房外，新房商品住宅存量自去年二季度起一路走高，去庫存壓力凸顯12宏觀觀察與城市發(fā)展Part2宏觀環(huán)境：各行業(yè)指標(biāo)回暖，經(jīng)濟(jì)總體恢復(fù)回穩(wěn)；政策導(dǎo)向：重磅政策密集出臺(tái)，樓市邊際放松；行業(yè)動(dòng)向：政策暖風(fēng)頻出，市場(chǎng)逐步回溫；城市發(fā)展：城鎮(zhèn)、街區(qū)規(guī)劃功能定位明確；13二、宏觀觀察與城市發(fā)展2022年以來，在國際形勢(shì)嚴(yán)峻和國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)的雙重壓力下，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩一度受到重創(chuàng)。4月份經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一度觸底，5月份經(jīng)過國家穩(wěn)大盤會(huì)議力挽狂瀾，二季度經(jīng)濟(jì)頂住壓力實(shí)現(xiàn)正增長，上半年GDP增速2.5%。在國務(wù)院召開的“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤四季度工作推進(jìn)會(huì)議”中李克強(qiáng)表示：在政府持續(xù)加大宏觀政策以及出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)政策下，經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)已扭轉(zhuǎn)，第三季度經(jīng)濟(jì)總體恢復(fù)回穩(wěn)。經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)已扭轉(zhuǎn)，三季度經(jīng)濟(jì)總體恢復(fù)回穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局。14二、宏觀觀察與城市發(fā)展2022年第三季度以來，我國國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，各行業(yè)均出現(xiàn)穩(wěn)中回暖態(tài)勢(shì)。8月份全國商品房銷售面積環(huán)比上月小幅度增長5%，房地產(chǎn)行業(yè)也在緩慢筑底修復(fù)中。9月份，隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施等持續(xù)發(fā)揮效能，制造業(yè)景氣度繼續(xù)回暖;1-8月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額282560億元，同比增長0.5%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，可見，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯。三季度各行業(yè)指標(biāo)回暖，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇跡象明顯宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局。15二、宏觀觀察與城市發(fā)展從北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)增速-10.5%，施工面積累計(jì)增速-15.2%，竣工面積累計(jì)增速-10.4%，商品房銷售面積累計(jì)增速-8.4%。雖然各指標(biāo)數(shù)據(jù)增速還在負(fù)值徘徊，但是相比1-7月份同比降幅均在收窄，市場(chǎng)處于底部緩慢復(fù)蘇中。北京房地產(chǎn)行業(yè)緩慢復(fù)蘇，各開發(fā)數(shù)據(jù)指標(biāo)連續(xù)3個(gè)月降幅收窄宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)局。16二、宏觀觀察與城市發(fā)展“全國穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議”6方面33項(xiàng)措施一：財(cái)政：留抵退稅、基建投資二：金融：金融機(jī)構(gòu)全力以赴放貸，鼓勵(lì)企業(yè)融資，延遲還貸等三：穩(wěn)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)：保障貨運(yùn)通暢，穩(wěn)物流，保障供應(yīng)鏈四：促消費(fèi)和有效投資五：保能源安全六：做好失業(yè)保障宏觀經(jīng)濟(jì)政策“接力”，穩(wěn)大盤、促增長19項(xiàng)經(jīng)濟(jì)接續(xù)政策一：增加3000億元以上政策性開發(fā)性金融工具額度，依法用好5000多億元專項(xiàng)債結(jié)存限額二：出臺(tái)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策三：對(duì)一批行政事業(yè)性收費(fèi)緩繳一個(gè)季度四：支持中央發(fā)電企業(yè)等發(fā)行2000億元債券，再發(fā)放100億元農(nóng)資補(bǔ)貼五：持續(xù)抓好物流保通保暢。六：各部門要迅即出臺(tái)政策細(xì)則，各地要出臺(tái)配套政策。北京穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長實(shí)施方案：6方面45項(xiàng)措施一：穩(wěn)經(jīng)濟(jì)：留抵退稅二：保供應(yīng)：對(duì)保障民生物資、生產(chǎn)性物資運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)應(yīng)發(fā)盡發(fā)三：促產(chǎn)業(yè)：優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶動(dòng)作用，支持平臺(tái)企業(yè)參與智慧城市建設(shè)四：加大投資：推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)，加大有效投資力度五：促銷費(fèi)：大力促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)六：保民生：保障群體就業(yè)7方面27條促銷費(fèi)措施一：消費(fèi)領(lǐng)域企業(yè)恢復(fù)發(fā)展二：穩(wěn)定增加汽車消費(fèi)三：壯大數(shù)字消費(fèi)四：支擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)五：提升家裝家居消費(fèi)六：加快消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)及保障七：加快消費(fèi)保障措施宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)17二、宏觀觀察與城市發(fā)展7月8月9月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議：7.21：依法合規(guī)做好政策性開發(fā)性金融工具資金投放等工作，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)布會(huì)：7.21：下一步抓好抓細(xì)各項(xiàng)政策落地，全力支持穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。銀保監(jiān)會(huì)召開2022年年中工作座談會(huì)：7.25：支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；全力落實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施。北京市人大常委會(huì)召開會(huì)議：7.27：城市更新條例草案，5大類12項(xiàng)推動(dòng)城市更新，簡(jiǎn)易、危舊樓或可改建共產(chǎn)房。2.大力推進(jìn)老舊小區(qū)更新改造，推動(dòng)通州區(qū)與北三縣一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)建設(shè)。中央政治局會(huì)議：7.28：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)：9.5：介紹穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的接續(xù)政策措施，推動(dòng)相關(guān)實(shí)施細(xì)則早出快出、應(yīng)出盡出。北京市委常委會(huì)召開會(huì)議:9.7：優(yōu)化城市和人口布局；拓展城市功能，促進(jìn)南北均衡發(fā)展，吸引社會(huì)資本參與城市更新，持續(xù)優(yōu)化國土空間開發(fā)保護(hù)格局。李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院專題會(huì)議：9.8：聽取國務(wù)院穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤赴地方督導(dǎo)和服務(wù)工作匯報(bào)，要繼續(xù)出臺(tái)增消費(fèi)擴(kuò)投資等階段性政策舉措，能用盡用、快出快落地。第五次全國金融工作會(huì)議防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的工作進(jìn)展:9.23：房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn),堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤四季度工作推進(jìn)會(huì)議：9.28：繼續(xù)實(shí)施好穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)政策，注重用好近期出臺(tái)的兩項(xiàng)重要政策工具。因城施策運(yùn)用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實(shí)施好保交樓政策。央行2022下半年工作會(huì)議：8.1：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資平穩(wěn)有序，引導(dǎo)個(gè)人住房按揭貸款利率下行，支持剛性和改善性住房需求。北京銀保監(jiān)局2022年年中工作會(huì)議：8.1：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，支持滿足首套和改善性住房融資需求。央行營業(yè)管理部召開2022年下半年工作會(huì)議：8.5：穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議：8.24：在落實(shí)好穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策同時(shí)，再實(shí)施19項(xiàng)接續(xù)政策。允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議：8.31：再推進(jìn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策發(fā)揮效能，細(xì)化實(shí)化接續(xù)政策、9月上旬實(shí)施細(xì)則應(yīng)出盡出，著力擴(kuò)大有效需求。支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)。中央定調(diào)再實(shí)施19項(xiàng)經(jīng)濟(jì)接續(xù)政策，房地產(chǎn)方面表態(tài)在“保交樓、穩(wěn)民生”前提下，允許地方實(shí)行“一城一策宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)18二、宏觀觀察與城市發(fā)展7月全國：加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的信貸支持力度，盤活城市基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)北京：規(guī)資委發(fā)布通過集中供地取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，推行以告知承諾方式辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證北京8部門發(fā)布促消費(fèi)措施，擴(kuò)大高質(zhì)量消費(fèi)供給，推動(dòng)消費(fèi)業(yè)態(tài)、模式創(chuàng)新住建委發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)房示范合同明確開發(fā)建設(shè)單位、購房家庭與代持機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)各方的違約責(zé)任等住建委采用裝配式建筑的商品房開發(fā)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可時(shí)暫不作建設(shè)形象進(jìn)度要求8月全國：國家發(fā)改委等多部門，鼓勵(lì)生育，強(qiáng)化住房、稅收等支持措施，要求加快完善住房保障體系、精準(zhǔn)實(shí)施購房租房?jī)A斜政策央行下調(diào)1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%北京：住建委對(duì)于中心城區(qū)60歲及以上老年家庭購房，首付比例最低可到35％，且允許子女作為共同借款人申請(qǐng)貸款住建委發(fā)布對(duì)商品住房預(yù)售管理（含共有產(chǎn)權(quán)住房）可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可住建委“十四五”時(shí)期建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃，本市建筑業(yè)增加值增長率年均保持在5%，大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造9月全國：央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布換購住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限北京：試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，主要包括以下三方面內(nèi)容：落實(shí)共同申請(qǐng)制度；優(yōu)化資格審核；明確了交易中途停止的處理規(guī)則房住不炒主基調(diào)不變，重磅政策密集出臺(tái)，樓市調(diào)控邊際放松宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)19二、宏觀觀察與城市發(fā)展第一、二、三季度政策基調(diào)放開限購、限售、限貸，加快購房審批首付比例降低、貸款額度增加、下調(diào)LPR、下調(diào)公積金貸款利率購房補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)、降低落戶門檻降低存款準(zhǔn)備金保障性租賃住房不納入貸款集中度……..全國加快放款速度適度放松老年人購房加快住房交易，試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)……..北京第三季度樓市全國范圍內(nèi)頻頻發(fā)布放松政策，帶動(dòng)購房者入市意愿在明顯提升，已拉動(dòng)部分城市樓市回暖。受疫情散發(fā)經(jīng)濟(jì)環(huán)境受創(chuàng)影響，不同城市樓市成交有所分化，部分二線城市回暖明顯，大部分三四線城市樓市依然低迷；三季度北京樓市逐步回暖，恰逢“金九”，成交雖然沒有恢復(fù)到正常水平，但也在緩慢筑底修復(fù)中。樓市利好政策密集出臺(tái)，四季度各地需求端政策力度將繼續(xù)加大后續(xù)市場(chǎng)預(yù)判重磅寬松政策的持續(xù)出臺(tái)，為四季度樓市注入活力，市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步提升；更多城市將釋放剛需和改善住房政策，樓市進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)階段。宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)20二、宏觀觀察與城市發(fā)展類別要點(diǎn)提煉城市規(guī)劃北京城市更新條例二審：嚴(yán)控大規(guī)模拆除、增建北京：5大類12項(xiàng)推動(dòng)城市更新，簡(jiǎn)易、危舊樓或可改建共產(chǎn)房北京城市更新加速立法破解建筑用途轉(zhuǎn)換難點(diǎn)土地北京城市更新條例征求意見:允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換,土地用途兼容或變更500億，北京三批集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)完成，三批次土地金定格，中海成最大贏家“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃：土地競(jìng)買引入“最低品質(zhì)要求”樓市全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款落地沈陽9月房貸利率繼續(xù)下行86城低至4.10%

首套房貸利率下限放寬，涉及23個(gè)城市北京降首付支持老年家庭購房宏觀經(jīng)濟(jì)5月LPR：五年期LPR下調(diào)至4.3%四大行今起下調(diào)存款利率，各個(gè)期限都降了房企15家房企活下去的典型兵法：調(diào)架構(gòu)減員，強(qiáng)管理增效9月多家房企成功融資，專家：發(fā)債主體為國央企和優(yōu)質(zhì)民企，融資環(huán)境恢復(fù)仍需時(shí)間TOP100房企8月銷售額實(shí)現(xiàn)5000億元，6成房企業(yè)績(jī)下滑權(quán)威言論經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升可期李宇嘉：供需兩端同步發(fā)力，年底房?jī)r(jià)指數(shù)有望趨于穩(wěn)定內(nèi)容提要：北京加快城市更新速度土地用途變更，合理利用空間土拍市場(chǎng)回溫，國央企為主力樓市寬松政策持續(xù)釋放，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)提升房企銷售依然承壓，融資環(huán)境改善政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)逐步回溫宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)21宏觀經(jīng)濟(jì)二、宏觀觀察與城市發(fā)展政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)序號(hào)方案名稱功能定位剛性指標(biāo)發(fā)布時(shí)間1昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃及集中建設(shè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2020年-2035年）以陽坊鎮(zhèn)文化資源、山林生態(tài)資源、農(nóng)田與村莊為發(fā)展本底，結(jié)合現(xiàn)有檢驗(yàn)檢測(cè)基礎(chǔ)，打造生態(tài)優(yōu)美的科技服務(wù)小鎮(zhèn)。規(guī)劃常住人口約2.7萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?.5平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?82.3萬平方米以內(nèi)。2022/07/112昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃及集中建設(shè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2021年一2035年）落實(shí)昌平分區(qū)規(guī)劃、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)管控要求，充分利用生態(tài)本底、文化特色和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，共同打造京北綠色休閑名鎮(zhèn)。規(guī)劃常住人口約3.2萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?.48平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?28萬平方米以內(nèi)。

2022/07/133《大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃（2020年-2035年）》（草案）突出生態(tài)文化融合，建設(shè)成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、臨空服務(wù)保障的特色小鎮(zhèn)規(guī)劃常住人口約22.1萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?6.06平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?991.82萬平方米以內(nèi)。2022/07/224《大興區(qū)禮賢鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃（2020年-2035年）》（草案）建設(shè)田園生態(tài)、臨空服務(wù)、城鄉(xiāng)融合的特色小鎮(zhèn)規(guī)劃常住人口約9.9萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模控制在34.52平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?358萬平方米以內(nèi)。2022/07/225《黃村鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃（2019年-2035年）》（草案）大興新城的后花園，建設(shè)成生態(tài)空間治理試點(diǎn)區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展示范區(qū)規(guī)劃常住人口約4.53萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?.26平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?40萬平方米以內(nèi)。2022/07/266平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃及集中建設(shè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2019年-2035年）北京東部地區(qū)促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展的新市鎮(zhèn)，服務(wù)首都的綜合性物流口岸重要功能區(qū)，平谷區(qū)建設(shè)綠色創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系與推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的示范區(qū)規(guī)劃常住人口約5.0萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模控制在12.96平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?25.4萬平方米以內(nèi)。2022/08/297《大興區(qū)青云店鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃（2019年-2035年）》（草案）藍(lán)綠交融的京南生態(tài)明珠、區(qū)域協(xié)同的綜合服務(wù)樞紐、面向未來的科創(chuàng)服務(wù)小鎮(zhèn)、融合發(fā)展的新韻青云小鎮(zhèn)規(guī)劃常住人口約9.1萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?1.6平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?28.8萬平方米以內(nèi)。2022/8/298《平谷區(qū)馬昌營鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃（2019年-2035年）》（草案）深化馬昌營鎮(zhèn)“南聯(lián)北引東呼應(yīng)，建設(shè)平谷西大門”的發(fā)展方向，明確更快、更高、更強(qiáng)的功能定位規(guī)劃常住人口約1.9萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?.74平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?39萬平方米以內(nèi)。2022/09/059《平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃（2019年-2035年）》（草案）產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)淺山生態(tài)田園小鎮(zhèn)，集物流商貿(mào)、創(chuàng)意休閑、科技農(nóng)業(yè)于一體的創(chuàng)新融合示范區(qū)規(guī)劃常住人口約3.9萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?.99平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)模控制在340萬平方米以內(nèi)。2022/09/0510《大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃（2019年—2035年）》（草案）建設(shè)成為南中軸生態(tài)文化節(jié)點(diǎn)、科創(chuàng)商務(wù)服務(wù)高地、城鄉(xiāng)發(fā)展深化改革先行鎮(zhèn)規(guī)劃常住人口約13.73萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?2.27平方公里以內(nèi)，地上建筑規(guī)?？刂圃?249.97萬平方米以內(nèi)。2022/09/15三季度北京規(guī)自委共發(fā)布10個(gè)鎮(zhèn)級(jí)國土空間規(guī)劃草案公示22宏觀經(jīng)濟(jì)二、宏觀觀察與城市發(fā)展政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向序號(hào)方案名稱功能定位剛性指標(biāo)發(fā)布時(shí)間1《北京大興區(qū)物流園DX00-0601～0603、1134街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（草案）到2035年打造與新機(jī)場(chǎng)及周邊區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展國際領(lǐng)先現(xiàn)代智慧物流園區(qū)規(guī)劃常住人口約0.2萬人，就業(yè)崗位1.4萬個(gè)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地約4.7平方公里，總建筑規(guī)模控制在202.8萬平方米2022/07/222《北京昌平新城東區(qū)（南邵組團(tuán)）CP00-1002、1101、1201街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2021年-2035年）》（草案）京北體驗(yàn)消費(fèi)示范區(qū)、山水宜居典范城區(qū)、高水平綜合服務(wù)承載區(qū)、智慧產(chǎn)研創(chuàng)新園區(qū)規(guī)劃常住人口約12.3萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地約11.04平方公里

2022/09/133《北京順義區(qū)南彩組團(tuán)SY00-3101、3201等街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2021年-2035年）》（草案）產(chǎn)城融合創(chuàng)新發(fā)展先行片區(qū)、綠城融合生態(tài)發(fā)展示范組團(tuán)、站城融合一體發(fā)展復(fù)合街區(qū)規(guī)劃常住人口約4.5萬人，就業(yè)崗位3.7萬個(gè)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地約8.2平方公里，總建筑規(guī)?？刂圃?37.62萬平方米2022/09/304《北京順義區(qū)首都機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)后沙峪組團(tuán)SY00-1801等街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2021年-2035年）》（草案）將后沙峪建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的國際化組團(tuán)規(guī)劃常住人口約16.05萬人，就業(yè)崗位9.6萬個(gè)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地約1567公頃，總建筑規(guī)?？刂圃?338.7萬平方米2022/09/305《北京順義區(qū)馬坡組團(tuán)SY00-0901等街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2021年-2035年）》（草案）依托現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、定位優(yōu)勢(shì)及資源優(yōu)勢(shì)，將順義馬坡組團(tuán)打造成創(chuàng)新引領(lǐng)、產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居的魅力街區(qū)規(guī)劃常住人口約15.2萬人，城鄉(xiāng)建設(shè)用地約15.3平方公里，總建筑規(guī)?？刂圃?244萬平方米2022/09/30三季度北京規(guī)自委共發(fā)布5個(gè)街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃草案公示街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)237月8日，北京市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2022-2027年）環(huán)境影響評(píng)價(jià)第二次公示軌道交通建設(shè)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)二、宏觀觀察與城市發(fā)展政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向北京市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃示意圖序號(hào)名稱起終點(diǎn)長度（公里）設(shè)站數(shù)11號(hào)線支線八角游樂園站-青龍湖東站19.9927號(hào)線三期（北延）北京西站-萬壽寺站6.44311號(hào)線二期新首鋼站-洋橋站23.817415號(hào)線二期俸伯站-南彩站3.51517號(hào)線二期（支線）天通苑東站-北七家站8.92619號(hào)線二期北延：牡丹園站-生命谷站17.66北延支線：上清橋南站-清河站6.81南延：海子角站-新宮站12.66南延支線：生物醫(yī)藥基地站-新媒體產(chǎn)業(yè)基地站17.47720號(hào)線一期管莊路西口站-臨河站19.04825號(hào)線三期（麗金線）東管頭南站-靈境胡同站10.989M101線一期商務(wù)園站-張家灣東站19.01410S6線（新城聯(lián)絡(luò)線）一期3號(hào)航站樓-大興新城站（磁各莊站）64.4911亦莊線-5號(hào)線、10號(hào)線聯(lián)絡(luò)線工程肖村站（亦莊線）-成壽寺站（10號(hào)線）/宋家莊站（5號(hào)線）1.10第三期建設(shè)規(guī)劃合計(jì)231.388北京市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)24規(guī)模：規(guī)劃線網(wǎng)總規(guī)模約2683公里，包括區(qū)域快線和城市軌道交通。其中區(qū)域快線由15條（段）線路構(gòu)成，總里程約1058公里；城市軌道交通由38條線路構(gòu)成，總里程約1625公里。區(qū)域快線將超1000公里規(guī)劃方案顯示，北京軌道交通線網(wǎng)由區(qū)域快線和城市軌道交通組成，規(guī)劃線網(wǎng)總規(guī)模約2683公里。其中，區(qū)域快線包含市郊鐵路線路及新建區(qū)域快線，總里程約1058公里；城市軌道交通包含地鐵普線、地鐵快線、中低運(yùn)量線、機(jī)場(chǎng)專線等，總里程約1625公里。從功能看，區(qū)域快線（S線）是提供北京都市區(qū)主要節(jié)點(diǎn)之間快速服務(wù)的軌道交通方式；地鐵快線（R線）是中心城區(qū)與副中心、多點(diǎn)新城與中心城區(qū)之間快速聯(lián)系的主導(dǎo)軌道交通方式，線路以服務(wù)通勤客流為主，提供大站快車式服務(wù)；地鐵普線（M線）則強(qiáng)調(diào)高密度、公交化服務(wù)，滿足市民多樣化出行需求，提高城市公共交通服務(wù)水平。圍繞“都”與“城”的建設(shè)，規(guī)劃提出，分區(qū)域、分層次形成高速鐵路、區(qū)域快線、地鐵快線、地鐵普線“四網(wǎng)融合”，國家級(jí)、區(qū)域級(jí)和城市級(jí)三級(jí)樞紐錨固的規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)。其中，國家級(jí)客運(yùn)樞紐主要包括北京北站、北京西站、北京南站、北京站、豐臺(tái)站、北京朝陽站、城市副中心站和清河站等。堅(jiān)持城市跟著軌道走規(guī)劃目標(biāo)明確，要堅(jiān)持城市跟著軌道走，提升綠色出行比例，未來要實(shí)現(xiàn)全市綠色出行占比在80%以上。軌道交通線網(wǎng)要提升站點(diǎn)覆蓋率，站點(diǎn)800米范圍要覆蓋全市50%的居住人口和56%的就業(yè)崗位，覆蓋中心城區(qū)71%的居住人口和76%的就業(yè)崗位、城市副中心81%的居住人口和73%的就業(yè)崗位。提升軌道出行效率，中心城區(qū)內(nèi)45分鐘可達(dá)，副中心內(nèi)、主副之間及多點(diǎn)至中心城區(qū)30分鐘以內(nèi)可達(dá)；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)及跨界組團(tuán)至主副中心1小時(shí)以內(nèi)可達(dá)。

8月17日，《北京市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（2020年-2035年）》獲批復(fù)北京軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)二、宏觀觀察與城市發(fā)展政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)25定位：《專項(xiàng)規(guī)劃》提出，2035年將北京建設(shè)成為“中國潮”“國際范”與“煙火氣”共融共生的國際消費(fèi)中心示范城市。3個(gè)關(guān)鍵詞明確發(fā)展目標(biāo)《專項(xiàng)規(guī)劃》明確了商業(yè)消費(fèi)空間中長期發(fā)展的總體目標(biāo)，2035年將北京建設(shè)成為“中國潮”“國際范”與“煙火氣”共融共生的國際消費(fèi)中心示范城市。其中，到2025年，構(gòu)建起層次結(jié)構(gòu)清晰、空間布局高效、功能業(yè)態(tài)完善、空間品質(zhì)宜人的商業(yè)消費(fèi)空間體系，初步建成便民優(yōu)質(zhì)的社區(qū)消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)，有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。4個(gè)商圈打造國際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃提出，全市構(gòu)建“四級(jí)兩類多維”的商業(yè)消費(fèi)空間體系，整體形成“國際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)、城市消費(fèi)中心、地區(qū)活力消費(fèi)圈和社區(qū)便民生活圈”四級(jí)商業(yè)消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)，服務(wù)市民公眾多層次消費(fèi)需求。其中，國際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)以面向全球、輻射全國、引領(lǐng)京津冀為目標(biāo)，服務(wù)國際超廣域和國內(nèi)廣域消費(fèi)人群，堅(jiān)持消費(fèi)國際化與在地性并重，著力打造具有全球競(jìng)爭(zhēng)力、影響力和美譽(yù)度的國際消費(fèi)金名片。規(guī)劃打造4片國際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)，以國際交往功能突出、傳統(tǒng)文化魅力鮮明的城市消費(fèi)中心為依托，聯(lián)動(dòng)輻射周邊地區(qū)活力消費(fèi)圈，具體包括王府井、西單、前門區(qū)域，CBD、三里屯區(qū)域，環(huán)球影城、大運(yùn)河區(qū)域，麗澤、首都商務(wù)新區(qū)區(qū)域?！耙粎^(qū)一單”推進(jìn)規(guī)劃實(shí)施《專項(xiàng)規(guī)劃》明確，下一階段重點(diǎn)以“一區(qū)一單、一圈一策、一街一庫、一店一案”的模式推進(jìn)規(guī)劃實(shí)施，引領(lǐng)全市商業(yè)消費(fèi)空間高品質(zhì)發(fā)展，引導(dǎo)釋放消費(fèi)活力，為更高水平推進(jìn)北京國際消費(fèi)中心城市建設(shè)提供有力支撐。同時(shí)，鼓勵(lì)商業(yè)消費(fèi)聚集區(qū)各商業(yè)主體結(jié)合自身發(fā)展訴求提出“一店一案”發(fā)展實(shí)施方案。9月16日，《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃（草案）》公示商業(yè)消費(fèi)空間布局規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)二、宏觀觀察與城市發(fā)展政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)26宏觀經(jīng)濟(jì)二、宏觀觀察與城市發(fā)展政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)類別要點(diǎn)提煉交通發(fā)展動(dòng)態(tài)7月26日，地鐵12號(hào)線全面進(jìn)入鋪軌階段減震道床占比超80%用上高鐵技術(shù)7月30日，地鐵19號(hào)線北太平莊、平安里、太平橋和景風(fēng)門四座車站投入使用隨著“初心號(hào)”盾構(gòu)機(jī)緩緩破土而出，北京地鐵17號(hào)線13標(biāo)項(xiàng)目十里河-潘家園西區(qū)間右線順利貫通。9月14日，北京地鐵16號(hào)線南段進(jìn)入為期三個(gè)月的空載試運(yùn)行階段。地鐵平谷線北京段、河北段已同步啟動(dòng)建設(shè)北京市發(fā)改委批復(fù)懷柔科學(xué)城東區(qū)云西二路（雁密路-云西一街）道路工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告），完善科學(xué)城東區(qū)交通通道，助力“科學(xué)+城”融合發(fā)展。教育發(fā)展動(dòng)態(tài)十二年一貫制學(xué)校北大附中石景山學(xué)校（新址）正在加緊工期建設(shè)衙門口配套中學(xué)引進(jìn)第一七一中學(xué)北京豐臺(tái)調(diào)整辦學(xué)布局，三所學(xué)校納入首師大附屬麗澤中學(xué)教育集團(tuán)9月23日，北京市“十四五”學(xué)前教育發(fā)展提升行動(dòng)計(jì)劃正式發(fā)布北京一零一中學(xué)懷柔校區(qū)擴(kuò)建項(xiàng)目投用，擴(kuò)建項(xiàng)目總用地面積約5.61公頃，建筑規(guī)模約6.1萬平米。醫(yī)療發(fā)展動(dòng)態(tài)投資超5億豐臺(tái)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院二期開工在即北京安定醫(yī)院大興院區(qū)建設(shè)地點(diǎn)位于北京市大興區(qū)大興新城西片區(qū)西北角北京友誼醫(yī)院（順義院區(qū)）已基本完成外立面加裝工作，正在進(jìn)行室內(nèi)設(shè)備安裝和室外小市政工程。該項(xiàng)目總投資26億元，設(shè)置床位1000張，預(yù)計(jì)2023年6月竣工。27宏觀經(jīng)濟(jì)二、宏觀觀察與城市發(fā)展政策導(dǎo)向行業(yè)動(dòng)向類別要點(diǎn)提煉商業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)張家灣車輛段綜合利用供地項(xiàng)目已進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)施工，預(yù)計(jì)將于2025年竣工投入使用！9月30日，商業(yè)面積8.2萬平方米的麗澤天地，已經(jīng)正式開業(yè)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)8月25日上午，國際航空協(xié)會(huì)北京辦事處、強(qiáng)生制藥、中航油等26個(gè)重大項(xiàng)目簽約落戶首都國際機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，涉及資金總額超700億元。未來科學(xué)城新成果！第二代光伏電池項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化落地提速北京未來氫能科技AEM制氫設(shè)備中試基地落地未來科學(xué)城街區(qū)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)28Part3北京新房商品房市場(chǎng)（房企可售部分）Part3房企營收：房企營收金額與新房銷售規(guī)模連續(xù)2個(gè)季度上漲市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：港資外資房企入場(chǎng)，民企市場(chǎng)銷售份額占比下滑物業(yè)類型：不限價(jià)和指導(dǎo)價(jià)（產(chǎn)權(quán)價(jià)）為主要營收物業(yè)市場(chǎng)排名：海淀區(qū)中建壹品學(xué)府公館項(xiàng)目連續(xù)2個(gè)季度占據(jù)成交榜首房企營收金額與新房銷售規(guī)模連續(xù)2個(gè)季度上漲，同比降幅均收窄房企營收金額連續(xù)2個(gè)季度上漲，2022年三季度新房成交金額約1140.22億元，同比降幅收窄；新房銷售規(guī)模同樣持續(xù)增加，2022年三季度新房成交面積約249.5萬㎡，同比降幅也收窄。二、商品房市場(chǎng)房企營收市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型市場(chǎng)排名29數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月8日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括所有房企可售商品房類型。2022年三季度TOP20房企銷售額排行榜中，央企占40%，民企占30%，國企占20%，港資外資占10%；本季度港資外資房企入圍前TOP20，但從占比份額來看較少，民企市場(chǎng)占有率下滑，央企、國企仍占據(jù)主力地位。數(shù)據(jù)說明：銷售數(shù)據(jù)為項(xiàng)目參與企業(yè)數(shù)均分統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月8日。三季度港資外資房企入圍TOP20，民企市場(chǎng)銷售份額占比下滑二、商品房市場(chǎng)房企營收市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2022年三季度TOP20房企銷售額排名：30物業(yè)類型市場(chǎng)排名No.開發(fā)商名稱金額(億元)↓面積(萬㎡)企業(yè)屬性1中海地產(chǎn)147.7231.99央企2中國建筑74.1212.3央企3北京城建71.58.97國企4華潤置地52.596.93央企5保利地產(chǎn)48.48.67央企6首開集團(tuán)42.398.98國企7龍湖地產(chǎn)34.059.18民企8珠江合生系30.865.48民企9綠城集團(tuán)27.885.14民企10廈門建發(fā)集團(tuán)27.724.38國企11中國金茂24.924.33央企12中國中鐵22.995.32央企13中國交建18.566.23央企14金地集團(tuán)18.54.49民企15融創(chuàng)中國17.12.46民企16京能置業(yè)15.644.92國企17中國綠發(fā)15.212.29央企18萬科集團(tuán)15.194.48民企19遠(yuǎn)洋集團(tuán)15.044.29港資外資20中駿集團(tuán)14.545.46港資外資-合計(jì)734.92146.29-31受市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)整影響，不限價(jià)房和指導(dǎo)價(jià)房成為房企主要營收物業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)方面，2022年三季度商品住宅銷售額占比87.9%，為房企主要營收物業(yè)；類住宅及商辦占比僅12.1%；本季度商品住宅市場(chǎng)，不限價(jià)、共有產(chǎn)權(quán)房銷售額占比上漲，其中不限價(jià)商品住宅銷售額占比最多為40.8%；而限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)（產(chǎn)權(quán)價(jià)）銷售額占比有所下降。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月8日二、商品房市場(chǎng)房企營收市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型市場(chǎng)排名32二、商品房市場(chǎng)房企營收市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大興、海淀等區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊成交額排名靠前，銷售項(xiàng)目以指導(dǎo)價(jià)（產(chǎn)權(quán)價(jià)）和不限價(jià)商品住宅項(xiàng)目為主。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月8日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括所有房企可售商品房類型。物業(yè)類型市場(chǎng)排名33二、商品房市場(chǎng)房企營收企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)No.項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交金額(億元)↓成交套數(shù)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)1中建壹品學(xué)府公館（產(chǎn)權(quán)價(jià)）海淀區(qū)學(xué)院路48.862934.841008492北京城建天壇府東城區(qū)東城45.041973.741205113中海京叁號(hào)院大興區(qū)河西43.073306.47666144興海星光里共有產(chǎn)權(quán)房大興區(qū)瀛海28.0810439.68290165建發(fā)珺和府（指導(dǎo)價(jià)）昌平區(qū)回龍觀21.143443.42618416端禮著（指導(dǎo)價(jià)）豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)20.671241.861110377北京瑞府（產(chǎn)權(quán)價(jià)）豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)20.491361.991027348G-PARK龍湖云域海淀區(qū)翠湖17.23565.32323579西紅門橡樹灣（指導(dǎo)價(jià)）大興區(qū)西紅門15.612512.486296410綠城沁園（指導(dǎo)價(jià)朝陽區(qū)豆各莊15.552692.496254411和錦誠園大興區(qū)河西15.41802.466255912中海寰宇天下石景山區(qū)京西商務(wù)園14.43225.52625413中海寰宇時(shí)代限競(jìng)房一期/二期大興區(qū)瀛海14.19536.692121814保利錦上二期（指導(dǎo)價(jià)）朝陽區(qū)垡頭13.512301.966896515京能西山印共有產(chǎn)權(quán)房門頭溝區(qū)門頭溝老城13.044734.42966616中海匯德里（指導(dǎo)價(jià)）海淀區(qū)永豐12.991791.627999617潤澤御府朝陽區(qū)北苑12.36211.468459718中海寰宇天下天賦石景山區(qū)京西商務(wù)園12.241231.966261119幸福里潤園（指導(dǎo)價(jià)）海淀區(qū)永豐11.961221.448320320遠(yuǎn)洋源山春秋石景山區(qū)蘋果園11.56411.5872973數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月8日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括所有房企可售商品房類型。排行榜前3項(xiàng)目成交金額均超過40億海淀區(qū)學(xué)院路板塊產(chǎn)權(quán)價(jià)項(xiàng)目——中建壹品學(xué)府公館連續(xù)2個(gè)季度占據(jù)成交榜首物業(yè)類型市場(chǎng)排名34Part4北京新房商品住宅市場(chǎng)Part4整體市場(chǎng)：市場(chǎng)“供減銷增”，庫存再創(chuàng)新高不限價(jià)房：去化強(qiáng)度有所增強(qiáng)，成交均價(jià)較為平穩(wěn)指導(dǎo)價(jià)房：去化“量漲價(jià)跌”，成交均價(jià)降至歷史最低值限競(jìng)房：庫存繼續(xù)走低，成交均價(jià)降至歷史最低值共有產(chǎn)權(quán)房：進(jìn)入去庫存階段，各區(qū)去化不一35四、商品住宅市場(chǎng)|整體市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)存量結(jié)構(gòu)小結(jié)三季度整體住宅市場(chǎng)“供減銷增”，去化強(qiáng)度有所增強(qiáng)供銷規(guī)模：三季度新房住宅整體市場(chǎng)“供減銷增”，供應(yīng)略低于近四年季度供應(yīng)量均值，成交方面受國家政策刺激，環(huán)比增加21.1%，同比減少25.8%。第三季度新房整體市場(chǎng)去化強(qiáng)度較上季度增加1.6個(gè)百分點(diǎn)，打破自去年二季度持續(xù)減弱局勢(shì)；價(jià)格方面，受成交區(qū)位（環(huán)城區(qū)產(chǎn)品大量成交）及成交結(jié)構(gòu)（共有產(chǎn)權(quán)房集中網(wǎng)簽）影響，本季度新房整體市場(chǎng)成交均價(jià)下降7.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于近四年季度次高位。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括70年產(chǎn)權(quán)所有可售住宅，不限價(jià)房、限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房。供應(yīng)均值：17595套/季度36四、商品住宅市場(chǎng)|整體市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)存量結(jié)構(gòu)小結(jié)三季度市場(chǎng)未來可售規(guī)模庫存壓力較大上市存量：指導(dǎo)價(jià)\產(chǎn)權(quán)價(jià)住宅不斷入市，而消納量卻不高，市場(chǎng)供大于求，今年起上市存量開始持續(xù)走高，三季度上市存量達(dá)近兩年最高值，約10.9萬套，依照近一年月均去化量，至少需要24.8個(gè)月去化完成；潛在供應(yīng)：隨著一攬子經(jīng)濟(jì)措施的持續(xù)落地及”保交樓“的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)施工進(jìn)度加快，截止三季度潛在供應(yīng)約821萬㎡，環(huán)比下跌7.5%——上市存量和潛在供應(yīng)合計(jì)總可售規(guī)模約2304萬㎡，環(huán)比減少21萬㎡。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括70年產(chǎn)權(quán)所有可售住宅，不限價(jià)房、限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)口徑為新房商品住宅，不含共有產(chǎn)權(quán)房。上市存量：截止三季度末，北京商品住宅上市存量再次走高，約為9.5萬套，處于單季度歷史次高位水平，僅低于2009年一季度，去庫存壓力顯著；去化強(qiáng)度：三季度新房市場(chǎng)去化強(qiáng)度有所增強(qiáng)，環(huán)比增加0.7個(gè)百分點(diǎn)，銷售壓力小幅減弱。除共有產(chǎn)權(quán)房外，新房商品住宅存量自去年二季度起一路走高，去庫存壓力凸顯37四、商品住宅市場(chǎng)|整體市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)存量結(jié)構(gòu)小結(jié)38四、商品住宅市場(chǎng)|整體市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)存量結(jié)構(gòu)小結(jié)指導(dǎo)價(jià)住宅入市一年，供應(yīng)占比近翻倍指導(dǎo)價(jià)住宅入市一年整，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)占比由入市時(shí)的33.8%增加到64.1%，逐漸替代指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品的主力位置；受政府調(diào)控影響，限競(jìng)房土地停供，目前僅3宗限競(jìng)房土地尚未入市，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)H1宗地塊未入市，未來限競(jìng)房及共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)占比將逐步收縮；數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括70年產(chǎn)權(quán)所有可售住宅，不限價(jià)房、限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房。39四、商品住宅市場(chǎng)|整體市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)存量結(jié)構(gòu)小結(jié)共有產(chǎn)權(quán)房集中網(wǎng)簽，擠壓其他類產(chǎn)品成交占比受供給端影響，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)也隨之改變，第三季度共有產(chǎn)房的大量集中網(wǎng)簽擠壓其它類型產(chǎn)品成交占比，指導(dǎo)價(jià)及不限價(jià)產(chǎn)品成交占比環(huán)比均有所減少；指導(dǎo)價(jià)住宅連續(xù)兩個(gè)季度成交占比高于不限價(jià)產(chǎn)品，隨著指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品的不斷入市及不限價(jià)產(chǎn)品的逐漸退市，未來指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品將成為成交主力軍；限競(jìng)房受供應(yīng)影響，成交占比波動(dòng)變化。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括70年產(chǎn)權(quán)所有可售住宅，不限價(jià)房、限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房。40四、商品住宅市場(chǎng)|整體市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)存量結(jié)構(gòu)小結(jié)整體住宅市場(chǎng)上市存量再創(chuàng)新高，不限價(jià)房、指導(dǎo)價(jià)房庫存較高受供給端及終端消費(fèi)者的信心不足影響，整體住宅市場(chǎng)上市存量再創(chuàng)新高，第三季度市場(chǎng)存量約10.9萬套；截至2022年三季度末，整體市場(chǎng)存量仍以不限價(jià)住宅為主，約4.6萬套，占比約41.8%；受供銷結(jié)構(gòu)影響，指導(dǎo)價(jià)住宅市場(chǎng)存量份額也在大幅增加，目前上市存量約3.6萬套，占比33.3%，較上季度增加5.3個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括70年產(chǎn)權(quán)所有可售住宅，不限價(jià)房、限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房。41四、商品住宅市場(chǎng)|整體市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)存量結(jié)構(gòu)小結(jié)數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括70年產(chǎn)權(quán)所有可售住宅，不限價(jià)房、限競(jìng)房、指導(dǎo)價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房。目前環(huán)城區(qū)域上市存量較大，大興區(qū)庫存最高目前上市存量108979套，主要集中在環(huán)城區(qū)域，大興位居首位，其次為順義區(qū)；主城區(qū)域目前庫存最大的為朝陽區(qū)，其次為豐臺(tái)區(qū)；主城區(qū)環(huán)城區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)共計(jì)：64272套共計(jì)：28175套共計(jì)：16532套42四、商品住宅市場(chǎng)|整體市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)存量結(jié)構(gòu)小結(jié)三季度市場(chǎng)“供減銷增”，去化強(qiáng)度有所增強(qiáng)；價(jià)格方面雖環(huán)比下降但仍處于近四年季度次高位。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品入市一年，供應(yīng)占比接近翻倍；市場(chǎng)庫存再創(chuàng)新高，三季度上市存量約10.9萬套，依照近一年月均去化量，至少需要24.8個(gè)月去化完成；結(jié)構(gòu)上不限價(jià)房為主（約4.6萬套），指導(dǎo)價(jià)房（約3.6萬套）；環(huán)城區(qū)域上市存量較大，大興區(qū)庫存最高。43數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)包括70年產(chǎn)權(quán)不限價(jià)商品住宅。2022年三季度供減銷增，成交均價(jià)較為平穩(wěn)不限價(jià)住宅去化強(qiáng)度由2021年四季度的14.4%下降到2022年二季度的8.1%，第三季度市場(chǎng)去化強(qiáng)度較上季度有所增強(qiáng)，但總體來看，今年去化強(qiáng)度處于低位水平。供銷規(guī)模：2022年三季度供應(yīng)3256套，環(huán)比減幅8.0%，成交4572套，環(huán)比增幅11.7%，供銷兩端雙雙低于去年同期水平；價(jià)格方面：2022年三季度不限價(jià)商品住宅成交均價(jià)與上季度基本持平，同比增幅5.5%；四、商品住宅市場(chǎng)|不限價(jià)商品住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)442022年三季度，不限價(jià)商品住宅在東南區(qū)域、東部及東北成交熱度較高，主要集中在大興、順義、通州三區(qū)；成交量排名首位的是大興區(qū)，成交1010套，占季度成交的22.1%。44四、商品住宅市場(chǎng)|不限價(jià)商品住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)為70年產(chǎn)權(quán)不限價(jià)商品住宅。順義區(qū)932套4.49萬/㎡大興區(qū)1010套5.76萬/㎡通州區(qū)498套5.27萬/㎡2022年三季度不限價(jià)商品住宅成交熱力圖：2022年三季度不限價(jià)商品住宅成交行政區(qū)分布圖：45產(chǎn)品面積段：2019年至今，不限價(jià)商品住宅成交主力面積段集中在90-150㎡，2022年三季度該面積段成交占比有所減少；產(chǎn)品戶型：不限價(jià)商品住宅成交仍以三居剛改戶型為主，

但成交占比在縮小，而四居產(chǎn)品的成交占比在逐年增加，可見客戶的需求正在從剛改型產(chǎn)品向改善型產(chǎn)品過度。不限價(jià)商品住宅市場(chǎng)成交以三居剛改產(chǎn)品為主，但客戶需求在向改善型產(chǎn)品過渡四、商品住宅市場(chǎng)|不限價(jià)商品住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)面積段2019年3季度成交占比2020年3季度成交占比2021年3季度成交占比2022年3季度成交占比60㎡以下411.0%1442.6%1231.3%631.4%60~90㎡100923.5%164230.2%204022.3%73116.0%90~120㎡85619.9%110220.2%267629.3%102422.4%120~150㎡110625.7%112620.7%208922.9%111824.5%150~180㎡44010.2%4247.8%7968.7%64014.0%180~220㎡3417.9%4017.4%4514.9%2826.2%220㎡以上50311.7%60611.1%96610.6%71415.6%合計(jì)4296100.0%5445100.0%9141100.0%4572100.0%45.6%40.9%52.2%46.9%戶型2019年3季度成交占比2020年3季度成交占比2021年3季度成交占比2022年3季度成交占比一室641.5%2374.4%3293.6%1623.5%兩室76117.7%108419.9%160217.5%65114.2%三室215850.2%250646.0%416345.5%174538.2%四室63414.8%84115.4%175019.1%123927.1%五室190.4%150.3%510.6%420.9%復(fù)式611.4%721.3%2983.3%1763.8%獨(dú)棟別墅280.7%510.9%370.4%791.7%雙拼別墅170.4%470.9%1031.1%340.7%疊拼別墅3297.7%2825.2%5686.2%2625.7%聯(lián)排別墅2255.2%3105.7%2402.6%1824.0%合計(jì)4296100.0%5445100.0%9141100.0%4572100.0%46不限價(jià)商品住宅高端改善型產(chǎn)品成交逐漸走強(qiáng)，而低總價(jià)剛需、剛改產(chǎn)品依然是市場(chǎng)主力2022年三季度不限價(jià)商品住宅成交總價(jià)段分化十分明顯，總價(jià)段在1500萬元/套以下成交合計(jì)占比83.0%，和去年同期相比減少5.3個(gè)百分點(diǎn)；盡管今年各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均不景氣，但2022年三季度高端產(chǎn)品成交占比逐漸增加，特別是總價(jià)1500-3000萬/套之間產(chǎn)品，全面超越前三年數(shù)據(jù)，可以看出，客戶購買能力還是增強(qiáng)的。四、商品住宅市場(chǎng)|不限價(jià)商品住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)總價(jià)段2019年3季度成交占比2020年3季度成交占比2021年3季度成交占比2022年3季度成交占比400萬以下98322.9%115721.2%310934.0%103122.6%400~600萬76717.9%158029.0%179619.6%87419.1%600~800萬90321.0%88116.2%101911.1%72715.9%800~1000萬49611.5%65412.0%93610.2%4499.8%1000~1500萬61414.3%5129.4%122313.4%71115.6%1500~2000萬2225.2%3346.1%4755.2%3948.6%2000~2500萬1222.8%1362.5%2162.4%1543.4%2500~3000萬431.0%490.9%1391.5%1062.3%3000~4000萬872.0%500.9%951.0%781.7%4000~5000萬310.7%360.7%210.2%200.4%5000萬以上280.7%561.0%1121.2%280.6%合計(jì)4296100.0%5445100.0%9141100.0%4572100.0%87.6%87.8%88.3%83.0%2022年三季度不限價(jià)商品住宅成交總價(jià)段分布圖：47成交套數(shù)排名成交均價(jià)排名成交面積排名成交金額排名No.項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交面積(萬㎡)↓成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)1中海京叁號(hào)院大興區(qū)河西6.473306661443.072北京城建天壇府（天壇府九闕）東城區(qū)東城3.7419712051145.043和錦誠園大興區(qū)河西2.461806255915.44和光瑞府順義區(qū)后沙峪1.781375963210.65金融街武夷融御通州區(qū)城市副中心1.691476256510.66遠(yuǎn)洋源山春秋石景山區(qū)蘋果園1.58417297311.567中海寰宇天下天賦石景山區(qū)京西商務(wù)園1.551187027910.868合生me悅大興區(qū)瀛海1.41168624478.89格拉斯小鎮(zhèn)通州區(qū)宋莊1.3936562327.7910國譽(yù)萬和城豐臺(tái)區(qū)小屯1.37918071611.06No.項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交均價(jià)(元/㎡)↓成交套數(shù)成交面積(萬㎡)成交金額(億元)1萬柳書院海淀區(qū)世紀(jì)金源19355130.081.492西單上國闕西城區(qū)西城16499620.030.543中駿天宸西城區(qū)西城13366110.030.384魯能釣魚臺(tái)美高梅公館豐臺(tái)區(qū)宋家莊13272940.162.135紫金印象西城區(qū)西城12730490.111.436北京城建天壇府（天壇府九闕）東城區(qū)東城1205111973.7445.047懋源璟岳豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)11782760.222.638狀元村北京書院朝陽區(qū)亞奧116992250.222.549泰禾西府大院豐臺(tái)區(qū)豐科路115230120.242.8210東直門8號(hào)朝陽區(qū)東直門115220190.485.58No.項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交金額(億元)↓成交套數(shù)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)1北京城建天壇府（天壇府九闕）東城區(qū)東城45.041973.741205112中海京叁號(hào)院大興區(qū)河西43.073306.47666143和錦誠園大興區(qū)河西15.41802.46625594遠(yuǎn)洋源山春秋石景山區(qū)蘋果園11.56411.58729735國譽(yù)萬和城豐臺(tái)區(qū)小屯11.06911.37807166中海寰宇天下天賦石景山區(qū)京西商務(wù)園10.861181.55702797和光瑞府順義區(qū)后沙峪10.61371.78596328金融街武夷融御通州區(qū)城市副中心10.61471.69625659東叁金茂府豐臺(tái)區(qū)宋家莊9.26540.8710626410中海甲叁號(hào)院豐臺(tái)區(qū)豐科路8.82500.79111850No.項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交套數(shù)↓成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)1中海京叁號(hào)院大興區(qū)河西3306.476661443.072北京城建天壇府（天壇府九闕）東城區(qū)東城1973.7412051145.043和錦誠園大興區(qū)河西1802.466255915.44合生me悅大興區(qū)瀛海1681.41624478.85路勁御和府順義區(qū)仁和1511.28380684.896金融街武夷融御通州區(qū)城市副中心1471.696256510.67和光瑞府順義區(qū)后沙峪1371.785963210.68中海寰宇天下天賦石景山區(qū)京西商務(wù)園1181.557027910.869和錦華宸順義區(qū)馬坡1031.32392245.1910亦莊橡樹灣大興區(qū)通州亦莊新城1001.02425464.34四、商品住宅市場(chǎng)|不限價(jià)商品住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)48四、商品住宅市場(chǎng)|不限價(jià)商品住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)不限價(jià)商品住宅上市存量持續(xù)下滑，市場(chǎng)以去庫存為主，三居、四居成交靠前2022年三季度上市存量45505套，環(huán)比減幅2.8%，同比減幅16.4%，較前一年同期水平有所回落，但略高于19年20年同期水平；不限價(jià)商品住宅上市存量，自2021年3季度至今呈現(xiàn)持續(xù)下滑走勢(shì)，市場(chǎng)以去庫存為主；按近一年各戶型月均去化速度來看，市場(chǎng)去化情況較好的產(chǎn)品為三居和四居，上市存量預(yù)計(jì)去化周期分別為13個(gè)月、14個(gè)月。小結(jié)數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2022年10月6日，統(tǒng)計(jì)物業(yè)為70年產(chǎn)權(quán)不限價(jià)商品住宅。戶型2021年10月~2022年9月成交套數(shù)成交占比月均去化速度（套/月）2022年三季度上市存量（套）預(yù)計(jì)去化周期(月)一室10673.5%89386343兩室466115.2%388919224三室1346244.0%11221405913四室668421.8%557795814五室2390.8%2041921復(fù)式12564.1%105254424獨(dú)棟別墅2280.7%19100353雙拼別墅2070.7%1733219疊拼別墅16785.5%140333924聯(lián)排別墅11263.7%94279630合計(jì)30608100.0%2551455051849四、商品住宅市場(chǎng)|不限價(jià)商品住宅自2021年住宅土地分批集中供應(yīng)開始，后續(xù)上市全部為銷售指導(dǎo)價(jià)（產(chǎn)權(quán)價(jià)）項(xiàng)目，未來不限價(jià)商品住宅供應(yīng)將逐漸減少或消失；截止目前僅有4宗土地已成交未入市（2012年-2022年供應(yīng)），住宅規(guī)劃建筑面積約15.42萬㎡，全部分布在五環(huán)以外區(qū)域，包括開發(fā)區(qū)路東區(qū)、順義新城第30街區(qū)、懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)等，近一年普通住宅成交單套面積平均約109㎡，預(yù)計(jì)未來可向市場(chǎng)提供約1415套房源；不限價(jià)商品住宅供應(yīng)受土地供給端影響，目前住宅項(xiàng)目全部執(zhí)行銷售指導(dǎo)價(jià)（產(chǎn)權(quán)價(jià)）政策，未來不限價(jià)（產(chǎn)權(quán)價(jià)）住宅或成為第2個(gè)限競(jìng)房，純限競(jìng)房逐漸退出市場(chǎng)舞臺(tái)。截止2022年三季度末，已成交未上市不限價(jià)商品住宅土地僅剩4宗，住宅規(guī)劃建筑面積約15.42萬㎡，預(yù)計(jì)未來可向市場(chǎng)提供約1415套房源。已成交未入市不限價(jià)商品住宅土地位置圖供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)50供需規(guī)模：2022年三季度，不限價(jià)商品住宅供減銷增，成交均價(jià)較為平穩(wěn)；2.成交特征：三季度，不限價(jià)商品住宅在東南區(qū)域、東部及東北成交熱度較高，主要集中在大興、順義、通州3區(qū)；成交戶型：不限價(jià)商品住宅市場(chǎng)成交以三居剛改產(chǎn)品為主，但客戶需求在向改善型產(chǎn)品過渡；成交總價(jià)：高端改善型產(chǎn)品成交逐漸走強(qiáng)，而低總價(jià)剛需、剛改產(chǎn)品依然是市場(chǎng)主力。3.上市存量：三季度上市存量45505套，按近一年各戶型月均去化速度來看，預(yù)計(jì)去化周期為18個(gè)月。4.潛在供應(yīng)：截止三季度末，已成交未上市不限價(jià)商品住宅規(guī)劃建筑面積約15.42萬㎡，預(yù)計(jì)未來可向市場(chǎng)提供約1415套房源。四、商品住宅市場(chǎng)|不限價(jià)商品住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)51四、商品住宅市場(chǎng)|指導(dǎo)價(jià)（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)三季度指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）成交均價(jià)環(huán)比下降6.2%截止三季度末，指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）總供應(yīng)11217套，環(huán)比減少15%，同比增加70.3%，總成交4747套，環(huán)比增加8.7%；三季度指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）“供減銷增”，價(jià)格方面，受環(huán)城區(qū)域項(xiàng)目大量成交影響，三季度指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）成交均價(jià)有所下降，環(huán)比下降6.2%；受供銷結(jié)構(gòu)影響，指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）自入市以來去化強(qiáng)度一路走高，今年第三季度去化強(qiáng)度較上季度下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持相對(duì)較高的水平。三季度，指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）西北部、北部、東部以及南部區(qū)域成交熱度較高；其中朝陽區(qū)成交量最高，成交1011套，占比21.3%。52四、商品住宅市場(chǎng)|指導(dǎo)價(jià)（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)2022年三季度指導(dǎo)價(jià)商品住宅成交熱力圖昌平864套5.8萬/㎡海淀605套9.3萬/㎡朝陽1011套7萬/㎡大興662套5.8萬/㎡53指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）以90-130㎡三、四居為成交主力供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)四、商品住宅市場(chǎng)|指導(dǎo)價(jià)（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）住宅面積段2022年1季度成交占比2022年2季度成交占比2022年3季度成交占比70㎡以下1449.6%2355.4%2785.9%70~90㎡20613.7%122828.0%117324.7%90~110㎡32721.7%127829.2%141529.8%110~130㎡31320.8%75717.3%88118.6%130~150㎡936.2%3026.9%3898.2%150~170㎡755.0%2585.9%3878.2%170~190㎡17111.4%1884.3%1723.6%190~210㎡20.1%40.1%60.1%210㎡以上17311.5%1323.1%461.0%合計(jì)1504100.0%4382100.0%4747100.0%指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）自入市以來成交量最高的為90-130㎡面積段的剛需改善型產(chǎn)品；受“90/70”政策限制影響，剛需產(chǎn)品成交占比有所減少，三季度70-90㎡成交占比24.7%，較上季度下滑3.3個(gè)百分點(diǎn)；戶型方面，受供給端影響，指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）商品住宅成交以三、四居去化為主。42.6%戶型2022年1季度成交占比2022年2季度成交占比2022年2季度成交占比一室724.8%1272.9%1162.4%兩室25817.2%124728.5%105522.2%三室54836.4%184342.1%231448.7%四室52434.8%106124.2%121725.6%五室946.3%791.8%360.8%復(fù)式00.0%160.4%20.0%疊拼別墅00.0%90.2%00.0%聯(lián)排別墅00.0%00.0%00.0%合計(jì)1504100.0%4382100.0%4747100.0%46.4%74.4%71.3%66.3%48.4%54指導(dǎo)價(jià)房（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）成交以500-900萬元的剛需改善型產(chǎn)品為主，成交占比46.5%2022年三季度，指導(dǎo)價(jià)房成交總價(jià)段在1500萬以上的高端產(chǎn)品占比9.4%，較上季度減少1.1%；剛改產(chǎn)品（成交總價(jià)段在500~900萬之間）成交占比較上季度小幅減少1.7%，較今年第一季度增加3.7%；總價(jià)在300萬元以下的成交占比有所增加，較今年2季度微幅增加0.7%，較今年第一季度減少3.4%。四、商品住宅市場(chǎng)|指導(dǎo)價(jià)（含產(chǎn)權(quán)價(jià)）住宅供需關(guān)系成交特征成交排名上市存量潛在供應(yīng)小結(jié)總價(jià)段2022年1季度成交占比2022年2季度成交占比2022年3季度成交占比300萬以下1006.7%1122.6%1583.3%300~500萬28619.2%94721.7%129127.2%500~700萬36424.4%107724.7%148631.3%700~900萬27518.4%102923.6%72315.2%900~1100萬563.8%4159.5%3146.6%1100~1300萬644.3%2646.0%1563.3%1300~1500萬171.1%671.5%1713.6%1500萬以上33122.2%45810.5%4489.4%合計(jì)1493100.0%4369100.0%4747100.0%42.8%48.3%46.5%55成交套數(shù)排名成交均價(jià)排名成交面積排名成交金額排名No.項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交面積(萬㎡)↓成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)1中建壹品學(xué)府公館（產(chǎn)權(quán)價(jià)）海淀區(qū)學(xué)院路4.8429310084948.862建發(fā)珺和府（指導(dǎo)價(jià)）昌平區(qū)回龍觀3.423446184121.143綠城沁園（指導(dǎo)價(jià)）朝陽區(qū)豆各莊2.492696254415.554西紅門橡樹灣（指導(dǎo)價(jià)）大興區(qū)西