赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告培訓(xùn)資料

赤峰市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(bàogào)2018年5月版第一頁(yè)，共39頁(yè)。目錄(mùlù)Contents宏觀(hóngguān)市場(chǎng)城市(chéngshì)概況市場(chǎng)表現(xiàn)客戶分析本體分析定位建議市場(chǎng)研判第二頁(yè)，共39頁(yè)。宏觀(hóngguān)市場(chǎng)研判第一(dìyī)部分第三頁(yè)，共39頁(yè)。宏觀市場(chǎng)研判2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵(guānjiàn)數(shù)據(jù)解讀011、全國(guó)土地購(gòu)置(gòuzhì)面積增幅處于近5年高位2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地(tǔdì)購(gòu)置面積25508萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)15.8%；預(yù)計(jì)2018年仍將以不小于3%的幅度呈繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地(tǔdì)購(gòu)置均價(jià)5349元/平方米，同比增長(zhǎng)29.0%；預(yù)計(jì)2018年仍將以不小10%的幅度呈繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第四頁(yè)，共39頁(yè)。宏觀市場(chǎng)研判2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shìchǎng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)解讀022、房地產(chǎn)投資與新開(kāi)工增幅同步(tóngbù)增加2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109799億元，比上年名義增長(zhǎng)7.0%；預(yù)計(jì)2018年仍將以不小于4%的幅度(fúdù)呈繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2017年，開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積178654萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.0%；預(yù)計(jì)2018年因2017年庫(kù)存儲(chǔ)備增加，新開(kāi)工面積有所放緩。第五頁(yè)，共39頁(yè)。宏觀市場(chǎng)研判2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵(guānjiàn)數(shù)據(jù)解讀033、商品房銷量增加，價(jià)格(jiàgé)增幅穩(wěn)中有漲2017年，商品房銷售面積169408萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)(zēngzhǎng)7.7%；預(yù)計(jì)2018年受政策調(diào)控、存量增加等因素，銷售有所放緩。2017年，全國(guó)商品房成交均價(jià)7892元/平方米，同比增長(zhǎng)(zēngzhǎng)5.6%；預(yù)計(jì)2018年仍將以不少于3%的速度繼續(xù)呈增長(zhǎng)(zēngzhǎng)態(tài)勢(shì)。第六頁(yè)，共39頁(yè)。宏觀市場(chǎng)研判2017年全國(guó)(quánɡuó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)：一二線城市一房難求，三四線城市瘋狂掃盤04一二線城市隨著政策管控的加強(qiáng)和持續(xù)，限購(gòu)、限貸、限價(jià)手段頻出，市場(chǎng)相對(duì)降溫；三四線城市基于清庫(kù)存、舊城改造等優(yōu)勢(shì)，配合寬松的購(gòu)房和貸款條件，房?jī)r(jià)迅速攀升，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前全國(guó)已超過(guò)60余座三四線城市房?jī)r(jià)破萬(wàn)。各大品牌房企也著力布局，造成目前三四線城市房地產(chǎn)熱銷的局面。市場(chǎng)預(yù)判：一二線城市：中央調(diào)控政策仍將保持保持目前較高的調(diào)控壓力，對(duì)于(duìyú)限購(gòu)、限貸、限價(jià)的底線不會(huì)放松；但基于其先天獨(dú)厚的城市優(yōu)勢(shì)，一二線城市的房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)依然能夠保持上升態(tài)勢(shì)，但步伐可能會(huì)有所放緩；三四線城市：2018年已將近度過(guò)一半，對(duì)于(duìyú)三四線城市房地產(chǎn)的管控政策并未大幅度加強(qiáng)，可見(jiàn)基于舊城改造戰(zhàn)略和城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然需求，三四線城市依然存在較大的發(fā)展空間，但隨著過(guò)快的房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)造成諸多的潛在問(wèn)題，勢(shì)必政府將會(huì)加強(qiáng)對(duì)其的政策管控，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)依據(jù)城市規(guī)模和特征，先從一些三四線中的過(guò)熱城市（如省會(huì)級(jí)、房?jī)r(jià)過(guò)熱的三四線城市）逐漸采取必要的政策管控?？傮w而言，依據(jù)目前宏觀市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析出的結(jié)論，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將占據(jù)經(jīng)濟(jì)主體地位。第七頁(yè)，共39頁(yè)。城市情況(qíngkuàng)概述第二(dìèr)部分第八頁(yè)，共39頁(yè)。城市概述赤峰市位于(wèiyú)內(nèi)蒙古自治區(qū)東部，蒙冀遼三省交匯處，是京津冀經(jīng)濟(jì)圈、東北經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)輻射城市。戰(zhàn)略：赤峰市為內(nèi)蒙古自治區(qū)第一人口大市，是連接?xùn)|北經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。隨著城市高鐵、輕軌和其他大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。人口：全市總面積9萬(wàn)平方公里，轄3區(qū)7旗2縣，有蒙、漢、回、滿等30多個(gè)民族?？?cè)丝?31.1萬(wàn)，是內(nèi)蒙古第一人口大市，約占內(nèi)蒙古人口的五分之一，其中蒙古族人口94.3萬(wàn)。交通：赤峰區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。地處東北、華北地區(qū)結(jié)合部，距北京、沈陽(yáng)等中心城市400公里左右，距錦州、秦皇島等港口不足300公里，是內(nèi)蒙古距出?？诎蹲罱牡貐^(qū)。05赤峰第九頁(yè)，共39頁(yè)。發(fā)展格局依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建“一軸兩帶、主副三心”發(fā)展格局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群、資源集約，實(shí)現(xiàn)帶狀拉動(dòng)、區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展。一軸：“一軸”指沿赤大高速、赤大白鐵路、葉赤線以及赤凌快速客運(yùn)鐵路專線等交通干線形成的市域城鎮(zhèn)發(fā)展主軸；以中心城區(qū)為紐帶，是承擔(dān)全市政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)等功能于一體的的城市戰(zhàn)略集成。南部城鎮(zhèn)帶：以敖漢旗、喀喇沁旗為核心區(qū)，依托豐富(fēngfù)的農(nóng)畜、旅游資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮綜合交通樞紐的作用，以發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、綠色食品加工、煤化工、裝備制造產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游業(yè)為主，形成現(xiàn)代化大工業(yè)和物流業(yè)的重要集聚區(qū)域和國(guó)家級(jí)旅游區(qū)。北部城鎮(zhèn)帶：以克什克騰旗、巴林右旗、巴林左旗、阿魯科爾沁旗、翁牛特旗為核心區(qū)，依托自身地區(qū)豐富(fēngfù)的有色金屬資源和旅游資源的優(yōu)勢(shì)，以發(fā)展有色金屬礦業(yè)開(kāi)發(fā)及加工、化工產(chǎn)業(yè)、農(nóng)牧業(yè)和旅游業(yè)為主，建成全國(guó)重要的有色金屬產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家級(jí)旅游區(qū)。“主副三心”包括一個(gè)市域中心—赤峰市中心城市（中心城區(qū)、元寶山城區(qū)和平莊城區(qū)），兩個(gè)市域副中心—北部大板鎮(zhèn)和南部天義鎮(zhèn)，形成市域一主兩副協(xié)同驅(qū)動(dòng)的城鎮(zhèn)空間格局。06第十頁(yè)，共39頁(yè)。城市交通大力完善建設(shè)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等城市公共(gōnggòng)交通運(yùn)輸樞紐工程，對(duì)部分旗縣公路站場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)進(jìn)行改擴(kuò)建，加快各城區(qū)的鐵路、公路運(yùn)輸和城市公共(gōnggòng)交通運(yùn)輸?shù)臒o(wú)縫對(duì)接。07、全市交通布局：國(guó)道：G111、G306、G303、G305國(guó)道橫豎貫穿，有效連接12旗縣區(qū)；高速：赤大高速直達(dá)北五旗縣；赤朝高速可通朝陽(yáng)、錦州都周邊(zhōubiān)盟市；赤承高速連接承德北京方向；大廣高速與東北三省相連；使赤峰成為蒙東地區(qū)重要的交通物流集散地。便捷的高速路網(wǎng)以覆蓋全市主要城鎮(zhèn)范圍，溝通便捷。鐵路：赤峰至北京、呼和浩特、哈爾濱、大連、沈陽(yáng)等方向均有鐵路直達(dá)。在建赤峰高鐵項(xiàng)目預(yù)計(jì)19年通車，屆時(shí)可直達(dá)北京、沈陽(yáng)，預(yù)計(jì)車程均在2小時(shí)以內(nèi)。赤峰至大板方向也在進(jìn)行鐵路改造，計(jì)劃開(kāi)通客運(yùn)運(yùn)輸。航空：中心城區(qū)玉龍機(jī)場(chǎng)年旅客吞吐量已超百萬(wàn)，已開(kāi)通至北京、天津、呼和浩特、上海、西安、大連、太原、沈陽(yáng)等多個(gè)城市直達(dá)航班。同時(shí)目前在建有阿魯科爾沁旗通用機(jī)場(chǎng)、巴林右旗大板通用機(jī)場(chǎng)、寧城縣通用機(jī)場(chǎng)、翁牛特旗通用機(jī)場(chǎng)、喀喇沁旗美林通用機(jī)場(chǎng)、敖漢羊場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，均已選址籌建。第十一頁(yè)，共39頁(yè)。城市交通近年來(lái)城市中心城區(qū)大力完善建設(shè)城市路網(wǎng)，已經(jīng)形成“一環(huán)、九縱、九橫”的主干路網(wǎng)及配套(pèitào)支路，并大力發(fā)展城市輕軌、舊路改善擴(kuò)建等城市公共交通運(yùn)輸樞紐工程。08城市輕軌：貫穿整個(gè)赤峰城區(qū)，建設(shè)規(guī)模為35.794km，建設(shè)線路1號(hào)線和2號(hào)線一期(yīqī)。工程投資總額為129.84億元。1號(hào)線計(jì)劃于2017年開(kāi)工建設(shè)，2020年底建成，;2號(hào)線1期計(jì)劃于2019年初開(kāi)工建設(shè)，2022年底建成。一環(huán)：環(huán)城高速路，東西南北均設(shè)出入口。九縱：新城區(qū)-主干道新惠路、寶山路（次干道天義路、錦山路、林西路）。松山區(qū)-主干道平雙路、松州路、廣場(chǎng)路、銀河路、迎金路。紅山區(qū)-主干道赤錫路、清河(qīnɡhé)路、昭烏達(dá)路、園林路。九橫：新城區(qū)、松山區(qū)-主干街巴林/友誼大街、玉龍大街、臨潢大街、西站大街；紅山區(qū)：鋼鐵街、哈達(dá)街、三道街、長(zhǎng)青街、鐵南大街。第十二頁(yè)，共39頁(yè)。赤峰市城市空間(kōngjiān)發(fā)展方向：中心城區(qū)以向北發(fā)展為主，向東、向南發(fā)展為輔，其中，向北重點(diǎn)發(fā)展松山北片區(qū)、北洼子片區(qū)和橋北片區(qū)；向東拓展紅山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；向南重點(diǎn)發(fā)展小新地片區(qū)、玉龍機(jī)場(chǎng)以北地區(qū)和農(nóng)畜產(chǎn)品園區(qū)。城區(qū)規(guī)劃隨著赤峰城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)由上一階段的”西移北擴(kuò)“轉(zhuǎn)為“中心城區(qū)以向北發(fā)展為主向東、向南發(fā)展為輔”的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步完善城市布局。09赤峰市城市建設(shè)思路：規(guī)劃區(qū)形成“一核、一帶、兩城、多點(diǎn)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。“一核”指中心城區(qū)，承擔(dān)區(qū)域中心服務(wù)職能(zhínéng);“一帶”指東部產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展帶“兩城”指平莊城區(qū)和錦山城區(qū)，平莊城區(qū)是規(guī)劃區(qū)東南部地區(qū)具有綜合功能的城區(qū)；錦山城區(qū)為規(guī)劃區(qū)西南部以商貿(mào)、旅游、農(nóng)牧產(chǎn)品加工為特色的城區(qū);“多點(diǎn)”指中心城區(qū)周邊的多個(gè)特色城鎮(zhèn)組團(tuán)，包括元寶山城區(qū)、當(dāng)鋪地、安慶鎮(zhèn)、初頭朗鎮(zhèn)、牛家營(yíng)子鎮(zhèn)、夏家店、風(fēng)水溝、五家鎮(zhèn)等。第十三頁(yè)，共39頁(yè)。發(fā)展基礎(chǔ)赤峰市一座文化底蘊(yùn)深厚、自然資源豐富、土地(tǔdì)富庶肥沃、自然景色優(yōu)美的魅力城市。10赤峰名片中華第一龍—玉龍的故鄉(xiāng)(gùxiāng)紅山文化發(fā)源地（距今6000年）遼代文明發(fā)源地—契丹的故鄉(xiāng)(gùxiāng)世界級(jí)旅游勝地—克什克騰世界地質(zhì)公園中國(guó)有色金屬之鄉(xiāng)中國(guó)巴林石之都中國(guó)優(yōu)秀旅游城市......近年來(lái)城市特色發(fā)展(fāzhǎn)成果顯著，已經(jīng)打造了多個(gè)全國(guó)知名的城市品牌，為城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展(fāzhǎn)注入了持久的動(dòng)力。第十四頁(yè)，共39頁(yè)。發(fā)展機(jī)遇11大力(dàlì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的機(jī)遇持續(xù)(chíxù)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的機(jī)遇京津冀一體化建設(shè)(jiànshè)帶來(lái)的機(jī)遇堅(jiān)持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與新興產(chǎn)業(yè)培育同步推進(jìn)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)更加突出的赤峰作為未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主基調(diào)，必將帶動(dòng)大規(guī)模的新舊產(chǎn)業(yè)投資改造，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人才引入、招商引資等各方面發(fā)展，為赤峰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐。赤峰市位于京津冀經(jīng)濟(jì)園與東北經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的連接地帶，以自身優(yōu)勢(shì)的自然條件、資源條件、區(qū)位條件、交通條件，必將能夠承擔(dān)很大部分經(jīng)濟(jì)、政治功能，隨著高鐵的開(kāi)通，將迎來(lái)進(jìn)一步發(fā)展的黃金時(shí)期。隨著國(guó)家加大推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的系列支持，進(jìn)一步帶動(dòng)了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、規(guī)劃完善等各方面發(fā)展，為城市未來(lái)創(chuàng)造了有利的機(jī)會(huì)。第十五頁(yè)，共39頁(yè)。城市經(jīng)濟(jì)12赤峰市經(jīng)濟(jì)在各盟市中處于中上游水平，是蒙東地區(qū)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，尤其是近年GDP發(fā)展速度持續(xù)增長(zhǎng)，城市宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)發(fā)展勢(shì)頭平穩(wěn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2015－2017年生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長(zhǎng)，2017年，由于貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)濟(jì)優(yōu)化升級(jí)，發(fā)展速度有所放緩，但仍實(shí)現(xiàn)(shíxiàn)全年地區(qū)生產(chǎn)總值1406.8億元，3年間年均增長(zhǎng)率為6.3%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3.2萬(wàn)元。根據(jù)2018年政府工作報(bào)告，預(yù)計(jì)2018年地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7%，人均生產(chǎn)總值增速8%以上。第十六頁(yè)，共39頁(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)13赤峰市堅(jiān)持(jiānchí)擴(kuò)總量與調(diào)結(jié)構(gòu)并舉，多元發(fā)展、多極支撐的產(chǎn)業(yè)格局，堅(jiān)持(jiānchí)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與新興產(chǎn)業(yè)培育同步推進(jìn)，重點(diǎn)打造有色金屬產(chǎn)業(yè)、新型化工產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，大力培育“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)和人工智能產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)電子信息和動(dòng)漫制作等產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)信息化與工業(yè)化融合發(fā)展。力爭(zhēng)到2022年，全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)10%。2017年，第一產(chǎn)業(yè)(dìyīchǎnyè)增加值280.6億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值502.7億元，下降0.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值623.5億元，增長(zhǎng)6.1%。第十七頁(yè)，共39頁(yè)。資產(chǎn)投資14赤峰市近年固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)(zēngzhǎng)，2017年達(dá)1500億以上規(guī)模，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近兩年平均以27％速度增長(zhǎng)(zēngzhǎng)，房地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2015-2017年全市固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增加，2018年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)(zēngzhǎng)9%左右。2015年為貫徹自治區(qū)”房地產(chǎn)清庫(kù)存“政策投資放緩，但隨著舊城改造及城市升級(jí)的興起，2016年2017年房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)(zēngzhǎng)。第十八頁(yè)，共39頁(yè)。社會(huì)消費(fèi)15赤峰市社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均可支配收入分別以年均超過(guò)8％的速度增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展奠定(diàndìng)基礎(chǔ)。2015-2017年全市社會(huì)消費(fèi)品零售額和人均可支配收入均穩(wěn)步增長(zhǎng)，2018年全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)是社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)8.5%左右，城鄉(xiāng)常住居民人均可支配收入分別(fēnbié)增長(zhǎng)8%左右和8%以上，第十九頁(yè)，共39頁(yè)。人口結(jié)構(gòu)16赤峰市是內(nèi)蒙古第一人口大市，長(zhǎng)住人口431.5萬(wàn)人。對(duì)比龐大的人口基數(shù)，城鎮(zhèn)化率較低，常住人口城鎮(zhèn)化率為49.38%，城市化的路程還很長(zhǎng)，且動(dòng)力一直存在，足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)(jìxù)穩(wěn)健發(fā)展。2017年末全市常住人口431.5萬(wàn)人，比上年增加1萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口213.1萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎?常住人口城鎮(zhèn)化率)的49.38%，但距離全國(guó)(quánɡuó)平均58%的城鎮(zhèn)化率還有一定差距，更是低于全自治區(qū)62%的常住人口城鎮(zhèn)化率；通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)赤峰城鎮(zhèn)化水平較低，依托龐大的人口基數(shù)，未來(lái)城鎮(zhèn)化方面具有很大的發(fā)展空間。第二十頁(yè)，共39頁(yè)。城市情況小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，發(fā)展動(dòng)力十足(shízú)，是我國(guó)北部區(qū)域重要經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。17城市地位：京津冀經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、東北經(jīng)濟(jì)圈三圈輻射重點(diǎn)區(qū)位；連接內(nèi)蒙古、東北地區(qū)的重要(zhòngyào)交通、戰(zhàn)略樞紐；以有色金屬產(chǎn)業(yè)、新型化工產(chǎn)業(yè)、綠色食品產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、新興科技產(chǎn)業(yè)為主的發(fā)展城市。城市發(fā)展勢(shì)頭猛勁：地區(qū)生產(chǎn)總值、人均生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)零售額、人均可支配收入連年遞增；隨著固定資產(chǎn)投資的不斷加大，未來(lái)城市發(fā)展勢(shì)頭將更加良好。城市規(guī)劃利好：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度連年增大，舊城改造和新區(qū)建設(shè)推動(dòng)良好，城市居住環(huán)境和交通環(huán)境大幅度改善，隨著高鐵和城市輕軌的落成，城市面貌將煥然一新。產(chǎn)業(yè)布局合理：堅(jiān)持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與新興產(chǎn)業(yè)培育同步推進(jìn)，傳統(tǒng)工業(yè)、新型科技產(chǎn)業(yè)、新型農(nóng)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、品牌旅游業(yè)的均衡發(fā)展，使城市經(jīng)濟(jì)得以長(zhǎng)久的可持續(xù)發(fā)展，有利于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固前進(jìn)。社會(huì)需求旺盛：基于龐大的人口基數(shù)，奠定了其雄厚的社會(huì)需求，伴隨城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，地區(qū)內(nèi)需將進(jìn)一步增加，社會(huì)消費(fèi)將持續(xù)提升。第二十一頁(yè)，共39頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)(shìchǎng)表現(xiàn)第三(dìsān)部分第二十二頁(yè)，共39頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)18近三年赤峰市房地產(chǎn)投資占GDP比重持續(xù)增加(zēngjiā)，2017年達(dá)到9.96%,預(yù)計(jì)2018年仍將繼續(xù)增加(zēngjiā)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)；（根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增加(zēngjiā)值占GDP的比重達(dá)到6%～8%時(shí)就成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)）。赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)(shìchǎng)近三年浮動(dòng)較為明顯，3年投資額增速穩(wěn)步上升，主要受中心城區(qū)規(guī)劃利好的拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資連年增加，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)城市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位。第二十三頁(yè)，共39頁(yè)。銷售面積及竣工量19赤峰市近三年商品房銷售面積對(duì)比周邊盟市一直居高不下，圖表表現(xiàn)2017年銷售面積有所下降，主要由于受清積存政策影響，當(dāng)年市場(chǎng)的供應(yīng)量較低，但成交度較為(jiàowéi)活躍?？⒐ち颗c施工量占比波動(dòng)不大，1從施工量、竣工量?jī)蓚€(gè)(liǎnɡɡè)維度來(lái)看，施工量連呈增加態(tài)勢(shì)，竣工量因政策管控等因素保持穩(wěn)定，由此可見(jiàn)赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)大于變化，反映出了當(dāng)?shù)卣w開(kāi)發(fā)環(huán)境的穩(wěn)定性。第二十四頁(yè)，共39頁(yè)。銷售情況202017年赤峰中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況非?；鸨?，成交量連續(xù)攀升，為近5年內(nèi)未有的熱銷局面。進(jìn)入2018年1月份幾乎進(jìn)入了無(wú)一手房可售的局面，市場(chǎng)供應(yīng)量不足，因此2018年以后月成交量迅速下降，導(dǎo)致其下降的原因(yuányīn)主要由于市場(chǎng)供應(yīng)不足及春節(jié)假日等因素造成，非市場(chǎng)發(fā)展因素導(dǎo)致，現(xiàn)2018年前半年月成交數(shù)據(jù)穩(wěn)步上升，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求仍然非常巨大。第二十五頁(yè)，共39頁(yè)。銷售價(jià)格21赤峰市近5年內(nèi)中心城區(qū)住宅售價(jià)浮動(dòng)較大(jiàodà)，尤其是進(jìn)入2017年，銷售均價(jià)直接攀升至7134元/㎡，較2016年提升了29.5%，為近5年漲幅最大的一年。隨著城市規(guī)劃的逐步完善，新城擴(kuò)建和舊城改造的同步推進(jìn)，將帶動(dòng)大量剛性置業(yè)需求人群（拆遷戶及旗縣進(jìn)城(jìnchénɡ)人員），在很大程度上支撐了赤峰房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。在高鐵開(kāi)通、輕軌投入使用后，以及新老工業(yè)體系的升級(jí)，赤峰的城市影響力在未來(lái)三年內(nèi)將會(huì)大幅度提升，城市品牌價(jià)值上漲，將進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。第二十六頁(yè)，共39頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)基于全國(guó)范圍內(nèi)的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，未來(lái)(wèilái)本土房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。22房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資力度連年增大，占GDP比重越來(lái)越大。成交面積：基于清積存政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量不足造成短線內(nèi)的成交面積的波動(dòng)，但通過(guò)房?jī)r(jià)的漲幅可以推導(dǎo)(tuīdǎo)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。銷售情況：進(jìn)入2017年，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售勢(shì)頭火爆，呈現(xiàn)出近五年來(lái)未有的旺銷局面。因短期內(nèi)的供應(yīng)不足，2018年后數(shù)據(jù)表現(xiàn)上雖有所回落，但實(shí)際潛在的市場(chǎng)需求確實(shí)仍然非常巨大的銷售價(jià)格：赤峰市近5年內(nèi)中心城區(qū)住宅售價(jià)浮動(dòng)較大，尤其是進(jìn)入2017年，銷售均價(jià)直接攀升至7134元/㎡，較2016年提升了29.5%，為近5年漲幅最大的一年。第二十七頁(yè)，共39頁(yè)。市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)34規(guī)劃如期落實(shí)，預(yù)計(jì)(yùjì)中心城市3年內(nèi)將產(chǎn)生1000萬(wàn)平以上市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求旺盛，居民購(gòu)買力同步提高。棚改拆遷客群（剛需改善）：2018年落實(shí)拆遷14000戶，三年內(nèi)潛在拆遷預(yù)計(jì)達(dá)到30000戶，按照1:1.5的購(gòu)房需求，每戶100㎡標(biāo)準(zhǔn)，保守預(yù)計(jì)需求住宅約45000套，約450萬(wàn)方。旗縣區(qū)遷移客群（剛需改善）：2017年旗縣區(qū)及周邊農(nóng)鎮(zhèn)遷移客群在中心城區(qū)購(gòu)買住宅成交率達(dá)到40%，約9000余戶，保守預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)30000戶成交，按每戶100㎡需求，預(yù)計(jì)需求30000余套，約300萬(wàn)方。二次置業(yè)客群：隨著居民收入水平的穩(wěn)步提高，二次改善型需求客戶占比逐漸增加，通過(guò)對(duì)目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目研判，二次改善型客戶在各項(xiàng)目普遍占比在40%以上，部分高端樓盤甚至最高達(dá)到80%以上，改善需求數(shù)量不可限量，保守估計(jì)每年(měinián)將產(chǎn)生100萬(wàn)平以上的改善需求，并呈遞增趨勢(shì)。改善型需求占比將逐步增大，將成為下一階段赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主流。數(shù)據(jù)(shùjù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研及赤峰房地產(chǎn)管理局第二十八頁(yè)，共39頁(yè)。未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)352017年中心城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)（銷）售商品住宅24586套，面積265.97萬(wàn)㎡。。中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售(xiāoshòu)商品住宅23106套，銷售(xiāoshòu)面積250.15萬(wàn)㎡。截止2017年年底批準(zhǔn)預(yù)售住宅剩余存量15.82萬(wàn)㎡，全年實(shí)現(xiàn)去化率94%。根據(jù)目前赤峰土地最新拍賣動(dòng)態(tài)，2017年土地成交量穩(wěn)步提高，而且存在部分百萬(wàn)㎡以上體量項(xiàng)目，同時(shí)隨著恒大、福星惠譽(yù)等百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，結(jié)合2017年商品房批復(fù)銷售(xiāoshòu)情況，預(yù)計(jì)未來(lái)三年市場(chǎng)供應(yīng)量將在1000萬(wàn)㎡以上（年均300萬(wàn)平以上）。在售項(xiàng)目(xiàngmù)存量較少，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將集中在新項(xiàng)目(xiàngmù)上，預(yù)估未來(lái)3年市場(chǎng)供應(yīng)在1000萬(wàn)平以上。數(shù)據(jù)(shùjù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研及赤峰房地產(chǎn)管理局第二十九頁(yè)，共39頁(yè)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)36赤峰住宅市場(chǎng)市場(chǎng)以本土開(kāi)發(fā)商為主，經(jīng)過(guò)(jīngguò)多年發(fā)展已出現(xiàn)具備雄厚實(shí)力的本土企業(yè)，開(kāi)發(fā)量較大，產(chǎn)品品質(zhì)逐步提升，同時(shí)由于近年來(lái)外來(lái)知名開(kāi)發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)入，本土化市場(chǎng)格局將逐步打開(kāi)，提升整體開(kāi)發(fā)水平。區(qū)域內(nèi)以本土開(kāi)發(fā)商為主，外來(lái)品牌陸續(xù)進(jìn)入，逐漸打破房地產(chǎn)本土化：赤峰市場(chǎng)已經(jīng)形成中天地產(chǎn)和毅剛百合集團(tuán)兩個(gè)具備口碑效應(yīng)(xiàoyìng)及客戶認(rèn)知度的本土開(kāi)發(fā)商；2012年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)入赤峰市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售65個(gè)億，完美售罄；2014年雨潤(rùn)集團(tuán)進(jìn)入赤峰，順利實(shí)現(xiàn)售罄；2018年恒大集團(tuán)、福星惠譽(yù)集團(tuán)進(jìn)入，將進(jìn)一步提升房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，外來(lái)知名品牌的陸續(xù)進(jìn)入將逐漸打破客戶對(duì)房地產(chǎn)本土化的認(rèn)知，提升整個(gè)市場(chǎng)的項(xiàng)目檔次。第三十頁(yè)，共39頁(yè)。銷售產(chǎn)品類型39【產(chǎn)品特征】大部分采用較為寬敞實(shí)用的戶型，追求戶型方正、南北通透、大客廳、明室明廳，基本(jīběn)無(wú)贈(zèng)送面積，兩居室多見(jiàn)為80-90平左右南北通透的兩室兩廳一衛(wèi)，三居室120-130平左右的三室兩廳兩衛(wèi)受到市場(chǎng)追捧，四居以上以150-180平米的大平層為主，多強(qiáng)調(diào)戶型的多功能性。交付標(biāo)準(zhǔn)多為毛坯交付，部分高端項(xiàng)目擁有少量精裝交付標(biāo)準(zhǔn)，精裝溢價(jià)一般在1000-2000元/平左右。主流產(chǎn)品類型(lèixíng)參照丹龍首府(shǒufǔ)90平米兩居中天悅府175平米四居翰林華府136平米三居第三十一頁(yè)，共39頁(yè)。建筑風(fēng)格類型37目前赤峰當(dāng)?shù)仨?xiàng)目主要以100米以下高層建筑為主，其建筑立面普遍無(wú)明顯風(fēng)格(fēnggé)，多以仿抄各為主，但作業(yè)方面難以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)感較差，個(gè)別新項(xiàng)目雖有所改善，但整體而言仍具有很大的突破空間。紅山世家(shìjiā)中天悅郡華府(huáfǔ)尚城維多利摩爾城浩安新城未名清華園第三十二頁(yè)，共39頁(yè)。配套服務(wù)水準(zhǔn)38【配套服務(wù)】外在表現(xiàn)：市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目對(duì)售樓處裝修、園林景觀、樣板間的打造還不夠重視，導(dǎo)致項(xiàng)目的展示性不強(qiáng)；少量高端項(xiàng)目逐漸出現(xiàn)幼兒園及會(huì)所等內(nèi)部配套，形成一定的賣點(diǎn)。大量客戶(kèhù)日趨關(guān)注物業(yè)管理，尤其是改善型客戶(kèhù)，對(duì)物業(yè)的要求越來(lái)越高。中天悅府樣板間未名清華園售樓處紅山郡售樓處紅山世家(shìjiā)售樓處第三十三頁(yè)，共39頁(yè)。市場(chǎng)客戶(kèhù)研究第五(dìwǔ)部分第三十四頁(yè)，共39頁(yè)?？蛻魜?lái)源分析40【客戶流向】赤峰住宅購(gòu)房客戶以本地需求為主，隨著城市發(fā)展完善，改善升級(jí)需求量增加，投資比例連年提高，各區(qū)域因不同的資源(zīyuán)價(jià)值，吸引著不同的客戶群體。在售項(xiàng)目客戶主要分為三大部分：一、市區(qū)本地客戶市區(qū)客戶具有濃厚的地緣情結(jié)，紅山區(qū)客戶多會(huì)選擇在具有工作緣和生活緣的紅山老城區(qū)置業(yè)，部分地緣改善(gǎishàn)型客戶流向橋北新區(qū)；新城區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，且是政務(wù)中心所在，頗受城市高端人群青睞，是高端改善(gǎishàn)型客戶置業(yè)首選；松北新區(qū)和鐵南發(fā)展后勁足，屬于新興熱度板塊，是剛需及剛需改善(gǎishàn)型客戶熱衷區(qū)域。二、周邊村鎮(zhèn)進(jìn)城客戶城市周邊村鎮(zhèn)客戶進(jìn)城，多會(huì)選擇總價(jià)偏低的松北新城和鐵南區(qū)域。三、下轄旗縣財(cái)富客戶因市區(qū)具有較強(qiáng)的教育和醫(yī)療資源，下轄旗縣財(cái)富客戶，多選擇城市資源豐富的新城區(qū)板塊及松北、橋北板塊。松山區(qū)紅山老城鐵南片區(qū)新城組團(tuán)橋北新區(qū)(xīnqū)第三十五頁(yè)，共39頁(yè)?？蛻艚Y(jié)構(gòu)分析41在售普通住宅項(xiàng)目(xiàngmù)的主流客戶主要分為三大部分，即市區(qū)本地客群、市區(qū)周邊村鎮(zhèn)進(jìn)城客戶、下轄旗縣財(cái)富客戶。在售項(xiàng)目(xiàngmù)客戶主要分為三大部分：一、市區(qū)本地(běndì)客戶城鎮(zhèn)化進(jìn)程使得周邊農(nóng)村客戶來(lái)市區(qū)置業(yè)，主要關(guān)注總價(jià)二、市區(qū)周邊村鎮(zhèn)進(jìn)城客戶三、下轄旗縣財(cái)富客戶元寶山、翁牛特、喀喇沁等下轄旗縣的私營(yíng)業(yè)主、政府官員等高端財(cái)富客戶，注重生活品質(zhì)，來(lái)市區(qū)置業(yè)改善型客戶，市區(qū)客戶具有濃厚的地緣情結(jié)，習(xí)慣了老城區(qū)內(nèi)便利的交通和生活配套，改善居住條件也多選擇在本區(qū)域內(nèi)，也分為剛性改善和改善升級(jí)兩類；剛需客戶，受房?jī)r(jià)影響，部分剛需客戶（包括婚房、養(yǎng)老）會(huì)選擇離地緣較近、低總價(jià)的區(qū)域置業(yè)，如松山客戶流向松北，紅山客戶流向橋北，郊區(qū)客戶流向鐵南。老城區(qū)工作的客戶因工作便利的需求，選擇