四川2016年房地產(chǎn)估價師制度與政策：城紫線、綠線、藍線和黃線監(jiān)督考試試題

四川省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：城市紫線、綠線、藍線和黃線監(jiān)督考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、由社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境分別決定的社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的。A：基本因素B：首要因素C：一般因素D：重要因素E：借款合同2、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的。A：配套設(shè)施建設(shè)的限制B：房地產(chǎn)使用管制C：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40B：50C：70D：80E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章4、下列選項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要內(nèi)容的是_。A.獲得土地使用權(quán)B.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)范許可C.遴選工作人員D.開工申請5、某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4%,該建筑物的成新率為A：75%B：79%C：81%D：84%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、在我國下列屬于無民事行為能力人的是。A：18周歲以上的成年人B：10周歲以上的未成年人C：不滿10周歲的未成年人D：不能完全辨認自己行為的精神病人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年掙收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于一萬元。2802852902958、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的。A：需要適時的更新改造投資B：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C：易受政策影響D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同9、下列表述中不正確的是.【2004年考題】A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果D：在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%,因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內(nèi)均勻投入,裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%,則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627B：57647C：65548D：65920E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、下列選項中，更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。A：開發(fā)工作量B：經(jīng)營利潤C：經(jīng)營收入D：投資數(shù)額E：借款合同12、下列關(guān)于容積率的計算式，正確的是_。A.容積率二建筑基底占地面積?地塊面積B.容積率二地塊面積?建筑基底占地面積C.容積率二土地面積?總建筑面積D.容積率二總建筑面積?土地面積13、某公司以120萬元購買了150m2的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費為5萬元，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（）。7.5%10.8%12.5%15.0%14、下列關(guān)于設(shè)計方案評價原則的說法不正確的是_。A.經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進性相結(jié).合原則是要在滿足使用者需求的前提下盡可能降低造價B.項目全壽命費用是項目從投資一開始一直到項目建設(shè)完成投入使用所發(fā)生的一切費用C.設(shè)計過程中要力求項目全壽命費用最低D.設(shè)計者要兼顧近期和遠期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠期效益相結(jié)合的原則15、與其他存款相比，下列有關(guān)存單的特點，說法不正確的是。A：期限短B：不記名、可自由轉(zhuǎn)讓C：能提前提取現(xiàn)金D：面額固定E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、開發(fā)一銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目和部分其他用途類型的開發(fā)項目，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流入是。A：銷售收入B：出租收入C：利息收入D：轉(zhuǎn)售收入E：借款合同17、在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是—的房地產(chǎn)狀況。A.估價時點B.搜集該可比實例時C.進行房地產(chǎn)狀況修正時D.成交價格所反映18、下列哪一個報表并不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表_。A.現(xiàn)金流量表B.資金來源運用表C.項目總投資估算表D.資產(chǎn)負債表19、下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（）。A.購買房地產(chǎn)公司股票B.購買土地使用權(quán)C.購買新建商品住房D.購買存量商品住房20、拆遷估價時點一般為—之日。A.接受估價委托B.實地現(xiàn)場勘察C.開始實施拆遷D.房屋拆遷許可證頒發(fā)21、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為萬元。A：245B：275C：315D：345E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、房地產(chǎn)拍賣的程序中，關(guān)于房地產(chǎn)估價及拍賣保留價的確定，說法錯誤的是。A：對拍賣房地產(chǎn)確定合理的拍賣保留價和起拍價是決定拍賣行為成功與否的主要環(huán)節(jié)B：評估結(jié)果只能是確定保留價、起拍價的參考依據(jù)C：評估結(jié)果就是保留價，但不是起拍價D：拍賣行需要在房地產(chǎn)拍賣前對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查和分析，然后由拍賣行和委托方參考評估價格確定拍賣房地產(chǎn)的合理保留價、起拍價和期望價E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、公有住宅用房無正當理由閑置個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。A：1B：3C：5D：6E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方提供的文件進行審查，當超過一日視為同意受理。10205725、有一套建筑面積100m2的住房，每平方米建筑面積標價為3000元，總價30萬元。以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。則實際單價為_。3000元/m22850元/m22928元/m22857元/mZ二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、（）越高，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產(chǎn)負債率C.償債備付率D.流動比率2、直接資本化法的優(yōu)點是_。A.不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況3、甲公司為規(guī)避風(fēng)險，購買了企業(yè)財產(chǎn)保險，其可投保的標的是。（2009年試題）A：甲公司非法占用了財產(chǎn)B：甲公司所有的危房C：甲公司替乙公司保管的財產(chǎn)D：甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、流動比率越—，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。A.低B.高C.不變D.無法判斷5、某臨街深度30.48%（即100英尺）、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%（即50英尺）、臨街寬度20%的矩形土地的總價為一萬元。12001150110010506、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括—的建設(shè)費用。A.自來水B.污水C.煤氣D.熱力E.電信7、住房公積金的提取和使用原則包括。A：足額繳存原則B：合理使用的原則C：定向使用的原則D：嚴格時限的效率原則E：安全運作的原則8、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是_。A.以生效的法律文書為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對標的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提D.目的在于將物品交換兌現(xiàn)9、申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交的證明文件包括_。A.書面租賃合同B.《房屋所有權(quán)證書》C.當事人的合法身份證復(fù)印件D.市、縣人民政府規(guī)定的其他文件E.當事人的合法身份證件10、下列選項中，決定房地產(chǎn)供給量的因素有。A：該種房地產(chǎn)的價格水平B：相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平C：該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本D：該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E：房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期11、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易不包括_。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)抵押C.房地產(chǎn)買賣D.房屋租賃12、—是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。A.物業(yè)管理B.房地產(chǎn)C.中介機構(gòu)D.商品房13、某私營業(yè)主準備將自己的一臨街商業(yè)門市轉(zhuǎn)手，價格協(xié)商為90萬元，設(shè)應(yīng)扣除項目為30萬元，則業(yè)主應(yīng)繳納土地增值稅萬元。A：13.5B：25.5C：18D：36E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有。A：商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢B：商業(yè)物業(yè)交易常在機構(gòu)投資者之間進行C：區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D：商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E：商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益15、路線價法實質(zhì)是一種_。A.經(jīng)濟法B.權(quán)益法C.市場法D.比價法16、綜合驗收中的—是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A.消防驗收B.規(guī)劃驗收C.環(huán)保驗收D.人防驗收17、《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中有明確規(guī)定，城市房地產(chǎn)交易包括各種所有制房屋的_。A.抵押B.租賃C.轉(zhuǎn)讓D.捐贈E.產(chǎn)權(quán)分割18、以下不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有_。A.贈與B.租賃C.典當D.以房地產(chǎn)抵債E.以房地產(chǎn)作價入股19、制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出屬于的工作內(nèi)容。A：物業(yè)管理B：設(shè)施管理C：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D：房地產(chǎn)組合投資管理E：借款合同20、下列關(guān)于信用形式，表述正確的是。A：商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的、與商品交易直接聯(lián)系的信用形式B：銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個人提供的信用C：銀行信用是目前主要的信用形式D：民間信用是指企業(yè)或金融機構(gòu)對消費者個人提供的信用，一般直接用于生活消費E：消費信用是指個人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞?1、當前我國繳存住房公積金的對象主要包括。A：國家機關(guān)及其離休職工B：國有企業(yè)及其退休職工C：城鎮(zhèn)集體企業(yè)及其在職職工D：外商投資企業(yè)及其在職職工E：城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工