龍耀名城匯報PPT

龍耀名城項目前期提案匯報非常感謝貴司給韜略營銷策劃機構(gòu)參與龍耀名城項目的代理投標(biāo)。為此我們搜集整理了大量資料發(fā)現(xiàn)：就產(chǎn)品本身而言，龍耀名城完全稱得上是一個前瞻性強的住宅型產(chǎn)品；屬于未來東部城區(qū)發(fā)展的大趨勢位置，同時也是周村作為張店城區(qū)一體化的周村東大門。由此，我方通過調(diào)研，從客戶對產(chǎn)品的現(xiàn)有理解出發(fā)，思索出一條龍耀名城的探索之路?！拘蜓浴磕夸汣ONTENT周村房地產(chǎn)市場分析1周村競爭樓盤調(diào)研分析2項目地塊環(huán)境分析3營銷策劃方案4第一部分：周村房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

周村城市發(fā)展規(guī)劃周村房地產(chǎn)現(xiàn)狀周村近幾年房價走勢1、城市性質(zhì)及功能定位

以中心城區(qū)張店為中心，以周村城區(qū)為依托，以馬鞍山森林公園、萌山風(fēng)景名勝區(qū)、鳳凰山等南部的景觀片構(gòu)成外圍生態(tài)圈，通過城市內(nèi)的東西干道和南北干道的綠化帶和城郊生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)，結(jié)合大范圍的城區(qū)生態(tài)防護綠地、孝婦河濱河綠地將各類綠地系統(tǒng)有機的聯(lián)系為一個整體，構(gòu)筑起現(xiàn)代化園林城2、周村總體布局規(guī)劃

按照城市化要求趨勢，隨著周村城區(qū)東移的特點，周村東區(qū)的發(fā)展，會成為周村人居住的熱點區(qū)域，會逐步與張店城區(qū)融為一體，逐步打造成為淄博的后花園。

周村城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)周村“西游”、“中商”、“東居”“北工”“南貿(mào)”的城市規(guī)劃。目前周村的住宅項目主要分布在周村區(qū)東部，從絲綢路往東到正陽路沿線，此區(qū)域憑借優(yōu)越而安靜的地理居住環(huán)境，依托淄博城區(qū)向西發(fā)展的優(yōu)勢，結(jié)合地理位置是五區(qū)三縣中最快與張店城區(qū)相銜接的一部分，在近兩年城市的快速發(fā)展以及政府的扶持下，東部城區(qū)將逐漸形成了以教育、居住、辦公、商業(yè)、餐飲板塊為主的新城區(qū)。

周村房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀旅游物流工業(yè)生活區(qū)商業(yè)生活區(qū)工業(yè)生活區(qū)物流貿(mào)易周村房價走勢分析自2006年開始周村房地產(chǎn)價格一直持續(xù)上升。在2011年7月以后，受調(diào)控新政的影響，各項目平均銷售速度約為11套/月，市場開始出現(xiàn)淡季反應(yīng)。分析原因一方面是受到宏觀政策的影響，購房者觀望情緒漸濃。另一方面城市發(fā)展戰(zhàn)略的利好推動了東部新城房價持續(xù)走高，銷售價格的非理性攀升造成了目前東部城區(qū)樓盤銷售速度放緩。中心城區(qū)及東部城區(qū)項目銷售價格基本在5000元/平方米左右。2014年周村房價除少數(shù)高品質(zhì)樓盤在6000元/㎡左右，其余樓盤仍在5000左右，房價上升較為緩慢。第二部分：周村競爭樓盤調(diào)研分析周村樓盤分布樓盤屬性對比周村個案分析客戶調(diào)查分析周村住宅整體分布圖各樓盤數(shù)據(jù)表銷售狀態(tài)項目名稱在售產(chǎn)品形態(tài)容積率綠化率建筑面積現(xiàn)銷售狀態(tài)戶型主力戶型價格在售美力理想城多層、小高層、高層1.4735％30萬㎡北區(qū)：交1萬抵2萬南區(qū)：交3萬每平優(yōu)惠150元89-170㎡三室102、120㎡北區(qū)5200南區(qū)4700美達(dá)領(lǐng)世郡多層1.5940％12萬㎡一期清盤特惠購房送5萬裝修基金，二期將加推97-196㎡三居室113㎡6500天香苑小高層240％2.5萬㎡交定金優(yōu)惠1萬，送IPAD一部101㎡-133㎡三居室138㎡5380-5880時代尚城多層1.535％4.5萬每平優(yōu)惠50-100，剩樓頂30套，其它30套102-136三居室114㎡5100順景翡翠園多層1.535％3萬㎡無85-126三居室120㎡5300（客戶反應(yīng)4800元成交）怡家馨居多層、小高層1.939％2,1萬128-157㎡三居室138㎡起價4680均價4900城市名邸多層、小高層1.4740％7,8萬優(yōu)惠1萬剩30余套95-130㎡三居室130㎡5500鴻暻悅城高層2.6945％21萬㎡6.7號開盤94-138三居室118㎡4388期均價不到5000聚恒名都小高層、高層2.236％30萬㎡交2000抵2萬6月份開盤90㎡-130㎡三居室111㎡39001、從目前周村城區(qū)的在售樓盤分布來看，項目比較集中，產(chǎn)品形態(tài)均以多層、小高層為主，主力戶型仍以110—130平米的中大戶型為主，均價在5200左右。2、在周村區(qū)房地產(chǎn)項目中，超過20萬方的樓盤目前僅有理想城、鴻暻悅城，聚恒名都。多數(shù)項目規(guī)模在10萬平左右，其他零散的小項目較少，但所處位置都較好，戶型以中小型為主。

周村在售項目中，除理想城、領(lǐng)世郡是分期推盤外，其他項目都是整體建設(shè)和推售。周村現(xiàn)售樓盤分析位置與配套對比周村區(qū)的城市發(fā)展戰(zhàn)略，帶動整個東部的發(fā)展，也使區(qū)域內(nèi)新建樓盤數(shù)量集中，多數(shù)項目配備幼兒園、商業(yè)網(wǎng)點、會所等基本配套，并且世譽首府項目通過新風(fēng)系統(tǒng)、燃?xì)獗趻鞝t、會所等配套提升項目品質(zhì)，其中錦繡天成推出的新型CL墻體，抗震、環(huán)保、隔音大大增加了房屋的使用率，成了該項目的推廣亮點。案名位置配套理想城新建西路與南下河街交界處緊鄰周村古城，自身配套、網(wǎng)點、幼兒園、中小學(xué)、會所領(lǐng)世郡人民公園廣場南側(cè)會所、步行街、人民廣場天香苑天香公園對面天香公園。步行街、大面積沿街網(wǎng)點時代尚城電廠路與正陽路交界處自身配套網(wǎng)點怡家馨居?xùn)|門路與電廠路交匯處東200大面積沿街網(wǎng)點、會所順景翡翠園

周村區(qū)絲綢路83號沿街網(wǎng)點城市名邸絲綢路和青年路路口北大面積沿街網(wǎng)點聚恒名都恒星路北、東門路西區(qū)三中配套網(wǎng)點鴻暻悅城絲綢路與機場路交匯處北側(cè)會所【項目位置】：周村新建西路與南下河街交匯處【開發(fā)公司】：淄博美力置業(yè)有限公司【項目類型】：商鋪、住宅【項目規(guī)?！浚?0萬㎡【容積率】：1.43【綠化率】：35.11%【項目現(xiàn)狀】：一期清盤二期即將加推【價格】：均價5200元/㎡【戶型面積】：90-190㎡【項目優(yōu)勢】：美力理想城項目位于周村古城旅游區(qū)，是周村唯一原創(chuàng)英倫風(fēng)格大盤；項目周邊教育資源完善，淄博六中、周村區(qū)實驗小學(xué)、區(qū)實驗幼兒園等；社區(qū)內(nèi)配有大型商業(yè)配套及幼兒園，滿足業(yè)主對便捷、舒適的生活需求?！卷椖苛觿荨浚何挥谥艽遄钗鬟呏苓叞l(fā)展空間不大，交通不太方便，配套設(shè)施一般?？蛻羧后w以城區(qū)為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占一小部分，基本沒有張店的客戶。周村個案分析/美力理想城

【項目位置】：周村站北路101號【開發(fā)公司】：淄博美達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【項目類型】：商鋪、住宅【項目規(guī)模】：占地8.3萬㎡，總建筑面積12萬㎡【容積率】：1.6【綠化率】：40%【項目現(xiàn)狀】：一期尾盤清理二期待加推【價格】：均價6100元/㎡【戶型面積】：100-190㎡【項目優(yōu)勢】：地中海式建筑，屬周村檔次較高產(chǎn)品，緊鄰周村人民公園、148醫(yī)院、周村步行街、周村銀座，屬于周村最高端的小區(qū)，交通便利、位置較好，采用多層帶電梯、人車分流、全地下停車位等設(shè)計，小區(qū)內(nèi)配備幼兒園，全程項目從建設(shè)到銷售到后期的物業(yè)均是由美達(dá)運營，有較好的口碑?！卷椖苛觿荨浚簡蝺r起步過高，開發(fā)速度較慢，與項目對過的同類產(chǎn)品錦繡天成在價格上懸殊較大?？蛻羧后w以城區(qū)為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占一小部分，基本沒有張店的客戶。周村個案分析/美達(dá)領(lǐng)世郡

周村個案分析/時代尚城【項目位置】：周村區(qū)正陽路與電廠路交匯處東北角【開發(fā)公司】：淄博圣海置業(yè)有限公司【項目類型】：住宅【項目規(guī)模】：建筑面積，4.5萬㎡；【容積率】：1.5【綠化率】：35%【項目現(xiàn)狀】：樓頂30套，其它30套【價格】：均價5100元/㎡【戶型面積】：102-136㎡【項目優(yōu)勢】：地處周村北部高檔小區(qū)集中地，位于周村東部，是張店周村一體化的城市連接點，未來升值潛力巨大。從時代尚城銷售情況看，此同等區(qū)域位置較為受青睞?！卷椖苛觿荨浚喉椖克幬恢萌耘f較偏，配套相對比較單一和落后。2009年之前周村區(qū)房地產(chǎn)市場在售的產(chǎn)品低端、同質(zhì)化嚴(yán)重、以解決居住問題首選的一個初始置業(yè)時代2010年開始、市場開始向高端市場邁進(jìn)，激發(fā)部分居民改善居住環(huán)境，但仍處于以地段為賣點的營銷概念，市場未能提供真正的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)來迎合居民的需求。周村房地產(chǎn)市場開始像南方樓市規(guī)劃設(shè)計水平靠攏、升級、如：外立面設(shè)計原來簡單的噴涂為主，現(xiàn)逐漸被高雅的外墻磚或者石材取代；戶型設(shè)計逐漸優(yōu)化，已經(jīng)引入錯層露臺等產(chǎn)品，開始做全明戶型。周村區(qū)房地產(chǎn)個盤小結(jié)周村市場總結(jié)綜合而言：●周村作為淄博的后花園，正處于高速發(fā)展期，目前城市規(guī)劃相對散亂，缺少大型的休閑、高端商業(yè)娛樂場所，區(qū)域不集中，東部開發(fā)、中部改造都還未成熟?！耥椖恳?guī)模小、缺少大體量項目，但從規(guī)模、價格、品質(zhì)上來看都具有很大的開發(fā)空間和上升空間?！衲壳伴_發(fā)商多為淄博本地,城中村改造和大型企業(yè)安置的地塊較多，大部分項目產(chǎn)品類型單一，建筑風(fēng)格較少，缺少變化、小盤較多、高品質(zhì)大盤較少?！耠S著周村城區(qū)的發(fā)展，周村客戶對品質(zhì)產(chǎn)品的追逐越發(fā)明顯；周村人們喜好的產(chǎn)品形態(tài)均以多層和品質(zhì)小高層為主，主力戶型仍以120—140平米的中大（三室兩廳）戶型為主，均價在5000左右。●目前客戶群體來源有限，均以周村本地公務(wù)員、事業(yè)單位、本地經(jīng)商企業(yè)老板為主，外地客戶除了離周村較近的鄒平客戶能輻射外，靠近張周路兩側(cè)的張店客戶外，其他區(qū)縣對市場均不感冒?！褚蚰壳笆車艺{(diào)控影響，目前房價漲幅減緩，成交量有所減少，大部分客戶仍處在觀望期；導(dǎo)致部分項目不敢放量，去化太慢，影響二期的開發(fā)建設(shè)。“從供應(yīng)量來看，現(xiàn)在周村市場可賣的項目并不多。周村城區(qū)人口少，今年上半年周村市場在售項目多為在建盤，面對集中釋放的需求，周村房價出現(xiàn)了平穩(wěn)上漲的態(tài)勢。”剛需釋放多且集中。周村人對當(dāng)?shù)仄髽I(yè)特別是生產(chǎn)型企業(yè)的老廠區(qū)開發(fā)的房子比較信得過，由于這些樓盤價格定得相對適宜，銷售速度比較快。周村市場不同于淄博中心城區(qū)的特點是，剛需房戶型的面積要大一些，比如說淄博中心城區(qū)剛需房的面積在90平米左右，而周村那邊的剛需房面積大多在100-120平米。周村有濃重的工商業(yè)傳統(tǒng)，做買賣的多以個體和私營業(yè)主為主，缺少大型企業(yè)，富裕階層多集中在流通行業(yè)，比如家居市場、不銹鋼市場等，正是這些人群奠定了周村市場的改善型需求和高端需求的基礎(chǔ)。周村的房地產(chǎn)經(jīng)過2009-2011年爆發(fā)式發(fā)展，開始進(jìn)入到一個新的發(fā)展階段，這個發(fā)展階段將以“大盤”為代表，以“品質(zhì)”為核心。進(jìn)入2012年，總建面30萬平米的大盤開始浮出水面，這些大盤追求高品質(zhì)，將引領(lǐng)周村地產(chǎn)進(jìn)入大盤品質(zhì)時代。“周村房地產(chǎn)市場競爭壓力將越來越大，這將使得樓盤必須提升核心競爭力，而品質(zhì)與價格的協(xié)調(diào)則是市場考驗開發(fā)公司綜合能力的試金石周村市場總結(jié)典型客戶調(diào)查

孔先生：身份：北方布匹城窗簾老板調(diào)查方式：現(xiàn)場調(diào)研建議價格：4400-4900孔先生和妻子，都是周村本地人，眼下有一套房，正考慮給自己兒子購置婚房，由于城區(qū)比較“雜亂，建筑風(fēng)格不夠新穎”，愿意在東部城區(qū)購置一套。配套資源及位置，他們覺得周村不大，不是很過于要求。但對房子品質(zhì)以及綠化都比較關(guān)心。較好的綠化環(huán)境、樓盤樣式以及交通環(huán)境是他們考慮的重點。對于龍耀名城項目，孔先生很感興趣，此區(qū)域位置是未來發(fā)展的大方向，交通和自然環(huán)境較城區(qū)都好。愿意持續(xù)關(guān)注。典型客戶調(diào)查

張先生身份：長行農(nóng)貿(mào)市場個體老板調(diào)查方式：現(xiàn)場調(diào)研建議價格：4500-5000張先生，菜市老板，博山人，已婚，在博山一套房子。打算長久居住周村，現(xiàn)正考慮給自己購置一套房子。孩子正讀幼兒園，張先生比較在意學(xué)區(qū)房。便于上班方便，能近點更好。聚恒名都和鴻暻悅城是他們首要考慮的樓盤。對于規(guī)模、學(xué)區(qū)、綠化都較為滿意。對于龍耀名城項目，孔先生不是很感興趣，覺得位置稍微偏了點，配套資源還不完善。典型客戶調(diào)查

李女士身份：步行街服裝店導(dǎo)購調(diào)查方式：現(xiàn)場調(diào)研建議價格：4300-4700李女士，導(dǎo)購員，周村人，未婚。和對象打算買房結(jié)婚，對于收入偏低的人群，對房子的位置不是很在意，只要價格夠低，位置別太偏，就考慮入一套李女士覺得內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)千篇一律，然而小區(qū)綠化和小區(qū)外觀風(fēng)格是他最在意的。年輕人比較好面子，對外部效果比較苛求。對于龍耀名城項目，李女士覺得可以考慮，但是價格不能太高，否則也買不起。在我們的調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)客戶對于龍耀名城本身的產(chǎn)品是給予肯定的，對于未來的升值和發(fā)展進(jìn)程也是給予肯定態(tài)度；但是客戶對項目所處的區(qū)位認(rèn)識并不是很清楚，偏僻、交通不便、生活不便、教育配套少，是他們對產(chǎn)品地理位置的判斷。我們可以打出連接周村張店的東大門、未來城市的核心居住圈、教育配套東部興起戰(zhàn)略等預(yù)見性價值亮點作為噱頭和宣傳主旨認(rèn)同未來不認(rèn)同當(dāng)下第三部分：項目地塊分析地塊區(qū)位項目價值亮點提煉項目SWOT分析產(chǎn)品開發(fā)建議地塊及區(qū)位地塊位于周村東部城區(qū)，緊鄰周村主干道正陽路。

位于正陽路與機場路交匯處東南角周邊環(huán)境優(yōu)良，距離中心城區(qū)有一定距離，相對安靜。由于項目位于東部城區(qū)新規(guī)劃方向，整體面貌較為整潔。遠(yuǎn)繁華享寧靜，離塵不離城亮點1：戶型（未提供）諸如飄窗、露臺等設(shè)計可以突出宣傳亮點2：40％綠化率，1.5超低容積率亮點3：文化健身廣場、亭臺軒榭、花園式高檔居所亮點4：單元門、窗戶、墻體、電梯等細(xì)節(jié)亮點宣傳從產(chǎn)品品質(zhì)自身出發(fā)提煉項目優(yōu)勢價值項目自身價值亮點提煉項目SWOT分析SWOT優(yōu)勢機會威脅劣勢地塊位置位于周村東部城區(qū)規(guī)劃方向，是未來城市建設(shè)的主方向，潛力巨大。緊鄰交通主干道正陽路，新銀座購物廣場。近繁華遠(yuǎn)喧囂，離塵不離城。是追求高端社區(qū)生活的首選地位置尚處于城區(qū)總開發(fā)進(jìn)程的雛形地帶。周圍配套欠缺，生活氛圍相對比較單一。學(xué)區(qū)資源較欠缺，大型商超較遠(yuǎn)，是該地塊不可回避的問題。中部老城區(qū)舊村改造、企業(yè)拆遷開發(fā)少，周村東擴進(jìn)程穩(wěn)步進(jìn)行，有較大升值空間。放大項目的優(yōu)勢價值，規(guī)避配套劣勢。以品質(zhì)社區(qū)定位，吸引潛在購房者。周村城區(qū)內(nèi)部競爭主要理想城、領(lǐng)世郡、聚恒名都和鴻暻悅城項目對置業(yè)群體的分流。周圍競爭樓盤：時代尚城清盤階段，附近小樓盤居多，起不到很大的威脅。產(chǎn)品開發(fā)建議什么樣的房子最好賣目前周村人口的總數(shù)量相對較少，為了回避風(fēng)險，迎合市場需求，我項目必須豐富產(chǎn)品的類型、拉開產(chǎn)品區(qū)間的價格，適應(yīng)不同的客戶群體。目前周村的客戶群體大致分為以下幾種：政府工作人員、教職工占25%，方便子女上學(xué)、私營企業(yè)主、企業(yè)中高層人員占35%區(qū)域原住民及周邊個體商戶占20%，其它區(qū)縣占10%，投資客戶占10%。根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體和目前在售樓盤分析來看，周村基本以普通多層、多層帶電梯、小高層的物業(yè)形態(tài)為主，其中普通多層和電梯多層的去化速度較快、小高層次之。所以在周村符合當(dāng)?shù)乜蛻粜枨蟮娜允瞧焚|(zhì)電梯多層最好賣√入戶是回家的真正起點，入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的“體驗”；不封閉，可設(shè)置花槽，豐富建筑外立面，增加戶型觀景性及居住情趣；轉(zhuǎn)換空間，方便業(yè)主放置鞋帽、雨具等物品；建議項目考慮設(shè)計入戶花園入戶花園使用空間——入戶花園產(chǎn)品開發(fā)建議產(chǎn)品開發(fā)建議社區(qū)路燈、樓牌也可采用太陽能技術(shù)，節(jié)能環(huán)保。太陽能路燈隔熱斷橋鋁合金窗隔熱斷橋鋁合金窗強度高、保溫隔熱性好、防火性好，采光面積大，耐大氣腐蝕性好，使用壽命長，裝飾效果好名牌雙層中空玻璃隔熱、隔音性能好，能有效的防紫外線，透光度高。

產(chǎn)品開發(fā)建議建議采用品牌電梯美國OTIS（奧的斯）、德國蒂森克虜伯、三菱、日立等品牌電梯；第四部分：營銷策劃方案營銷中心建議產(chǎn)品定價整體進(jìn)度規(guī)劃階段性推廣重點媒體執(zhí)行路口處設(shè)置“精神堡壘”，增強項目昭示性；門前空地規(guī)劃停車場，設(shè)置指示牌；售樓部廣場設(shè)置高大的道旗；采用加高圍檔、內(nèi)容及時更新，增強氣勢，強化項目賣點。營銷中心外部包裝建議營銷中心價值展板（沙盤位置吊旗設(shè)置）；營銷3D宣傳片（電視滾動播放）；營銷中心戶型單體模型展示；營銷中心X展架（二維碼微官網(wǎng)抽大獎活動等）；營銷中心價值參數(shù)展板（項目層高、容積率、院落、地下、車位、建筑品質(zhì)、綠化率等系列價值參數(shù)與周邊項目的比對展板）；宣傳物料部分樓書形象墻車體廣告產(chǎn)品的合理定價什么樣的價格最合適

根據(jù)目前周村在售樓盤的分布和區(qū)域位置來看，東城的整體房價比西部城區(qū)均價每平方高出500-800元左右。結(jié)合本項目的區(qū)域位置及周村本地客戶對價格的承受能力來看，我方認(rèn)為定價以項目周邊輻射范圍的同類樓盤均價作為參考，在通過品質(zhì)來提高項目的美譽度，逐步拉高市場的價格，如果不顧市場需求一味通過產(chǎn)品品質(zhì)抬高價格或追求低價走量迎合市場而忽略產(chǎn)品品質(zhì)等做法均不可取。所以，根據(jù)周村客戶的實際需求打造高品質(zhì)、性價比高的產(chǎn)品才能始終受市場青睞。產(chǎn)品合理的定價定價方法

目前市場上比較普遍采用，也較易操作的定價方法，為市場比較法，通過選擇一批檔次及開售時間較為類似的物業(yè)，收集各項資料，然后人為比較，并根據(jù)它們與本項目的可比性，分別制定出與本項目比較的權(quán)重。先用市場比較法法計算本樓盤均價，再用成本法來修正價格，這樣確定下來的價格，既能保證發(fā)展商的收益，也不至于偏離市場太遠(yuǎn)。參照項目翡翠園、城市名邸、聚恒名都、理想城、領(lǐng)世郡、天香苑、怡家馨居、鴻暻悅城參照原則：產(chǎn)品區(qū)域接近、類型相同、檔次類似、目標(biāo)客戶相似、近期銷售等因素。市場比較法：與相關(guān)項目相比較確定項目產(chǎn)品初步推廣后的市場價值。（1）外在資源現(xiàn)場包裝景觀設(shè)計產(chǎn)品質(zhì)量、設(shè)計建筑風(fēng)格智能化設(shè)施設(shè)備、用材（2）樓盤素質(zhì)（3）溢價因素開發(fā)商品牌物業(yè)管理小區(qū)規(guī)劃政府配套項目環(huán)境地段、交通對于本項目產(chǎn)品而言，景觀環(huán)境等外在資源和樓盤本身素質(zhì)等因素是影響價格的項目本體因素，而營銷、品牌、服務(wù)、包裝等是可以挖掘的影響價格的溢價因素比較因素及權(quán)重

項目名稱所占權(quán)重悅瀾灣碧桂園領(lǐng)世郡本案地理位置9%8998小區(qū)規(guī)模3%71086工程進(jìn)度2%710104交通便利5%8889周邊環(huán)境8%71098小區(qū)配套8%6987景觀設(shè)計11%71097產(chǎn)品質(zhì)量3%6598智能化、設(shè)備4%7555小區(qū)規(guī)劃8%7768建筑風(fēng)格5%7797開發(fā)商品牌7%5998現(xiàn)場包裝11%81095綜合100%6.978.248.816.87均價

850090006500

怡家馨居871087878587757.524900物業(yè)形象5%69975產(chǎn)品設(shè)計11%75977項目名稱所占權(quán)重理想城聚恒名都鴻暻悅城城市名邸天香苑地理位置9%97899小區(qū)規(guī)模3%101010107工程進(jìn)度2%81010109交通便利5%88988周邊環(huán)境8%107898小區(qū)配套8%99987景觀設(shè)計11%99977產(chǎn)品質(zhì)量3%98989產(chǎn)品設(shè)計11%98987智能化、設(shè)備4%98755小區(qū)規(guī)劃8%77688物業(yè)形象5%99987建筑風(fēng)格5%107977開發(fā)商品牌7%99997現(xiàn)場包裝11%98987綜合100%8.937.248.818.827.87均價

5200390048005500

5500價格類比權(quán)重市場比較法均價計算

從上表中，我們可以得出比較系數(shù)=所有可比權(quán)重得分總和/所有可比權(quán)重個數(shù)比較系數(shù)=（8.93+7.24+8.81+8.82+7.87+8.81+7.52）/6=8.2參考權(quán)重均價=所有同類產(chǎn)品價格平均值=5150參考均價=（本案權(quán)重6.87/比較系數(shù)6.885）×參考權(quán)重均價8750×浮動系數(shù)(同期房地產(chǎn)形勢+同類產(chǎn)品銷售狀況+片區(qū)價格變動趨勢+銷售策略的綜合比值)計算得參考均價=6.87/8.2×5150×1.05=4530我方認(rèn)為本項目應(yīng)采用“低開高走、滾動發(fā)展、逐步提升”的方式操作√價格吸引力低開高走戰(zhàn)略

1.追求對于總體平均價格的控制，而不苛求某一套房子的得失，這樣可以迅速為第一期凝聚人氣，培養(yǎng)一批忠實的客戶在市場上為我們進(jìn)行有效的義務(wù)宣傳，形成熱點，進(jìn)而成為市場的焦點，隨著銷售的進(jìn)展逐步提高價格，造成房子升值的感覺，賺錢效應(yīng)會有效的刺激購買力，如此良性循環(huán)，將對項目的后期發(fā)展造成有力的支持；

2.每戶定價，按套銷售；

3.認(rèn)購及開盤期價位要有競爭力、市場沖擊力；

4.通過銷售控制，實現(xiàn)持續(xù)快速銷售，保證總體銷售額度的完成；我方認(rèn)為本項目應(yīng)采用“低開高走、滾動發(fā)展、逐步提升”的方式操作√產(chǎn)品的價格策略采用低開高走的價格策略

低開高走即低價入市然后逐步走高以實現(xiàn)銷售利潤最大化。低開是手段，是吸引市場視線，高走是目的利潤最大化，是市場行為不變的法則。有一個故事說，把一只青蛙放在熱水里，青蛙因為水溫太高一下子就跳了出來，而把青蛙放在冷水里然后慢慢加熱，青蛙至死也沒有跳出來。低開高走的策略要的效果就是文火燉青蛙的效果采用低開高走的價格策略“低開高走”策略是在房地產(chǎn)預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引顧客，首先將樓盤以較低價格開售，聚集人氣，形成熱銷局面，隨后再根據(jù)施工進(jìn)度和銷售情況把售價提高以達(dá)到預(yù)期銷售目的。這一策略并不立足于簡單的低價競爭，而是科學(xué)合理的建立房屋品質(zhì)和價格變動體系，以控制價格來適應(yīng)市場供給，隨著施工進(jìn)度的加快逐步提高市場售價，既有價格升值概念，又有市場購買力，擴大了有效供給，將地產(chǎn)商和消費者之間有效供求結(jié)合起來。尤其以稍差的“死角房”低價入市，形成轟動效應(yīng)，將好房留在最后推高價位，為將來的樓盤形成高價定勢。