第一章不動產與不動產估價1

第一章不動產與不動產估價第一節(jié)不動產第二節(jié)不動產價格第三節(jié)不動產價格影響因素重點提示：本章為不動產的基礎概念部分，主要介紹了不動產的定義、特征，不動產價格的概念、分類和影響因素討論大家日常生活中理解的不動產價格指的是什么？汽車是不是動產？

什么樣的汽車是不動產？討論老爺車？抵押之后？有些石油輸出國的富人買的汽車就不是為了開的，放在房子里面為了顯示富有的？沒有賣出的汽車？房車露營地樹木、尚未收獲的農作物是否為不動產？討論電腦、電視、書桌是不是不動產？討論電腦、電視、書桌是不是不動產？討論討論鋼筋、水泥是不是不動產？動產和不動產有時是可以互變的。各國對動產與不動產的界定也是不同的。現在，國際上并不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標準，而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如，飛機、船只等，國際上通行將其界定為不動產。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。

第一節(jié)不動產（一）不動產的概念關于不動產的定義有很多種。在民法中，將財產（或稱為物）分為動產和不動產兩類（柴強，2001）。對動產和不動產而言，通常是指財產能否自由移動為依據進行劃分的。關于不動產的界定，日本民法典第八十六條規(guī)定：“土地及其定著物為不動產。”第一節(jié)不動產（一）不動產的概念意大利民法典第八百一十二條則詳細規(guī)定：“土地、泉水、河流、樹木、房屋及其建筑物，即使是臨時依附于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或者是人為地與土地結為一體的物品是不動產。固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨房、浴場、以及漂浮在水面上的建筑視為不動產?！保ㄒ唬┎粍赢a的概念中國大陸有關立法中也使用了不動產的概念，如《中華人民共和國擔保法》第九十二條規(guī)定：“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”此外，美國不動產術語詞典對不動產（RealEstate）的定義為：在法律上，不動產是指土地（Land）以及或多或少依附于土地的一切物體，不動產所有權從地球中心直到無限邊際。（一）不動產的概念美國有關教科書對不動產的概念作了進一步說明：如EdmundF.Ficek等人（1990）指出，法律對土地的表述為：土地包括地表以下、地球表面、以及地表以上的空間，也包括如樹木、水，以及地表以下的礦藏和其他物資等自然物。而不動產不僅包括以上所指的土地，還包括人類對土地的改良，以及利用土地的若干權利。土地購買者購買的不僅是土地本身，也包括建造在土地上的一切房屋建筑和構筑物（Structures）等。本課程的定義是：不動產是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質、形狀改變和造成經濟損失的財產。第一節(jié)不動產（二）不動產實物與權益不動產實際上是實物與權益的結合。其中實物包括土地、建筑物、其他附著物、以及由土地和建筑物組成的整體（含物）；權益部分包括法律規(guī)定的各種全能及行使這些權能所能獲得的利益。在我國大陸，不動產主要指房地產。1.不動產實物：看得見、摸的著的部分（1）土地。關于土地，人們有各種不同的認識，其中最有代表性的觀點有三種：第一種觀點認為（狹義）：土地是指地球表面的陸地；第二種觀點認為（廣義）：土地不僅包含地球表面的陸地，也包括水域，是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然歷史綜合體；第三種觀點認為（最廣義）：指自然資源，除了包括地球表面陸地和被水覆蓋的部分，還包括陽光、空氣、水、熱能、風力等自然賦予的一切有形和無形的自然力在內。土地的形狀、地形、地勢、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等哪些是房地產實物？（2）建筑物建筑物是指人工將建筑材料、建筑構配件和設備等營造而成的整體，包括房屋和構筑物兩大類。根據建筑物的用途，通?？煞譃樯a性建筑和非生產性建筑兩大類。（3）其他附著物（Fixtures）是指附著于土地，只有在與土地不分離的狀態(tài)下才能使用物體。舉例說明哪些是地上附著物？如：房屋、橋梁、水井、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。從法律的角度：民法通則未做具體的規(guī)定，但最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第186條規(guī)定：“土地，附著于土地的建筑物及其它定著物，建筑物的固定附屬設備為不動產”。

土地:包括地下及上空，但法律另有規(guī)定的除外，如礦產資源、文物屬于國家所有等。附屬于土地的建筑物及其它定著物:房屋、橋梁、水井、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。建筑物的固定附屬設備:排水管道、電力、熱力系統(tǒng)等。（1）位置；（2）面積（3）四至；（4）形狀；（5）產權狀況；（6）利用狀況；（7）規(guī)劃設計要求；（8）出入口方位；（9）土地生熟程度；（10）地質、水文和氣象條件；對一宗土地的基本認識土地生熟程度(基礎設施)——七通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊、通熱、排水。

某工業(yè)企業(yè)擁有一宗地，因融資需要，計劃以該土地使用權進行抵押貸款，并于2007年9月5日委托某評估公司進行土地價格評估。該公司所擁有的土地位于華南H市，遠離城區(qū)，為獨立工礦用地，總面積為1500平方米。宗地東高西低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產取水（附近無市政供水管網）宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3米寬擋風樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤土，種植本地草種，內有十字型道路，外有2千米長的道路與國道相連，宗地有11棟建筑物，其中辦公樓一棟，倉庫1棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務樓1棟，變電房1棟，企業(yè)用電來自3000米外的變電站，企業(yè)通訊網絡及設施齊全。土地使用權無特別限制，假定你是該評估公司的土地估價師，請回答下列問題：2（本問題5分）根據上述條件，列出已知宗地的個別條件。（1）位置：土地位于華南H市，遠離城區(qū)；（2）面積：總面積為1500平方米；（3）四至；無；（4）形狀：宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形；種植有3米寬擋風樹木，四周有磚混圍墻；（5）產權狀況:土地使用權無特別限制；（6）利用狀況：（7）規(guī)劃設計要求:獨立工礦用地；（8）出入口方位：無。（9）土地生熟程度:宗地東高西低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產取水（附近無市政供水管網）;企業(yè)用電來自3000米外的變電站，企業(yè)通訊網絡及設施齊全；內有十字型道路，外有2千米長的道路與國道相連。（10）地質、水文和氣象條件；無。對建筑物的基本認識（1）位置；（2）面積；（3）層數和高度；（4）結構；（5）設備；（6）層高或凈高；（7）空間布局；（8）裝飾裝修；（9）外觀；（10）建成日期；（11）利用狀況；（12）維修養(yǎng)護情況及完備程度；（13）產權狀況；（14）公共服務設施完備程度幾個概念：建筑高度:建筑限高，是指地塊內允許的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度:建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率；容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，是指一定地塊內總建筑面積與用地面積的比值。計算：某宗土地面積為1000m2

，其上建筑物的基地面積為700m2，建筑物層數為4層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。則該宗土地的容積率為多少？建筑密度為多少？建筑密度=宗地內所有建筑物的基底總面積/建筑用地面積=700/1000=0.7容積率=總建筑面積/用地面積=700*4/1000=2.8

2.不動產權益：是指無形、不可觸摸，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處。

房地產權益以房地產權利為基礎，包括：

①房地產的各種權利。——所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等。

②受到其他房地產權利限制的房地產權利。——設立了地役權、抵押權的房屋所有權或建設用地使用權。③受到房地產權利以外的各種因素限制的房地產權利?！鞘幸?guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，房地產被人民法院查封從而其處分受到限制。

④房地產的額外利益或收益?！蓓敚ㄒ卜Q為樓頂、屋蓋）或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取收入。

中國目前的不動產權利主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、地上權、地役權、典權。1、所有權指依法對不動產所擁有的全面支配和處置權，包括收益權、使用權、占有權和處分權。2、使用權指依法對不動產進行利用、管理并取得收益的權利，包括收益權、使用權、占有權。3、租賃權不動產權利人與承租人簽定一定年限的不動產租賃合同，并收取租金的權利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權。4、抵押權債權人對債務人或第三者作為擔保的不動產在債務不能履行時，有將其銷售得到清償的權利。5、地上權在他人的土地上擁有建筑物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。6．地役權以他人的土地供自己方便使用的權利，如通行、引水、排水等。7、典權承租人支付典價，占有出租人的不動產有使用和收益的權利。典期屆滿后，出典人如不贖回出典物，承典人即取得典物所有權。債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。因此，債權被稱為“對人權”、“相對權”。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。由于物權是直接支配物的權利，所以物權被稱為“絕對權”；物權的權利人享有物權，任何其他人都不得非法干預，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人，因此物權又被稱為“對世權”。如果特定的房地產，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權。如果有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權?！拔餀鄡?yōu)先”“時間優(yōu)先”。所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。3.房地產區(qū)位的含義房地產區(qū)位（location）是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。（1）一宗房地產的位置包括：①坐落，即該宗房地產所在的具體地點（如門牌號等）。②方位，即該宗房地產所在的方向和位置，特別是在所在區(qū)域（如城市、住宅小區(qū)、十字路口地區(qū)等）中的方向和位置。③與相關場所的距離，如該房地產離市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關、同行業(yè)、工作地、居住地等的遠近。④臨街（路）狀況，即該房地產是臨街還是不臨街，是一面臨街還是兩面臨街等。⑤朝向，即該宗房地產的建筑物正門或房間窗戶等正對著的方向。⑥樓層，即當該宗房地產為某幢房屋中的某層、某套時，其所在的樓層。（2）一宗房地產的交通條件：是指進出該宗房地產的方便程度——通達性，可分為從其他地方到達該宗房地產的可及性和從該宗房地產去往其他地方的便捷性。用“可及性”表達由“外”到“內”——“進來”的方便程度。用“便捷性”表達由“內”到“外”——“出去”的方便程度，是為了更好地衡量和描述一宗房地產的交通。某些房地產由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內的方便程度與由內到外的方便程度是不同的。（3）一宗房地產的外部配套設施是指該宗房地產外部的基礎設施和公共服務設施。如果是該宗房地產內部的配套設施，則屬于該宗房地產的實物因素?；A設施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施。公共服務設施一般是指教育（如幼兒園、中小學）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化、體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理等設施。（4）一宗房地產的周圍環(huán)境和景觀是指該宗房地產周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。其中，人文環(huán)境包括該宗房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產的利用狀況（如用途）等。“l(fā)ocation，locationandlocation”是西方認為的投資房地產的三大秘訣，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。4.本書對不動產的用詞在不動產估價中，往往需要對實物不同的不動產單獨估價，為明確起見，本書主要采用“土地”、“建筑物”、“不動產”三個關鍵詞。①土地：僅指不動產中的土地部分，無論是否存在固定于該土地范圍內的建筑物，在對土地估價時，都不包含該土地范圍內的建筑物價格。②建筑物：僅指不動產中的建筑物的部分，在對建筑物估價時，也不包含該建筑物所占用的土地價格。③不動產：既可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物整體，在評估時，若為特別指明，一般指評估土地和建筑物的整體的價格。（房地產估價）無建筑物的土地：這是一塊無建筑物的空地。圖例:有建筑物的土地：該塊土地上雖然建有建筑物，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無視建筑物的存在；②考慮建筑物存在的影響。建筑物:建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無視土地的存在；②考慮土地存在的影響。房地：下有土地，上有建筑物，此時把土地與建筑物也作為一個整體來看待。房地產含義的總結二、不動產的特性（一）自然特性1、不可移動性2、耐久性3、個別性4、數量有限性（二）社會經濟特性1、用途多樣性2、涉及廣泛性3、權益受限性4、難以變現性5、保值增值性三、不動產的分類1、按用途分類（10類）居住房地產；商業(yè)房地產；辦公房地產；旅館房地產；餐飲房地產；

體育和娛樂房地產；工業(yè)房地產；農業(yè)房地產；特殊用途房地產；綜合用途房地產。2.按開發(fā)程度分類（5類）（1）生地——無基礎設施；（2）毛地——有基礎設施＋未拆遷；（3）熟地——完善的基礎設施＋場地平整可直接建造建筑物；（4）在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項目（包括緩建工程）。【重點】緩建工程也是在建工程,，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志，有無工程竣工驗收報告。

（5）現房——已建造完成＋可直接使用。

一般而言，“生地”、“熟地”重點著眼于建設；而“毛地”、“凈地”更多著眼于出讓。

生地、熟地、毛地、凈地的區(qū)別

生地是指可能為房地產開發(fā)與經?；顒铀?，但尚未開發(fā)的農地和荒地。熟地指經過“幾通一平”的開發(fā)或已經拆遷完畢，可供直接建設的土地，即建筑地塊產品。

毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

凈地指的是已完成宗地內基礎設施開發(fā)和場地內拆遷、平整，土地權利單一的土地?！局攸c】熟地的類型都是指場地平整，三通指水、電、路；五通指水（供水和排水）電、路再加上電信；七通再加上熱力和燃氣。記憶竅門：三通最簡單，都知道；記七通，七，和氣，音通，再就是熱力，熱力是基礎設施中較高的要求，南方地區(qū)可以不要求供應熱力，所以在七通中。記“七氣熱”。

1.某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是（）元/平方米?！?008年真題】A.98B.102C.108D.1164.按實物形態(tài)分類（9類）（假設開發(fā)法中用到）（1）土地——分為空地和有建筑物的土地（2）建筑物——分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物（3）土地與建筑物的綜合體土地＋現房土地＋在建工程（4）房地產的局部（5）未來狀況下的房地產——期房

（6）已經滅失的房地產——如已拆遷和完全損毀的房屋（7）現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分建筑物的裝飾裝修部分不可修復的房地產損害造成的價值減損（8）以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產（9）整體資產中的房地產5、按是否有收益分類（2類）收益性房地產：指能直接產生租賃收益或者其他經濟收益的房地產，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。非收益性房地產：指不能直接產生經濟收益的房地產，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該宗房地產目前是否正在產生經濟收益，而是看該種類型的房地產在本質上是否具有產生經濟收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有產生經濟收益，但仍然屬于收益性房地產。因為同類的公寓和寫字樓大量存在著出租現象在直接產生經濟收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過“市場法”來求取。收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產則難以采用收益法估價。6、按經營方式分類房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種，相應地可把房地產分為四類：銷售的房地產出租的房地產營業(yè)的房地產自用的房地產

說明下列房地產屬于哪類經營方式：商店、餐館;公寓、寫字樓;旅館、影劇院;行政辦公樓、學校、特殊廠房？銷售——可采用市場法；出租——可采用收益法；營業(yè)——可采用收益法；自用——主要用成本法。7.按權益狀況分類（20類，考試中密集出題的重點）（1）“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產。（2）“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產，如房改成本價購買的公有住房，以及經濟適用房。（3）“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產，以及農村村民住宅等。（4）共有的房地產。又可分為按份共有的房地產和共同共有的房地產。共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約。“干凈”的含義（6大特征）房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒有出租、未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產開發(fā)建設過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產權明確。（5）有限產權或部分產權的房地產。典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產權的住房可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配?，F在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉為完全產權。（6）有租約限制的房地產。（7）設立了地役權的房地產。即該房地產為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，《物權法》稱之為“供役地”。（8）設立了抵押權的房地產。即已抵押的房地產，通常稱為抵押房地產。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。（9）有拖欠建設工程價款的房地產。建筑工程價款包括為建筑工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約帶來的損失。（10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》（2001年8月15日建設部令第98號發(fā)布）第八條規(guī)定，已依法公告列入征收、征用范圍的房地產，不得設定抵押。（11）被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。（12）開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產。例如，沒有《建設用地規(guī)劃許可證》或者《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的房地產。（13）房屋所有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。（14）臨時用地或者臨時建筑的房地產。又可分為未超過批準期限的臨時用地、臨時建筑和超過批準期限的臨時用地、臨時建筑。（15）違法占地或者違法、違章建筑的房地產。（16）房地產的租賃權。（17）地役權。（18）房地產的抵押權。（19）房地產的空間利用權。又可分為地下空間利用權和地上空間利用權。例如，可在其上加蓋房屋或樹立廣告牌的屋頂。（20）房地產中的無形資產。某些包含無形資產的房地產，例如包含特許經營權的汽車加油站，根據估價目的，有時需要評估其包含無形資產在內的價值，有時需要評估不包含無形資產的價值，或者將其中的無形資產價值從房地產價值中分離出來。思考：如何界定不動產的價格？1、王先生于2003年1月以28.7萬從不動產公司購得房屋一套，2004年9月趙先生則以30.2萬買下該房屋；2、張先生支付30萬買得150平方米的具有70年土地使用權的住宅用房一棟，而李小姐則以相同的價格購得僅有60平方米商業(yè)店鋪，同時周小姐則每月支付2000元的租金而享有相同區(qū)位下60平方米的商業(yè)店面的租賃使用權；第二節(jié)不動產價格第二節(jié)不動產價格一、不動產價格的概念對于不動產估價而言，主要是從量上把握不動產的交換價值，可將不動產價格定義為：不動產價格是指在某個時點上取得他人不動產而獲得相應權益所支付的代價。此定義有三層含義：第一，不動產價格隨市場供求關系變動；第二，不同的不動產權益對應與不同價格；第三，這種代價一般以貨幣形式支付，但也可以實物或勞務等其他形式支付。第二節(jié)不動產價格二、不動產價格的形成1、有用性——滿足人們欲望的能力。2、稀缺性——物以稀為貴。3、有效需求——買得起，有購買能力。在現實生活中，各種不動產價格的高低，同一不動產價格的變動，實際上是由這三者程度的不同及其變化引起的，它通過市場供求關系反映出來。三、不動產價格類型（一）按房地產價格形成原因（成因）不同劃分1.成交價格2.市場價格3.理論價格4.公開市場價格5.評估價格1、成交價格

――實際成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。（兩個特點：是已經完成的事實，是個別價格）成交價格是介于買家（買方認為的最低價）與賣家（賣方認為的最高價）之間的?！倦y點】最低賣價、最高買價、成交價之間的關系當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能。三者關系：最高買價≥成交價≥最低賣價。最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構成了成交價格的可能區(qū)間實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：該種房地產是處于買方市場還是賣方市場，買賣雙方相對的議價能力【重點】買方市場與賣方市場買方市場，供大于求，相對過剩，買方主動。成交價偏向最低賣價。賣方市場，求大于供，相對短缺，賣方主動。成交價偏向最高買價。成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，成交價格可分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指不存在特殊交易情況下的成交價格。反之，則為非正常成交價格。所謂特殊交易，包括利害關系人之間、對交易對象或比較行情缺乏了解、急于出售或急于購買、人民法院拍賣、有人為哄抬、對交易對象有特殊偏好、相鄰房地產合并、受迷信影響等的交易。正常成交價格形成條件（7個）：

■公開市場■交易對象本身具備市場性■眾多的買者和賣者■買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿■自私且理性的經濟行為（經濟人假定）■買者和賣者都具有完全信息■適當的期間完成交易，不急于出售或購買2、市場價格

――是指某區(qū)域某類房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。（平均數、中位數或眾數）3、理論價格

――是如果將房地產放在合理的市場上交易，它應該實現的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。如：通過數學模型計算出來的價格。4、公開市場價值（簡稱市場價值）

――是指交易雙方在完全競爭市場上所能形成的價格。完全競爭市場的四個條件：（一）市場上有眾多的生產者和消費者，任何一個生產者或消費者都不能影響市場價格。（二）企業(yè)生產的產品具有同質性，不存在差別。（三）市場信息暢通準確，市場參與者充分了解各種情況。（四）各種資源都能夠充分地流動。5、評估價格

――又稱估計價值，簡稱評估價、評估值或評估額，是估價人員對房地產的客觀合理價格或價值進行估計、推測或判斷的結果。評估價格也不是事實。值得注意的是，由于估價者的經驗、知識、愛好、利害關系等的不同，同一宗房地產，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術標準和估價人員的職業(yè)道德準則。一般來說，具有豐富經驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格思考：下圖表達了?二、政府對價格管理或干預的程度有關來劃分

1、市場調節(jié)價：由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格2、政府指導價：由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。3、政府定價：由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產，由于經營者應執(zhí)行政府定價，所以估價結果應以政府定價為準。例如《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（1998年7月20日中華人民共和國國務院令第248號發(fā)布）第三十條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價?！笨梢姡瑥恼畬Ψ康禺a價格的管制或干預程度來劃分，可將房地產價格分為市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。

數據來源：1999年湖北省直單位成本價出售公有住房及已售標準價住房向成本價過渡實施辦法政府對價格的干預，還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產可以收取的最高價格；最低限價也稱為最低保護價，是試圖規(guī)定一個對房地產可以收取的最低價格。因此，對有最高限價的房地產，估價結果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產，估價結果不得低于其最低限價。政府對價格的干預，還有規(guī)定價格構成或利潤率等。例如規(guī)定新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。其中，經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤率控制在3%以下。對于這類房地產，估價也應依據這些規(guī)定進行。請問：在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價；新建的經濟適用房；商品房各用什么價格？政府指導價主要有基準地價、標定地價、房屋重置價格及經濟適用房銷售價格。基準地價：是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，按照法定最高使用年限和基準容積率的土地使用權，調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。標定地價：指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。房屋重置價格：在估價時點采用此時的建筑材料、建筑構配件和建筑技術等重新建造同類建筑結構、質量、功能的新房屋所需要的一切合理和必要的費用、稅金并加上所得的利潤，能夠體現此時價格水平的貨幣值。蘇州市物價局關于確定2010年度蘇州市房屋基本重置價格的通知（蘇住建〔2010〕143號）三、按房地產權屬劃分

1、所有權價格2、使用權價格3、其他權益的價格四、按使用目的不同劃分（不同的經濟行為）――買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值和征用價值五、按房地產交易方式來劃分

――拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格

六、按商品房銷售中出現的價格劃分

1、起價：指所銷售的商品房的最低價格

2、標價：報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格

3、成交價：商品房買賣雙方的實際交易價格

4、均價：銷售商品房的平均價格，有標價的平均價格和成交價格的平均價格七、按房地產的表示單位劃分

――總價格、單位價格、樓面地價八、按估價方法劃分

1、收益價格：指采用收益法評估出的房地產價格

2、比準價格：指采用市場比較法評估出的房地產價格

3、積算價格（成本價格）：采用成本法評估出的房地產價格1、現有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：10000元/m2，8000元/m2，5000元/m2，其容積率分別是6、4、2。這三塊地其他條件完全相同，假如你是購買者，你會購買（）。

A.甲B.乙C.丙D.無法確定2、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格三者之間在正常的市場情況下的大小關系為？3、樓面地價是（）之比。

A.土地總價與土地總面積C.土地單價與建筑容積率

B.土地總價與建筑總面積D.土地單價與建筑覆蓋率4、房地產之所以有高價格，其前提條件是？5、下列屬于非收益權房地產的有（）

A.私人宅邸B.未開發(fā)的土地C.政府辦公樓

D.商務辦公樓E.教學、寺廟6、土地的標定地價是某時標準宗地價格，而基準地價是某時期區(qū)域性土地平均單價。（）7、房地產價格是房地產價值的貨幣表現，即房產和地產在形成過程中所消耗的全部社會必要勞動而形成的價值的貨幣表現。（）（二）按實物形態(tài)分類1.土地價格2.建筑物價格3.不動產價格1、土地價格（1）按土地性質和開發(fā)程度不同：生地價格；毛地價格；熟地價格（2）按土地使用權取得市場的不同：出讓價格、轉讓價格（3）按價格表示單位不同：總地價、單位地價、建筑物單價、房地單價。補充知識：飛地，又稱“插花地”，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。不動產總價格：一宗不動產的總體價格。單位價格：土地單價=單位土地面積的土地價格建筑物單價=單位建筑物面積的建筑物價格。房地單價=單位建筑面積的房地價格。樓面地價=土地總價格/建筑總面積。是一種特殊的土地單價，是平均分攤到單位建筑面積上的土地價格。這三種價格哪種更能反映不動產價格水平的高低？注意：在現實生活中樓面地價比土地單價更能反映土地的價格水平！例題：有甲、乙兩塊土地面積都為10000m2，甲土地的單價為700元/m2，乙土地的單價為510元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，（1）如果容積率相同，則明智的買者會購買哪塊土地？為什么？（2）但如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買者又會購買哪塊土地？為什么？例題：某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/㎡，樓面地價為1200元/㎡，則該宗土地的總價為（）萬元。（2006年試題）

A．96

B．192C．240

D．480

補地價的理論數額一般根據者地在發(fā)生上述改變的前后所獲土地的差額記取。對于增加容積率:補地價額=[（增加后的容積率-原容積率）/原容積率]*原地價2、建筑物價格：僅指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占用的土地價格3、不動產價格：又稱為房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格。房地產價格=建筑物價格+土地價格不動產價格（1）按不動產交易付款方式不同：實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。（2）按交易標的狀況的不同：現房價格：當交易標的物為建筑物已建成的不動產時，即為現房價格；期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標的的價格。（3）按不動產銷售習慣：起價：是指所銷售的商品房的最低價格；標價：是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售的價格，即賣方的要價；成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格；均價：是指所銷售商品房的價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。（三）按不同的經濟行為分1.買賣價格2.租賃價格3.抵押價值4.保險價值5.課稅價值6.征收價值1、買賣價格：通過市場買賣交易方式轉移不動產權的價格；包括：土地使用權有償出讓的買賣價格和土地所有權和房屋所有權同時出讓的買賣價格。2、租賃價格：不改變不動產的歸屬關系。出租人將不動產按雙方約定的租約出租給承租人使用，承租人向出租人支付的租金。土地租金即為地租。不動產整體出租租金體現在房租上。已有租賃關系的不動產轉讓時，一般只是業(yè)主發(fā)生變化，原租約有關規(guī)定在租賃期內繼續(xù)有效，租金保持不變或根據原租約規(guī)定變化。3、抵押價值：從理論上講，不動產抵押價值應當是假設債務期屆滿債務人不履行債務，拍賣、變賣抵押不動產最可能所得的價款或者抵押不動產折價的價值和除優(yōu)先受償的款額后的余額。4、保險價值：是將不動產投保時，為確定保險金額提供參考依據而評估的價值。5、課稅價值：是指為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據的價值。6、征收價值：市政府強制取得不動產時應給予的補償金額。第三節(jié)不動產價格影響因素由于人們對影響不動產價格因素認識的角度不同，因此出現了多種分類方法。經過分析和對比，我們把影響不動產價格的因素歸納劃分為：一般因素、地域因素和個別因素三大類，分別對應于全局、局部和個別性影響因素。第一種分類體系

□一般因素，對大范圍的房地產普遍產生共同影響，如經濟發(fā)展、貨幣政策、利率、匯率等

□區(qū)域因素，只對一定區(qū)域內的房地產產生影響，如城市規(guī)劃調整、環(huán)境狀況等

□個別因素，僅對估價對象房地產產生影響。主要是自身因素，如區(qū)位、權益、實物等。

第二種分類體系

■自身因素

□區(qū)位因素

□實物因素

□權益因素

■外部因素

□人口因素

□制度政策因素

□經濟因素

□社會因素

□國際因素

□心理因素

□其他因素自身因素房地產自身狀況的好壞，直接關系到其價格高低。房地產自身因素又可分為實物因素、權益因素和區(qū)位因素三類。1.實物因素（1）土地實物因素

1）土地面積舉例說明為什么面積過于狹小或面積過大都會影響土地價格？2）土地形狀說明規(guī)則或不規(guī)則對于低價有什么影響？3）地形、地勢由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發(fā)建設成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。4）地基（工程地質）地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性、地下水位等。5）土壤這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。6）土地開發(fā)程度

一宗土地的基礎設施完備程度和場地平整程度，七通一平>五通一平>三通一平

（2）建筑物實物因素1）建筑規(guī)模建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。2）外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有很大影響。3）建筑結構不同結構的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上來。鋼筋混凝土結構>磚混結構>磚木結構;4）設施設備建筑物的設施設備是否齊全、完好，例如是否有電梯、中央空調、集中供熱、寬帶等，對其價值有很大影響。5）裝飾裝修房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修、粗裝修和毛坯房三大類。6）層高和室內凈高人們對建筑物空間的需求本質上是對建筑物內部立體空間的需求，而不僅僅是平面，因此層高或凈高對房地產價格也會有影響。7）空間布局一般地說，平面布置合理、交通聯系方便、有利于使用的，價值就高，反之，價值則低。尤其是住宅，平面設計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價格高低的重要因素之一。8）日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水9）維修情況及完損程度建筑物的完損程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質量等。2.權益因素因為房地產是構成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周圍和社會公眾的利益。對房地產利用的限制可歸納為以下3個方面：①房地產權利的設立和行使的限制；權利是否完整（干凈與否）、是否是共有產權（共有房地產，如共有人較多可能影響成交價格低于正常價格）、是否設立了他項權利。如，地役權的存在會降低供役地的價值。②房地產使用管制；如耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農用地很適合于轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現有的農業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。③房地產相鄰關系的限制。應當為相鄰權利人提供的必要便利（3項便利）

用水、排水提供必要便利通行的便利對相鄰人因建造修繕建筑物以及鋪設管線提供便利不得損害相鄰人的以下權利（3項義務）1.不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照2.不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物、排入污染物3.挖掘土地、鋪設管線等不得危及相鄰房地產的安全3.區(qū)位因素區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。房地產區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。居住房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通、周圍環(huán)境和景觀、公共服務設施完備程度。例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心區(qū)還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格的高低幾