第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制第六節(jié)可行性研究報告的撰寫第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的（熟悉）可行性研究：

是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法?？尚行匝芯康母灸康模?/p>

是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益二、可行性研究的作用（熟悉）（一）申請項目核準的依據(jù)（二）項目投資決策的依據(jù)（三）籌集建設(shè)資金的依據(jù)（四）開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（五）編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)三、可行性研究的依據(jù)（熟悉）四、可行性研究的工作階段（熟悉）（一）投資機會研究（二）初步可行性研究（三）詳細可行性研究（四）項目評估與決策第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容（熟悉）（一）項目概況（二）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查（三）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定（四）規(guī)劃設(shè)計方案的選擇（五）資源供給條件分析（六）環(huán)境影響評價（七）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究（八）開發(fā)建設(shè)計劃的編制（九）項目經(jīng)濟及社會效益分析（十）結(jié)論及建議二、可行性研究的步驟（了解）（一）接受委托（二）調(diào)查研究（三）方案選擇和優(yōu)化（四）財務(wù)評價和綜合評價（五）編制可行性研究報告第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃（熟悉）（一）區(qū)位分析與選擇（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇（三）開發(fā)時機的分析與選擇（四）合作方式的分析與選擇（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（六）產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇二、構(gòu)造評價方案（掌握）構(gòu)造評價方案：

就是在項目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。

開發(fā)項目是否分期進行以及如何分期、開發(fā)項目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。

三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)（掌握）

（1）時間類參數(shù)

開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期（年、半年、季度或月，視項目開發(fā)經(jīng)營期的長短和評估精度的要求，靈活選擇）。

（2）融資相關(guān)參數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財務(wù)杠桿比率（通常為總投資的30％），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。

（3）收益相關(guān)指標

出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率。

（4）評價標準類指標

基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率等指標。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算（掌握）一、投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍包括：

土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等（一）、土地費用開發(fā)項目土地費用：

是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。主要有以下幾種：

劃撥或征用土地的征用拆遷費、

出讓土地的出讓地價款、

轉(zhuǎn)讓土地的轉(zhuǎn)讓費、

租用土地的租用費、

股東投資入股土地的投資折價。

（二）

勘察設(shè)計和前期工程費前期工程費主要包括：

開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。

項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用：

※規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3％左右，

※可行性研究費占項目總投資的1％～3％，

※水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算，一般為設(shè)計概算的0．5％左右?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費用：

地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。（三）房屋開發(fā)費1.建筑安裝工程費

是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。3.公共配套設(shè)施建設(shè)費

是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費用。1）單元估算法：

是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。3）工程量近似匡算法。

工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資。4）概算指標法。

概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。（四）其他工程費（五）開發(fā)期間稅費（六）管理費用（七）銷售費用（八）財務(wù)費用（九）不可預(yù)見費二、資金使用計劃

房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。

在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。三、收入估算與資金籌措

（一）收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收人，首先要制定切實可行的租售計劃（含銷售、出租、自營等計劃）。租售計劃的內(nèi)容通常包括：

擬租售物業(yè)的類型、

時間和相應(yīng)的數(shù)量，

租售價格，

租售收入及收款方式。1.租售方案2.租售價格3.租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于

可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。4.收款方式（二）資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有：資本金、預(yù)租售收入借貸資金第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制一、基本報表1、現(xiàn)金流量表（1）項目投資現(xiàn)金流量表（2）資本金現(xiàn)金流量表（3）投資者各方現(xiàn)金流量表2、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表3、利潤表4、資產(chǎn)負債表二、輔助報表三、財務(wù)報表的編制第六節(jié)可行性報告的撰寫（熟悉）一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成封面摘要目錄正文附表附圖二、可行性研究報告正文的協(xié)作要點1.項目總說明2.項目概況3.投資環(huán)境研究4.市場研究5.項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目6.規(guī)劃方案及建設(shè)條件7.建設(shè)方式及進度安排8.投資估算及資金籌措9.項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定10項目經(jīng)濟效益評價11.風(fēng)險與不確定性分析12.可行性研究的結(jié)論1.用于計算房地產(chǎn)開發(fā)項目全部投資動態(tài)經(jīng)濟評價指標的財務(wù)報表是（C）現(xiàn)金流量表。（2012）A.資本金

B.財務(wù)計劃

C.項目投資

D.投資者各方2.對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（

D

）（2011）A.銷售收入

B開發(fā)建設(shè)投資

C.營業(yè)稅金及附加

D.借貸本金償還3.下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是(

D

)（2011）A.房屋價值補償費

B.搬遷補償費

C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費

D.土地補償費

本章真題4.下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（

C

（2011）A.總投資估算表

B.經(jīng)營成本估算表

C.投資計劃與資金籌措表

D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表5.在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（D）。(2010)

A．項目的交通組織規(guī)劃

B．項目構(gòu)成及平面布置

C．項目的建筑規(guī)劃

D．城市土地利用規(guī)劃6.下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（A）。(2010)

A．輔助報表

B．資產(chǎn)負債表

C．資金來源與運用表

D．現(xiàn)金流量表

7．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（B）。(2010)A．回收固定資產(chǎn)余值B．自有資金C．長期借款D．凈轉(zhuǎn)售收入8.下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標的是(A)(2009)A.出租率B.基準收益率C.成本利潤率D.財務(wù)杠桿比率9.某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當?shù)赝瑱n次賓