對(duì)物業(yè)項(xiàng)目特性的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)及需要招標(biāo)方配合的建議和要求方案標(biāo)書(shū)

對(duì)物業(yè)工程的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)〔含早期介入和交接〕需要招標(biāo)方協(xié)作的建議和要求方案標(biāo)書(shū)內(nèi)容參考版序號(hào)序號(hào)內(nèi)容效勞要求1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置治理處。2、辦公場(chǎng)所干凈有序，有特地的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。1設(shè)置3、配置辦公家具、、機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦2治理人員要求公設(shè)施及辦公用品。1、小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)治理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有二年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)受。2、治理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表干凈標(biāo)準(zhǔn)。3、適當(dāng)配備具有外語(yǔ)會(huì)話力量的治理人員。效勞時(shí)務(wù)治理，做到運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，賬目清楚。需要招標(biāo)方協(xié)作的建議和要求方案1、綜合治理效勞內(nèi)容和要求3周一至周日每天8小時(shí)在治理處進(jìn)展業(yè)務(wù)接待，并供給效勞。間1、效勞標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《本市物業(yè)治理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》要求。2、24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。接到任何報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理〔預(yù)約除外〕。日常管3、對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。4理與服4、制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡察、驗(yàn)收等裝修治理制度，建立務(wù)業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象準(zhǔn)時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。5、建立健全的財(cái)務(wù)治理制度，對(duì)物業(yè)效勞費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)展財(cái)內(nèi)容效勞要求號(hào)〔1〕內(nèi)容效勞要求號(hào)〔1〕5560%以上，身體安康〔2〕能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；能夠1人員要求生疏、把握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)難事故的應(yīng)急預(yù)案?！?〕上〔精巧，裝備佩戴標(biāo)準(zhǔn)，儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)整齊。當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站崗時(shí)不依不靠?！?〕配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械?！?〕24門崗巡邏崗

〔2〕外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，打算是〔3〕對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)展治理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境干凈、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄?！?〕保安人員手持巡更采集器，24小時(shí)不連續(xù)按指定的時(shí)間和路線白天每二小時(shí)巡查一次，夜間3小時(shí)一次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特別狀況加強(qiáng)巡邏；24〔2或住戶緊急求助時(shí)，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)行相應(yīng)措施。小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控〔監(jiān)控點(diǎn)至少掩蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口〔可視〔、技防設(shè)施住戶〔100%安裝〕報(bào)警〔對(duì)講功能〕、門鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)和救助4〔監(jiān)控崗〕5 車輛治理

施，24小時(shí)開(kāi)通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，保安人員五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展處理，同時(shí)中心應(yīng)承受用戶救助要求，解答用戶詢問(wèn)?！?〕小區(qū)有火一次的防火應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序?！?〕有專職人員24小時(shí)巡察和幫助停車〔324小時(shí)有專人治理，車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，無(wú)〔4〕非機(jī)動(dòng)車不得隨便停放，應(yīng)指定停在非機(jī)動(dòng)車規(guī)定的區(qū)域內(nèi)。示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，無(wú)〔4〕非機(jī)動(dòng)車不得隨便停放，應(yīng)指定停在非機(jī)動(dòng)車規(guī)定的區(qū)域內(nèi)。根本條件 內(nèi)容要素清雜草

養(yǎng)護(hù)要求〔植物〕準(zhǔn)時(shí)去除雜草,做到根本無(wú)雜草。1、利用植物、山

灌、排水施肥

整，地形平坦、流暢。按肥力、草種、生長(zhǎng)狀況，適時(shí)適量施有機(jī)復(fù)合肥二到三遍。石、水體等設(shè)置草坪景點(diǎn)。2、綠地內(nèi) 喬、灌木修剪每年三遍以上，無(wú)枯枝、萌蘗枝；植物掩蓋率80%以 籬、球、造型植物按生長(zhǎng)狀況，造型要求準(zhǔn)時(shí)修上，且群落、層

修剪 剪，做到枝葉茂盛、圓整、無(wú)脫節(jié)；地被、攀援次明顯。并有花 植物修剪、整理準(zhǔn)時(shí)，每年三次以上，根本無(wú)枯3、綠地100%〔包括經(jīng)過(guò)規(guī)定手續(xù)變更〕。喬、灌、草等保存率

松土

枝。常年土壤疏松通透，無(wú)雜草。按植物品種、生長(zhǎng)、土壤狀況適時(shí)適量施肥。每95%以上，大喬木保存率98%樹(shù)木綠地設(shè)施及硬質(zhì)完好。

施肥 年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施復(fù)合肥二遍，滿足植物生長(zhǎng)需要。態(tài)治理，各類病蟲(chóng)害發(fā)生低于5%。扶正加固 樹(shù)木根本無(wú)傾斜。喬灌木生長(zhǎng)強(qiáng)健，樹(shù)冠完整，形態(tài)美麗；花灌木其它 按時(shí)開(kāi)花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)茂盛，無(wú)缺枝、空擋。花壇布置 中有四次以上花卉布置，四季有花?；ň彻?、排水 保持有效供水，無(wú)積水。補(bǔ)種缺枝倒伏準(zhǔn)時(shí)補(bǔ)種。準(zhǔn)時(shí)去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年補(bǔ)種缺枝倒伏準(zhǔn)時(shí)補(bǔ)種。準(zhǔn)時(shí)去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年追肥適量。病蟲(chóng)害防治適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治。工程 序號(hào) 內(nèi)容 效勞要求地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無(wú)灰塵、無(wú)污1 地面和墻面

漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。樓內(nèi)公共區(qū)域

樓梯扶手、欄2每日擦抹一次，保持干凈、無(wú)灰塵。2每日擦抹一次，保持干凈、無(wú)灰塵。桿、窗臺(tái)3消防栓、指示每日擦抹一次，外表干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污漬。牌等公共設(shè)施4天花板、公共每半月除塵一次，目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。燈具5門、窗等玻璃保持干凈、光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。6天臺(tái)、屋頂保持清潔、無(wú)垃圾。7垃圾收集收集點(diǎn)四周地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。每日循環(huán)保潔；操作板每日消毒一次；每半月對(duì)電梯門壁

打蠟上光一次，外表光亮、無(wú)污跡；轎廂壁無(wú)浮塵，不銹鋼外表光亮、無(wú)污跡。樓外公共區(qū)9域

道路地面、綠地、明溝道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場(chǎng)磚地面每周沖道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場(chǎng)磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)；明溝每日清掃一次，無(wú)雜物，無(wú)積水。公共燈具、宣每?jī)扇詹聊ㄒ淮?，目視無(wú)灰塵、光明清潔2米以上局部10傳欄、小品等每半月擦抹、除塵一次〕。有先進(jìn)的垃圾處理方式〔如分類收集垃圾、壓縮垃圾、生11垃圾廂房物分解有機(jī)垃圾等〕，對(duì)垃圾廂〔房〕循環(huán)保潔，垃圾廂〔房〕干凈、干凈、無(wú)異味，滅害措施完善。12果皮箱、垃圾合理設(shè)置，隨時(shí)清理擦拭，箱〔桶〕無(wú)異味、無(wú)污跡。桶13消毒滅害每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。5、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)和修理效勞工程 內(nèi)容 運(yùn)行、保養(yǎng)、修理效勞要求公共部位

房屋構(gòu)造門窗樓內(nèi)墻面、頂面、地面

每年二次以上對(duì)房屋構(gòu)造進(jìn)展檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，覺(jué)察損壞準(zhǔn)時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。每天巡察樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開(kāi)閉敏捷并無(wú)特別聲響。墻面、頂面粉刷層無(wú)明顯剝落，面磚、地磚平坦不起殼、無(wú)缺損，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)全都。管道、排每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)展清掃、疏通，保障排水暢通水溝、屋〔6月至9月每半月檢查一次〕，每半年檢查一次屋頂，覺(jué)察防水層有氣頂 臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修理。每半月一次巡查圍墻，覺(jué)察損壞馬上修復(fù)，鐵柵欄圍墻外表無(wú)銹蝕，保持圍墻圍墻完好。道路、場(chǎng)每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，覺(jué)察損壞準(zhǔn)時(shí)修復(fù)，保持路面地等 根本平坦無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損。休閑椅、涼亭、雕每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)展巡查，覺(jué)察損壞馬上修塑、景觀復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。小品室外健身設(shè)施、兒童樂(lè)園等

每日一次巡查，覺(jué)察損壞馬上修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用〔如需更換的除外〕。安全標(biāo)志對(duì)危急隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示等供水系統(tǒng) 變頻水泵公燈景觀燈、

和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標(biāo)志清楚完整，設(shè)施運(yùn)行正常。1、每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)泵泵房干凈。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，四次水質(zhì)檢測(cè)，符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必需安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)展防凍保養(yǎng)。準(zhǔn)時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、鄰居燈亮燈率在99%以上。節(jié)日彩公共照明 保持燈具完好，亮燈率在99%以上。燈、大堂吊燈等公共電氣每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜 柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。消防系統(tǒng)

消防設(shè)施、設(shè)備

每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部掌握裝置進(jìn)展一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查。每月檢查一次滅火器，接近失效馬上更或充壓。升降系統(tǒng) 電梯

1、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂干凈。2、托付專業(yè)修理保養(yǎng)單位進(jìn)展定期保養(yǎng)，每年進(jìn)展安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)展監(jiān)視，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)展治理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)修理人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大大事時(shí)，物業(yè)治理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展救助。樓宇對(duì)講不定期進(jìn)展調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正系統(tǒng)〔可常，且選呼后的對(duì)〔可視功能正常，語(yǔ)〔圖像清楚，對(duì)講分機(jī)開(kāi)鎖視〕 功能、門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常。住戶報(bào)警

不定期進(jìn)展調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警掌握主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。24小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)展調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的戒備線封弱電系統(tǒng) 周界報(bào)警閉、無(wú)盲區(qū)和死角，保證中心掌握室能通過(guò)顯示屏、報(bào)警掌握器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。監(jiān)視系統(tǒng)

不定期進(jìn)展調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。依據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)展調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)電子巡更行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和挨次等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。一、工程介入前期物業(yè)治理工程介入職能備選型、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)等內(nèi)容提出合理意見(jiàn)和建議；處理，并做好各類記錄〔文字、圖片〕；〔〕；物業(yè)交接前調(diào)動(dòng)治理效勞中心各類資源，協(xié)作做好工程承接查驗(yàn)工作；工作；在物業(yè)入伙前，組織人員做好各項(xiàng)預(yù)備工作，包括：入伙資料、協(xié)調(diào)各種外部關(guān)系。前期介入的效勞內(nèi)容：前期工程介入便對(duì)相關(guān)問(wèn)題做出決策或調(diào)整；從物業(yè)治理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，便利日后的物業(yè)治理，設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收交接夠安全、牢靠、經(jīng)濟(jì)、正常、長(zhǎng)期運(yùn)行的角度，打量工程設(shè)備的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備性性實(shí)施進(jìn)度打算等；裝等提出建設(shè)性意見(jiàn)：建筑設(shè)計(jì)〔地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面〕是否滿足物業(yè)治理的需求；設(shè)施設(shè)備、機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；依據(jù)清潔治理閱歷及規(guī)劃要求，提出垃圾房的建筑位置的建議；從安全治理、環(huán)境衛(wèi)生治理需要等方面提出建議。綠化用水供給點(diǎn)、垃圾桶的擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)等建議，并全力協(xié)作：點(diǎn)的設(shè)置、門禁的設(shè)置授權(quán)等進(jìn)展合理優(yōu)化，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議等；閱歷供給專業(yè)建議等；建材的使用狀況對(duì)工程的建筑材料的選用提出建議；離墻距離等從日后使用和修理的角度提出建議；從工程的特別性及功能要求方面對(duì)布局的合理安排供給建議；火、防盜工作；應(yīng)甲方的要求，出席各類工程會(huì)議，做好會(huì)議記錄；前期參謀人員承受甲方的指導(dǎo)、監(jiān)視、檢查和評(píng)價(jià)；治理用房的布局；從創(chuàng)立優(yōu)秀小區(qū)的角度，依據(jù)市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改進(jìn)建議。二、承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)打算的提出并委任承接查驗(yàn)小組組長(zhǎng)。接查驗(yàn)打算應(yīng)包括以下內(nèi)容，主要是資料和現(xiàn)場(chǎng)兩方面：擬承接查驗(yàn)的物業(yè)工程清單；承接查驗(yàn)小組人員分工；承接查驗(yàn)工作日程安排〔包括提前介入在建工程查驗(yàn)等；打算時(shí)應(yīng)留意將工程圖紙、資料安排在其他工程前完成交接。查驗(yàn)小組組長(zhǎng)組織實(shí)施。圖紙資料的驗(yàn)收登記工作，覺(jué)察有缺少的資料時(shí)，應(yīng)向移交單位索取。應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括：小區(qū)內(nèi)全部的建筑工程和配套設(shè)施的竣工圖紙〔含小區(qū)規(guī)劃圖；小區(qū)內(nèi)全部機(jī)電設(shè)備的合格證、使用說(shuō)明書(shū)、維保資料；電梯使用許可證；隱蔽工程驗(yàn)收記錄〔涉及物業(yè)治理過(guò)程的工程；供水、供電、供氣系統(tǒng)的申報(bào)、審批文件；供水、供電、供氣系統(tǒng)的驗(yàn)收證明〔含指標(biāo)批文；等系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明；小區(qū)立項(xiàng)、審批等資料以及其他設(shè)計(jì)、施工相關(guān)資料。錄表》，無(wú)誤后，雙方簽字，并審核圖紙、資料是否齊全。《建筑圖紙交接記錄表》由驗(yàn)收責(zé)任人交承接查驗(yàn)小組組進(jìn)步行審核。如覺(jué)察圖紙和資料不齊全，記錄在《交接問(wèn)題處理單》中，并催促移交單位補(bǔ)齊為止。物業(yè)的承接查驗(yàn)建筑物本體等建筑物的承接查驗(yàn)〔層〕及建筑物本體設(shè)施、設(shè)備進(jìn)展查驗(yàn)，查驗(yàn)工程包括但不限于：各樓層〔戶〕內(nèi)〔包括建筑物本體〕的墻面、地面、頂板、樓梯等；供排水、供電、供氣等管線、計(jì)量設(shè)施；門、窗及玻璃、沙窗、門鎖等其他設(shè)施；有線電視、通訊、報(bào)警等弱電系統(tǒng)；有防水要求的天臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間的防水層。驗(yàn)收要求量標(biāo)準(zhǔn)，有無(wú)缺損、損傷等；確保正常使用；確保正常使用〔特別是分戶鑰匙，要進(jìn)展逐戶試開(kāi)，以確保鑰匙無(wú)誤〕；有線電視、通訊、報(bào)警等弱電系統(tǒng)進(jìn)展測(cè)試，確保其通暢；天臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間的地面以及外墻、門、窗是否滲水〔廚房、衛(wèi)生間需做48小時(shí)的閉水試驗(yàn)〕；明確開(kāi)發(fā)商和保修單位簽訂的有關(guān)保修協(xié)議，確認(rèn)保修