商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)課件

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)注意事項

請各位同事將手機關(guān)閉,以確保培訓(xùn)效果;

請各位積極參與，各抒己見!培訓(xùn)內(nèi)容及安排第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所；廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面/商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)商投資客商戶消費者商業(yè)地產(chǎn)的四個元素商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件/商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達10－15％。亞洲及國內(nèi)：高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點與趨勢商業(yè)地產(chǎn)分類市場形式分類/物業(yè)用途分類/建筑特征分類/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識分類方法種類舉例按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場、名盛廣場住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪單一經(jīng)營物業(yè)如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心出租物業(yè)天河城廣場、宏城廣場按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)）商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語商圈/業(yè)態(tài)、業(yè)種Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo)區(qū)位——指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。板塊——一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈——指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語邊圈次圈主圈主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘邊圈：10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模

影響商圈大小因素根據(jù)ICSC對商圈的定義：指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì)﹑可進入性﹑自然障礙、有競爭力設(shè)施的位置以及行車時間和距離的限制。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—商圈分析發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式標(biāo)志節(jié)點起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機構(gòu)進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場贏利模式百貨為主專業(yè)市場餐飲、休閑休閑、娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài)市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—商圈形成與發(fā)展IRS（商圈飽和指數(shù)）＝C（潛在客戶）×RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16萬㎡例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年營業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潛在客戶）：40萬人（按照城鎮(zhèn)人口計算，市區(qū)人口占全市人口115萬的35%，115×35%=40萬）RE（年平均購物額）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社會消費品零售總額的80%計算）例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36111商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店

商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—商圈應(yīng)用食雜店

(TraditionalGroceryStore)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。便利店

(ConvenienceStore)以自選銷售為主，銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù)，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。折扣店(DiscountStore)

是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到2000個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。超市(Supermarket)是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。大型超市(Hypermarket)實際營業(yè)面積6000平米以上，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。倉儲式會員店(WarehouseClub)以會員制為基礎(chǔ)，實行儲銷一體、批零兼營，以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。

批發(fā)和零售業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（實體店）批發(fā)和零售業(yè)態(tài)專業(yè)店專賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店(DepartmentStore)在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。(SpecialtyStore)以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。(ExclusiveShop)以專門經(jīng)營或被授權(quán)經(jīng)營某一主要商品為主的零售業(yè)態(tài)。(HomeCenter)以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。(ShoppingCenter/ShoppingMall)是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在企業(yè)有計劃地開發(fā)、運營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合。

(FactoryOutletsCenter)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（實體店續(xù)）業(yè)態(tài)選

址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能便利店居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū)目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主營業(yè)面積100平方米左右以銷售食品、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項商品性服務(wù)項目小超市居民小區(qū)以及交通要道、車站、醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓和公共娛樂場所的周圍經(jīng)營服務(wù)輻射半徑0.5公里，目標(biāo)顧客以居民和流動顧客為主營業(yè)面積500至1500平方米以銷售食品、副食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間12小時以上超市地區(qū)中心、居住區(qū)經(jīng)營服務(wù)輻射半徑2公里以內(nèi)，目標(biāo)顧客以周邊居民為主營業(yè)面積2000至5000平方米以銷售生鮮食品、食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場大型綜合超市區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主營業(yè)面積5000平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)選

址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能倉儲超市城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主營業(yè)面積10000平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實行低價格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識大型專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街、城郊結(jié)合部和交通要道附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積2000平方米以上以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)百貨店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以流動顧客為主營業(yè)面積5000平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，功能齊全大型購物中心市級商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市主干道附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動顧客為主營業(yè)面積10萬平方米以上內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、娛樂、服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經(jīng)營設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)特征（續(xù)）某區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)按照業(yè)態(tài)的分類標(biāo)準(zhǔn)，實體店商業(yè)業(yè)態(tài)共15類，而區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)總共僅七類種類不豐富。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為48%，35%和17%，沒有文體休閑娛樂業(yè)態(tài)。在零售業(yè)中，家居建材和專業(yè)店所占比例較高。業(yè)種名稱商鋪數(shù)量所占比例專業(yè)店2516%食雜店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服務(wù)業(yè)5435%餐飲2617%總計156100%商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）專業(yè)店業(yè)種細分業(yè)種名稱數(shù)量所占比例醫(yī)藥520%電器312%服飾312%機械312%茶葉28%文具14%保險柜14%化學(xué)品14%化妝品14%琴14%體育用品14%鞋子14%眼鏡14%漁具14%總計25100%總共有14種不同的專業(yè)店業(yè)種，其中醫(yī)藥類的數(shù)量最多，但是其