項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

{市場(chǎng)調(diào)查}項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查使命感：為合作企業(yè)提供成功之道！打造中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)精英團(tuán)隊(duì)！價(jià)值觀：用我們的智慧、經(jīng)驗(yàn)及社會(huì)資源，全力以赴，幫助合作企業(yè)獲得財(cái)富，使合作雙方實(shí)現(xiàn)共贏！精品文檔放心下載企業(yè)理念：智慧釋放財(cái)富，執(zhí)著追求成功！中策企劃?rùn)C(jī)構(gòu)，竭力奉行“沫濡與共，創(chuàng)造未來(lái)”合作精神，用我們經(jīng)驗(yàn)與智慧，全力以赴與合作企業(yè)一道搏擊商海，勵(lì)精圖治，使合作雙方不精品文檔放心下載斷強(qiáng)大！◆中策機(jī)構(gòu)直屬公司：中策（南京）地產(chǎn)企劃?rùn)C(jī)構(gòu)中策（無(wú)錫）地產(chǎn)企劃?rùn)C(jī)構(gòu)中策（武漢）地產(chǎn)企劃?rùn)C(jī)構(gòu)中策（鹽城）地產(chǎn)企劃?rùn)C(jī)構(gòu)鹽城新潤(rùn)嘉房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司鹽城中策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司南京綠的網(wǎng)際廣告有限公司南京中管商業(yè)管理有限公司南京恒商商業(yè)管理有限公司案例介紹：詳情可登陸中策機(jī)構(gòu)網(wǎng)站：一、商業(yè)地產(chǎn)類二、住宅地產(chǎn)類三、城市區(qū)域發(fā)展類項(xiàng)目要點(diǎn)提示：我們的優(yōu)勢(shì)：1、未來(lái)城市向東發(fā)展根據(jù)新一輪的發(fā)展規(guī)劃，隨著大豐政府東遷，新體育館的落成啟用，及啟動(dòng)的一系列拆遷改造及城東新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，城東將成為大豐新市區(qū)。精品文檔放心下載本案位于老城、新區(qū)結(jié)合處、緩沖帶，給本案的發(fā)展帶來(lái)了決定性的影響。感謝閱讀2、項(xiàng)目地勢(shì)較為平整，地形方正，有利于進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。周邊空曠，給打造中高級(jí)餐飲基地提供便利條件。謝謝閱讀3、大豐具有一定的消費(fèi)能力，餐飲市場(chǎng)火爆，目前沒(méi)有上檔次的、上規(guī)模的餐飲聚集區(qū)。目前只有康平路、匯金購(gòu)物公園旁有2條稱為美食一條感謝閱讀街的街區(qū)，但檔次較低、環(huán)境差、接待能力弱，不能滿足大豐百姓對(duì)于餐飲、休閑的要求。所以，從這方面來(lái)說(shuō)，本案具有一定的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，也謝謝閱讀是填補(bǔ)了市場(chǎng)上這方面的空白。4、項(xiàng)目處于大豐濕地公園南側(cè)，良好的區(qū)域自然環(huán)境，將于項(xiàng)目的明清建筑風(fēng)格、訪古園林設(shè)計(jì)相得益彰，互相映襯，成為區(qū)域獨(dú)特的自然、人感謝閱讀文環(huán)境，共同打造大豐獨(dú)具魅力的餐飲、休閑、娛樂(lè)基地。感謝閱讀我們的劣勢(shì)：1、項(xiàng)目所處位置為城東新區(qū)，人流量少，且濕地公園還沒(méi)有在大豐市百姓心中形成一定影響，所以新區(qū)的全面發(fā)展尚有時(shí)日。精品文檔放心下載2、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善，給日后經(jīng)營(yíng)、管理、采購(gòu)等帶來(lái)一定的發(fā)展障礙。感謝閱讀3、以我們招過(guò)此類商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，單體面積較大，總價(jià)較高，可接受人群較少，對(duì)于項(xiàng)目的銷售將造成一定的影響。精品文檔放心下載我們存在的機(jī)會(huì)：14000億的沿海發(fā)展基金投入南通、鹽城、連云港三大沿海城市，大豐以其顯著的地理位置，更有大豐港這一獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，感謝閱讀所以大豐將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。2、近半年來(lái)國(guó)家的宏觀調(diào)控，放緩了房?jī)r(jià)上漲腳步，并抑制了部分剛性投資、自住的購(gòu)房需求，所以如果本案運(yùn)作得當(dāng)，則剛好能將該部分投資謝謝閱讀需求得到釋放，為本案的發(fā)展提供一定的機(jī)會(huì)。3、本案為政府的形象工程、面子工程、政績(jī)工程。所以，在這樣的前提下，我們應(yīng)該善于運(yùn)用政府的資源，創(chuàng)造更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，給本案的良性感謝閱讀運(yùn)作提供有利政策。我們可能受到的威脅：1、受國(guó)際金融危機(jī)影響，特別是國(guó)家近半年來(lái)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響極大。目前全國(guó)百姓持幣觀望的心態(tài)較重，即使上周南京等大城精品文檔放心下載市出現(xiàn)購(gòu)房熱潮涌動(dòng)，有回暖跡象，但是否真的回暖，眾說(shuō)紛紜。謝謝閱讀2精品文檔放心下載3、大豐市近期商業(yè)項(xiàng)目較多，雖然全國(guó)城市化進(jìn)程有10%的增長(zhǎng)，但大豐市區(qū)人口增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較緩，給城市擴(kuò)張的速度帶來(lái)滯緩影響，所以影響了感謝閱讀城市向新區(qū)發(fā)展的速度，給本案的發(fā)展也帶來(lái)負(fù)面影響。目錄：第一章、大豐市概況一、大豐概況：1、綜合概況2、文化環(huán)境：3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展A、城市GDPB、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4、結(jié)語(yǔ)第二章城市規(guī)劃第三章：大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、2009年大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查1、市區(qū)主要商業(yè)街道2、主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查三、2009年大豐市商品房銷售統(tǒng)計(jì)匯總四、2010年大豐1-6月商品房銷售匯總五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析1、商業(yè)簡(jiǎn)析2、路人隨機(jī)訪談（15人）第四章：項(xiàng)目概況及SWOT分析一、項(xiàng)目概況（1）地界描述（2）用地指標(biāo)（3）資源評(píng)估（4）基地價(jià)值特性二、項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析二、劣勢(shì)分析三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析四、威脅點(diǎn)分析結(jié)束語(yǔ)第一章大豐市概況二、大豐概況：1、綜合概況現(xiàn)轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)。感謝閱讀大豐市地處江蘇東部，黃海之濱，總?cè)丝?42367平方公里，海岸線11212411640謝謝閱讀輻射沙洲104萬(wàn)畝，轄14個(gè)鎮(zhèn)、兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，境內(nèi)有省屬農(nóng)場(chǎng)和滬屬農(nóng)場(chǎng)各3個(gè)。大豐市先后榮獲“江蘇省文明城市”、“江蘇省衛(wèi)生城感謝閱讀市”、“江蘇省社會(huì)治安安全市”和“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等30多個(gè)國(guó)家級(jí)和省級(jí)先進(jìn)縣（市）稱號(hào)。謝謝閱讀大豐是麋鹿之鄉(xiāng)。大豐麋鹿國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)是世界上最大的麋鹿放養(yǎng)區(qū)，也是全國(guó)精選的15個(gè)生態(tài)旅游景點(diǎn)之一，現(xiàn)有麋鹿1000多頭，占世謝謝閱讀界總數(shù)的30%。大豐是全國(guó)第一批生態(tài)建設(shè)示范城市。1983年大豐出臺(tái)了全國(guó)第一部生態(tài)縣規(guī)劃，由此被譽(yù)為“中國(guó)最早、早成功的生態(tài)建設(shè)區(qū)域”。全國(guó)感謝閱讀生態(tài)專家稱“中國(guó)生態(tài)建設(shè)這篇大文章，是從大豐落筆的”。大豐將生態(tài)理念全面滲透到社會(huì)的各個(gè)方面，形成綠色教育、綠色城建、綠色工業(yè)、感謝閱讀綠色農(nóng)業(yè)，進(jìn)行綜合生態(tài)建設(shè)。這一局面在中國(guó)獨(dú)此一家。目前大豐已建成了生態(tài)家園、生態(tài)村落、生態(tài)社區(qū)……人類文明與自然造化的完美結(jié)謝謝閱讀合是人類能夠創(chuàng)造的最偉大的作品，環(huán)境優(yōu)美、文明進(jìn)步的大豐市正率先開始對(duì)這樣的作品做濃墨重彩的繪制。精品文檔放心下載大豐是灘涂濕地寶庫(kù)。大豐海岸線11210萬(wàn)公頃，是亞洲最大的一片灘涂濕地，被聯(lián)合國(guó)列入世界重要濕地名錄。原始灘涂謝謝閱讀濕地上棲息著400多個(gè)野生動(dòng)物家族，生長(zhǎng)著近500種海邊植物，是各類野生動(dòng)植物棲息繁衍的天堂。謝謝閱讀大豐是新興港口城市。國(guó)家重點(diǎn)工程大豐港位于江蘇沿海海岸線中部，是填補(bǔ)江蘇沿海港口空白帶的中心戰(zhàn)略大港。2005年10月18日，大豐港精品文檔放心下載一期工程兩個(gè)萬(wàn)噸級(jí)泊位已建成試航，2006年開放一類口岸，并同時(shí)開工建設(shè)6個(gè)5萬(wàn)噸級(jí)泊位。到2010年，大豐港將形成1500萬(wàn)噸年吞吐能精品文檔放心下載力，成為江蘇沿海對(duì)外開放的綜合型中型商港。十一五期間，大豐將努力建成江蘇東部沿海新興臨港工業(yè)城市、江蘇中部開放的港口物流城市、長(zhǎng)三角地區(qū)重要的生態(tài)旅游城市和鹽城跨越發(fā)展感謝閱讀的重要增長(zhǎng)極。2、文化環(huán)境：大豐歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。大豐市早在1942年初建，當(dāng)時(shí)名字是“臺(tái)北縣，因地處東臺(tái)的謝謝閱讀北邊，所以叫臺(tái)北了。后來(lái)，因?yàn)樗c臺(tái)灣的臺(tái)北縣同名，故在1951年改為大豐縣。謝謝閱讀這大豐二字的來(lái)源呢，有兩種說(shuō)法，一是因?yàn)榇筘S這地方古時(shí)為鹽場(chǎng)，而當(dāng)時(shí)最大的企業(yè)是“大豐鹽墾公司，于是取“大豐二字。另一說(shuō)精品文檔放心下載法是，取縣里大中鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)的各一字而命名的。不過(guò)取名為大豐后，確實(shí)老百姓的日子也一天天好起來(lái)了，大豐縣也在1958年被列為全國(guó)重點(diǎn)精品文檔放心下載產(chǎn)棉縣，70年代，棉花產(chǎn)量進(jìn)一步增加，被譽(yù)為“金大豐，這金大豐真得歸功于1917年實(shí)業(yè)家張謇在這里廢灶興墾，種植棉花。著名的社會(huì)學(xué)感謝閱讀家費(fèi)孝通在大豐考察后，即興題詩(shī)“大豐連年大豐收，灘涂初訪是中秋，萬(wàn)頃滄海出桑田，范公憂樂(lè)不無(wú)由。詩(shī)中的范公呢，就是修筑范公堤的精品文檔放心下載范仲淹。在大豐人文薈萃，除了范仲淹曾在這任職外，還出了另一個(gè)名人，那就是《水滸傳》的作者施耐庵，大豐是中國(guó)四大古典名著之一《水精品文檔放心下載滸》作者施耐庵的故里。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展A、城市GDP2009年全市實(shí)現(xiàn)GDP242億元，比上年增長(zhǎng)13.3％，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比為17.847.534.7謝謝閱讀般預(yù)算收入13.288億元，比上年增長(zhǎng)32.6％：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資162.2億元，比上年增長(zhǎng)35.6％：社會(huì)消費(fèi)品零售總額68.8感謝閱讀億元，比上年增長(zhǎng)20.1％：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.5055元。比上年增長(zhǎng)15％；農(nóng)民人均純收入9008元，比上年增長(zhǎng)14精品文檔放心下載％。連續(xù)七年躋身“全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣(市)”行列，建成“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和蘇北縣級(jí)首家“國(guó)家衛(wèi)生城謝謝閱讀市”。B、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為27.5:40.3:32.2謝謝閱讀大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。感謝閱讀4、結(jié)語(yǔ)大豐地處中國(guó)東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出；精品文檔放心下載城市人口進(jìn)程化強(qiáng)勁，為地產(chǎn)市場(chǎng)早就基礎(chǔ)；大豐擁有獨(dú)特的自然保護(hù)區(qū)，形成旅游特色產(chǎn)業(yè)；擁沿海中部唯一的深水大港，為打造江蘇腹地唯一的港口城市奠定基礎(chǔ)；謝謝閱讀城市規(guī)劃較為合理，定位為一城一港，城市向西，后東、北，以及相關(guān)的城市綠化以及道路等公共配套的進(jìn)駐；感謝閱讀舊城改造。出新房屋建筑，拆改危房違建，增加綠化面積，完善舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和街道服務(wù)設(shè)施。對(duì)城市中心區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)實(shí)行“退二進(jìn)三”謝謝閱讀“退二進(jìn)綠，改善城區(qū)環(huán)境品質(zhì)。結(jié)合市政府搬遷和舊城改造工程，強(qiáng)化人民路、黃海路城市主要商業(yè)街區(qū)的職能。感謝閱讀大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本保持在15%的增長(zhǎng)，高增長(zhǎng)的速度；感謝閱讀目前大豐還處于典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)，向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快；謝謝閱讀大豐擁有良好的文化底蘊(yùn)，城市經(jīng)濟(jì)化程度尚欠佳。第二章城市規(guī)劃1、城市規(guī)劃區(qū)范圍西至沿海高速公路、北至徐大高速公路、東至大豐海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)東界、南至大中鎮(zhèn)南界及一卯酉河一線，包括現(xiàn)大中鎮(zhèn)、大豐海洋經(jīng)謝謝閱讀濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)、裕華鎮(zhèn)、東壩頭農(nóng)場(chǎng)、華豐農(nóng)場(chǎng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域范圍以及海豐農(nóng)場(chǎng)、新豐鎮(zhèn)南部的部分用地，總面積約為616平方公里。城市總謝謝閱讀體規(guī)劃用地范圍約為101km2，城市建設(shè)用地規(guī)模34.1km2。精品文檔放心下載2、城市性質(zhì)和功能定位江蘇東部沿海新興臨港工業(yè)城市，江蘇中部重要的港口物流城市，長(zhǎng)三角地區(qū)重要的生態(tài)旅游城市。精品文檔放心下載3、城鎮(zhèn)空間組織“一城兩點(diǎn)，即一城為主城區(qū)；兩點(diǎn)為劉莊和港口兩個(gè)片區(qū)中心，重點(diǎn)發(fā)展“一城一港，即城區(qū)和港區(qū)。精品文檔放心下載4、城市總體布局城市發(fā)展方向：近期以西進(jìn)為主，遠(yuǎn)期東擴(kuò)北延，建設(shè)新區(qū)，整合老城，積聚產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化城市功能。布局結(jié)構(gòu)：以老斗龍港為界，以城市發(fā)感謝閱讀展時(shí)序及道路、河道為分隔，形成“兩片五區(qū)”團(tuán)塊狀城市空間布局結(jié)構(gòu)。感謝閱讀5、綜合交通體系對(duì)外交通有鐵路、公路，內(nèi)河航道為主流。城市道路交通以“六橫六縱”的方格形路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑合理的主干道路網(wǎng)，以提高交通系統(tǒng)運(yùn)行感謝閱讀效率。六橫自北向南為：疏港路、永躍路-新村路、幸福大街、大劉路-黃海路、南翔路、南環(huán)路；六縱自西向東為：西環(huán)路、四號(hào)路、西康路、感謝閱讀常新路、人民路、東寧路。6、城市綠化系統(tǒng)”謝謝閱讀：老斗龍港綠色生態(tài)廊道、新團(tuán)河-：感謝閱讀精品文檔放心下載7、近期建設(shè)規(guī)劃。近期規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)：①新區(qū)建設(shè)。加快新區(qū)建設(shè)，啟動(dòng)新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，初步形成新的市中心區(qū)。加快工業(yè)區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)道路、綠化和市政設(shè)施建設(shè)，改善投資謝謝閱讀環(huán)境。在南翔路高速公路互通口附近建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。②舊城改造。進(jìn)行舊居住區(qū)、舊街區(qū)、城中村出新改造工程。出新房屋建筑，拆改危房違建，增加綠化面積，完善舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和街道服務(wù)謝謝閱讀設(shè)施，改善舊區(qū)居住環(huán)境。對(duì)城市中心區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)實(shí)行“退二進(jìn)三退二進(jìn)綠，改善城區(qū)環(huán)境品質(zhì)。結(jié)合市政府搬遷和舊城改造工程，強(qiáng)化感謝閱讀人民路、黃海路城市主要商業(yè)街區(qū)的職能。進(jìn)一步編制了城市交通、燃?xì)?、人防等專業(yè)性規(guī)劃，組織實(shí)施了城市道路橋梁框架工程、景觀建設(shè)工謝謝閱讀程、城市品位提升工程、公共公用事業(yè)工程、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工程、城市管理建設(shè)工程等七大類七十五項(xiàng)工程，全面開工建設(shè)。組織了綠精品文檔放心下載化大會(huì)戰(zhàn)，市區(qū)新增綠地面積23.6萬(wàn)平方米。城市規(guī)劃建設(shè)管理工作日趨規(guī)范，市容市貌得到了極大改善。精品文檔放心下載蘇中平原廣袤的土地與相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其在長(zhǎng)江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，隨著長(zhǎng)江三角精品文檔放心下載洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增高的土地及勞動(dòng)力成本將擠壓出絕大部分的勞動(dòng)密集型企業(yè)，北遷該類企業(yè)目前發(fā)展勢(shì)頭較強(qiáng)，大謝謝閱讀豐自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，取得良好的發(fā)展勢(shì)頭。精品文檔放心下載第三章：大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、2009年大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（一）房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。2009年，全市房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，共完成房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資11.5億元，比上年同期增長(zhǎng)26.4%9.4億精品文檔放心下載元，比上年同期增長(zhǎng)25.7%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的82%。新開工面積76.2萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)7.1%。2009年在納入統(tǒng)計(jì)范圍的34個(gè)謝謝閱讀55個(gè)項(xiàng)目共完成投資額1.7億元，謝謝閱讀占全年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額的14.8%，新開工項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)出新開工面積多、投資額大等特征，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展提供主動(dòng)力。感謝閱讀（二）商品房市場(chǎng)交易一路走高。2009年全市共完成商品房銷售面積84.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)109.19%69.99萬(wàn)平方米、商業(yè)11.48萬(wàn)平方米、其他2.96萬(wàn)平感謝閱讀方米；共完成商品房銷售金額23.46億元，同比增長(zhǎng)111.42%。其中住宅17.8億元、商業(yè)5.21億元、其他0.45億元。市區(qū)所有在售樓盤都實(shí)現(xiàn)感謝閱讀了較好的銷售業(yè)績(jī)，甚至連2007年和2008年積累的空置房也被急速消化，市場(chǎng)上基本沒(méi)有現(xiàn)房，緊俏樓盤的預(yù)售商品房在項(xiàng)目開盤的幾天內(nèi)就精品文檔放心下載被搶購(gòu)一空，市民所熟知的樓盤基本無(wú)房可售。（三）商品房銷售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。住宅商品房銷售價(jià)格上升趨勢(shì)明顯，除1月份銷售價(jià)格環(huán)比仍為負(fù)增長(zhǎng)外，其余月份都表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。截至12精品文檔放心下載商品住宅銷售均價(jià)均突破3000元/平方米。新開盤的豐中名邸商品住宅銷售均價(jià)更是達(dá)到4300元/平方米左右，銷售價(jià)格屢屢刷新歷史記錄。從精品文檔放心下載各樓盤成交情況來(lái)看，價(jià)格在短期內(nèi)還有上漲趨勢(shì)。（四）新增商品房供應(yīng)明顯增加。2009年全市共有29個(gè)項(xiàng)目合計(jì)143幢樓批準(zhǔn)入市預(yù)售，新增商品房預(yù)售許可面積為57.527.94%1-6月份謝謝閱讀同比下降49.9%7-12月份同比下降6.3%?？梢?jiàn)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)所受的影響較大，下半年開始大幅回升，這也迎合了近期旺盛的市場(chǎng)需求。從感謝閱讀6月份開始，市區(qū)各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已加大了開發(fā)投資力度，如豐中名邸一期工程新開工8幢小高層，建筑面積約5.2萬(wàn)平方米;海洲花園新感謝閱讀開工126.3萬(wàn)平方米;5.6萬(wàn)平方米;上?；▓@新開工6幢多層2幢小高感謝閱讀層，建筑面積約1.8萬(wàn)平方米……，這些新推出的樓盤基本是尚未推向市場(chǎng)就被預(yù)定一空，火爆的銷售市場(chǎng)又促使他們加快了項(xiàng)目施工進(jìn)度，搶謝謝閱讀占有利的市場(chǎng)先機(jī)，奪取市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。隨著春節(jié)的日益臨近，各房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必加大預(yù)售樓盤的供應(yīng)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的較量即將上演。謝謝閱讀（五）市民選房購(gòu)房更加務(wù)實(shí)。2009年全市共實(shí)現(xiàn)銷售商品房667780平方米以下的133580-100平方米的1531100-120平方米的1766120-144平方精品文檔放心下載米的1810144平方米以下的235100-14457.08%80平方米及以下戶型占銷謝謝閱讀售面積總量的19.9%。市民選房購(gòu)房主要集中在100-144平方米，即人均住房面積達(dá)到30-40平方米，基本都屬于改善型住房需求。感謝閱讀（六）市場(chǎng)消化以本地客戶為主。6219套(其中市區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶分別為4669套和1550套)458精品文檔放心下載外來(lái)客戶的投資和投機(jī)行為導(dǎo)致的需求基本沒(méi)有；從需求者的角度看，成交面積的大幅增長(zhǎng)說(shuō)明累積需求開始陸續(xù)釋放，其中自住需求（100-120感謝閱讀平方米）和改善型需求（120-144平方米）釋放明顯，而投資型需求（主要集中在小戶型單身公寓）購(gòu)買行為增幅不大。謝謝閱讀（七）二手住房市場(chǎng)發(fā)展迅速。2009年全市二手房市場(chǎng)完成交易面積23.56萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)17.97%，其中二手住房交易面積14.26萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)感謝閱讀101.25%。增幅較大的原因有二個(gè)方面：一是二手房的總體數(shù)量和質(zhì)量有明顯提高；二是受個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅減免政策到2009年12月31日感謝閱讀截止影響，二手房買賣雙方都搶搭政策的“末班車。整體來(lái)看，增量房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了很好的聯(lián)動(dòng)，兩者互惠互利、相互促進(jìn)、共同發(fā)謝謝閱讀展，滿足了不同層次社會(huì)群體的住房需求。二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查1、市區(qū)主要商業(yè)街道2、主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查（1）歐蓓莎國(guó)際購(gòu)物中心歐蓓莎國(guó)際購(gòu)物中心位于大豐市人民北路與新村路交匯處西猜，總建筑面積約7萬(wàn)平方米，項(xiàng)目集北京居然之家、義烏小商品、數(shù)碼港三個(gè)精品文檔放心下載經(jīng)營(yíng)定位。項(xiàng)目占地：60畝建筑面積：7萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)定位：1—3層家居建材；4—6層KTV、酒店、寫字樓感謝閱讀銷售價(jià)格：面積均在80—150㎡一層：臨街2萬(wàn)元/㎡；內(nèi)街1.2—1.3萬(wàn)元/㎡感謝閱讀二層：9000—10000元/㎡三層：8000—8600元/㎡㎡四—六層整層銷售四層：6000—6500元/㎡約900㎡五層：5800元/㎡約900㎡六層：5600元/㎡約900㎡招商租金：一層：30元/月·平米其中：租金為21.25元/月·平米；管理費(fèi)為8.75元/月·平米感謝閱讀二層：21元/月·平米其中：租金為13.5元/月·平米；管理費(fèi)為7.5元/月·平米謝謝閱讀三層：15元/月·平米其中：租金為7.5元/月·平米；管理費(fèi)為7.5元/月·平米謝謝閱讀招商政策：免6個(gè)月租金，管理費(fèi)不免。主力商家：居然之家（管理商家）總計(jì)套數(shù)：450套銷售狀況：80%（2）鴻基匯金購(gòu)物公園鴻基匯金購(gòu)物公園位于大豐市的市中心，健康路與人民路交匯處東南角，寸土寸金。街區(qū)共約900間店鋪，街區(qū)南北向長(zhǎng)約330米。感謝閱讀開間進(jìn)深：開間約4米，進(jìn)深約10米-14米。主街道寬18米。精品文檔放心下載經(jīng)營(yíng)品種：品牌服飾，箱包鞋帽，皮具，內(nèi)衣，化妝品，文具，皮草，健身房，美容健體等。謝謝閱讀項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目主要街道部分人氣旺盛，主要集中在一樓街區(qū)，二樓、三樓生意慘淡。多關(guān)門歇業(yè)。謝謝閱讀項(xiàng)目管理：管理混亂、無(wú)序，衛(wèi)生狀況較差。店鋪?zhàn)饨穑褐鹘謪^(qū)：30平方米6萬(wàn)/年50平方米18萬(wàn)/年80平方米40萬(wàn)/年注明：上述價(jià)格不能等比，采用抽樣調(diào)查法，位置不同價(jià)格相差很大。感謝閱讀內(nèi)街：30—80平方米1.3萬(wàn)—3.8萬(wàn)/年精品文檔放心下載（3）永泰國(guó)際廣場(chǎng)永泰國(guó)際廣場(chǎng)——地處大豐市商業(yè)中心絕版地段。東臨人民路，南朝精品文檔放心下載健康路、西靠大四河、北依幸福路，地理位置得天獨(dú)厚，是市中心永遠(yuǎn)不可復(fù)制的鉆石地塊。項(xiàng)目總建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米，總投資約6億元人精品文檔放心下載BLOCK街區(qū)、高檔住宅、商務(wù)辦公、精裝修小戶型公寓于一體的綜合性“一站式生活廣場(chǎng)”。項(xiàng)目已成功引進(jìn)蘇北百感謝閱讀年老字號(hào)商業(yè)品牌——鹽阜人民商場(chǎng)，并擁有眾多國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌店強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。商住結(jié)合、動(dòng)靜分離，3900㎡大四河主題景觀帶，7幢18層精品文檔放心下載精品住宅沿河而立，城市水景與現(xiàn)代建筑完美結(jié)合，渾然一體，全封閉管理，高端智能化系統(tǒng)配套齊全。項(xiàng)目還擁有16650平方米的地下停車位，精品文檔放心下載是大豐市目前最大的地下停車場(chǎng)。該項(xiàng)目的建成，必將成為大豐市獨(dú)一無(wú)二的地標(biāo)性建筑，將引領(lǐng)城市主流消費(fèi)趨勢(shì)邁上一個(gè)新臺(tái)階。感謝閱讀開發(fā)商：大豐永泰置業(yè)投資有限公司物業(yè)顧問(wèn)：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司（4）銀泰華城銀泰華城是由大豐銀泰置業(yè)有限公司開發(fā)興建，地處大豐市商業(yè)主干道人民北路與飛達(dá)路交匯處，位于大豐傳統(tǒng)居民聚住區(qū)，大豐金三角位謝謝閱讀置，是商辦住綜合項(xiàng)目，小區(qū)地面比東側(cè)現(xiàn)有居民區(qū)高出約0.5米，沿人民北路和飛達(dá)路建有商業(yè)店鋪，住宅面積從89~130精品文檔放心下載方整，臥室采用了1.8米高的外飄窗設(shè)計(jì)，最大限度的把陽(yáng)光引進(jìn)室內(nèi)；周邊優(yōu)質(zhì)的教育資源，三小幼兒園，第三小學(xué)、第四中學(xué)等近在咫尺，感謝閱讀人民公園、金融中心、商業(yè)步行街、農(nóng)工商購(gòu)物中心、城北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、城中加油站等均在5分鐘行程之內(nèi)，充分享受便捷的都市生活，小區(qū)還建感謝閱讀有集中綠地花園，供您休閑散步，讓你充分享受城市健康生活。謝謝閱讀◆商業(yè)街：臨街多二層，局部三層、四層。樓上樓下共有124間。謝謝閱讀銷售模式：一層單賣，二層整層銷售。面寬進(jìn)深：面寬4米，進(jìn)深12米左右。層高：一層層高5.6米，二層層高3米。定價(jià)：暫時(shí)沒(méi)有推出。經(jīng)營(yíng)定位：無(wú)限制。（5）明星國(guó)際家居,占地336981.25000012000精品文檔放心下載平方米。該項(xiàng)目采用國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，主樓為封閉式精品展示大廳，集中展示國(guó)內(nèi)外家居建材知名品牌，雙電動(dòng)扶梯直上二層、三層；東、謝謝閱讀西、北三面環(huán)形裙樓，展示廣普類裝潢裝飾材料。使整個(gè)家居商城達(dá)到“大而全、高精尖”，適合廣大市民對(duì)家居裝飾材料的各種需求。該項(xiàng)目精品文檔放心下載將是大豐城東新區(qū)的最大亮點(diǎn)之一，是購(gòu)物、經(jīng)商、投資者的首選。精品文檔放心下載開發(fā)商：大豐市宏昌置業(yè)有限公司售樓處：大豐市疏港路北側(cè)8號(hào)電話：0515-9（6）維羅納花園維羅納英倫印象街區(qū)位于西城新區(qū)，健康路與幸福大街的交匯處，街區(qū)采用了英倫設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)。街區(qū)主要定位為社區(qū)購(gòu)物、教育商業(yè)配套、精品文檔放心下載醫(yī)護(hù)醫(yī)療、康體健身、休閑娛樂(lè)等。主營(yíng)：餐飲、娛樂(lè)、休閑、社區(qū)購(gòu)物等商業(yè)建筑面積：1.3萬(wàn)平方米純底層：25-50平方米，價(jià)格約8600元/平方米精品文檔放心下載一二層連賣：一層約7600—8000元/平方米，二層4000元/平方米，面積50—100平方米感謝閱讀層高：4米，進(jìn)深6-9米銷售狀況：4000平方米，約三分之一。接待中心：大豐市健康西路99號(hào)電話：三、2009年大豐市商品房銷售統(tǒng)計(jì)匯總2009年大豐市商品房月度銷售統(tǒng)計(jì)匯總表2009-08-31序號(hào)月份銷售面積（㎡）平均單價(jià)（元/㎡）銷售額（萬(wàn)元）住宅商業(yè)其他總面積住宅商業(yè)其他住宅商業(yè)其他總額1170328.8019206.216332.9995868.0022953909149614218.257508.20947.5922674.04謝謝閱讀2229888.933771.172018.6835678.782544366314336666.801381.36289.258337.41感謝閱讀3377551.506152.795103.8788808.1625633828166218668.742355.20848.0621872.00精品文檔放心下載4427439.836583.761298.6135322.202643426816396940.842809.99212.879963.70謝謝閱讀5535542.855376.831407.3542327.032652699016079068.583758.34226.1413053.06感謝閱讀6660809.7912808.861750.4175369.0626034324157115481.824282.43277.4020041.65精品文檔放心下載7757708.0210480.301418.0469606.3626753762163115320.373943.14231.2819494.79精品文檔放心下載8850126.778036.671742.1859905.6227755667178813623.334554.08311.4818488.89感謝閱讀9949966.259371.401933.2961270.9425645362146612805.125025.39283.4218113.93感謝閱讀101059813.786634.471786.2468234.4927365167138716352.383427.92247.8320028.13感謝閱讀111172566.1711111.022161.1285838.3127345172118818476.585746.57256.7424479.89精品文檔放心下載匯591742.6999533.4826952.78718228.95261745001533147622.8144792.624132.06196547.49感謝閱讀總2008年11月份數(shù)據(jù)：銷售總面積22858.26m2，銷售總額7043.83萬(wàn)元。2009年11月份與上年同比銷售總面積增長(zhǎng)275.52%，銷售總額增長(zhǎng)精品文檔放心下載247.54%；銷售總面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8%，銷售總額環(huán)比增長(zhǎng)22.23%。精品文檔放心下載2008年1-11368721.61m2，銷售總額100526.93萬(wàn)元。2009年1-11月份與上年同比銷售總面積增長(zhǎng)94.79%，銷售總額謝謝閱讀增長(zhǎng)95.52%。四、2010年大豐1-6月商品房銷售匯總2010年大豐市商品房6月份銷售統(tǒng)計(jì)匯總表銷售面積（㎡）平均單價(jià)（元/㎡）銷售額（萬(wàn)元）序精品文檔放心下載月份號(hào)住宅商業(yè)其他總面積住宅商業(yè)其他住宅商業(yè)其他總額精品文檔放心下載1643152.505571.481241.0849965.0633206186139612876.553055.97173.2416105.76謝謝閱讀注：1、以上含港區(qū)和部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，住宅單價(jià)不含享受政策優(yōu)惠樓盤價(jià)格。謝謝閱讀2、2009年6月份數(shù)據(jù)：銷售總面積75369.06m2，銷售總額20041.65萬(wàn)元。2010年6月份與上年同比銷售總面積下降33.71%，銷售總額下降19.64%；銷售總面積環(huán)比增長(zhǎng)精品文檔放心下載51.94%，銷售總額環(huán)比增長(zhǎng)50.47%。3、2009年1-6月份數(shù)據(jù)：銷售總面積373373.23m2，銷售總額95941.86萬(wàn)元。2010年1-6月份與上年同比銷售總面積下降13.87%，銷售總額增長(zhǎng)16.33%。精品文檔放心下載4、2010年6月份市區(qū)普通商品住宅銷售面積27145.85m2，銷售均價(jià)3849元/m2(不含政策性商品房)。精品文檔放心下載五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析1、商業(yè)簡(jiǎn)析在2005年以前，大豐居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時(shí)的商鋪也僅僅就是主要的通道人民路的兩邊和一條老商業(yè)街。后來(lái)政府招商擴(kuò)謝謝閱讀建，把舊的商業(yè)街改建成鴻基匯金購(gòu)物廣場(chǎng)，另外還建了一個(gè)名都廣場(chǎng)，0708年又建成了金宇廣場(chǎng)、新詞商業(yè)廣場(chǎng)、永泰國(guó)際廣場(chǎng)，更使得感謝閱讀60%謝謝閱讀售的新詞商業(yè)廣場(chǎng)提出8每年8%的回報(bào)，但銷售依然不甚理想，這一系列的現(xiàn)象直接影響到新開發(fā)的商鋪，更影響到居民購(gòu)買商鋪的信心。謝謝閱讀2、路人隨機(jī)訪談（15人）在房?jī)r(jià)的承受能力上，受訪者都表現(xiàn)得比較保守，每平方3000元—3500元的價(jià)格，大多數(shù)人表示能承受。大多數(shù)受訪者認(rèn)為大豐目前的房感謝閱讀價(jià)水分較大，認(rèn)為一半年內(nèi)肯定降價(jià)，暫時(shí)不會(huì)考慮買房。精品文檔放心下載對(duì)于商業(yè)用房，都表示大豐缺少具有特色的商業(yè)街區(qū)，目前的商業(yè)項(xiàng)目都集中在服飾、小商品、鞋帽、皮具、建材等之類的普通購(gòu)物，缺少謝謝閱讀新意。關(guān)于價(jià)格，有60%受訪者覺(jué)得市區(qū)純底層商鋪價(jià)格在15000左右，新區(qū)在1000左右。精品文檔放心下載投資方向和心態(tài)：被訪者中有1人已經(jīng)買了門面房，2人愿意花錢買臨街門面用來(lái)投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，3個(gè)投資有股票，其它人對(duì)于精品文檔放心下載商品房、股票、債券都沒(méi)有太大的興趣。特別是對(duì)于商品房，受訪者多數(shù)認(rèn)為現(xiàn)在大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)，并且當(dāng)前價(jià)格太高，有望回落，謝謝閱讀對(duì)于購(gòu)房都抱一種觀望的態(tài)度。付款方式：被訪者中絕大多數(shù)人（占1/2）認(rèn)為最好用一次性付款方式購(gòu)房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。精品文檔放心下載購(gòu)買區(qū)域：主要意向集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因?yàn)殚L(zhǎng)期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。而西區(qū)則是新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)，精品文檔放心下載有一部分人看愛(ài)好它的發(fā)展?jié)摿?，并且西區(qū)更靠近204國(guó)道，交通條件更為便利。受訪者則表示東區(qū)工廠多，不太適合居住，不過(guò)市政精品文檔放心下載府打算往東區(qū)搬遷，不少受訪者都認(rèn)為東區(qū)以后發(fā)展前景較好。精品文檔放心下載短期購(gòu)買意向受訪者多數(shù)人認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)觀望為主，短期不考慮買房，有5個(gè)認(rèn)為只要合適就買，認(rèn)為大豐市場(chǎng)房?jī)r(jià)本來(lái)就低，泡沫不大，不過(guò)謝謝閱讀短期仍會(huì)繼續(xù)低迷。第四章：項(xiàng)目概況及SWOT分析一、項(xiàng)目概況（1）地界描用途條件建筑述綠化率容積率項(xiàng)目為于城密度東新區(qū)飛達(dá)路南側(cè)，共計(jì)約64畝。城東新區(qū)飛達(dá)路南側(cè)(美食2010-C-3414908商業(yè)40年凈地≤23%≥20%≤0.7感謝閱讀項(xiàng)目處于大豐濕地公園街花都A區(qū))地塊南側(cè)，東寧路東側(cè)，在城東新區(qū)飛達(dá)路南側(cè)(美食2010-C-3527259商業(yè)40年凈地≤27.6%≥23%≤0.7謝謝閱讀新市政府與老城區(qū)的結(jié)街花都B區(qū))地塊合部，緊鄰市區(qū)。土地形狀為長(zhǎng)方形，土地方整，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)。土地為凈地，地上基本無(wú)建筑附著物，地勢(shì)低洼、平坦。項(xiàng)目周邊空曠，南側(cè)有部分居民區(qū)，但即將拆遷。周邊尚無(wú)各類生活配套。感謝閱讀（2）用地指標(biāo)★總用地面積：43133平方米★總建筑面積：30193平方米★建筑基底面積：9229平方米★建筑密度：21.4%★容積率：0.7★機(jī)動(dòng)車位：155個(gè)★非機(jī)動(dòng)車位：2920個(gè)（3）資源評(píng)估權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良一般較差差土地級(jí)別★（4）基地價(jià)值定性自然景觀★三、基地價(jià)值特性環(huán)境污染★

1、我們是什么？3萬(wàn)平米城市交通情況★唯一中高檔餐精品文檔放心下載飲集聚區(qū)生活配套★商業(yè)氛圍★★

2、我們的資源？社會(huì)治安★區(qū)位形象★人工開發(fā)★3、資源整合這是本項(xiàng)目區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，具有強(qiáng)悍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的獨(dú)特資源，應(yīng)予以整合。謝謝閱讀A與城市緊密的交通聯(lián)系與完善的生活配套是每一種生活模式賴以生存的重要條件之一。本項(xiàng)目所在區(qū)位的后發(fā)優(yōu)勢(shì)和前瞻的市政利好，將是精品文檔放心下載本項(xiàng)目不可或缺的隱性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，我們需要提出一種與前瞻性區(qū)位優(yōu)勢(shì)緊密結(jié)合的、形成互補(bǔ)的生活模式，充分發(fā)揮隱形資源的優(yōu)勢(shì)。謝謝閱讀B項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)榇筘S市向東發(fā)展的黃金鏈接帶，商業(yè)樓盤的獨(dú)特定位，巧妙彌補(bǔ)了大豐市場(chǎng)空白，由此，開發(fā)應(yīng)著眼于突破項(xiàng)目本身的劣勢(shì)，精品文檔放心下載減少或者避免新區(qū)的盲點(diǎn)開發(fā)，提出獨(dú)特而創(chuàng)新的發(fā)展模式，將使項(xiàng)目更加具有競(jìng)爭(zhēng)力、持久性和排它性。精品文檔放心下載總結(jié)項(xiàng)目所在的區(qū)域所具有的發(fā)展性和成長(zhǎng)性優(yōu)勢(shì)，至少體現(xiàn)了以下兩個(gè)城市化特征：謝謝閱讀●城市化進(jìn)程在加快，本案所處新城市中心區(qū)，所以高速發(fā)展將呈現(xiàn)不可阻擋的趨勢(shì)；精品文檔放心下載●生活方式產(chǎn)生改變，這種改變是邁向城市現(xiàn)代化的改變，要相信本案的出現(xiàn)，將大大改變大豐人的飲食消費(fèi)習(xí)慣。精品文檔放心下載●從行業(yè)角度來(lái)講，本案將徹底打破現(xiàn)有大豐餐飲市場(chǎng)格局，讓大豐消費(fèi)模式再上新臺(tái)階。感謝閱讀4、我們提倡的價(jià)值？綠色生態(tài)、明清風(fēng)格、時(shí)尚消費(fèi)、規(guī)模效應(yīng)5、我們滿足怎么樣的需求？現(xiàn)代化餐飲消費(fèi)模式、時(shí)尚、尊貴6、結(jié)論：3萬(wàn)平米中高檔餐飲樓盤賦予了“高尚餐飲休閑基地的特質(zhì)，賦予了時(shí)尚消費(fèi)、品牌消費(fèi)、便捷消費(fèi)的靈魂，并同時(shí)具有資源條件存在利基精品文檔放心下載點(diǎn)與土地發(fā)展現(xiàn)狀相互交織的兩重特性。對(duì)這塊土地的開發(fā)，只有深入發(fā)掘基地現(xiàn)有的物質(zhì)基礎(chǔ)，跳出常規(guī)的思維模式，順應(yīng)城市化運(yùn)動(dòng)的發(fā)